Bijlage 1 bij vraag 7; Quickscan Broedplaatsenbeleid - Groningen Groeit

19-7-2018

30

6. Voorbeelden 6.1. Tijdelijke initiatieven In de voorbije jaren van economische- en financiële crisis was er in het vastgoed veel ruimte voor het ontwikkelen van tijdelijke initiatieven zoals bijvoorbeeld The Gym. Daar waar eerder een goede basis gevonden werd voor de ontwikkeling van subculturen en leefstijlen is het in een aantrekkende markt anno 2018 moeilijker om tijdelijke betaalbare ruimtes in en om de binnenstad te vinden. Ook binnen het (strategisch) gemeentelijk vastgoed zijn de boekwaarden en geprognosticeerde huurwaarden van dien aard dat een tijdelijke exploitatie in het lagere huursegment weinig kans maakt. De continuïteit van initiatieven kan hiermee in de huidige markt onder druk komen te staan. Aanbevelingen hierbij kunnen zijn: - transparantie in het vastgoedaanbod; - beleid/ voorwaarden voor tijdelijke verhuur; - een afwegingskader dat breder is dan de hoogte van de huur (MKBA); - het wegnemen van ruimtelijke beperkingen - een interne loods voor zoektocht en behandeling

6.2. Permanente ontwikkeling Broedplaatsen in bijvoorbeeld de Oosterpark en Vinkhuizen waar naast een economische en culturele functie ook sprake is van een sociaal-maatschappelijke invulling voor kwetsbare groepen staan onder druk om te gaan verdwijnen vanwege de woningbouwopgave en het einde van de huurperiode. De ontwikkeling van deze plekken is gedurende de crisis mede gedragen door tijdelijke invulling van panden en levendigheid voor het gebied. Intussen zijn deze plekken een spil gaan vormen voor buurtactiviteiten en activering van jong en oud om maatschappelijk deel te nemen. Deze plekken staan nu en in de toekomst onder druk vanwege de oprukkende woningbouwontwikkelingen. Toch hebben dit soort ‘wijkbroedplaatsen’ bestaansrecht ook vanwege andere sociaal economische motieven en hun indirecte impact op het gebied.

Het valt aan te bevelen: - te overwegen ook de indirecte baten af te wegen middels een MKBA voor het gebied - een afwegingskader mee te nemen in nieuwe en bestaande gebieden voor de bestemming maatschappelijke doeleinden - ‘maatschappelijke doeleinden’ en ‘overige bedrijvigheid’ gericht op broedplaatsen mee te nemen in de waarderingsgrondslagen voor vastgoedontwikkeling en grondexploitaties - te onderzoeken in hoeverre er de onrendabele top met overheidsmiddelen afgedekt kan worden - de mogelijkheid te overwegen tot eigen gemeentelijke ontwikkelingen waarbij de broedplaats onderdeel is van de maatschappelijke voorzieningen in een wijk

19-7-2018

31

6.3. Ateliers De woningbouwcorporaties staan voor een opgave om dichtbij hun kerntaak wonen te blijven en het atelierbezit in het stadscentrum is aan onderhoud toe. Een transformatie naar woningbouw wordt overwogen waarmee de toekomst van ateliers in het centrum onder druk komt te staan. Overigens is de doorstroom in de voorraad ateliers laag. Hierdoor is er ook sprake van een voortdurende wachtlijst voor ateliers (al jaren). De binnenstad vernieuwt voortdurend en kent veel functiemenging. Ook geven de woningbouwcorporaties aan binnen het kader van de woningwet en de bevoegdheden die de gemeente daarin heeft mee te willen denken over vernieuwing en transitie in de voorraad voor zover deze samenhangt met hun volkshuisvestelijke kerntaken. De vraag is of hiermee de, deels ook zakelijke, dilemma’s van de ateliers in de binnenstad opgelost kunnen worden. Wel ontstaat hier perspectief voor nieuwe ontwikkelingen. In het vervolg zou rekening gehouden kunnen worden: - het neerleggen van de taken inzake atelierhuisvesting elders dan bij de woningbouwcorporaties (gemeente vastgoed-/ ontwikkelbedrijf) - het afdekken van onrendabele toppen - het blijvend op gang helpen van de doorstroom in ateliers middels subsidievoorwaarden dan wel markinstrumenten (klimmende huur) - koppelen wonen-werken - ook elders voor aanvulling/ vernieuwing in de ateliervoorraad zorgen

19-7-2018

32

7. Vestigingsklimaat 7.1. Ruimtelijke visie In de ontwerp-omgevingsvisie voor Groningen “The Next City” wordt het Gronings leefklimaat voorop gezet. Hierbij wordt gestuurd op gemengde wijken met wonen, voorzieningen en bestaande en nieuwe werkgelegenheid. Ook wordt ruimte voor het behoud en de groei van broedplaatsen betrokken in de visie. Naast de economische en culturele betekenis is de ontwikkeling van werklocaties voor de sector vaak de aanzet tot gebiedsontwikkeling. Logisch want het gaat vaak om het gebruik van (tijdelijk) leegstaand vastgoed. Het in gebruik nemen van een leegstaand pand door groep ‘creatieven’ geeft vaak aanleiding tot hernieuwde activiteit in de omgeving. Door exposities, cursussen of een plek om elkaar te ontmoeten, biedt het voor buurtbewoners ook nieuwe mogelijkheden. Zeker in de wijken waar door de druk op de woningmarkt weinig ‘ruimte’ voor andere functies meer over is zijn broedplaatsen van sociaal maatschappelijk belang.

7.2. Ondersteuning Ter ondersteuning van broedplaatsen zijn er twee opties. Het startersfonds via de Triodosbank en het revolverend fonds van de gemeente. In 2016 is besloten tot de instelling van een starterfonds. Hiervoor is structureel € 200.000,- gereserveerd voor borgstelling. De gemeentelijke inbreng in het fonds wordt verviervoudigd door Triodos. Bij start van het fonds is deze € 800.000,- groot. Het maximale leenbedrag per aanvrager is 1/20ste van de grootte van het borgstellingsfonds (bij start van het fonds € 40.000,- per lening). Een lening is voor 25% voor risico van gemeente, Triodos draagt 75% en daardoor kunnen ondernemingen worden gefinancierd die normaliter door ontbrekende zekerheden (bijv. hypotheek) niet in aanmerking zouden kunnen komen voor financiering. Het hele bancaire proces van financieringsaanvraag tot verstrekking van leningen wordt gedragen en uitgevoerd door Triodos Bank. Een andere optie die onderzocht wordt is om een deel van de nog niet geoormerkte middelen van ons revolverend fonds te oormerken voor de financiering van broedplaatsen. Recent is al voor het pand Schuitemakerstraat 31 een lening uit het revolverend fonds beschikbaar gesteld. Daarmee kan deze voormalige herensauna voor minimaal drie jaar worden omgezet in een kantoor met .

Ook ligt er een aanvraag voor de zogenaamde long building (een tijdelijk kantoor met broedplaatsfunctie van ruim 2000 m2)op het Suikerfabriekterrein welke ook deels vanuit het revolverend fonds gefinancierd zou moeten worden.

19-7-2018

33

7.3. Marketing Naast de rol die de sector en broedplaatsen kunnen spelen bij de gebiedsontwikkeling en het ‘branden’ van een gebied is er een belangrijke rol weggelegd voor de promotie van de stad. Ruimte voor creatieven, broedplaatsen en ontwikkelingen geven kleur aan de stad en beïnvloeden het vestigingsklimaat. Het is een kenmerk van een hoogopgeleide ondernemende populatie met veel marktpotentieel. Een omgeving waar ondernemingen mee geassocieerd willen worden en hun voordeel mee kunnen doen. Het is voor de stad goed om haar successen in de etalage te zetten en het vestigingsklimaat hier actief mee te stimuleren of het nu om wonen of om werken gaat. Samenwerking met broedplaatsen en lokale en regionale platforms is hierbij van belang.

19-7-2018

34

8. Mogelijkheden beleid 8.1. Beleidstypering Zowel in het onderzoek naar het beleid van andere steden, de werkbezoeken als de terugkoppeling uit het veld merken we dat er verschillende niveaus van overheidssturen mogelijk en wenselijk zijn. Ten einde enigszins grip te krijgen en onderscheid te maken in de mate van invloed bij de rollen die de gemeente kan aannemen onderscheiden we de volgende scenario’s: 1. Actief beleid 2. Passief beleid 3. Faciliterend beleid Voordat hierop ingegaan wordt eerst een overzicht van het instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat. Het door te ontwikkelen ‘Groninger Gereedschap’.

8.2. Instrumenten 8.2.1. Inhoudelijk Er kunnen beleidsdoelen gesteld worden voor economie en cultuur als het gaat om de groei, beschikbaarheid en prijsdifferentiatie van huisvesting voor de sector. Deze kunnen gekoppeld worden aan middelen om te betaalbaarheid te garanderen dan wel ondersteuning te bieden. Ook instrumenten als borgstelling en financiering kunnen hier beleidsmatig aan verbonden worden. Een algemene lijn zou kunnen zijn het sturen op groei of het op peil houden van de huisvestingsvoorraad. Verder zou het beleid kunnen sturen op koppelkansen met economie, sociaal domein, wonenwerken, onderwijs-werk etc. Hiervoor kunnen de noodzakelijke bruggen geslagen worden met andere beleidsterreinen en een integrale benadering van vraagstukken.

8.2.2. Bestemmingsplan/ ruimtelijk beleid In het ruimtelijk beleid kunnen afwegingskaders in omgevingsvisies en bestemmingsplannen voor maatschappelijke doeleinden en ‘overige bedrijvigheid’ worden opgenomen met het doel hierbij ook broedplaatsen te faciliteren als ‘stedelijke voorziening’. Hierdoor kan ontwikkelruimte voor de creatieve sector zowel voor bestaande-, nieuwe- als transformatiegebieden geboden worden en kan van doorgevoerd worden in de waarderingsgrondslagen voor grond- en vastgoedbeleid. Dit programma kan als een PLUS geformuleerd worden en hoeft niet ten koste te gaan van ander programma. Ook kunnen ontwikkelaars ‘beloond’ worden met meer programma te einde de opbrengstpotentie van een gebied te verbeteren.

19-7-2018

35

De meerwaarde van broedplaatsen voor gebiedsontwikkeling kan actief benut worden. Hierbij kan maatschappelijke meerwaarde gecreëerd worden door tijdelijke en permanente initiatieven met een afweging op basis van MKBA6 en niet alleen op basis van directe inkomsten of opbrengsten

8.2.3. Bedrijfsvoering/ operationeel Er kan bijvoorbeeld gekeken worden naar de eigen voorraad gronden en gebouwen, of deze nu strategisch is of niet. Voor wat betreft het grondeigendom kunnen uitgangspunten geformuleerd worden voor prijsdifferentiatie waaronder prijsbeleid voor broedplaatsen en oplossingen voor tijdelijke beheer. Voor het in bezit zijnde vastgoed kan rekening houden met een deel programma voor maatschappelijke doeleinden waaronder de broedplaatsfunctie (motiveren met MKBA). Hierdoor kan in de (toekomstige) waarderingsgrondslag voor gebouwen en gebieden meer ruimte zijn voor ander programma dan de op dat moment economisch meest courante invulling. Bij zelfrealisatie- en ontwikkelingsovereenkomsten kan rekening houden worden met een deelprogramma voor broedplaatsen (als plus, bijv. toevoegen extra programma). En kan de markt uitgedaagd worden te differentiëren. Ook bij aanbestedingen, prijsvragen en selectieprocedures kunnen we selectiecriteria formuleren met aandacht voor broedplaatsfuncties (in analogie met duurzaamheidsvraagstukken). Qua waarborg en financieringsmogelijkheden voor initiatieven kunnen de bestaande (zoals revolving fonds en startersfonds) ingericht worden op het faciliteren van broedplaatsontwikkeling door de markt waarbij ook gebruik gemaakt kan worden van gunstiger tarieven.

De eigen dienstverlening wat betreft het contact met de sector, het monitoren van vraag en aanbod en de begeleiding van initiatiefnemers kan nog meer ingericht worden op het faciliteren van broedplaatsontwikkeling (bijvoorbeeld zoals de ‘Makeltafel’).

8.3. Actief beleid Bij een actief gemeentelijk broedplaatsenbeleid wordt ingegrepen in de marktmechanismen en wordt maximaal gestuurd met het publieke- en operationele instrumentarium dat de gemeente heeft ten einde de doelstellingen te behalen. De doelstellingen dienen hierbij nadrukkelijk en scherp geformuleerd te worden ten einde de inzet van middelen en arbeid te kunnen verantwoorden. Dit wil niet zeggen dat de doelstellingen per definitie groot zijn. Doelstellingen kunnen beperkt van omvang zijn doch wel nadrukkelijk omschreven. Een kenmerk van een actief beleid is ook het permanent monitoren van de doelstellingen en de informatie die daaraan ten grondslag ligt. Er wordt actief samengewerkt met de broedplaatsen in een platform met middelen en er worden gezamenlijke activiteiten (events) nagestreefd.

6

MKBA: Maatschappelijke Kosten Baten Analyse

19-7-2018

36

Over het algemeen noodzaakteen actief beleid een grotere inzet van middelen en mensen op voorhand. Kaders moeten helder en scherp zijn, er moet verantwoord uitvoering gegeven worden en de resultaten moeten meetbaar zijn en geëvalueerd kunnen worden. Vooral wanneer er sprake is van marktfalen en wanneer een gemeente bereid is een dergelijk beleid over een flinke tijdsperiode in te zetten biedt het actieve beleid veel sturingsmogelijkheden. Voordelen: - Goed overzicht - Veel sturingsmogelijkheden - Duidelijkheid en perspectief voor de sector, kansen worden benut Nadelen: - Meer inzet van mensen en middelen op voorhand vereist - Ingrijpen in de markt met (on)voorspelbare gevolgen - Risico’s op ongeoorloofde staatssteun en onvoldoende mededinging - Noodzaak tot scherpe formulering doelstellingen en daardoor mogelijk minder flexibiliteit

8.3.1. Passief beleid Ook bij een passief beleid kan de Gemeente nog steeds algemene doelstellingen formuleren en daar waar mogelijk inspringen op een situatie die zich voordoet en deze binnen de bestaande beleidslijnen oplossen. Ook kan nog steeds sprake zijn van een bescheiden monitoring van de markt en het op peil houden van de eigen dienstverlening. Voordelen: - op voorhand geen tot nauwelijks inzet van mensen en middelen - er wordt niet ingegrepen in bestaande marktmechanismen Nadelen: - er is beperkt overzicht - er zijn weinig sturingsmogelijkheden - er is een beperkt perspectief voor de sector, kansen worden niet benut

8.3.2. Faciliterend beleid Een faciliterend beleid biedt de gemeente de mogelijkheid om meer globaal te sturen en ook de bestaande marktmechanismen een kans te geven. Alleen daar ingrijpen waar nodig. Om dit te kunnen doen is het goed om sterk de vraag en het aanbod te monitoren en het contact met het veld te onderhouden middels deelname in een broedplaatsplatform. Ook als het voorzienbaar is dat er krapte in de markt ontstaat kan de gemeente hierop anticiperen en hierin stelling nemen. Hierbij kan gekeken worden naar daar waar de ruimte licht in koppelkansen met ander beleid, ruimtelijk beleid, 19-7-2018

37

gebiedsontwikkeling, het eigen vastgoed en grond. Ook de gemeentelijke dienstverlening kan zo ingericht worden dat met organisatie en middelen de ontwikkeling van broedplaatsen gestimuleerd wordt. Voordelen: - Overzicht blijft op niveau - Sturen waar nodig en kansen benutten - Marktverstoring tot een minimum te beperken - Doelstellingen kunnen algemener worden geformuleerd met meer flexibiliteit - Risico’s op staatsteun en onvoldoende mededinging zijn beperkt Nadelen: - Door de beleidsruimte is het perspectief voor de sector minder duidelijk - De groei en de betekenis van de sector voor de stadseconomie kan onderschat worden Zie overzicht schema volgende bladzijde voor de inzet van het instrumentarium bij de verschillende scenario’s voor het beleid door de gemeente.

19-7-2018

38

19-7-2018

C. Actief broedplaatsbeleid

B. Faciliterend beleid

A. Passief broedplaatsbeleid

Groninger Gereedschap

Schema: rol van de gemeente en Groninger Gereedschap

39

1)

+/+

+/+

Inhoudelijk b) a) Beleid economie en Middelen cultuur

+ ++ ++

c) Koppelkansen

2)

+/+

+ ++

+/+

+/+

+

+

Operationeel 3) Ruimtelijk d) Aanb) Vastgoed c) Zelfa) b) Meera) waardering realisatie en besteding Grondprijs Afwegings- waarde selectiewaardering en afweging ontwikkelgebiedskader overeenkoms criteria MKBA ontwikkeling ten plus MKBA

+ ++

+ + ++

f) e) Financiering Organisatie en waarborg en dienstverlening

9. Samenvatting en advies 9.1. Ontwikkeling Met 6% stijging van 2016 naar 2017 is de creatieve sector de sterkste stijger van de speerpuntsectoren in Groningen. De verwachting is landelijk dat de creatieve sector de komende jaren verder zal groeien. Voor de creatieve sector geldt dat het inkomen gemiddeld onder modaal ligt. Ca. 50% is zelfstandig ondernemer, waar dit voor alle sectoren gemiddeld slechts ca. 15% is. De creatieve sector met huisvesting in werkomgevingen zoals incubators, broedplaatsen, ateliers en bedrijfsverzamelgebouwen+ werkt voor een deel op het woonadres (elders ca. 50%). Een nieuw fenomeen is de ‘hybride broedplaats’ waarbij door bedrijven of in bedrijfsverzamelgebouwen ruimte voor startups en creatieven gemaakt wordt om zodoende van elkaars interactie en uitstraling te kunnen profiteren en een groeiklimaat te bevorderen. Het huisvestingsaanbod in Groningen zal de komende jaren afnemen door druk uit woningbouwontwikkeling waardoor met name een aantal tijdelijke locaties in het lage huursegment zal wegvallen. Binnen een termijn van 5 jaar ontstaat hierdoor in Groningen frictie tussen vraag en aanbod van 5.000 -15.000 m2. Advies: blijf minimaal vraag en aanbod monitoren, blijf in contact met het veld en zoek naar mogelijkheden om frictie te voorkomen, de betaalbaarheid te handhaven en de voorraad op peil te houden.

m2 broedplaatsen

bedrijfsverzamel+

120.000 100.000

atelierpand

80.000 incubator

60.000 40.000

broedplaats

20.000 2018

2019

2020

2021

2022

behoefte creatieve industrie

Figuur: ontwikkeling m2 huisvesting broedplaatsenbeleid Groningen over 5 jaar

19-7-2018

40

9.2. Andere steden In steden zoals Amsterdam en Rotterdam waar de ruimte krap is en de prijzen voor huisvesting bijzonder hoog zijn door de ontwikkeling van de woningmarkt, worden stevig middelen en mensen ingezet. Zodoende blijft het voor creatieven betaalbare huursegment van € 50-60 /m2/jaar beschikbaar. Middels bijvoorbeeld een Bureau Broedplaatsen (Gemeente Amsterdam) of SKAR (Stichting in Rotterdam) initiëren, ondersteunen en monitoren gemeenten de ontwikkeling en instandhouding van broedplaatsen. Financieel wordt met name bijgedragen in gemeenten waar de marktdruk op de ruimte en prijs het hoogst is (bijvoorbeeld Amsterdam, Rotterdam, Utrecht). Hiervoor wordt beleid ontwikkeld en is er inzet van middelen om de onrendabele top af te dekken voor het lagere huursegment en worden er regels gesteld aan inkomen, opleiding en verblijfsduur (doorstroming) in de broedplaatsen. Ook marktinitiatieven worden ondersteund en in plaatsen waar de druk op de ruimte en de prijs minder groot zijn (bijvoorbeeld Eindhoven) ontstaan ook permanente broedplaatsen geheel door marktpartijen (vastgoedbeleggers/ondernemers). Gemeenten zetten onder andere de volgende instrumenten in: - Vaststellen beleid: sectoraal, ruimtelijk en integraal inclusief middelen; - Operationeel: eigen gronden en panden voor een deel benutten; - Financiering: middels borgstelling en financiering onder voorwaarden.

Broedplaatsen worden hierbij ook onder ‘maatschappelijke doeleinden’ (voorzieningen) gerekend waardoor onderscheid gemaakt kan worden met bijvoorbeeld zakelijke dienstverlening. Vrijwel alle onderzochte gemeenten anticiperen op groei van de sector, een meerwaarde voor de gebiedsontwikkeling en een bijdrage aan het vestigingsklimaat. De Groninger situatie kent niet dezelfde marktdruk als grotere gemeenten zoals Amsterdam maar heeft ook niet zoveel ruimte in de voorraad zoals in Eindhoven. Advies: zoek maatregelen voor de Groningse situatie met ‘Groninger Gereedschap’ op basis van de beste voorbeelden van elders zodat er een betrouwbare basis is voor vestiging

9.3. Terugkoppeling veld Op dit moment lijken zowel gebruikers als aanbieders van broedplaatsen en gelieerde kennisinstellingen grotendeels tevreden met de omvang en de kwaliteit van het aanbod. Wat betreft de ateliers in het centrum van de stad en de broedplaatsen in de woonwijken zijn er wel zorgen over de continuïteit en de maatschappelijke betekenis voor de gebieden: - Ateliers centrum: De woningbouwcorporaties staan voor een opgave om dichtbij hun kerntaak wonen te blijven en het bezit is aan onderhoud toe. Een transformatie naar woningbouw wordt overwogen waarmee de toekomst van ateliers in het centrum onder druk komt te staan. Overigens is de doorstroom in de voorraad ateliers laag. - Broedplaatsen in de woonwijken: Broedplaatsen in bijvoorbeeld de Oosterpark en Vinkhuizen waar naast een economische en culturele functie ook sprake is van een sociaalmaatschappelijke invulling voor kwetsbare groepen staan onder druk om te gaan verdwijnen vanwege de woningbouwopgave en het einde van de huurperiode. 19-7-2018

41

Verder worden met name de volgende stellingen vanuit het veld neergelegd bij de politiek: - een visie hebben op het door-ontwikkelen van een aantrekkelijk vestigingsklimaat en daar hoort ruimte voor de creatieve industrie bij - kansen om hoogopgeleide afstudeerders ruimte te geven voor het ontwikkelen van werk en onderneming in de stad en meer te profiteren van aanwezigheid van de kennisinstellingen - kansen bieden voor werkgelegenheidsontwikkeling voor buitenlandse studenten die ook steeds vaker blijven ‘hangen’ (25% in Nederland) - meer doen om de continuïteit in het aanbod van tijdelijke locaties te waarborgen zodat initiatieven kunnen doorgroeien en perspectief hebben - tijdelijkheid is geen probleem zolang er tenminste een investeringsperspectief voor enige jaren is - voorwaarden transparantie bij het in de markt zetten van (tijdelijk) leegkomende panden (nu altijd direct Carex) - commerciële ontwikkeling wordt als een kans gezien waarbij borgstellingen en financieringsmogelijkheden kunnen ondersteunen - behoefte aan een duidelijk aanspreekpunt/ loket/ gids voor initiatiefnemers binnen de gemeente zodat er gefaciliteerd kan worden van het zoeken naar locaties tot aan het verlenen van vergunning en de contractvorming - behoefte aan een platform en duidelijke interactie met de overheid en het speelveld binnen de markt.

Naast het eigen initiatief daartoe is betrokkenheid van de gemeente gewenst. - er kan nog meer gedaan worden om de sector als uithangbord voor de stad te gebruiken - kansen om broedplaatshuisvesting en wonen te combineren Advies: blijf regulier in contact met het veld en formuleer antwoorden op de stellingen/vragen

9.4. Instrumentarium De instrumenten ter ondersteuning van de huisvesting in de creatieve sector zijn onder andere: 1) Inhoudelijk a) Beleidsdoelstellingen economie en cultuur: groei, beschikbaarheid en prijsdifferentiatie b) Middelen voor de sector: aantal en omvang broedplaatsen waarbij ondersteuning in organisatorisch opzicht nodig is en een mogelijk aandeel in de onrendabele top c) Overig (integraal) beleid: sturen op koppelkansen met economie, sociaal domein, wonenwerken, onderwijs-werk etc. 2) Ruimtelijk a) Ruimtelijk beleid: afwegingskader in omgevingsvisies en bestemmingsplannen voor maatschappelijke doeleinden met ontwikkelruimte voor de creatieve sector zowel voor bestaande-, nieuwe- als transformatiegebieden, dit programma kan als een PLUS geformuleerd worden en hoeft niet ten koste te gaan van ander programma b) Gebiedsontwikkeling: maatschappelijke meerwaarde creëren door tijdelijke en permanente initiatieven met een afweging op basis van MKBA7

7

MKBA: Maatschappelijke Kosten Baten Analyse

19-7-2018

42

3) Operationeel a) Grondeigendom: uitgangspunten formuleren voor prijsdifferentiatie waaronder prijsbeleid voor broedplaatsen b) Vastgoedeigendom: rekening houden met een deel programma voor maatschappelijke doeleinden waaronder de broedplaatsfunctie en motiveren met MKBA; c) Zelfrealisatie/ontwikkelingsovereenkomsten: rekening houden met een deelprogramma voor broedplaatsen als plus (bijv. toevoegen extra programma); d) Aanbesteding/ prijsvraag/ selectie: selectiecriteria formuleren met aandacht voor broedplaatsfuncties e) Financiering: waarborg en financieringsmogelijkheden (statersfonds en revolving fund) f) Organisatie: de eigen dienstverlening wat betreft het contact met de sector, het monitoren van vraag en aanbod en de begeleiding van initiatiefnemer (makeltafel) Organisatie, middelen en financieringsmogelijkheden kunnen gelijk op korte termijn tot resultaten leiden. Bijvoorbeeld ingrepen in het ruimtelijk beleid of aanpassingen in de waarderingsgrondslagen voor grond en gebouwen kunnen voor bestaande situaties pas over langere termijn effect hebben. Advies: Kies welk ‘Groninger Gereedschap’ past bij de langere- en korte termijn voor Groningen zodat de overheid een betrouwbare en duidelijke speler wordt en er minder willekeur ontstaat

9.5. Scenario’s voor de rol van de Gemeente Voor de rol die de Gemeente kan aannemen hebben we drie scenario’s voor de mate van overheidsingrijpen geformuleerd (zie ook schema): A. Een passief beleid waarbij weinig ingegrepen wordt in het functioneren van de markt maar er wel voldoende monitoring en contact met het veld blijft. De overweging tot dit type beleid zien we bij gemeenten waar de druk op de ruimte laag is en de markt zelf de huisvestingsvraag oppakt. B. Een actief beleid waarbij met beleidsdoelstellingen en middelen ingegrepen wordt in de markt met als doel de beschikbaarheid en betaalbaarheid voor de sector op termijn te kunnen garanderen. Hiervoor zijn extra middelen nodig, moet de organisatie verder worden opgetuigd en zijn er structurele veranderingen in de waarderingsgrondslagen en het ruimtelijk beleid. Dit beleid zien we in de grote steden waar de ruimte en de prijs door andere ontwikkelingen fors onder druk staat en de markt faalt. C. Een faciliterend beleid waarbij de beleidsdoelstellingen laagdrempelig en flexibel geformuleerd zijn, de koppelkansen optimaal benut worden en er daar waar mogelijk (nieuwe situaties) het ruimtelijk beleid en de operationele kansen afgestemd worden op de vraag uit de markt.

Er wordt voorzichtiger omgesprongen met het ingrijpen in de markt maar er wordt wel een sprong gemaakt naar een basisniveau in dienstverlening en het op peil houden van de voorraad. Advies: Kies voor een duidelijke beleidslijn passend voor de Groninger situatie waardoor de gemeente een snel betrouwbare partner voor gebruikers, initiatiefnemers en investeerders wordt en waarmee snel ingespeeld kan worden op de behoeften uit de sector 19-7-2018

43

10. Aanbevelingen en vooruitblik 1. Aanbod broedplaatsen in- en overzichtelijk maken voor marktpartijen en gebruikers (en ontsluiten via portal Founded in Groningen). Maar ook via Kunstspot en ateliersgroningen.nl. Permanent monitoren ontwikkeling broedplaatsen (vraag en aanbod in kaart brengen en houden) samen met de markt door: Vastgoed, Ruimtelijke Ontwikkeling/ Gebiedszaken 2. Creëer platform; ga regelmatig in gesprek met (community-managers van) broedplaatsen (recent opgepakt door Founded In Groningen). Hierin overleg over aanbod en afstemming (gezamenlijke) activiteiten. Extra middelen inzetten om de interactie overheid-veld blijvend te versterken en hieraan ook jaarlijkse evenementen koppelen (eventueel i.s.m. City of Talent) om meer te profileren en in de etalage te zetten. 3. Loketfunctie/gids/loods: in het verlengde van bovenstaande een ambtelijk team die de ontwikkelingen kent, overzicht heeft op het eigen vastgoed, een businesscase kan beoordelen, weet welke middelen/ voorzieningen er mogelijk zijn en weet welke procedures er (intern/extern)nodig zijn om tot realisatie te komen. Faciliteer als gemeente hierbij nieuwe (markt) initiatieven voor broedplaatsen pro-actief. Stroomlijn het interne proces voor nieuwe initiatieven en de ontwikkeling van broedplaatsen (verbeter interne afstemming, (snellere) besluitvorming binnen gemeente bij nieuwe initiatieven).

Ben uitnodigend, sta open voor nieuwe concepten, aanpakken, community’s (Makeltafel). 4. Breng meer transparantie in het uitgiftebeleid van eigen vastgoed en grond zowel (tijdelijke) verhuur als verkoop. Optimaliseer de waarderingsmethodiek en verken de kansen en zorg dat ‘de markt’ bereikt wordt (Makeltafel). Stel als gemeente eigen leegstaand vastgoed voor langere periode (tenminste 5-10 jaar) beschikbaar als broedplaats tegen een aantrekkelijk tarief; bij voorkeur met (verplichting van) gemixte functies (kunsten- startups- scale-ups). Stimuleer ook marktpartijen om dit te doen met hun leegstaande vastgoed (bv Zwarte Doos). 5. Waarborg permanente aanwezigheid van ‘rafelranden’ in de stad; geef bepaalde gebieden, delen van de stad voor langere termijn (tijdelijk) vrij voor ontwikkeling als broedplaats zoals op de Suikerunie (bv Binnenstad/ kop UMCG, Eemskanaalzone, Ulgersmaweg, Scandinavische havens en Industriebuurt). Vergroot bewustzijn functie broedplaatsen bij gebiedsteams en laat gebiedsteams kansen per gebied identificeren. Plan in welk gebied en met welke instrumenten (ook inzet startersfonds en revolving fund). 6. Toentje, WERC etc. een plek geven in de Oosterpark als wijkbroedplaats met sociaal maatschappelijke voorzieningen. Verken de waarderingsgrondslagen en eventuele onrendabele toppen en maak een plan met middelen. 7.

Backbone 050 verdwijnt op termijn maar heeft ook een wijkfunctie. Inzetten op verlenging of afslanken en permanent maken (evt. deel programma naar de Suikerunie). 8. Ateliers binnenstad (voor een deel) behouden en de voorraad op peil houden door aanvulling/ vernieuwing: afspraken maken met de corporaties, onrendabele top. 9. Haal (op termijn) ‘de Biotoop’ weer naar de stad qua omvang en opzet of zorg voor continuïteit.

19-7-2018

44

Bijlagen

19-7-2018

45

Bijlage: Overzicht broedplaatsen

19-7-2018

46

19-7-2018

47

19-7-2018

48

19-7-2018

49

Bijlage: Bezoek Amsterdam Verslag gesprek Bureau Broedplaatsen Gemeente Amsterdam 2018 03 23 Jaap Schoufour, sr. projectmanager Bureau Broedplaatsen, Stadsontwikkeling, Gemeente Amsterdam. Maria Blom, Hiltje van der Wal, Ferdi Hendriks, gemeente Groningen Jan Derk Diekema, Carex Groningen

Achtergrond Basis van broedplaatsenbeleid gemeente Amsterdam ligt bij de kraakbeweging in de jaren ’80 en de institutionalisering in de jaren ’90 (vgl RKZ in Groningen). Vanuit het besef van het belang van een creatieve sector voor de stad, ‘geen cultuur zonder subcultuur’, ontstond in de jaren ’90 een doelgroepenbeleid Creatieve Sector. In ’08 groeide het inzicht in het maatschappelijk en economisch belang van de creatieve sector voor de stad. Vanuit besef: -

Er is een grote variëteit aan broedplaatsen; biedt meerwaarde aan stad. Er is een grote variëteit aan creatieven; doelgroep is pluriform en divers. Broedplaatsen zijn maatschappelijk hybride centra; van kunstenaar tot ondernemers. Broedplaatsen zijn van belang voor de stad, ook economisch; voedingsbodem voor innovatie en innovatieven. Broedplaatsen blijven zich ontwikkelen; platform voor telkens weer nieuwe creatieven. Broedplaatsen spelen in toenemende mate een rol in gebiedsontwikkeling. Connectie met wijken, sociaal, innovatief, steeds meer van betekenis voor ruimtelijke ontwikkeling.

Broedplaatsen zijn nu relevant voor creëren van het ‘Nieuwe Amsterdam’ in de context van de enorme druk op vastgoed (wonen, werken). Broedplaatsen verschuiven naar de randen van de stad. Gemeente onderkent het belang van het van onderop stimuleren van creatieve sector (‘het voeden van een humuslaag’). Visie op, eisen aan broedplaatsen: 1.

Plek voor Kunstenaars, cultureel ondernemers. (40-60% CAWA vereist). Verbinden aan onderwijs-instellingen, en kunsten- en culturele instellingen. 2. Sociale aspect, sociale cohesie in wijken, versterking wijken, innovatie zorgconcepten en alternatieve manieren voor wonen. 3. Economische aspect, bron voor creatief ondernemerschap (eis doorstroming). 4. Ruimtelijke aspect, meer Amsterdam maken. Toegankelijkheid voor jongeren open houden. Ruimte voor alternatieve vormen van wonen bieden.

19-7-2018

50

Rol, strategie gemeente Amsterdam: 1.

2.

3.

Ruimte geven aan jonge creatieven. Zowel in beleid als fysiek; gemeente investeert in permanent vastgoed; stelt deze ter beschikking aan initiatieven van creatieven; veelal in erfpacht. Doelgroep 20-40 jr; doorstroom is eis. Organisatie/governance Gemeente faciliteert in governance, opbouwen organisatie, statuten ed.. Veelal in de vorm van een stichting die het vastgoed beheert, maar ook ontmoeting en doorstroming faciliteert; betekenis geeft aan stad. Gemeente hanteert strenge/duidelijke richtlijnen voor beheer en organisatie (monitoring, jaarlijkse rapportage aan gemeente). Financieel Subsidie beschikbaar voor stichtingen, om exploitatie-tekort in (meerjaren)begroting op te vangen; evt. in cofinanciering met (Triodos)bank (evt met borgstelling gemeente). Subsidie kan terugbetaald worden, maar daar rekent men eigenlijk niet op.

Gemeente investeert 2,5 mln/jr, al bijna 20 jr; dus totaal ca. 50 mln; wens is komende jaren 3,5 mln/jr. Hiervan 20% (10 mln in eigen organisatie/proceskosten; ca. 80% (40 mln) in (aankoop) vastgoed.

Amsterdam kent diverse ‘soorten’ broedplaatsen: 1.

2. 3.

4.

5.

Panden in beheer gemeente; valt onder broedplaatsen beleid, ca. 50 panden. Toewijzing en toezicht bureau broedplaatsen; sterke inzet bij op/inrichting mn governance, jaarlijkse monitoring/rapportage aan gemeente; verantwoording op programma, governance, financiën; moeten voldoen aan bepaalde criteria (oa 40-60% CAWA, doorstroming). Soms initiatief groep creatieven. Soms eigen pand beschikbaar gesteld, bv via prijsvraag uitgezet aan (groepen van) creatieven. Slagingspercentage > 90%. Alle CAWA ateliers max 300 per maand, incl. alles, behalve WEVI water, verwarming elektriciteit internet Gemeente 360 corporatie ateliers + 404 ateliers in beheer bij Kunst en Cultuur; ijzeren voorraad ateliers. Naast de broedplaatsen daarvoor geldt de CAWA toets. Vooral zo houden, je moet vrij werk maken en exposeren 360 ‘ateliers tbv kunsten’; groei naar 780 ateliers; in beheer bij Kunst en Cultuur; soort ijzeren voorraad, bv in oude schoolgebouwen. Atelierruimte is nodig voor vrij werk en exposeren. Toelating CAWA-criteria; nieuwe eis nieuwkomers max. 10 jr (2x 5 jr), om doorstroom af te dwingen. Marktpartijen; ‘commerciële broedplaatsen’. Veel? Impact?

Visie op rol overheid -

Partijen bij elkaar brengen, visie delen wat is belangrijk voor Groningen: welzijn, geluk, creativiteit de ruimte geven, in wijken creatieven een soort warmte geven, met elkaar inventariseren, dat doet niemand anders. Dat is een rol voor de gemeente, discussie entameren en organiseren waar een visie

19-7-2018

51

-

uit komt, partijen aan elkaar verbinden partijen aan elkaar verbinden, vieren me elkaar, activiteiten met elkaar , platform bieden/ organiseren, dat dat eventueel op termijn overneemt. Blijf plek geven aan creatieve gemeenschappen, jong talent van kunstacademies, die hun bijdragen kunnen leveren. Verloop vanaf 40 jaar ongeveer, dan ontstaat vanzelf ruimte voor nieuwe generatie.

Good to know: -

Broedplaatsbeleid Amsterdam zoekt aansluiting met verwante beleidsterreinen, Amsterdam stimuleert, faciliteert en investeert (ook) in broedplaatsen in andere gemeenten (bv Zaanstad). Gemeente ontwikkelt en geeft een Masterclass Governance Broedplaatsen. Er is 28/3 een broedplaatsenoverleg met Rotterdam, Den Haag, Amsterdam en Utrecht. Groningen is uitgenodigd aan te sluiten.

19-7-2018

52

Bijlage: Bezoek Eindhoven Verslag gesprek beleid broedplaatsen en ateliers gemeente Eindhoven 2018 03 29 Lawra Körfker, Trudy van Gurp (gemeente Eindhoven), David Inden (Estheticon), Hiltje van der Wal, Guus Receveur, Maria Blom, gemeente Groningen)

Gemeente Eindhoven: probleemstelling Gemeente Eindhoven zoekt een oplossing voor het gebrek aan ruimte voor creatieven in een aantrekkende vastgoedmarkt, om braindrain te voorkomen. Het huidige beleid van de gemeente Eindhoven is om vastgoed zoveel mogelijk af te stoten, tegen marktwaarde. De opbrengst van onderwijsgebouwen komt weer ten goede aan huisvesting onderwijs. De wethouders vastgoed en cultuur hebben het voorstel om gemeentelijk vastgoed daarnaast ook in te zetten voor het onderste segment in de markt voor creatieven in eerste instantie aangehouden. Er hangt een prijskaartje aan het onttrekken van gemeentelijk vastgoed aan de te verkopen voorraad. De wethouders besloten eerst in gesprek te gaan met de vastgoedmarkt.

In eerste instantie betrokken 1. 2.

3.

Gemeentelijk Vastgoed, vraagt huur voor tijdelijke beschikbaarheid voor creatieven, afhankelijk van de duur. De Stichting Ruimte, die een aantal atelierpanden beheert/in bezit heeft?, heeft te weinig vastgoed om uit de huuropbrengst de kosten van beheer te betalen en heeft daarmee te weinig financiële basis voor een sluitende business case. Geen doorstroombeleid. Dutch Design Foundation, Stichting Cultuur (voert cultuurbeleid gemeente Eindhoven uit), Stichting Eindhoven365 (citymarketing). Deze externe partijen hebben zoveel kennis van design dat de gemeente daarop leunt. Binnen de gemeente is er geen specifieke kennis op dat gebied.

Gesprek vastgoedmarkt voor broedplaatsen Opbrengst van het gesprek met de vastgoedmarkt is dat broedplaatsen en ateliergebouwen als gevolg van de crisis als (tijdelijk) nieuw verdienmodel worden gezien en nu ook door de markt worden gerealiseerd: 1.

2.

Gebouw De Hurk (oud Philipspand dat eigenaar Heymans vanwege de crisis niet als kantoorbestemming kon verhuren) werd broedplaats PLAN B, genoemd naar PLAN B van Heymans om De Hurk als dan maar als broedplaats te verhuren). Microlab STRIJP S (eigenaar Volker Wessels. Strijp S is/wordt ontwikkeld samen met gemeente Eindhoven als regisseur en woningbouwcorporaties het Woongebouw en Trudo). Microlab Strijp S biedt werkplaatsen en ateliers te huur, werkruimte variërend van 12m2 – 1.000 m2; je kunt er werkruimte bij huren per maand.

19-7-2018

53

3.

Sectie C, standaard bedrijventerrein (onlangs aangekocht door familie Roos, met als filosofie: 8 creativiteit mogelijk maken is een verdienmodel). Kunstenaar Nacho Carbonell is in Eindhoven gebleven en heeft na omzwervingen zijn intrek op Sectie C genomen. Dat werkt als magneet voor andere creatieven.

Bovengenoemde broedplaatsen hebben gemengde functies, van advocatenkantoor tot creatieve bedrijven/ateliers en woningen.

Conclusie gesprek vastgoedmarkt Gemeente Eindhoven moet vastgoedeigenaren niet in de weg zitten, maar faciliteren.

Scenario’s Er zijn vier scenario’s geschetst voor de gemeentelijke rol:

scenario 1 2

aanpak Maatwerk voor individuele gebruiker Geen structureel/tijdelijk vastgoed beschikbaar stellen. Vastgoedpanden op de lijst naar leegstandsbeheerder

voor Onderkant markt Markt doet zijn werk. Korte termijn: inkomsten

3

Deel gemeentelijk vastgoed voor culturele sector, max 10 jaar. Starters max. huurperiode

4

Tijdelijk inzetten gemeentelijk vastgoed. Welke instrumenten? Stichting/ toewijzingscomité?

Onderkant markt, doorstroom creatieve sector kan zich ontwikkelen permanente branding gebied Onderkant markt, doorstroom,

tegen inkomenspolitiek Lange termijn: geen broedfunctie; huidige leegstandsbeheerder zorgt niet voor broedfunctie Kost geld

Geen (toevoeging) permanente locatie broedplaatsen

Eindhoven gaat voor scenario 3 en 4. Gemeente Eindhoven consolideert het huidige beleid in nieuwe notitie. Daarbij wordt de onderkant bediend, voor 1 a 2 jaar. Er moet doorstroom worden georganiseerd in panden die ateliers huisvesten. Starters moeten doorstromen naar de markt die ruim voorhanden is. Gemeente heeft nu een tender uitgeschreven voor tijdelijk vastgoedbeheer. Daarin staat: niet alleen oppassen, maar ook zorgen dat daar creatieve activiteiten plaatsvinden. 8

Groninger Museum heeft werk van hem aangekocht.

19-7-2018

54

Discussie Ambitie: creatieve sector is substantieel onderdeel van de economie. Denk niet alleen aan kunstenaars maar ook aan zzp-ers. De sector groeit en de markt ontwikkelt zich autonoom. Formuleer als stad de ambitie om idee en werk van de zolderkamer naar de etalage van de stad te brengen. In Eindhoven is DDW al een enorme etalage. Ideaalplaatje: investeer in de onderkant, zorg voor doorstroom en breng daarmee vliegwiel op gang. Rol van de gemeente is ruimte bieden/vrijmaken voor de onderkant.

Kanttekening Onderkant: wat is de onderkant van de markt: verkapte uitkeringen en bezigheidstherapie, of mensen die zich op de kaart willen zetten, selecteer wie je toelaat aan de onderkant of verhoog de prijs. NB: Bbz wordt in Eindhoven veel gebruikt door designers. De huidige organisatie die gemeentelijk vastgoed voor broedplaatsen/ateliers beheert is Stichting Ruimte. Deze organisatie (12.000 m2 vastgoed), heeft geen transparante toewijzingsfunctie en geen doorstroomfunctie. Wat doe je als gemeente als je 12.000m2 permanent in de markt houdt voor de onderkant, moet je differentiatie ook aan de markt overlaten? Opleidingen en gemeente moeten met elkaar om tafel over de post-academietijd, de onderkant.

Vastgoed als kader is te eendimensionaal en leidt niet tot een optimale situatie. Vgl. de woningmarkt: we differentiëren in de woningbouw naar sociale en vrije sector. Dat zou ook voor economische activiteit kunnen gelden. Integrale benadering vastgoed is wenselijk. Dat begint bij het inschatten van de toekomstige waarde. Praktijk is dat de toekomstige waarde wordt ingeboekt, gebaseerd op de hoogste bieder. Als er integraal wordt gekeken naar vastgoed, dan moet naast de economische ook de maatschappelijke waarde van vastgoed worden meegewogen (sociale ontwikkeling, culturele waarde, place making). Daar hangt een prijskaartje aan.

Gebiedsontwikkeling: x % voor maatschappelijk/creatief vastgoed vastleggen in bestemmingsplan. Atelierbeleid kan programmatische invulling zijn. Intern moet er een strategische programmeertafel zijn, waar ontwikkelaars aan tafel zitten waar discussie wordt gevoerd. Bestemmingsplaninstrument: je kunt er ruimte bijmaken als je wilt. Geldt voor gebieden in herontwikkeling. Programma niet ter vervanging van een ander programma, maar je krijgt het erbij.

DAEB discussie: onder bepaalde voorwaarden mogen corporaties niet-DAEB taken uitvoeren (buurt-en wijkgebonden functies). Niet-DAEB: valt niet onder garantiefonds. Mogen we als gemeente een andere garantstelling bieden? Geef corporatie daarnaast meer woningen, dan maakt het de mogelijkheden groter en je hebt er een instrument bij om een gebied interessanter te maken. Inventariseer corporatiebezit atelierpanden; in Groningen. Waar staan die, wat willen we met die stukken stad en wat wil je daar, dan ga je gezamenlijk naar een andere locaties zoeken.

19-7-2018

55