9. Huurteam Hilversum inzake Jaarverslag 2022

JAARVERSLAG 2022 HUURTEAM HILVERSUM

Keukenblokje Geuzenweg: de onderzoeker van de huurcommissie vond het best nog wel functioneel. Gelukkig zag de huurcommissie het, na een extra setje foto’s van ons, toch wel als een gebrek.

Mei 2023

Wij stoppen er mee Na 15 jaar met meer en minder succes de belangen van huurders in Hilversum te hebben behartigd hebben we er op 31 december 2022 een punt achter gezet. Reden? Verschillende. Maar de belangrijkste was toch wel dat het volkshuisvestingsbeleid zo langzamerhand een loterij zonder nieten is voor de kwaadwillende verhuurder. Met dank aan met name VVDminister Blok zijn de rechten van huurders de afgelopen jaren structureel afgebroken met als dieptepunt de wet Doorstroming Huurmarkt. De laatste lettergreep van het laatste woord geeft precies aan waar het mis is gegaan: in de visie van minister Blok is de markt de oplossing voor elk probleem (en zo niet: dan kan hij daar als minister ook niets (meer) aan doen). Neo-liberalisme in een notendop. Met rampzalige gevolgen voor de volkshuisvesting (tegenwoordig heel neo-liberaal ‘de woningmarkt’ genoemd). Met de wet doorstroming huurmarkt werd het tijdelijke huurcontract geïntroduceerd. Daardoor zouden huurders sneller doorstromen en zou er meer aanbod komen. In de praktijk betekende het dat op de particuliere huurmarkt het tijdelijke huurcontract zo’n beetje de standaard werd: contracten voor onbepaalde tijd komen wij sinds 2016 eigenlijk nog nauwelijks tegen in de particuliere huurmarkt, zeker niet in de categorie huisjesmelkers.

Met zo’n tijdelijk huurcontract laat je het als huurder wel uit je hoofd om te gaan klagen over de huurprijs of over slecht onderhoud of niet verantwoorde servicekosten. Doe je dat wel, dan weet je zeker dat je een jaar later op straat staat omdat je huurcontract niet wordt verlengd. Omdat doorstroming niet betekent dat er meer huurwoningen komen, is dat geen aanlokkelijk perspectief. Evaluatie van de wet in 2021 leerde dat er inderdaad meer wordt doorgestroomd, doordat particuliere verhuurders meer gebruik zijn gaan maken van tijdelijke contracten, maar dat de huren explosief zijn gestegen en dat de woningnood er niet minder op is geworden. Maar de wet is (uiteraard) niet afgeschaft. De huidige voornemens om de tijdelijke huurcontracten weer af te schaffen zijn een typisch voorbeeld van ‘too little, too late’. Het is nog maar afwachten op welke manier er wordt afgeschaft en wat het effect daarvan op de woning’markt’ is. Het basale idee blijft dat er sprake is van een ‘markt’, terwijl wonen een basisbehoefte en zelfs een recht is. Een tweede reden om ons werk te stoppen is de ineffectiviteit van de huurcommissie. Dit orgaan, dat de rechten van huurders moet waarborgen, is (alweer door diezelfde Blok) volledig uitgekleed en niet meer in staat om een redelijke uitspraak binnen een redelijke termijn te doen.

Het aantal zittingsplaatsen is verminderd, het aantal commissies eveneens en het aantal vaste medewerkers ook. Dossiers worden tegenwoordig behandeld door tijdelijke werknemers zonder enig benul van de wetgeving op het gebied van volkshuisvesting. Zittingen worden niet meer gehouden want niet efficiënt: je krijgt bijna per definitie een voorzittersuitspraak. Pas als een partij daar niet mee instemt wordt een zitting gepland. Huurders worden daarom nog maar nauwelijks gehoord en moeten maar hopen dat de voorzitter hun belang, door de vaak niet deskundige rapporten van de huurcommissiemedewerkers, tussen de regels door kan lezen. Tenslotte: eerlijksheidshalve zijn we een beetje moegestreden. Ooit zijn we opgericht naar het voorbeeld van andere huurteams in de grote steden, die huurders konden helpen bij procedures bij huurcommissie en kantonrechter. En vaak, ondersteund door de gemeente, ook als onderhandelaar richting vervelende verhuurders konden optreden. Nu de juridische

positie van huurders zwaar is verslechterd, de huurcommissie door de voortdurende bezuinigingen en reorganisaties zijn werk niet meer goed kan doen en we, ondanks dat we daar meerdere malen op aan hebben gedrongen, geen enkele rugdekking van de gemeente krijgen, houden we het voor gezien. We zijn er niet om, voor een jaarlijkse subsidie van €30.000, als schaamlap voor het falende volkshuisvestingsbeleid van rijk en gemeente op te treden. Vervelend voor huurders, met name in de particuliere sector, maar wij zien weinig kansen meer om het verschil te maken. Op de volgende twee pagina’s de cijfers van onze inspanningen in ons laatste jaar, 2022. Zoals te zien: het totaal aantal zaken neemt fors af (zie tabel 1), aan de uiteindelijke resultaten ligt het niet (al levert maar zo’n 25% van de zaken resultaat op, zie tabel 2) maar het kost allemaal steeds meer tijd (zie tabel 3).

tabel 1: door het Huurteam behandelde en afgewerkte zaken onderwerp

2022 2021 Aantal zaken afgehandeld Aantal zaken Afgehandeld Onderhoud 22 22 41 35 Huurprijs 21 17 24 20 Servicekosten 9 9 7 7 Vergoedingen 0 0 0 0 Diversen 32 32 48 45 Totaal 84 80 120 107

tabel 2: behaald financieel resultaat voor huurders Opgelost via Onderwerp Aantal Huurcommissie Onderhoud 3 Huurcommissie Huurprijs 5 Bemiddeling Huurprijs 3 Bemiddeling Servicekosten 4 Bemiddeling Diversen 3 Totaal 18

Bedrag € 9.265 € 24.032 € 1.500 € 728 € 3.350 € 38.875

tabel 3: Tijd per categorie in 2022 Onderwerp

Aantal

Geïnvesteerde tijd

Gemiddeld per zaak

Gemiddeld in 2021

Onderhoud

22

100,25

4,55

3,03

Huurprijs

21

122

5,8

3,92

Servicekosten

9

12

1,33

2,42

Diversen

32

112,25

3,5

2,38

Totaal

84

346,5

4,12

2,92

tabel 4: Inkomsten Omschrijving Inkomsten 2022 Subsidie 30.000 Bijdragen 1.055 huurders Totaal 31.055

2021 30.000

2020 30.000

Begroot 2021 30.000

2020 30.000

2019 30.000

2.503

1.025

0

0

0

32.503

31.025

30.000

30.000

30.000

Tabel 5: Uitgaven Omschrijving

Vergoedingen consulenten Bestuurskosten Bankkosten Kantoorkosten Website Diversen Contributies/ abonnementen Telefoon/internet Folders Cursussen Postbus Jaarverslag Totaal

Uitgaven 2022

2021

Begroot 2022

2020

2021

2020

14.105

13.068

16.714

20.000

25.000

25.000

4.510 151 225 100 807

4.200 124 208 433 513 106

5.250 120 228 250 395 162

4.200 150 250 750 800 150

4.500 150 250 350 500 200

5.250 130 200 200 250 0

125 0 0 278 0 20.301

575 0 0 272

887 0 0 267

750 750 1.000 300

1.000 500 0 280

20.219

24.273

29.100

32.730

850 200 0 270 650 30.000