Document · PDF

37. Collegebrief inzake WiMRA 2023 beschikbaar

GEMEENTERAAD 25 september 2024, gemeente HilversumBij agendapunt: Ter kennisnname38.310 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 4

Er kwamen in 2022 ongeveer 15.000 woningen bij in de MRA. Ongeveer evenveel als het jaarlijkse groeitempo sinds 2018. Op 1 januari 2023 telde de woningvoorraad in de MRA 1.205.000 woningen.



In 2022 groeide de woningvoorraad verhoudingsgewijs het hardst in Almere/Lelystad (+1,9%) en Amsterdam (+1,5%). In de andere deelregio’s ging het om +0,8% of +0,9%.



De sociale huurvoorraad van corporaties (30%) is stabiel in omvang in de MRA. Het aandeel sociale huurwoningen van particulieren nam af van 6% naar 7%. Daarmee daalde het totale aandeel sociale huurwoningen van 37% naar 36% als gevolg van gestegen prijzen in het particuliere sociale huursegment.



Tegelijkertijd zet de groei van de vrijesectorhuur van particulieren door. In 2023 is 14% van de woningvoorraad een vrije sector huurwoning van een particulier (2021: 12% 2019: 11%).



Qua prijssegmenten zit de groei opnieuw in het aandeel dure huurwoningen, dat toeneemt van 9% in 2021 naar 10% in 2023. De middeldure huur (€808-€1123) is en blijft met 7% een klein segment.

Betaalbare koopwoningen nagenoeg verdwenen



Het aandeel koopwoningen daalde van 48% naar 47%.



Met de gestegen woningprijzen verdwijnen betaalbare koopwoningen snel uit de markt. Koopwoningen met een WOZ-waarde tot €188.000 zijn er niet meer in 2023. Van alle koopwoningen heeft nog 7% een WOZwaarde tot €296.000, in 2021 ging het nog om 28%. Deze woningen zijn betaalbaar voor middeninkomens (een inkomen tussen €44.035-€66.053).

2.1 Groei woningvoorraad Woningvoorraad groeit opnieuw met ongeveer 15.000 woningen Op 1 januari 2023 telde de woningvoorraad in de MRA 1.205.000 woningen. De woningvoorraad groeide de afgelopen vijf jaar (sinds 2018) elk jaar met zo’n 15.000 woningen. Alleen 2020 was een uitzondering. Dat jaar werden er minder nieuwbouwwoningen opgeleverd als gevolg van een lager aantal verstrekte bouwvergunningen in de jaren daarvoor (CBS, 2021). In 2022 groeide de woningvoorraad verhoudingsgewijs het hardst in Almere/Lelystad (+1,9%) en Amsterdam (+1,5%). In de andere deelregio’s ging het om +0,8% of +0,9%.

Verschillende bronnen voor segmentale verdeling woningvoorraad De volgende paragraaf gaat in op de verdeling van de woningvoorraad in segmenten. Er zijn verschillende bronnen die op basis van verschillende methoden iets zeggen over deze segmentale verdeling. De landelijke website datawonen.nl, ontwikkeld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken, geeft een beeld van het aandeel sociale huurwoningen van corporaties per gemeente. De cijfers uit WiMRA komen daarmee niet geheel overeen. Dit heeft ermee te maken dat datawonen.nl uitgaat van het aandeel corporatiewoningen dat deel uitmaakt van de DAEBdienstverlening (Dienst van Algemeen Economisch Belang) van corporaties. Er zijn echter ook corporatiewoningen met een sociale huurprijs die niet aangemerkt zijn als DAEB-woning. Dit rapport baseert het aandeel sociale huurwoningen op de hoogte van de huur zoals is geregistreerd bij woningcorporaties in de MRA of door bewoners is ingevuld in de enquête. Hierdoor zijn er (meestal kleine) verschillen in het aandeel sociale corporatiewoningen volgens WiMRA en datawonen.nl.

Bij overige toe- of afname gaat het om woningen die om andere redenen dan nieuwbouw of sloop aan de voorraad zijn toegevoegd of onttrokken, zoals splitsing dan wel samenvoeging, verbouw of verandering van gebruiksfunctie. Figuur 2.1 Verandering van de woningvoorraad in de MRA, 2012-2022 (absoluut) 20.000

overige toe- en afname

15.000

10.000

sloop

5.000

nieuwbouw

-5.000

toename

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

bron: CBS

2.2 Ontwikkeling woningmarktsegmenten

Weinig middeldure huur en betaalbare koop in de woningvoorraad In zowel de huur als de koopsector zet de verschuiving naar de duurdere segmenten door. Met de gestegen koopprijzen verdwijnen vooral betaalbare koopwoningen snel uit de markt. Koopwoningen met een WOZ-waarde tot €188.000 zijn er niet meer in 2023. Deze vormden in 2021 ook nog maar 1% van de voorraad. Ook het segment daarboven, met een WOZ tussen €188.000-€296.000, is de afgelopen twee jaar voor een groot deel verdwenen. Dit ging van 12% naar 3% van de voorraad.

Toename vrije sector huur zet door tussen 2021 en 2023 De sociale huurvoorraad van corporaties (30%) is stabiel in omvang in de MRA. Binnen de particuliere huur zet de verschuiving van sociaal naar vrije sector, die we de afgelopen jaren hebben gezien, tussen 2021 en 2023 door. Het aandeel sociale huurwoningen van particulieren nam tussen 2017 en 2023 af van 9% naar 6%, terwijl het aandeel particuliere vrije sectorwoningen toenam, van 8% naar 14%. De vrije huursector van corporaties is relatief stabiel en vormt 4% van de woningvoorraad. Ook het aandeel koopwoningen in de totale voorraad is redelijk stabiel, maar dat nam tussen 2021 en 2023 wel licht af van 48% naar 47%.

Het aandeel sociale huurwoningen daalde van 37% naar 36% als gevolg van gestegen prijzen in het particuliere segment. De middeldure huur (€808-€1123) is en blijft met 7% een klein segment, terwijl het aandeel dure huurwoningen opnieuw groeit, van 9% in 2021 naar 10% in 2023.

Figuur 2.3 Figuur 2.2

� Woningvoorraad naar segmenten, MRA, 2017-2023 (%) Figuur 2.2B �

2017

2019

2021

2023

sociale huur, corporatie

sociale huur, particulier

� Woningvoorraad naar huur- en koopklassen, MRA, 2017-2023 (%) Figuur 2.3B �

2017

5 1

2019

2021

2023

vrije sector huur, corp.

% 80

vrije sector huur, part.

100

huur: tot €808

Koopwoning

€808€1123

€1123 en meer

koop: tot €188.000

16 12

16 60

€188.000€296.000

28 80

€296.000€438.000

% 100

€438.000 en meer

bron: WiMRA 2023

Aandeel betaalbare huurwoningen neemt af Als we de huursector in de MRA eruit lichten zien we dat de meeste huurwoningen (corporatiebezit en particulier bezit) een huur hebben tot €694 per maand. Dit is volgens de regels voor het passend toewijzen van sociale huurwoningen betaalbaar voor de laagste inkomensgroep (eenpersoonshuishoudens €25.475; meerpersoonshuishoudens €34.575). Dit betaalbare segment wordt echter gestaag kleiner; het kromp van 65% in 2017 naar 56% in 2023. Dat komt aan de ene kant doordat woningen die voorheen in dit segment vielen, wanneer zij opnieuw verhuurd worden, vaak sterk in prijs omhoog gaan. Aan de andere kant komt dit door de groei door nieuwbouw? van het aantal huurwoningen in de hoogste prijsklassen.

Figuur 2.4

2019

2021

2023

56 20

sociale huur tot €694

Met het in april 2024 aangenomen Wetsvoorstel Betaalbare Huur wordt de huurhoogte in het middensegment gereguleerd, door de woningen binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS; het puntenstelsel) te laten vallen. Een woning moet dan 187 punten of meer hebben om in de vrije sector verhuurd te mogen worden. Bij dit puntenaantal hoort een huur van €1123. De bedoeling is dat er op deze manier meer huurwoningen beschikbaar komen die betaalbaar zijn voor huishoudens met een middeninkomen. Zij maken geen aanspraak op een sociale huurwoning en kunnen door de hoge prijzen steeds moeilijker een woning kopen. Het aandeel middeldure huurwoningen in de MRA bedraagt nu dus 13%, maar het is aannemelijk dat dit percentage groter wordt wanneer de nieuwe wet in werking treedt, omdat sommige woningen die nu boven de €1123 verhuurd worden dan terugvallen naar deze groep. Een deel van de verhuurders zal echter ook proberen zoveel in hun woning te investeren dat deze boven de liberalisatiegrens van €1123 uitkomt, of zij zullen deze verkopen.

� Huurvoorraad naar huurklassen, MRA, 2017-2023 (%) Figuur 2.4B �

2017

Minder middeldure en meer dure huurwoningen Het aandeel middeldure huurwoningen (tussen €808 en €1123) daalde de afgelopen twee jaar van 14% naar 13%, vooral ten gunste van duurdere huur. Het aandeel dure huurwoningen (met een huur van €1123 of hoger) is namelijk opnieuw gegroeid, van 17% naar 18%. Daarmee ging deze ontwikkeling wel minder snel dan tussen 2019 en 2021, toen het aandeel huurwoningen in de hoogste prijsklassen groeide van 12% naar 17%.

€694-€808

11 12 40

9 9

4 4

5 4 80

middeldure huur

dure huur

€808-€1010

€1123 -€1504

€1010 -€1123

6 8

6 9 9

% 100

€1504 en meer

bron: WiMRA 2023

Figuur 2.5

Meer particuliere huurwoningen, maar steeds minder met een sociale of middeldure huur In de MRA valt 20% van de woningvoorraad onder de particuliere huursector (sociaal en vrije sector). Dit segment is de afgelopen jaren gegroeid en duurder geworden. Het aandeel woningen van particulieren dat in het sociale segment (t/m €808) verhuurd wordt, nam af van 43% in 2019 naar 32% in 2023. Het middensegment (€808-€1.123) kromp ook: van 26% naar 21%. De dure huur (> €1.123) nam toe van 32% naar 47%. De prijsstijging in de particuliere huursector ging tussen 2021 en 2023 minder snel dan in de twee jaar daarvoor, maar zet dus wel door. Daarmee lijkt het erop dat de liberalisering in de particuliere huursector vooral heeft bijgedragen aan een groeiend duur segment en weinig aan het middeldure huursegment.

Particuliere huurwoningen naar oppervlakte en huurklasse, MRA, 2019-2023 (%)

tot 60 m² 2019 2021 2023

60-99 m² 2019 2021 2023

100 m² en meer 2019 2021 2023

tot €694

21 17 15

totaal 2019 2021 2023

Zowel kleine als grotere particuliere huurwoningen hebben inmiddels in meerderheid een vrije sectorhuur. Het aandeel particuliere huurwoningen tot 60 m² dat nog in het sociale segment wordt verhuurd, nam af van 62% in 2019 naar 44% in 2023. Dit type woningen wordt nu vaak in het middensegment (€808€1.123) of in het duurdere segment (€1.123-€1504) verhuurd. Ook de particuliere huurwoningen tussen 60 en 99 m² schoven bij nieuwe verhuringen vaak op naar de hogere prijsklassen. Voor de grootste huurwoningen (>100 m²) is de groei van het aandeel dure huurwoningen gestopt. Tussen 2021 en 2023 nam dit aandeel af van 53% naar 52%. Binnen deze categorie groeit het aandeel in het middensegment wel iets.

27 22

8 12

14 14

35 10

€694-€808

€808-€1010

20 10

13 8

7 9

26 14

11 11 8

9 14

9 23 60

13 14 15

27 29

22 22

17 9

4 16

31 30 15

23 24 80

€1010 -€1123 €1123-€1504

17 % 100

€1504 en meer

bron: WiMRA 2023

Prijzen in de koopwoningvoorraad opnieuw sterk gestegen, betaalbare voorraad verdwenen In 2023 zijn koopwoningen tot €188.000 niet meer aanwezig in de MRA. Deze zijn bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens voor van €44.035 (op basis van volledige leencapaciteit, zonder eigen vermogen). In 2021 ging het nog om 3% van de koopwoningen.

Van de koopwoningen is 93% duurder dan €296.000 en 81% duurder dan €355.000 De meeste koopwoningen in de MRA hebben dus een WOZ-waarde boven €296.000, deze zijn bereikbaar voor hoge inkomens vanaf €66.053. Van de koopwoningen valt 93% in dit segment. Een derde (34%) valt in de WOZ-klasse tussen €296.000 en €438.000 en een even groot deel valt in de klasse tussen €438.000 en €648.000. Een kwart van alle koopwoningen heeft inmiddels een WOZ-waarde van €648.000 of hoger. In 2021 was dit nog maar 14%.

Woningen bereikbaar voor middeninkomens (tot €66.053) met een WOZ-waarde tussen €188.000 en €296.000 zijn eveneens schaars. Deze middencategorie beslaat 7% van de koopwoningvoorraad, in 2021 was dit nog 25%.

Het Rijk is in de afgelopen periode sterker gaan sturen op betaalbaarheid. De grens voor betaalbare koop heeft het Ministerie voor Binnenlandse Zaken in 2023 vastgesteld op €355.000 (voor 2024 is de grens geïndexeerd en ligt deze op €390.000). Als we deze bovengrens van betaalbare koop hanteren, valt 19% van de koopwoningen in de MRA onder betaalbare koop. Het hier geschetste beeld gaat over de totale koopwoningvoorraad, waarvan het grootste deel niet in de verkoop komt. Voor huishoudens die willen kopen is vooral het beschikbare aanbod relevant. Hoofdstuk 4 gaat daar dieper op in, door te kijken naar de woningen die recent verhuisde huishoudens betrokken hebben.

Figuur 2.6

2017

2019

2021 3 4

� Woningvoorraad naar WOZ-klassen koopwoningen, MRA, 2021-2023 (%, WOZ-prijspeil 2022) Figuur 2.6B � 10 6 6

8 7

21 36 34 40

€209.000€237.000

€237.000€296.000

€188.000€209.000

2023 1 6

tot €188.000

€296.000€438.000

25 80

€438.000 €648.000

% 100

€648.000 en meer

bron: WiMRA 2023

2.3 Woonsituatie per huishoudenstype Vooral jonge alleenwonenden en stellen huren in het duurste segment Over het algemeen wonen alleenwonenden vaker in een huurwoning en stellen vaker in een koopwoning. Oudere alleenwonenden (55-plus) huren meestal in het sociale segment óf ze hebben een koopwoning. Alleenwonenden onder de 55 jaar huren vaker in de duurdere segmenten, vooral de jongste groep (35 jaar en jonger). Stellen zonder kinderen huren het vaakst in het dure segment (€1123 of meer). Het gaat om 45% van deze groep. Van de oudere stellen heeft het merendeel een koopwoning.

Figuur 2.7

Woningvoorraad naar huishoudtype en leeftijd, 2023

alleenwonend, tot 35 jaar

alleenwonend, 35-54 jaar

alleenwonend, 55-74 jaar

5 3 3

alleenwonend, 75 jaar en ouder

5 2 2

stel zonder kinderen, tot 35 jaar

stel zonder kinderen, 35-54 jaar

11 15

stel zonder kinderen, 55-74 jaar

45 7

stel zonder kinderen, 75 jaar en ouder

21 6

eenoudergezin 6

stel met tiener of volwassen kinderen

5 4 2

totaal 0

€808€1123

€1123 en meer

16 20

15 36

4 2

17 6

33 6 4

koop: tot €188.000

53 17

22 5

stel met jonge kinderen (basisschool)

huur: tot €808

4 2

€188.000€296.000

16 60

100

€296.000€438.000

€438.000 en meer

bron: WiMRA 2023

3 Vergelijking inkomensgroepen en woningmarktsegmenten Kernpunten



In de middeldure huurvoorraad (huur €808- €1123) heeft 35% van de huurders een inkomen dat past bij een sociale huurwoning. Dit aandeel is niet veranderd ten opzichte van 2021. In particuliere middeldure huurwoningen is de groep lage inkomen en lage middeninkomens aanzienlijk groter dan bij middeldure huurwoningen van corporaties (58% versus 46%).



Huishoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens wonen even vaak in een sociale huurwoning als in 2019. De afname die in 2021 zichtbaar was, lijkt dus van tijdelijke aard geweest. Onder de lage inkomens neemt het aandeel huishoudens met een koopwoning toe. Hier speelt vergrijzing een rol.



Middeninkomens huren steeds vaker in de particuliere vrije sector en hebben minder vaak een koopwoning. De middeninkomens met een koopwoning zijn vaak 55-plus en jongere huishoudens zijn hier ondervertegenwoordigd.



Ook onder hoge inkomens blijft het woningbezit dalen en is het aandeel dat in de particuliere vrije sector huurt toegenomen. Onder de hoge inkomens met een koopwoning zijn verhoudingsgewijs veel huishoudens tussen 35 en 55 jaar.

Balans tussen inkomensverdeling en prijssegmenten woningvoorraad schever gegroeid 



De mogelijkheden voor lage inkomens zijn op de woningmarkt verder afgenomen. Van alle huishoudens heeft 40% een laag inkomen (tot €44.035) terwijl nog maar 36% van de woningvoorraad voor deze groep betaalbaar is (2021: 42% versus 38%). Ook middeninkomens (€44.035-€66.053) komen verder in de knel. Het aandeel huishoudens met een middeninkomen is gegroeid van 16% naar 18%, terwijl de middeldure voorraad (koop en huur samen) kromp van 19% naar 10%.

Middeninkomens en hoge inkomens hebben in afnemende mate een eigen woning en huren vaker in de particuliere vrije sector 

In de sociale huurvoorraad is het aandeel huishoudens met een laag inkomen toegenomen van 80% in 2019 naar 85% in 2023.



In de vrije sector huurvoorraad (huur> €808) heeft 23% van de huurders een laag inkomen dat past bij een sociale huurwoning. Zij wonen ‘duur scheef’. Dat is een daling ten opzichte van 2021, toen het aandeel 25% bedroeg.

3.1 Vergelijking inkomens en woningmarktsegmenten Ruimte voor lage en middeninkomens verder afgenomen Figuur 1.18 geeft de inkomensverdeling weer van de huishoudens in de MRA én de verdeling van de woningvoorraad naar segment. De overeenkomende kleuren geven de segmenten aan die betaalbaar zijn voor de bijbehorende inkomensklassen. Voor de koopsegmenten gaan we hierbij uit van de maximale leencapaciteit van huishoudens met een bepaald inkomen. Wanneer zij geen eigen vermogen kunnen inbrengen is dit het bedrag waarvoor zij een woning zouden kunnen kopen. Duidelijk wordt dat de mismatch tussen de woningvoorraad en wat huishoudens in de MRA kunnen betalen opnieuw groter wordt. Naast lage inkomens neemt ook de ruimte voor middeninkomens verder af.

Figuur 3.1

Tot 2021 was de betaalbare voorraad voor lage inkomens iets groter dan het aandeel lage inkomens. Vanaf 2021 is dit beeld omgedraaid, het aandeel lage inkomens tot €44.035 was toen groter (42%) dan het aandeel van de betaalbare woningvoorraad (38%). Dit is in 2023 nog iets schever gegroeid: 40% heeft een laag inkomen terwijl nog maar 36% van de woningvoorraad voor deze groep betaalbaar is. De mogelijkheden voor lage inkomens op de woningmarkt zijn daarmee zeer beperkt. Daarbij komt dat meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot €48.0625 nu ook aanspraak kunnen maken op een sociale huurwoning (zie de onderste balk voor 2023), terwijl dit segment juist is gekrompen.

Inkomensverdeling huishoudens en segmentverdeling woningvoorraad, MRA, 2017-2023 (%)

2017 - inkomen segment

41 45

2019 - inkomen segment

42 43

2021 - inkomen segment

42 38

16 19

2023 - inkomen* segment

40 36

2023 - inkomen**

inkomen

Ook middeninkomens komen nog meer in de knel. Het aandeel huishoudens met een middeninkomen (€44.035 – €66.053) is gegroeid van 16% naar 18%, terwijl de middeldure voorraad kromp van 19% naar 10%. De ruimte op de woningmarkt is voor hen blijvend krap. Tot 2021 was het aandeel hoge inkomens groter dan de dure woningvoorraad. In 2021 is het beeld omgedraaid en in 2023 loopt dit nog verder uiteen. Door de sterk gestegen woningprijzen is het aandeel hoge inkomens met 42% veel kleiner dan de dure voorraad (54%).

inkomens tot en met sociale huurgrens

29 40

34 42 43

44 0

37 26

54 13

middeninkomens (sociale huurgrens €66.053)

100

hogere inkomens (vanaf €66.053)

huur €808-€1.123 – huur vanaf €1.123 – koop €188.000koop vanaf €296.000 €296.000 * Tot 2022 was er één sociale huurgrens voor eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens. Hier is bij 2023 als inkomensgrens €44.035 genomen ** Nieuwe indeling sociale huurgrens: eenpersoonshuishoudens €44.035, meerpersoonshuishoudens €48.625 segment

huur tot €808 – koop tot €188.000

bron: WiMRA 2023

Figuur 3.2

3.2 Bewoning woningvoorraad Meer huishoudens in de sociale huur met een inkomen tot de sociale huurgrens Tot 2022 was de inkomensgrens om in aanmerking te komen voor sociale huur (de sociale huurgrens) gelijk voor eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens. Ook gold dat corporaties 10% van hun woningen mochten verhuren aan huishoudens met een inkomen net boven de sociale huurgrens. Sinds 2022 geldt deze extra doelgroep niet meer. Er is een nieuwe indeling van de sociale huurgrens: de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens is nu hoger dan die voor eenpersoonshuishoudens**. In 2023 heeft 85% van de bewoners in de sociale huurvoorraad een inkomen tot deze sociale huurgrens. Dat is een toename ten opzichte van 2021, toen ging het om 83%. Stel dat in 2023 nog steeds de oude indeling gold, dan zou het aandeel bewoners in de sociale huur met een inkomen tot de sociale huurgrens zijn afgenomen naar 81%. Vijftien procent van de huishoudens in de sociale huur heeft een inkomen boven de sociale huurgrens.

Bewoning sociale huur, corporatie en particulier, MRA, 2017-2023 (%) totaal 2017

7 3 6 3 3

2019

6 2 5 4 4

2021

2023- oude indeling sociale huurgrens

7 23 4 3

2023- nieuwe indeling sociale huurgrens

5 3 4 3

32 5 3 4

100

2| inkomens 3| extra 4| lage 5| 6| hogere 7| hoogste vanaf grens doelgroep middenmidden- inkomens inkomens passend sociale inkomens inkomens (€66.053- (>€88.070) toewijzen huur t/m (sociale (€55.044- €88.070) tot sociale 2022*** huurgrens- €66.053) huurgrens** €55.044) * grens passend toewijzen: eenpersoonshuishoudens €25.475, meerpersoonshuishoudens €34.575 ** sociale huurgrens: eenpersoonshuishoudens €44.035, meerpersoonshuishoudens €48.625 *** t/m 2022 mochten corporaties tot 10% van de woningen toewijzen aan de laagste middeninkomens (2021: sociale huurgrens tot €44.655) 1| inkomens tot grens passend toewijzen*

bron: WiMRA 2023

Figuur 3.3

In particuliere sociale huur aandeel inkomens tot sociale huurgrens niet gegroeid Bewoners van sociale huurwoningen van corporaties hebben vaker een inkomen tot de sociale huurgrens dan bewoners in de particuliere sociale huurvoorraad (87% versus 78%). In de particuliere sociale huurvoorraad is het aandeel bewoners met een inkomen tot de sociale huurgrens gelijk gebleven ten opzichte van 2021, terwijl in het de sociale huur van corporaties dit aandeel steeg (van 84% naar 87%).Hier speelt mee dat in de sociale huur van particulieren minder meerpersoonshuishoudens wonen. Daardoor heeft de verhoging van de sociale huurgrens voor meerpersoonshuishoudens hier minder effect op de ontwikkeling van de omvang van de doelgroep voor sociale huur.

Bewoning van sociale huur naar eigendom, MRA, 2017-2023 (%)

corporatie 2017 2019 2021 2023- oude indeling sociale huurgrens 2023- nieuwe indeling sociale huurgrens

58 56 60 56 56

particulier 2017 2019 2021 2023- oude indeling sociale huurgrens 2023- nieuwe indeling sociale huurgrens

21 26 24 27 30

47 43 44 40 40

25 30 33 35 37

7 3 6 33 5 2 5 33 32 5 3 3 6 23 4 3 4 3 4 3 7 3 8 4 7 7 3 5 5 7 3 3 5 4 7 9 34 5 4 9 4 5 4 %

100

In de sociale huur van corporaties wonen niet alleen meer huishoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens dan in de particuliere sociale huurvoorraad, er wonen ook beduidend meer huishouden met een laag inkomen tot de grens voor passend toewijzen (56% versus 40%). Ten opzichte van 2021 is de groep laagste inkomens in beide segmenten echter geslonken.

bron: WiMRA 2023

Figuur 3.4

In de vrije sector heeft 23% van de huurders een laag inkomen Vrije sectorwoningen hebben een huur van meer dan €808. In de vrije sector wonen relatief veel huishoudens jonger dan 35 jaar. Het gaat om 46%, terwijl in de MRA in totaal 20% een jong huishouden is. Ook wonen er verhoudingsgewijs veel stellen zonder kinderen (36% versus 26% in de MRA). Ruim de helft (56%) van de huurwoningen in de vrije sector wordt bewoond door hogere inkomens (>€66.035). Het aandeel huishoudens in de vrije sector met een inkomen tot de sociale huurgrens is niet verder toegenomen zoals we in 2021 zagen, maar gedaald. In 2023 woont 23% van de huishoudens in de vrije sector ‘duur scheef’, in 2021 was dat 25%. Het gaat daarbij relatief vaak om alleenwonenden, eenoudergezinnen en 55-plushuishoudens. Twaalf procent van de huurders in de vrije sector heeft een laag middeninkomen.

Inkomensgroepen in vrije sector huur (>€ 808), corporatie en particulier, MRA, 2017-2023 (%) totaal 2017

2019

2021

2023- oude indeling sociale huurgrens

2023- nieuwe indeling sociale huurgrens

100

5 11 12

13 16

36 39

bron: WiMRA 2023

Figuur 3.5

In de dure huur heeft 15% een laag inkomen en in de middeldure huur 35% De vrije sector bestaat uit middeldure huurwoningen (€808- €1123) en dure huurwoningen (> €1123). In de middeldure huur heeft 35% van de huishoudens een inkomen dat eigenlijk bij een sociale huurwoning past. Ook in 2021 ging het om 35%. De middeldure huur wordt in toenemende mate bewoond door lage middeninkomens met een inkomen tussen de sociale huurgrens en €55.044. In 2023 gaat het om 18%, in 2021 was dit nog 14%. In de middeldure huur valt 37% van de huishoudens onder de hogere inkomens (>66.053).

Inkomensgroepen in middeldure huur en dure huur, MRA, 2017-2023 (%)

middeldure huur 2017 2019 2021 2023- oude indeling sociale huurgrens 2023- nieuwe indeling sociale huurgrens

13 9 10 10 10

17 23 25 19 25

11 5 20 10 5 15 8 6 14 16 8 9 18 9

dure huur 2017 5 5 5 4 11 12 2019 4 7 5 2 9 15 2021 7 10 3 3 9 19 2023- oude indeling sociale huurgrens 5 8 7 4 6 18 2023- nieuwe indeling sociale huurgrens 5 10 8 6 18

Hoewel ruim de helft van de huishoudens in de middeldure huur onder de hoogste inkomens valt, is dit aandeel wel gedaald in vergelijking met 2017 en 2019. In de dure huur heeft 15% een inkomen dat bij een sociale huurwoning past. In vergelijking met 2021 is dit aandeel wat gedaald en is het aandeel huishoudens met een laag middeninkomen toegenomen (8%).

15 17 18 17 17

20 22 18 20 20

58 59 48 52 52

% 80

100

bron: WiMRA 2023

Figuur 3.6

Relatief veel lagere inkomens in particuliere middeldure huur In de voorgaande jaren nam in de middeldure huur van corporaties het aandeel huishoudens met een inkomen tot de sociale huurgrens af. In 2023 is dat aandeel toegenomen naar 32%. De toename hangt samen met de nieuwe indeling van de sociale huurgrens waarbij de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens is verhoogt. In de oude indeling zouden deze huishouden tot de extra doelgroep van sociale huur zijn gerekend. In de middeldure huur van corporaties heeft 26% een middeninkomen. Het aandeel hogere inkomens neemt hier gestaag toe en bedraagt 42% in 2023.

Inkomensgroepen in middeldure huur naar eigendom, MRA, 2017-2023 (%)

corporatie 2017 2019 2021 2023- oude indeling sociale huurgrens 2023- nieuwe indeling sociale huurgrens

9 7 9 9

particulier 2017 2019 2021 2023- oude indeling sociale huurgrens 2023- nieuwe indeling sociale huurgrens

11 9 12 11 11

17 18 18 14 24 17 25

9 8 16

18 19 12 12

7 7 14

6 10

29 22 26

5 8

19 13 5 8

11 8 8

15 19 22 19 19

18 21 18 23 23

14 16 16 15 15

21 23 19 19 19

% 100

In de particuliere middeldure huur ligt het aandeel lage inkomens hoger (36%) dan bij corporaties. Er wonen ook meer inkomens die in de laagste inkomensgroep vallen (11%). Het aandeel huishoudens met een middeninkomen is hier gegroeid en is hoger (29%) dan bij corporaties. Het gaat hier veel vaker om lage middeninkomens dan in de middeldure huur van corporaties (21% versus 14%). Kortom, in de particuliere middeldure huur wonen relatief veel lagere inkomens.

bron: WiMRA 2023

Figuur 3.7

Hoogste inkomens dominant in voorraad koopwoningen Het merendeel van de huishoudens met een koopwoning heeft een hoger inkomen (>€66.053) en dit aandeel neemt geleidelijk toe. In 2023 gaat het om 61% van de huishoudens, in 2019 om 59%. Iets minder dan de helft (45%) van de huishoudens heeft een hoog inkomen van meer dan €88.070. Na een kleine afname in 2021 is dit aandeel weer hetzelfde als in 2019. Tegelijkertijd groeit de groep huishoudens met een lager inkomen of laag middeninkomen. Bijna kwart (24%) heeft een inkomen tot de sociale huurgrens. Het gaat hier vaak om alleenstaanden en eenoudergezinnen, mogelijk zijn zij na een scheiding achteruitgegaan in inkomen. Daarnaast gaat het vaker om ouderen met een relatief lage hypotheek, zij kunnen na pensionering ook in inkomen zijn teruggevallen. In de koopvoorraad neemt het aandeel huishoudens jonger dan 35 jaar langzaam af, van 15% in 2017 naar13% in 2023. In de totale MRA is in die periode het aandeel jonge huishoudens niet veranderd (20%).

� Inkomensgroepen in koopwoningen, MRA, 2017-2023 (%) Figuur 3.7B � 2017

2019

6 4

11 11

2021

4 3

2023- oude indeling sociale huurgrens

2023- nieuwe indeling sociale huurgrens

4 8

% 100

bron: WiMRA 2023

3.3 Woonsituatie per inkomensgroep

Middeninkomens huren steeds vaker in de particuliere vrije sector In de MRA heeft 13% van de huishoudens een middeninkomen. Iets meer dan de helft (54%) van de middeninkomens woont in een koopwoning. De afname van het eigenwoningbezit onder deze groep lijkt door te zetten. In 2021 was er sprake van een toename van het woningbezit in deze groep, maar nu ligt het woningbezit onder middeninkomens lager dan in 2019 (55%). Van deze woningbezitters heeft de meerderheid bruto hypotheeklasten die onder de €998 liggen. Onder de middeninkomens met een koopwoning zijn relatief weinig jonge huishoudens en verhoudingsgewijs meer 55-plussers. Middeninkomens wonen steeds vaker in een huurwoning in de vrije sector (26%). Het gaat vaak om een particuliere vrije sector woning. In 2023 gaat het om 21% van de middeninkomens, in 2021 was dit nog 15% en in 2019 ging het om 14%. Het aandeel met een vrije sectorwoning van een corporatie schommelt en ligt in 2023 op 5%. Van de middeninkomens woont 20% in een sociale huurwoning, dat is minder dan in eerdere jaren. Als de indeling van de sociale huurgrens niet was veranderd en er dus geen onderscheid zou zijn naar huishoudenstype, dan zou het aandeel in een sociale huurwoning nauwelijks zijn afgenomen in vergelijking met 2021.

65% van de lage inkomens woont in een sociale huurwoning In de voorgaande paragraaf werd gekeken hoe de verdeling van inkomens in elk woonsegment is. In deze paragraaf is het perspectief omgekeerd: hoe wonen de verschillende inkomensgroepen? In de MRA heeft 44% van de huishoudens een inkomen tot de sociale huurgrens. In 2021 zagen we dat de lage inkomens in afnemende mate in de sociale huur woonden en dat zij vaker in de vrije sector huurden dan voorheen. Deze trend zet niet door. Als we de nieuwe indeling van de sociale huurgrens als uitgangspunt nemen, dan woont net als in 2021, 65% van de inkomens die in aanmerking komen voor sociale huur in een sociale huurwoning. Van de lage inkomens huurt 9% in de vrije sector. Het aandeel lage inkomens met een koopwoning neemt toe naar afgerond 26%. Het grootste deel heeft hypotheeklasten onder de €998. Dat zijn de maandelijkse hypotheeklasten die horen bij het maximale bedrag dat lage inkomens op basis van hun inkomen kunnen lenen in 2023. In 2021 lagen deze lasten lager(€663) lager. In deze groep vallen ook huishoudens met een afbetaalde hypotheek. De toename van woningeigenaren onder de lage inkomens hangt samen met vergrijzing. Het gaat dan om ouderen met een koopwoning die na pensionering terugvallen in inkomen. Figuur 3.8

2017

2019

2021

2023- oude indeling sociale huurgrens

2023- nieuwe indeling sociale huurgrens

sociale huur, particulier

vrije sector huur, corporatie

3 4

14 12

2 2

54 0

sociale huur, corporatie

Figuur 3.9

� Woonsegmenten lage inkomens tot de sociale huurgrens, MRA, 2017-2023 (%) Figuur 3.8B �

11 40

vrije sector huur, particulier

6 8

2 2

4 22

bruto hypotheeklasten tot €998

24 80

1 1 %

�Woonsegmenten middeninkomens (sociale huurgrens tot €66.053), MRA, 2017-2023 (%) Figuur 3.9B � 2017

2019

2021

2023- oude indeling sociale huurgrens

2023- nieuwe indeling sociale huurgrens

14 0

100

bruto hypotheeklasten van €998 en meer

sociale huur, sociale huur, corporatie particulier

6 6

5 5

vrije sector huur, corporatie

10 14

31 32

18 21 40

vrije sector huur, particulier

19 46

bruto hypotheeklasten tot €998

% 100

bruto hypotheeklasten van €998 en meer

bron: WiMRA 2023

Woningbezit onder hoge inkomens verder afgenomen 42% van de huishoudens in de MRA heeft een hoger inkomen (>€66.035). Ook bij de hoge inkomens neemt het woningbezit geleidelijk af. In 2023 is 71% van de hoge inkomens eigenaar-bewoner, in 2021 ging het om 72% en in 2019 om 73%. Van de hoge inkomens heeft een 37% bruto hypotheeklasten die maximaal €998 bedragen en 34% heeft hogere maandelijkse hypotheeklasten. Onder de hoge inkomens met een koopwoning zijn relatief veel huishoudens tussen 35 en 55 jaar. Het gaat vaak om stellen met kinderen en stellen zonder kinderen. Een toenemend aandeel van de hoge inkomens huurt een vrijesectorwoning. van een particulier. Tussen 2019 en 2023 steeg dit aandeel van 17% naar 21%. Huishoudens met een hoog inkomen hebben geen toegang tot sociale huur. Zij wonen dan ook in beperkte mate in een sociale huurwoning: 4% huurt een sociale huurwoning bij een corporatie en 1% huurt bij een particulier. Het gaat hierbij vaak om stellen (met kinderen) die al langer in de woning wonen.

Figuur 3.10

� Woonsegmenten hoge inkomens (>€66.035), MRA, 2017-2023 (%) Figuur 3.10B � 2017

2019

2021

4 2 4

2023- oude indeling sociale huurgrens

4 1 3

4 1 4

2023- nieuwe indeling sociale huurgrens 0

sociale huur, corporatie

sociale huur, particulier

vrije sector huur, corporatie

58 23

47 37

37 40

vrije sector huur, particulier

34 60

bruto hypotheeklasten tot €998

% 100

bruto hypotheeklasten van €998 en meer

bron: WiMRA 2023

4 Woningaanbod en recent verhuisden Kernpunten Particuliere vrije sector huurwoningen zijn het grootste segment onder recent verhuisden, in 2021 waren dat nog koopwoningen 

Van alle ongeveer 302.000 huishoudens die in de afgelopen 2,5 jaar verhuisd zijn, betrok 34% een particuliere vrije sector-huurwoning en verhuisde 32% naar een koopwoning. Dit is de eerste meting waarin recent verhuisden vaker in de particuliere vrije sector terecht komen dan in een koopwoning.



Hoewel de particuliere huursector met 14% nog een relatief klein (maar groeiend) deel van de woningvoorraad is, is het in het aanbod waar woningzoekenden op zijn aangewezen een groot en groeiend deel.



Vooral voor jonge stellen (57%) en jonge alleenwonenden (35%) is de particuliere vrije sector het belangrijkste verhuissegment. Ook huishoudens die naar de MRA toe verhuisd zijn, komen vaak in dit segment terecht (vanuit elders in Nederland : 31%; vanuit buitenland: 69%).

4.1 Woonsituatie recent verhuisden Jonge stellen verhuizen het vaakst naar een particuliere vrijesectorwoning De particuliere vrije huursector is voor veel typen huishoudens een belangrijk verhuissegment. Onder recent verhuisde jonge alleenwonenden (36%) en jonge stellen zonder kinderen (58%) is dit ook het grootste segment. Over het algemeen verhuizen alleenwonenden en jonge stellen zonder kinderen relatief vaak naar een huurwoning. Afhankelijk van hun inkomen en de beschikbaarheid kunnen zij soms in een corporatiewoning terecht, maar een groot deel is aangewezen op de particuliere (vooral vrije sector) verhuur. Stellen tussen 35 en 75 jaar zonder kinderen en stellen met kinderen verhuizen vaker naar een koopwoning.

Bijna een kwart (24%) van alle huishoudens die in 2023 in de MRA woonden is in de twee jaar daarvoor verhuisd (zie deel 2). Dit is iets meer dan de twee jaar daarvoor (23%). In deze paragraaf kijken we naar de woningen die deze recent verhuisden betrokken. Dit geeft een beeld van het beschikbare woningaanbod. Particuliere vrije sector voor het eerst grootste segment onder recent verhuisden Van alle recent verhuisde huishoudens betrok 34% een particuliere vrije sectorhuurwoning en verhuisde 32% naar een koopwoning. Dit is de eerste meting waarin recent verhuisden vaker in de particuliere vrije sector terecht komen dan in een koopwoning. Verder betrok 1 op de 4 recent verhuisden (23%) een sociale huurwoning van een corporatie, 8% kwam in sociale huur van particulieren terecht en 3% in de vrije sector verhuur van corporaties. Koopwoningen en sociale huurwoningen van corporaties zijn ondervertegenwoordigd in het recent vrijgekomen aanbod, vergeleken met het aandeel in de totale woningvoorraad. Doordat deze woningen minder vaak vrijkomen zijn woningzoekenden vaak aangewezen op aanbod in de particuliere huur. Daar gaat het vooral en in toenemende mate om vrije sector verhuur. Van de huishoudens die recent een koopwoning betrokken betaalde 55% €438.000 of meer voor deze woning. In 2021 ging het nog om 39%.

Figuur 4.1

Figuur 4.2

totaal

2021

2023

sociale huur, corp.

sociale huur, part.

vrije sector huur, corp.

vrije sector huur, part.

alleenwonend, tot 35 jaar alleenwonend, 35-54 jaar alleenwonend, 55-74 jaar alleenwonend, 75 jaar en ouder 6 2 4 8 12 19

sociale huur, corp.

koopwoning

22 11 2

sociale huur, part.

31 36

31 6 1 7 3

13 28

18 21

22 20

58 15 45

15 15

42 21

47 55 4

54 13 13 0

100

53 48

eenoudergezin stel met jonge kinderen (basisschool) stel met tiener of volwassen kinderen

26 29

stel zonder kinderen, tot 35 jaar stel zonder kinderen, 35-54 jaar stel zonder kinderen, 55-74 jaar stel zonder kinderen, 75 jaar en ouder

Huidig woonsegment recent verhuisden in de MRA, 2019-2023 (%)

2019

Huidig woonsegment recent verhuisden in de MRA naar huishoudtype en leeftijd, 2023

22 32

30 19

28 19 20

vrije sector huur, corp.

23 54 %

62 40

vrije sector huur, part.

100

koopwoning

bron: WiMRA 2023

4.2 Verhuisstappen tussen segmenten

Recent verhuisde huishoudens die voor de verhuizing nog thuis woonden, verhuizen vaak naar sociale huur. Dit geldt zowel voor degenen die binnen de MRA verhuizen (50%) als vanuit elders in Nederland (59%). Starters binnen de MRA komen daarbij vaak in de sociale huur van corporaties terecht, terwijl starters van buiten de MRA vaker in de particuliere sociale huur terecht komen. Een kwart van de starters binnen de MRA (24%) betrekt een koopwoning, meer dan de starters van buiten de MRA (17%). Huishoudens die doorstromen vanuit de sociale huur in de MRA blijven relatief vaak in de sociale sector wonen (57%), maar dat aandeel is wel wat gedaald (was 61%) en de groep die doorstroomt naar de vrije sector groeit (van 25% naar 30%). Doorstromers die vanuit de vrije sector komen, verhuizen relatief vaak door in dit segment of maken de overstap naar een koopwoning. Eigenaar-bewoners verhuizen vaak door naar een volgende koopwoning

Verhuisden binnen de MRA verhuizen relatief vaak naar een koopwoning Figuur 1.21 geeft de woonsegmenten weer van recent verhuisden die binnen de MRA verhuisden, vanuit elders in Nederland naar de MRA kwamen of vanuit het buitenland naar de MRA verhuisden. Vergeleken met instromers vanuit elders in Nederland en het buitenland betrekken recent verhuisden binnen de MRA relatief vaak een koopwoning (36% tegenover 27% en 9%). Vooral recent verhuisden uit het buitenland komen vaak in de vrije sector verhuur van particulieren terecht (69%). Recent verhuisden uit de rest van Nederland komen relatief vaak in de sociale huur van particulieren terecht. Het gaat hier vaak om studenten. Als we ook kijken in welk segment recent verhuisde huishoudens voor hun verhuizing woonden (figuur 4.4), wordt duidelijk welke verhuisstappen huishoudens maken.

Figuur 4.4 Huidig woonsegment van recent verhuisden naar vorige woonregio, 2021-2023 (%) MRA 2021 2023

24 24

elders in NL 2021 2023

8 8

21 24

buitenland 2021 2023

11 13

totaal 2021 2023

4 4

26 28

15 3 16 3

38 36 32 31

10 4 7 2 23 23

29 27

65 69 9 9

4 3

30 34 40

vorige woonregio en -segment

vorige woonregio

Figuur 4.3

10 9 34 31

Huidig woonsegment van recent verhuisden naar vorige woonregio en segment, 2023 (%)

MRA

sociale huur, particulier

vrije sector huur, corp.

vrije sector huur, part.

sociale huur

vrije sector huur

koopwoning

elders in NL thuiswonend

sociale huur

koopwoning

totaal

100

7 21

sociale huur, corporatie

sociale huur, particulier

13 40

35 17

66 16

huidig woonsegment koopwoning

24 24

76 8

24 0

22 6

3 16

8 11

vrije sector huur

3 3

totaal

huidig woonsegment sociale huur, corporatie

thuiswonend

3 40

vrije sector huur, corp.

31 60

vrije sector huur, part

% 100

koopwoning

Bron: WiMRA 2023

5 Woonlasten en betaalbaarheid Bij drie op de tien lage inkomens leidde de hoge energierekening tot problemen

Kernpunten Huurquotes gedaald, maar energiearmoede toegenomen 

De huurquote, het deel van het inkomen dat huishoudens uitgeven aan huur, is gedaald van 30% naar 28%. Hierin spelen de gestegen inkomens en de gematigde stijging van huren een rol.



In de particuliere vrije sector ligt de gemiddelde huurquote het hoogst met 34% en in de sociale huur van corporaties het laagst (25%).



Recent verhuisde huishoudens die een koopwoning betrokken, hebben gemiddeld veel hogere hypotheeklasten dan in 2021, de stijging bedraagt 22%, zonder inflatiecorrectie.



Ondanks de sterk gestegen energieprijzen in 2022 is de stijging van de energiequote in de MRA beperkt; gemiddeld gaat 6% van het maandinkomen naar energiekosten. Echter zijn er verschillen tussen huishoudens, zo is er bij 14% van de huishoudens sprake van energiearmoede, dat is vaker dan in 2021 (8%).



Tussen 2021 en 2023 stegen de totale woonlasten (huur/hypotheek, energiekosten, servicekosten, VvE-bijdrage) gemiddeld met 16%. Deze lasten liggen het hoogst onder huurders in de particuliere vrije sector, maar bij recent verhuisde kopers stegen zij het sterkst.



Huishoudens in de MRA geven gemiddeld een 6,8 voor de betaalbaarheid van de totale woonlasten. Huurders zijn minder te spreken over de betaalbaarheid en geven gemiddeld een 6,0. In de sociale huur van corporaties en in de particuliere vrije sector zijn bewoners het minst te spreken over de betaalbaarheid (5,9).



Bijna de helft van de huishoudens geeft aan dat de energierekening veel hoger is geworden sinds de prijsstijging in 2022. Bewoners met een zeer energiezuinige woning geven dit veel minder vaak aan (34%).



Voor 15% van de huishoudens leidde de hogere energierekening tot problemen, onder de laagste inkomens gold dat voor 31%.



Veel huishoudens hebben maatregelen genomen om te voorkomen dat de energierekening hoger zou worden. De meest genomen maatregelen zijn het lager zetten van de verwarming en de verwarming minder snel aanzetten, zes op de tien huishoudens pasten deze maatregelen toe.

5.1 Ontwikkeling woonlasten en betaalbaarheid

Gemiddelde huur in particuliere sociale huur ligt nu dichtbij die van corporaties De gemiddelde huren van sociale huurwoningen van particulieren en corporaties liggen dichter bij elkaar dan voorheen. De gemiddelde huren in de particuliere sociale huur lagen eerdere jaren verder onder die van sociale huurwoningen van corporaties. In de particuliere sociale huur stegen de huren tussen 2021 en 2023 dan ook sterker dan tussen 2019 en 2021 (8% versus 6%).

Huurders in de particuliere vrije sector betalen gemiddeld €1420 per maand Huurders betalen gemiddeld €823 aan kale huur per maand. Het gaat om de huur zonder aftrek van eventuele huurtoeslag. Huurders die niet langer dan twee jaar geleden zijn verhuisd, betalen gemiddeld €1085 (figuur 5.2). De gemiddeld huur is ten opzichte van 2021 met 9% gestegen, dat is zonder inflatiecorrectie. De stijging is minder sterk dan tussen 2019 en 2021 toen de gemiddelde huur met 11% toenam. In alle segmenten, met uitzondering van de particuliere sociale huur, stijgen de huren gematigder dan in de periode 2019-2021. In particuliere vrije sector zijn de huren tussen 2019 en 2023 met 20% het sterkst gestegen. In dit segment is de dynamiek hoog en ligt de gemiddelde huur het hoogst met €1420 per maand. Hier betalen huishoudens die recent zijn verhuisd gemiddeld €1534 per maand. De gemiddelde huur van vrije sectorwoningen van corporaties ligt met €1012 een stuk lager. Ook in dit segment betalen onlangs verhuisden gemiddeld meer (€1085), maar het verschil is niet zo groot als in de particuliere vrije sector. Figuur 5.1

Gemiddeld betalen huurders in de sociale huur van corporaties €595 en in de sociale huur van particulieren €588. Recent verhuisden betalen in de particuliere sociale huur voor het eerst gemiddeld meer dan bij corporaties (€611 versus €599). Recent verhuisden in de particuliere sociale huur betrokken vaak een kleine woning (<40m2), hiervoor betalen ze gemiddeld ruim honderd euro kale huur meer dan voor een vergelijkbare corporatiewoning.

Figuur 5.2

Gemiddelde huur naar huursegment, MRA, 2017-2023 (€) € 1.600

€ 1.600 1420

€ 1.400 1305

€ 1.200

1139

€ 1.000 € 800 € 600 € 400

870 632 516 484

682 538 511

969 756 568 543

1012 823 595 588

1534

€ 1.400

vrije sector, particulier

1183

910

huur totaal

€ 1.200

vrije sector, corporatie

€ 1.000

sociale huur, particulier

€ 800

sociale huur, corporatie

€ 600 € 400

€ 200 €0

Gemiddelde huur naar huursegment, recent verhuisden, MRA, 2017-2023 (€)

1403 1218

917 776 536 494

1290

1005

vrije sector, particulier 1079

1085 1084

987

857 543 522

huur totaal

vrije sector, corporatie sociale huur, particulier

578 566

611 599

sociale huur, corporatie

€ 200 2017

2019

2021

€0

2023

2017

2019

2021

2023

Bron: WiMRA 2023

Uitgaven voor huur gedaald naar gemiddeld 28% van het maandinkomen De gemiddelde huurquote in de MRA is na een stijging in 2021 weer gedaald. Na aftrek van eventuele huurtoeslag betalen huurders gemiddeld 28% van hun netto maandinkomen aan huur, in 2021 was dat 30%. Ook bij recent verhuisden is de gemiddelde huurquote gedaald en ligt nu op 32%.Hier speelt mee dat de huren minder sterk zijn gestegen. Tegelijkertijd zijn de inkomens gestegen, in paragraaf 1.2 is hier meer over te lezen. Huurders in de vrije sector van particulieren hebben de hoogste huurquotes (34%), gevolgd door huurders in de vrije sector van corporaties (29%). In bijna alle huursegmenten is de gemiddelde huurquote, ook die van recent verhuisden, kleiner geworden. Uitzondering is de sociale huur van particulieren, hier bleef de gemiddelde huurquote gelijk (27%) en steeg die van recent verhuisden. Eerder lag de gemiddelde huurquote in de sociale huur van particulieren en corporaties op gelijke hoogte, maar nu is de gemiddelde huurquote van huurders van sociale corporatiehuurwoningen gedaald naar 25%.

Hypotheeklasten van recent verhuisde kopers flink toegenomen In de MRA bedragen de gemiddelde bruto hypotheeklasten van huishoudens met een koopwoning €829. De hypotheeklasten zijn sterker gestegen dan in eerdere jaren. Gemiddeld stegen de hypotheeklasten met 8% tussen 2021 en 2023, zonder inflatiecorrectie. Onder recent verhuisden stegen deze lasten het sterkst. Zij hebben gemiddeld een bruto hypotheek van €1394. Huishoudens die niet langer dan 2,5 jaar geleden zijn verhuisd, betalen gemiddeld €250 per maand meer dan de huishoudens die in 2021 recent waren verhuisd. Een stijging van 22%, zonder inflatiecorrectie. Het stijgen van de hypotheekrente sinds 2022 en de oplopende woningprijzen leiden ertoe dat huishoudens veel inkomen, overwaarde en/of vermogen nodig hebben om zich een koopwoning te kunnen veroorloven. Onder huishoudens die niet langer dan 2,5 jaar in hun woning wonen, heeft 60% een jaarinkomen van meer dan €80.070, dat is veel vaker dan onder huishoudens die al langer in hun woning wonen (43%).

Figuur 5.3

Woningbezitters zijn na belastingaftrek gemiddeld 17% van hun inkomen kwijt aan hypotheeklasten, net als in 2019. In 2021 was de gemiddelde hypotheekquote 16%. Bij recent verhuisden is de hypotheekquote gestegen van 21% naar 22%.

sociale huur, corporatie 302929

282727

40 %

sociale huur, particulier 30313132

2017 2019

27272727

2021 2023

Figuur 5.4

recent verhuisd %

vrije sector, corporatie 32313231

totaal

recent verhuisd

323031

totaal

vrije sector, particulier 3434

totaal

recent verhuisd

3735

recent verhuisd

Gemiddelde bruto hypotheeklasten (€) en netto hypotheekquote (%), MRA, 2017-2023

34333634

totaal

32 31 33 32

€ 1.600

huurquote, totaal

recent verhuisd

gemiddelde hypotheek

960 1062 1147 1394

29 29 30 28

€0

totaal

Bron: WiMRA 2023

recent verhuisd

gemiddelde hypotheekquote 40%

2017 2019 2021

21 21 21 22

772 760 771 829

40%

Gemiddelde netto huurquote naar huursegment, MRA, 2017-2023 (%)

totaal

recent verhuisd

18 17 16 17

2023

totaal

Bron: WiMRA 2023

Energielasten per maand sterk gestegen voor huurders en kopers Tussen de meting van 2021 en 2023 zijn de energieprijzen wereldwijd sterk gestegen. De stijgingen zijn onder andere het gevolg van de toegenomen vraag naar energie tijdens het uitdoven van de coronacrisis en door de oorlog in Oekraïne. In januari 2023 heeft de overheid een prijsplafond ingesteld om de hoge energielasten te verlichten. Ook in de MRA zijn de stijgingen echter, ondanks het prijsplafond, substantieel. Huurders in de vrije sector hadden gemiddeld met de sterkste stijging van de energiekosten te maken (corporatie: 42% en particulier: 43% zonder inflatiecorrectie). In de sociale huur van particulieren bedroeg de stijging gemiddeld 38%. Voor kopers en huurders in de sociale huur van corporaties namen de energielasten gemiddeld met 36% toe. De hoogte van de energielasten hangt onder meer samen met de huishoudenssamenstelling, de woninggrootte en de energieklasse van de woning. Ook het moment van afsluiten van het energiecontract speelt hierin mee. Zo zijn koopwoningen vaak groot, rond een derde is groter dan 100 m2. Sociale huurwoningen van particulieren zijn vaak kleiner dan die van corporaties. Vrije sectorwoningen van particulieren hebben weer aanzienlijk vaker een laag energielabel (D-G) dan vrije sectorwoningen van corporaties.

Energiequote licht gestegen en is in 2023 gemiddeld 6% Huishoudens in de MRA geven gemiddeld 6% van het maandinkomen uit aan energie, in 2021 was dat 5%. Over de periode 2017-2023 laat de energiequote een kleine schommeling zien. De sterke stijging van de energieprijzen lijkt maar een beperkt effect te hebben op de ontwikkeling van de gemiddelde energiequotes. Hier speelt waarschijnlijk mee dat de inkomens zijn gestegen tussen 2021 en 2023. In de sociale huur waar relatief veel lage inkomens wonen, zijn de energiequotes het hoogst: bij corporaties zijn huurders gemiddeld 8% van hun inkomen kwijt aan energie en in de particuliere sociale huur gemiddeld 7%. Bij 14% van de huishoudens bedragen de uitgaven voor energie minstens een tiende van het inkomen en is er sprake van energiearmoede, in 2021 ging het om 8% van de huishoudens. Dit is aanzienlijk vaker het geval bij huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens: 47% van hen is meer dan een tiende van het inkomen kwijt aan energiekosten. In de sociale huur van corporaties is er bij 27% van de huishoudens sprake van energiearmoede en in de sociale huur van particulieren bij 19%. Figuur 5.6

Figuur 5.5

Gemiddelde energielasten per maand segment, MRA, 2017-2023 (€)

Gemiddelde energiequote naar segment, MRA, 2017-2023 (%) spreiding energiequotes

€ 240 207

€ 200 € 160 € 120 € 80

143 118 115 103 98

159 128 119 113 105

153 123 113 109 96

174 162 147 133

61 60

vrije sector, particulier vrije sector, corporatie

sociale huur, corporatie

2019

2021

0-5%

5-10%

sociale huur, corporatie

Bron: WiMRA 2023

4 4 4

2021

5 4 5

2023

30 31 23

2023

42 38

sociale huur, particulier

0 2017

% gemiddelde energiequote

koop

€ 40 €0

17 12

6 4 6

10 7 2 2 3

10-15%

sociale huur, particulier

>15%

vrije sector, corporatie

vrije sector, particulier

Bron: WiMRA 2023

koop

Totale woonlasten het hoogst onder huurders in de particuliere vrije sector De totale woonlasten van huishoudens in de MRA zijn tussen 2021 en 2023 gemiddeld met 15% gestegen. Bij huurders gaat het om de optelsom van de huur (minus de huurtoeslag), de energielasten en de servicekosten. Bij kopers gaat het om de optelsom van de netto hypotheek, de energielasten en een eventuele VvEbijdrage. De stijging is het sterkst onder kopers die nog niet zo lang in hun woning wonen (25%) en onder recent verhuisden in de sociale huur van particulieren (20%). Huurders in de particuliere vrije sector hebben gemiddeld de hoogste maandelijkse woonlasten met €1603. Huishoudens die recent een woning in dit segment betrokken, betalen gemiddeld €1726 aan woonlasten. Bij kopers is het verschil tussen de woonlasten van recent verhuisden en de gemiddelde woonlasten binnen het segment echter het grootst. Huishoudens die recent een woning hebben gekocht, betalen maandelijks gemiddeld €482 meer dan degenen die hun woning langer geleden kochten.

Gemiddeld gaat 28% van het netto maandinkomen op aan woonlasten Net als in 2021 zijn huishoudens maandelijks gemiddeld 28% van hun nettoinkomen kwijt aan het betalen van de totale woonlasten. Huurders in de particuliere vrije sector hebben met gemiddeld 39% de hoogste woonquote, in andere huursegmenten gaat het om 34%. Waar in de sociale huur van corporaties de woonquote van recente bewoners een daling laat zien, neemt de woonquote in de particuliere sociale huur juist toe. Kopers zijn met gemiddeld 21% een kleiner deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten dan huurders. Voor recent verhuisde kopers ligt dit aandeel wel aanzienlijk hoger (27%). Net als in 2021 is 7% van de huishoudens minstens de helft van het inkomen kwijt aan de totale woonlasten. Bij huurders is dat veel vaker het geval dan bij kopers (13% versus 2%). Vooral bij huurders in particuliere vrije sector komt dit relatief vaak voor: 19% is hier minstens de helft van het inkomen kwijt aan woonlasten.

Figuur 5.7

Figuur 5.8

€ 1.800

Gemiddelde woonlasten naar segment, MRA, 2017-2023 (%)

sociale huur, corporatie

€ 1.800

sociale huur, particulier

2017

Gemiddelde woonquote naar segment, MRA, 2017-2023 (%)

% sociale huur, corporatie

2019

383636 34

2021

% sociale huur, particulier

36353637

35353434

2017 2019

33323334

2021

€0

totaal

547 583 595 690

2023

€0

recent verhuisd

€ 1.800

totaal

koop

totaal

vrije sector, corporatie 36353536

926 1044 1159 1444 €0

% 45

recent verhuisd

totaal

% vrije sector, particulier 45

40 3738 39

37363534

45 %

recent verhuisd

koop

37383939 26262627

753 787 829 962

vrije sector, particulier 1250 1308 1425 1603

€ 1.800

1330 1413 1521 1726

vrije sector, corporatie

recent verhuisd

529 593 583 700

652

540 570 588

totaal

1330 1413 1521 1726

€ 1.800

recent verhuisd

1250 1308 1425 1603

€0

524 537 575

641

2023

totaal

Bron: WiMRA 2023

recent verhuisd

totaal

recent verhuisd

totaal

recent verhuisd

22212021

totaal

Bron: WiMRA 2023

Hoogste gemiddelde woonquotes in delen van Amsterdam, Haarlem en Diemen De gebieden waar huishoudens gemiddeld meer dan 35% van het maandinkomen aan woonlasten besteden, liggen allen in Amsterdam. Het hoogst liggen de gemiddelde woonquotes in Amsterdam Zuidoost, in de Amsterdamse Poort (40%) en de H-buurt, en ook in Burgwallen-Nieuwe Zijde (37%) in het centrum van de stad. Buiten Amsterdam ligt de gemiddelde woonquote het hoogst in Meerwijk in Haarlem en in Holland Park in Diemen (32%).

Oordeel betaalbaarheid woonlasten loopt in MRA uiteen van een 5,3 tot een 7,8 Gemiddeld geven huishoudens een 6,8 voor de betaalbaarheid van hun totale woonlasten, dus inclusief energielasten en eventuele servicekosten of VvEbijdrage. Een 1 betekent moeilijk betaalbaar en een 10 makkelijk betaalbaar. Het In 2021 gaf men gemiddeld een 7,4 maar toen is gevraagd naar het oordeel van de betaalbaarheid van enkel huur of hypotheek. Huurders geven gemiddeld een 6,0. In de sociale huur van corporaties en in de particuliere vrijesectorhuur zijn huurders het minst te spreken over de betaalbaarheid (5,9). Kopers geven gemiddeld een 7,7. Recente kopers zijn wat minder positief over de betaalbaarheid (7,2). Bijna een kwart van de huishoudens in de MRA beoordeelt de betaalbaarheid met een 5 of lager, huurders veel vaker dan kopers (36% versus 11%). De gebieden waar men het meeste moeite heeft met de betaalbaarheid liggen in Amsterdam Zuidoost.

De laagste gemiddelde woonquote hebben de huishoudens in Broekpolder (Heemskerk) en in Zeevang (Edam-Volendam). Hier gaat gemiddeld een vijfde van het maandinkomen op aan woonlasten.

Figuur 5.9

Gemiddelde woonquote MRA, 2023, (%)

Figuur 5.10

Oordeel betaalbaarheid woonlasten, MRA, 2023 (rapportcijfer)

Bron: WiMRA 2023

5.2 Energieprijsstijging: ervaring en gedrag

Bij 31% van de lage inkomens leidde hogere energierekening tot veel problemen Van de MRA-bewoners die sinds 2022 een (veel) hogere energierekening ervaren, geeft ruim de helft (54%) aan dat de hogere energierekening niet (28%) of nauwelijks (26%) tot financiële problemen heeft geleid. Voor een derde (32%) leidde dit een beetje tot financiële problemen. Voor de overige bewoners leverde de hogere energierekening redelijk veel (10%) of heel veel (5%) financiële problemen op.

Op de vraag wat bewoners merkten van de energieprijsstijging in 2022, geeft bijna de helft (48%) aan een veel hogere energierekening te hebben. Dit aandeel neemt sterk af als de woning energiezuiniger is. Onder de bewoners van een woning met een lage energetische waarde (label D t/m G) geeft 55% aan dat de energierekening veel hoger is geworden. Voor bewoners met een woning met een hoge energetische waarde (label A ++t/m A++++) gold dat voor 34% van de bewoners.

Bewoners van sociale huurwoningen van corporaties geven vaker dan gemiddeld aan dat een hogere energierekening tot redelijk veel of heel veel financiële problemen heeft geleid (26%). Ook de inkomensgroepen tot de huurtoeslaggrens geven vaker aan door hogere energiekosten redelijk veel (19%) of heel veel (12%) financiële problemen te ervaren.

Van alle huishoudens in de MRA geven drie op de tien (28%) aan dat hun energierekening hoger is geworden, maar niet veel. Voor één op de vijf is de energierekening ongeveer gelijk gebleven. Drie procent geeft aan juist een lagere energierekening te hebben. Dit aandeel ligt hoger onder bewoners met een zeer energiezuinige woning (11%). Figuur 5.11

Figuur 5.12

Wat merkten huishoudens aan hun energierekening sinds de prijsstijging van energie in 2022 naar energielabel, MRA, 2023 (%)

Heeft de hogere energierekening voor u tot problemen geleid?, naar segment, MRA, 2023 (%)

sociale huur, corporatie A++ t/m A++++

A t/m A+

31 44

23 32

D t/m G

28 26

totaal MRA

25 28

48 0

veel hoger geworden

hoger geworden maar niet veel

60 ongeveer gelijk gebleven

11 21

20 80

sociale huur, particulier

vrije sector huur, corporatie

vrije sector huur, particulier

koopwoning

100

20 heel veel/redelijk veel

is lager geworden

60 een beetje

100

niet of nauwelijks

Bron: WiMRA 2023

Figuur 5.13

Zes op tien huishoudens zetten de verwarming lager om kosten te besparen Om een hogere energierekening te voorkomen, zetten huishoudens de verwarming minder snel aan (59%) en/of lager (58%). De helft geeft aan dat zij minder warm water hebben gebruikt en 41% verwarmde minder ruimten in de woning. Eveneens vier op de tien maakten minder gebruik van verlichting en/of elektrische apparaten. Bijna een kwart verving oude lampen en/of elektrische apparaten door meer duurzame. Ook aanpassingen aan de woning worden genoemd. Zo heeft 13% de woning beter geïsoleerd en heeft 10% zonnepanelen geplaatst. Andere genoemde manieren om een verhoging van de energierekening te voorkomen, zijn het plaatsen van (dikke) gordijnen, dubbel/triple glas, raam- of radiatorfolie, tochtstrips, nieuwe cv-ketel of slimme thermostaten. Daarnaast worden alternatieve manieren zoals een elektrische kachel, houtkachel, airco of infraroodpanelen gebruikt om het huis te verwarmen. Anderen zijn elektrisch gaan koken, warmere kleding gaan dragen of douchen minder vaak of stapten over naar een andere energieleverancier of een ander energiecontract.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Hilversum&id=be6720b8-94f8-4f8f-9825-88c0a5d37708