3. Raadsinformatiebrief 2024-83 inzake Ontwerp wijziging omgevingsplan en beeldkwaliteitsplan Bruisend Hart

Raadsinformatiebrief Van

Burgemeester en Wethouder/Burgemeester

Zaak nr.

1607674

Aan

Gemeenteraad

RIB nr.

2024-83

Portefeuillehouder

J.E.G.M. Göbbels

Datum

6 december 2024

Informatie bij

Rogier Kersten

Tel. nr.

(035) 629 2519

Onderwerp Ontwerp beeldkwaliteitsplan en ontwerp wijziging omgevingsplan Hilversum voor Bruisend Hart.

Kernboodschap Met het raadsbesluit van 15 mei 2024 heeft de raad het college de opdracht gegeven om een omgevingsplanwijziging op te stellen voor het Bruisend Hart op basis van het Stedenbouwkundig plan. Daarnaast heeft de raad het college de opdracht gegeven om een beeldkwaliteitsplan op te stellen voor het Bruisend Hart en de aangrenzende bebouwing aan de Zuiderweg. Het afgelopen half jaar zijn deze documenten opgesteld. Het college heeft besloten op 3 december om deze documenten vrij te geven voor ter inzagelegging zodat inwoners hier kennis van kunnen nemen en eventueel hierover zienswijzen kunnen indienen.

Aanleiding Voortraject In samenspraak met de buurt is in de Gebiedsagenda 1221 opgenomen dat het wenselijk is om het Oosterspoorplein en omgeving te ontwikkelen tot duidelijk hart van de buurt en entreegebied van Hilversum oost. Met de ligging aan het station, de aanwezige buurtwinkels, de karakteristieke architectuur en betrokken bewoners is er volop potentie aanwezig. Met de vestiging van een voorkeursrecht (Wet voorkeursrecht gemeenten, hierna Wvg) op het gebied in 2019 en de vaststelling van de Structuurvisie Bruisend Hart op 9 juni 2022 zijn de kaders en de ontwikkelrichting bepaald. Het Stedenbouwkundig plan Bruisend Hart is vastgesteld op 15 mei 2024, en vormt een nadere uitwerking van de structuurvisie. Het bouwprogramma uit het stedenbouwkundig plan is de basis geweest voor de onderzoeken behorende bij de omgevingsplanwijziging. Omgevingsplan Om te borgen dat de plannen zoals deze de afgelopen jaren zijn bedacht ook daadwerkelijk zo worden gerealiseerd, moeten de kaders (bouwhoogte, gevellijnen, toegestane activiteiten etc.) worden vastgelegd in het omgevingsplan. Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn alle bestemmingsplannen van Hilversum samen met de ‘Bruidsschat’ (nationale regels die zijn overgedragen naar lokaal niveau) opgegaan in het ‘tijdelijke omgevingsplan van rechtswege’.

Dit omgevingsplan wordt nu gewijzigd met het vastleggen van regels voor de ontwikkeling van het Bruisend Hart. Door de vaststelling van de structuurvisie is het voorkeursrecht (recht van eerste koop door de gemeente)

1

verlengd. Binnen drie jaar na het vaststellingsbesluit van de structuurvisie moet een omgevingsplanwijziging zijn vastgesteld (voor 9 juni 2025). Beeldkwaliteitsplan Om te zorgen dat een architect uiteindelijk de juiste principes voor beeldkwaliteit (materiaalgebruik, kapvorm, aansluiting bij monumenten in het gebied etc.) meekrijgt, dient een beeldkwaliteitsplan te worden vastgesteld. Dit plan geldt straks als vervanging van de Welstandsnota voor dit gebied, maar het is ook een gekoppelde beleidsregel aan het omgevingsplan. Het vormt het toetsingskader voor de CRK&M bij indiening van een omgevingsvergunning. Als basis voor het beeldkwaliteitsplan is een cultuurhistorisch onderzoek uitgevoerd (bijlage bij beeldkwaliteitsplan). In dit onderzoek is ook bekeken of het behoud van het pand aan de Larenseweg 2 (Ki-Bar) op de huidige locatie van meerwaarde is voor het gebied. Uit het onderzoek blijkt dat dit het geval is waarmee kan worden ingezet op renovatie. Hiermee is toezegging T24-065 afgedaan. Vergroening Op advies van de CRK&M en het cultuurhistorisch onderzoek is er een aanpassing gedaan in de voorgestelde groenstructuur van het plan. Waar het stedenbouwkundig plan voorzag in een stadstuin en een buurttuin, wordt nu ingezet op één groene centrale plek voor de buurt in de vorm van een brink. Hiermee ontstaat een krachtigere ruimte die gaat voelen als een sfeervol plein.

De nieuwe brink is circa 2.600 m2 groot, vergelijkbaar met de Kerkbrink. De rest van de groenstructuur is minimaal 400 m2, om te voldoen aan de 3.000 m2 groen zoals vastgelegd in de omgevingsplanwijziging. Dit groen is te vinden op de promenade van 70 meter lang tussen de Kleine Drift en de Noorderweg, langs de Zuiderweg en langs het fietspad vanuit de stationstunnel. De promenade wordt een toegankelijke verblijfsruimte voor iedereen met diverse zitelementen. Er zijn met betrekking tot de verkeersstructuur geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van het stedenbouwkundig plan.

Consequenties Beide documenten liggen als ontwerp besluit ter inzage zodat hierover zienswijzen kunnen worden ingediend. Eventuele zienswijzen kunnen worden meegenomen in de besluitvorming over de vaststelling. De omgevingsplanwijziging dient voor 9 juni 2025 (binnen drie jaar na vaststelling Structuurvisie) door de gemeenteraad te worden vastgesteld om de gevestigde Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) te behouden in het plangebied. Als de wijziging van het omgevingsplan in werking is getreden kan worden gestart met de werkzaamheden om te komen tot een Bruisend Hart. Mogelijke gevolgen verlopen Wvg Indien het voorkeursrecht komt te vervallen zijn alle grondeigenaren weer vrij om te onderhandelen met andere geïnteresseerden. Hierdoor kunnen speculanten zich gaan mengen in het gebied, dit heeft een prijsopdrijvend effect voor de nog aan te kopen panden. Omdat naar verwachting in juni 2025 nog niet alle gronden zijn aangekocht is er een serieus risico dat je bij het verlopen van de Wvg geen panden meer kunt verwerven. Daarmee zijn de plannen (voorlopig) niet uitvoerbaar en blijft de gemeente in het bezit van veel incourant vastgoed.

2

Financiën Bij de opstelling van het stedenbouwkundig plan is een financiële doorrekening gemaakt van het beoogde bouwprogramma. De opbrengsten uit het bouwprogramma zouden samen met € 1 miljoen uit de sterretjespost “1000 woningen, openbare ruimte” leiden tot een budgetneutrale businesscase, exclusief de € 12,6 miljoen verwervingskosten voor de gronden in het gebied in het kader van de Wvg. De opdracht van de raad was het opstellen van een kostendekkend plan exclusief het Wvg krediet. Het huidige plan voldoet aan dit financiële kader. Op dit moment is ongeveer de helft van de panden binnen het Wvg gebied aangekocht. Hoewel het krediet nog niet volledig is besteed moeten we rekening houden met een overschrijding van het verwervingsbudget. Marktprijzen van vastgoed zijn sinds 2019 gestegen. De omvang van een eventuele overschrijding wordt eind 2025 duidelijker, naarmate meer onderhandelingen met grondeigenaren zijn afgerond. Zodra hierover meer duidelijkheid is, informeren we het college en de raad direct. Indien aanvullende dekking noodzakelijk blijkt, zullen we een voorstel voor een kredietverhoging of een mogelijke herverdeling van bestaande kredieten aan de raad voorleggen.

Indien de meerkosten van de verwerving terugverdiend zouden moeten worden uit de planontwikkeling, zijn hier na vaststelling van de omgevingsplanwijziging nog verschillende oplossingsrichtingen voor mogelijk, waarover meer in de volgende alinea’s. Bouwprogramma Het bouwprogramma en de woninggrootte is niet gewijzigd ten opzichte van het stedenbouwkundig plan (zie paragraaf 5.2 van het vastgestelde stedenbouwkundig plan). Om meer inkomsten te generen is de denkrichting genoemd om bouwlagen aan het plan toe te voegen. Buiten het feit dat dit afbreuk zou doen aan de stedenbouwkundige inpassing in de wijk, is het verwachte financiële effect beperkt. Meer bouwlagen brengen naast meer inkomsten, namelijk ook hogere bouwkosten met zich mee. Ook zijn de gronden waarop hogere bebouwing wordt voorgesteld niet in bezit van de gemeente, maar van NS vastgoed. Daarmee zal per saldo de toename in grondopbrengst beperkt zijn. Wat wel een financieel voordelige aanpassing aan het bouwprogramma kan zijn, is aanpassing van het woningbouwprogramma. Het verhogen van het percentage vrije sector (koop)woningen levert hogere grondopbrengsten op en ook een hogere bijdrage in het kader van het Programma Kostenverhaal. Een aanpassing van het bouwprogramma kan op een later moment mogelijk gemaakt worden met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Parkeerprogramma Eén van de duurdere programmaonderdelen is de ondergrondse parkeergarage voor auto’s. Dit is een parkeergarage voor alle functies in het Bruisend Hart, met een capaciteit van circa 70 auto’s. Indien er wordt uitgegaan van meer dubbelgebruik van parkeerplaatsen, kan dit aantal al dalen naar circa 60 plaatsen. Ook is het mogelijk binnen de Nota parkeernormen tot maximaal 50% van de parkeereis af te kopen voor een vastgesteld bedrag per parkeerplaats. Het afkoopbedrag ligt een stuk lager dan de prijs per parkeerplaats in een gebouwde ondergrondse parkeergarage. Hiermee kan een flinke besparing in de plannen worden gedaan. Vanwege de locatie direct gelegen aan het station is dit een voorstelbare oplossing.

3

Inrichting openbaar gebied Voor de inrichting van de openbare ruimte (wegen, fietspaden, park etc.) is circa € 3,3 miljoen geraamd in het financieel overzicht bij het stedenbouwkundig plan. In deze raming is uitgegaan van een zeer hoogwaardige inrichting met diverse kostbare waterpartijen. In de volgende fase kan bij de uitwerking van het inrichtingsplan openbare ruimte kan zo nodig bezuinigd worden op een deel van deze inrichtingselementen. Ook zijn er nog geen subsidiemogelijkheden in beeld gebracht voor de inrichting van de openbare ruimte. Hier liggen nog kansen om tot een beter financieel resultaat te komen. Larenseweg 2 Vanuit stedenbouwkundig en cultuurhistorisch oogpunt is het in ere herstellen van de oude “Uitspanning” uit 1880 als horeca gelegenheid voor de buurt een belangrijke meerwaarde in het plan. Het is het oudste restant van de bedrijvige kleinstedelijke sfeer aan deze kant van het spoor en vertelt het verhaal van deze plek. Bij de verdere planuitwerking kan onderzocht worden of voor de kosten die gemoeid zijn met het herstel van dit gemeentelijk monument er interesse is vanuit de markt om dit pand te renoveren en daarna te exploiteren als horeca gelegenheid. Een creatief aanbestedingsproces zoals een prijsvraag kan mogelijk een besparing op de gemeentelijke investeringskosten op dit pand opleveren.

Vervolgtraject Er is op 2 december een bijpraatsessie voor raadscommissieleden gehouden en op 3 december een informatieavond voor inwoners over de ontwerp wijziging van het omgevingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Gedurende de terinzagelegging van 10 december 2024 t/m 20 januari 2025 mag eenieder een zienswijze indienen op de stukken. Ná de terinzagelegging worden eventuele zienswijzen in concept beantwoord (21 januari t/m 28 februari) en worden de stukken klaargemaakt voor vaststelling door de gemeenteraad. De bespreking met de commissie ruimtelijke ordening staat gepland op 16 april 2025. Besluitvorming zal plaatsvinden in de raadsvergadering van 14 mei 2025. Indien de gemeenteraad besluit tot vaststelling wordt de wijziging van het omgevingsplan nogmaals ter inzage gelegd. Belanghebbenden kunnen dan eventueel in beroep. Tegen het beeldkwaliteitsplan is geen beroep mogelijk. De eerste werkzaamheden in gebied worden verwacht vanaf 2027. Burgemeester en wethouders van Hilversum, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

mr. C.P. Torres Barrera

dr. ir. G.M. van den Top

Bijlage(n): n.v.t. Deze raadsinformatiebrief is digitaal beschikbaar op internet onder “Vergaderstukken”, B en W-vergadering van 3 december 2024.

4