Samenwerkingsovereenkomst Ambrosiusweg (1 raadsvoorstel)

*20int02553* 20int02553 Zaaknummer:

gemeente Hilvarenbeek

Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 10 maart 2022 : 21 december 2021 : Ruimte van 13 januari 2022 en 8 februari 2022 : : : Samenwerkingsovereenkomst Ambrosiusweg

Voorstel 1. In te stemmen met voorkeursvariant 4.4 uit de Multicriteria analyse (MCA) voor verplaatsing van de bedrijven van initiatiefnemers Reijrink en Roozen van Hoppe naar voorkeurslocatie Ambrosiusweg en herontwikkeling van de locaties Lage Haghorst 8 en 15, Wilhelminadijk, Mierbeek-Noord, Esbeekseweg 17-19 en Notelstraat 45b. 2. In te stemmen met de Samenwerkingsovereenkomst (SOK, zie bijlage 1) inclusief bijlagen waarin de afspraken zijn vastgelegd voor de verdere concretisering van voorkeursvariant 4.4 op voorkeurslocatie Ambrosiusweg. 3. Het college opdracht te geven om de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) te ondertekenen. 4. Het college opdracht te geven om samen met de bedrijven Reijrink en Roozen van Hoppe uitvoering te geven aan deze Samenwerkingsovereenkomst.

Inleiding De gemeente heeft in het verleden diverse pogingen gedaan om het bedrijf van Reyrink te verplaatsen vanwege overlast van zwaar (vracht)verkeer, de intensieve veehouderij en de toenemende activiteiten van het aannemingsbedrijf en loonbedrijf in en rond de kern Haghorst. Tot op heden zonder succes. Reijrink werkt inmiddels nauw samen met Roozen van Hoppe. Voor de toekomst van hun bedrijven richten beide ondernemers zich op de circulaire markt met een innovatief bedrijfsconcept voor een combinatie van een upcyclehub, bouwhub en energiehub (zie hoofdstuk 2 uit bijlage 6 van de SOK) met een grote positieve maatschappelijke meerwaarde. Dit gezamenlijke bedrijfsconcept biedt nieuw perspectief voor een bedrijfsverplaatsing, maar dan wel uitsluitend als het gaat om de verplaatsing van beide bedrijven. Belangrijk argument daarvoor is dat beide bedrijven momenteel een innige samenwerking op dit vlak hebben. Zij zijn als het ware geïntegreerd met o.a. een betonwaren fabriek, sloopbedrijf, asbestsanering, recycling en transport. Om deze verplaatsing mogelijk te maken worden alle bedrijfsactiviteiten van Reijrink zoals het aannemingsbedrijf, loonbedrijf en de intensieve veehouderij op de huidige locatie gesaneerd. Het aannemingsbedrijf en het loonbedrijf worden onderdeel van het Upcycle Village op de nieuwe locatie.

Een andere belangrijke voorwaarde vanuit de ondernemers is dat ze in staat worden gesteld de kosten voor de bedrijfsverplaatsing in te verdienen. Op 3 april 2019 sloten we een intentieovereenkomst met Reijrink en Roozen van Hoppe. Dit vormde feitelijk het startsein voor het onderzoek naar mogelijkheden en haalbaarheid van verplaatsing van de bedrijven van beide initiatiefnemers naar voorkeurslocatie Ambrosiusweg inclusief herontwikkeling van de locaties Lage Haghorst 8 en 15, Wilhelminadijk, Esbeekseweg 1719 en Notelstraat 45b. Vanwege de ligging van voorkeurslocatie Ambrosiusweg in het “landelijk gebied” en “regionaal waterbergingsgebied” is de afstemming met Provincie Noord Brabant, Waterschap de Dommel en 1

Raad van 10 maart 2022, nr.

Regio Hart van Brabant een vereiste om het Upcycle Village mogelijk te maken (zie bijlage 2). Voor draagvlak bij deze gebiedspartners is een sluitende onderbouwing van de locatiekeuze noodzakelijk. Deze onderbouwing betreft een complex vraagstuk dat tijd en zorgvuldigheid vraagt en met de gebiedspartners via een Traject van Meerwaardecreatie wordt uitgewerkt (zie bijlage 7 van de SOK). Het gaat om het onderscheid tussen drie locaties (locaties 4.1, 4.2, 4.3 uit bijlage 6 van de SOK), alle drie gelegen binnen De Baars. Hierdoor is het niet haalbaar om op dit moment van een definitieve locatie te spreken voor de toekomst van het Upcycle Village. In lijn met de motie uit de gemeenteraad van april 2021 (“locatie 4.1 Ambrosiusweg de absolute voorkeur heeft als locatie voor de Upcycle Village ”), spreken we daarom van een voorkeurslocatie Ambrosiusweg. Dit voorstel is een belangrijke tussenstap om de ontwikkeling van het Upcycle Village (combinatie van een upcycle hub, bouwhub en energiehub) op voorkeurslocatie Ambrosiusweg en de herontwikkeling van de vertreklocaties verder uit te kunnen werken.

Argumenten 1.1 Variant D geeft de grootste maatschappelijke meerwaarde voor de gemeente Hilvarenbeek In de Multicriteria analyse (MCA, zie bijlage 2 van de SOK) die de initiatiefnemers hebben laten uitvoeren, zijn vier varianten voor de bedrijfsverplaatsing en herontwikkeling van de vertreklocaties onderzocht. In de analyse zijn deze varianten vergeleken en daarbij is gezocht naar de balans tussen haalbaarheid en maximale maatschappelijke meerwaarde. Hieruit komt variant D naar voren als voorkeursvariant. In deze variant is de maatschappelijke meerwaarde het grootst van alle varianten en zijn er mogelijkheden om tot een haalbare ontwikkeling te komen. De maatschappelijke meerwaarde is beschouwd vanuit gemeentelijke beleidsdoelstellingen, zoals die zijn vastgelegd in het economisch actieplan 2020-2023, REKS, Sociaal-ruimtelijke visie voor Haghorst, gemeentelijke Woonvisie, Visie Vitaal Beeks Buiten, Gemeentelijk Verkeersplan (GVP) en de structuurvisie. Hieruit volgt dat variant D van alle varianten de grootste bijdrage levert aan de gemeentelijke doelstellingen en dat er geen strijdigheden zijn met beleidsdoelstellingen uit deze documenten. Samenvattend vanuit de eigen beleidsdoelstellingen voorziet variant D in: - Terugbrengen overlast voor (de kern) Haghorst doordat de verkeershinder van vrachtverkeer verdwijnt en agrarische bedrijven worden gesaneerd.

- Met de ontwikkeling van woningbouw en bedrijfskavels (met een maximale milieucategorie van 2) op de Lage Haghorst en Wilhelminadijk conform het woonwerklandschap uit de Sociaalruimtelijke visie van Haghorst wordt de leefbaarheid voor deze kern verbeterd. Behalve terugbrengen van overlast wordt er ruimte geboden voor de bestaande bedrijvigheid in deze omgeving, en biedt de kleinschalige ontwikkeling van woningbouw mogelijkheden voor ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit. - Door de bedrijfsverplaatsing kan het woonwerklandschap uit de Sociaal-ruimtelijke visie versneld tot ontwikkeling komen. - De combinatie met Ruimte voor Ruimte kavels op de Lage Haghorst maakt de realisatie van de ecologische verbindingszone op deze plek mogelijk. Een dichtheid van de nu voorgestelde 11 Ruimte voor Ruimte kavels kan worden ingepast in het eerder genoemde woonwerklandschap. Het aantal van bijv. 25 uit variant 4.3 leidt voor deze locatie tot een ongewenst hoge dichtheid in relatie tot dit ruimtelijke concept. - Bij de voorkeurslocatie Ambrosiusweg is sprake van duurzame energieontwikkeling; mogelijk in combinatie met andere partijen. Bij deze duurzame ontwikkeling zal participatie worden toegepast, zoals ook in de Visie Grootschalige Opwek is verwoord.

2

Raad van 10 maart 2022, nr.

Hieronder leest u per locatie een beknopte omschrijving van de te voorziene transformatie. Upcycle Village op voorkeurslocatie Ambrosiusweg De ontwikkeling van het Upcycle Village (een combinatie van een upcyclehub, bouwhub en energiehub) op voorkeurslocatie Ambrosiusweg levert een grote bijdrage aan de vermindering van CO2-reductie bij het bouwen via circulair maken van de grondstoffen, de bouwmaterialen, het productieproces én het transport. Het gebruik van zonnepanelen op het dak en terrein, het mogelijk inzetten van een windturbine en het mogelijk produceren van waterstof als energiebuffer en brandstof voor onder andere het wagen- en machinepark draagt in hoge mate bij aan de klimaatdoelstellingen op het gebied van energietransitie. Klimaatadaptatie is een van de belangrijkste aandachtspunten bij de ruimtelijke uitwerking van de locaties, gegeven de wateropgave en landschappelijke inpassing. Deze ontwikkeling van totaal 14 ha is opgebouwd uit 10 ha voor de bedrijfsverplaatsing van de bedrijven van Reijrink en Roozen van Hoppe volgens hun concept voor een Upcycle Village. De 2 overige ha van deze locatie wordt uitgegeven aan andere bedrijven onder de randvoorwaarde van een circulaire ontwikkeling. Dit geldt ook voor de locatie “Verhoeven”, die aanvullend met 2 ha bijdraagt aan de vraag naar bedrijventerrein in Hilvarenbeek.

Voor de ontwikkeling van deze 14 ha moeten de bestemmingsplannen worden herzien. Daarnaast moet de ontwikkeling passen binnen Gebiedsvisie De Baars en zullen Provincie Noord Brabant en Waterschap de Dommel moeten instemmen met deze ontwikkeling als bevoegd gezag. Regio Hart van Brabant en Provincie Noord Brabant hebben in december 2019 ingestemd met het onderzoeken van de mogelijkheden om de Ambrosiusweg te ontwikkelen als combinatie van een upcyclehub, bouwhub en energiehub. Lage Haghorst Door het saneren van de huidige bedrijfsfuncties aan Lage Haghorst 8 en 15 verdwijnt overlast van de huidige veehouderij, het aannemingsbedrijf en loonbedrijf. Met de uitwerking van het woonwerklandschap op deze locatie wordt een start gemaakt met een duurzame transitie van het buitengebied en wordt gelijktijdig de leefbaarheid en verkeersveiligheid voor (de kern) Haghorst verbeterd. Door de ontwikkeling van kleinschalige woningbouw, de realisatie van de ecologische verbindingszone en ontwikkeling van nieuwe natuur verbetert de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit aanzienlijk. De transformatie kan niet gerealiseerd worden binnen het vigerend bestemmingsplan. Het bestemmingsplan zal dus moeten worden aangepast. De provinciale verordening biedt ruimte voor de uitwerking van het woonwerklandschap. Hierover vindt afstemming plaats (op ambtelijk niveau) met de provincie.

Wilhelminadijk Net als bij de Lage Haghorst levert de herontwikkeling van de Wilhelminadijk een impuls aan de leefbaarheid voor (de kern) Haghorst en draagt het bij aan de verbetering van ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit. Hiervoor zal het bestemmingsplan moeten worden gewijzigd. Net als bij de kern Lage Haghorst, biedt de provinciale verordening ook voor de uitwerking van het woon-werklandschap op deze locatie mogelijkheden, en wordt er (op ambtelijk niveau) hierover afgestemd. Mierbeek-Noord Op deze locatie wordt uitvoering gegeven aan het raadsbesluit van 28 januari 2021 om 2,5 ha bedrijventerrein te ontwikkelen voor bedrijven in milieucategorie 3.1 en 3.2. Dit bedrijventerrein wordt landschappelijk ingepast middels een robuuste groenzone aan de noordzijde van tenminste 50 m diep. Bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein is bijzondere aandacht voor de aspecten duurzaamheid, economie/werkgelegenheid, social return en goede ruimtelijke ordening.

3

Raad van 10 maart 2022, nr.

Esbeekseweg 17-19 Het agrarische bedrijf is uitgekocht en gesaneerd, waardoor hinder voor de omgeving verdwijnt. Hiertoe wordt onderzocht of op deze locatie of elders drie Ruimte voor Ruimte kavels kunnen worden gerealiseerd, en wordt de bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning. Met de ontwikkeling van de locatie Esbeekseweg 17-19 wordt mede invulling gegeven aan de motie van de gemeenteraad M-02 Mierbeek van 30 januari 2020. Deze locatie wordt ingericht met een groene landschappelijke inpassing. Notelstraat 45b De puinbreek activiteiten van Reijrink op Notelstraat 45b in Esbeek zijn verplaatst naar de locatie Ambrosiusweg. De milieuvergunning is beëindigd en in het vigerende bestemmingsplan wordt de milieucategorie afgewaardeerd naar categorie 3.2. Daarmee wordt de uitzondering binnen het bestemmingsplan ongedaan gemaakt en wordt de belasting op de omgeving teruggebracht. Deze locatie is niet meer in bezit van de ondernemers. Daarom is de herontwikkeling geen onderdeel van de financiële onderbouwing uit de MCA. 1.2 Bij variant D. kan de financiering van de verplaatsing van de bedrijven gerealiseerd worden door de herontwikkeling van de vertreklocaties Initiatiefnemers hebben in de MCA per variant inzichtelijk gemaakt wat de te verwachten kosten en opbrengsten zijn. Bij voorkeursvariant D is het risico voor de bedrijven acceptabel en beheersbaar.

Wij hebben een contra-expertise laten uitvoeren op deze financiële onderbouwing (bijlage 3 t/m 6 van de SOK). Omdat de kosten en risico’s voor rekening van de initiatiefnemers komen, zijn de risico’s voor de gemeente Hilvarenbeek beperkt tot een inspanningsverplichting voor het doorlopen van de benodigde planologische en vergunning procedures. De herontwikkeling is beperkt door de vastgestelde waarde voor verplaatsing van maximaal € 9,1 miljoen (zie bijlage 3) en anderzijds door de invulling van de locaties (zie bijlagen 2 van de SOK) . Doordat op de locatie Lage Haghorst 15 de opstallen kantoor, magazijn, paardenstal en werkplaats blijven staan, is de compensatiewaarde bijgesteld van €9,1 miljoen naar €7,15 miljoen (zie bijlage 4 van de SOK). De huidige bedrijfsmatige activiteiten van deze locatie worden wel allemaal beëindigd. In het rekenmodel voor de vertreklocaties (bijlage 5 van de SOK) is uitgewerkt dat deze transformatie kan worden voorzien binnen het maximale compensatiebedrag. Dit model is onderworpen aan een financiële contra expertise door Gloudemans (bijlage 6). Mochten er problemen ontstaan bij één van de herontwikkelingslocaties, dan volgt een gesprek tussen initiatiefnemers en gemeente. Indien partijen geen oplossing vinden, dan wordt de samenwerking ontbonden.

Binnen de gestelde randvoorwaarden van inhoudelijke ontwikkeling en financiële restrictie van de compensatiewaarde nemen de bedrijven financieel alle risico’s voor hun rekening. De gemeente Hilvarenbeek deelt niet in die risico’s. In de voorkeursvariant wordt ingeschat dat de risico’s voor een negatief resultaat aan de orde zijn maar beheersbaar zijn. Indien uit de nadere uitwerking van de verschillende deelprojecten een tekort of overschot blijkt in de dekking van de kosten voor de bedrijfsverplaatsing, worden daarover nadere afspraken gemaakt en vastgelegd in een nog op te stellen Anterieure overeenkomst Ambrosiusweg. Voor de ontwikkeling van Mierbeek Noord is een aparte Anterieure overeenkomst opgesteld, waarin de afspraken voor dit deelproject zijn vastgelegd. 1.3 De ontwikkeling van het Upcycle Village is een vliegwiel voor de gebiedsvisie voor De Baars De ontwikkeling van het Upcycle Village binnen de Baars is een directe uitwerking van de ambities geformuleerd in het economisch actieplan (EAP), maar ook in het bod van de REKS. Op basis van dit bod wordt momenteel door Regio Hart van Brabant een gebiedsvisie opgesteld voor het samenbrengen van mobiliteitsopgaven, natuur- en klimaatopgaven, biodiversiteits- en landschapsopgaven, 4

Raad van 10 maart 2022, nr.

recreatieve opgaven en energietransitie binnen dit gebied. De ontwikkeling van het Upcycle Village functioneert als een vliegwiel voor deze gebiedsvisie en loopt voorop in de concrete uitwerking van de duurzaamheids doelstellingen binnen de regio Hart van Brabant. 1.4 Bij provincie, waterschap en regio draagvlak is voor een Upcycle Village op één van drie locaties binnen gebied De Baars De regio heeft ons verzocht een objectieve onderbouwing op te stellen voor de locatiekeuze voor het Upcycle Village. Adviesbureaus STEC heeft in samenwerking met Sweco een alternatievenafweging uitgevoerd (zie bijlage 6 van de SOK). Dit onderzoek is uitgevoerd op basis van onderzoeksmethodieken die binnen provincie, regio en waterschap worden erkend om tot een objectieve onderbouwing te komen. Met provincie, waterschap en regio is ambtelijk en bestuurlijk afgestemd over de opzet van het onderzoek, de tussentijdse resultaten en het concept rapport. Het resultaat van het onderzoek en het proces waarlangs het onderzoek is uitgevoerd, heeft geleid tot draagvlak bij provincie, waterschap en regio voor de nadere uitwerking van het Upcycle Village op een van de locaties 4.1 (Ambrosiusweg), 4.2 en 4.3 binnen de Baars.

Na de vaststelling van dit onderzoek heeft dezelfde regionale Stuurgroep op 14 oktober besloten te starten met een Traject van Meerwaardecreatie voor het Upcycle Village (zie bijlage 7 van de SOK). 2.1. De Samenwerkingsovereenkomst (SOK) vormt de basis voor nadere uitwerking van de plannen In de SOK leggen initiatiefnemers en gemeente de basis vast voor de verdere uitwerking in ruimtelijk, economisch, financieel en duurzaamheidsopzicht van plannen voor de bedrijfsverplaatsing en voor de vertreklocaties. Een basis betekent afspraken op hoofdlijnen en opdrachten voor de nadere uitwerking. Belangrijke punten hiervan zijn: - Methodiek voor financiële uitwerking voor deze fase en vervolgstappen, zodat de gemeente grip heeft en houdt op de financiële uitwerking van het project en alle individuele onderdelen, ook vanuit een faciliterende publiekrechtelijke rol en het uitgangspunt dat alle risico’s bij de initiatiefnemers liggen. - Uitgangspunten voor uitwerking die corresponderen met de gemeentelijke beleidsdoelstellingen en provinciale verordening voor zowel de uitwerking van het innovatieve bedrijfsconcept op voorkeurslocatie Ambrosiusweg als de herontwikkeling van de vertreklocaties. - De plannen zijn nog behoorlijk abstract, hierdoor zijn ook de financiële onderbouwingen grotendeels gebaseerd op aannames en kengetallen.

Binnen de vastgestelde uitgangspunten kunnen nog wijzigingen worden gedaan tijdens de uitwerking. In de aanloop naar de anterieure overeenkomst worden de plannen voor alle deelprojecten (Upcycle Village en verschillende vertreklocaties) steeds concreter en daarmee ook de financiële onderbouwing en vast te leggen (vervolg)afspraken. 2.2 Met de SOK en de MCA wordt de onderlinge samenhang geborgd van alle onderdelen van de bedrijfsverplaatsing naar voorkeurslocatie Ambrosiusweg en de herontwikkeling van de vertreklocaties Dit betekent enerzijds dat er bij iedere stap in de uitwerking integraal wordt afgestemd binnen de gemeentelijke organisatie en met de juiste experts daarbuiten. Anderzijds wordt op basis van de vastgestelde methodiek en afspraken met de SOK de onderlinge samenhang van onderdelen vertaald naar de financiële uitwerking en te sluiten anterieure overeenkomst. 2.3 Instemmen met de SOK biedt het beste perspectief om op korte termijn tot ontwikkeling van Mierbeek Noord te komen. Voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Mierbeek-Noord is door de gemeente een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd op de hiertoe beoogde gronden. Deze gronden zijn in eigendom van één van de initiatiefnemers van het project Upcycle Village, hij 5

Raad van 10 maart 2022, nr.

heeft de gemeente verzocht mee te werken aan zelfrealisatie. Hiermee is ingestemd om de volgende redenen (zie ook raadsinformatiebrief Mierbeek-Noord, opgenomen als bijlage 3): 1. Medewerking aan zelfrealisatie biedt het beste perspectief om op korte termijn tot ontwikkeling te komen 2. Relatie met Samenwerkingsovereenkomst Upcycle Village (Ambrosiusweg) 3. Regie en zekerheid zonder ontwikkelrisico via Anterieure Overeenkomst 4. Uitgangspunten Anterieure overeenkomst zijn conform de kaders van het raadsbesluit voor de ontwikkeling van Mierbeek Noord van 28 januari 2021 2.4 In de SOK is vastgelegd dat initiatiefnemers de kosten en risico’s dragen In de samenwerkingsovereenkomst zijn ook afspraken tussen gemeente en initiatiefnemers vastgelegd over kosten en risico’s. Het volledige (financiële) risico voor de ontwikkeling van het concept en de bedrijfslocaties ligt bij de initiatiefnemers. Zij zullen in dat kader ook alle kosten moeten dekken die de gemeente maakt voor het project. Behalve de reguliere kosten van de gemeente dragen zij ook de kosten voor inhuur van externe expertise van de gemeente. De gemeente heeft een inspanningsverplichting aangaande het doorlopen van procedures en de totstandkoming van vergunningen.

2.5 De SOK stelt ons in staat grip te houden, ook op de financiële uitwerking in deze fase en bij het vervolg In de SOK is vastgelegd dat de berekeningen worden uitgevoerd conform de compensatieregeling bedrijfsverplaatsing/-beëindiging van gemeente Hilvarenbeek. Deze regeling ziet erop toe dat de waardebepaling van een bedrijfsverplaatsing tot stand komt conform de wetgeving rond onteigening, en daarmee redelijk en reëel is. Een deskundige heeft onderzoek gedaan naar de vraag of de gemeentelijke compensatieregeling voor bedrijfsverplaatsing en -beëindiging van toepassing is op de verplaatsing van de bedrijven van beide initiatiefnemers. Een memo met de conclusies uit dit onderzoek is toegevoegd als bijlage 4 van dit raadsvoorstel. Daaruit blijkt dat de beide bedrijven inmiddels dusdanig met elkaar vervlochten zijn, dat de hinder voor de omgeving niet is opgelost wanneer uitsluitend Reijrink verplaatst wordt. In die situatie zullen dagelijks 75 transportbewegingen met (zwaar) vrachtvervoer voor de bedrijven van Roozen van Hoppe aanhouden in dit gebied. Met deze aantallen spreken we nog altijd van een situatie van hinder en is er een maatschappelijk belang om deze hinder te beëindigen.

Aanvullend op de toepassing van de gemeentelijke compensatieregeling doet de gemeente op alle financiële onderbouwingen die door de initiatiefnemers worden aangeleverd een financiële contraexpertise. De gemeente huurt dan een specialist in die de onderbouwingen controleert en hierover rapporteert aan de gemeente. In de SOK worden de initiatiefnemers verplicht om mee te werken aan deze financiële contra-expertise bij deze stap en iedere vervolgstap voor de nadere uitwerking van de plannen. De memo’s over deze financiële onderbouwing zijn deels toegevoegd als bijlagen van dit raadsvoorstel en deels liggen ze voor u ter inzage. Naarmate de locaties verder zijn uitgewerkt zullen de financiële onderbouwingen en de contra-expertise ook omvangrijker worden en gebaseerd zijn op werkelijke getallen i.p.v. kengetallen en ramingen zoals gebruikelijk is bij het uitkeringsniveau op het moment van een SOK. In de Samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd dat voor de ontwikkeling van het Upcycle village en de herontwikkeling van de vertreklocaties als volgende stap een Anterieure overeenkomst wordt opgesteld. Behalve over financiële aspecten worden hier ook inhoudelijke afspraken over de planuitwerking vastgelegd. Een voorbeeld is de Anterieure overeenkomst die is reeds is opgesteld voor vertreklocatie Mierbeek Noord.

Indien op termijn aanvullende afspraken moeten worden vastgelegd, dan kan dat in een Allonge die gekoppeld is aan de Anterieure Overeenkomst Mierbeek Noord, of de nog op te stellen Anterieure Overeenkomst voor het Upcycle Village en de overige vertreklocaties. Behalve via deze overeenkomsten kan de gemeente ook sturen via het publiekrechtelijk instrumentarium, zoals bestemmingsplannen/omgevingsplan, vergunningverlening. Hierdoor kan de gemeente inhoudelijk bijsturen bij iedere stap dat het project concreter wordt. 6

Raad van 10 maart 2022, nr.

2.6 Staatssteun en financieel gewin voor de initiatiefnemers zijn uitgesloten Een deskundige heeft onderzoek gedaan naar het risico op staatssteun bij dit project. Een memo met conclusies uit dit onderzoek is toegevoegd als bijlage 5. Doordat de gemeente uitsluitend faciliteert vanuit een publiekrechtelijke rol en de financiële onderbouwingen onder andere toetst op marktconformiteit is dit risico uitgesloten. Wij blijven hier bij de verdere uitwerking alert op om te voorkomen dat we in een situatie terechtkomen waarbij alsnog sprake is - of zou kunnen zijn - van staatssteun. Door de toets van de financiële onderbouwingen die door de initiatiefnemers in deze, en volgende fasen wordt aangeleverd is het uitgesloten dat de initiatiefnemers zich onevenredig verrijken via dit project. Voor de initiatiefnemers is een verplichting tot medewerking op deze toets opgenomen in de samenwerkingsovereenkomst onder de noemer “financiële contra-expertise”. 2.7 Ontbinden van de samenwerkingsovereenkomst is mogelijk. De samenwerkingsovereenkomst kan worden ontbonden indien initiatiefnemers het financieel niet voor elkaar krijgen. De gemeente kan de overeenkomst ontbinden als de voorkeurslocatie Ambrosiusweg niet onderbouwd kan worden als definitieve locatie. Daarnaast kan de gemeente de overeenkomst ontbinden indien provincie, waterschap of regio Hart van Brabant niet instemmen met de plannen.

De partijen kunnen de samenwerkingsovereenkomst ontbinden indien één van de herontwikkelingslocaties anders moet worden ingericht en er na overleg geen overeenstemming kan worden bereikt. Indien de Samenwerkingsovereenkomst wordt ontbonden, wordt Mierbeek-Noord wel ontwikkeld volgens de afspraken die hierover zijn vastgelegd in de Anterieure Overeenkomst Mierbeek-Noord tussen de gemeente en initiatiefnemers. 3.1 Het college is bevoegd om de Samenwerkingsovereenkomst te ondertekenen Op de samenwerkingsovereenkomst is privaatrecht van toepassing. Alleen de burgemeester is bevoegd om privaatrechtelijke overeenkomsten te tekenen namens de gemeente Hilvarenbeek.

Kanttekeningen 1.1. Het draagvlak bij omwonenden voor de uitwerking van voorkeursvariant D moet nog verder worden onderzocht Er is regelmatig interactie geweest tussen omwonenden en ondernemers van de Ambrosiusweg, initiatiefnemers en gemeente. Dat vond onder meer plaats via overleggen, e-mails en bewonersbrieven. De initiatiefnemers hebben daarnaast ook de omwonenden van Lage Haghorst benaderd. Bij de verdere uitwerking van alle locaties organiseren de initiatiefnemers een omgevingsdialoog per locatie. De reacties uit de omgeving worden meegenomen in de verdere uitwerking van de plannen. 1.2. Afstemming met gebiedspartners is noodzakelijk Door de ligging van de voorkeurslocatie Ambrosiusweg is de Ontwerp Omgevingsverordening van Provincie Noord Brabant het te volgen planologisch regime. Dit biedt mogelijkheden voor de ontwikkeling van het Upcycle Village onder voorwaarden (zie bijlage 2). Regionale afstemming en afstemming met het Waterschap zijn voorbeelden van deze voorwaarden. Dat het Upcycle Village moet aansluiten bij een ontwikkelrichting voor het gebied is een ander voorbeeld. Afstemming en samenwerking biedt in dit kader nieuwe mogelijkheden en vergroot de slagingskans voor het Upcycle Village.

Wanneer het integraal onderdeel wordt van Gebiedsvisie De Baars en de uitvoering van de REKS in dit gebied kan een grotere maatschappelijke meerwaarde voor dit initiatief worden onderbouwd, dan wanneer het op zichzelf staat. Zowel de REKS als de Gebiedsvisie De Baars kwalificeren zich als de benodigde “ontwikkelrichting” om deze ontwikkeling mogelijk te maken. 7

Raad van 10 maart 2022, nr.

Met de Regio Hart van Brabant, provincie Noord Brabant en Waterschap de Dommel wordt op constructieve wijze samengewerkt. Bij iedere mijlpaal in het proces wordt het draagvlak bij deze partijen ook bestuurlijk bevestigd. 1.3.Voor alle locaties is een wijziging van het betreffende bestemmingsplan nodig Om de ontwikkelingen - en daarmee de genoemde beleidsdoelstellingen - op de verschillende locaties te realiseren, is wijziging van de bestemmingsplannen voor de betreffende locaties noodzakelijk. Meer hierover las u in de omschrijving van alle locaties onder argument 1.1. 1.4. Onderzoek moet aantonen of de toekomstige verkeersbelasting van de voorkeurslocatie Ambrosiusweg past binnen de huidige verkeersstructuur Voor de voorkeurslocatie Ambrosiusweg is het van belang dat de nieuwe situatie binnen de huidige verkeersstructuur kan worden gerealiseerd. Een nulmeting in februari/maart 2019 en een inschatting van het toekomstige verkeer als gevolg van de verplaatsing, maakt aannemelijk dat dit ook kan. Ook Rijkswaterstaat verwacht geen gevolgen voor terugslag op de A58. Komen er meer activiteiten in het gebied, dan is er een risico dat aanpassing van de verkeersstructuur nodig is. Overleg met andere gemeenten en provincie is dan aan de orde. Verkeerskundig onderzoek uit te voeren door of in opdracht van de initiatiefnemers brengt dat risico in de volgende fase in beeld.

In beginsel wordt uitgegaan van de huidige structuur. Met mogelijke aanvullende oplossingen voor verkeersveiligheidsvraagstukken is rekening gehouden. 2.1 Aanvullend onderzoek is noodzakelijk om voorkeurslocatie Ambrosiusweg te kunnen onderbouwen tot definitieve locatie Vanwege de ligging van voorkeurslocatie Ambrosiusweg is een zorgvuldige onderbouwing van de locatiekeuze voor het Upcycle Village erg belangrijk. Om dit initiatief mogelijk te maken is een afwijking van de provinciale en gemeentelijke planologische regimes noodzakelijk. Met de onderbouwing van nut en noodzaak en de selectie van drie locaties binnen De Baars (onderzoek Stec &Sweco, bijlage 6 van de SOK) is hierin een belangrijke stap gezet, die ook door de gebiedspartners (provincie, waterschap en regio) gedragen wordt. Voor een sluitende, objectieve onderbouwing van de locatiekeuze is het van belang dat de drie locaties uit dit onderzoek op een gelijkwaardige manier met elkaar worden vergeleken in het Traject van Meerwaardecreatie (zie memo bijlage 7 van de SOK). Komt uit deze vergelijking dat de voorkeurslocatie ook de meest geschikte locatie is, dient een planMER procedure te worden opgestart. Met de onderbouwing van de locatiekeuze is voor deze procedure al veel werk gedaan en komt er een versnelling in het proces.

Indien uit deze vergelijking blijkt dat de voorkeurslocatie niet onderbouwd kan worden, biedt de SOK de gemeente mogelijkheid om over te gaan tot een exit, waarbij de tot dan gemaakte gemeentelijke kosten voor dit initiatief door de initiatiefnemers moeten worden betaald. 2.2 Ontbinding van de SOK heeft gevolgen voor de vertreklocaties Indien de SOK wordt ontbonden, blijven alle vertreklocaties onveranderd. Een uitzondering is Mierbeek-Noord. Dit bedrijventerrein wordt wel ontwikkeld. Echter blijven de maatschappelijke problemen van overlast en hinder voor de kern Haghorst ook aan de orde.

Samenwerking Dit voorstel en de bijbehorende stukken zijn tot stand gekomen in overleg met de initiatiefnemers zelf en ambtelijke collega’s met een brede spreiding qua inhoudelijke achtergrond. Daarnaast is over dit project extern afgestemd met Regio Hart van Brabant, Provincie Noord Brabant en Waterschap de Dommel op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau.

8

Raad van 10 maart 2022, nr.

Financiën De initiatiefnemers nemen deze ontwikkeling volledig en uitsluitend voor eigen rekening en risico. De gemeente stelt de initiatiefnemers vanuit haar publiekrechtelijke rol in staat de kosten voor de bedrijfsverplaatsing te compenseren conform de gemeentelijke compensatieregeling. De kosten die de gemeente maakt vanuit haar publiekrechtelijke rol worden door de initiatiefnemers betaald. Dit is in de SOK vastgelegd. Voor de volgende fase worden op basis van dit uitgangspunt nadere afspraken vastgelegd in de Anterieure Overeenkomst, evenals de kosten voor de planologische procedures en afspraken over een financieel tekort dan wel overschot volgend uit de nadere financiële uitwerking. Voor de omgevingsvergunning worden t.z.t. de gebruikelijke leges in rekening gebracht.

Communicatie Na ondertekening van de Samenwerkingsovereenkomst wordt door de initiatiefnemers een omgevingsdialoog verzorgd conform de gemeentelijke participatieregeling en passend bij de voortgang van de uitwerking van alle deelprojecten. De initiatiefnemers stemmen hierover af met de gemeente.

Uitvoering Na het raadsbesluit wordt de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) getekend. De bedrijven starten de verdere uitwerking van de locaties inclusief de daartoe benodigde onderzoeken om te komen tot een concreet plan voor het uitgewerkte innovatieve concept op voorkeurslocatie Ambrosiusweg en een definitief ontwerp voor de vertreklocaties. De financiële onderbouwing van alle plannen wordt voorzien van een financiële contra-expertise in opdracht van de gemeente. Op basis daarvan worden concrete afspraken uitgewerkt en vastgelegd in een Anterieure overeenkomst, naar verwachting eind 2022. Nadat deze anterieure overeenkomst is getekend, start de voorbereiding van de publiekrechtelijke procedures om de plannen voor alle deelprojecten vast te stellen. Hiertoe behoren onder meer een planMER, bestemmingsplan of omgevingsplan. Het gaat om een complexe ontwikkeling. Daarom zullen wij uw raad betrekken bij de belangrijke stappen in dit proces.

Bijlagen 1. Samenwerkingsovereenkomst inclusief bijlagen a. SOK bijlage 1 – Intentie overeenkomst b. SOK bijlage 2 – MCA Upcycle Village c. SOK bijlage 7 – Onderzoek Stec en Sweco Alternatievenafweging Upcycle Village d. SOK bijlage 8 – Memo Traject van Meerwaardecreatie voor het Upcycle Village e. SOK bijlage 9 – Indicatieve schets herontwikkeling vertreklocaties 2. Openbare presentatie besloten raadsbijeenkomst dd 4-11-2021 3. Raadsinformatiebrief Mierbeek Noord 4. Memo van toepassing gemeentelijke compensatieregeling 5. Memo onderzoek Staatssteun

Ter inzage gelegde stukken 1. SOK bijlage 3 – Memo compensatieregeling Gloudemans (NIET-OPENBAAR) 2. SOK bijlage 4 – Bijstelling compensatiebedrag van €9,5 naar €7,15 mio (NIET-OPENBAAR) 3. SOK bijlage 5 – Rekenmodel vertreklocaties Reijrink en Roozen van Hoppe (NIETOPENBAAR) 4. SOK bijlage 6 – Memo financiële contra expertise Gloudemans (NIET-OPENBAAR)

9

Raad van 10 maart 2022, nr.

burgemeester en wethouders van Hilvarenbeek,

burgemeester Evert Weys

secretaris Frank Jansen

Advies raadscommissie Dit voorstel is oriënterend behandeld in de raadscommissie Ruimte op 13 januari 2022. De commissie heeft daarbij zijn wensen en bedenkingen over dit voorstel naar voren gebracht. De griffier,

Maarten Janus

Eindvoorstel Aanvulling raadsvoorstel Samenwerkingsovereenkomst Upcycle Village (Ambrosiusweg)

Inleiding Het college van B&W heeft ingestemd op 21 december 2021 om de concept Samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor het Upcycle Village inclusief het daartoe behorende raadsvoorstel en raadsbesluit ter kennisname aan de raad voor te leggen. Naar aanleiding daarvan zijn deze stukken met de raad besproken in de Commissie Ruimte op 13 januari 2022 en in een besloten bijeenkomst op 20 januari 2022 In deze aanvulling hebben wij de signalen, vragen en opmerkingen van deze twee bijeenkomsten en een ingezonden brief van mevrouw Bloemsma van 18 januari 2022 gebundeld en worden ze behandeld. In onze aanvulling wordt duiding gegeven aan de totstandkoming van dit initiatief en de relevantie daarvan voor onze gemeentelijke compensatieregeling. Daarnaast gaan we in op de status van de hoogte van het compensatiebedrag en de mutatie daarvan gedurende het verdere verloop van het project alsmede de momenten waarop dit nog in besluitvorming bij u terug komt. Op grond daarvan is het college van mening dat de gemeenteraad met onderstaande beantwoording in de positie komt dat dit voorstel in de commissie van 8 februari behandeld kan worden, waarbij met elkaar besproken kan worden of nader onderzoek naar deze onderdelen noodzakelijk wordt geacht om een voldoende overwogen raadsbesluit te nemen.

Naar aanleiding van de besloten bijeenkomst zijn behalve deze aanvulling twee extra bijlagen opgesteld door Gloudemans: 1. Bijlage 6: Memo toelichting methodiek compensatieberekening 2. Bijlage 7: Memo duiding berekening voorkeursvariant D

Leeswijzer We hebben de signalen, vragen en opmerkingen van de beide avonden geclusterd naar inhoudelijke samenhang. Zo ontstaat er een logische opbouw in de beantwoording en voorkomen we 10

Raad van 10 maart 2022, nr.

dubbelingen. Omwille van volledigheid en openheid is in dit document ook de brief van mevrouw Bloemsma gericht aan Gloudemans behandeld. Dit is als één cluster meegenomen vanwege de samenhang van de gestelde vragen in dit schrijven. Per signaal, vraag of opmerking is een korte inhoudelijke toelichting opgenomen. Daar waar dit heeft geleid tot aanpassing van de originele stukken, verwijzen we gericht naar de aangepaste teksten per document. Alle aanpassingen waarnaar verwezen wordt in dit document zijn afgestemd en akkoord met de initiatiefnemers. Voor het overzicht en de herkenbaarheid van alle elementen uit dit dossier is gekozen om de overige stukken ongewijzigd aan te bieden.

Signalen, vragen en opmerkingen van de raad 1. Momentum Samenwerkingsovereenkomst (SOK) Samenvatting van de vragen: Waarom nu? Waarom niet pas als meer duidelijk is, zoals bijv. een definitieve locatiekeuze? Wat lopen we mis als we nu niet tekenen? • Proces: SOK verankert de basis voor het hele project. o Na ondertekening van de Intentieovereenkomst (IOK) in 2019 hebben we onderzocht of en hoe we de bedrijfsverplaatsing van initiatiefnemers middels het concept van een Upcycle Village (UV) mogelijk kunnen maken. o Hiertoe is een Multicriteria Analyse (MCA, bijlage 2 van de SOK) opgesteld voor de onderbouwing van de haalbaarheid. In de MCA zijn 4 varianten uitgewerkt. o Variant D uit de MCA sluit het beste aan bij gemeentelijke en maatschappelijke doelstellingen, en biedt daarnaast optimale mogelijkheden voor de haalbaarheid van de bedrijfsverplaatsing (Variant D betreft de aangepaste benaming voor Variant 4.4, we verwijzen naar vraag 5 voor nadere toelichting). o In de SOK leggen we de keuze voor de voorkeursvariant vast, we maken afspraken over de wijze waarop deze variant wordt uitgewerkt, hoe gemeente en ondernemers tijdens de uitwerking samenwerken, en hoe de definitieve locatiekeuze wordt onderbouwd. o Met de SOK leggen we de basis voor alle vervolgstappen in aanloop naar de anterieure overeenkomst.

o Daarom is de SOK een belangrijke mijlpaal die we willen afstemmen met uw raad. Er is behoefte aan een uitspraak van de raad over de grondhouding ten aanzien van: ▪ Bedrijfsverplaatsing via concept UV. ▪ Voorkeursvariant D (samenhang UV en vertreklocaties). ▪ Basisprincipes van de samenwerking: gemeente publiekrechtelijke rol & Initiatiefnemers ontwikkelen voor eigen rekening en risico. ▪ Uitwerking compensatieregeling “in natura” (de gemeente betaalt het compensatiebedrag niet uit, maar stelt ondernemers in staat om het compensatiebedrag zelf te verdienen via de ontwikkeling van het UV en de herontwikkeling van de vertreklocaties). • We geven uitvoering aan de motie van de raad uit april 2021: geefduidelijkheid over locatiekeuze. o In de SOK is opgenomen hoe deze duidelijkheid wordt verkregen, dus ook aan welke afspraken tussen gemeente/regio/provincie en waterschap de ondernemers gehouden zijn. • Duidelijkheid kunnen geven aan omgeving van de vertreklocaties o Afspraken voor uitwerking vertreklocaties en UV zijn opgenomen in SOK. o Wachten met SOK op duidelijkheid locatiekeuze UV is wachten met uitwerking vertreklocaties. o Omgeving vertreklocaties heeft daardoor nog langer onzekerheid over uit te werken plannen. 11

Raad van 10 maart 2022, nr.

2. Oorsprong van het initiatief en toepasbaarheid compensatieregeling voor beide ondernemers 2.1 Wie nam het initiatief voor het Upcycle Village? • Uit de archieven en besluitvormingsdocumentatie hebben we onderstaande feiten op een rij gezet: o Tussen 2010-2017 zijn op initiatief van de gemeente gesprekken gevoerd voor bedrijfsverplaatsing Reijrink vanwege overlast door zwaar verkeer en vergunde intensieve veehouderij aan de Lage Haghorst 15. o 09-2014 hebben Reijrink en Roozen van Hoppe een gezamenlijk verplaatsingsplan opgesteld en aangeleverd met als toekomstige locatie Mierbeek Noord. o 07-2017: raadsbesluit om geen medewerking te verlenen aan de verplaatsing van het bedrijf van Reijrink naar locatie Mierbeek Noord. o 04-2018: College besluit om gesprekken te starten met Reijrink en vervolgens ook met Roozen van Hoppe over bedrijfsverplaatsing naar Ambrosiusweg op basis van circulair duurzaam bedrijfsconcept. Door het college wordt opdracht gegeven om de bedrijfsverplaatsing uit te werken. o 04-2019: Intentieovereenkomst (IOK) getekend voor uitwerking haalbaarheid Upcycle Village in combinatie met beëindiging bedrijfsactiviteiten en sanering huidige bedrijfslocaties. •

2.2 Toepasbaarheid compensatieregeling voor beide ondernemers De gemeentelijke compensatieregeling schrijft voor dat compensatie alleen aan de orde is wanneer er met de verplaatsing of beëindiging van het bedrijf een maatschappelijk belang gediend is. o In de twee recente raadsbijeenkomsten en in de intentie overeenkomst wordt uitvoerig stilgestaan bij het maatschappelijk belang van leefbaarheid voor Haghorst en het oplossen van de overlastsituatie waarvoor het noodzakelijk is beide bedrijven te verplaatsen (bijlage 4 raadsvoorstel – juridische toets compensatieregeling). o Aanvullend worden de volgende maatschappelijke doelstellingen bereikt via het bedrijfsconcept van het Upcycle Village dat alleen ontwikkeld kan worden als beide ondernemers samenwerken en hun bedrijven clusteren op één nieuwe locatie (onderbouwd in bijlage 7 van de SOK – onderzoek van STEC- en Sweco): ▪ Minder stikstof uitstoot door: • Sanering twee agrarische bedrijven • Sanering oude beton(waren)fabriek • Minder voertuigbewegingen ▪ Herontwikkeling vertreklocaties lost overlastvraagstuk op en biedt mogelijkheden voor ecologie, landschappelijke kwaliteit, reductie fosfaten en stikstof. ▪ Geluidsanering, ruimte voor ontwikkeling woningbouw locatie de Welder. ▪ Waterberging Hilvarenbeek Noord, minder lozingen in Haghorst. ▪ Werkgelegenheid stimulering. ▪ Bijdragen aan uitvoering afspraken REKS.

▪ Bijdrage aan nationale en provinciale circulaire ambities. ▪ Inzet op energietransitie en terugbrengen energieverbruik naar zelfvoorzienende omgeving. ▪ Experimenteerruimte binnen en buiten de keten van circulair bouwen. ▪ Duurzaam ruimtegebruik. ▪ Koppelkansen met onderwijs op alle niveaus en sociale instellingen. o De gemeente streeft naar het ontwikkelen van adequate bedrijventerreinen op basis van concrete vraag, die onder meer is ingegeven vanuit de behoefte van 12

Raad van 10 maart 2022, nr.

•

lokaal solitair gelegen bedrijven tot verplaatsing. Met dit initiatief wordt hier uitvoering aan gegeven. o Concluderend is er op meerdere fronten sprake van maatschappelijk belang om mee te werken aan het UV. Dit gaat verder dan uitsluitend de overlastsituatie in Haghorst oplossen en dit kan uitsluitend door samenwerking en clustering van alle bedrijven van Reijrink en Roozen van Hoppe op een nieuwe locatie. In de gemeentelijke compensatieregeling zijn geen bepalingen opgenomen over de oorsprong van het initiatief. Welke partij voor dit project als eerste initiatief heeft genomen is daarmee geen factor in de afweging of de compensatieregeling van toepassing is.

3. Proces en regie door de gemeente 3.1 Er is behoefte aan duidelijkheid over volgorde en samenhang vervolgstappen nadat de SOK wordt getekend. • Hiertoe is een globale tijdslijn uitgewerkt in onderstaand schema, dat uitgaat van de situatie waarbij de definitieve locatiekeuze geen belemmering vormt voor de haalbaarheid van het project:

•

Toelichting schema: o Uitwerken planvorming: Als de SOK getekend wordt na 10-3-22, dan starten we met de planuitwerking van het UV en de vertreklocaties. ▪ Planuitwerking betreft het totstandkomen van een definitief ontwerp voor zowel het UV als de vertreklocaties. ▪ Inclusief vertaling naar gedetailleerde GREX van UV en vertreklocaties. ▪ Als de planuitwerking van het UV gereed is, is duidelijk óf en op welke locatie het UV door kan gaan. o Anterieure Overeenkomst (AO): op basis van de uitgewerkte plannen en gedetailleerde grondexploitatie (GREX) stellen we een AO op. Deze bevat in ieder geval: ▪ Actualiseren van de berekening voor het compensatiebedrag op basis van actueel prijspeil en zelfde peildatum als gedetailleerde GREX van de uitgewerkte vertreklocaties en UV. ▪ Financiële contra-expertise op de uitgebreide, gedetailleerde GREX en de geactualiseerde compensatieberekening. ▪ Afspraken over ontwikkeling van uitgewerkte plannen naar voorbeeld concept AO Mierbeek Noord (in te zien bij Griffier). ▪ Afspraken over planologische procedures (planMER, bestemmingsplan of omgevingsplan). o Opstellen planMER en bestemmingsplan of omgevingsplan: nadat de AO is getekend starten we met opstellen van de planMER en voorbereidingen voor bestemmingsplan of omgevingsplan. ▪ Voor deze documenten worden de reguliere procedures doorlopen. 13

Raad van 10 maart 2022, nr.

▪

• •

•

•

Na de inspraakprocedure wordt het bestemmingsplan of omgevingsplan voor het UV en de vertreklocaties voor vaststelling aangeboden aan de raad. o Vaststellen bestemmingsplan/omgevingsplan: dit bieden we als één totaalpakket ter vaststelling aan, omdat: ▪ Gemeente de ontwikkeling van UV enkel toestaat indien de vertreklocaties worden herontwikkeld, gesaneerd en de bedrijfsactiviteiten geheel worden verplaatst naar de nieuwe locatie. ▪ De ondernemers moeten kunnen terugvallen op hun huidige bedrijfslocaties zo lang er geen onherroepelijk bestemmingsplan/omgevingsplan van kracht is voor de ontwikkeling van hun nieuwe locatie. 3.2 Wat gebeurt er indien de voorkeurslocatie niet kan worden onderbouwd als definitieve locatie? We informeren de raad over het verloop van de onderzoeken voor de locatiekeuze, en zullen eind Q3/begin Q4 van 2022 een toelichting geven aan de raad over de stand van zaken. Indien blijkt dat de voorkeurslocatie niet onderbouwd kan worden, gaan we terug naar de raad. o We informeren de raad over de onderbouwing van de locatiekeuze o We leggen de alternatieve locatie voor aan de raad; ▪ Artikel 10.5 uit de SOK biedt mogelijkheden om dan de SOK te ontbinden, indien de raad daartoe besluit. ▪ Volgens artikel 10.7 worden alle tot dan gemaakte gemeentelijke kosten vergoed door de ondernemers.

▪ Volgens artikel 15 en 16 kan de gemeente niet aansprakelijk worden gesteld door initiatiefnemers. ▪ Indien de raad instemt met een alternatieve locatie dan kan middels een allonge op de SOK de planuitwerking worden voortgezet voor deze locatie middels de overige bepalingen uit de SOK. 3.3 Kunnen we afdwingen dat het concept voor het UV en het plan voor de vertreklocaties ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd, en hoe? Ja, zowel publiekrechtelijk (bestemmingsplan/omgevingsplan) als privaatrechtelijk (AO) o Voor zowel het UV als de vertreklocaties wordt het uitgewerkte plan vastgelegd in een ontwikkelplan. Dit ontwikkelplan is een verplichte bijlage bij de AO (zie concept AO Mierbeek Noord; hier is een ontwikkelplan toegevoegd, en een inrichtingsplan dat uitgewerkt is op het niveau van een beplantingsplan, dus concreet en met een hoog detailniveau). o In de regels, voorschriften en omschrijving van de toegewezen functie in het bestemmingsplan/omgevingsplan kunnen bepalingen worden opgenomen die ingaan op de specifieke eigenschappen van het concept voor het Upcycle Village, of het uitgewerkte plan van de vertreklocaties. Zodra we een definitief concept AO hebben opgesteld komen we hierover terug bij uw raad. Op basis van dit contact worden de kaders voor het op te stellen bestemmingsplan of omgevingsplan gedefinieerd.

4 Bedenkingen bij het aantal woningen voor vertreklocatie Lage Haghorst Naar aanleiding van de insprekers bij de commissie Ruimte van 13 januari 2022 is een beeld ontstaan dat door de combinatie van meerdere initiatieven, waaronder de herontwikkeling van vertreklocaties aan de Lage Haghorst, hier een aantal burgerwoningen toegevoegd wordt dat mogelijk niet passend is gegeven de huidige agrarische bedrijvigheid en de landschappelijke aard van het gebied. Diverse raadsleden vragen of er ruimte gegeven kan worden in de SOK om tot een 14

Raad van 10 maart 2022, nr.

herontwikkeling te komen van de vertreklocaties aan de Lage Haghorst, die passend is in het gebied en perspectief biedt voor de agrarische ondernemers. • Uitgangspunt in de SOK blijft vooralsnog uitwerking van het woonwerklandschap op de Lage Haghorst. • In het woonwerklandschap is ruimte voor wonen en voor werken; o de uitwerking moet daarmee ook passend zijn voor de huidige agrarische bedrijven en voorziet in een geleidelijke overgang van stedelijk naar landelijk gebied. o De bestaande rechten van de agrarische bedrijven worden gerespecteerd. o Bij de uitwerking wordt door de initiatiefnemers een omgevingsdialoog gevoerd; input uit deze dialoog wordt meegenomen in de planuitwerking. • Indien bij de uitwerking blijkt dat het woonwerklandschap onvoldoende mogelijkheden biedt om het beoogde woningbouwprogramma te faciliteren, biedt de SOK via de artikelen 2.1.d, 2.8 en 3.12 mogelijkheden om uit te wijken naar alternatieve locaties. • We passen de SOK aan door artikel 6.7 aan te vullen met “of elders”, waardoor nogmaals de mogelijkheid om uit te wijken naar alternatieve locaties wordt bevestigd. • We wijzen niet op voorhand al aan welke alternatieve locaties hiervoor in aanmerking kunnen komen, omdat we de keuze voor deze locaties goed willen onderbouwen.

In deze onderbouwing wordt meegenomen dat: o Deze locaties binnen gemeente Hilvarenbeek liggen, o Er sprake is van een goede ruimtelijke onderbouwing, o De uitwerking van zo’n locatie moet passen binnen de gemeentelijke woonvisie en daartoe gemaakte regionale afspraken. 5. Verwarring door de benaming van Variant 4.4 en locaties 4.1, 4.2 en 4.3 • Benaming varianten in MCA (bijlage 2 van de SOK) wordt aangepast. De voorkeursvariant wordt nu aangeduid als “Variant D”. De benaming van de voorkeursvariant is aangepast in alle verwijzingen die opgenomen zijn in de SOK, bijlage 4 en 5 van de SOK, het raadsvoorstel, Raadsbesluit en B&W-advies. 6. Vragen over de compensatie 6.1 Behoefte aan een plafond bij het compensatiebedrag Samenvatting van de vragen: kan het compensatiebedrag bij bijstelling hoger worden, en waar ligt dan de grens? Hoe wordt omgegaan met de bijstellingen van het compensatiebedrag? Hoe wordt omgegaan met een situatie waarbij achteraf blijkt dat er sprake was van overcompensatie? • In de SOK is aangegeven dat compensatiebedrag een maximumbedrag is. We hebben daarvoor de volgende artikelen in de SOK aangepast: • Aanpassing van artikel 9.4 in de SOK waarbij expliciet benoemd wordt dat €7,15 mio een plafondbedrag is, en uitsluitend naar beneden kan worden bijgesteld.

• Aanpassing van artikel 9.5 in de SOK dat het compensatiebedrag definitief wordt op basis van een gedetailleerde GREX bij de AO. o Indien het compensatiebedrag bij de AO lager uitvalt dan €7,15 mio wordt dit naar beneden bijgesteld. Blijkt dat het hoger uitvalt, dan geldt het maximum van €7,15 mio uit de SOK. • Aanpassing van artikel 9.5 en SOK waarbij alle bedragen worden vastgelegd bij de AO (naar voorbeeld concept AO Mierbeek Noord, in te zien bij Griffier) op basis van prognose en onderbouwd met een gedetailleerde GREX, in plaats van afrekenen op basis van werkelijke getallen. 6.2 Wat te doen wanneer blijkt dat bij de AO er een situatie ontstaat van overcompensatie?

15

Raad van 10 maart 2022, nr.

•

•

•

•

•

•

7

Indien bij de AO uit de geactualiseerde berekening van het compensatiebedrag enerzijds, en de gedetailleerde GREX anderzijds blijkt dat het definitieve compensatiebedrag wordt overschreden dan kunnen we daar op verschillende manieren mee om gaan. Bijvoorbeeld door bijstelling van het programma voor de vertreklocatie. Een andere optie is een anterieure afdracht aan de gemeente overeen te komen, bijvoorbeeld een bovenplanse verevening of bovenwijkse voorziening vanuit de Wro of nieuwe omgevingswet. Als deze situatie zich voordoet, wordt gekeken wat de meest geschikte oplossing is. Bij onderdeel 3 geven we aan op welke wijze wij uw raad hierbij willen betrekken. 6.3 Welke kostenposten uit de compensatieregeling worden meegenomen in de compensatieberekening en waarom? Deze vraag hebben wij voorgelegd aan Gloudemans, daartoe verwijzen we naar Bijlage 6: Memo toelichting methodiek compensatieberekening. 6.4 Hoe wordt omgegaan met elementen als “oud voor nieuw” en de waardesprong van gronden waarvan de bestemming gewijzigd wordt in de compensatieberekening? Deze vraag hebben wij voorgelegd aan Gloudemans, daartoe verwijzen we naar Bijlage 6: Memo toelichting methodiek compensatieberekening.

6.5 Wat wordt bedoeld met deskundigenkosten? Dit zijn de kosten die de initiatiefnemers maken om de plannen voor het UV en de vertreklocaties uit te kunnen werken, bijv de inhuur van een landschapsarchitect, planeconoom, jurist, onderzoeken voor de onderbouwing van de locatiekeuze. Het betreft de inhuur van externe adviseurs, het laten doen van onderzoeken en het laten opstellen van (plan)producten, zoals ruimtelijk ontwerp of gebiedsberekeningen. De ambtelijke apparaatskosten worden separaat een op een verrekend met de initiatiefnemers. 6.6 Is het mogelijk een vereenvoudigde berekening te krijgen van de voorkeursvariant? Deze vraag hebben wij voorgelegd aan Gloudemans,. Uit dit overleg volgt dat de berekeningen van variant D uit bijlage 5 van de SOK een vereenvoudigde weergave is van de achterliggende berekeningen en onderbouwingen. Als we nog meer informatie weggelaten wordt uit deze weergave, dan wordt de berekening onvolledig. We vinden het belangrijk om een volledig en eenduidig beeld te delen over de cijfers. In overleg met Gloudemans is daarom een toelichting op de berekening opgesteld, als hulpmiddel om de complexiteit van het rekenblad beter te kunnen doorgronden. Deze toelichting is opgenomen als bijlage 7: Memo duiding berekening voorkeursvariant D.

6.7 Hoe weten we of de gehanteerde taxaties bij de compensatieberekening betrouwbaar zijn? Deze vraag hebben wij voorgelegd aan Gloudemans, daartoe verwijzen we naar Bijlage 6: Memo toelichting methodiek compensatieberekening.

•

Vragen over overdraagbaarheid en aansprakelijkheid 7.1 Waarom is er geen concern garantie opgenomen bij artikel 14 in de SOK? We hebben een controle gedaan op gedefinieerde rechtspersoon voor ondertekening van de SOK, daaruit is gebleken dat de “hoogste bv” tekent. Hiermee is het volledige concern aansprakelijk. Een concerngarantie is daarmee overbodig.

•

7.2 Waarom is er geen bepaling over change of control opgenomen bij artikel 14 in de SOK Artikel 14 van de SOK is aangevuld met een bepaling over change of control, opgesteld door advocaat Bart Bollen. 16

Raad van 10 maart 2022, nr.

•

8 •

7.3 Kan er absoluut worden gegarandeerd dat de gemeente niet aansprakelijk is wanneer de raad besluit om het bestemmingsplan of omgevingsplan voor dit project niet vast te stellen? Artikel 16 van de SOK is aangepast om ook hier vrijheid van de raad voor besluitvorming over het bestemmingsplan of omgevingsplan te bevestigen. Nalopen verwijzingen Samenwerkingsovereenkomst De SOK is volledig nagelopen, ook op de verwijzingen. Daar waar nodig zijn correcties gemaakt.

9. Niet het college, maar de burgemeester is bevoegd om namens de gemeente de SOK te ondertekenen. • Het raadsbesluit wordt aangepast bij besluit nr 3. 10. Behoefte aan duiding van de financiële bijlagen bij de SOK • De opbouw van de financiële bijlagen van de SOK is als volgt: o Bijlage 3 van de SOK betreft de financiële contra-expertise van de compensatieberekening. Deze toont aan dat de berekening van het compensatiebedrag is uitgevoerd conform de gemeentelijke compensatieregeling en dat de daarin gehanteerde bedragen kloppen. Deze berekening uit 2019 leidt tot een compensatiebedrag van €9,1 miljoen. o Op verzoek van de raad is daarna het programma voor Lage Haghorst teruggebracht van 25 naar 11 woningen, en omwille van de haalbaarheid is daarbij besloten dat het kantoor, magazijn, werkplaats en stal op de Lage Haghorst kan blijven staan. Dit leidde tot een aanpassing van het compensatiebedrag naar €7,15 miljoen. Bijlage 4 van de SOK betreft de financiële contra-expertise van deze berekening. Er zijn nadien geen wijzigingen meer geweest in de posten die meegenomen zijn in de compensatieberekening. Daartoe spreken we in de SOK nog altijd van een maximaal compensatiebedrag van €7,15 miljoen o Bijlage 5 van de SOK betreft de financiële uitwerking van alle varianten uit de MCA.

Uit deze berekening wordt duidelijk welk bedrag de ondernemers zelf verdienen met de ontwikkeling van het UV en de vertreklocaties. Afgesproken is dat dit bedrag niet hoger mag zijn dat het compensatiebedrag van €7,15 miljoen. In de samenvatting van de varianten is te zien dat bij voorkeursvariant D er in totaal €7,1 miljoen “wordt inverdiend”, en dat dit dus binnen het compensatiebedrag valt. o Bijlage 6 van de SOK betreft de financiële contra-expertise van de financiële uitwerking van de varianten uit de MCA (ofwel bijlage 5 van de SOK). Uit deze bijlage volgt dat de berekening correct is uitgevoerd en de bedragen kloppen met de gehanteerde peildatum van juli 2020. Dit signaal is voor ons aanleiding geweest om bij de opstelling van de AO de compensatieberekening te actualiseren en dezelfde peildatum te hanteren als bij de gedetailleerde GREX (zie 6.1 uit deze memo) 11. Behoefte aan besloten bijeenkomst over vertrouwelijke bijlagen • Er is een besloten raadsbijeenkomst georganiseerd op 20 januari 2022. Hier was Gloudemans aanwezig voor een toelichting op de financiële contra-expertise. 12. Behoefte aan inhoudelijke bijstand n.a.v. complexiteit dossier • Advocaat Bart Bollen (NeXT advocaten) was aanwezig bij de besloten bijeenkomst op 20 januari 2022. 17

Raad van 10 maart 2022, nr.

•

Giem Broekmans (Gloudemans) is uitgenodigd voor de commissievergadering van 8 februari 2022 .

13. Ingezonden brief mevrouw Bloemsma dd 18 januari 2022: 13.1 Er wordt feitelijk weinig echt verplaatst vanaf Lage Haghorst 15/15a gelet op wat er achter blijft (slechts 3,4 ha). • Verondersteld dat met deze bedenking een zorg wordt geuit of er mogelijk sprake is van een te hoog compensatiebedrag, verwijzen we hiervoor naar Bijlage 6: Memo toelichting methodiek compensatieberekening. Daarnaast wijzen wij op bijlagen 3 en 4 van de SOK. Uit bijlage 3 van de SOK volgt dat Gloudemans bevestigt dat het compensatiebedrag voor de verplaatsing van de bedrijven van Reijrink en Roozen van Hoppe samen uitkomt op €9,1 mio. In bijlage 4 van de SOK heeft Gloudemans de bijstelling van het compensatiebedrag van €9,1 naar €7,15 mio getoetst en ook hier volgt een bevestiging dat dit bedrag correct is, en op de juiste manier tot stand komt. • Verondersteld dat met deze bedenking gewezen wordt op het feit dat er bedrijvigheid mogelijk blijft op deze locatie, dan is dat deels correct. Het agrarisch bouwblok wordt verwijderd, waarmee de stal enkel kan worden ingezet voor het hobbymatig houden van paarden. Voor de rest wordt de locatie afgewaardeerd naar maximaal milieucategorie 2. Dit is conform het woon-werklandschap in de sociaal-ruimtelijke visie voor Haghorst. In het woonwerklandschap is ook ruimte voor nieuwe bedrijvigheid, passend bij de functie wonen. • •

•

13.2 Idem voor Wilhelminadijk 7 (slechts 2,3 ha). Wij verwijzen naar de reactie op 13.1 13.3 Locatie Lage Haghorst 8 heeft helemaal niets te maken met het dossier. In de SOK werken we met een nadeelcompensatie die we als gemeente niet geldelijk uitkeren. In plaats daarvan werken we mee aan ontwikkelingen van locaties met een positief financieel resultaat en stellen we de ondernemers via die weg in staat om het compensatiebedrag zelf terug te verdienen. Zouden we als gemeente zelf locaties aanwijzen die niet in eigendom zijn bij de ondernemers, dan is dat strijdig met de aanbestedingswet. De relatie via de eigendomspositie is om die reden van belang en stelt ons juist in staat om zonder ontwikkelrisico en binnen de wettelijke kaders van staatssteun en aanbestedingsrecht te acteren vanuit onze publiekrechtelijke rol. 13.4 Locatie Notelstraat is niet meegenomen in de contra-expertise Aangezien deze locatie niet in eigendom is van de initiatiefnemers (de verkoop heeft plaatsgevonden voor 2017 en de bedrijfsactiviteiten zijn inmiddels verplaatst naar de locatie Verhoeven aan de Ambrosiusweg) kan deze geen onderdeel uitmaken van de compensatieregeling (zie hiervoor de toelichting bij 13.2). Voor de uitwerking van de compensatieregeling hebben de ondernemers zelf de keuze om bepaalde locaties wel of niet mee te nemen. Het is zodoende niet logisch om deze locatie mee te nemen.

Aangezien het een bedrijfsverplaatsing betreft uit 2017 kan bovendien de verkoopopbrengst van deze locatie op dat moment niet gezien worden als netto in te brengen resultaat. Wel zal de huidige bestemming met milieuklasse 4.1 worden omgezet naar milieuklasse 3.2 13.5