Samenwerkingsovereenkomst Ambrosiusweg (09 bijlage 6 Memo toelichting methodiek compensatieberekening)

1020.105-N6c2/gbr

NOTITIE versie 31-1-2022

Aan

: Gemeente Hilvarenbeek

Betreft:

: Vragen naar aanleiding van de compensatieregeling Roozen van Hoppen / Reyrink

Opgesteld door

: Giem Broekmans

Naar aanleiding van de berekening van de compensatieregeling bedrijfsverplaatsing van de bedrijven Roozen van Hoppe en Reyrink naar het Upcycle Village zijn door de gemeenteraad een aantal vragen gesteld met betrekking tot een aantal aspecten van de berekening van het compensatiebedrag. Hieronder wordt ingegaan op deze vragen. Vraag 1:

In hoeverre is nieuw voor oud meegenomen in de berekening van het compensatiebedrag?

Antwoord:

Dit is meegenomen in de financieringsschade. Het verschil tussen enerzijds de kosten van nieuwbouw van de gebouwen en anderzijds de taxatiewaarde van de oude gebouwen moeten worden gefinancierd. Dit levert voor de ondernemer ten opzichte van zijn huidige situatie een jaarlijks rentenadeel op. Dit rentenadeel heeft een blijvend karakter, hetgeen betekent dat de ondernemer gedurende een in te schatten (lange) periode een jaarlijkse vergoeding zou moeten blijven ontvangen. Omdat de schadevergoeding in één bedrag moet worden begroot, wordt het rentenadeel gekapitaliseerd met een in de onteigeningssystematiek gebruikelijke factor 10 voor een eigenaar. Van dit te kapitaliseren rentenadeel wordt afgetrokken de economische voordelen (lees nieuw voor oud) die samenhangen met nieuwe gebouwen zoals onder meer: lagere energiekosten, lagere onderhoudskosten etc.

Vraag 2:

Is de grondwaarde meegenomen in de berekening van het compensatiebedrag?

Antwoord

De grond is deels meegenomen en deels niet meegenomen. Het deel wat niet is meegenomen betreft het bedrijventerrein wat op de bestaande locaties van RVH en Reyrink qua grondwaarde wordt afgewaardeerd van een bedrijvenbestemming naar een agrarische bestemming en anderzijds de nieuwbouwlocaties die worden opgewaardeerd van een agrarische bestemming naar een bedrijvenbestemming. Dit waardeverlies op de bestaande locaties wordt gecompenseerd door de waardestijging op de nieuwe locaties en valt dus tegen elkaar weg. De grond die wel wordt meegenomen betreft de uitbreiding in bedrijventerrein ten opzichte van de huidige situatie en de grond die een woonbestemming krijgt. Het surplus aan grond(waarde) wordt meegenomen en verder uitgewerkt door middel van de met RVH en Reyrink te sluiten anterieure overeenkomsten.

Vraag 3:

Wat is de systematiek achter de berekening van het compensatiebedrag?

Antwoord:

De berekeningsmethode van het compensatiebedrag komt overeen met de berekening van de schadeloosstelling volgens de onteigeningssystematiek. Op hoofdlijnen zit de systematiek als volgt ik elkaar. Er zijn drie soorten schade: 1.

Vermogensschade

Blad 1/2

1020.105-N6c2/gbr

2. 3.

Inkomens- en/ of financieringsschade Bijkomende schade

Ad. 1 dit dient door middel van een onafhankelijke taxatie te worden bepaald. Ad. 2 dit is een gekapitaliseerde schade van het jaarlijks (rente)nadeel van het verschil tussen de investering minus de vermogensschade, eventueel gecorrigeerd met economische voordelen of nieuw voor oud. Bij inkomensschade is het de gekapitaliseerde jaarlijkse inkomensnadeel gecorrigeerde met de rente over het vrijkomende kapitaal of vrijkomende arbeid. Ad. 1 Hieronder valt de waardevermindering van de gebouwen op de bestaande locatie. Ad. 2 Hieronder vallen: de aankoopkosten van de vervangende locatie, bouw- en inrichtingskosten van de vervangende gebouwen en het buitenterrein Ad. 3 Hieronder vallen alle zogenaamde ‘out of pocket’ kosten. Dit zijn kosten waar geen opbrengsten tegenover staan zoals: notariskosten en kosten koper, advies- en begeleidingskosten en sloopkosten. Vraag 4:

Hoe is de waarde van de huidige gebouwen bepaald?

Antwoord:

De waarde van de huidige gebouwen is getaxeerd door onafhankelijke taxateurs die vallen onder de regelementen en gedrags- en beroepsregels van het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs (NRVT). Deze taxateurs vallen onder doorlopend toezicht en tuchtrechtspraak van het NRVT. De taxatierapporten moeten worden gekwalificeerd als professionele taxatiediensten (PTD). Onder een PTD worden verstaan de werkzaamheden waarbij een Register-Taxateur op basis van zijn vakbekwaamheid de waarde van vastgoedobjecten schat en daarover schriftelijk rapporteert op zodanige wijze dat daaraan in het maatschappelijk en economische verkeer vertrouwen kan worden ontleend.

Blad 2/2