Presentatie kwaliteitsberekening buitengebied

gemeente Hilvarenbeek

Systematiek waardebepaling bestemmingsplan

gemeente Hilvarenbeek

3 “systematieken”

1. Ruimte voor Ruimte (provincie) 2. Compensatieregeling bij bedrijfsverplaatsing/-beëindiging (2014). 3. Bestemmingswinst & Kwaliteitsverbetering van het Landschap, de Landschaps Investering Regeling (LIR).

gemeente Hilvarenbeek

1. 2. 3. 4.

Ruimte voor Ruimte

Verkrijgen, aankoop via de Provincie Voorkeur sloop- en sanering vanuit Hilvarenbeek Bouwtitels moeten landen in de aangewezen bebouwingsconcentraties Geen waardebepaling van toepassing

gemeente Hilvarenbeek

Compensatieregeling bij bedrijfsverplaatsing/-beëindiging 1. Alleen bij maatschappelijk belang 2. Noodzaak voor compensatie moet worden aangetoond met ondernemingsplan en documentatie dat inzicht geeft in: a de verplaatsingskosten b de investeringen onderverdeeld in: -vervangingsinvesteringen -uitbreidingsinvesteringen c de opbrengst van de te verlaten bedrijfslocatie d de bedrijfsexploitatie na verplaatsing

gemeente Hilvarenbeek

gemeente Hilvarenbeek

LIR

1. De reden waarom deze berekening wordt toegepast bij bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied. 2. Een uitleg over het ontstaan en het gebruik van het Excel-bestand berekening ‘Bestemmingswinst & Kwaliteitsverbetering van het Landschap’. 3. Twee voorbeelden om de berekening ‘Bestemmingswinst & Kwaliteitsverbetering van het Landschap’ bij ruimtelijke ontwikkelingen nader toe te lichten.

gemeente Hilvarenbeek

Waarom?

Provinciale regeling ‘Kwaliteitsverbetering landschap’ In de provincie Noord-Brabant geldt sinds 2014 de regeling ‘Kwaliteitsverbetering landschap’. Deze regeling is verwoord in artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening en luidt als volgt: “Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving.” De provincie verplicht gemeenten met deze regeling om een kwaliteitsbeleid voor het landschap te voeren. De regeling ‘Kwaliteitsverbetering landschap’ omvat daarbij kort samengevat dat er ontwikkelingsruimte wordt geboden, mits deze gepaard gaat met maatregelen die de kwaliteit van het landschap versterken.

gemeente Hilvarenbeek

Om gemeenten bij de uitvoering van deze regeling te ondersteunen is een handreiking ‘Kwaliteitsverbetering van het landschap’ opgesteld. In het regionaal ruimtelijk overleg tussen gemeenten en provincie (RRO) zijn vervolgens nadere afspraken gemaakt over de toepassing van de verplichting tot kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze werkafspraken zijn in 2015 voor het laatst geactualiseerd en vastgesteld in het document ‘Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant, actualisering 2015’. • -

In deze werkafspraken worden drie categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen onderscheiden: Categorie 1: Geen landschappelijke inpassing en geen ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist; Categorie 2: Alleen landschappelijke inpassing vereist; Categorie 3: Zowel landschappelijke inpassing als ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist.

gemeente Hilvarenbeek

Een ruimtelijke kwaliteitsverbetering én daarmee de berekening ‘Bestemmingswinst & Kwaliteitsverbetering van het Landschap’ is alleen vereist bij ruimtelijke ontwikkelingen die vallen onder categorie 3. Het gaat daarbij om ruimtelijke ontwikkelingen die doorgaans te koppelen zijn aan een waardevermeerdering van de grond of van het object (‘de bestemmingswinst’). Dit zijn veelal ook ontwikkelingen die wat meer impact hebben op de omgeving en waarbij vergroting van de geldende bouwmassa en/of bouwoppervlakte, vergroting van het geldende bestemmingsvlak en/of een bestemmingswijziging aan de orde is.

gemeente Hilvarenbeek

Ontstaan en gebruik Excelbestand

Gemeentelijk beleid ‘Strategie vitalisering buitengebied (niet-agrarische functies)’ Vrijwel alle gemeenten in Noord-Brabant hebben de regeling ‘Kwaliteitsverbetering landschap’ verder uitgewerkt in beleid. Daarbij heeft de gemeente Hilvarenbeek de regeling verder uitgewerkt in de strategische visie ‘Vitalisering buitengebied (niet-agrarische functies)’. Op 2 april 2019 heeft het college een lijst met uniforme bestemmingswaarden en kosten voor landschappelijke kwaliteitsverbetering vastgesteld. Deze lijst wordt op dit moment toegepast bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied die vallen onder categorie 3 van de eerder genoemde werkafspraken. Door het invullen van waarden in een Excel-bestand kunnen initiatiefnemers nu berekenen wat de bestemmingswaarde van een locatie in de beoogde situatie is. Van die bestemmingswinst moet een deel als tegenprestatie bij een ontwikkeling terugvloeien naar kwaliteitsmaatregelen ter verbetering van het landschap. De initiatiefnemer kan zelf kiezen welke maatregelen en in het Excel-bestand invullen.

gemeente Hilvarenbeek

Een bedrag ter grootte van 20% van de bestemmingswinst moet daarbij geïnvesteerd worden in kwaliteitsverbetering van het landschap (totale opgave). Tenminste 50% van dit bedrag moet de initiatiefnemer zelf binnen het plan uitvoeren (minimale eigen inspanning). Als de totale opgave niet gehaald kan worden, moet een initiatiefnemer het resterende deel storten in het gemeentelijke ‘Fonds kwaliteitsverbetering landschap’. Het college heeft tot deze standaardsystematiek besloten om een halt toe te roepen aan de oneindige discussies met adviseurs en initiatiefnemers over de omvang van de kwaliteitsverplichting die de initiatiefnemer voor rekening kreeg. Er was geen generieke werkwijze en er waren ook geen generieke waarden die konden worden toegepast. Dit resulteerde in ‘het dicht rekenen’ van de bestemmingswinst en de kwalitatieve verplichting.

gemeente Hilvarenbeek

In het Excel-bestand zijn door het college vastgestelde uniforme bestemmingswaarden en kosten voor kwaliteitsverbetering van het landschap opgenomen. Bij het invullen van waarden berekent het Excelbestand automatisch de bestemmingswaarden en kosten van maatregelen om tot een kwaliteitsverbetering van het landschap te komen uit. De opgevoerde kwaliteitsmaatregelen zijn niet vrijblijvend. Deze worden, zoals ook in de regionale werkafspraken vastgelegd, zowel planologisch als financieel geborgd. In het bestemmingsplan moet bijvoorbeeld opgevoerde nieuwe ‘Natuur’ dus ook bestemd worden en wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat die ook gerealiseerd wordt. In de anterieure overeenkomst bij het bestemmingsplan worden daarnaast ook zaken als sloopverplichtingen en het landschappelijke inpassingsplan opgenomen met een uitvoeringsverplichting en vaak ook een boeteclausule.

gemeente Hilvarenbeek

Casus 1 Huidige situatie: •Een gestopte agrariër; •Een agrarisch bouwvlak met een omvang van 10.000 m² (1 hectare); •De volgende gebouwen zijn aanwezig: -Drie stallen met een gezamenlijke omvang van 1.600 m²; -Drie sleufsilo’s met een gezamenlijke omvang van 400 m²; -Een bedrijfswoning. Toekomstige situatie: •Omzetting naar (verblijfs)recreatie; •Een bestemmingsvlak recreatie met een omvang van 4.000 m²; •5 chalets voor elk 8 personen met een totale omvang van 300 m²; •Behoud van één stal (400 m²) voor verhuur van fietsen en verkoop van eten & drinken; •De huidige bedrijfswoning blijft behouden;

gemeente Hilvarenbeek

-

•

•

Huidige bestemmingswaarde: € 270.000, Toekomstige bestemmingswaarde: € 279.800, Een bedrag ter grootte van 20% van de bestemmingswinst moet daarbij geïnvesteerd worden in een kwaliteitsverbetering van het landschap. In dit geval is dat: € 1.960, -. Minimaal 50% van dit bedrag (€ 980, -) moet de initiatiefnemer zelf binnen het plan uitvoeren.

gemeente Hilvarenbeek - Slopen van overtollige bedrijfsgebouwen (twee stallen van ieder 600 m²)

1.200 m²

€ 18.000

- Sloop van asbesthoudende daken (110% van 1.200 m²)

1.320 m²

€ 9.900

- Saneren en afvoeren van sleufsilo’s

400 m²

€ 1.200

- Saneren en afvoeren van overtollige verhardingen, incl. voerplaten

200 m²

€ 400

- Basisverplichting landschappelijke inpassing (10% van 4.000 m2)

400 m2

€ 0

1.200 m²

€ 1.200

- Onderhoud landschappelijke inpassing

400 m²

€ 0

- Onderhoud landschappelijke inpassing, max 10 jaar

1200 m²

€ 120

Kwaliteitsverbetering van het landschap:

€ 30.820

- Aanleg landschappelijke inpassing, bovenop basisverplichting

De initiatiefnemer moet in principe voldoen aan de minimale eigen inspanning (€ 980, -) én aan de totale opgave voor kwaliteits verbetering (€ 1.960, -). De initiatiefnemer voldoet in dit voorbeeld met een bedrag van € 30.820, ruimschoots aan de vereiste kwaliteitsmaatregelen.

gemeente Hilvarenbeek

Casus 2 Huidige situatie: Een locatie met een voormalig agrarisch bedrijf (VAB-locatie) van 4.000 m²; De volgende gebouwen zijn aanwezig: -Twee oude varkensstallen van samen 900 m²; -Een woning met een inhoud van 750 m³; -Een bijgebouw van 100 m². Toekomstige situatie: -Omzetting naar een timmerbedrijf, waarbij een perceel van 2.500 m² en een bedrijfsruimte van 500 m² nodig is. -Uitbreiding van de woning van maximaal 750 m³ naar 1.000 m³; -Uitbreiding oppervlakte bijgebouwen van maximaal 100 m² naar 150 m².

gemeente Hilvarenbeek

-

-

• • •

•

Huidige bestemmingswaarde: € 382.500, Toekomstige bestemmingswaarde: € 556.500, Bestemmingswinst van € 174.000, -. Een bedrag ter grootte van 20% van de bestemmingswinst moet daarbij geïnvesteerd worden in een kwaliteitsverbetering van het landschap. In dit geval is dat: € 34.800, -. Minimaal 50% van dit bedrag (€ 17.400, -) moet de initiatiefnemer zelf binnen het plan uitvoeren.

gemeente Hilvarenbeek - Slopen van overtollige bedrijfsgebouwen (twee stallen van samen 900 m²) - Sloop van asbesthoudende daken (110% van 900 m²)

900 m² 990 m² Basisverplichting landschappelijke inpassing (10% van 250 2.500 m2) m2 - Aanleg landschappelijke inpassing 150 m² Onderhoud basisverplichting landschappelijke inpassing 250 m² - Onderhoud landschappelijke inpassing, max 10 jaar 150 m² Kwaliteitsverbetering van het landschap:

€ 13.500 € 7.425 € 0 € 150 € 0

€ 15 € 21.090

De initiatiefnemer moet in principe voldoen aan de minimale eigen inspanning (€ 17.400, -) én aan de totale opgave voor kwaliteitsverbetering (€ 34.800, -). De initiatiefnemer voldoet in dit voorbeeld met het bedrag van € 21.090, - aan kwaliteitsmaatregelen wél aan de minimale eigen inspanning maar niet aan de totale opgave. Hierdoor moet de initiatiefnemer nog een bedrag van € 13.710, - in het gemeentelijk fonds kwaliteitsverbetering stoppen om aan de totale opgave te voldoen.

gemeente Hilvarenbeek

Bedankt

Vragen?