kredietaanvraag Hart van Haghorst (6 bijlage 4 quickscan MKBA)

Quickscan MKBA Hart van Haghorst Een verkenning van maatschappelijke kosten en baten Gemeente Hilvarenbeek en Tussenheid Hilvarenbeek Rotterdam, 1 juli 2024

Quickscan MKBA Hart van Haghorst Een verkenning van maatschappelijke kosten en baten Gemeente Hilvarenbeek en Tussenheid Hilvarenbeek Rotterdam, 1 juli 2024 Auteur: Walter Hulsker Erik van Ossenbruggen Tim van Doorn Ruben Kaemingk

Project: HUL/NZ 1004660raphvh

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding ...................................................................................................4 Aanleiding onderzoek........................................................................................ 4 Methodologie ..................................................................................................... 4 Leeswijzer ......................................................................................................... 6

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Afbakening .............................................................................................. 7 Probleemanalyse............................................................................................... 7 Nulalternatief ..................................................................................................... 8 Beleidsalternatief ............................................................................................... 8 Effecten ........................................................................................................... 10

3 3.1 3.2

Kosten en baten ....................................................................................11 Kosten ............................................................................................................. 11 Baten ............................................................................................................... 11

4 4.1

Conclusie .............................................................................................. 17 Overzichtstabel................................................................................................ 17

Bijlage 1 - Doorvertaling EffectenArena naar baten ......................................21 Bijlage 2 - Deelnemers EffectenArena ............................................................ 23

/3

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

1

Inleiding

1.1 Aanleiding onderzoek Op initiatief van Tussenheid Hilvarenbeek is voor de regio Kempenland-West een Lokale Ontwikkelstrategie opgesteld voor de periode 2024-2027. Onderdeel van deze Lokale Ontwikkelstrategie is het project Hilvarenbeek Smart Village. Het project Hilvarenbeek Smart Village is bedoeld om, doormiddel van het faciliteren van burgerinitiatieven, voort te bouwen op de sterke kanten van de Hilvarenbeekse gemeenschap en de huidige maatschappelijke, ruimtelijke en economische uitdagingen het hoofd te bieden. Daarbij gaat het niet primair om het compenseren van problemen, maar om het structureel versterken van kracht en mogelijkheden van de Hilvarenbeekse gemeenschap om haar eigen ontwikkeling vorm te geven. Gemeente Hilvarenbeek en Tussenheid Hilvarenbeek hebben Ecorys gevraagd om de maatschappelijke kosten en baten van twee burgerinitiatieven in de gemeente Hilvarenbeek te verkennen doormiddel van een QuickScan MKBA. Naast het Hart van Haghorst is ook de Mostaert in Esbeek onderzocht. De bevindingen van dat traject zijn in een aparte rapportage opgeleverd. Met de resultaten die voortkomen uit de QuickScan MKBA wil de gemeente en Tussenheid inzicht krijgen in welke maatschappelijke kosten en baten zich zullen voordoen als gevolg van de realisatie van het burgerinitiatief.

Deze bevindingen worden gebruikt ter onderbouwing van het initiatief, maar zullen ook gebruikt worden om mogelijke externe financieringsmogelijkheden te verkennen.

1.2 Methodologie Het instrument MKBA is een veel gebruikte en beproefde methode. De MKBA kan van betekenis zijn voor de benodigde objectieve informatievoorziening in de lokale politieke besluitvorming. Tevens kan de MKBA het benodigde inzicht bieden of een passende vorm van financiering van de initiatieven sneller en beter kan worden gerealiseerd. Op basis van de kenmerken van de initiatieven (slimme vormen van verstedelijking) is de keuze gemaakt om een QuickScan MKBA uit te voeren. Deze methodiek heeft als basis de methodiek voor maatschappelijke kosten-batenanalyses, maar biedt meer flexibiliteit dan een formele MKBA om specifiek te focussen op belangrijkste financiële en maatschappelijke effecten op gemeentelijk niveau. Daarmee kunnen wij op een pragmatische manier het lokale maatschappelijke en financiële rendement van de beoogde inspanningen in kaart brengen.

/4

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Ecorys volgt de denkwijze van de MKBA zoals deze door de planbureaus, ministeries en andere gezaghebbende instellingen in Nederland wordt voorgeschreven. Dit wil zeggen dat we voor het project Hart van Haghorst de uitkomsten van twee mogelijke alternatieven met elkaar vergelijken: 1. Het projectalternatief: hoe ziet de wereld eruit na realisatie van het Hart van Haghorst? 2. Het nulalternatief: wat als het project niet wordt uitgevoerd, maar de wereld zich wel autonoom blijft door ontwikkelen? Dit betekent niet dat de huidige situatie onveranderd blijft. De bevindingen van de MKBA gaan dus om de verschillen tussen het nulalternatief en het beleidsalternatief. Dit is schematisch weergegeven in Figuur 1. Figuur 1.1

Schematische weergave alternatieven

Om deze alternatieven goed in kaart te brengen, heeft Ecorys gebruik gemaakt van een EffectenArena, enkele verdiepende interviews en deskresearch. EffectenArena Een EffectenArena is een instrument dat participatief van karakter is en snel tot resultaat leidt om inzicht te krijgen in wat het beleid in de samenleving voor effecten heeft. Hiervoor vragen we experts en lokale betrokkenen deel te nemen. We bespreken tijdens een gestructureerd groepsgesprek wat het project behelst en wat de deelnemers verwachten dat het effect zal zijn. Ook is er hierbij aandacht voor (onbedoelde) neveneffecten. We gaan zakelijk om met maatschappelijke effecten door het actief benoemen van investeerders en incasseerders. De EffectenArena voor deze QuickScan MKBA was een succes. Niet alleen vanwege de nuttige informatie en effecten die wij gezamenlijk hebben opgehaald, maar ook vanwege de grote opkomst en het enthousiasme van de betrokkenen tijdens de sessie.

/5

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Verdiepende interviews Nadat de EffectenArena heeft plaatsgevonden, heeft Ecorys de volgende personen geïnterviewd om de bevonden effecten (kosten en baten) te valideren en beter te doorgronden. • Jolanda Priems – ter verdieping betreffende het lokale bedrijfsleven; • Arie Slegtenhorst – ter verdieping betreffende de lokale horeca en toerisme; • Paul Claasen – ter verdieping betreffende het lokale verenigingsleven.

1.3 Leeswijzer Het rapport is als volgt opgebouwd. Dit hoofdstuk bevat de inleiding van het onderzoek en beschrijft de aanleiding en gehanteerde methodiek. Hoofdstuk 2 beschrijft het project Hart van Haghorst (beleidsalternatief) en de gehanteerde autonome ontwikkeling (nulalternatief). In Hoofdstuk 3 worden de opgehaalde effecten beschreven en geduid. Afsluitend bevat Hoofdstuk 4 de bevindingen en conclusies van de QuickScan MKBA.

/6

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

2

Afbakening

Om het maatschappelijk effect van het project Hart van Haghorst goed te kunnen duiden is het van belang om de twee alternatieven te definiëren en een probleemanalyse op te stellen. De problemen die zich zonder het project gaan voordoen, in combinatie met het verschil tussen de twee alternatieven leidt tot inzicht in de maatschappelijke effecten van het project Hart van Haghorst.

2.1 Probleemanalyse In het centrum van de kern Haghorst aan de Sint Josephstraat en de Emmastraat, liggen horecagelegenheid Eetcafé Den Horst, Dorpscentrum den Deel, een woning (voormalig horecagelegenheid) en de kinderopvang en basisschool St. Jozef. De uitbater van horecagelegenheid Den Horst heeft aangegeven te stoppen met het exploiteren van het eetcafé, wat betekent dat er geen horecavoorziening in het dorp meer aanwezig zal zijn. Het pand van Den Horst is daarnaast ook sterk verouderd, en daardoor niet optimaal voor een nieuwe uitbater om zijn of haar intrek in te nemen. Zonder ingrijpen zal er dus geen horecavoorziening in de kern meer aanwezig zijn. Den Horst wordt nu ook als ontmoetingsplek gebruikt voor buurtbewoners, maar ook door verenigingen om bijvoorbeeld te vergaderen of bijeenkomsten te organiseren. Met het wegvallen van Den Horst zullen dit soort activiteiten niet meer op een openbare plek georganiseerd kunnen worden, en dus thuis of elders plaats moeten vinden. Tegelijkertijd is er in Haghorst weinig doorstroming op de woningmarkt, waardoor de markt op slot zit en Haghorstenaren geen passende woning kunnen vinden. Zij moeten gedwongen ergens anders op zoek naar een woning, wat de vergrijzing en het verdwijnen van de leefbaarheid verder versterkt. Daarnaast zijn de school en het kinderdagverblijf erg oud en aan vernieuwing toe.

Ook wordt er een tekort verwacht aan kinderdagopvangplekken voor de komende jaren, mede vanwege de realisatie van woningbouw in de Welder 2 ten zuiden van Haghorst. Ook het dorpscentrum is sterk verouderd en wordt nu gebruikt als tijdelijke opvang voor Oekraïense vluchtelingen. Haghorst heeft nu een dorpsondersteuner die voor 9 uur per week actief is in de kern. Deze ondersteuner heeft een grote maatschappelijke bijdrage aan de bewoners van de kern. Een dorpsondersteuner is iemand die oog heeft voor hulpvragen vanuit de inwoners van de kern en op zoek gaat naar passende antwoorden en oplossingen. Het uitgangspunt is hierbij dat vooral gezocht wordt naar antwoorden en oplossingen in de eigen gemeenschap. De dorpsondersteuner zal echter zonder een centrale ontmoetingsplek in Haghorst die geschikt is om hulp te bieden aan lokale bewoners, veel minder efficiënt en doelmatig haar werk kunnen verrichten.

/7

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Kort samengevat zal zonder ingrijpen de leefbaarheid van Haghorst sterk onder druk komen te staan wanneer Den Horst verdwijnt, er geen aanvullende woningen beschikbaar komen en de verouderde school, gymzaal en kinderdagverblijf niet worden vernieuwd.

2.2 Nulalternatief In het nulalternatief zal er geen Hart van Haghorst worden gerealiseerd. Dit houdt, de autonome ontwikkeling in acht nemende, het volgende in: Woningen Er bestaat een tekort aan woningen in Haghorst en er is weinig doorstroming, waardoor Haghorstenaren die op zoek zijn naar een andere woning en graag in de kern zouden willen blijven wonen hier niet de mogelijkheid voor hebben. Zij worden gedwongen een woning te vinden buiten Haghorst. Horecagelegenheid De horecagelegenheid het Eetcafé den Horst is gelegen in een sterk verouderd gebouw en de huidige uitbater gaat binnenkort met pensioen. In het nulalternatief zal de horecagelegenheid niet gerenoveerd worden, en zal deze functie op termijn dus uit de kern Haghorst verdwijnen. Hierdoor is er geen centrale horecagelegenheid en zal er voor toeristen geen plek zijn om een stop te maken in Haghorst. Kinderopvang & basisschool St. Jozef De kinderopvang en basisschool zijn sterk verouderd en moeten in de komende jaren worden vervangen. De gemeente Hilvarenbeek geeft aan deze functies in de kern Haghorst te willen behouden, wat betekent dat in het nulalternatief een nieuwe school en nieuwe kinderopvang gerealiseerd gaan worden. Bij de school zit ook een (verouderde) gymzaal De Buitelaar, welke ook in het nulalternatief vervangen gaat worden.

De verwachting is dat met deze nieuwe school en kinderopvang er geen tekort aan schoolplekken zal ontstaan. Dorpshuis den Deel Voor de komende tijd zullen er statushouders tijdelijk worden opgevangen in het dorpshuis, maar het pand is dusdanig verouderd dat het ook voor de functie van opvang van statushouders niet op de lange termijn geschikt gaat zijn.

2.3 Beleidsalternatief In het beleidsalternatief wordt het project Hart van Haghorst wel uitgevoerd. Dit betekent dat de bestaande gebouwen vervangen worden door één multifunctionele accommodatie (MFA) en dat er woningen worden gerealiseerd. Woningen In totaal worden er naar verwachting 17 woningen in deze ontwikkeling gerealiseerd (gelegen in de oranje cirkel in Figuur 2). Hierdoor groeit de woningvoorraad van Haghorst en ontstaat er ruimte voor doorstroming op de lokale woningmarkt. Twee woningen, zijnde de voormalige horecagelegenheden, zullen ook aan de woningvoorraad worden onttrokken.

/8

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Figuur 2.1

Kaartweergave plan Hart van Haghorst

Multifunctionele accommodatie (MFA) In de multifunctionele accommodatie worden verschillende dorpsfuncties gecombineerd in één gebouw. De accommodatie (gelegen in de blauwe cirkel in Figuur 2) bevat de volgende functies: • Basisschool: De nieuwe basisschool heeft een vergelijkbaar aantal leerplekken als de huidige basisschool. Echter zal de nieuwe school meer toekomstbestendig en duurzaam zijn. De speelplaats bij deze school zal iets kleiner zijn dan de huidige speelplaats, maar door het multifunctionele karakter van de speelplaats is deze ook geschikt voor het organiseren van buurtfeesten en evenementen. • Kinderopvang: De kinderopvang zal toekomstbestendiger en duurzamer zijn dan de huidige kinderopvang. Daarnaast kunnen meer kinderen opgevangen worden, zodat ouders in de kern Haghorst hun kinderen niet naar kinderopvangen in omringende kernen hoeven te brengen. • Gym en evenementenzaal: De gymzaal (centraal gelegen in het plan in Figuur 3) zal een duurzame en toekomstbestendige versie zijn van de reeds bestaande gymzaal. Daarnaast zal de functionaliteit van een evenementenzaal toegevoegd worden. Dit zorgt ervoor de zaal gemakkelijker omgebouwd kan worden naar een ruimte geschikt voor optredens of het organiseren van (dorps)feesten.

• Dorpsvoorziening met vergaderruimten: In de MFA zullen een aantal vergaderruimten aanwezig zijn die gebruikt kunnen worden door lokale verenigingen. De verenigingen hoeven dus niet meer thuis te vergaderen. Daarnaast kunnen deze ruimten ook gebruikt worden voor sociale en maatschappelijke doeleinden. Zo zal de dorpsondersteuner een vaste kamer in de MFA ter beschikking krijgen. De dorpsondersteuner helpt bewoners op diverse belangrijke maatschappelijke onderwerpen. Eén van de effecten hiervan is dat bewoners hierdoor minder gebruik hoeven te maken van professionele ondersteuners en op loopafstand (binnen het dorp) geholpen kunnen worden. Daarnaast zorgt een geschikte en duurzame dorpsvoorziening voor de mogelijkheid om dorpsevenementen te blijven organiseren, maar ook voor de mogelijkheid om nieuwe evenementen te gaan organiseren door bijvoorbeeld de Djah (groep vrijwilligers die leuke activiteiten regelen voor jongeren van 10 tot 15 jaar), Hallo Haghorst of carnavalsvereniging de Durdauwers.

/9

/ 10

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

•

Horecagelegenheid: De horecagelegenheid die in de MFA wordt gerealiseerd zal kwalitatief goed genoeg zijn om een uitbater voor de lange termijn aan de kern te binden. Enerzijds betekent dit dat de lokale bewoners van Haghorst hun horecagelegenheid behouden, maar ook toeristen zullen hier voor de lange termijn terecht kunnen wanneer zij een bezoek aan Haghorst brengen.

Figuur 2.2

Plattegrond MFA

2.4 Effecten Op basis van deskstudie, EffectenArena1 en de verdiepende interviews hebben wij de volgende maatschappelijke effecten gevonden als verschil tussen het nul- en het beleidsalternatief. Een (maatschappelijk) effect kan zowel een koste zijn als een baat. Deze effecten zijn het gevolg van de investeringen als beschreven in het projectalternatief. De investeringen (kosten) om de MFA en woningen te realiseren staan hier los van en worden in het volgende hoofdstuk kort beschreven. Tabel 2.1

Maatschappelijke effecten Hart van Haghorst

Maatschappelijk effect Behoud leefbaarheid Haghorst

Bewoners Haghorst

•

Verenigingen Haghorst

Besparing bouwkosten school en kinderopvang

•

Gemeente Hilvarenbeek

Verbetering woningmarkt

•

Woningzoekenden

•

Ontwikkelaar woningen

Duurzaamheid

•

Uitbater(s) MFA, school, kinderopvang en gymzaal

Behoud aantrekkelijkheid Haghorst

•

Bezoekers

•

Bewoners Haghorst

•

Lokale horeca

•

Uitbater(s) MFA

Financiële opbrengsten MFA

1

Incasseerder(s) •

•

Coöperatie Haghorst

Verbetering maatschappelijke voorzieningen

•

Bewoners Haghorst

Haghorst

•

Verenigingen Haghorst

•

Bedrijven Haghorst

In Bijlage 1 vindt u een overzicht van alle effecten als benoemd in de EffectenArena, en hoe deze zijn vertaald naar de effecten in Tabel 1.

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

3

Kosten en baten

Dit hoofdstuk beschrijft de geïdentificeerde kosten en batenposten, en geeft indien mogelijk een kwantificering.

3.1 Kosten Bouw MFA (inclusief school, kinderopvang en gymzaal) In 2023 heeft de gemeente Hilvarenbeek Antea Group gevraagd om een second opinion uit te voeren op de haalbaarheidsstudie die het projectteam van Hart van Haghorst daarvoor reeds heeft uitgevoerd. Uit deze second opinion komt een totale kostenpost van zo’n €8,1 miljoen voor de realisatie van het project. In de voorjaarsnota 2023 van de gemeente Hilvarenbeek wordt een bedrag genoemd van € 8,4 miljoen voor de meest actuele kosten van de realisatie van de gehele MFA, inclusief school kinderopvang en gymzaal. Deze bedragen liggen erg dicht bij elkaar, aangezien dit een Quickscan MKBA betreft rekenen wij met een kostenpost voor verwerving gronden, grondexploitatie en bouw van €8,4 miljoen uit de voorjaarsnota. Bouw woningen De bouwkosten van de woningen staan ook in het rapport vernoemd, en zijn meegenomen in een residuele grondwaardeberekening van Antea. Deze kosten zijn dus uiteindelijk opgenomen in de batenpost verbetering woningmarkt in de volgende paragraaf.

3.2 Baten Ten eerste beschrijven wij de financiële baten van het Hart van Haghorst, en vervolgens de aanvullende maatschappelijke baten.

3.2.1 Financiële baten Financiële besparing bouwkosten school en kinderopvang In het nulalternatief zal er ook een nieuwe basisschool en een nieuw kinderdagverblijf worden gebouwd. Deze kosten hoeven niet meer gemaakt te worden wanneer de MFA er komt, en moeten dus worden meegenomen in de afweging van het Hart van Haghorst.2 Op basis van kengetallen kost de herbouw van een kinderdagverblijf in Noord-Brabant gemiddeld €1.862 per m² bvo. 3 Dezelfde bron geeft de gemiddelde herbouwkosten van €1.819 per m² bvo voor een basisschool met gymzaal. Uitgaande van de oppervlaktes van het basisschoolgebouw (567 m²), gymzaal (539 m²) en het kinderdagverblijf (256 m²) in het plan van Hart van Haghorst, berekenen wij deze vermeden kostenpost van €2,5 miljoen voor de gemeente Hilvarenbeek.

2 3

Dit staat nog los van de wijze waarop de MFA wordt gefinancierd. Wij zijn ons er van bewust dat de gemeente een bedrag heeft toegezegd voor de schoolfunctionaliteit in de MFA. BouwkostenKompas.nl (2024)

/ 11

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Deze kosten zijn beduidend lager dan de €5,2 miljoen van de kosten van Hart van Haghorst die gebruikt worden voor het gedeelte van de school, kinderopvang en de gymzaal als benoemd in de voorjaarsnota 2023 van de gemeente Hilvarenbeek, naar verwachting omdat in het nulalternatief er minder grondaankopen en bouwvoorbereidingen plaats zullen vinden. Daarom nemen wij de vermeden kostenpost van €2,5 miljoen mee in de QuickScan. Financiële opbrengsten MFA Op basis van de oppervlakten per gebruiksfunctie, en kengetallen die een gemiddelde jaarlijkse opbrengst per jaar vertegenwoordigen, heeft Antea de potentiële financiële opbrengsten voor een periode van 40 jaar van het MFA ingeschat op €1,8 miljoen. Dit is een puur financiële exercitie, gebaseerd op verwachte huurinkomsten per oppervlaktefunctie. In de praktijk zijn de financiële opbrengsten van de MFA moeilijk concreet te becijferen, omdat deze ook sterk afhankelijk zijn van inrichtingskeuzes als wie de uitbater wordt en hoe de horecagelegenheid gepositioneerd gaat worden. De verwachting onder de initiatiefnemers is dat de inkomsten hoger zullen uitvallen. De aanvullende maatschappelijke waarde voortkomen uit de MFA wordt echter wel kwalitatief verder toegelicht in de onderstaande paragrafen.

Financiële besparing dankzij duurzaamheid De MFA zal een stuk energiezuiniger zijn dan de huidige school, kinderdagverblijf, gymzaal en de horecagelegenheid. Deze verduurzaming is tweeledig. Ten eerste zullen een flink aantal labelstappen genomen worden, maar daarnaast zullen ook meerdere functies in 1 complex worden gecombineerd, wat leidt tot een reductie van omstreeks 300 m² in oppervlakte dat verwarmd moet worden.4 Deze twee redenen hebben financiële consequenties voor de huurders of uitbaters van gedeelten van de MFA, omdat zij minder stookkosten hoeven te betalen. De precieze hoogte van deze besparing is sterk afhankelijk van wat er met Den Horst en Den Deel in het nulalternatief zou gebeuren. Daarnaast wordt er in het nulalternatief ook een energiezuinige school en kinderdagverblijf gebouwd, waardoor de labelstappen niet volledig toe te schrijven zijn aan het project Hart van Haghorst. Desalniettemin is het evident dat de nieuwe MFA energiezuiniger zal zijn dan de huidige gebouwen. Het verminderde energiegebruik heeft natuurlijk ook een maatschappelijke baat, omdat een significant gedeelte van de energie in Nederland wordt opgewekt door de verbranding van niet hernieuwbare bronnen als aardgas. Een reductie in energiebehoefte heeft daardoor ook een maatschappelijk effect.

Verbetering woningmarkt Het effect van het toevoegen van woningen kan financieel en maatschappelijk bekeken worden. In de financiële zin kan de residuele grondwaarde methode gebruikt worden om de financiële meerwaarde te bepalen. De residuele grondwaarde methode wordt gebruikt om de waarde van grond te bepalen bij vastgoedontwikkeling. Hierbij wordt de verwachte marktwaarde van het vastgoed dat gebouwd gaat worden verrekend met de verwachte bouwkosten. Het resterende bedrag wordt beschouwd als de residuele grondwaarde, en geeft inzicht in de ‘financiële meerwaarde’ die gecreëerd wordt. In het geval van de bouw van de 17 woningen als onderdeel van het Hart van Haghorst komt dit neer op een nominale residuele grond4

Van 2400 m² naar 2100 m²

/ 12

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

waarde van ongeveer €1,4 miljoen. Na indexatie van Antea komen zij op een grondwaarde van €710 duizend bij afwijkende aannames tussen indexatie van bouwprijzen en woningprijzen. In een MKBA wordt gerekend met nominale prijzen.

3.2.2 Maatschappelijke baten Verbetering woningmarkt Naast de financiële opbrengsten zijn er ook maatschappelijke opbrengsten bij het toevoegen aan woningen aan de woningvoorraad van Haghorst. In de woonvisie van Hilvarenbeek staat opgenomen dat er in de regio een tekort is aan betaalbare huur en koopwoningen, een beeld dat sterk werd bevestigd in de gevoerde gesprekken. Er ligt een opgave om voldoende betaalbare woningen te realiseren, en zo doorstroming op de woningmarkt mogelijk te maken. Het maatschappelijke gevolg hiervan is dat er vraag en aanbod beter op elkaar zijn aangesloten, wat een verhoging van het consumentensurplus met zich meebrengt. Met andere woorden: meer mensen wonen in een woning die past bij hun behoefte. Deze meerwaarde is lastig te becijferen, buiten de berekende financiële meerwaarde. De doorstroming werkt echter ook door in de leefbaarheid van Haghorst, en zit daarom ook verweven in de batenpost behoud leefbaarheid Haghorst. Behoud horeca en toerisme Haghorst Dankzij de realisatie van de MFA zal er een eet- en drinkgelegenheid in de kern blijven. Op dit moment wordt Den Horst door lokale bewoners als eetgelegenheid gebruikt, maar in mindere mate ook als kroeg of café. Er is dus een behoefte aan horeca vanuit de Haghorstenaren zelf. Wanneer aan deze behoefte wordt voldoen heeft dit een positief effect op het woongenot van de bewoners van Haghorst.

Los van het woongenot van bewoners van Haghorst, is ook de aantrekkingskracht op toeristen sterk afhankelijk van de aanwezigheid van een horecavoorziening in de kern. Het toerisme uit Haghorst bestaat voornamelijk uit fietsers en wandelaars wie een stop maken om een hap te eten en wat te drinken, of wie overnachten in Haghorst om overdag de omgeving te verkennen. Bij het wegvallen van de horecavoorziening zullen fietsers, motorrijders en wandelaars geen stop meer maken in de kern. Ook zal de kans dat toeristen bij een van de lokale bed & breakfasts, (mini) campings, camper plaatsen of kampeerboerderijen overnachten afnemen, vanwege de afwezigheid van een plek waar men kan eten en drinken op loopafstand. Kortom, de horeca-functie is ook belangrijk voor het behoud van toerisme in Haghorst. Er wordt tegelijkertijd geen toename in toerisme verwacht bij een aanvullende investering in de horecagelegenheid, omdat de aanwas van toeristen sterk afhankelijk is van het weer en de capaciteit van het terras nu al als maximaal wordt beschouwd. De MFA zal dus bijdragen aan het behoud van horeca en toerisme in Haghorst, wat belangrijk is voor het behoud van de levendigheid van Haghorst.

/ 13

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Verbetering maatschappelijke voorzieningen De MFA zorgt ook voor een verbetering van de bestaande maatschappelijke voorzieningen in Haghorst. De MFA biedt een plek waar dorpsfeesten georganiseerd kunnen worden, maar ook een centrale en geschikte locatie voor informatieavonden, vergaderingen van verenigingen, inspraakavonden, of het faciliteren van koffiemomenten voor inwoners die kampen met eenzaamheid of behoefte hebben aan sociaal contact. Behoud vrijwilligers in het verenigingsleven Het verenigingsleven heeft behoefte aan een plek waar ontmoeting op een passende wijze gefaciliteerd kan worden. Den Horst zal medio oktober 2024 haar deuren sluiten, en op dit moment worden er al voorbereiding getroffen om de sociale functie van Den Horst gedeeltelijk over te nemen in de lokale voetbalkantine. De voetbalkantine is niet geschikt voor het organiseren van dorpsfeesten of andere meer grootschalige evenementen, en de vrees heerst dat vrijwilligers op de lange termijn overbevraagd zullen worden wat leidt tot een afname in het aantal vrijwilligers in de kern.

De voetbalkantine is dus slechts een tijdelijke en suboptimale oplossing, omdat deze niet geschikt is als langdurige horecavoorziening voor lokale bewoners en toeristen, maar de oplossing is wel exemplarisch voor de behoefte die in de kern leeft om deze periode te overbruggen: de Haghorstenaren nemen zelf al het heft in handen om het wegvallen van Den Horst op te kunnen vangen. Het verlies van vrijwilligers zou een grote maatschappelijke koste zijn voor het dorp Haghorst. In eerder onderzoek van Ecorys voor Jantje Beton (2023) wordt de gemiddelde maatschappelijke meerwaarde van een jeugdvrijwilliger op omstreeks €2.000 per jaar geschat. Wanneer wij de aanname hanteren dat het verenigingsleven leidt onder het gebrek aan een dorpsvoorziening, en dat dit structureel circa 10 vrijwilligers minder in Haghorst als gevolg heeft, brengt dit een batenpost voor behoud van vrijwilligerswerk van €500.000.5 Dit is een schatting, maar geeft wel de grote waarde weer van vrijwilligers in de kern Haghorst. De dorpsondersteuner De vergrijzing van de kern zal richting de toekomst ook gaan zorgen voor een toename aan zorgbehoefte.

Als er een lokale centrale plek is waar de dorpsondersteuner bezocht kan worden, of een inloop uur van een huisarts op loopafstand aangeboden kan worden, zorgt dit voor een besparing van zorgkosten (de huisarts hoeft niet meer op huisbezoek) of besparing van reiskosten (de patiënt hoeft niet meer vervoer te regelen om naar een andere kern of stad te gaan). Volgens onderzoek van de Rijksuniversiteit Groningen (2022) draagt de interventie van een dorpsondersteuner bij aan de samenleving doormiddel van het verbeteren van de leefbaarheid, het verstreken van sociale structuren en een toename in welzijn en saamhorigheid. Ook zorgt de dorpsondersteuner er voor dat zorgbeleid doelmatiger uitgevoerd kan worden. Op basis van de gevoerde gesprekken blijkt dat zonder MFA de dorpsondersteuner veel minder effectief te werk zou kunnen gaan. Om in beeld te brengen rekenen wij met een verdubbelde inzet van de dorpsondersteuner in het nulalternatief om hetzelfde positieve effect te bereiken

5

Berekening met een discontovoet van 2,25% voor een periode van 40 jaar.

/ 14

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

als wanneer er geen centrale ruimte voor haar beschikbaar is.6 Over een periode van 40 jaar zou dit een batenpost betekenen van zo’n €430.000.7 Het lokale bedrijfsleven Ook voor de lokale ondernemers (zowel bedrijven als ZZP’ers) betekent de MFA een verbetering van maatschappelijke voorzieningen. Ruimtes in de MFA kunnen worden gehuurd om vergaderingen te organiseren, of gebruikt worden als externe werkplek. De accommodatie kan gebruikt worden als ontmoetingsplek en daarmee meer dwarsverbanden tussen het Haghorsts bedrijfsleven creëren. Meer ontmoeting en uitwisseling zal het lokale bedrijfsleven ook kunnen helpen. Ook zijn de lokale bedrijven gebaat bij een gezellige plek waar op loopafstand een borrel georganiseerd kan worden. Sociale cohesie Het Hart van Haghorst, en dan specifiek de MFA, zal met deze maatschappelijke voorzieningen meer reuring in Haghorst faciliteren, en daarmee de sociale cohesie en het gevoel van verbondenheid verbeteren. Dit is natuurlijk afhankelijk van hoe het gebouw exact gebruikt gaat worden, stenen alleen zorgen immers niet voor sociale cohesie, maar het is duidelijk dat de MFA een bestaande behoefte aan maatschappelijke voorzieningen zal vervullen. Hiermee draagt de MFA wederom bij aan de levendigheid van Haghorst.

School en kinderopvang Aangezien de school, het kinderdagverblijf en de gymzaal ook in het nulalternatief gebouwd worden realiseert het project op dit gebied geen aanvullende meerwaarde. Behoud leefbaarheid Haghorst Het vervangen van de verouderde gebouwen met een nieuwe dorpsaccommodatie, en het toevoegen van nieuwe woningen aan de woningvoorraad levert een kwaliteitsimpuls aan de kern Haghorst, maar zal er vooral voor zorgen dat enkele belangrijke maatschappelijke functies in de kern behouden blijven. Dit zorgt ervoor dat de leefbaarheid in de kern niet verslechterd als beschreven in de probleemanalyse, maar juist verbetert. Dit overkoepelde effect is eigenlijk een combinatie van de gevoelswaarde van de bovengenoemde effecten voor de bewoners van Haghorst. De impuls zal dus gedeeltelijk tot een toename van de leefbaarheid in Haghorst leiden, maar zal voornamelijk een verslechtering van de leefbaarheid voorkomen. Om te voorkomen dat Haghorst in een ‘slapende’ kern veranderd, is behoud van sociale voorzieningen essentieel. Zoals een van de geïnterviewden aangaf: “De MFA gaat niet alle problemen in Haghorst oplossen, maar is wel een randvoorwaarde in het levendig houden van de kern.” Het maatschappelijk effect van leefbaarheid is te becijferen doormiddel van een WOZ-waarde berekening.

Uit andere ontwikkelingen blijkt dat wanneer de leefbaarheid van een omgeving verbetert, dit terug te zien is in een relatieve waardestijging van het omliggende vastgoed. De huidige WOZ-waarde van de woningen die binnen een straal van 500 meter van het Hart van Haghorst liggen (zie Figuur 4) is naar schatting €120 miljoen.8

6 7 8

De huidige inzet van de dorpsondersteuner is 9 uur per week in Haghorst. Berekening met een discontovoet van 2,25% en Uurtarief contract excl. BTW Schaal 8 – Handleiding overheidstarieven 2024. WOZwaardeloket.nl (2024). Niet voor alle gebouwen in deze straal is een WOZ-waarde beschikbaar.

/ 15

/ 16

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Figuur 3.1

WOZ-waarde bepaling Haghorst met een radius van 500 m

Hierbij is het belangrijk te vermelden dat de WOZ-waarde kan afwijken van de waarde van de woningen bij verkoop. In vergelijking tot het nulalternatief, waarin de leefbaarheid van Haghorst over de tijd zal verslechteren en Haghorst in een slapende kern veranderd, hanteren wij een verschil van 4,8% in verschil in de woningwaarden. Dit percentage is afgeleid van een analyse uitgevoerd door Atlas Research (2024) naar de impact van een verbetering van de leefbaarheid op WOZ-waardes. Deze analyse laat zien dat een verbetering van de leefbaarheid van 1 ‘klassenstap’ een afwijking van 4,8% in WOZ-waarde kan verklaren. Dit is dus een inschatting van het verschil in woningwaarde tussen het nulalternatief en het beleidsalternatief richting de toekomst, en is exemplarisch voor het behoud van de levendigheid in de kern. Dit brengt een maatschappelijke batenpost van €5,8 miljoen. Tabel 3.1: Baten Hart van Haghorst Financieel Besparing bouwkosten school en kinderopvang

€2.500.000

Opbrengsten MFA

€1.900.000

Duurzaamheid Verbetering woningmarkt Behoud horeca en toerisme Haghorst

Maatschappelijk

+

+

€1.400.000

+

+

+

Verbetering maatschappelijke voorzieningen Haghorst

+

Effectiviteit dorpsondersteuner

€430.000

Behoud vrijwilligers in het verenigingsleven

€500.000

Sociale cohesie

+

Het lokale bedrijfsleven

+ €5.800.000

Behoud leefbaarheid Haghorst Totale baten

€5.800.000 +

€6.730.000 +

/ 17

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

4

Conclusie

4.1 Overzichtstabel De eerder genoemde kosten en baten worden in Tabel 3 samengevat in een overzichtstabel. Wij concluderen dat hoewel de business case van het Hart van Haghorst negatief is, de maatschappelijke kosten en batenafweging positief is. Er wordt een maatschappelijke meerwaarde gecreëerd die groter is dan de financiële kosten die hier tegenover staan. Ook worden er geen negatieve maatschappelijke effecten verwacht als gevolg van het Hart van Haghorst, buiten het zeer beperkte effect dat de speelplaats voor leerlingen kleiner zal zijn. Tabel 4.1

Overzichtstabel Hart van Haghorst Financieel

Maatschappelijk

Investeerders/incasseerders

Kosten Bouwkosten MFA, grondexploitatie en verwerving

Gemeente Hilvarenbeek en de €8.400.000

coöperatie Haghorst

gronden MFA Bouwkosten woningen 9 Totale kosten

€8.400.000

Baten Besparing bouwkosten school en kinderopvang Opbrengsten MFA Duurzaamheid

Gemeente Hilvarenbeek

€2.500.000

Eigenaar MFA

€1.900.000 +

Coöperatie Haghorst +

Uitbaters MFA, School en kinderopvang Ontwikkelaar woningen (€)

Verbetering woningmarkt €1.400.000

+

Woningzoekenden uit Haghorst (+)

Behoud horeca en toerisme Haghorst

+

Verbetering maatschappelijke

+

voorzieningen

€430.000

Effectiviteit dorpsondersteuner Behoud vrijwilligers in het

€500.000

verenigingsleven Sociale cohesie

+

Het lokale bedrijfsleven

+ €5.800.000

Behoud leefbaarheid Haghorst Totale baten

Saldo

9

+

€5.800.000 +

€6.730.000 +

Financieel

Maatschappelijk

- €2.600.000+

Verwerkt in financiële opbrengsten woningen.

€6.730.000 +

Bezoekers Lokale horeca Bewoners Haghorst Bewoners Haghorst Verenigingen Haghorst Bewoners Haghorst Bewoners Haghorst Bedrijven en werkenden in Haghorst Bewoners Haghorst

Totaal €4.130.000 +

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Wij concluderen dat de realisatie van het Hart van Haghorst van belang is voor het behouden van de leefbaarheid van de kern Haghorst. Enerzijds vanwege de woningen die toegevoegd worden met doorstroming op de woningmarkt als gevolg, maar voornamelijk om ervoor te zorgen dat belangrijke maatschappelijke voorzieningen als een horecagelegenheid en ontmoetingsruimten voor bewoners en verenigingen in de kern aanwezig blijven. Dit is terug te zien in de overzichtstabel. Ondanks een negatieve business case van zo’n €2,6 miljoen (van de direct kwantificeerbare effecten), verwachten wij een grote maatschappelijke meerwaarde voor het dorp wanneer het Hart van Haghorst wel wordt gerealiseerd omdat de leefbaarheid wordt vergroot. Deze uitkomst onderbouwt het belang van financiële bijdragen van de publieke sector aan dit type projecten. Zonder publieke middelen, dreigen deze projecten, noodzakelijk voor het levendig houden van kleinere kernen, niet te worden gerealiseerd, omdat de business case niet rond komt. Aanknopingspunten voor financiering Een van de doelen van de QuickScan MKBA betreft het vinden van haakjes voor financieringsvormen. De bevindingen uit hoofdstuk 3 bieden hier enkele aanknopingspunten voor. Gemeente We hebben te maken met een project met een groot maatschappelijk rendement in Haghorst, namelijk door het vergroten en behouden van de leefbaarheid van de kern.

Echter, omdat een financiële business case ontbreekt is het voor markpartijen niet opportuun om volledig zelf te investeren. Gelet op het grote maatschappelijke belang van het centrum is het logisch dat de gemeente een belangrijke bijdrage levert. Inwoners & verenigingen Bewoners van Haghorst gaan niet financieel profiteren van het Hart van Haghorst, maar zijn erg gebaat bij het behoud van leefbaarheid in Haghorst. Hetzelfde geldt voor verenigingen. De mogelijkheid om doormiddel van obligaties financiering vanuit inwoners en verenigingen op te zetten kan worden onderzocht. Hierbij dient gekeken te worden naar de mogelijkheden voor terugverdienen in de exploitatie van de MFA. Een financieel rendement is namelijk voorwaardelijk voor de uitgifte van obligaties. Bedrijven Voor financiering vanuit bedrijven ligt de vorm van giften of sponsoring het meeste voor de hand. Op basis van de gevoerde gesprekken blijkt dat een financiële bijdrage vanuit het bedrijfsleven in theorie mogelijk is, op basis van sponsoring dat in het verleden al wel eens heeft plaatsgevonden vanuit een lokaal bedrijf. De hoogte van het bedrag is daarin wel sterk bepalend, net zoals een duidelijk inzicht in wat er met het geld gebeurt. Voor een sponsorende partij is het belangrijk om precies te weten waar het geld naar toe gaat alvorens daarmee in te stemmen.

/ 18

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Subsidies Aangezien de voornaamste meerwaarde van het project ligt in het bewaken van de leefbaarheid van Haghorst, zouden mogelijke subsidies of fondsen die hier speciaal voor bedoeld zijn een reële optie zijn. Ook subsidies die zich richten op het behoud van het verenigingsleven of het behoud van levendigheid in rurale gebieden zouden geschikt zijn. Per geïdentificeerde batenpost laten wij in de volgende tabel 5 de exacte doorwerking van de batenposten nogmaals zien. Tabel 4.2

Kwalitatieve overzichtstabel baten

Baten Duurzaamheid

Aanknopingspunten voor subsidies •

Het MFA zal beduidend zuiniger zijn dan de gebouwen in Haghorst die zullen worden vervangen. Door meerdere functies in 1 gebouw samen te voegen wordt er een efficiëntieslag gemaakt;

•

Ondanks dat het totale energieverbruik en materialengebruik zal toenemen, mede door de bouw van de woningen, zullen de nieuwe woningen wel relatief energiezuinig zijn. Zeker wanneer er ook in zonne-energie wordt geïnvesteerd en de keuze wordt gemaakt om woningen ENG op te leveren.

Verbetering woningmarkt

•

Brengt (beperkte) verlichting in een krappe woningmarkt;

•

Brengt doorstroming in de woningmarkt op gang;

•

Zorgt ervoor dat werkenden in de buurt kunnen blijven wonen en niet wegtrekken naar (grotere) steden, positief effect voor de lokale bedrijvigheid.

Behoud levendigheid

•

door voortbestaan horeca en toerisme Haghorst

Het voortbestaan van de horeca in de kern wordt verzekerd, waardoor ook de levendigheid in de kern wordt behouden;

•

Een toename in de aantrekkelijkheid van toerisme in en rondom Haghorst. Mede dankzij de MFA zal het toerisme ook richting de toekomst bestaanszekerheid hebben vanwege de aanwezigheid van een horecavoorziening.

Verbetering

•

Zonder het Hart van Haghorst zal er een belangrijke maatschappelijke functie

maatschappelijke

wegvallen, namelijk dat van een dorpshart waar men elkaar ontmoet,

voorzieningen

vergaderingen en feesten georganiseerd kunnen worden en waar (sportieve of sociale clubjes) hun hobby kunnen uitoefenen. •

Er ontstaat ruimte voor het organiseren van nieuwe dorpsactiviteiten en dorpsfeesten voor jong en oud, het verenigingsleven krijgt een impuls.

Effectiviteit

•

dorpsondersteuner

De dorpsondersteuner zal in een meer optimale manier haar nuttige werk in de kern Haghorst kunnen voortzetten, met een mogelijke besparing in extra inzet van de dorpsondersteuner als gevolg, maar zeker ook een garantie van de maatschappelijke meerwaarde die zij vertegenwoordigd.

Behoud vrijwilligers in het

•

verenigingsleven

Zonder MFA zullen andere vrijwilligers overbelast worden wanneer de huidige sociale activiteiten worden doorgezet, wat leidt tot een afname in het aantal vrijwilligers in Haghorst. Hier zou het verenigingsleven en het maatschappelijk karakter van Haghorst sterk onder leiden.

Sociale cohesie

•

Een gezamenlijk trost dat een collectieve dorpsvoorziening wordt gecreëerd;

•

Meer ontmoeting en activiteiten (sport, sociaal, maatschappelijk) leidt tot een toename in sociale cohesie.

/ 19

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Baten Het lokale bedrijfsleven

Aanknopingspunten voor subsidies •

De openbare ruimtes in het MFA beiden mogelijkheid tot uitwisselen van kennis en ervaring, of het op gang brengen van interactie tussen werkenden en werkzoekenden;

•

Het huren van werkplekken en vergaderruimtes in aantrekkelijk voor ZZP’ers en lokale bedrijven.

Behoud leefbaarheid

•

Een relatief kleine en rurale kern blijft leefbaar en vol reuring;

Haghorst

•

Het voorkomen van een afname in aantrekkelijkheid om in Haghorst te wonen. Zonder MFA en de maatschappelijke impuls die het met zich meebrengt is de verwachting dat Haghorst in een slapende kern veranderd zonder voldoende voorzieningen om interessant te zijn voor bewoners uit de regio.

/ 20

/ 21

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Bijlage 1 - Doorvertaling EffectenArena naar baten

Genoemde effecten

Vertaling

Effecten

Minder speelruimte voor leerlingen

Kinderen hebben minder ruimte om te spelen op het

Verbetering maatschappelijke voorzieningen Haghorst

schoolplein (negatief effect) Evenementen kunnen sneller opgebouwd worden

Het wordt makkelijker om evenementen te organiseren

Verbetering maatschappelijke voorzieningen Haghorst

Er hoeft niet meer thuis vergaderd te worden

Het verenigingsleven krijgt een impuls

Verbetering maatschappelijke voorzieningen Haghorst

Minder reistijd

Zorgbehoevenden kunnen in Haghorst terecht

Verbetering maatschappelijke voorzieningen Haghorst

Verbetering verenigingsleven

Het verenigingsleven krijgt een impuls

Verbetering maatschappelijke voorzieningen Haghorst

Verminderde eenzaamheid

Er vindt meer ontmoeting plaats

Verbetering maatschappelijke voorzieningen Haghorst

Levendigheid

Er vindt meer ontmoeting plaats

Verbetering maatschappelijke voorzieningen Haghorst

Saamhorigheid

Er vindt meer ontmoeting plaats

Verbetering maatschappelijke voorzieningen Haghorst

Hechtere gemeenschap

Er vindt meer ontmoeting plaats

Verbetering maatschappelijke voorzieningen Haghorst

Inclusie

De sociale barrière om naar de MFA te gaan is lager dan naar

Verbetering maatschappelijke voorzieningen Haghorst

de huidige horecagelegenheid Voldoende woningen

Betere match vraag en aanbod woningen

Verbetering doorstroming woningmarkt Haghorst

Doorstroming woningmarkt

Betere match vraag en aanbod woningen

Verbetering doorstroming woningmarkt Haghorst

Binding jongeren Haghorst

Betere match vraag en aanbod woningen

Verbetering doorstroming woningmarkt Haghorst

Groei Haghorst

Betere match vraag en aanbod woningen

Verbetering doorstroming woningmarkt Haghorst

Aandeel sociale huurwoningen neemt toe

Betere match vraag en aanbod woningen

Verbetering doorstroming woningmarkt Haghorst

Meer zorgwoningen

Zorgbehoevenden kunnen in Haghorst blijven wonen

Verbetering doorstroming woningmarkt Haghorst

Besparing energieverbruik

MFA en nieuwbouw zal energiezuinig zijn

Duurzaamheid

Voldoende kinderopvang

Gebeurt ook in het nulalternatief

Buiten MKBA

Kwaliteit van leven

De kwaliteit van de leefomgeving neemt toe

Behoud leefbaarheid Haghorst

Leefbaarheid

De kwaliteit van de leefomgeving neemt toe

Behoud leefbaarheid Haghorst

Ruimtelijke kwaliteit neemt toe

De kwaliteit van de leefomgeving neemt toe

Behoud leefbaarheid Haghorst

/ 22

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Genoemde effecten

Vertaling

Effecten

Architectonische meerwaarde

De kwaliteit van de leefomgeving neemt toe

Behoud leefbaarheid Haghorst

Aantrekkelijkheid Haghorst

Toeristen en bezoekers zullen sneller in Haghors terecht

Behoud aantrekkelijkheid Haghorst

komen en blijven Behouden van toerisme

Toeristen en bezoekers zullen sneller in Haghors terecht

Behoud aantrekkelijkheid Haghorst

komen en blijven Horeca inkomsten doordat die kan blijven

Toeristen en bezoekers zullen sneller in Haghors terecht komen en blijven

Behoud aantrekkelijkheid Haghorst

/ 23

Quickscan MKBA Hart van Haghorst

Bijlage 2 - Deelnemers EffectenArena

Leveranciers

Ruimtelijk

Sociaal

Economisch

Maatschappelijk

Jos van Bussel

Toon van Dorst

Ondernemend

Docent ROC

Hilvarenbeek

Fysiek

Paul Diepstraten

Jos Bakkers

Babs Appels

Mede-eigenaar DIVO en

Drankenhandel

Binnenhuisarchitecte

van Dal

Partners

Ruimtelijk

Economisch

Maatschappelijk

Sociaal

Roel Diepstraten

Mathijs Schilders

Jolijn van Bommel

Natuurdeskundige

Ambtenaar Vucht, financiën

Psychiatrisch verpleegkundige

Mieke Hendrikx VNMH

Rick van Gils Timmerman en voorzitter Durdauwers

Fysiek

Mark Mertens

René Vermeer

Chris Aerts

Expert geluid

Eigenaar melkveebedrijf

Beheerder Hercules

Kees van Esch

Piet Verhoeven

Ambtenaar gemeente

Coöperatie Esbeek

Hilvarenbeek, RO

Klanten Sociaal

Fysiek

Ruimtelijk

Economisch

Maatschappelijk

Peter Gijben

Bernard Elshout

Joep van den Hout

Gepensioneerd energetisch

Mede-eigenaar Kaber(NLP

Directeur basisschool

therapeut

opleidingen)

Bas van Doormaal Eigenaar adviesbureau RO

Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E netherlands@ecorys.com K.v.K. nr. 24316726 W www.ecorys.nl