kredietaanvraag Hart van Haghorst (4 bijlage 2 VJN 23 par. 7.4)

7.4

Financiële uitwerking Hart van Haghorst

In deze bijlage geven wij de stand van zaken in de beantwoording van uw opdracht uit het geamendeerd raadsbesluit van 20 april 2023 in de vorm van een quickscan. Het is een tussenstand van de uitwerking ten tijde van 30 mei 2023. Het is een tussenstand, want elk onderwerp vraagt nog verdieping en uitwerking in afspraken en overeenkomsten. Dat moet nog in een projectopzet worden uitgewerkt. Vertrekpunt Op 20 april 2023 besloot uw raad het college opdracht te geven de zogeheten “compacte variant’ uit te werken. Daarbij besloot gaf u ook het college de opdracht mee om te bekijken welke mogelijkheden er zijn om de kosten te beperken en dekkingsmogelijkheden te optimaliseren. Het vertrekpunt daarbij was een structureel nadeel van € 115.000. Uitgangspunten financiële doorrekening, zowel structureel als incidenteel Bij het raadsvoorstel van april 2023 presenteerden we u het uiteindelijke structurele effect. We gaan nu concreter in wat het betekent voor de komende jaren tot het uiteindelijke structurele effect. Bij de doorrekening hanteren we nu een aantal uitgangspunten op basis van actuele inschatting.

- Aankoop grondpositie in 2024 - Verkoop eerste 5 woningen in 2024 - Verkoop resterende woningen (na oplevering compact gebouw, MFA, school BSO en gymzaal) in 2027 - Afwaardering aan te kopen grondpositie naar nieuwe bestemming in 2027 - Afboeken boekwaarden bestaande school/gymzaal in 2027 Net als ten tijde van het raadsbesluit van 20 april 2023, zijn er een aantal aspecten waarmee niet is gerekend: • Storting in de reserve ‘Kwaliteitsbijdrage ruimtelijke kwaliteit’; • Kosten verleggen van kabels en leidingen. Bestaande trafo blijft op huidige plek gehandhaafd); • Kosten uitbreiding capaciteit trafo; • Inrichting openbaar gebied buiten het projectgebied, denk aan reconstructie St. Josephstraat, Emmastraat en plein; • Kosten tijdelijk onderbrengen van de horeca ná sloop bestaande bouw tot oplevering nieuwbouw; • Kosten 1 e inrichting van het schoolgebouw (is alleen van toepassing bij eerste nieuwbouw of extra lokalen); • Kosten tijdelijke huisvesting school en andere activiteiten; • Kosten verwijdering mogelijke aanwezigheid asbest; • Kosten eventuele grondsanering; Kostenbeperkende mogelijkheden, optimalisatie dekkingsmogelijkheden en effect van BENG naar ENG In het raadsbesluit zijn een aantal dekkingsmogelijkheden genoemd. U ziet hieronder het mogelijk effect daarvan met eventueel een nadere toelichting.

2a Verhoging van de opbrengst van de grond voor woningbouw In de raadsvergadering gaf u het college als kader mee de oorspronkelijke potentiële grondopbrengst van € 1.441.220 in te zetten als dekkingsmiddel. Voorjaarsnota(+) 2023

64

Dit leidt tot een extra jaarlijkse dekking van € 49.000, waarvan we geen deel toerekenen aan de investering kinderopvang. Opgemerkt zij dat de kostprijs dat de bouwkosten sinds sept. 2023 tot heden met 5% zijn gestegen terwijl de v.o.n. prijs van de woningen niet verhoogd kan worden. 2b Bijdrage(n) vanuit de zonneweide(s) in de omgeving van Haghorst De coöperatie heeft toegezegd de € 12.500 die zij jaarlijks ontvangen uit het zonnepark van het ‘Haghorstfonds’ van het zonnepark Zonneweide Haghorst BV in Haghorst, aan de gemeente over te maken als bijdrage in de dekking van het project. Het is nu nog niet bekend of en zo ja wanneer, er uit andere zonneparken bijdragen verwacht kunnen worden. We rekenen daarvoor nu dan ook nog niets extra in als dekkingsmiddel. 2c Volledig kostendekkende huur voor de kinderopvang U gaf als kader mee te rekenen met een volledig kostendekkende huur voor kinderopvang. We hebben onder andere het aandeel van de eerder berekende grondopbrengst van € 4.700 overgeheveld naar de school/gymzaal/MFA als dekkingsmiddel. Verderop in deze bijlage treft u een overzicht aan van het totaal aan effecten voor de kostendekkende huur. Ook presenteren we daar het gemiddelde tarief voor 2023 per m2 van de overige kinderopvanglocaties, waarvoor we als gemeente de huur in rekening brengen bij de schoolbesturen.

2d Optimalisatie van de overige huurinkomsten Coöperatie Haghorst ziet potentie om de gymzaal voor activiteiten en evenementen multifunctioneel te gebruiken buiten de tijden dat het onderwijs en de BSO gebruik maakt van de gymzaal. Op dit moment is dat nog niet in een bedrag concreet te maken. 2e Meer functioneel gebruik van de gehele accommodatie We zien nu geen concrete besparing op basis van meer functioneel gebruik van de hele accommodatie. Coöperatie Haghorst heeft in een verdiepend gesprek met Stichting Samenwijs, een meer multifunctioneel gebruik van de gehele accommodatie besproken in ruimtelijke zin. Het is denkbaar om binnen het gebouw een optimalisatie qua inrichting te bedenken in overleg met de architect t.z.t., maar dit leidt niet tot een ander financieel inzicht. 2f Zelfwerkzaamheid, onder andere afwerking en inrichting van het gebouw Het gebouw is qua kosten al sober en doelmatig ingezet. Door het inzetten van zelfwerkzaamheid, waar Coöperatie Haghorst ten zeerste bereid is om inwoners hier toe op te roepen, blijft het bedrag van kosten die nu voor de afwerking en inrichting van het gebouw staan overeind en zal niet hoger worden. We richten het vervolgproces zodanig in dat we zelfwerkzaamheid t.z.t. in het bestek meenemen zodat daar afspraken over komen met de aannemer. Dan kan de coöperatie concreet maken welke zelfwerkzaamheid er precies mogelijk is.

Er zijn mogelijkheden en deskundige mensen. 2g Niet opnemen van potentiële leegstand In de berekeningen ten tijde van het raadsvoorstel van 20 april rekenden we in totaal met een huurderving door leegstand van € 6.700 bij de gymzaal en MFA. U gaf als kader mee geen rekening te houden met leegstand en dit als extra dekkingsmiddel in te zetten. Thans hebben we in de huidige berekening geen rekening gehouden met leegstand.* Bij het onderdeel school is sowieso geen sprake van huur. Bij het onderdeel kinderopvang rekenen we met een volledig kostendekkende huur, dus daar geldt het ook niet als extra dekking. De extra € 6.700 heeft dan betrekking op de gymzaal en het MFA. *Op basis van het onderzoek van Antea, adviseren we echter om wel rekening met leegstand te houden omdat we verwachten dat het in de praktijk reëel is. Ook is het maar de vraag of de

Voorjaarsnota(+) 2023

65

coöperatie deze leegstand in extra huur richting de gemeente kan compenseren. De coöperatie kan daar nu geen uitsluitsel overgeven. 2h Optimalisatie van de btw-teruggave We hebben de casus voorgelegd aan een externe partij. Zij komen tot de conclusie dat er wel mogelijkheden zijn ter optimalisatie van de BTW. In het raadsvoorstel van 20 april 2023 gingen we er vanuit dat voor 10% van de investering de BTW niet kostenverhogend is. Naar aanleiding van de bevindingen van de externe partij gaan we er in de berekeningen vooralsnog van uit dat zo’n 20% van de BTW niet kostenverhogend is voor de gemeente. Deels heeft dit hogere percentage betrekking op de BTW van de investering gymzaal, waarvoor we waarschijnlijk in aanmerking komen voor de Specifieke uitkering stimulering sport (SPUK). De gymzaal zal zowel aan het primaire onderwijs als aan diverse sportverenigingen ter beschikking worden gesteld. De terbeschikkingstelling aan het basisonderwijs is vrijgesteld/onbelast en niet subsidiabel bij de SPUK. De terbeschikkingstelling aan sportverenigingen is in principe vrijgesteld en subsidiabel bij de SPUK. Hierbij plaatsen we wel de kanttekening dat nog niet zeker is of de huidige SPUK blijft bestaan na 2023. Ook is voor de SPUK jaarlijks een macro budget beschikbaar, dat wordt verdeeld over de aanvragers. Als de SPUK wordt overvraagd, wordt deze naar rato verdeeld.

De btw-optimalisatie vraagt nog nadere uitwerking, want het btw-effect is afhankelijk van de te maken keuzes in het project. 2i Bijdrage vanuit subsidies en fondsen We hebben subsidiekansen voor Hart van Haghorst in beeld, maar kunnen deze nog niet concreet maken in een bedrag en/of termijn. We kijken bijvoorbeeld naar LEADER Kempenland-West i.o.; kansen via Tussenheid/subsidieadviseur; Town Deal voor kleine gemeenten (K80); Subsidie Pilots Levendig Brabant. (Coöperatie Haghorst is verkent het oprichten van stichtingen.) 4 Effecten verkennen van BENG naar ENG-norm Het opwaarderen van het gebouw van BENG naar ENG leidt tot een jaarlijkse extra structurele last van € 37.000. We verwachten dat dit daartegenover kan leiden tot € 21.000 extra baten i.v.m. lagere energielasten en huurinkomsten waarover we nog met partijen in overleg zijn. De energiekosten aanname -op basis van het horeca advies met uitgangspunten van Coöperatie Haghorst- waar we nu mee rekenen schatten we overigens erg laag in. Afwaarderen grondaankoop In het rekenmodel met daarin de doorrekening van de compacte variant, gingen we ervan uit dat we de aankoop van de grond activeerden voor de verkrijgingsprijs, zonder daar vervolgens op af te schrijven.

In de beantwoording van de schriftelijk vragen in de aanloop naar de commissievergadering van 5 april, meldden wij u dat we de aankoop van € 1.750.000, zoals die door de werkgroep is berekend en in de rekenmodellen is geland, af moeten gaan waarderen naar de waarde van de grond naar prijspeil bij ingebruikname. In dit geval voor het grootste deel naar de waarde van de grond bij de bestemming maatschappelijk vastgoed. Dit komt in het ongunstigste geval uit op een afwaardering van € 1.500.000. In het jaar van afwaarderen komt dit als incidentele last tot uitdrukking. Dit is de aanname in de tabel, en we zoeken het vraagstuk nog nader uit. Tot het moment van afwaarderen is er sprake van een rentelast over de verkrijgingsprijs. Na afwaardering (lees: ingebruikname gebouw) vormt de resterende rentelast onderdeel van de kapitaallasten over de verschillende bouwdelen. Deze is lager dan in de oorspronkelijke opzet en vormt een structureel voordeel van € 20.000 (exclusief aandeel kinderopvang).

Voorjaarsnota(+) 2023

66

Post onvoorzien Gezien de genoemde onzekerheden kiezen we er voor een post onvoorzien op te nemen van 20% het structurele effect.

Effecten onderzoek raadsbesluit 20-04-2023 Vertrekpunt structureel effect ttv Raad 20-04-2023

School 25.927

KOV Gymzaal 0 -37.200

MFA -104.618

Totaal -115.891

2a Verhoging van de opbrengst van de grond voor woningbouw 2b Bijdrage uit zonneweides 2c volledig kostendekkende huur kinderopvang, vervallen aandeel grondopbrengst 2c extra huur kinderopvang door vervallen aandeel grondopbrengst 2d Optimalisatie van de overige huurinkomsten 2e Meer functioneel gebruik gehele accommodatie 2f Zelfwerkzaamheid afwerking en inrichting gebouw 2g niet opnemen van potentiële leegstand 2h Optimalisatie van de BTW-teruggave 2i Bijdrage vanuit subsidies en fondsen

15.974 0

0 0

11.765 0

21.143 12.500

48.882 12.500

1.540 0 0 0 0 0 0 0

-4.712 4.712 0 0 0 0 0 0

1.134 0 0 0 0 1.345 3.000 0

2.038 0 0 0 0 5.314 4.000 0

0 4.712 0 0 0 6.659 7.000 0

4 Lastenkant Effecten BENG naar ENG 4 Batenkant Effecten BENG naar ENG

-11.236 11.236

-3.757 3.757

-8.275 3.000

-14.229 3.000

-37.497 20.993

Vervallen rentelast door afwaardering aankoop grondpositie Lagere kostendekkende huur kinderopvang Totaal effecten na raadsbesluit 20 april 2023

6.628 0 24.143

2.216 -2.216 0

4.882 0 16.851

8.773 0 42.539

22.500 -2.216 83.533

Structureel effect na extra maatregelen / dekkingsmogelijkheden Post onvoorzien van 20% Structureel effect na extra maatregelen / dekkingsmogelijkheden

50.070

0

-20.349

-62.079

-32.358 -6.472 -38.830

Gevolgen kostendekkende huur Kinderopvang Stand bij raadsvoorstel 20 april 2023 2c extra huur kinderopvang door vervallen aandeel grondopbrengst 4 Batenkant Effecten BENG naar ENG Vervallen rentelast door afwaardering aankoop grondpositie Aantal m2 Huurprijs per m2 Gemiddelde huurprijs overige in gemeente Hilvarenbeek 2023

Voorjaarsnota(+) 2023

42.124 4.712 3.757 -2.216 48.377 217 223 120

67

Beschikbaar gestelde en te stellen kredieten De uiteindelijk te activeren investeringen (inclusief aandeel grondaankoop en kosten voorbereiding) worden naar huidig uitzicht: • School € 2.515.000 • KOV € 841.000 • Gymzaal € 1.853.000 • MFA € 3.214.000 € 8.423.000 Eerder stelde u krediet beschikbaar voor voorbereidingskosten. Met de jaarrekening 2022 hevelen we € 73.725 over naar 2023. We stellen met deze voorjaarsnota voor het bedrag voor de voorbereidingskosten te verhogen met € 50.000. De voorbereidingskosten maken deel uit van de bovengenoemde te activeren investeringen. We halen eigenlijk een deel naar voren en vragen u nu dit te autoriseren. Samenvattend Rekening houdend met de gekozen uitgangspunten (in de tijd uitgezet) en vertaling van het raadsbesluit leidt het tot een bijgesteld beeld. Zo gaan we er van uit dat de ingebruikname van het gebouw plaatsvindt begin 2027. Dus we rekenen ook met de start van de kapitaallasten in 2027. In de huidige meerjarenbegroting gingen we ervan uit dat de kapitaallasten van het eerder beschikbaar gestelde krediet voor aanpassingen gymzaal zouden starten in 2024 en in 2026 de kapitaallasten van het eerder beschikbaar gestelde krediet voor de nieuwbouw. Deze vallen nu voor de jaren tot en met 2026 vrij.

Structurele resultaten Rentelast aankoop grondpositie tot afwaardering Miv ingebruikname gebouw incl te nemen maatregelen Vrijval eerder geraamde kapitaallasten

2023 0 0 0 0

2024 0 0 8.000 8.000

Incidentele resultaten Afwaardering aankoop grondpositie Afboeken restant boekwaarden Verkoop woning potentieel Storting verkoopopbrengst in reserve kapitaallasten

2023 2024 0 0 0 0 0 275.000 0 -275.000 0 0

2025 2026 -26.000 -26.000 0 0 8.000 129.000 -18.000 103.000 2025 0 0 0 0 0

2026 0 0 0 0 0

2027 2028 0 0 -39.000 -39.000 0 0 -39.000 -39.000 2027 -1.500.000 -56.000 1.166.000 -1.166.000 -1.556.000

2028 0 0 0 0 0

We stellen voor de afwaardering van de boekwaarden direct ten laste te brengen van de algemene bedrijfsreserve. Tot slot willen we opmerken dat – naast het verder uitwerken van afspraken behorend bij dit project - bijvoorbeeld prijsstijgingen, rentecomponenten en andere externe invloeden in het vervolg in de toekomst de cijfers nog kunnen beïnvloeden.

Voorjaarsnota(+) 2023

68