Document · PDF

kredietaanvraag Hart van Haghorst (1 raadsvoorstel) NIEUW

Gemeenteraad 6 november 2025, gemeente HilvarenbeekBij agendapunt: Raadsvoorstel kredietaanvraag Hart van Haghorst.2.616 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Zaaknummer: 1044824

gemeente Hilvarenbeek

In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 6 november 2025 : 2 september 2025 : 9 oktober 2025 (beeldvormend) 23 oktober 2025 (oordeelvormend) : 12 : Ruimte : Beschikbaar stellen investeringskrediet multifunctionele accommodatie Hart van Haghorst

Voorstel 1. In te stemmen met het autoriseren van € 8.668.755,- van het investeringskrediet Hart van Haghorst voor de ontwikkeling en realisatie van de multifunctionele accommodatie Hart van Haghorst;

Inleiding Het project Hart van Haghorst omvat de ontwikkeling en realisatie van maximaal 23 woningen in combinatie met een multifunctionele accommodatie (MFA) bestaande uit een basisschool, kinderdagopvang, een gym-/evenementenzaal, een dorpshuis en een horecavoorziening in de kern van Haghorst. Eerdere besluitvorming door de gemeenteraad: - Met raadsbesluit van 20 april 2023 is besloten voor de zogeheten ‘compacte variant’ voor de ontwikkeling en realisatie van Hart van Haghorst. Met dit besluit en aansluitend via de voorjaarsnota is voor deze variant financieel ruimte gecreëerd in de begroting ter grootte van € 8.423.755,-. o Met raadsbesluit van 14 maart 2024 is krediet beschikbaar gesteld (ter grootte van € 1.755.000,-) voor de verwerving van de benodigde gronden voor Hart van Haghorst. - Met raadsbesluit van 3 juli 2024 is het bestemmingsplan en de grondexploitatie (voor de woningbouwontwikkeling) vastgesteld. Het bestemmingsplan heeft een onherroepelijke status. - Met raadsbesluit van 3 juli 2025 is de voorjaarsnota vastgesteld waarin een aanvullende financiële ruimte in de begroting is gecreëerd ter grootte van € 2.000.000,- voor de multifunctionele accommodatie. Hiermee komt het totale krediet op € 10.423.755.

Nu er een uitgekristalliseerd ontwerp is voor het MFA dat draagvlak heeft bij alle gebruikers en belanghebbenden, wordt aan de raad gevraagd om het investeringskrediet beschikbaar te stellen waarmee over kan worden gegaan tot aanbesteding en realisatie van het de multifunctionele accommodatie.

Raad van 6 november 2025, nr. 12

De multifunctionele accommodatie Het maatschappelijk doel van de multifunctionele accommodatie is dat de kern Haghorst een nieuwe plek krijgt waar iedereen zich thuis voelt en iedereen welkom is. Enerzijds bestaat dit uit een nieuwe onderwijsvoorziening (inclusief kinderdagopvang en buitenschoolse opvang) ter vervanging van de huidige school in combinatie met een gymzaal voor het bewegingsonderwijs. Anderzijds een voorziening voor het dorp, een dorpshuis voor culturele en maatschappelijke activiteiten en een horecavoorziening. Om de multifunctionaliteit te bevorderen worden maatregelen getroffen om de gymzaal ook in te zetten als evenementenzaal. Dit draagt bij aan een efficiëntere bezetting van deze ruimte. De commerciële horecavoorziening is dusdanig opgezet zodat hier ook intensief gebruik kan worden gemaakt door verenigingen en andere culturele en/of maatschappelijke instellingen. Het belang en de maatschappelijke meerwaarde van de MFA is ook naar voren gekomen uit de maatschappelijke kosten-baten analyse die in juli 2024 is uitgevoerd (bijlage 4). Het realiseren van een nieuwe MFA draagt bij aan het behoud van de leefbaarheid in Haghorst en de sociale cohesie. Door het toevoegen van een horecavoorziening wordt de horeca in Haghorst geborgd en de levendigheid in de kern behouden.

Mede dankzij de MFA zal het toerisme ook richting de toekomst bestaanszekerheid hebben vanwege de aanwezigheid van een horecavoorziening. Het voorlopig ontwerp is op 25 juni jl. in de stuurgroep vastgesteld (bijlage 3) en sluit op een totaal oppervlak van afgerond 2.100 m2. Met gebruikers is de basis gelegd voor de ruimtetoedeling en het gezamenlijk gebruik hiervan. Uitgangspunt is het zo efficiënt mogelijk inzetten van de beschikbare ruimten door maatregelen te treffen die een multifunctioneel gebruik bevorderen. In onderstaande afbeelding is de ruimtetoedeling naar gebruiker weergegeven.

Raad van 6 november 2025, nr. 12

Hoewel het een omvangrijke investering betreft, heeft een groot deel hiervan betrekking op de wettelijke zorgplicht die de gemeente heeft als het gaat om onderwijshuisvesting en het voorzien in bewegingsonderwijs. Op grond van voorgaande ruimteverdeling betekent dit dat circa 60% van de totale investering hierop betrekking heeft. Daarnaast heeft 30% betrekking op kinderdagopvang, buitenschoolse opvang en horeca waarvan uitgangspunt is dat deze kostendekkend verhuurd worden. Argumenten 1.1 We hebben afgesproken om de raad een voorstel voor autorisatie van het investeringskrediet voor te leggen. Conform de financiële verordening geeft de raad bij de begrotingsbehandeling aan van welke nieuwe investeringen zij op een later tijdstip een apart voorstel voor autorisatie van het investeringskrediet wil ontvangen. Dit is het geval bij het investeringskrediet voor het project Hart van Haghorst. 1.2 Het investeringskrediet is toereikend voor de bouw van het MFA en past, samen met eerdere in de begroting opgenomen lasten, binnen het financiële kader van Voorjaarsnota 2025. Het voorlopig ontwerp van het MFA is financieel doorgerekend en past binnen het investeringskrediet. Het investeringskrediet is deels opgenomen in de begroting met het raadsbesluit van 2023 en aangevuld met de vaststelling van de Voorjaarsnota 2025.

1.3 Het toekennen van het investeringskrediet is nodig om tijdig te kunnen starten met de bouw De huidige planning is gericht op ingebruikname van de nieuwe school -als onderdeel van het MFA- in schooljaar 2027/2028. Gelet op de technische staat van het huidige schoolgebouw (en gymzaal) is dit urgent. Ook zijn de huidige opstallen inmiddels gesloopt. Het is dus van belang dat het planproces voortvarend kan worden doorgezet en een aannemer kan worden geselecteerd voor de bouw. 1.4 De gemeente heeft een wettelijke zorgplicht als het gaat om onderwijshuisvesting Gelet op de technische staat van de huidige school in Haghorst dient de gemeente te voorzien in vervangende nieuwbouw voor de huidige basisschool in Haghorst. Met raadsbesluit van 20 april 2023 is gekozen voor de zogenaamde ‘compacte variant’ waarmee de onderwijsvoorziening onlosmakelijk is verbonden met de andere functies in het MFA (gymzaal, kinderdagopvang en dorpshuis). Kanttekeningen 1.1 Met dit voorstel nemen de structurele kosten van de gemeente toe per 2028 Een grote investering resulteert in hogere structurele kosten. Vanuit de BBV is de gemeente verplicht de kapitaallasten op te nemen. Dit is de som van afschrijving en rente. Doordat er vreemd vermogen moet worden aangetrokken, zal de omslagrente stijgen.

Het project levert daarmee een bijdrage aan de financiële uitdaging qua structurele lasten waar de gemeente Hilvarenbeek de komende jaren voor staat. 1.2 Hoewel het investeringskrediet past binnen het raadskader, laat de exploitatie een tekort zien Met name doordat de huurinkomsten lager zijn dan in het raadskader was aangenomen, is sprake van een exploitatietekort. Concreet betreft het hier een verschil van € 95.000,- minder huurinkomsten in het eerste exploitatiejaar. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de financiële paragraaf en naar de financiële voortgangsrapportage d.d. 26 augustus 2025 (vertrouwelijke bijlage 5) 1.3 De te bouwen accommodatie valt onder het gemeentelijke accommodatie- en subsidiebeleid Niet uit te sluiten is dat in de toekomst door de dorpscoöperatie gevraagd gaat worden om een subsidiebijdrage door de gemeente. 3

Raad van 6 november 2025, nr. 12

Samenwerking Het ontwerp van het MFA is tot op heden op zorgvuldige wijze en met grote voortvarendheid tot stand gekomen. Daarbij is intensief samengewerkt met diverse partijen. Enerzijds is dat Etuda als eindgebruiker van de nieuw te realiseren onderwijsvoorziening inclusief kinderdagopvang en buitenschoolse opvang. Daarnaast is door een grote groep betrokken vrijwilligers met de dorpscoöperatie samengewerkt om tot een efficiënte invulling te komen van het dorpshuis en de horecavoorziening. Daarbij is veel aandacht geweest voor een multifunctioneel gebruik van alle ruimten. Gedurende het proces zijn diverse informatieavonden georganiseerd voor de inwo ners van Haghorst. Er is veel draagvlak voor het plan. Financiën Op basis van de huidige inzichten is in onderstaande tabel de te verwachten kosten en opbrengsten afgezet tegen het budgettair kader. Begroting en meerjarenraming

Baten / Struct. / 2025 2026 2027 lasten inci.

2028

2029

460.288

454.943

51.231

52.768

20.000

20.600

531.519

528.311

Verwachte kosten Kapitaallasten Eigenaarslasten Gebruikerslasten

L L L

S S S

Totaal te verwachten kosten Verwachte inkomsten

Huurinkomsten

59.995

61.795

Bijdrage zonnepark

12.500

Bijdrage resultaat grex

39.434

BTW optimalisatie

13.949

125.878

127.678

Totaal te verwachten inkomsten VERSCHIL Kosten - Inkomsten

405.641

400.633

Kapitaallasten

480.169

Exploitatielasten

92.948

Huurinkomsten

146.514

146.164

Bijdrage zonnepark, btw opt.

30.736

Bijdrage resultaat grex

33.533

Totaal budgettair kader

362.334

43.308

38.299

Budgettair kader

Verschil te verwachten kosten en budgettair kader

Voor structureel en incidenteel hanteren we de richtlijnen van de provincie.

Bovenstaande begrotingsopzet laat de vertaalslag zien van de meest recente inzichten en worden voor het grootste gedeelte bepaald door de kapitaallasten. Daarbij is rekening gehouden met het volledig uitnutten van de post onvoorzien. In de 1e helft van 2026 zijn de resultaten van de aanbesteding bekend; dan kan hier meer duiding aan worden gegeven. 4

Raad van 6 november 2025, nr. 12

De huidige prognose resulteert in een ‘tekort’ van afgerond 45K op jaarbasis (in jaar 1) t.o.v. het raadskader. Met verwijzing naar het beslispunt uit het raadsbesluit van 20 april 2023 vindt hieronder een nadere toelichting plaats op enkele onderdelen. Volledig kostendekkende huur voor de kinderdagopvang (2.c) In het raadskader van 2023 werd als uitgangspunt gesteld een volledige kostendekkende huur voor de kinderdagopvang (kdv). Dit zou resulteren in een huurniveau van ca. 220,-/m2. Door Etuda is een voorstel gedaan voor een marktconforme huurprijs ter hoogte van 110,-/m2. Momenteel liggen de kale huurprijzen binnen de gemeente Hilvarenbeek tussen de € 115,- en € 125,- per vierkante meter. Dit zijn marktconforme huurniveaus hetgeen onlangs ook door ICS is bevestigd voor zowel het project MFA Haghorst als Doelakkers. Indien alle kosten van de gemeente over de hele looptijd in acht worden genomen dan worden die met een kale huurprijs van € 115,-/m2 - € 125,-/m2 volledig gedekt. Uitgangspunt blijft dat ook voor de kinderdagopvang in Haghorst een kostendekkende huur door Etuda moet worden betaald. De gesprekken met Etuda hieromtrent lopen. Optimalisatie van de overige huurinkomsten (2.d) Ook de overige huurinkomsten (horeca en maatschappelijke ruimten) liggen op een substantieel lager niveau dan indertijd is aangenomen (ca 35k op jaarbasis).

De dorpscoöperatie heeft een opgave gedaan van bezetting en verwachte inkomsten en daarnaast heeft de beoogde horeca exploitant een prognose opgesteld van verwachte omzet. Verwezen wordt naar bijlage 6 en 7. Hoewel de eerste prognose van de dorpscoöperatie realistisch oogt, is aangegeven dat het exploitatietekort op dit deel van het MFA niet acceptabel is mede gelet op het exploitatierisico van een dergelijke voorziening. De dorpscoöperatie onderzoekt momenteel (in samenwerking met de horeca-exploitant) de mogelijkheden om de inkomsten te vergroten. Lagere exploitatielasten Op basis van het huidig ontwerp is een inschatting gemaakt van de exploitatielasten (eigenaars en gebruikslasten). Deze liggen ca 20k lager dan initieel in het raadskader was aangenomen. Optimalisatie van de btw-teruggave (2.h) Het effect van de terugvorderbare btw is in voorgaand overzicht expliciet inzichtelijk gemaakt. Resultaat grex (verhoging opbrengst grond woningbouw) (2.a) In de huidige meerjarenbegroting is uitgegaan van een opbrengst van afgerond 500k volgens raadsbesluit 3 juli 2024. Daarbij is ook vastgelegd dat een eventuele hogere opbrengst wordt aangewend voor de reserve dekking kapitaallasten MFA Hart van Haghorst. Op basis van de huidige inzichten is sprake van een positief plansaldo van 88k hetgeen in voorgaande exploitatie een iets hogere bijdrage tot gevolg heeft (39k i.p.v.

33k op jaarbasis). De volgende uitgifte vindt plaats in 2027 nadat het MFA is opgeleverd. Ter voorbereiding wordt in 2026 gestart met het onderzoeken naar mogelijkheden voor planoptimalisatie. Multifunctionaliteit en zelfwerkzaamheid (2.e en 2.f) Het ontwerp van het huidige MFA is te kwalificeren als sober en doelmatig. Er is door gebruikers intensief gewerkt om te komen tot een efficiënt gebouw. Alleen die investeringen zijn opgenomen die een multifunctioneel gebruik van het MFA bevorderen (bijvoorbeeld flexibele scheidingswanden). Maatregelen die ten dienste staan aan de horeca-exploitant (zoals de bar, keuken en veranda) maken geen onderdeel uit van het investeringskostenbudget en zullen door de dorpscoöperatie i.s.m. de horeca-exploitant worden opgepakt.

Raad van 6 november 2025, nr. 12

Omslagrente Op dit moment lopen er twee grotere projecten in de gemeente Hilvarenbeek. Gecombineerd heeft de Raad voor 21 miljoen aan kredieten (richtinggevend) toegekend. Doordat de gemeente in totaliteit meer rentelasten heeft, stijgt de omslagrente. Dit betekent dat de kapitaallasten voor alle activa van de gemeente toenemen. Mede op basis hiervan is met het opstellen van de begroting van 2026 een nieuwe voorspelling van de omslagrente voor de komende jaren gekomen. Deze is in bovenstaande doorrekening verwerkt.

Vervolgproces In de periode t/m oktober 2025 wordt het voorlopig ontwerp verder uitgewerkt naar een definitief ontwerp en zal er opnieuw een doorrekening worden gemaakt van de bouwkosten. Ook vindt er in afstemming met de gebruikers een laatste optimalisatieslag plaats in het ruimtegebruik zodat er einde oktober een uitgekristalliseerd ontwerp ligt waarmee de omgevingsvergunning kan worden aangevraagd. Parallel hieraan vindt in overleg met de toekomstige gebruikers een optimalisatieslag plaats van de exploitatie. Doel en taakstelling is dat het huidige exploitatietekort moet worden teruggebracht zodat er (weer) sprake is van een sluitende exploitatie. Communicatie De financiële voortgang is op frequente wijze met de auditcommissie besproken en voor het laatst op 26 augustus 2025. Het besluit van de raad wordt met projectbetrokkenen gecommuniceerd en als uitvoeringskader gehanteerd bij de verdere uitwerking. Uitvoering Na besluitvorming gemeenteraad wordt de selectie van de aannemer opgestart waarna de uitvoering van de bouw kan worden gegund. Burgemeester Evert Weys

secretaris Frank Jansen

Advies auditcommissie De auditcommissie heeft in haar vergadering van 30 september het raadsvoorstel inzake een investeringskrediet ten behoeve van het plan Hart van Haghorst behandeld. Daarbij zijn vanuit de commissie een aantal vragen gesteld over dit onderwerp. Naar aanleiding daarvan heeft een afvaarding van de commissie op 8 oktober een nader gesprek met wethouder Machielsen gevoerd. Vervolgens heeft de commissie de beantwoording van haar vragen ontvangen. Hierdoor heeft de auditcommissie alle noodzakelijke informatie ontvangen om het volgende advies aan de raad uit te brengen: De auditcommissie adviseert de raad om aan het college te verzoeken: 1. Om onderstaande tabel op te nemen in het raadsvoorstel om op die manier per onderdeel inzicht te geven in het te investeren bedrag.

Raad van 6 november 2025, nr. 12

2. De raad duidelijk inzicht te geven inzake de investering en de dekking van het commerciële gedeelte, waarbij de volgende vraag van belang is: - Hoe groot zijn de tekorten en wat zijn de mogelijkheden om deze sluitend te maken? 3. Niet tot gunning over te gaan voordat de exploitatie van het dorpshuis en het kinderdagverblijf naar tevredenheid van de raad is begroot. De griffier, Maarten Janus Advies raadscommissie Dit voorstel is op 23 oktober 2025 oordeelsvormend behandeld in de commissie Ruimte. De commissie adviseert het presidium unaniem om dit voorstel als bespreekstuk op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 6 november 2025 te plaatsen. De griffier, Maarten Janus Eindvoorstel In voorliggend eindvoorstel zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd: • er is expliciet onderscheid gemaakt tussen het maatschappelijke dorpshuis en de commerciele horecavoorziening; • de investeringskostenraming is als bijlage 9 aan het voorstel toegevoegd. Het college handhaaft het voorstel zoals genoemd in de paragraaf “Voorstel”. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, Frank Jansen

burgemeester, Evert Weys

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) 7

Raad van 6 november 2025, nr. 12

1) 2) 3) 4) 5)

Geamendeerd raadsbesluit d.d. 20 april 2023 Voorjaarsnota 2023 - par. 7.4 - Financiële uitwerking Hart van Haghorst Voorlopig ontwerp MFA Haghorst Quickscan MKBA Hart van Haghorst d.d. 1 juli 2024 Investeringskostenraming (VO fase pp 01/06/2025)

Bijlagen – VERTROUWELIJK (digitaal in raadsinformatiesysteem) 6) Financiële voortgangsrapportage AC 26 augustus 2025 inclusief presentatie 7) Exploitatieopzet MFA Haghorst d.d. 19 juni 2025 8) Presentatie De Sluis (horeca-exploitant) 9) Memo ICS m.b.t. kostprijsdekkende huur

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16141672/3