Kadernota gebiedsvisie Molenstraat eo (2 kadernota)

Kadernota gebiedsvisie Molenstraat e.o. Hilvarenbeek

Inhoud 1

Aanleiding ........................................................................................................................................ 3

2

Gebiedsafbakening .......................................................................................................................... 4

3

Beleidskader .................................................................................................................................... 5

4

Cultuurhistorische waarde stelling .................................................................................................. 9

5

Stedenbouwkundig-landschappelijke inventarisatie en analyse .................................................. 10

6

Kaders voor de gebiedsvisie .......................................................................................................... 13

Colofoon: Projectgegevens: -

Kadernota Molenakker_V4 Datum: 16 december 2021

In samenwerking met: -

NieuwBlauw, stedenbouw en landschap

Met bijdragen van: -

Heemkundekring Hilvarenbeek

1

Aanleiding

De raad heeft 11 november 2021 in haar vergadering het college verzocht om:

•

• • •

een gebiedsvisie op te stellen voor het gebied dat ten westen begrensd wordt door de Gelderstraat/Esbeekseweg, ten oosten door de wijk Molenakkers, ten zuiden door de Kromstraat en de vijfhoek en ten noorden door de achtertuinen van de woningen aan De Johanna van Brabantlaan (gevisualiseerd op de afbeelding in de bijbehorende bijlage). bij het opstellen van de visie in gesprek te gaan met alle grondeigenaren en andere belanghebbenden; bij het opstellen van de visie rekening te houden met ondermeer de aanwezigheid van de molen, historische structuren, aanwezige landschapselementen en het kleinschalige besloten karakter; in aanloop naar het opstellen van de gebiedsvisie een vrijwillige voorhangprocedure op te starten zodat de raad op 10 maart 2022 de kaders voor de visie vast kan stellen;

en deze visie uiterlijk medio 2022 ter besluitvorming voor te leggen aan de raad. Deze notitie gaat over de kaders voor de visie. Wij vragen de raad kaders vast te stellen en, uiteraard, ook wensen en bedenkingen mee te geven aan het college als essentiële input voor de uiteindelijke gebiedsvisie. Om tot kaderstelling te kunnen komen nemen we u mee in een aantal stappen. We starten met de gebiedsafbakening. Vervolgens beschouwen we het gemeentelijke en provinciale beleid over dit gebied. We gaan in op de cultuurhistorische kwaliteiten en hebben de Heemkundekring bereid gevonden om een cultuurhistorische waarde stelling op te stellen. Vanuit stedenbouwkundig en landschappelijke invalshoek maken we een inventarisatie en analyse van het gebied en komen we tot een opsomming van intrinsieke kwaliteiten van het gebied en waar kansen voor verbetering liggen. Tot slot de kaders. Vanuit deze stappen formuleren we een aantal kaders als uitgangspunten voor de gebiedsvisie en vragen uw raad om in te stemmen met deze kaders.

2 Gebiedsafbakening

Het studiegebied ligt ingeklemd tussen bebouwd gebied en is de zuidelijke entree van de kern Hilvarenbeek. Het wordt begrensd door de Gelderstraat in het westen, het bestaande buurtschap Hoog Spul en de vijfsprong (Kromstraat) in het zuiden, het zandpad Bloemenstraatje in het oosten en de percelen van de Johanna van Brabantlaan in het noorden.

3

Beleidskader

Rijksbeleid Vanuit het rijk is er geen specifiek beleid voor deze locatie van toepassing.

Provinciaal beleid Erfgoedinformatie Cultuur Historische Waardenkaart (CHW 2006) Op de kaart Erfgoedinformatie van de CHW2006 van de Provincie Noord-Brabant zijn enkele elementen in het gebied aangeduid.

De initiatieflocatie is gelegen binnen een ‘Molenbiotoop’. De betreffende molen maakt onderdeel uit van de gebiedsvisie. De Molenstraat en het ‘Bloemenstraatje’ zijn aangeduid als ‘Lijn van hoge waarde’. De molenromp is aangeduid als ‘Overige bouwkunst’.

Interim Omgevingsverordening (vastgesteld 8 december 2020) In de Interim Omgevingsverordening van de Provincie Noord-Brabant is de locatie aangeduid als ‘Verstedelijking afweegbaar’

.

Gemeentelijk beleid Structuurvisie Hilvarenbeek (vastgesteld 25 februari 2010) In de Structuurvisie Hilvarenbeek is de initiatieflocatie (zwarte cirkel) opgenomen als ‘zoeklocatie voor nieuwe ontwikkelingen’.

Cultuurhistoriekaart (vastgesteld 26 juni 2013) Op de Cultuurhistoriekaart heeft de gemeente Hilvarenbeek in het gebied de molenromp en beide zandwegen aangeduid als waardevol. Deze aanduidingen komen overeen met hetgeen in de provinciale Erfgoedinformatie is aangeduid.

Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld 13 maart 2014) & Bestemmingsplan Kern Hilvarenbeek (vastgesteld 26 juni 2013) De planlocatie ligt gedeeltelijk in het bestemmingsplan “Kern Hilvarenbeek” en gedeeltelijk in het bestemmingsplan “Buitengebied” . Op de locatie komen de volgende bestemmingen voor: De enkelbestemming ‘Agrarisch’, de dubbelbestemming ‘Waarde – archeologie 1’ en de gebiedsaanduidingen ‘Overige zone – beperkingen veehouderij’ en ‘Overige zone - Kampenlandschap’. Daarnaast kennen de noordrand en de zuidwestrand van de locatie de bestemming ‘Bedrijf’. Het verharde gedeelte van de Molenstraat is bestemd als ‘Verkeer-verblijfsgebied’ de onverharde gedeeltes van de Molenstraat en het oostelijk gelegen pas zijn als zodanig bestemd: ‘Specifieke vorm van verkeeronverhard’.

Voor de aanduiding “overige zone - kampenlandschap” geldt de regel: “29.10 overige zone - kampenlandschap Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - kampenlandschap' zijn de gronden tevens bestemd voor het behoud van het kleinschalig, besloten karakter en het behoud en herstel van kleine landschapselementen. Ook de aanwezige bolle maaiveldligging dient beschermd te worden.” In de toelichting wordt deze aanduiding nader geduid: “Kampenlandschap Gronden, onderdeel uitmakend van het kampenlandschap: aangeduid als 'overige zone - kampenlandschap': Het landschapsbeeld is hier sterk afwisselend en heeft veelal een kleinschalig, besloten karakter, vanwege de aanwezigheid van houtwallen, bosschages, singel- en wegbeplantingen, kavelgrensbeplantingen en erfbeplantingen. Dit landschapstype heeft veelal een onregelmatige blokvormige verkaveling en vertoont een afwisselend beeld, waarbij landbouwgronden, houtwallen en bosjes veelvuldig voorkomen. Het wegenpatroon is slingerend, de bebouwing komt verspreid voor. Er wordt hier gestreefd naar versterking van de karakteristieke kleinschaligheid door behoud en herstel van kleine landschapselementen.

Daarnaast dient de nog aanwezige bolle maaiveldligging beschermd te worden.” Conclusie Uit de vigerend bestemmingsplannen blijkt een beschermend planologische-juridisch regime voor een aantal landschapselementen in het gebied: Onverharde paden die specifiek als zodanig zijn bestemd vanwege de cultuurhistorische waarde en de bescherming van Kampenlandschap en de aanwezige bolle maaiveldligging in het bijzonder.

4

Cultuurhistorische waarde stelling | Visie Heemkundekring

Uit de eerdere beleidsdocumenten kan opgemaakt worden dat de molen en omringende landschapselementen zoals de paden en de akker de nodige aandacht en beschermende status genieten. Wat nog niet helemaal duidelijk is de onderlinge samenhang tussen deze (landschaps)elementen en de -zoals bij monumenten gebruikelijk is- redengevende beschrijving en duiding van de cultuurhistorische waarden. De Heemkundekring Hilvarenbeek is gevraagd en bereid gevonden om vanuit hun expertise een cultuurhistorische waarde stelling te vervaardigen en te duiden welke waarden in het gebied behoud en/of versterking verdienen. De visie van de Heemkundekring op de waarde en bescherming van het gebied is verwoord in een brief gericht aan het college en is als bijlage opgenomen. De overkoepelende conclusie van de Heemkundekring is: “De molenromp (en vanzelfsprekend de molenberg) heeft de status van gemeentelijk monument. De Molenstraat en het Bloemstraatje zijn op de Cultuurhistorische Waardekaart geclassificeerd met beschermingswaarde 1. Wij zien het plangebied als één samenhangend beschermingswaardig gebied met behoud van de zandpaden, de molenromp en het gemeintje. De planontwikkeling biedt kansen om de grote cultuurhistorische waarden te versterken. De molenromp zou gerestaureerd en verder opgebouwd moeten worden met wieken.

Openbare toegankelijkheid en gemeenschapsfunctie zijn voorwaarden, die nader ingevuld moeten worden. Eventuele nieuwe bebouwing aan de noordoostelijke en oostelijke kant – op afstand!- moet passen bij de sfeer van de molen. Zandpaden en vijfsprong blijven in onze visie behouden. De gemeint blijft open.” In februari 2022 wordt er een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd door BOEI, naar de restauratie van de Akkermolen en de potenties voor herontwikkeling van de molen en de directe omgeving.

5

Stedenbouwkundig-landschappelijke inventarisatie en analyse

Zoals uit de cultuurhistorische waarde stelling blijkt is een aantal landschapselementen nog duidelijk herkenbaar in het landschap. Veldbezoek en een grondige bestudering van kaarten levert de volgende analyse op.

De vorm van de beemd De vorm van de beemd is duidelijk herkenbaar. De beemd wordt gevormd door de onverharde Molenstraat en Bloemenstraatje en het hoogteverschil aan de noordelijke zijde. Hiertussen bevindt zich een verhoogd maaiveld en een aantal monumentale, beeldbepalende bomen. Onderstaande foto’s verduidelijken dit.

De vijfsprong Het beeld van de vijfsprong, daar waar Kromstraat, Laag Spul, Molenstraat en Bloemenstraatje samenkomen, is door de geschiedenis heen, nauwelijks veranderd. Op de historische kaarten zijn deze lijnen en de openheid zeer herkenbaar. De kwaliteit zit in hem niet allen in de herkenbaarheid van de structuren, maar ook in de afstand van de omringende bebouwing. De vijfsprong ligt nog voldoende vrij in het veld. Er is altijd met een zeker respect tot deze vijfsprong ontwikkeld. Op de onderstaande foto ontbreekt de vergunde Ruimte voor Ruimte woning in de oksel van de Kromstraat/Laag Spul die tot op heden nog niet is gebouwd.

Buurtschap Laag Spul Buurtschap Laag Spul is als bebouwingsconcentratie nog steeds goed herkenbaar in de stedenbouwkundig-landschappelijke structuur. Het bestaat uit een losse korrel van bebouwing. De bebouwing staat niet in altijd in een rooilijn evenwijdig een weg. De organische groei brengt interessante overhoeken. Het onderscheid tussen hoofd- en bijgebouwen is niet altijd aanwezig. De losse korrel voor interessante vergezichten met het omringende buitengebied.

De intrinsieke kwaliteiten van het gebied liggen in de herkenbaarheid van historische landschapselementen, het buurtschap Laag Spul met de organische gegroeide bebouwing en het landelijke groene karakter met een

aantal bijzondere solitaire bomen en boomgroepen. Daarnaast is er een aantal belangrijke zichtlijnen die behouden dienen te blijven. De belangrijkste is het zicht vanaf de vijfsprong op de kerktoren van Hilvarenbeek. Naast de kwaliteiten is er in de loop van de tijd bebouwing ontstaan/toegevoegd die een negatieve uitstraling hebben. Meest in het oog springend is de bedrijfsbebouwing die tegen de molenromp is vast gebouwd. Aan de westzijde heeft de bedrijfsbebouwing tussen de Gelderstraat en de Molenstraat een negatieve uitstraling op het overwegende landelijke en dorpse karakter van het plangebied, zo ook de bedrijfsbebouwing aan de noordzijde van het plangebied. Onderstaande kaart geeft een overzicht van kwaliteiten en de knelpunten van het gebied.

6

Kaders voor de gebiedsvisie

Vanuit de bestudeerde documenten, de visie vanuit de Heemkundekring en de stedenbouwkundiglandschappelijke analyse kunnen we uitgangspunten filteren voor de nader op te stellen gebiedsvisie. De kaders zijn verbeeld op de volgende afbeelding. De legendaeenheden zijn uitgeschreven in uitgangspunten (kaders) die nader worden beargumenteerd.

Verbeelding van de kaders (uitgangpunten)

De aanwezige bedrijfsbebouwing aan de Gelderstraat, achterzijde Johanna van Brabantlaan en aan de molenromp saneren. Nadere argumentatie: Uit de inventarisatie blijkt dat de bedrijfsbebouwing een negatieve uitstraling heeft op het (cultuurhistorisch) beeld van het plangebied. Vooral de noordzijde en de bedrijfsbebouwing bij de molen geeft een zeer rommelig beeld. Daarnaast heeft de bestaande bedrijfsbebouwing milieucontouren die verdere ontwikkelingen belemmeren.

De bedrijfslocaties herbestemmen met woningbouw met een programma in lijn met de Woonvisie. Nadere argumentatie: Woningbouw is een voor de hand liggende invulling gezien de omringende woningbouw en plek binnen de dorpskern. Bouwen conform de Woonvisie is bij alle woningbouwplannen uitgangspunt. We dient er kritisch worden gekeken naar kwaliteit (massavorm, typologie) van de woonbebouwing gezien de specifieke context. De oorspronkelijke karakteristiek van de cultuurhistorische akker behouden en versterken in haar verschijningsvorm. De vorm en openheid van de akker, de samenhang met de aangrenzende onverharde paden en de ensemblewerking met de molen zijn hierbij uitgangpunten. Nadere argumentatie: Uit de historische analyse, verscherpt door de cultuurhistorische waarde stelling door de Heemkundekring, blijkt dat de akker en de vijfsprong een historische oorsprong hebben en die tot op vandaag niet of nauwelijks zijn aangetast. Ze zijn nog steeds als zodanig herkenbaar in het landschap. Samen met de onverharde paden en de molenromp vormt deze open akker een karakteristiek ensemble dat uitgangspunt zou moeten zijn bij de verdere gebiedstransformatie. Akker, paden en molen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en vormen de ‘gemeint. Volgens de Heemkundekring is de ‘Spulse Gemeint één van de laatste akkers die dicht bij de oude dorpskern gelegen zijn.

Ook zonder de extra dimensie van de molen moet dit unieke gebiedje open blijven en zijn extensieve agrarische bestemming behouden. In het kader van de gebiedsontwikkeling dienen scherpe keuzes gemaakt te worden van waar wel en niet gebouwd kan worden. Groen en openheid zijn immers noodzakelijk voor het creëren een kwalitatieve woon- en leefomgeving. De onverharde paden en haar karakteristieken behouden: Onverhard, vrij liggend in het landschap en niet inzetten voor ontsluiting van woningen Nadere argumentatie: De argumentatie is feitelijk hierboven al gegeven. Bij de gebiedsontwikkeling moet er voor gewaakt worden dat nieuwe woningen te dicht op de paden worden gesitueerd waardoor de paden als zodanig niet meer als losse landschappelijke eenheden zijn te onderscheiden. Een minimale vrije afstand van 5 meter tot woonpercelen is hierbij een minimale maat om van vrij liggend te kunnen spreken. Dat betekent ook dat deze paden geen ontsluitingsfunctie kunnen krijgen voor nieuwe woonbebouwing. Met de arcering wordt bedoeld dat het moeilijk om nu al een harde, arbitraire rand te bepalen. Met de gebiedsvisie zal onderzocht worden hoe de overgang tussen het nieuwe woongebied en de vrijliggende paden kan worden vormgegeven

Karakteristieke boom- en boomgroepen behouden Nadere argumentatie: De waardevolle boom- boomgroepen vallen samen met de landschapselementen die het behouden waard zijn; de zandpaden en de open akker.

De bestaande hoogteverschillen inzetten en benutten als ontwerpmotief voor de gebiedstransformatie Nadere argumentatie: De molen ligt op een heuvel, de molenberg. Daarnaast zien we op de AHN dat de noordzijde hoger ligt dan de zuidzijde. Het loopt iets af. De landschappelijke gegevenheid maakt het waard om te onderzoeken of die hoogteverschillen uitgangspunt kunnen zijn bij het ontwerp van een nieuw woongebiedje, bijvoorbeeld woningen die ‘over’ elkaar heen kijken richting de vijfsprong om daarmee de landschappelijke openheid te benadrukken. Een aflopende hoogte

van noord naar zuid is logisch gezien de bestaande hoogteverschillen. Overigens is hoogbouw, zijnde meer dan drie lagen, hier niet voorstelbaar gezien het kleinschalige, dorpse karakter

Handhaven van het zicht op de Beekse toren vanuit het landschap Nadere argumentatie: Dichtbouwen van de locatie is een gemiste kans. Door zichtlijnen te handhaven hebben de nieuwe bewoners een betere en prettiger oriëntatie in de wijk en t.o.v. de kern Hilvarenbeek

Ontwikkelen van een nieuwe dorpsrand aan de noordzijde (Johanna van Brabantlaan) als overgang van het dorp naar het landschap. Lage bebouwing in een groene setting. Aansluiting op de lage bebouwingshoogte van de wijk Molenakker en Laag Spul Nadere argumentatie: Zoals bij kaderpunt 2 is gesteld (invulling met woningbouw) is de wijze hoe deze invulling plaatsvindt van groot belang. We denken niet aan een dichte wand maar aan een poreuze begrenzing van kleinschalige woningbouw, passend bij de opzet van Molenakkers en die niet domineert t.o.v. de molen. Met de arceringen in de kaart wordt aangegeven dat er een goede landschappelijke overgang zal moeten worden gemaakt vanuit de nieuwe woningen naar het open weidegebied. Typologie van het buurtschap Laag Spul behouden en versterken Nadere argumentatie: Het buurtschap is in zijn verschijningsvorm door de jaren heen niet aangetast. Om de leesbaarheid en herkenbaarheid van dit buurtschap te borgen is het van belang dat dit buurtschap niet opgaat in de nieuwe woningbouwontwikkeling, maar vrij blijft liggen. Aangrenzende woonbebouwing moet passen in de schaal en maat van het buurtschap.

De (romp van de) molen vrij laten staan in het landschap en onderzoeken of er meer betekenis kan worden gegeven als onderdeel van een bebouwingsensemble (erf, hof) Nadere argumentatie: De molen is gemeentelijk monument. Door de jaren heen is de romp volgebouwd met bedrijfsbebouwing. Wat minimaal moet gebeuren is dat de romp weer vrij komt te staan als icoon. Dit icoon kan versterkt worden door te onderzoeken of het mogelijk om de molen(romp) onderdeel te laten zijn van een kleinschalig woonerf, zodat er een eigentijdse vertaling gegeven kan worden aan de ‘gemeint’. Een verduurzamende aanpak vanuit een sterk participatief proces, lijkt hier kansrijk Een langzaamverkeerverbinding creëren tussen de Gelderstraat en de Molenstraat Nadere argumentatie: Het zou goed zijn dat het plangebied betere verbindingen krijgt met het omringende gebied. Op dit moment ontbreekt een goede langzaamverkeerverbinding tussen de Molenstraat en de Gelderstraat. Er zijn kansen genoeg om deze op te nemen in de nieuwe gebiedsontwikkeling. De bestaande bebouwingskorrel aan de Gelderstraat voortzetten Nadere argumentatie: Het bebouwingslint aan de Gelderstaat bestaat uit een losse bebouwingskorrel van overwegende vrijstaande woningen.

Bij de transformatie van de bedrijvigheid naar woningbouw is deze losse bebouwingskorrel een sterk uitgangspunt voor woningbouw die zicht oriënteert op de Gelderstraat en op deze wijze een goede ruimtelijke inpassing bewerkstelligt.