Herontwikkeling Hispohalterrein (3 bijlage 1 memo resultaten gesprekken SGH)

Zaaknummer: 59185

gemeente Hilvarenbeek

Bijlage 1: Resultaten gesprekken gezondheidscentrum Hispohalterrein Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5.

Inleiding Besproken varianten Voorstel SGH Gemeentelijke overwegingen ten aanzien van voorstel SGH Conclusie

1. Inleiding Tijdens de raadsbehandeling van de Ontwikkelstrategie Hispohal heeft het college van B&W de opdracht gekregen om te onderzoeken of het haalbaar is om een gedeelte van de Hispohal-locatie af te splitsen, zodat dit onderhands kan worden verkocht aan de Stichting Gezondheidscentrum Hilvarenbeek (hierna SGH) ten behoeve van de ontwikkeling van een GZC, in lijn met het door de stichting gepresenteerde plan (deel GZC) en met inachtneming van de door de raad bepaalde kaders. Voorliggende notitie gaat in op de resultaten van de gesprekken die hebben plaatsgevonden met de SGH.

2. Besproken varianten Tijdens de gesprekken zijn diverse varianten besproken. Hieronder volgt een overzicht van de besproken varianten. Variant 1. Drielaags gebouw gezondheidscentrum in de hoek Doornboomstraat – school

Kenmerken Enkel gezondheidscentrum Gebouw in drie lagen Oppervlakte gebouw bedraagt 1125 m2 Situering in de hoek Doornboomstraat – school

2.

Tweelaags gebouw gezondheidscentrum aan de JF Kennedylaan

-

Enkel gezondheidscentrum Gebouw in twee lagen Oppervlakte gebouw bedraagt 2.247 m2 Situering aan de JF Kennedylaan

3.

Drielaags gebouw gezondheidscentrum in combinatie met wonen aan de JF Kennedylaan

-

Gezondheidscentrum en woningbouw Gebouw in drie lagen Oppervlakte gebouw bedraagt 2.247 m2 Situering aan JF Kennedylaan

Overwegingen In lijn met eerder plan SGH Hoogte passend binnen molenbiotoop Complexiteit afstemming gezondheidscentrum versus overig deel (ontsluiting, openbaar terrein, planning) Ontsluiting op Doornboomstraat is aandachtspunt (zeker in combinatie met school) Aandachtspunt vormt parkeeropgave Hoogte passend binnen molenbiotoop Versterking functies gezondheidscentrum – detailhandel Apollostraat Goede ontsluitingsmogelijkheden langs JF Kennedylaan Minder complexe afstemming door duidelijke splitsing perceel GZC versus overig deel mogelijk Groter ruimtebeslag dan variant 1. Financieel voorstel voor gemeente nadeliger dan optie 1 Aandachtspunt vormt parkeeropgave Hoogte niet zonder meer passend binnen molenbiotoop Versterking functies gezondheidscentrum – detailhandel Apollostraat Goede ontsluitingsmogelijkheden langs JF Kennedylaan

-

-

Minder complexe afstemming door duidelijke splitsing perceel GZC versus overig deel mogelijk Groter ruimtebeslag dan variant 1 Mogelijkheden voor sociale woningbouwopgave Financieel gunstiger dan variant 2 door combinatie woningbouw Aandachtspunt vormt parkeeropgave

Met het afvallen van het gepresenteerde plan van SGH (oktober 2020) is de ontwikkeling van een gezondheidscentrum op de locatie in variant 1 (Doornboomstraat – school Starrebos) complexer geworden. Deze locatie vraagt immers om een uitgewerkte inrichting ten aanzien van ontsluiting en openbare ruimte. Deze uitgewerkte inrichting is met de keuze voor splitsing van het perceel echter afhankelijk van de invulling van het resterende deel van het terrein en is daarmee tot aan de aanbesteding nog niet duidelijk. SGH heeft de plannen heroverwogen en aangegeven dat zij een voorkeur heeft voor ligging aan de JF Kennedylaan. Wanneer gekozen wordt voor de locatie aan de JF Kennedylaan dan kan SGH meer zelfstandig het gezondheidscentrum ontwikkelen. De inrichting van de openbare ruimte en de ontsluiting zijn dan minder afhankelijk van de uitkomsten van de aanbesteding. Het financieel voorstel is door toename van het benodigd ruimtebeslag in variant 2 echter voor de gemeente nadeliger dan in variant 1. De gemeente zou in deze variant niet volledig worden gecompenseerd. Door het toevoegen van de woningbouwfunctie in variant 3 ontstaat de mogelijkheid om de opbrengsten voor de gemeente te verhogen ten opzichte van variant 2. SGH geeft eigenlijk de sterke voorkeur aan een stand alone ontwikkeling.

Na beraad heeft SGH aangegeven bereid te zijn om de combinatie met woningbouw toch verder uit te werken. Op basis van de bereidheid van SGH heeft er een gesprek plaatsgevonden met Leystromen. Een combinatie met Leystromen kent de volgende voordelen: - De ontwikkeling van woningbouw door Leystromen kan de gewenste doorstroming op gang brengen binnen het centrum van Hilvarenbeek. - De woningbouwontwikkeling, realisatie en beheer ligt bij één partij, hetgeen voor SGH gunstig is. - Leystromen kan de sociale woningbouwopgave voor dit terrein op zich nemen. Er ligt dan geen sociale woningbouwopgave meer voor het resterende deel van het terrein. Leystromen geeft dat zij in beginsel meerwaarde zien in de ontwikkeling van woningen op dit terrein. De ontwikkeling van het Hispohalterrein is echter niet binnen de planning van Leystromen opgenomen. Leystromen heeft echter twijfels bij de betaalbaarheid van de woningen. Leystromen ziet 15 appartementen als ondergrens om betaalbare appartementen voor hun primaire doelgroepen (d.w.z. huurprijs onder de aftoppingsgrens) met alle benodigde faciliteiten zoals een lift te kunnen realiseren. SGH heeft zelf contact gezocht met een makelaar in Hilvarenbeek. De makelaar bevestigt dat er grote behoefte is aan appartementen in Hilvarenbeek, met name voor senioren zodat doorstroming kan ontstaan.

De appartementen dienen dan ruimer van omvang te zijn dan nu in het voorstel is opgenomen. Er liggen kansen voor het realiseren van 12 appartementen.

3. Voorstel SGH De verdere uitwerking van variant 3 heeft geleid tot een concreet ruimtelijk voorstel van SGH, zie bijlage 2 bij het raadsvoorstel. Het financiële voorstel van SGH is bijgevoegd in de memo financiële beschouwing in bijlage 3 bij het raadsvoorstel.

2

4. Gemeentelijke overwegingen ten aanzien van voorstel SGH Functioneel Reacties vanuit de omgeving (omwonenden, detailhandel) gedurende het proces geven een positief beeld over realisatie van een gezondheidscentrum op het Hispohalterrein. Dit vooral vanwege de ligging van de locatie in de kern van Hilvarenbeek, nabij het centrum, goed ontsloten en dichtbij voorzieningen. Er liggen kansen voor een combinatie met de sociale woningbouwopgave. De opgave voor het Hispohalterrein in lijn met de Woonvisie kan boven het gezondheidscentrum worden ingevuld. Hoogte De hoogte van het gebouw in het voorstel bedraagt 10,7 meter. Op grond van het vigerende bestemmingsplan geldt: - tussen de 100 m en de 400 m van de molen mag de hoogte van bebouwing en beplanting niet hoger zijn dan 3,72 m vermeerderd met 1/30 van de afstand tussen het bouwwerk dan wel de beplanting en de molen. Het gebouw is volgens het voorstel op circa 190 meter van de molen gesitueerd. Dit betekent dat de hoogte 10 meter mag bedragen. Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 28.2.2, mits daardoor de windvang, het functioneren en de zichtbaar heid van de molen niet in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.

Een beperkte optimalisatie in de hoogte is wellicht nog mogelijk, maar realisatie van het gebouw zal alleen mogelijk zijn met toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in het bestemmingsplan. Parkeerbehoefte In alle varianten vormt de parkeeropgave een belangrijk aandachtspunt. De tabel hieronder bevat het berekende aantal benodigde parkeerplaatsen aan de hand van het gemeentelijk parkeerbeleid, geen rekening houdend met dubbel gebruik. Hierbij wordt opgemerkt dat de gemeente in de basis de maximale norm wordt gehanteerd. Afwijking is mogelijk, mits dit goed is onderbouwd. Functies Normen

42 behandelkamers Apotheek 14 sociale huurwoningen Parkeerplaatsen bezoekers (14 appartementen) Totaal

Min: 2.2 Max: 2.7 Min: 3.1 Max: 3.6 Min: 1.2 Max: 2.0 0,3

Gemeentelijk parkeerbeleid Aantal bij Aantal bij minimale norm gemiddelde norm 92,4 105

Aantal bij maximale norm 113,4

3.1

3,35

3.6

16,8

22,4

28

4,2

4,2

4,2

116,5

134,95

149,2

Op grond van de aanwezigheidspercentages uit het gemeentelijke parkeerbeleid blijkt dat de ochtenden van een werkdag maatgevend zijn. De berekening is dan als volgt: Functie

Aanwezigheidspercentage (werkdag ochtend)

Parkeerbehoefte Minimaal

Gemiddeld

Maximaal

42 behandelkamers

100%

92,4

105

113,4

Apotheek

100%

3.1

3,35

3.6

14 sociale huurwoningen

50%

8,4

11,2

14

3

Parkeerplaatsen bezoekers (14 appartementen) Totaal

20%

0,84

0,84

0,84

104,74

120,39

131,84

SGH stelt voor om de parkeerplaatsen te realiseren op de kopse kanten van het gezondheidscentrum. Uitgaande van de gemiddelde norm, inclusief dubbelgebruik, is deze ruimte te beperkt voor de benodigde parkeerbehoefte. Om de parkeerbehoefte verder in te vullen is binnen het resterende deel ruimte nodig. Ontsluiting De ontsluiting aan de JF Kennedylaan wordt positief gezien ten opzichte van een ontsluiting van het gezondheidscentrum aan de Doornboomstraat, zeker in de ochtend wanneer verkeersbewegingen van en naar het gezondheidscentrum gelijktijdig vallen met de brengtijden van de school. Financiële beschouwing Een financiële beschouwing is opgenomen in bijlage 3 bij dit raadsvoorstel.

5. Conclusie Gelet op de ontsluiting, versterkingsmogelijkheden met andere functies en de wensen van SGH wordt geconcludeerd dat variant 3 de meest gewenste variant is om een gezondheidscentrum op het Hispohalterrein te kunnen ontwikkelen. De haalbaarheid van deze variant staat echter onder druk vanwege de hoogte in relatie tot de molenbiotoop, de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen en de totale opbrengsten voor de gemeente (voornamelijk vanwege de omvang van de parkeeropgave). Hierbij wordt opgemerkt dat de grondprijs per m 2 die SGH wil betalen en de omvang van de parkeeropgave vanuit de functie van het gezondheidscentrum in alle varianten gelijk is. De gevolgen voor het opbrengstpotentieel van de gemeente staat met de keuze voor een gezondheidscentrum op het Hispohalterrein altijd onder druk, ongeacht de variant.

4