Hart van Haghorst (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 77924

gemeente Hilvarenbeek

Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 10 maart 2022 : 1 februari 2022 : Ruimte van 10 februari 2022 : Uitwerking Hart voor Haghorst : : Hart van Haghorst

Voorstel 1. Kennis te nemen van de resultaten en risico’s van de verschillende scenario’s en samenwerkingsvormen voor realisatie van Hart van Haghorst inclusief de financiële, juridisch en maatschappelijke haalbaarheidsanalyse in bijlage 1. 2. Kennisnemen van het Programma van Eisen (bijlage 2) en daarbij het college de opdracht te geven om samen met de stakeholders te komen tot een definitief Programma van Eisen. 3. In te stemmen met de strategie om de kinderopvang op basis van kostendekkende huur te huisvesten. 4. In te stemmen met de ontwikkel strategie van scenario 1, fase 1 Hart van Haghorst. 5. Het college de opdracht te geven een bestemmingsplan/Omgevingsplan voor te bereiden voor het plangebied. 6. Het college de opdracht te geven om een aanbesteding te organiseren, voor nieuwbouw van de school, renovatie van de gymzaal en bijbehorende wooneenheden. 7. De verwachtte meeropbrengst uit de ontwikkeling fase 1 te reserveren voor toekomstige investering die bijdraagt aan fase 2 van realisatie van Hart van Haghorst op initiatief van private partijen.

Inleiding Het doel van dit raadsvoorstel is het nemen van besluiten zodat de voorbereiding op de ontwikkeling en realisatie van Hart van Haghorst voortgezet kan worden. Stichting Samenwijs en de inwoners zien de noodzaak om de school, kinderopvang en gymzaal te vernieuwen. Dit raadsvoorstel bevat de beantwoording op uw motie M-05 “Regie op en duidelijkheid over het proces Hart van Haghorst” (11 november 2021). Er wordt daarom in het bijzonder ingegaan op resultaten en risico’s van de verschillende scenario’s en mogelijke samenwerkingsvormen voor realisatie van Hart van Haghorst. Daarbij is getoetst of het project financieel, juridisch en maatschappelijk haalbaar is. Het raadsvoorstel bouwt voort op eerdere besluiten en informatie over de uitwerking van Hart van Haghorst.

1

Raad van 10 maart 2022, nr.

Argumenten 1.1 We werken binnen de juridische kaders zodat de gemeente daarbij geen risico loopt. Er is consensus over de passende juridische constructie door de twee eerder betrokken juridisch specialisten. Hierbij is ook rekening gehouden met de actuele situatie dat een bouwer/ontwikkelaar een voorlopige koopovereenkomst heeft voor een klein deel van het plangebied. In een recente bespreking van beide juridisch adviseurs met de gemeente en Coöperatie Haghorst, werd de conclusie getrokken dat de bouw van de school aanbestedingsplichtig is. Daarom zal de gemeente deze aanbesteding voorbereiden. De gemeente betrekt daarbij de Coöperatie en Stichting Samenwijs. De juridische constructie is daarmee bevestigd en past binnen de kaders van het Aanbestedingsrecht, Staatssteunrecht en verdere landelijke kaders zoals wetgeving met betrekking tot onderwijs en beginselen van behoorlijk bestuur. Op die manier loopt de gemeente juridisch geen risico. 1.2 De financiële en verdere haalbaarheid is ingeschat op basis van de meest actuele informatie die voorhanden is. Om in te schatten wat voor de gemeente het beste financieel haalbaar is, hebben we gebruik gemaakt van scenario denken. De scenario’s die gepresenteerd zijn op 4 november 2021 hebben we geactualiseerd op basis van de meest recente informatie. De scenario’s staan in bijlage 1 omschreven.

Scenario’s zijn altijd beperkt tot een inschatting, maar deze zijn zo realistisch mogelijk ingevuld op basis van betrouwbare bronnen. We maken gebruik maken van het ‘programma van eisen’ (bijlage 2), een bijbehorende concept kostenindicatie bij het programma van eisen (bijlage 3), het Rekenmodel plankostenregeling 2018 en actuele grondprijzen. We zien in de financiële verkenning (bijlage 4) dat de gemeente moet investeren, maar ook dat er opbrengsten te genereren zijn via woningen en appartementen, en dat waarde (in de vorm van vernieuwing) voor het dorpshart wordt gecreëerd. 2.1 Het concept programma van eisen voor Hart van Haghorst is met stakeholders opgesteld onder begeleiding van het bureau ICS. ICS is een ervaren partij bij dit soort trajecten en is bekend met de casus Hart van Haghorst door hun advies over het huisvestingsplan voor de school. In november 2021, december 2021 en januari 2022 zijn er deelsessies voor het opstellen van het programma van eisen geweest met Stichting Samenwijs, Coöperatie Haghorst en de gemeente. Dit werd begeleid door bureau ICS. Met de sociaal-ruimtelijke visie van Haghorst als uitgangspunt, zijn door de belanghebbenden diverse eisen opgenomen. ICS heeft dit omgezet naar een uitgewerkt concept ruimtelijkfunctioneel en technisch programma van eisen.

Een vervolgstap is om te kijken hoe dit programma van eisen zich verhoudt tot de totale ruimtevraag en ruimtebeslag voor het plangebied. En tot andere voorbeelden binnen gemeente Hilvarenbeek zoals ‘Ome Toon’ in Biest-Houtakker. Daarbij letten we bijvoorbeeld op ‘gelijkwaardigheid’ tussen de dorpskernen maar ook de financiële consequenties zullen binnen de gestelde kaders moeten vallen. Op die manier komen we tot een definitief programma van eisen. 3.1 Dit besluit sluit aan bij de afspraak dat kinderopvang kostendekkend moet zijn. Hiermee voorkomen we een onrendabele top en leegstand van het gebouw. In de sessies van het opstellen van het programma van eisen is de vraag gesteld met hoeveel kinderen rekening gehouden moet worden voor de kinderopvang. Er is vooralsnog in het rapport opgenomen dat rekening gehouden wordt met het realiseren van twee groepsruimten met een totaal van 32 kindplaatsen voor buitenschoolse opvang, omdat Samenwijs dat nastreeft. Echter, met twee ruimten wordt nu 30% leegstand gecreëerd, wat financieel niet wordt gecompenseerd. Daarom rekenen we deze ‘onrendabele top’ niet mee als kosten voor de gemeente. Deze kosten zijn voor stichting Samenwijs. Het college handelt hiermee in lijn met de 2

Raad van 10 maart 2022, nr.

motie (M-05 “Regie op en duidelijkheid over het proces Hart van Haghorst”, 11 november 2021) om dit budgetneutraal aan te pakken, waarbij Stichting Samenwijs een kostendekkende huur moet betalen voor de investering die de gemeente doet. 4.1 We hebben ons aan de door de raad vastgestelde financiële kaders vast te houden te weten € 2.300.000,-- voor de nieuwbouw van de school, en budgetneutraal (€ 0,00) voor de bouw van de multifunctionele accommodatie met horeca, de woningen en appartementen, door te werken met een scenario die uit twee fasen bestaat en per saldo financieel haalbaar is. Dit scenario betekent in fase 1 Hart van Haghorst de nieuwbouw van de school, kinderopvang, renovatie van de gymzaal aangevuld met wooneenheden, en bestaat uitsluitend uit ontwikkelingen op gemeentelijke grond. De overige delen in het plangebied met wooneenheden en de multifunctionele accommodatie (MFA) met horeca worden overgelaten aan de markt (en dus private partijen) en is fase 2 Hart van Haghorst. De nieuwbouw van de school inclusief kinderopvang past binnen de door u gestelde financiële kaders en het past bij de maatschappelijk-ruimtelijke uitgangspunten uit de sociaal-ruimtelijke visie. Op deze manier wordt waarde toegevoegd middels de nieuwbouw van de school zodat de toekomstbestendigheid en leefbaarheid wordt versterkt voor en door het dorpshart.

We houden grip op de financiële haalbaarheid en op het project, door te investeren en sturen op de delen die op gemeentelijke grond gepland zijn. We kunnen binnen de financiële kaders blijven, door weg te blijven bij het verwerven van gronden in het plangebied. Door het extra ontwikkelen van wooneenheden wordt er met de verwachtte meeropbrengst een financiële basis gelegd voor fase 2. 4.2 Het voorstel borgt de nieuwbouw van de school en renovatie van de gymzaal en past binnen het ingezet beleid van de sociaal-ruimtelijke visie van Haghorst (2020) en eerdere besluiten. Eerder heeft uw raad besloten dat nieuwbouw van de school wenselijk is en u heeft krediet opgenomen in de begroting. Het investeren in een nieuw Hart van Haghorst is belangrijk voor het behoud en stimulering van de levendigheid en leefbaarheid in Haghorst. De verwachte groei van het inwoneraantal door woningbouw en demografische ontwikkeling legitimeert de investering ook. Het begrote bedrag voor de nieuwbouw van de school en renovatie van de gymzaal wordt geïnvesteerd in het Hart van Haghorst, om daarmee het volgende op te leveren; • Investeren in het Hart van Haghorst doet recht aan de maatschappelijke doelen en de ambities van de sociaal-ruimtelijke visie.

• Door het vernieuwde dorpshart te realiseren, bieden we Coöperatie Haghorst en alle andere verenigingen die zeer actief zijn in de samenleving een geschikte plek. • Binnen scenario 1 is nieuwbouw van de multifunctionele accommodatie nog steeds wenselijk en mogelijk, want de MFA geeft de vele bestaande en mogelijk toekomstige verenigingen een plek om hun activiteiten uit te voeren wat bijdraagt aan leefbaarheid en levendigheid. Echter heeft de gemeente daarbij niet zelf de touwtjes in handen. • Financieel levert het naar verwachting opbrengsten uit de bouw van wooneenheden en wordt er een financiële basis gelegd voor fase 2. Scenario 1 benadert ruimtelijk gezien de doelen en ambities uit de sociaal-ruimtelijke visie, want de stedenbouwkundige opzet die daar in staat is nog steeds het uitgangspunt en wordt gefaseerd uitgewerkt.

3

Raad van 10 maart 2022, nr.

4.3 Door aan te sluiten bij het concept programma van eisen opgesteld door ICS, weten we dat we investeren in de juiste zaken. In het concept programma van eisen (bijlage 2) is de oppervlakte concreet gemaakt en zijn relaties tussen de diverse gebouwen in beeld. De gemeente doet hiermee de investering voor het juiste ruimtebeslag. Maatschappelijk en ruimtelijk gezien is de sociaal-ruimtelijke visie van Haghorst het uitgangspunt. Het college zal het programma van eisen beoordelen op het werkelijke ruimtebeslag. Een zorgvuldige keuze in volgordelijkheid en plaatsing in het plangebied, is belangrijk. 4.4 De scenario’s zijn besproken met Coöperatie Haghorst. De Coöperatie is nog steeds nauw betrokken bij het proces van uitwerking Hart van Haghorst. We communiceren steeds transparant met de Coöperatie over de denkrichtingen, waaronder de scenario’s, omdat draagvlak belangrijk is. Bij de Coöperatie is geen draagvlak voor scenario 4. 5.1 Het voorbereiden van een bestemmingsplan is belangrijk ter voorbereiding op de realisatie van onderdelen uit het Hart van Haghorst. Als de gemeente op eigen grond woningbouw wil realiseren, zal het bestemmingsplan daarop aangepast moeten worden. 6.1 Door de aanbesteding te organiseren, kan de gemeente aan de slag met fase 1 . Gemeenten zijn verantwoordelijk voor huisvesting van scholen in het basisonderwijs.

Op deze manier kan onder andere de nieuwbouw van de school doorgaan. 7.1 De gemeente wil partijen enthousiasmeren om fase 2 in het Hart van Haghorst te realiseren, omdat het bijdraagt aan maatschappelijke doelen. Er staat een betrouwbare basis, de coöperatie, en samenwerking in de samenleving van Haghorst, waardoor bouw en exploitatie van de multifunctionele accommodatie reëel is. Een exploitatie van een MFA inclusief horeca kan bij een marktpartij passen, omdat het om commerciële activiteiten gaat. Eerder is er een globale berekening gemaakt van de verwachtte exploitatie van een MFA. Daarbij is het idee dat een professional de horeca zal doen, er verantwoordelijkheid genomen wordt voor het dragen van kosten, het genereren van inkomsten en het dragen van risico. Hiervoor moeten er ten zijner tijd goede afspraken over worden gemaakt mede vanwege het onderhoud en multifunctioneel gebruik in combinatie met de school. Door de maatschappelijke kracht vanuit de coöperatie en andere partijen, ‘de kracht van samen’, biedt dat perspectief.

Kanttekeningen 2.1 Stichting Samenwijs is bezorgd of er plek is voor alle kinderen op de kinderopvang de komende jaren. Coöperatie Haghorst en Stichting Samenwijs verwachten een groei in het aantal kinderen. Daarnaast zien we dat in het nieuwe coalitieakkoord van onze regering plannen geformuleerd worden die toewerken naar bijna gratis kinderopvang en afschaffing van het toeslagenstelsel. Wat dit voor Haghorst en de kinderopvang betekent is nog niet bekend. Nader overleg met de gemeente is -op dit moment van schrijven- nodig om de benodigde omvang te bekijken. De gemeente houdt vast aan het financieel kader waarbij de kinderopvang kostendekkend moet zijn.

4

Raad van 10 maart 2022, nr.

4.1 Bij een financiële verkenning kunnen veel factoren nog beïnvloed worden, waardoor er tussenvarianten denkbaar zijn. Bij de financiële verkenning van resultaat, risico en haalbaarheid hebben we te maken met externe economische ontwikkelingen in de markt, zoals veranderingen in de bouwkosten of in de verwachtte opbrengsten van (woningbouw) en onroerend goed prijzen. Tegelijkertijd kunnen de onzekerheden ook in het voordeel van de gemeente en het totaalplan uitpakken, bijvoorbeeld bij de aanbesteding. Ook is het onzeker in welke mate private partijen enthousiast worden voor fase 2 in het plangebied. In het algemeen geldt, hoe verder de feiten in beeld zijn, hoe preciezer de juridische en financiële haalbaarheid wordt. Om grip te houden op het financiële deel, zorgen we er daarom voor dat we steeds duidelijker inzicht krijgen. Dat doen we door verder te gaan met de uitwerking van het programma van eisen, het opzetten van de projectorganisatie, het voorbereiden van het bestemmingsplan en het aanbestedingsgereed maken (na dit besluit). 4.2 Deze financiële verkenning is niet vergelijkbaar is met een eerdere berekening die tijdens het opstellen van de sociaal-ruimtelijke visie is gemaakt. De cijfers in dit raadsvoorstel zijn geactualiseerd ten opzichte van eerdere globale berekeningen uit 2020.

Dat betekent dat we actuele externe ontwikkelingen op kostprijzen zoals bouwkosten erin meegenomen hebben. Daarnaast krijgen we stapsgewijs de wensen en feiten steeds beter helder. Door middel van het werken aan het programma van eisen, zijn de benodigde oppervlaktes van gebouwen zoals school en multifunctionele accommodatie inmiddels specifieker in beeld gebracht. Deze oppervlaktes zijn anders dan de oppervlaktecijfers waar in 2020 mee gerekend is. Bijvoorbeeld, in de sociaal-ruimtelijke visie van Haghorst op pagina 46 staat een schets met een indicatie voor circa 600 vierkante meter voor school en kinderopvang, maar in het programma van eisen staat nu een ruimtebehoefte van circa 800 vierkante meter. Daarnaast zijn de berekeningen bij de scenario’s vanuit het perspectief van de gemeente opgesteld. Er is gekeken hoe het voor de gemeente binnen het budget te realiseren is. Welk effect dit voor andere partijen heeft, of welke totale waarde de integrale realisatie van Hart van Haghorst genereert, heeft daardoor minder aandacht gehad. 4.3 Er moet nog goed gekeken worden of alle ‘ruimtevraag’ die er is in het plangebied wel realistisch is ten opzichte van het beschikbare oppervlak van het plangebied. In het programma van eisen blijkt de gevraagde oppervlakte van de maatschappelijke voorzieningen groot.

Wordt dat met een woningbouw opgave op het plangebied globaal geprojecteerd, dan is dat te ambitieus. We streven naar een realistisch beeld waarbij het MFA en de woningbouw op een passende manier in het Hart van Haghorst komen. De precieze inpassing van het aantal woningen vraagt nog studie. Daarom is het belangrijk om het Programma van Eisen verder aan te scherpen met de betrokken stakeholders qua haalbaarheid, ruimtegebruik, functionaliteit en financiële haalbaarheid. 4.4 Bij scenario 1 fase 2 kan de gemeente weinig directe invloed uitoefenen op kenmerken van de bouw van de MFA. Bij scenario 1 fase 2 heeft de gemeente een faciliterende rol optreed in plaats van een sturende. Toch kan de gemeente wel de afstemming opzoeken binnen het plangebied, door het ruimtelijk-functionele en technische programma van eisen waar de MFA deel van uitmaakt, te communiceren. Bij de aanbestedingsprocedure zet de gemeente in op afspraken over samenhang tussen ontwikkelingen in het gebied en toekomstig onderhoud en beheer.

5

Raad van 10 maart 2022, nr.

4.5 Bij scenario 3 komt de integraliteit en ruimtelijke relaties het makkelijkst tot zijn recht. Scenario 3 is Hart van Haghorst integraal realiseren waarbij de gemeente de gronden in het plangebied verwerft. In het concept ruimtelijk functioneel programma van eisen is een relatieschema opgenomen waarbij de relaties tussen de gebouwen zichtbaar is gemaakt om het multifunctioneel gebruik zo goed mogelijk te realiseren (bijlage 2 pagina 11). Dit is geen plattegrond, maar maakt de ruimtelijke relaties zichtbaar. Indien gekozen wordt voor scenario 1, 2 of 4, is het uitdagender om de relaties integraal te maken en ruimtelijk in het ontwerp mee te nemen. Bijvoorbeeld indien de gymzaal op gemeentelijke grond blijft of gebouwd wordt (scenario 1 en 2), wordt een fysieke verbinding met het MFA (welke het meest logisch gesitueerd zou zijn aan de kant van het kanaal) wellicht moeilijker. Dat maakt het mogelijk minder fraai en functioneel. Daarom maakt het college in fase 1 de keuze om de gymzaal te renoveren en zal deze niet als nieuwbouw in het midden van het plangebied komen. Hiermee wordt recht gedaan aan flexibiliteit in het plan vanuit de Sociaal-ruimtelijke visie. Wanneer heel het plangebied integraal ontwikkeld en ontworpen wordt, conform scenario 3, is de kans op samenhang en multifunctionaliteit het meest optimaal.

Door te kiezen voor scenario 1 fase 1 blijft het meest optimale scenario mogelijk. Samenwerking De samenwerking met coöperatie Haghorst en Stichting Samenwijs hebben tot doel om de kwaliteit en het draagvlak bij inwoners van Haghorst te behouden in dit proces. Ondertussen wordt doorgewerkt aan het opstellen van het definitieve programma van eisen voor de school, kinderopvang, gymzaal en multifunctionele accommodatie. Daar zijn meerdere deelsessies voor georganiseerd waar Stichting Samenwijs en de Coöperatie Haghorst aan deelnemen. Financiën In de begroting is krediet opgenomen voor de nieuwbouw van de school en renovatie van de gymzaal.

Communicatie Direct betrokken partijen in het plangebied, de coöperatie en Samenwijs zijn geïnformeerd na besluitvorming in het college van B&W. We stellen input voor een nieuwsbrief op met de meest belangrijke informatie over dit besluit, zodat de Coöperatie deze kan communiceren. We betrekken u op strategische momenten in het project. We hanteren de volgende procedure om u te betrekken en transparantie in het proces te blijven houden. Middels een raadsinformatiebrief informeren we over de mijlpalen in het project, waaronder: - de afspraken met Coöperatie Haghorst over ieders rol en samenwerking; - het Bestemmingsplan proces (RO) - de voortgang van de aanbesteding en aanbestedings resultaten Uitvoering Wanneer u instemt met ons voorstel om scenario 1 fase 1 verder uit te werken, gaan we voortvarend aan de slag met de aanbesteding. We maken afspraken met Coöperatie Haghorst over hun rol in het verdere proces en de wederzijdse verwachtingen bij de samenwerking. Wij vinden het belangrijk om de Coöperatie Haghorst nauw te blijven betrekken in de planvorming. De Coöperatie is zeer betrokken, heeft de sociaal-ruimtelijke visie van Haghorst opgesteld en spant zich in om die doelen te verwezenlijken. Tot nu toe vervult de Coöperatie een goede rol in de communicatie en bij het betrekken van de inwoners en verenigingen van Haghorst. Zodra met 6

Raad van 10 maart 2022, nr.

besluitvorming op dit raadsvoorstel de strategie van het project gekozen is, richten we de projectorganisatie in en maken we afspraken over de rol van de Coöperatie Haghorst en de samenwerking. Dat zorgt ervoor dat elke partij doet waar die goed in is in het verdere project. Stappen voor aanbestedingsgereed maken dit jaar na besluitneming zijn: - Voorbereiding: Programma van Eisen definitief maken; - Voorbereiding: Bestemmingsplan aanpassen - Voorbereiding: aanbesteding vormgeven Design & Construct - Daarna volgt de selectie- aanbestedings en gunningsfase. - Uitvoering en start bouwwerkzaamheden

Bijlagen 1. Beantwoording Motie M-05 2. Ruimtelijk-functioneel en technisch programma van eisen ‘Hart van Haghorst’ 3. Kostenindicatie door ICS (vertrouwelijk) 4. Financiële achtergronden bij de scenario’s (vertrouwelijk) 5. Sociaal-ruimtelijke visie van Haghorst (vastgesteld 17 september 2020)

burgemeester en wethouders van Hilvarenbeek,

burgemeester Evert Weys

secretaris Frank Jansen

7