Grondnota 2021 (5 memo nav commissiebehandeling 14-10-2021)

Aan de raads- en commissieleden Ruimte Betreft: Memo naar aanleiding van plenaire commissie 14 oktober 2021 Tijdens de plenaire commissie op donderdag 14 oktober zijn vragen gesteld over verschillende onderwerpen. In deze memo is de beantwoording geclusterd volgens de volgende indeling: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Aanleiding en doelstelling Afweging en alternatieven Financiële effecten Overgangsbepalingen Implementatie Technische vragen lopende exploitaties Overige vragen

1. Aanleiding en doelstelling 1.1 Wat is de gedachte achter deze regeling? Het college heeft een aantal zaken geconstateerd: − Uit de second opinion bij de Hispohal èn uit de marktverkenning voor deze Grondnota blijkt dat de marktprijzen fors hoger liggen dan de actuele grondprijzen van de gemeente Hilvarenbeek; − Gebleken is dat de residuele grondwaarde onder een (starters) rijwoning fors hoger is dan die van tweekappers en vrijstaande woningen; − Verder blijkt dat de korting die de gemeente geeft op de grondprijs niet zorgt voor een blijvend betaalbare woning. Alleen de eerste bewoner geniet dat voordeel; − Op grond van de Woonvisie 2019 hebben we een grotere ambitie in het bouwen voor starters; − Ondanks de actieve grondpolitiek van de gemeente, kopen starters niet alleen van de gemeente. Zij zijn ook aangewezen op de bestaande markt en het aanbod van projectontwikkelaars. Wij concluderen dat: − De kortingen die de gemeente in het verleden heeft gegeven terecht zijn gekomen bij enkele starters, terwijl iedere starter die in de bestaande woningmarkt en bij een projectontwikkelaar heeft gekocht dat voordeel niet heeft genoten; − De bedragen die hiermee gemoeid zijn, met een ander systeem ten gunste kunnen komen van een grotere groep starters.

1.2 Heeft het college passieve grondpolitiek overwogen? Gelet op de recent ingenomen grondposities, in met name Haghorst en Diessen, lag dat niet voor de hand. We zijn er daarnaast van overtuigd dat we met een actieve grondpolitiek meer invloed kunnen uitoefenen op het aanbod in onze gemeente.

1.3 Voor wie, met het oog op welke doelgroep, doet het college dit voorstel? Het college doet dit voorstel met het oog op het bedienen van een grotere groep starters.

1.4 Hoe heeft het Platform Wonen geoordeeld over het voorstel?

In het Platform Wonen was, een enkele uitzondering daargelaten, breed draagvlak. Wel is opgeroepen om het niet te laten bij deze wijzigingen, maar ook andere maatregelen te overwegen. Genoemd zijn het beperken van de kavels, regels in de bestemmingsplannen die forse uitbreidingen voorkomen, en het (laten) ontwerpen van een ander type woningen.

2. Afweging en alternatieven 2.1 Heeft het college alternatieven afgewogen? Ja, het college heeft ook andere opties overwogen: − In de bestemmingsplannen proberen we zo goed mogelijk te borgen dat starterswoningen ‘klein’ blijven. − We onderzoeken mogelijkheden om beperkingen op te nemen in de koopovereenkomst. − We verkennen de opties van (erf)pacht en koopgarant. Sommige maatregelen zijn relatief makkelijk te implementeren, terwijl andere een uitgebreidere voorbereiding en afweging vergen.

2.2 Heeft de starter die kleiner gaat beginnen, over een tijd nog wel ruimte om door te stromen? Is die woning, over bijvoorbeeld 5 jaar, wel beschikbaar? In de Woonvisie richten we ons natuurlijk niet alleen op starters. Met het oog op doorstroming, nu en in de toekomst, is bouwen voor senioren een ander speerpunt. We doen ons best om, binnen de (beperkte) ruimte die we als gemeente hebben, te sturen in de woningmarkt.

3. Financiële effecten 3.1 Wat is het financiële effect van de wijziging van de Starterslening? We hebben dit uitgewerkt in een rekenvoorbeeld: Een starter met beperkt inkomen koopt een kavel van 100 m2 tegen € 200,- per m2 excl. btw voor een rijwoning. Reëel gezien is daar nu een starterslening van € 10.000 mogelijk mits koopsom VON onder de € 200.000,- blijft. In ons voorstel kan de starter maximaal € 40.000 lenen via de starterslening. Dit is een hypothecaire 2e lening die de eerste 3 jaar rente en aflossingsvrij is voor de koper. Na drie jaar dient regulier afgelost en rente betaald te worden. Indien dat financieel niet mogelijk zou zijn dan kan de koper een hertoets vragen die naar draagkracht bepaalt wat wel haalbaar is. De verwervingskostengrens van € 200.000 VON stellen we dan ruim naar boven bij volgens de maxima die toegestaan zijn in de regeling van SVN. Ten opzichte van de huidige mogelijkheden ontstaat er dan reëel gezien € 30.000,- meer ruimte om via een starterslening te financieren. Een verhoging van de grondprijs naar € 520,- per m2 in Hilvarenbeek, betekent voor een perceel van 100 m2 een prijsverhoging van € 38.720,- incl. BTW. Voor een groot deel wordt dat dan opgevangen door een ruimere starterslening. Gelet op het grondprijs advies van Antea zijn deze verschillen in de andere kernen een stuk kleiner.

In het raadsvoorstel is dat reeds in een schema opgenomen in bijlage 1. Door de verruiming van de starterslening, die met name in die kleinere kernen hoger uitpakt dan de prijsverhoging zouden ook juist meer starters de mogelijkheid krijgen zich te richten op de koopmarkt. Het belangrijkste effect is dat een koper veel meer dan nu betaalt naar waarde van wat hij verkrijgt. Omdat die waardes in de markt zo hoog liggen vangen we dat op met de ruimere leencapaciteit.

3.2 Is het effect van deze wijziging niet dat de projectontwikkelaar extra voordeel krijgt? Door de schaarste in de woningmarkt profiteren projectontwikkelaars nu al maximaal. Met het voorstel om de grondprijzen aan te passen aan deze markt, willen we voorkomen dat we het grondbedrijf, en daarmee onze gemeente met haar inwoners, tekort doen.

3.3 Effect op de lopende grondexploitaties In de presentatie namen we onderstaande tabel op welke bij benadering laat zien wat de effecten zijn van de aanpassing van de grondprijzen. Planresultaat na prijsverhoging verhoging obv enkel starters/starters gered Batig verschil tov expl. opzet

Loosche Akkers De Welder Gelderakkers 1 Gelderakkers 2 De Leeuwerik Vroonacker

Planresultaat na prijsverhoging verhoging obv enkel VS Batig verschil tov expl. opzet € 85.000,00 € 135.000,00 € 465.000,00 € 1.000.000,00 € 60.000 € 10.000,00

Totaal

€

1.755.000,00

€

35.000,00

€

385.000,00

€

420.000,00 €

2.175.000,00

Behoudens een effect in de lopende exploitaties is er ook een effect voor de nieuwe planontwikkelingen. Op het moment dat er marktconformer wordt afgerekend (lees minder korting) dan kunnen we ook meer woningen in die plannen opnemen voor de doelgroep starters.

3.4 Hoe zit het met de boeteregeling? Het advies van Antea laat zien dat er onder de kleinste woningtypes residueel gezien de hoogste grondwaarde zit. Een grondwaarde die behoorlijk hoger is dan het nu door ons voorgestelde Vrije sectortarief per kern. Dat betekent dat er dus t.o.v. de marktwaarde nog steeds sprake is van een korting. Vanwege die korting achten wij het reëel om, net zoals dat nu gaat ter behoud van de woning voor de startersdoelgroep, een boeteregeling te hanteren zoals we die kennen uit onze uitgiftevoorwaarden. De boete bedraagt 2 maal de verleende korting. Omdat de korting is gezet op €150,- per m2, bedraagt de boete €300,- per m2 bij doorverkoop aan een niet-starter binnen 10 jaar.

3.5 Hoe verhoudt een en ander zich tot de vrije markt mede in relatie tot de prijsdifferentiatie uit de woonvisie? In de woonvisie is op basis van vigerend prijspeil een onderscheid gemaakt in bandbreedtes waarbinnen we tot woningbouw willen over gaan. Wat ons betreft heb je het dan over marktconforme VON-prijzen. De VON-prijzen in de markt zijn sindsdien enorm opgelopen waardoor een woning van 250.000 destijds ruimer was dan de woning die je daar tegenwoordig voor koopt. We moeten niet vergeten dat wanneer wij een korting op een grondprijs geven dit geen invloed heeft op de vrije marktwaarde van het object. Per saldo voegen we dan ook vaak woningen toe die kijkend naar de waarde geen aansluiting hebben bij het schema uit de woonvisie. Kunstmatig misschien wel doordat er een lagere VON-prijs aanhangt door de grondkorting, maar dat is slechts eenmalig voor de eerste koper. Marktpartijen maken met ons geen afspraken over te hanteren grondprijzen. Het beoogde programma wordt getoetst aan de uitgangspunten van de Woonvisie. In dat verband zullen indicatie- en richtprijzen gedeeld worden. Ook wanneer een marktpartij gedwongen zou (kunnen) worden een woning onder de marktwaarde aan te bieden, heb je daarmee geen betaalbaardere woning aan de woningvoorraad toegevoegd. Enkel voor de eerste koper geldt dat dan, maar volkshuisvestelijk voegt het niets toe.

We moeten dan ook sturen op programma en verschijningsvorm bij die plannen om daar de betaalbaarheid te bereiken.

4. Overgangsbepalingen 4.1 Waarom vallen starters in De Welder 2 niet de overgangsbepalingen? Aan de groepen starters en senioren in Gelderakkers zijn aanbiedingen gedaan, die rechtvaardigen dat zij onder een vorm van overgangsrecht vallen. Wij hebben die aanbiedingen kunnen doen, omdat wij in Gelderakkers over alle gronden beschikken, en contractuele afspraken kunnen maken.

Voor de gronden in De Welder 2 geldt dat niet, omdat deze nog niet ons eigendom zijn. Aan deze groep starters zijn nog geen concrete aanbiedingen gedaan.

5. Implementatie 5.1 Waarom ligt er niet meteen een voorstel om de Starterslening nu direct aan te passen? Een voorstel om de starterslening te verruimen vergt een grotere voorbereiding. Het college heeft eerst willen afwachten hoe uw gemeenteraad tegen dit onderwerp aankijkt.

5.2 Hoe staat het met de wachtlijst? Wordt die wel eens opgeschoond? Nee niet met regelmaat. Enkele jaren terug heeft een opschoning plaats gevonden, specifiek ingeschrevenen die inmiddels overleden waren.

5.3 Hoe juridisch houdbaar is de wachtlijst? Niet.

5.4 Moet er een andere begripsomschrijving voor starter komen? Op basis van de begripsomschrijving starter in onze toewijzingsverordening kunnen gegadigden in aanmerking komen voor de voor die doelgroep geschikt geachte woningen. Vanuit de praktijk hebben wij geen aanleiding om de begripsomschrijving aan te passen. Een starter is: “degene die niet beschikt over een zelfstandige woonruimte en aan wie nooit eerder een bouwkavel c.q. koopwoning is toegewezen. Onder starter wordt tevens verstaan degene die jonger is dan 36 jaar en die ten tijde van het aanbod van een bouwkavel c.q. koopwoning een huurwoning bewoont.”

6. Technische vragen lopende exploitaties 6.1 Er worden jaarlijks bedragen onttrokken aan de reserve grondbedrijf. Is er geen strakkere sturing mogelijk, waardoor deze onttrekkingen niet nodig zijn? De onttrekkingen zijn het gevolg van keuzes die er binnen de begroting worden gemaakt. Wij beschouwen uw vraag als een oproep om scherp te blijven op de kosten.

6.2 Wat zijn de oorzaken voor de bijstelling van de exploitatie van Gelderakkers 2? Voor Gelderakkers 2 was een wijzigingsbevoegdheid voor 84 woningen die aan een strakke formulering moesten voldoen. Voor de beoogde ontwikkeling was die formulering dusdanig strak dat gekozen is om de wijk middels een nieuw bestemmingsplan te realiseren, waarbij we zo dicht mogelijk hebben willen blijven bij de uitgangspunten van de wijzigingsbevoegdheid. Zo zagen we een minimale inhoudsmaat van 350 m³, zoals in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen, als ongewenst gelet op de doelen die we nastreven met structureel betaalbare woningen voor starters. Een andere beperking was het beeldkwaliteitsplan in relatie tot de wens om levensloopbestendige woningen te bouwen. We hebben het plan ten opzichte van de verkaveling die er in het verleden lag fors aangepast naar de inzichten van de huidige tijd. Dit heeft tot gevolg een behoorlijk lager percentage uitgeefbare meters door toevoeging van kleinere, betaalbaardere percelen. Een groot aantal meters dat voorheen in ruime percelen lag, is in het openbaar gebied komen te liggen. Doordat de planopzet structureel gewijzigd is, vraagt dat om andere opgaven op het vlak van o.a. parkeren en wateropgave. Die zaken zijn uitgewerkt en vertaald naar de kostenramingen die als gevolg daarvan hoger uitpakken.

Dit werkt ook door in de kosten die verbonden zijn aan stedenbouwkundig advies, projectleiding, onderzoekskosten en archeologie. In de oude exploitatie was archeologie nog een PM post. Inmiddels is duidelijk dat hier nog behoorlijk wat kosten voor gemaakt gaan worden.

6.3 Hoe lang al was deze tegenvaller bekend? Het plan is in de loop van het voorjaar en zomer uitgewerkt tot wat het nu is. De financiële gevolgen zijn afgelopen zomer in beeld gebracht met de laatste kennis van zaken. Inmiddels is in het plan nog gewerkt aan optimalisatie door kostenbesparingen te doen en meer uitgeefbare meters te creëren.

6.4 Wanneer gaat er iets gebeuren op de locatie van de voormalige school in Esbeek? Vooralsnog is de sloop voorzien na mei 2023.

7. Overige vragen 7.1 Hilvarenbeek wil meer bouwen, bijvoorbeeld 1500 woningen extra. Waarom hebben Tilburg en Oisterwijk nu al in beeld dat zij extra woningen gaan bouwen? Deze woningen komen voor uit het Verstedelijkingsakkoord Breda-Tilburg. Daarbij speelt ontsluiting per openbaar vervoer een belangrijke rol. Voor Oisterwijk geldt dat het al een station heeft aan de spoorlijn Tilburg-Boxtel, en voor de kleine kernen van Tilburg geldt dat deze gelegen zijn aan de spoorlijn Tilburg-’sHertogenbosch. Het ontbreken van adequaat openbaar vervoer werkt dan in ons nadeel.

7.2 Kunnen er in de prestatieafspraken met Leystromen afspraken gemaakt worden over isolatieafspraken en doelgroepenbeleid? Hier komen we separaat op terug.

7.3 Is het college bereid met de prestatieafspraken eerst naar de raad te komen, voordat zij akkoord gaan? Hier komen we separaat op terug.

7.4 Hoe lang al is er de afspraak dat Leystromen maar € 20.000 betaalt voor een kavel? Wordt er indexering toegepast? De huidige afspraken met Leystromen dateren van 2013, en zijn sindsdien niet meer geïndexeerd.

7.5 Op welke wijze kunnen we kostenverhaalsmogelijkheden optimaliseren? In de grondnota hebben we in Hoofdstuk 6 aangegeven dat we inmiddels gebruik maken van de Bijdrage Ruimtelijk kwaliteit om daarmee een afdracht te ontvangen uit ontwikkelingen door derden ten behoeve van investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente. Hiernaast sluiten we anterieure overeenkomsten met initiatiefnemers om onze kosten te kunnen verhalen en risico’s af te dekken. Het zou een overweging kunnen zijn om te bezien wat een Nota kostenverhaal voor toegevoegde waarde heeft in het kader van kostenverhaal bij derden. Voor bovenwijkse bijdragen is het PPT-beginsel (profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid) relevant zodat dit een uitgebreide onderbouwing vraagt. De voornoemde Ruimtelijke kwaliteitsbijdrage valt als een bovenplanse bijdrage te zien.

Leon van de Moosdijk|wethouder Ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting & duurzaamheid Vrijthof 10 | 5081 CA Hilvarenbeek Postbus 3 | 5080 AA Hilvarenbeek (013) 505 83 00 | www.hilvarenbeek.nl | @gemeenteHbeek