Document · PDF

Grondnota 2021 (3 grondnota 2021)

Plenaire Commissie 22 november 2021, gemeente HilvarenbeekBij agendapunt: DEBATTEREN: Raadsvoorstel tot vaststelling van de Grondnota 2021.13.659 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Zaaknummer 57800

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800

1. Algemeen............................................................................................................................................. 3 2. Ontwikkelingen.................................................................................................................................... 4 3. Grondbeleid ......................................................................................................................................... 6 3.1 Realisatie doelstellingen van de programma’s in de begroting .................................................... 6 3.2 De wijze waarop het gemeentelijk grondbeleid wordt uitgevoerd .............................................. 7 3.2.1 Plannen in ontwikkeling ......................................................................................................... 9 3.3 Prognose van de te verwachten grondexploitatie resultaten ....................................................... 9 3.4 Winstnemingen ........................................................................................................................... 10 3.5 Vennootschapsbelasting (Vpb) .................................................................................................... 14 3.6 Algemene reserve grondexploitatie in relatie tot risico’s ...........................................................

14 3.7 Voorziening nog te maken kosten afgesloten bestemmingsplannen ......................................... 18 4. Vraag en aanbod................................................................................................................................ 19 4.1 Inschrijving als gegadigde voor bouwgrond of een koopwoning ................................................ 19 4.2 Vraag naar bedrijfsgrond ............................................................................................................. 19 4.3 Aanbod ........................................................................................................................................ 20 4.4 Plancapaciteit bouwgrond woningen in gemeentelijke exploitaties .......................................... 20 4.5 Doelgroepenbeleid ...................................................................................................................... 21 4.6 Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) ........................................................................ 22 5. Vaste Activa ....................................................................................................................................... 24 6. Toerekening kosten en Grondexploitatiewet.................................................................................... 26 7.

Uitgifteprijzen .................................................................................................................................... 29 8. 8. Conclusies en voorstellen .............................................................................................................. 36 8.1 Benodigde omvang algemene reserve grondexploitatie ............................................................ 36 8.2 Vaststelling grondprijzen/ grondprijsvoorwaarden per 1 januari 2022 ...................................... 36 8.3 Huurprijs van overhoeken ........................................................................................................... 37 8.4 Strategische grondverwerving..................................................................................................... 37 8.5 Wijziging Begroting 2021 en 2022 ............................................................................................... 37

Zaaknummer 57800

Hoofdstuk 1

Algemeen

1. Algemeen

Grondexploitatie is van grote invloed op de financiële positie van onze gemeente. Vanaf de begroting 2013 is er geen koppeling meer tussen winstverwachtingen van de grondexploitatie en de aanvulling van de Algemene Bedrijfsreserve. Dit vanwege het uitgangspunt van solide financieel beleid, de ontwikkelingen op de woningmarkt en de onzekerheid over de afzet van gronden. Met behulp van de jaarlijks vast te stellen grondnota worden de ontwikkelingen met betrekking tot de grondexploitatie en de invloed daarvan op de algemene reserve grondexploitatie inzichtelijk gemaakt. Het actualiseringsmoment van de grondnota ligt vóór het samenstellen van de jaarrekening. Door deze tijdstipkeuze kunnen eventuele consequenties ten gevolge van besluiten en bijstellingen in deze grondnota ook in de jaarrekening worden verwerkt. Door de actualisatie van de grondnota worden de financiële effecten van het gevoerde grondbeleid over het afgelopen jaar en de effecten voor de (meerjaren)begroting inzichtelijk gemaakt. De raad geeft toestemming de budgettaire gevolgen van deze grondnota in de begroting te verwerken om invulling te geven aan haar budgetbevoegdheid. De cijfers uit de jaarrekening 2020 en de laatste per 1 januari 2021 herziene exploitatieopzetten vormen de basis voor de grondnota.

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800

Hoofdstuk 2

Ontwikkelingen

2. Ontwikkelingen

Sinds de vorige, door de raad op 11 november 2020 vastgestelde grondnota, hebben zich diverse (algemene) ontwikkelingen in relatie tot door ons te realiseren plannen voorgedaan, waarvan genoemd kunnen worden: -

In bestemmingsplan Gelderakkers 1 zijn op nagenoeg alle beschikbare vrije sector percelen de woningen gerealiseerd. De bestaande woning Gelderstraat 76B wordt per inschrijving verkocht. Op de locatie waar voorheen 15 sociale huurwoningen van Leystromen gepland stonden worden door ontwikkelaar Van Grunsven 15 woningen gerealiseerd, deels in de koop en deels in de huur. Leystromen zal in Gelderakkers 2, hun sociale huurwoningen gaan realiseren. Met de ontwikkelaar van 4 projectmatig te realiseren woningen worden afspraken gemaakt over de wijze waarop deze percelen weer vrij beschikbaar kunnen komen voor de gemeente in combinatie met de bouwopgave voor deze partij die nog resteert in Gelderakkers 2. In Vroonacker 3 vindt een inventarisatie plaats over de wijze waarop de laatste projectwoningen bij voorkeur gerealiseerd worden. De resterende percelen zijn geschikt voor max. 14 woningen en zouden middels CPO te realiseren zijn. Omdat dit niet de enige wijze is om tot realisatie te komen van starterswoningen, en ook niet elke kandidaat koper de voorkeur geeft aan CPO, inventariseren we dit eerst alvorens de locatie vrij te geven voor CPO of anderszins. De vrije sector kavels zijn allemaal (onder voorbehoud) verkocht.

In De Welder zijn alle bij de gemeente in het bestemmingsplan beschikbare kavels verkocht, met uitzondering van een tweetal percelen die een claim betreffen ten behoeve van voormalig grondeigenaren. In het plangebied De Leeuwerik 3 is het laatste in het bestemmingsplan beschikbare vrije sectorkavel verkocht. In plangebied Loosche Akkers is voor een tweetal kavels waarop een veronderstelde milieucontour niet zo beperkend blijkt, een bestemmingswijziging voorbereid welke is ingediend en in procedure wordt gebracht. In bedrijventerrein de Mierbeek resteert nog een bouwperceel. Hier heeft een concrete gegadigde plannen voor die worden beoordeeld. Omdat dat haalbaar lijkt voorzien we nog verkoop in 2021. Ingeval het niet mocht lukken dan beschikken we over concrete reservekandidaten. Het plangebied Gelderakkers 2 is in voorbereiding. Gestuurd wordt op vaststelling van het bestemmingsplan in 2021. Vooruitlopend hierop werken CPO initiatieven voor starters en een project voor senioren aan een concrete invulling van een deel van het plangebied. De laatste exploitatieberekeningen leiden tot een fors lagere winstverwachting dan voorheen becijferd op grond van de oorspronkelijke verkaveling.

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800 -

Ten aanzien van de herontwikkeling van de Hispohal locatie zijn door de raad keuzes gemaakt. Een deel van het terrein zal aangewend worden voor een gezondheidscentrum in combinatie met sociale huurwoningen. Het overige deel van het terrein zal middels aanbesteding tot invulling leiden. Voor de herontwikkeling van Hispohal en verkoop hiervan zal een grondexploitatie worden opgesteld die uiterlijk bij vaststelling van het bestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad. De vrijgekomen school locatie in Esbeek vraagt om een passende herbestemming. Het voornemen is de herontwikkeling van deze locatie uiteindelijk binnen het grondbedrijf te laten plaats vinden. Met de dorps coöperatie zijn afspraken gemaakt over tijdelijk gebruik en beheer van de leegstaande school. Vanwege het feit dat diverse plangebieden (nagenoeg) ingevuld zijn, werken we aan ontwikkeling van nieuwe plangebieden waarbij het te verwachten danwel denkbaar is dat die uiteindelijk onderdeel gaan uitmaken van de grondexploitatie door de gemeente. Concreet gaat het om De Welder 2, De Leeuwerik 4, Vroonacker 4, Mierbeek Noord en Slibbroek Noord. De laatste 2 betreffen de ontwikkeling van bedrijventerreinen, de overige betreffen woongebied. Voor de meeste van deze plannen is eerder Wet Voorkeursrecht gemeente gevestigd en vinden gesprekken met diverse grondeigenaren plaats.

In enkele gevallen is reeds overeenstemming tot grondaankoop bereikt. Voor de ontwikkeling van deze plannen geldt dat we hiervoor een grondexploitatie zullen opstellen die de gemeenteraad uiterlijk bij behandeling van het bestemmingsplan vaststelt. Het Coronavirus is nog steeds zeer bepalend in onze maatschappij. Daarnaast spelen nog steeds de perikelen rondom het stikstofbeleid. Deze zaken hebben in principe een negatieve invloed op grondexploitaties door vertraging en/ of hogere kosten. Vooral in de nieuwe plangebieden zijn dit zaken om rekening mee te houden in de ramingen. De inwerkingtreding van de Omgevingswet is opnieuw uitgesteld tot 1 juli 2022. Voor enkele nieuwe ontwikkelingen is het relevant dusdanig te plannen en voorbereiden dat aan die regels voldaan wordt als vaststelling van plannen na die genoemde datum plaats zal vinden.

Waar nodig zal nader op deze onderwerpen worden ingegaan.

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800

Hoofdstuk 3

Grondbeleid

3. Grondbeleid

Als onderdeel van de begroting, tussentijdse rapportages en jaarstukken wordt jaarlijks een paragraaf grondbeleid opgesteld. In het “Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten” (Bbv) is in artikel 16 geregeld wat deze paragraaf dient te bevatten. Daarnaast wordt jaarlijks de grondnota opgesteld en ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. In de verplichte paragraaf grondbeleid komen de volgende onderdelen aan de orde: -

een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s in de begroting de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert actuele prognoses van de te verwachten grondexploitatie resultaten onderbouwing van winstnemingen beleidsuitgangspunten over de reserve grondexploitatie in relatie tot de risico’s

Mede gelet op het moment van actualisering van deze grondnota in relatie tot de planning & control cyclus is het van groot belang inzicht te verschaffen in deze onderdelen. Bovendien kunnen in de begroting en jaarrekening zo nodig (over en weer) verwijzingen naar de grondnota plaatsvinden. Hierna komen de genoemde onderwerpen in volgorde aan bod. 3.1

Realisatie doelstellingen van de programma's in de begroting

3.1 Realisatie doelstellingen van de programma’s in de begroting

In programma Belevend Hilvarenbeek worden in de paragraaf ‘Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting’ onder andere de kaders benoemd die het via de ontwikkeling van en afwijkingen op bestemmingsplannen mogelijk moeten maken om enerzijds in uitbreidingsgebieden en anderzijds op inbreidingslocaties functies als wonen en werken te kunnen realiseren. Met name gaat het dan om de actualisering van verouderde bestemmingsplannen, de vervaardiging van nieuwe bestemmingsplannen, en het uitvoering geven en handelen naar de woonvisie en structuurvisie. Actualisering bestemmingsplannen Ingevolge artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een gemeente verplicht om voor het gehele grondgebied bestemmingsplannen vast te stellen die bovendien actueel, dat wil zeggen, niet ouder dan 10 jaar mogen zijn. Aan deze verplichting kan de gemeenteraad voldoen door de bestemmingsplannen elke 10 jaar te vernieuwen of de werkingsduur met 10 jaar te verlengen. In verband met de komst van de Omgevingswet is de verplichting om bestemmingsplannen elke 10 jaar te herzien voorlopig komen te vervallen. Wel moeten alle bestemmingsplannen digitaal beschikbaar zijn.

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800 Uitbreidingsplannen Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte van onze inwoners zijn bouwlocaties nodig. Uitgangspunt daarbij is een beleid dat gericht is op ‘bouwen naar behoefte’ met behoud van het dorpse karakter. De volgende uitbreidingsplannen kunnen in dit kader genoemd worden: 1. De Welder (Haghorst) 2. Vroonacker 3 (Diessen) 3. Gelderakkers (Hilvarenbeek) 4. De Leeuwerik 3 (Esbeek) 5. Loosche Akkers (Hilvarenbeek) 6. Brouwershof (Baarschot) 7. Beverakkers 4 (Biest-Houtakker) 8. Ruimte voor ruimte Laag Spul (Hilvarenbeek) Alle voornoemde bestemmingsplannen zijn bouwrijp en er zijn nog een beperkt aantal kavels beschikbaar. Voor de gemeentelijke locaties geldt dat behoudens Loosche Akkers, voor elk gebied een nieuwe uitbreiding in voorbereiding is. De laatste drie genoemde plangebieden zijn in exploitatie bij derden. Ook voor Beverakkers is een nieuwe uitbreiding in voorbereiding. Inbreidingsplannen We hebben als gemeente op dit moment één inbreidingsplan in voorbereiding. Het betreft het plan Hispohal te Hilvarenbeek. Hiervoor moet de raad nog een grondexploitatiecomplex vaststellen uiterlijk op het moment dat het bestemmingsplan zal worden vastgesteld. Verder zal in de toekomst sprake zijn van herontwikkeling van de voormalige school in Esbeek naar een nieuwe bestemming/functie. Daar zal naar verwachting ook een grondexploitatiecomplex voor komen.

Woonvisie De gemeenteraad stelde op 4 juli 2019 de Woonvisie 2020-2030 vast. Gelijktijdig is een concept uitvoeringsprogramma ter kennisname bijgesloten welke inzicht biedt in de wijze van beoordeling van inbreidingsinitiatieven en welke locaties kansrijk worden geacht voor invulling met woningbouw. Het uitvoeringsprogramma van de woonvisie is ambtelijk met de sub regio gedeeld. De uitbreidingsplannen, groter dan 25 woningen worden, per plan na uitwerking ervan, afgestemd met de regio.

3.2

De wijze waarop het gemeentelijk grondbeleid wordt uitgevoerd

3.2 De wijze waarop het gemeentelijk grondbeleid wordt uitgevoerd

Actieve grondpolitiek Wij streven zoveel mogelijk een actieve grondpolitiek na, hetgeen wil zeggen dat er sprake is van een productieproces gericht op de vervaardiging van bouwrijpe gronden dat bestaat uit de aankoop van gronden, het bouwrijpmaken en de uitgifte daarvan. Hoewel dit het gemeentelijk uitgangspunt is, doen zich in de praktijk situaties voor die van invloed kunnen zijn op deze vorm van grondpolitiek. Te denken valt daarbij aan verwerving door ontwikkelaars, waardoor niet meer de volledige regie door de gemeente kan worden gevoerd. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (waar de Grondexploitatiewet onderdeel van uitmaakt) is het evenwel, naast het verhaal van kosten, ook mogelijk om eisen te stellen aan het bouwrijpmaken, de nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte en aan enkele woningbouwcategorieën (de zogenaamde locatie-eisen).

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800 Voor de eerste schakel van het productieproces - de aankoop van gronden - is het van belang dat slagvaardig kan worden gehandeld zodra zich mogelijkheden voordoen ten behoeve van toekomstige uitbreidingsgebieden voor woningbouw of bedrijvigheid c.q. strategische verwervingen. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin het wenselijk is dat de gemeente snel kan handelen. Dan dient het beslissingstraject zo kort mogelijk te zijn. De raad geeft volmacht aan het college tot een bedrag van maximaal € 1.000.000 om in 2022 hiervoor in te zetten. Indien noodzakelijk komt het college terug bij de raad voor een verruiming van de volmacht. In 2021 is gebruik gemaakt van de volmacht bij de aankoop van een landbouwperceel aan de Lagemierdseweg en de aankoop van grond tbv de ontwikkeling van plangebied De Welder. Bij de Voorjaarsnota is besloten dat het college voor de rest van 2021 naast de benodigde middelen voor aankoop van voornoemde percelen, opnieuw een volmacht van € 1.000.000,- heeft voor strategische verwervingen. Dit vanwege de diverse onderhandelingen die gaande zijn voor verwerving van gronden voor beoogde uitleglokaties. Wet voorkeursrecht gemeenten Een ander element met betrekking tot het voeren van actief grondbeleid wordt gevormd door de Wet voorkeursrecht gemeenten.

Dit instrument biedt de mogelijkheid gronden aan te wijzen, die zodra deze op de markt komen, als eerste te koop aangeboden dienen te worden aan onze gemeente. Voor ontwikkelingen in de gebieden Vroonacker, Slibbroek, De Welder en Mierbeek Noord hebben wij dit instrument ingezet. Indien niet alle benodigde gronden of panden verworven kunnen worden kan in het uiterste geval besloten worden om over te gaan tot onteigening. Deze wijze van verwerving heeft niet onze voorkeur en er zal daarom te allen tijde getracht worden tot minnelijke verwerving over te kunnen gaan. Prestatieafspraken Leystromen Er is sprake van een behoefte aan nieuwbouwwoningen in de sociale huursector. Op grond van de Woningwet leggen gemeente en Stichting Leystromen jaarlijks prestatieafspraken vast. Deze prestatieafspraken bevatten onder andere een projectenlijst met de stand van zaken. In het periodiek overleg tussen Leystromen en gemeente wordt de ontwikkeling van de projecten gemonitord en eventueel bijgesteld. In december zullen de afspraken voor 2022 worden vastgelegd. Doelgroepenbeleid Reeds meerdere jaren wordt er een doelgroepenbeleid gevoerd waarbij bouwgrond en koopwoningen met voorrang aan starters en senioren worden toegewezen. Dit beleid zal in beginsel worden voortgezet conform de uitgangspunten van de Woonvisie.

Wel wordt ook aan vraag vanuit de groep doorstromers tegemoet gekomen door deze bij toewijzing van woningen en kavels niet uit te sluiten. Dit vindt op dit moment in principe plaats bij alle projecten. Direct bij bijvoorbeeld ruimte voor ruimte kavels en indirect als reserve in voorkomende gevallen waar er vanuit de doelgroepen starters en senioren geen of onvoldoende belangstelling blijkt. Op het gebied van de ruimtelijke ordening en volkshuisvesting is in het Programma-akkoord 20182022 de ambitie uitgesproken om in hoog tempo doelgroepgericht betaalbare woningen te bouwen. De nieuwe Brabantse Agenda Wonen biedt hiervoor de ruimte en die ruimte wil de gemeenteraad nemen. De woningen dienen aan te sluiten bij de vraag van onze inwoners. Dat betekent dat er betaalbare huur- en koopwoningen voor starters, senioren en middeninkomens in alle kernen van

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800 onze gemeente worden gebouwd. De woningbouw stemmen we af op de gezinssamenstellingen van de toekomst. Dus meer woningen voor singles en woningen waar wonen met zorg mogelijk is. 3.2.1 Plannen in ontwikkeling 3.2.1 Plannen in ontwikkeling

Alle plannen die op het moment van vaststelling bekend waren, zijn opgenomen in het Uitvoeringsprogramma 2020-2030. Naast de lopende gemeentelijke grondexploitaties staan daar projecten op die te ontwikkelen zijn of in ontwikkeling worden genomen. Jaarlijks sturen wij een woningbouwmatrix naar de provincie waarin plannen zijn opgenomen die op enige wijze een positieve benadering hebben ontvangen. In de gemeenteraad is verzocht om een mogelijkheid om de voortgang van plannen te kunnen monitoren. Het afgelopen jaar hebben we gebruik gemaakt van een Maptionnaire bij gevoerde omgevingsdialogen. We bezien in hoeverre dit een werkbaar middel is om tevens te benutten als monitor. Op dit moment werken wij aan een aantal nieuwe plannen die naar verwachting in de gemeentelijke grondexploitatie zullen landen, voorzover daar niet reeds sprake van is. Deels betreft het woningbouw- en deels betreft het bedrijventerrein ontwikkeling. Te denken valt hier aan Gelderakkers 2, de uitbreiding van De Welder, uitbreiding van Vroonacker, uitbreiding van De Leeuwerik, de ontwikkeling van de Hispohallokatie, ontwikkeling van Slibbroek Noord en de ontwikkeling van Mierbeek Noord. 3.3

Prognose van te verwachten resultaten grondexploitatie

3.3 Prognose van de te verwachten grondexploitatie resultaten

In de jaarrekening 2020 zijn de op dat moment meest actuele exploitatieberekeningen opgenomen. In 2021 zijn alle exploitatieopzetten herzien. Van deze geactualiseerde opzetten, die de basis voor deze grondnota vormen, zijn in onderstaand overzicht de geraamde resultaten weergegeven. Hierbij wordt opgemerkt dat deze resultaten gebaseerd zijn op de grondprijzen zoals ze per 1 januari 2021 zijn vastgesteld. Complex

De Mierbeek Loosche Akkers Vroonacker 3 De Welder De Leeuwerik 3 Gelderakkers 1 Gelderakkers 2 Totaal Batig

Einde looptijd

31-12-21 31-12-22 31-12-22 31-12-22 31-12-22 31-12-22 31-12-26

Geraamd resultaat

2.965.796 5.062.086 1.612.086 15.703 1.293 1.483.120 104.942 11.245.026

Waarvan gerealiseerd

2.860.699 4.782.903 1.188.402 9.802 884 722.251 0 9.564.941

Waarvan ongerealiseerd

105.097 279.183 423.684 5.901 409 760.869 104.942 1.680.085

Bij de herziene exploitatieopzetten is het rentepercentage voor 2021 van 0,96 % gehanteerd dat volgt uit de vaste rekensystematiek die in het BBV voor de grondexploitatie is voorgeschreven. In de vorige grondnota was de versie per 1 januari 2020 van de exploitatieopzetten opgenomen. In de per 1 januari 2021 herziene opzetten, zijn de meest actuele gegevens verwerkt, daardoor kunnen Grondnota 2021

Zaaknummer 57800 er calculatieverschillen zijn ontstaan ten opzichte van de vorige versies. Voor een overzicht hiervan wordt verwezen naar Bijlage 1 van deze grondnota.

3.4

Winstnemingen

3.4 Winstnemingen

Financiële afwikkeling In de jaarrekening van 2020 is het voornemen opgenomen om het grondexploitatiecomplex De Mierbeek financieel af te sluiten. Mochten er nog kosten geraamd worden om het definitief te kunnen afsluiten dan zal hiervoor een voorziening ‘Nog te maken kosten’ worden aangemaakt. Tussentijdse winstneming Sinds de notitie Grondexploitaties 2016 (BBV) en herhaald in de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van juli 2019, dient, indien het resultaat op de grondexploitatie op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, tussentijdse winst te worden genomen op basis van de PoC-methode (percentage of completion). Uitgangspunten van deze methodiek zijn: •

Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. • Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. • Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. De winst wordt naar rato van de gerealiseerde kosten en opbrengsten genomen. Naar rato van de voortgang van het project wordt tussentijds winst verantwoord. De voortgang wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. In formule: % kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % Poc.

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800 Overeenkomstig bovengenoemde voorwaarden zijn in 2020 de volgende tussentijdse winstnemingen genomen: Plangebied

Tussentijdse/eindwinstnemingen 2020

Bedrijventerrein De Mierbeek

19.599

Loosche Akkers

155.159

Vroonacker 3

277.044

De Welder

-5.971

De Leeuwerik 3

809

Gelderakkers 1

41.790

Hof Zuiderbeek

257.196

Totaal

745.626

Eindwinstnemingen In onze gemeente is het beleidsuitgangspunt om verliesgevende plannen zo veel mogelijk te vermijden. Hierna brengen wij in beeld op welke resultaten de individuele plannen zijn geraamd. Bij deze berekeningen is gebruik gemaakt van de per 1 januari 2021 vastgestelde grondprijzen. De geraamde tussentijdse en eindwinstnemingen zoals hierna worden weergegeven zijn gebaseerd op de PoCmethode. -

Bedrijventerrein De Mierbeek Dit plan heeft per 1 januari 2021 een boekwaarde van € 200.888. In de herziene exploitatieopzet wordt in 2021 de eindwinst genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: 2021

Gerealiseerde winstneming tot en met 2020 Eindwinstneming 2021 subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

2.860.699 105.097 105.097 2.965.796

Loosche Akkers Dit plan heeft per 1 januari 2021 een negatieve boekwaarde van € 121.902. In de herziene exploitatieopzet is de looptijd met een jaar verlengd en wordt in 2022 de eindwinst genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2020 2021 Tussentijdse winstneming 2021 2022 Eindwinstneming 2022 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

Grondnota 2021

4.782.903 49.040 230.143 279.183 5.062.086

Zaaknummer 57800 -

Vroonacker 3 Dit plan heeft per 1 januari 2021 een boekwaarde van € 530.996. In de herziene exploitatieopzet is de looptijd met een jaar verlengd en wordt in 2022 de eindwinst genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2020 2021 Tussentijdse winstneming 2021 2022 Eindwinstneming 2022 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

423.684 1.612.086

9.802 1.027 4.875 5.901 15.703

De Leeuwerik 3 Dit plan heeft per 1 januari 2021 een boekwaarde van € 172.786. In de herziene exploitatieopzet wordt in 2022 de eindwinst genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2020 2021 Tussentijdse winstneming 2021 2022 Eindwinstneming 2022 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

158.920 264.764

De Welder Dit plan heeft per 1 januari 2021 een negatieve boekwaarde van € 45.154. In de herziene exploitatieopzet wordt in 2022 de eindwinst genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2020 2021 Tussentijdse winstneming 2021 2022 Eindwinstneming 2022 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

1.188.402

884 259 150 409 1.293

Gelderakkers 1 Dit plan heeft per 1 januari 2021 een boekwaarde van € 380.916. In de herziene exploitatieopzet wordt de looptijd met een jaar verlengd en wordt in 2022 de eindwinst genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2020 2021 Tussentijdse winstneming 2021 2022 Eindwinstneming 2022 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

Grondnota 2021

722.251 301.137 459.732 760.869 1.483.120

Zaaknummer 57800 -

Gelderakkers 2 Dit plan heeft per 1 januari 2021 een boekwaarde van € 2.793.336. Deze 2e fase van Gelderakkers is agrarisch gebied met een wijzigingsbevoegdheid. Op dit moment is een bestemmingsplan in voorbereiding zodat hier woningbouw mogelijk gemaakt kan worden, met eindwinstneming in 2026. Het bestemmingsplan zoals het nu beoogd wordt, wijkt behoorlijk af van de oorspronkelijke verkaveling die deel uitmaakte van de grondexploitatieopzet van Gelderakkers 2. Dit heeft geleid tot een fors lagere winstverwachting. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: 2022 2023 2024 2025 2025

Tussentijdse winstneming 2022 Tussentijdse winstneming 2023 Tussentijdse winstneming 2024 Tussentijdse winstneming 2025 Eindwinstneming 2026 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

40.090 40.846 7.956 7.986 8.064 104.942 104.942

Uitdrukkelijk wordt erop gewezen, dat de genoemde winstnemingen sterk afhankelijk zijn van eventuele risico’s en van daadwerkelijke gronduitgiftes en ontvangsten van de koopsommen in de betreffende jaren.

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800

3.5

Vennootschapsbelasting (Vpb)

3.5 Vennootschapsbelasting (Vpb)

Op 1 januari 2016 is de wet ’modernisering Vennootschapsbelastingplicht (Vpb) voor overheidsondernemingen’ in werking getreden. Gemeenten zijn vanaf dat moment Vpb-plichtig voor zover zij een onderneming drijven. Wij hebben al onze activiteiten geïnventariseerd om te bepalen of er sprake is van een onderneming en of ze vallen onder de vennootschapsplicht. We zijn van mening dat enkel ons grondbedrijf Vpbplichtig is. De fiscale winstberekening wijkt af van de commerciële (BBV) winstberekening. Bij aanvang van de vennootschapsbelastingplicht moest een fiscale openingsbalans worden opgesteld waarmee een scheiding werd aangebracht tussen de onbelaste en belaste periode (voor en na 1 januari 2016) De fiscale openingsbalans geeft het startpunt aan van de VPB-plicht, de waardeontwikkeling die zich ná 1 januari 2016 voordoet ten opzichte van de fiscale openingsbalans wordt in de VPB betrokken. Bij de aangifte VPB 2016 is voor de grondexploitaties de fiscale openingsbalans berekend aan de hand van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2016, en jaarlijks wordt op basis van de geactualiseerde MPG en de gerealiseerde resultaten de fiscale doorrekening van de grondexploitatie geactualiseerd.

Vanwege de neerwaartse bijstellingen in de MPG sinds 2016 en vanwege de jaarlijkse fiscale rentetoerekening, welke aanzienlijk hoger is dan de rente die op BBV-grondslagen aan de grondexploitaties wordt toegerekend, werd in de jaren 2016 tot en met 2020 een fiscaal verlies geleden. Een fiscaal verlies kan worden verrekend met positieve resultaten van toekomstige jaren. Vanaf het jaar 2021 werden er positieve fiscale jaarresultaten begroot, echter door de voorziene negatieve wijzigingen in Gelderakkers 2, is de verwachting dat vanwege de verliesverrekening vooralsnog geen VPB verschuldigd zal zijn.

3.6

Algemene reserve grondexploitatie in relatie tot risico’s

3.6 Algemene reserve grondexploitatie in relatie tot risico’s

De raad heeft de nota ‘Risicomanagement & Weerstandsvermogen 2013-2017’ vastgesteld en is nog steeds van kracht. Daarbij is ook inzicht verschaft in het risicoprofiel en de bijbehorende weerstandscapaciteit op het gebied van grondexploitaties. In de Begroting 2021 is dit in de paragraaf ‘Weerstandsvermogen en Risicobeheersing’ geactualiseerd. Grondexploitatie is een sterk conjunctuurgevoelige activiteit, waarbij veel en grote risico's worden gelopen. De huidige economische situatie speelt een grote rol. Ondanks de coronacrisis zijn de marktomstandigheden voor verkoop het afgelopen jaar niet verslechterd. Sterker nog, er lijkt ook op lokaal nivo soms sprake van gekte op de markt waarbij aankoop boven de vraagprijs steeds vaker voor komt. Ook banken voorzien behoorlijk forse huizenprijsstijgingen in 2021 en 2022. Het animo om te kopen is er nog onverminderd vanwege het grote tekort aan woningen en de gunstige stand van de hypotheekrente. De hoogte van de huizenprijzen maakt het echter wel voor steeds meer mensen lastig om een hypotheek af te sluiten. De woningmarkt is verhit en de vraag zal zijn hoe lang het duurt voordat die betaalbaarheid van een eigen woning invloed gaat krijgen op de huizenprijzen. Het aanbod van (bestaande) woningen en als gevolg daarvan het aantal transacties loopt terug. Voor

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800 nieuwbouw is dit echter geen beperking, gelet op het grote tekort dienen er juist veel woningen toegevoegd te worden. Stijgende bouwkosten hebben daarnaast ook invloed op de betaalbaarheid van de woningen. Stijging van de bouwkosten wordt mede veroorzaakt door een gebrek aan personeel en materialen. De voorziene kostenstijgingen worden ruim boven inflatienivo verwacht maar komen niet in de buurt van de voorziene stijging van de huizenprijzen. Dit biedt mogelijkheden tot verhoging van de opbrengst in de grondexploitatie omdat de residuele grondwaarde (Woningwaarde VON -/stichtingskosten) hierdoor stijgt. Nieuwbouw blijft relatief gezien duur ten opzichte van bestaande bouw. Qua risico’s kan verder nog gedacht worden aan rentevoetwijzigingen in combinatie met looptijdaanpassingen, prijsstijgingen van diverse kostenfactoren zoals hogere werkelijke grondverwervingskosten dan oorspronkelijk geraamd, onzekerheden rondom de exploitatiebijdragen van derden, stagnatie door bestemmingsplanprocedures al dan niet veroorzaakt door de huidige stikstofproblematiek of beroepsprocedures, lagere opbrengsten als gevolg van grondprijsdaling en tegemoetkomingen in schade (planschadeclaims).

Ook de luchtkwaliteit, archeologisch onderzoek en de aanwezigheid van bijzondere flora en fauna kan vertragend en kostenverhogend werken, waarbij het in het uiterste geval zelfs mogelijk is dat een plan geen doorgang kan vinden. Als dekking van deze risico's is de algemene reserve grondexploitatie bedoeld. Meer specifiek kunnen onder andere de volgende risico's vermeld worden: -

Gelderakkers 2 Op basis van de huidige raming zal dit plan tot een positief resultaat leiden. Mocht dit gebied in de toekomst geen woonbestemming krijgen en de voorgenomen exploitatie kan niet plaats vinden dan zal de boekwaarde ten laste van de algemene reserve grondexploitatie afgeboekt dienen te worden tot agrarische waarde. Zolang het bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt, zal dit risico opgenomen blijven. Op dit moment zijn de voorbereidingen voor dit plan in volle gang. Ten opzichte van het plan waar de oorspronkelijke raming op is gebaseerd, is sprake van een behoorlijke herverkaveling met onder andere fors minder uitgeefbare m2. Financieel leidt dat tot een fors lagere winstverwachting. In het huidige proces zien wij nog mogelijkheden tot optimalisatie van de opbrengsten onder ander door een verhoging van de uitgifteprijzen.

De Leeuwerik 3 Dit plan leidt volgens de huidige berekeningen tot een zeer beperkt positief resultaat. In het plan is nog een drietal woningen opgenomen waarvoor een opbrengst geraamd staat. De bestemming moet daarvoor echter nog gewijzigd worden zodra de aanwezige geurcontour is opgeheven. Het is voorstelbaar dat dit gebeurt in combinatie met de ontwikkeling van Leeuwerik 4. Tegenvallers kunnen makkelijker leiden tot een verlies dat vervolgens ook afgeboekt dient te worden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie.

De Welder Dit plan leidt volgens de huidige berekeningen nog slechts tot een beperkte winst. Tegenvallers kunnen makkelijker leiden tot een verlies dat vervolgens ook afgeboekt dient te worden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie. Daarnaast is een deel van het plangebied dat deel uitmaakt van de grondexploitatie nog niet feitelijk opgenomen in een bestemmingsplan dat aan de grond de bestemming Wonen toekent. Wanneer vaststelling

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800 van dit plan vanwege bijvoorbeeld ruimtelijke ordeningsaspecten uitblijft, leidt dat tot een behoorlijk nadelig exploitatieresultaat. Zoals we nu voorzien zal de uitbreiding van het plangebied in de grondexploitatie leiden tot het aanpassen van de exploitatiegrens. Hierdoor wordt geen aparte grondexploitatie specifiek voor De Welder 2 opgezet en maakt die straks deel uit van het bestaande complex. -

Loosche Akkers In het plangebied Loosche Akkers zijn in de opbrengstraming 2 percelen opgenomen waarvoor een bestemmingsplanwijziging naar Wonen noodzakelijk is. Het plan hiervoor is ingediend en zal in procedure gebracht worden. Vanwege het feitelijk ontbreken van de woonbestemming op dit moment, vormt dit nog een risico om rekening mee te houden.

Dekking afboekingen immateriele en materiele activa Hoewel in formele zin geen rekening gehouden wordt in de vorming van de reserve met investeringen die gedaan worden ten behoeve van nieuwe planontwikkelingen, is het wel verstandig deze te benoemen. Voor een aantal ontwikkelingen worden op dit moment voorbereidingskosten en aankoopkosten gemaakt. Te denken valt daarbij aan Hispohal, uitbreiding van Vroonacker, Slibbroek, Mierbeek, Leeuwerik en De Welder. Deze kosten zijn in de meeste gevallen niet gebaseerd op een vastgestelde GREX waardoor deze vooralsnog als (im)materiele activa op de Balans van de gemeentebegroting worden opgenomen. Zodra een GREX door de raad wordt vastgesteld kunnen deze kosten daarin boekhoudkundig worden opgenomen en zijn ze niet langer als balanspost zichtbaar. Wanneer een plan geen doorgang kan vinden en feitelijk nog geen GREX is vastgesteld, is het niet ongebruikelijk dat op dat moment alsnog de Algemene Reserve Grondexploitatie wordt aangesproken ter dekking van de op dat moment noodzakelijke afboeking van de gemaakte kosten. Met name omdat wij ons op dit moment actief bezig houden met nieuwe planontwikkelingen inclusief verwerving van gronden, is het verstandig een surplus aan te houden ten opzichte van de minimaal benodigde reserve. Op dit moment kwantificeren we dit niet in geld maar benoemen we het als een algemeen risico.

In verband met de voorbereidingskosten van onder andere de voornoemde plannen is eerder dit jaar voorbereidingskrediet verstrekt door de raad. Voorstelbaar is dat voor het jaar 2022 nogmaals voorbereidingskrediet wordt gevraagd in dit verband.

Rente De rente die in de plannen wordt toegerekend bedraagt 0,96 %. De rente is historisch laag en de vraag zal zijn voor hoe lang dit percentage te hanteren is. Dit risico drukken wij op dit moment nog niet in geld uit.

Tegemoetkoming in schade (planschadeclaims) Op grond van de Wet ruimtelijke ordening kunnen belanghebbenden, die als gevolg van planologische maatregelen schade menen te ondervinden, hiertoe een aanvraag voor tegemoetkoming indienen. Vervolgens dient er een onderzoek uitgevoerd te worden door een onafhankelijk adviesbureau. De conclusie kan dan zijn dat er een tegemoetkoming betaald dient te worden. De advieskosten en de daaruit voortvloeiende eventuele tegemoetkomingen kunnen als financieel risico bestempeld worden. In de planologische praktijk zal daarom steeds getracht worden het risico van het indienen van planschadeverzoeken zoveel mogelijk te beperken. Risicoanalyses worden opgesteld om te bepalen wat de reële te verwachten planschade als gevolg van een plan is.

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800

Stikstof Met het besluit van de Raad van State op 29 mei 2019 mag de PAS (Programma aanpak Stikstof) niet meer gebruikt worden bij de vergunningverlening van mogelijk schadelijke ontwikkelingen voor Natura 2000 gebieden. Bij die vergunningverlening werd geanticipeerd op toekomstige positieve maatregelen. De vergunningverlening kwam daarmee stil te liggen. Gevolg is dat in de toekomst vooraf duidelijk moet zijn dat er stikstofruimte is t.o.v. omliggende Natura 2000 gebieden. Landelijk zijn direct maatregelen getroffen door de snelheid op snelwegen te verlagen wat een beperkte verlaging van uitstoot tot gevolg heeft en dus enige stikstofruimte biedt. Die ruimte biedt vooralsnog mogelijkheid om de vergunningverlening op te pakken. Maar er zal gezocht moeten worden naar meer stikstofruimte om nieuwe ontwikkelingen te kunnen blijven ontplooien. Dat kan door landelijke (overheids) maatregelen maar dat kan ook door interne of externe saldering die per project wordt aangewend om te motiveren dat per saldo geen extra stikstofdepositie wordt veroorzaakt. Vanaf 1 juli 2021 is de nieuwe stikstofwet ingegaan. Het Besluit stikstofreductie en natuurverbetering werkt de stikstofwet verder uit, waaronder de bouwvrijstelling. De vrijstelling geldt voor bouw-, aanleg- en sloopactiviteiten.

Hoe dit in de toekomst verder uitpakt zal moeten blijken en of dat dit zal leiden tot bijvoorbeeld een handel in ‘stikstofrechten’. In die situatie zal rekening gehouden moeten worden met extra kosten om ontwikkelingen mogelijk te maken. Vooralsnog heeft het Rijk een Stikstofregistratiesysteem ontwikkeld waaruit beschikbare stikstofruimte blijkt en op grond waarvan Natuurvergunningen kunnen worden verleend voor woningbouw.

Benodigde omvang van de algemene reserve grondexploitatie Aangezien grondexploitatie een risicovolle activiteit betreft, wordt het in het kader van een goed financieel beleid nodig geacht een algemene reserve grondexploitatie vast te stellen. Uit de geactualiseerde risicoanalyse voortvloeiend uit de methodiek van de nota ‘Risicomanagement & Weerstandsvermogen 2013-2017’ blijkt dat het benodigde weerstandvermogen op het gebied van grondexploitaties ingeschat kan worden op een bedrag van € 2.025.000,--. Dit is in de Begroting 2021 opgenomen en tevens als bijlage 2 toegevoegd. Het saldo van de algemene reserve grondexploitatie bedraagt per 1-1-2021 Benodigde omvang reserve op basis van geactualiseerde risicoanalyse Surplus

4.298.134 2.025.000 2.273.134

De meerjarenprognose van het verloop van de reserve kan als volgt worden weergegeven:

Saldo per 1 januari

2021

2022

2023

2024

2025

2026

4.298.134

3.337.245

3.757.999

3.379.845

3.368.801

3.357.787

Toevoegingen: De Mierbeek

105.097

Loosche Akkers

49.040

230.143

Vroonacker 3

158.920

264.764

De Welder

1.027

4.875

De Leeuwerik 3

259

150

Gelderakkers 1

301.137

459.732

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800

Gelderakkers 2

40.090

Onttrekkingen: Vrijval reserve nav voorjaarsnota 2019 Vrijval reserve nav voorjaarsnota 2020 knop 72 Keuzemogelijkheden dekkingsmaatregelen Vrijval reserve nav voorjaarsnota 2021 Toe te rekenen kapitaallasten vaste activa

-75.000

-70.000

-450.000

-40.000

40.846

7.956

7.986

8.064

-400.000

-1.000.000 -11.368

-19.000

Saldo per 31 december

3.337.245

3.757.999

3.379.845

3.368.801

3.357.787

3.346.851

Benodigde omvang reserve

2.025.000

Surplus

1.312.245

1.732.999

1.354.845

1.343.801

1.332.787

1.321.851

Tabel | algemene reserve grondexploitatie Volgens deze ramingen kan het te verwachten surplus van de algemene reserve grondexploitatie over de periode 2021 tot en met 2026 gesteld worden op een totaalbedrag van € 1.321.851. Hierbij dient aangetekend te worden dat dit gebaseerd is op het realiseren van de in de exploitatieopzetten geraamde grondverkopen in de diverse jaren tegen de grondprijzen zoals die per 1 januari 2021 zijn vastgesteld. Tevens is hierin nog geen rekening gehouden met de plannen die op dit moment voorbereid worden en waarvan het grondexploitatiecomplex nog vastgesteld moet worden. De afzetbaarheid van gronden in het geraamde tempo blijft onzeker. Mede daarom is het anticiperen op winstnemingen uit de grondexploitatie met stortingen uit de algemene reserve grondexploitatie naar de algemene reserve losgelaten. In beginsel treffen wij geen voorzieningen ten behoeve van de afdracht van Vennootschapsbelasting over de winsten uit het grondbedrijf. Omdat er op dit moment alleen sprake is van geraamde fiscale verliezen binnen de grondexploitaties, is er überhaupt geen aanleiding om een voorziening te treffen. 3.7

Voorziening nog te maken kosten afgesloten bestemmingsplannen

3.7 Voorziening nog te maken kosten afgesloten bestemmingsplannen

Deze voorziening is bestemd voor werkzaamheden die nog uitgevoerd dienen te worden in reeds eerder afgesloten bestemmingsplannen. Bij de financiële afwikkeling van de betreffende complexen is rekening gehouden met de aard en de kwantificering van deze nog te maken kosten. Het saldo van deze voorziening bedraagt per 1 januari 2021 € 81.322,-. Er is in 2020 een afboeking geweest van de locatie Varkensmarkt en een toevoeging van de locatie Hof Zuiderbeek. Het saldo in onderstaand schema is bestemd voor nog uit te voeren werken in de volgende plannen: Plan

Kern

Omschrijving werk

Nieuwe Erven Beverakkers 3 Hof Zuiderbeek Totaal

Diessen Biest-Houtakker Hilvarenbeek

Afbouw Afbouw Afbouw

Grondnota 2021

Bedrag

3.500 23.272 54.550 81.322

Zaaknummer 57800

Hoofdstuk 4

Vraag en aanbod

4. Vraag en aanbod

4.1

Inschrijving als gegadigde voor bouwgrond of koopwoning

4.1 Inschrijving als gegadigde voor bouwgrond of een koopwoning

Ingevolge de "Toewijzingsverordening bouwgrond voor woningen gemeente Hilvarenbeek 2014" kan men slechts ingeschreven worden als de afgelopen 5 jaar niet eerder op basis van deze verordening een toewijzing voor bouwgrond of een koopwoning is verkregen. Het inschrijfgeld voor nieuwe gegadigden bedraagt eenmalig € 272,--. Zij worden onderaan de lijst toegevoegd. De administratieve werkzaamheden met betrekking tot het inschrijfsysteem worden door ons uitgevoerd. Het grondbeleid, het woningbouwprogramma en de toewijzing aan de daarvoor in aanmerking komende doelgroepen, zijn tevens zaken die in dit kader door de gemeente worden uitgevoerd. Onderstaand volgt een overzicht van het aantal inschrijvingen voor bouwgrond en/of koopwoningen per 31 december van het betreffende jaar. Jaar

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Aantal inschrijvingen 1106 Tabel | aantal inschrijvingen

1119

1131

1129

1134

1161

1212

1219

1271

1438

4.2

Vraag naar bedrijfsgrond

4.2 Vraag naar bedrijfsgrond

In 2021 zijn de grondprijzen ten opzichte van 2020 niet verhoogd. Op dit moment resteert het laatste kavel op het bedrijventerrein de Mierbeek. Voor dit perceel is concrete belangstelling. In 2019 zijn de resultaten van een inventarisatie gepresenteerd zoals die is uitgevoerd door het Economisch Platform in onze gemeente. Hieruit is een behoefte gebleken naar ruimte voor nieuwe ontwikkelingen ter grootte van ruim 10 ha. Op dit moment werken we aan voorbereidingen voor uitbreiding van bedrijventerreinen Slibbroek en Mierbeek. De ontwikkeling van een bedrijventerrein betreffende een voorgenomen bedrijfsverplaatsing naar de Ambrosiusweg is een particulier initiatief.

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800

4.3

Aanbod

4.3 Aanbod

In het volgende overzicht zijn de bij onze gemeente beschikbare gronden, en ook de mogelijk toekomstige uitgeefbare gronden weergegeven in m2: Woningbouw exploitatie gemeente

Woningbouw exploitatie door derden

Bedrijfsgrond

De Mierbeek, Esbeek

2.726

Loosche Akkers, Hilvarenbeek

789 5.168 4.008 1.168 4.482 16.159 31.774

Vroonacker 3, Diessen De Welder, Haghorst De Leeuwerik 3, Esbeek Gelderakkers 1, Hilvarenbeek Gelderakkers 2, Hilvarenbeek Totaal

820 2.570 3.390

2.726

Totaal m2

2.726 789 5.168 4.828 1.168 7.052 16.159 37.890

Tabel | uitgeefbare grond In de loop van 2021 zijn een aantal transacties afgerond en nieuwe overeenkomsten gesloten. Hier verwachten wij nog enkele transacties aan toe te kunnen voegen in het najaar. 4.4

Plancapaciteit bouwgrond woningen in gemeentelijke exploitaties

4.4 Plancapaciteit bouwgrond woningen in gemeentelijke exploitaties

Een doorkijk van de uitgiftemogelijkheden (basis: geraamd jaar van notarieel transport) tot en met 2026 zoals deze zijn opgenomen in de diverse exploitatieopzetten geeft het volgende overzicht van het aantal kavels: 2021 De Mierbeek, Esbeek

De Welder, Haghorst De Leeuwerik 3, Esbeek Gelderakkers 1, Hilvarenbeek

6 2 2 17

Gelderakkers 2, Hilvarenbeek Totaal

Grondnota 2021

2023

2024

2025

2026

Totaal

1 2 20 16 5 25 82 151

Loosche Akkers, Hilvarenbeek Vroonacker 3, Diessen

2022

2 14 14 3 8 58 99

24 24

Zaaknummer 57800 Ten aanzien van het plan De Leeuwerik 3 merken wij op dat er op dit moment 3 percelen belemmerd worden door een geurcontour, in het plan Loosche Akkers zijn 2 percelen nog niet bestemd tot woningbouw. Een nieuw bestemmingsplan voor onder andere de percelen in Loosche Akkers is daarvoor opgesteld en wordt in procedure gebracht. In het plangebied De Welder heeft een deel van het plangebied nog niet de bestemming Wonen. We verwachten dit te combineren met de uitwerking van een ruimer gebied dat de Welder 2 gaat vormen. In Gelderakkers 2 zal de raad naar verwachting in 2021 het bestemmingsplan vast stellen. Omdat er nog geen sprake van een onherroepelijke bestemming Wonen zijn de genoemde aantallen afhankelijk van het daadwerkelijk in exploitatie kunnen brengen van het plan.

4.5

Doelgroepenbeleid

4.5 Doelgroepenbeleid

Sinds 1 januari 2001 wordt het doelgroepenbeleid gehanteerd. Hiertoe behoren starters, senioren en doorstromers. Deze groepen worden als volgt gedefinieerd: Starter: - degene die niet beschikt over zelfstandige woonruimte en aan wie nooit eerder een bouwkavel of koopwoning is toegewezen. - Ook wordt onder een starter verstaan, degene die jonger is dan 36 jaar en die ten tijde van het aanbod van een bouwkavel of koopwoning een huurwoning bewoont.

Senior: een ingeschrevene die op de datum van toewijzing 55 jaar of ouder is.

Doorstromer: een ingeschrevene niet zijnde een starter of een senior. Nieuwe woongebieden In de Woonvisie 2020-2030 is per kern opgenomen waar de nadruk bij nieuwe ontwikkelingen op zou moeten liggen. In het algemeen is de opgave om woningen toe te voegen in segmenten die nu nog te beperkt aanwezig zijn, zoals starterswoningen die structureel in het betaalbare segment blijven. Tevens wordt ingezet op middeldure grondgebonden koopwoningen voor doorstromers, en kleine levensloopgeschikte woningen voor inwoners die extra ondersteuning of zorg nodig hebben zowel in huur als koop. Voor De Welder te Haghorst, Vroonacker 3 te Diessen, De Leeuwerik 3 te Esbeek en Gelderakkers te Hilvarenbeek trachten wij zo goed mogelijk invulling te geven aan de gestelde doelen, waarbij uiteraard de economische haalbaarheid als randvoorwaarde wordt gesteld. Voor nieuwe locaties zoals Hispohal, Gelderakkers 2, De Welder 2, Vroonacker 4, Leeuwerik 4 en de voormalige school De Wingerd te Esbeek geldt dat deze Woonvisie aan de basis gelegd zal worden van de beoogde invulling.

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800 Starters De doelgroep starters staat hoog in ons vaandel. In dat kader is dan ook een systeem ontwikkeld voor ondersteuning bij het verkrijgen van betaalbare eigen woonruimte c.q. bouwgrond. Tot op heden valt daarbij te denken aan gematigde grondprijzen en startersleningen. Met betrekking tot de grondprijzen zijn er diverse mogelijkheden gecreëerd in relatie tot het inkomen en de kavelgrootte. Sinds 2008 beschikken we over de Verordening VROM Starterslening gemeente Hilvarenbeek. Via de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) kan onder bepaalde voorwaarden een extra lening worden verstrekt aan starters, waarbij gedurende de eerste drie jaar geen rente en aflossing is verschuldigd. De gemeenteraad heeft 6 juli 2017 de vigerende verordening starterslening vastgesteld. De gemeente bekostigt de aanvragen geheel met eigen middelen die daar door de raad voor beschikbaar zijn gesteld. Bij onze voorwaarden van de Starterslening is een koppeling gelegd met eventueel verkregen grondprijskorting om een stapeling van faciliteiten te voorkomen. In de praktijk merken we dat de grondprijskorting in veel gevallen niet leidt tot het gewenste doel. Dat doel is namelijk om structureel betaalbare woningen te creëren. Uiteindelijk wordt dat bepaald door de verschijningsvorm en niet door de grondprijs die door de eerste eigenaar is betaald.

Nu zien we de grondprijskorting nog geregeld leiden tot woningen die weliswaar voldoen aan de gestelde voorwaarden om in aanmerking te komen voor grondprijskorting, maar reëel gezien niet een marktwaarde vertegenwoordigen die in de toekomst door een gemiddelde nieuwe starter op te brengen is. In de huidige markt heeft het antispeculatiebeding dat we bij verkoop opnemen en de eerste 10 jaar een doorverkoop aan een starter stimuleert hier een beperkte invloed op. Anders gezegd, is er vaak wel een enkele starter te vinden die ondanks de beperkingen een nagenoeg marktconforme waarde kan betalen. De gemiddelde starter is daar echter, vanwege de hoge marktwaarde, niet mee geholpen. Vooral de eerste eigenaar profiteert ervan. Gelet op bovenstaande stellen wij u voor om vanaf 2022 de korting voor starters te beperken, het antispeculatiebeding in stand te houden, maar daarnaast een ruimere faciliteit in de vorm van de starterslening aan te bieden voor diegene die het nodig heeft. In hoofdstuk 7 gaan we hier verder op in.

4.6

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

4.6 Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)

Tot op heden zijn in vier kernen van onze gemeente CPO projecten gerealiseerd namelijk in Esbeek (2), Haghorst, Diessen (2) en Hilvarenbeek. Voor de ontwikkeling van een deelgebied in Gelderakkers 2 is een CPO door starters opgericht en ook voor senioren wordt gewerkt aan een CPO invulling in dit plan. In De Welder 2 zijn we ook voornemens een invulling middels CPO te faciliteren ten behoeve van starterswoningen. Voor de laatste starterspercelen in Vroonacker 3 wordt de behoefte gepeild of voor deze ontwikkelvorm belangstelling is.

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800 Waar de plannen dit toelaten en bij voldoende belangstelling, zijn wij altijd bereid de mogelijkheid te bieden om in de toekomst op deze manier tot woningontwikkeling te komen in onze plannen.

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800

Hoofdstuk 5

Vaste activa

5. Vaste Activa

Zolang gronden nog niet gekwalificeerd zijn als bouwgrond in exploitatie (BIE), staan ze op de balans onder de materiële vaste activa (MVA) als “strategische gronden”. De kostentoerekening van rente en andere kosten is niet langer toegestaan voor gronden die (nog) niet in exploitatie zijn genomen. Hiervoor was een overgangsbepaling opgenomen. De overgangsregeling had een looptijd van 4 jaar, uiterlijk op 31 december 2019 moest er een toets plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de dan geldende bestemming. Wordt daarbij een duurzame waardevermindering vastgesteld, dan moest dat uiterlijk op 31 december 2019 leiden tot een afwaardering van deze gronden. Met deze overgangsperiode hebben we de mogelijkheid gekregen om de grondportefeuille te evalueren en duidelijkheid te krijgen/creëren over de bestemming van de grond, waarbij ontwikkelingen in de markt bij de beschouwingen kunnen worden betrokken. Concreet bevinden zich binnen de categorie MVA gronden en panden, ruilobjecten en strategische aankopen in “Gronden in afgesloten bestemmingsplannen”. Gelet op de gestelde termijn tot 31 december 2019 was het noodzakelijk een beeld te hebben bij de gronden die we als strategische gronden willen kwalificeren binnen de MVA. En aanvullend daarop de marktwaarde. Bij de jaarrekening 2019 is verantwoord welke keuzes in dit verband zijn gemaakt en welke gevolgen dat had.

Zo is de aangekochte Hispohal afgewaardeerd evenals gronden en posities welke niet als strategisch te verantwoorden zijn. De afwaarderingen zijn ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitatie gebracht. In 2021 zijn/ worden opnieuw gronden aangekocht die onder de Materiele Vaste Activa als strategische gronden worden aangemerkt. Het gaat hier dan om landbouwgrond aan de Lagemierdseweg en gronden die worden aangekocht in verband met de ontwikkeling van nieuwe plangebieden zoals onder andere de Welder 2 en Vroonacker 4. Voor deze plannen zijn al advies- en onderzoekkosten gemaakt, die geactiveerd zijn onder Immateriële Vaste Activa. De rentekosten van de immateriële en materiele vaste activa worden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie gebracht.

Grondnota 2021

Zaaknummer 57800 De specificatie van de boekwaarden van de immateriële (IMVA) en materiele (MVA) Activa per 1 januari 2021 luidt als volgt: Complex

Gronden in afgesloten bestemmingsplannen MVA Hispohal IMVA Hispohal MVA De Wingerd IMVA De Wingerd IMVA De Welder 2 IMVA Vroonacker 4 Totaal

Boekwaarde 1-1-2021

Totale Rente ten laste van Algemene reserve Grondexploitatie

154.660 880.000 219.790 139.170 9.459 14.055 3.819 1.420.953

1.237 7.040 1.758 1.113 76 112 31 11.368

Materiele vaste activa Gronden in afgesloten bestemmingsplannen Dit betreft een perceel in het afgesloten bestemmingsplan “De Nieuwe Erven”, met een woonbestemming , echter zonder woontitel. Hispohal Deze locatie is eigendom van de gemeente en is bestemd voor herontwikkeling. Zolang deze locatie niet is opgenomen in een grondexploitatie, dient deze als materiële vaste activa op de balans te worden gewaardeerd. Op basis van een taxatie in 2019 is de waarde vastgesteld op € 880.000,--. Vanwege een hogere verwervingsprijs dan de taxatiewaarde heeft in 2019 een afwaardering plaatsgevonden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie. De Wingerd Deze locatie is eigendom van de gemeente en is bestemd voor herontwikkeling. Zolang deze locatie niet is opgenomen in een grondexploitatie, dient deze als materiële vaste activa op de balans te worden gewaardeerd. Omdat dit gebouw sinds 1 januari 2020 onder materiele activa valt, is afschrijving op het gebouw niet meer aan de orde, zoals in het verleden wel toegepast werd op schoolgebouwen. Immateriële vaste activa Om met nieuwe ontwikkellokaties van start te kunnen gaan dienen er voorbereidingskosten te worden gemaakt voor met name onderzoeken en advieskosten. Deze kosten mogen we tijdelijk activeren.

Zodra er van de locatie een grondexploitatie wordt vastgesteld, kunnen deze kosten afgeboekt worden ten laste van deze grondexploitatie. Er is een aantal ontwikkellokaties in voorbereiding en om deze kosten te dekken, is er in 2021 een voorbereidingskrediet aangevraagd van € 525.000,--. Separaat is ten behoeve van de ontwikkeling van het Hispohalterrein op enkele momenten voorbereidingskrediet verstrekt door de raad. Per 1-1-2021 was dat totaal € 225.000,-. Later is op 25 maart 2021 dit voorbereidingskrediet verhoogd met € 100.000,Op 3 november 2016 heeft de raad besloten om de rente van de in de tabel opgenomen complexen te dekken uit de Algemene reserve. Conform Begroting 2021 wordt er een bedrag ingecalculeerd gebaseerd op een rekenrente van 0,80 % over de boekwaarde per 1-1-2021. Grondnota 2021

Zaaknummer 57800

Hoofdstuk 6

Toerekening kosten en Grondexploitatiewet

6. Toerekening kosten en Grondexploitatiewet

Toerekening kosten aan gemeentelijke grondexploitaties Door het gemeentelijk apparaat (kostenplaatsen) worden diensten verleend aan de grondexploitatie. Hierbij is het gewenst dat inzicht wordt verkregen in welke mate deze kosten nu en in de toekomst toegerekend kunnen worden aan de grondexploitatie. De kostentoerekening naar uitbreidingslocaties vindt plaats op basis van de lopende exploitatieopzetten van de betreffende gebieden en naar de toekomstige woningbouwlocaties. Bij de toerekening van eigen apparaatskosten kan verder nog gedacht worden aan: - afwikkeling van infrastructurele werken - verzoeken tot ontheffing van zelfbewoningsplicht c.q. het verbod op doorverkoop (zowel in afgesloten bestemmingsplannen als in lopende exploitatiegebieden) - grondverwerving - ontwikkeling en exploitatie van nieuwe complexen/locaties - planologische procedures en onderzoeken - woningtoewijzing en kavelverkoop - jaarlijks te actualiseren grondnota - vervaardiging en herziening van exploitatieopzetten - risicocalculaties - tegemoetkoming in schade (planschadeclaims) Het grootste deel van deze opsomming betreft complexen binnen de grondexploitatie, waardoor de toerekening van de eigen apparaatskosten is gewaarborgd.

Kostenverhaal op basis van de Grondexploitatiewet Met de Grondexploitatiewet (als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening) heeft de gemeente wettelijke instrumenten tot het verhalen van kosten. Uitgangspunt daarbij is vrijwillige samenwerking, maar dan wel gestoeld op een wettelijke basis. In de Grondexploitatiewet is zowel een privaatrechtelijk als een publiekrechtelijk spoor opgenomen. Privaatrechtelijk kan er sprake zijn van een anterieure- of een posterieure overeenkomst. Wanneer de exploitatiebijdrage geregeld wordt in de beginfase van een project, dus voordat een exploitatieplan is vastgesteld, dan wordt dit een anterieure overeenkomst genoemd, hierbij is dus nog een grote mate van onderhandelingsruimte aanwezig. Wordt het kostenverhaal echter geregeld ná vaststelling van het exploitatieplan, dan betreft dit een posterieure overeenkomst en is er minder bewegingsvrijheid aangezien er dan niet meer afgeweken mag worden van het exploitatieplan.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10791210/1