Grondnota 2021 (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 57800

gemeente Hilvarenbeek

Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 11 november 2021 : 5 oktober 2021 : Ruimte van 14 oktober 2021 : : : Grondnota 2021

Voorstel 1. In te stemmen met de in de Grondnota 2021 opgenomen uitgangspunten en voorstellen en daarmee de herzieningen per 1-1-2021 van de exploitatieopzetten Gelderakkers 1, Gelderakkers 2, Vroonacker 3, De Welder, Leeuwerik 3, Loosche Akkers en Bedrijventerrein De Mierbeek vast te stellen. 2 De grondprijzen per 1 januari 2022 als volgt vast te stellen, waarbij de weergegeven prijzen exclusief 21 % BTW en kosten koper zijn: - “Vrije sector grondprijs”: Basistarief Hilvarenbeek 520 Diessen 405 Esbeek 355 Biest Houtakker 325 Haghorst 325 Baarschot 325 Afhankelijk van vorm en liggingsfactoren is er de mogelijkheid om de genoemde basisprijs te verhogen of te verlagen met maximaal 10 %. - opslag voor rijwoningen in alle kernen ter bepaling van een eventuele boete € 150,- per m2 - de m2 prijs voor het CPO senioren in Gelderakkers 2, € 451,- per m2 - de m2 prijs voor achterpaden en parkeerplaatsen € 200,- per m2 - de kavelprijs voor “sociale huurwoningen/appartementen” € 20.000,--. - de grondprijs voor bedrijfsgrond in Bedrijventerrein De Mierbeek in Esbeek € 125,-- per m2; - te bepalen dat afhankelijk van vorm en liggingsfactoren het college de mogelijkheid heeft om de genoemde basisprijs van bedrijfsgrond te verhogen of te verlagen met maximaal 10 %.

- de huurprijs van overhoeken € 2,20 per m2 per jaar; - de grondprijs voor overhoeken € 202,50 per m2 voor de hoofdkernen en € 162,50,-- per m2 voor de kleine kernen; - in de gevallen waarin de vastgestelde grondprijzen niet voorzien, de prijs te laten bepalen op basis van een taxatie; 3. De minimaal benodigde omvang van de algemene bedrijfsreserve grondexploitatie per 31 december 2020 vast te stellen op € 2.025.000,--. 4. De niet aan de grondexploitatie toe te rekenen rente van de (im)materiele vaste activa ‘Gronden in afgesloten bestemmingsplannen’, De Wingerd, De Welder 2, Vroonacker 4 en Hispohal te dekken uit de Algemene reserve Grondexploitatie. 5. Voor 2022 volmacht te geven aan het college tot een bedrag van maximaal € 1.000.000,-ten behoeve van strategische grondaankopen. 6. De begroting 2021 en 2022 dienovereenkomstig te wijzigen. 1

Raad van 11 november 2021, nr.

Inleiding Hierbij bieden wij u de grondnota 2021 aan. Hierin treft u aan: - een compleet overzicht van de grondexploitatie op basis van de per 1 januari 2021 geactualiseerde exploitatieopzetten. - een weerslag van de financiële effecten van het gevoerde grondbeleid over het afgelopen jaar en de effecten voor de (meerjaren-) begroting. - de vermogenspositie in relatie tot de gewenste buffer voor onvoorziene risico’s. - het meerjarenperspectief inzake het verloop van de grondexploitatie in relatie tot het vastgestelde weerstandvermogen. - de stand van zaken met betrekking tot het aspect Vennootschapsbelasting welke vanaf 1-1-2016 door gemeenten verschuldigd is over de winst uit haar commerciële activiteiten. - voorstellen om de financiële effecten van de grondnota te verwerken in de relevante begrotingen. - voorstel tot het vaststellen van de grondprijzen per 1 januari 2022 - een beschrijving van de aanwezíge risico’s. In dit voorstel gaan wij in op enkele specifieke besluitpunten, de overige besluitpunten zijn onderbouwd en toegelicht in de bijlage 1 Grondnota 2021. Argumenten 1.1 In Gelderakkers 1 en Gelderakkers 2 zijn forse wijzigingen in het resultaat becijferd In de exploitatieopzetten van Gelderakkers 1 en Gelderakkers 2 zijn forse wijzigingen opgenomen ten opzichte van die van afgelopen jaar.

In Gelderakkers 1 gaat het om een batig verschil dat met name wordt veroorzaakt door de verkoop van de locatie met 15 compacte woningen aan de Zadelmaker tegen vrije sectortarief waar eerder was gerekend met een opbrengst gebaseerd op de kavelprijs voor sociale huur. In Gelderakkers 2 is een fors nadeliger resultaat ontstaan op grond van de in deze zomer bijgestelde exploitatieopzet. Dit is het gevolg van een invulling die een fors lager aantal m2 uitgeefbaar kent in met name de vrije sector categorie. Tevens hebben actuele parkeernormen geleid tot een hoger aantal te realiseren parkeerplekken dan eerder voorzien was in het oude plan. Ook zijn in de loop van het jaar diverse kostenpo sten zoals archeologie nader bepaald en hebben die hun weerslag gehad in de raming. Er wordt nog gewerkt aan optimalisatie van het plan. 2.1

Wij zien aanleiding grondprijzen te verhogen Algemeen We hebben er voor gekozen onze prijzen dit jaar te laten beoordelen door Antea Group. Daarbij is in beginsel op basis van residuele grondwaardemethodiek berekend wat grondprijzen kunnen zijn. Daarvoor hebben we ter onderbouwing onderscheid laten maken in diverse woningtypes (rijwoning/ tweekapper/ vrijstaand) in diverse groottes (klein/middel/groot). Hieruit zijn vervolgens gemiddelde prijzen bepaald die geadviseerd zijn te hanteren. Voor vrijstaande woningen is gebleken dat de residuele rekenmethodiek niet zo geschikt bleek, gelet op de ervaringen met gerealiseerde uitgifteprijzen. Starters Met ons grondbedrijf voeren we een actieve grondpolitiek, die gericht is op het realiseren van de Woonvisie. Bijzondere aandacht hebben daarbij de starters. Op grond van marktwaarde stelt het college voor grondprijzen te verhogen. Gebleken is dat de residuele grondwaarde van de starterswoningen gemiddeld ruim boven de vigerende vrije sectortarieven uit komt. 2

Raad van 11 november 2021, nr.

De voorgestelde verhoging werkt door in de korting aan starters. In onderstaand overzicht is af te lezen welk voordeel een starter geniet (incl. btw) ten opzichte van de vigerende vrije sectorprijs, wanneer deze in 2021 een kavel koopt in de kern Hilvarenbeek. De korting is tussen haakjes opgenomen. Kavel (Hilvarenbeek, 2021)

Vrije sector (incl. btw)

Starter (incl. btw)

Starter gereduceerd (incl. btw)

100 m²

€ 49.610

€ 24.200 (€ 25.410)

150 m²

€ 74.415

€ 33.275 (€ 16.335) € 49.912 (€ 24.503)

€ 36.300 (€ 38.115)

Omdat deze korting doorwerkt in de exploitatie, ontstaat er een natuurlijke rem op het aantal beschikbare kavels voor starters. Belangrijke conclusie uit het advies is dat rijwoningen in onze gemeente per m2 residueel een fors hogere waarde vertegenwoordigen dan de prijzen die we voor dit type doorgaans voor starters hanteren. Dat betekent dat er gelet op de marktwaarde enorme kortingen gegeven worden. Die kortingen leiden echter maar zeer beperkt tot woningen die op termijn voor een nieuwe starter opnieuw betaalbaar zijn, zeker in de huidige schaarse markt. Omdat we hier kortingen geven met maatschappelijk geld die ons inziens te weinig leiden tot structureel betaalbare woningen op basis van de verschijningsvorm, stellen we voor deze kortingstarieven voor starters op te heffen en verhogen de prijs naar een marktconformer tarief. Overwogen oplossingen Optie 1 : Gelijk trekken grondprijs + compensatie via Starterslening In de Grondnota 2021 wordt voorgesteld om de tarieven Starters en Starters gereduceerd af te schaffen en één uitgiftetarief per kern vast te stellen. Om de starters hiervoor (deels) te compenseren in de netto maandlast, stelt het college voor de Starterslening te verruimen. Bij instemming door uw raad zullen die voor de zomer 2022 voorleggen aan de gemeenteraad ter vaststelling.

In Bijlage 1 treft u een weergave per kern wat de beoogde verhoging betekent ten opzichte van de vigerende tariefstelling. Dit varieert van een verhoging van ca. € 12.000,tot ca. € 58.000,- incl. btw uitgaande van het gereduceerde tarief. Optie 2 : Vaste korting Een variant op het voorstel in de Grondnota 2021 is het rekenen met vrije sector prijzen, te verminderen middels het toekennen van een vaste korting per starter (bijvoorbeeld € 10.000 excl. Btw per starter). Kavel (Hilvarenbeek, 2022)

Vrije sector (incl. btw)

Starter (incl. btw)

80 m² 100 m² 150 m²

€ 50.336 € 62.920 € 94.380

€ 38.236 € 50.820 € 82.280

Optie 3 : Lagere grondprijs met maximum Een variant op het voorstel in de Grondnota 2021 is het in stand houden van een tarief voor Starters, maar deze te beperken op een lager maximum. Als wij kijken naar de kavels die projectontwikkelaars onder betaalbare (< € 200.000) woningen leggen, dan valt te denken aan een maximum van 80 m². De korting incl. btw staat tussen haakjes. 3

Raad van 11 november 2021, nr.

Kavel (Hilvarenbeek, 2022)

Vrije sector (incl. btw)

Starter (€ 300 voor de eerste 80m²) (incl. btw)

80 m² 100 m² 150 m²

€ 50.336 € 62.920 € 94.380

€ 29.040 (€ 21.296) € 41.624 (€ 21.296) € 73.084 (€ 21.296)

We hebben gemeend om gelet op het Antea-advies en gehanteerde bandbreedtes voor optie 1 te kiezen en één Vrije sector tarief per kern vast te stellen waarbij voor de rijwoningen (die doorgaans door starters gekocht worden) geldt dat we hier nog wel een antispeculatiebeding met boeteregel met een termijn van 10 jaar opnemen omdat rekenkundig op de kleinste types nog steeds een korting zit uitgaande van een residueel berekend grondprijstarief. Vanwege de strekking van die bepaling stellen we voortaan de verleende korting vast die aan de basis staat voor het bepalen van een eventuele boete bij doorverkoop in de toekomst. Het verdwenen voordeel dat starters eerder hadden van de korting willen wij (deels) compenseren door een ruimhartigere toepassing van de starterslening die op dit moment voor veel nieuwbouwwoningen ook niet toepasbaar blijkt vanwege de beperking in maximale VON prijs. Voor de kern Hilvarenbeek zal de tariefverhoging betekenen dat die niet volledig opgevangen wordt door de starterslening maar dat kan juist ook bijdragen tot het realiseren van kleinere en op termijn structureel betaalbare woningen. Ook voor bestaande woningen zal de starterslening wat ons betreft ruimer inzetbaar worden. We zullen dan ook spoedig een aangepaste verordening opstellen.

De wijzigingen willen we doorvoeren vanaf 1 januari 2022 waarbij ten aanzien van het reeds toegewezen starters CPO project in Gelderakkers 2 verwachtingen zijn gewekt op grond van het vigerende prijsbeleid zodat we die in dat project nog zullen hanteren. Voor andere startersprojecten die op de rol staan in bijvoorbeeld Vroonacker 3 en De Welder 2 zal het nieuwe prijsbeleid wat ons betreft van toepassing zijn. Gevolg van de gewijzigde tarieven is dat we verwachten dat kleiner en daardoor structureel betaalbaar zal worden gebouwd. Daarnaast is het voor de financiële positie van de gemeente beter om de gelden die anders individueel in prijskortingen landen, in te zetten voor een starterslening zodat die gelden op termijn ook weer bij ons terug komen en opnieuw ingezet kunnen worden voor andere starters, ook in bestaande woningen. Vrije sector Voor de vrije sector in de vorm van bijvoorbeeld tweekappers en vrijstaand geldt eveneens dat een prijsverhoging realistisch is. Niet in de omvang zoals bij de rijwoningen maar toch enigszins tov de in 2021 gehanteerde tarieven in de vrije sector. De kern Hilvarenbeek vormt daarbij een uitschieter qua verhoging. Voor vrijstaande woningen is gebleken dat de rekenkundige resultaten niet aansluiten op bedragen die uit actuele referenties blijken.

Enkel voor Hilvarenbeek is het mogelijk gebleken op basis van voldoende vergelijkingsmateriaal een advies te geven voor de m2 prijs voor vrijstaande woningen. Voor de overige kernen wordt een beperktere verhoging t.o.v. de vigerende tarieven reëel geacht. Zoals aangegeven hebben we gemeend om per kern één vrije sectortarief vast te stellen dat voor alle types gehanteerd kan worden Daarvoor is gezocht naar bedragen die passen binnen de gehanteerde bandbreedtes van het advies. Het afslagpercentage van 25% zoals we dat eerder hanteerden voor percelen groter dan 500 m2 vervalt. Met percelen groter dan 1000 m2 houden we geen rekening meer in de prijzen. Afhankelijk van vorm en liggingsfactoren is er de mogelijkheid om de genoemde basisprijs te verhogen of te verlagen met maximaal 10 %. 4

Raad van 11 november 2021, nr.

Daar waar sprake is van andere of specifieke woonvormen die niet onder de genoemde categorieën te scharen zijn, zal een separaat waardeadvies gevraagd worden. Hierdoor kan het college altijd op grond van marktconformiteit handelen. Voor het CPO Seniorenproject dat in voorbereiding is in Gelderakkers 2 stellen we een overgangstarief voor dat overeen komt met het vigerende tarief verhoogd met 10%. In de praktijk hanteerden wij tot op heden bij verkoop van projecten voor in eigendom over te dragen achterpaden of parkeervoorzieningen in beginsel het starters gereduceerd tarief van € 200,- per m2 excl btw. Wegens het voorstel tot het laten vervallen van dat tarief, leggen we deze prijs nu apart vast. Het tarief voor sociale koop zoals we dat tot op heden vaststelden, wordt in de praktijk niet toegepast. Om die reden hebben we die niet opnieuw opgenomen. Voor overhoeken en groenstroken wordt een verhoging opgenomen ter hoogte van een inflatiecorrectie van ca. 2%. Voor wat betreft de gronden in Bedrijventerrein De Mierbeek te Esbeek kunnen we aangeven dat voor het laatst beschikbare perceel er op dit moment een concrete gegadigde is evenals reservekandidaten. Afzet in 2021 lijkt ons mogelijk maar indien nodig zouden we in 2022 graag vasthouden aan het tarief van € 125,- per m2 waartegen het perceel op dit moment is aangeboden. 3.1

Binnen het grondbedrijf bestaan risico’s die van invloed kunnen zijn op de ramingen. Daarbij dient met name gedacht te worden aan onderstaande zaken: - Algemeen; onzekerheid over de daadwerkelijke afzet van gronden - Grondprijswaardering; Wanneer blijkt dat de gemeentelijke grondprijzen onder druk komen te staan, dan vertaalt een eventuele verlaging zich direct in vermindering van de exploitatieresultaten. - Gelderakkers 2; Mocht dit gebied in de toekomst geen woonbestemming krijgen en de voorgenomen exploitatie kan niet plaats vinden dan zal de boekwaarde ten laste van de algemene reserve grondexploitatie afgeboekt dienen te worden tot agrarische waarde. Op dit moment zijn de voorbereidingen voor dit plan in volle gang. Het plan is deze zomer doorgerekend op grond van de toen beoogde verkaveling. Op basis van de laatste aangepaste raming zal dit plan nog maar tot een beperkt positief resultaat leiden in tegenstelling tot een veel ruimere winstverwachting op grond van het oorspronkelijke plan. Optimalisatiemogelijkheden worden nog bezien nu het plan met een fors lager financieel resultaat sluit dan oorspronkelijk geraamd. Deze lagere winstverwachting heeft dus gevolgen voor de toevoegingen aan de algemene reserve grondexploitatie. - De Leeuwerik 3; Dit plan leidt volgens de huidige berekeningen tot een zeer beperkt positief resultaat.

Tegenvallers kunnen makkelijker leiden tot een verlies dat vervolgens ook afgeboekt dient te worden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie. In dit plan is sprake van een geurcontour die op dit moment een drietal percelen belemmert. We zijn in contact met de eigenaar van de aangrenzende percelen welke tevens rechthebbende is van de vergunning waar de geurbeperking uit voortkomt. - De Welder; Dit plan leidt volgens de huidige berekeningen nog slechts tot een beperkte winst. Tegenvallers kunnen makkelijker leiden tot een verlies dat vervolgens ook afgeboekt dient te worden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie. Daarnaast is een deel van het plangebied dat deel uitmaakt van de grondexploitatie nog niet feitelijk opgenomen in een bestemmingsplan dat aan de grond de bestemming Wonen toekent. Hier worden op dit moment voorbereidingen getroffen in combinatie met een verdere 5

Raad van 11 november 2021, nr.

uitbreiding van dit plangebied. Wanneer vaststelling van dit plan vanwege bijvoorbeeld ruimtelijke ordeningsaspecten uitblijft, leidt dat tot een behoorlijk nadelig exploitatieresultaat. - Loosche Akkers; In het plangebied Loosche Akkers zijn in de opbrengstraming 2 percelen opgenomen waarvoor een bestemmingsplanwijziging naar Wonen noodzakelijk is. Het ontwerp bestemmingsplan hiervoor is inmiddels ingediend. Vanwege het feitelijk ontbreken van de woonbestemming op dit moment, vormt dit nog een risico om rekening mee te houden. - Dekking afboekingen immateriële en materiële activa; Hoewel in formele zin geen rekening gehouden wordt in de vorming van de reserve met investeringen die gedaan worden ten behoeve van nieuwe planontwikkelingen, is het wel verstandig deze te benoemen. Voor een aantal ontwikkelingen worden/ zijn op dit moment voorbereidingskosten en aankoopkosten gemaakt. Te denken valt daarbij aan Hispohal, uitbreiding van Vroonacker, Slibbroek en De Welder. Door de raad is daarvoor voorbereidingskrediet vastgesteld. Deze kosten zijn in de meeste gevallen niet gebaseerd op een vastgestelde GREX waardoor deze vooralsnog als (im)materiele activa op de balans van de gemeentebegroting worden opgenomen. Zodra een GREX door de raad wordt vastgesteld kunnen deze kosten daarin boekhoudkundig worden opgenomen en zijn ze niet langer als balanspost zichtbaar.

Wanneer een plan geen doorgang kan vinden en feitelijk nog geen GREX is vastgesteld, is het niet ongebruikelijk dat op dat moment alsnog de Algemene Reserve Grondexploitatie wordt aangesproken ter dekking van de op dat moment noodzakelijke afboeking van de gemaakte kosten. Met name omdat wij ons op dit moment actief bezig houden met nieuwe planontwikkelingen inclusief verwerving van gronden, is het verstandig een surplus aan te houden ten opzichte van de minimaal benodigde reserve. Op dit moment kwantificeren we dit niet in geld maar benoemen we het als een algemeen risico. - Rente; De rente die in de plannen wordt toegerekend bedraagt 0,96 %. De rente is historisch laag en de vraag zal zijn voor hoe lang dit percentage te hanteren is. Dit risico drukken wij op dit moment nog niet in geld uit. In bijlage 2 van de grondnota is opgenomen welke aspecten deel uitmaken van de berekening van de minimaal benodigde omvang van de algemene bedrijfsreserve grondexploitatie. 5.1

Gelet op voorbereidingen van diverse nieuwe ontwikkelingen is instandhouding van volmacht gewenst Voor de eerste schakel van het productieproces - de aankoop van gronden - is het van belang dat ook in 2022 slagvaardig kan worden gehandeld zodra zich mogelijkheden voordoen om eigenaar te worden van strategische grondposities.

Kanttekeningen 4.1 Diverse ontwikkelingen hebben nog geen plek in de grondexploitatie. Voor verschillende locaties geldt dat de gemeente actief is met voorbereidingen om die te (her) ontwikkelen. Daarbij valt te denken aan de locatie Hispohal, De Wingerd, maar daarnaast worden ook voorbereidingen getroffen voor de locaties waar we eerder WVG vestigden, namelijk Slibbroek, Vroonacker en De Welder. Voor elk van deze locaties loopt een proces maar er is nog geen sprake van voldoende uitgewerkte plannen om op te nemen als nieuw BIE (=bouwgrond in exploitatie) complex in de grondexploitatie. Tot deze tijd worden kosten die gemaakt worden voor deze ontwikkelingen als (im)materieel vast activum gewaardeerd op de balans.

6

Raad van 11 november 2021, nr.

Samenwerking Niet van toepassing Financiën In de grondnota is uitgegaan van de per 1 januari 2021 herziene exploitatieopzetten. De dekking van deze plannen wordt hoofdzakelijk verkregen uit de opbrengsten van grondverkopen. Algemene reserve grondexploitatie. Voor de berekening van de benodigde hoogte van deze reserve wordt uitgegaan van de geactualiseerde risicoanalyse voortvloeiend uit de methodiek van de nota ‘Risicomanagement & Weerstandsvermogen 2013-2017’ zoals opgenomen in de begroting 2020. Hieruit blijkt dat het benodigde weerstandsvermogen op het gebied van grondexploitaties ingeschat kan worden op € 2.025.000,--. Dit bestaat uit het risico voor het niet in exploitatie brengen van het gehele plan Gelderakkers 2 waarvoor een bedrag is opgenomen van € 1.300.000,--. Daarnaast is er een bedrag van € 310.000 opgenomen voor het deels niet in exploitatie kunnen brengen van gronden in “De Welder”. Ook is nog het risico rond het in exploitatie brengen van 2 percelen in Loosche Akkers, ter hoogte van € 165.000,-- opgenomen. Tevens zijn er nog enkele andere risico’s ingeschat op een gezamenlijk bedrag van € 250.000,--. In de grondnota is een meerjarenoverzicht gegeven van de geraamde toevoegingen door tussentijdse- en eindwinstnemingen.

Hierbij dient nogmaals benadrukt te worden dat dit geraamde winstnemingen betreffen die pas gerealiseerd worden als de koopsommen van de gronden daadwerkelijk conform de uitgiftepatronen in de exploitatieopzetten worden ontvangen tegen de vigerende grondprijzen. Hierop kan dus niet zondermeer geanticipeerd worden. Communicatie Er zal geen specifieke communicatie plaats vinden rondom de vaststelling van de Grondnota 2021. Uitvoering Op basis van het raadsbesluit zullen vanaf 1 januari 2022 de vastgestelde grondprijzen worden gehanteerd. Bijlagen - Raadsbesluit - Grondnota 2021 - Bijlage 1: Effecten grondprijsverhoging mbt vigerende starterstarieven Ter inzage gelegde stukken - Grondprijsadvies Antea (vertrouwelijk)

burgemeester en wethouders van Hilvarenbeek,

burgemeester Evert Weys

secretaris Frank Jansen

7

Raad van 11 november 2021, nr.

Bijlage 1: Effecten Grondprijsverhoging mbt vigerende starterstarieven

Verhoging grondprijs t.o.v.: Starters gereduceerd Starters incl btw Kern m2 inc btw Hilvarenbeek 80 € 30.976 € 23.716 100 € 38.720 € 29.645 150 € 58.080 € 44.468 Diessen

80 100 150

€ 19.844 € 12.584 € 24.805 € 15.730 € 37.208 € 23.595

Esbeek

80 100 150

€ 15.004 € 10.164 € 18.755 € 12.705 € 28.133 € 19.058

Haghorst

80 100 150

€ 12.100 € 7.260 € 15.125 € 9.075 € 22.688 € 13.613

Baarschot

80 100 150

€ 12.100 € 7.260 € 15.125 € 9.075 € 22.688 € 13.613

Biest Houtakker

80 100 150

€ 12.100 € 7.260 € 15.125 € 9.075 € 22.688 € 13.613

8