Bopa Willibrordusstraat 8-10 (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 1044314

gemeente Hilvarenbeek

In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 29 januari 2026 : 2 december 2025 : 8 januari en 22 januari 2026 : 14 : Ruimtelijke ordening : Bindend advies BOPA Willibrordusstraat 8-10

Voorstel 1. Een positief bindend advies uit te brengen voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit aan de Willibrordusstraat 8-10 te Diessen, die het mogelijk maakt om 8 betaalbare en levensloopbestendige woningen te realiseren. Inleiding Er is een vergunningsaanvraag ingediend om op de Willibrordusstraat 8-10 af te wijken van het vigerende Omgevingsplan (Bestemmingsplan ‘Kern Baarschot, Diessen en Haghorst’). Nu ligt er een kantoorfunctie op de locatie, met deels een groenfunctie op het perceel. Met deze BOPA wordt de woonfunctie toegestaan en 8 eenheden toegevoegd. In december 2021 heeft Initiatiefnemer ‘Brabant Invest B.V’ het leegstaande pand in het centrum van Diessen Willibrordusstraat 8-10 (een kantoor met bedrijfswoning) gekocht met de bedoeling om deze locatie te her ontwikkelen tot meerdere woningen. Het totale planvoornemen bestaat uit de realisatie 5 koopappartementen binnen bestaande bebouwing (fase 1) en de realisatie van 8 wooneenheden in de tuin (fase 2). Fase 1 is op 15 juli 2024 een vergunning voor verleend. Dit raadsvoorstel ziet enkel toe op fase 2.

Fase 2 bestaat uit: • De sloop van een bestaand zwembad en een carport; • De realisatie van een viertal seniorenwoningen (betaalbare koop) binnen nieuw op te richten bebouwing ten westen van de bestaande kantoorruimte met bedrijfswoning; • De realisatie van een viertal seniorenwoningen (betaalbare koop) binnen nieuw op te richten bebouwing ten noordwesten van de bestaande kantoorruimte met bedrijfswoning. • De realisatie van een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte tussen de twee toekomstige gebouwen in. Toekomstige kopers worden voor 1/8 deel eigenaar van de gemeenschappelijke ontmoetingsruimte. Bij de overdracht van de woningen zal worden vastgelegd dat de eigenaren samen, bij meerderheid van stemmen, bepalen welke afspraken er gemaakt worden over het gebruik van deze gemeenschappelijke ruimte en de wijze waarop dat dit voor de toekomst wordt vastgelegd.

1

1

Raad van 29 januari 2026 nr. 14

Hieronder is een impressie te zien van de twee te realiseren volumes. Het gebouw rechts op de impressie is in fase 1 gerealiseerd. Links is openbaar gebied (burgemeester Otjenspark). Het volledige ontwerp is te zien in bijlage 6 van dit voorstel. Wel met de kanttekening dat het ontwerp nog niet volledig is goedgekeurd door welstand.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) noodzakelijk. Voor de volledigheid is het formulier voor bindend advies BOPA’s bijgevoegd (bijlage 1).

2

1

Raad van 29 januari 2026 nr. 14

Argumenten 1.1 Bindend advies bij woningbouwprojecten met 8 of meer woningen Onder de Omgevingswet is het college bevoegd om BOPA’s te verlenen. Op 21 juli 2022 heeft uw raad een lijst vastgesteld van gevallen waarbij een bindend advies van de raad is vereist. Één van die gevallen, is als er binnen de bebouwde kom 8 of meer woningen worden gerealiseerd. Gezien dit initiatief 8 woningen bevat, is er bindend advies van uw raad nodig. 1.2 De ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid Dit plan maakt de komst van 8 levensloopbestendige woningen voor vitale ouderen mogelijk. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de vraag naar betaalbare levensloopbestendige woningen voor senioren en sluit het aan bij de gemeentelijke woonvisie en woonzorgvisie. Er wordt met de gemeenschappelijke ruimte een plek gecreëerd om elkaar te ontmoeten met voorzieningen op loopafstand. Bovendien betreft het een inbreidingslocatie, het toevoegen van woningen zorgt meteen ook voor een flinke kwaliteitsverbetering ter plekke, inclusief de aansluiting op het burgemeester Otjenspark. 1.3 Er is een parkeerdrukonderzoek uitgevoerd De initiatiefnemer heeft een parkeeronderzoek laten uitvoeren dat vooraf met de gemeente is afgestemd. Uit dit onderzoek blijkt dat het plan geen onevenredige parkeerdruk of parkeeroverlast voor de omgeving veroorzaakt.

Er worden 8 parkeerplaatsen op eigen terrein extra gerealiseerd (naast de 5 huidige). Hierbij wordt er niet voldaan aan de parkeernorm. Het tekort aan parkeerplaatsen (fase 1 + 2) bedraagt 15 parkeerplaatsen. Het uitgevoerde parkeerdrukonderzoek toont aan dat er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn in de openbare ruimte op korte afstand (24 parkeerplaatsen binnen een afstand van 150-200 meter). Hiermee is deze ontwikkeling volgens het parkeerbeleid te verantwoorden. De geldende parkeernorm gaat uit van reguliere appartementen. Deze norm sluit echter niet goed aan bij de specifieke doelgroep waarvoor deze woningen worden ontwikkeld, namelijk senioren. Het is daarom verdedigbaar om te stellen dat de standaard parkeernorm voor appartementen in dit geval te hoog is. Seniorendoelgroepen hebben aantoonbaar een lager autobezit en daarmee een lagere parkeerbehoefte dan de algemene bevolking. Het toepassen van een te hoge norm leidt vaak tot onnodige aanleg van parkeerplaatsen, wat negatief uitwerkt op de ruimtelijke kwaliteit en efficiënt ruimtegebruik. Een maatwerkbenadering zoals deze, waarbij men parkeert in de openbare ruimte, sluit beter aan bij de werkelijke vraag. 1.4 De ontwikkeling is in het kader van de omgevingsdialoog besproken met omwonenden. De direct omwonenden zijn door initiatiefnemer geïnformeerd over de beoogde ontwikkeling.

De bewoners/eigenaren hebben aangegeven geen bezwaren te hebben tegen de beoogde ontwikkeling. Het verslag hiervan is te vinden in de bijlage. 1.5 De ontwikkeling is stedenbouwkundig akkoord bevonden In 2022 (voor de realisatie van fase 1) is er een stedenbouwkundig plan aan de gemeente voorgelegd en akkoord bevonden. 1.6 Er is een anterieure overeenkomst ondertekend In deze overeenkomst staan afspraken vastgelegd om tot de realisatie van het initiatief te kunnen komen. Alles wordt op rekening en risico van de initiatiefnemer gerealiseerd. De overeenkomst is eerder dit jaar al afgesloten om te borgen dat naast de duurdere woningen in fase 1 (5) er in de 2e fase alleen betaalbare woningen mogelijk zijn. Er worden hier 8 levensloopbestendige woningen gerealiseerd in de betaalbare categorie (<405.000, prijspeil december 2025). Kanttekening 1.1 Uit de haalbaarheidstoets kan nog blijken dat het college negatief moet besluiten. Voor een BOPA gelden de beoordelingsregels uit het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (Bkl), in het bijzonder artikel 8.0a lid 2 waarin is opgenomen dat er sprake moet zijn van een 3

1

Raad van 29 januari 2026 nr. 14

evenwichtige toedeling van functies aan locaties(ETFAL). Er staan nog enkele adviezen uit die nog onbeantwoord zijn, waaronder over archeologie en geluid. Ook moet het initiatief nog worden goedgekeurd door de welstandscommissie en zijn er aanvullingen vereist op het gebied van waterberging. De haalbaarheid van de ontwikkeling moet dus nog verder worden onderzocht. Financiën Voor het in behandeling nemen van een BOPA wordt conform de Legesverordening 2025 een vast bedrag aan leges in rekening gebracht. Deze worden op de gebruikelijke wijze geïnd. De dekking van de ambtelijke kosten zijn geregeld in een anterieure overeenkomst waarin het verhalen van de plankosten en nadeelcompensatie is opgenomen. Communicatie Na verlening van de BOPA wordt het genomen besluit gepubliceerd in de Staatscourant, de Hilverbode en op officielebekendmakingen.nl. Ook wordt de BOPA uiteindelijk op het omgevingsloket geplaatst. Uitvoering Uw raad wordt om bindend advies gevraagd op de ingekomen BOPA-aanvraag: • Bij een positief advies van uw raad kan het college de omgevingsvergunning verlenen. • Bij een negatief advies van uw raad is het college verplicht de omgevingsvergunning te weigeren. Dit raadsvoorstel vormt onderdeel van de onderbouwing voor een positief bindend advies. Het advies wat uw raad uitbrengt dient voorzien te zijn van een deugdelijke motivering (in het raadsbesluit).

Het concept raadsbesluit is bijgevoegd (bijlage 2). Indien in het vergunningsproces sprake is van ETFAL én uw raad een positief bindend advies uitbrengt, kan het college van burgemeester en wethouders de BOPA verlenen op basis van de ingediende aanvraag. Na verlening van de omgevingsvergunning wordt de BOPA gepubliceerd en kunnen mensen gedurende een periode van 6 weken bezwaar maken tegen de BOPA. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, Frank Jansen

burgemeester, Evert Weys

Advies raadscommissie Dit voorstel is op 22 januari 2026 oordeelsvormend behandeld in de commissie Ruimte. Alles fracties zijn van mening dat het voorstel rijp voor besluitvorming is. De fracties van HOI Werkt en VVD geven aan dat het voor het een hamerstuk kan zijn. De fractie van CDA geeft aan dat het voor hem een bespreekstuk is. De commissie adviseert het presidium om dit voorstel als bespreekstuk op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 29 januari 2026 te plaatsen. De griffier, Maarten Janus

4

1

Raad van 29 januari 2026 nr. 14

Eindvoorstel Het college handhaaft het voorstel zoals genoemd in de paragraaf “Voorstel”. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, Frank Jansen

burgemeester, Maarten Houben

Bijlage (digitaal in raadsinformatiesysteem) 1. Concept raadsbesluit 2. Concept onderbouwing BOPA 3. Verslag omgevingsdialoog 4. Presentielijst omgevingsdialoog 5. Voorlopig ontwerp 6. Formulier bindend advies BOPA’s

burgemeester en wethouders van Hilvarenbeek,

burgemeester Evert Weys

secretaris Frank Jansen

5