Bindend advies Bopa Goirlesedijk 4B (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 1047168

Gemeente Hilvarenbeek

In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 8 juli 2026 : 12 mei 2026 : Ruimte van 18 en 25 juni 2026 : 15 : Ruimtelijke ordening : Bindend advies buitenplanse omgevingsplanactiviteit Goirlesedijk 4B

Voorstel 1. Een positief bindend advies af te geven over de wenselijkheid voor een aangevraagde omgevingsvergunning aan de Goirlesedijk 4B te Hilvarenbeek, ten behoeve van het omschakelen van een agrarische functie (intensieve veehouderij) naar een recreatieve functie (25 guesthouses, 350m2 aan een gezamenlijk gebouw (receptie, winkel en horeca) en 591 m2 aan opslagloods). Inleiding Er is een vergunningsaanvraag (BOPA) ingediend op 29 september 2025 om aan de Goirlesedijk 4b af te wijken van het vigerende Omgevingsplan (Bestemmingsplan: ‘Buitengebied’). Aan de Goirlesedijk 4b was een voormalige varkenshouderij gevestigd. De oude varkensloodsen zijn al gesaneerd. Nu zoekt de voormalige varkenshouder een goede invulling voor zijn gronden. Beoogd wordt om de functie “Agrarisch” en “Intensieve veehouderij” om te zetten naar “Recreatie ”. Er wordt beoogd om 25 recreatiewoningen (guesthouses) in het hogere segment op de locatie te realiseren. Bij de guesthouses zullen ook een (vakantie)winkeltje, een ontvangstruimte/receptie en ondergeschikte horeca gerealiseerd worden. Deze functies zullen in een gezamenlijk gebouw van 350 m² gerealiseerd worden, waarbij de (vakantie)winkel een maximale oppervlakte van 200 m² zal hebben. De bestaande loods van 591 m² zal gebruikt worden als opslag van materiaal ten behoeve van onderhoud van de recreatieve voorzieningen.

Naast de loods zal verharding worden gerealiseerd als logistieke ruimte voor werkzaamheden aan de Buitenplaats Kraenbraken. Deze verharding zal worden voorzien van keerwanden, wat noodzakelijk is voor afvalcontainers. De bebouwing ten behoeve van buitenplaats Kraenbraken zal niet meer bedragen dan 3.650 m 2. In het verleden was er ongeveer 7000 m 2 aanwezig ten behoeven van de voormalige varkenshouderij. De intentie is om guesthouses voor verschillende doelgroepen te realiseren, zoals voor bijvoorbeeld gepensioneerden, twee verdieners zonder kinderen et cetera. Er zal derhalve een verscheidenheid aan kleinere en grotere guesthouses gerealiseerd worden (tweepersoons en vierpersoonshuisjes). De recreatieve voorzieningen zullen jaarrond recreatief verhuurd worden voor kortdurend verblijf (bewoning van het vakantiepark is niet toegestaan). Er komt geen solitairen horeca. De horeca en vakantiewinkel kunnen dus alleen door de vakantiegasten worden gebruikt.

1

Raad van 8 juli 2026 nr. 15

Figuur 1 Beoogde ontwikkeling

Argumenten 1.1 Voor deze ontwikkeling is bindend advies benodigd Onder de Omgevingswet is het college bevoegd om BOPA’s te verlenen. Op 21 Juli 2022 heeft uw raad een lijst vastgesteld van gevallen waarvoor bindend adviesrecht geldt. Voor deze ontwikkeling is er bindend advies van uw raad nodig. Het gaat hier namelijk om het: “Het bouwen, uitbreiden of verbouwen ten behoeve van recreatieve doeleinden van meer dan 100 m2 of een wijzingen van het gebruik van gronden naar recreatieve doeleinden van meer dan 100 m2 (Zie nummer 15 uit de Lijst Verplicht bindend advies)”. 1.2 De ontwikkeling past binnen de Toeristisch-recreatieve beleidslijn en de Omgevingsvisie De ontwikkeling is passend binnen de gemeentelijke ‘Omgevingsvisie” en de “Toeristische recreatieve beleidslijn en afwegingskader gemeente Hilvarenbeek”. De Toeristischerecreatieve beleidslijn kenmerkt gebied als “Kansrijk voor recreatieve initiatieven”. Dit houdt in dat: “De gemeente in principe positief ten opzichte van nieuwe initiatieven. Dat betekent dat de gemeente constructief meedenkt als een initiatief binnenkomt. Bijvoorbeeld over hoe aanwezige waarden beschermd kunnen worden”.

Figuur 2 Uitsneden Recreatieve Beleidslijn (Locatie met rode cirkel indicatief aangegeven)

In de omgevingsvisie wordt als doel beschreven dat: “De gemeente ziet kansen voor de ontwikkeling van recreatie en toerisme nabij en in de dorpskernen. Maar ook in gebieden tussen natuurgebieden en dorpen”. 2

Raad van 8 juli 2026 nr. 15

De locatie aan de Goirlesedijk ligt zowel dichtbij het landgoed Gorp en Roovert als dichtbij de kern van Hilvarenbeek en de Beekse bergen. Het initiatief wordt daarmee op een passende locatie gerealiseerd conform de omgevingsvisie.

Figuur 3 Projectlocatie ten opzichte van de andere voorzieningen

1.3 De ontwikkeling wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast De te realiseren landschappelijke inpassing is passend binnen het karakter van het landschap. Het plangebied ligt op de overgang van een oud akkercomplex naar heide, wat later jong ontginningslandschap werd. Deze landschappen hebben ooit beiden een karakteristieke openheid gehad, maar dit is in de loop der jaren steeds minder duidelijk herkenbaar geworden. Passend in deze landschapstypologieën zijn : Duidelijke groenstructuren langs oude wegen, dichte bebossing en groene wanden. Deze aspecten zijn meegenomen in de ontwikkeling van het landschap. Zie figuur 1 voor de landschappelijke inpassing, onderstaand is aangemerkt waar de landschappelijke inpassing en de groenstroken komen te liggen .

Figuur 4 Groenfunctie en Recreatiefunctie in het plangebied

1.4 De omgeving is meegenomen met de ontwikkeling door een zorgvuldig participatieproces Eerder heeft reeds een uitgebreide omgevingsdialoog plaatsgevonden met betrekking tot een ontwikkeling van 40 recreatiewoningen. Aangezien het hier om een nieuwe ontwikkeling gaat, heeft de initiatiefnemer opnieuw de omgeving geïnformeerd. De hiervoor benodigde omgevingsdialoog is op 11 mei 2026 aangeleverd.

3

Raad van 8 juli 2026 nr. 15

Uit de omgevingsdialoog blijkt dat een familie bezwaar heeft tegen de ontwikkeling. Daarnaast heeft een andere familie aangegeven niet beperkt te willen worden in h un bedrijfsvoering als gevolg van het plan. Overige bij de dialoog betrokken bewoners hadden geen bezwaar (zie bijlage 6). Er is geprobeerd een overleg te organiseren tussen de gemeente, de bezwaarmakende omwonende en de initiatiefnemers. Tot op heden is hier nog geen definitieve datum voor vastgesteld. Voordat een besluit op de vergunningaanvraag kan worden genomen, dienen de initiatiefnemers dit gesprek eerst met de betreffende omwonende te voeren. 1.5 De ontwikkeling is een verbetering van de huidige milieukundige situatie gezien een veehouderij planologisch wordt uitgesloten Door het planologisch wegbestemmen van de intensieve veehouderij op locatie wordt een piekbelaster van geur, geluid, fijnstof etc. uit de omgeving weggenomen. De ontwikkeling heeft daarmee een positief effect op het woon- en leefklimaat van de omgeving. 1.6 De ontwikkeling beoogd een goede aanvulling te zijn voor de recreatieve voorzieningen in de omgeving De ontwikkeling voorziet in de toevoeging van guesthouses in het hogere segment wat een aanvulling is op het bestaande segment. Daarnaast is deze ontwikkeling benodigd voor de bedrijfsvoering van de initiatiefnemer. Gezien de voormalige varkenshouderij gesaneerd is.

Het bedrag dat initiatiefnemer zal vragen is nog niet bekend, alleen dat deze in een hoger segment zullen hebben. Er is een kleine doelgroepanalyse gemaakt voor de Buitenplaats Kraenbraken. Buitenplaats Kraenbraken profileert zich als unieke, natuurlijk ingerichte, luxe, kleinschalige verblijfslocatie. De doelgroep hiervoor is onderzocht via de leefstijlvinder van RECRON/Gastvrij Nederland. Hieruit is gebleken dat voor Buitenplaats Kraenbraken de “Verbindingzoekers”, “Inzichtzoekers” en “Avontuurzoeker” van belang zijn. Hier vallen onder andere de tweeverdieners zonder kinderen, de empty-nesters en actieve senioren onder. 1.7 De provincie is in beginsel akkoord met de ontwikkeling De provincie is in beginsel akkoord met de ontwikkeling. Ze stellen dat de ontwikkeling passend is binnen de het provinciale beleid. Wel vragen ze aandacht voor zorgvuldig ruimte gebruik. Ze stellen vragen over de bestaande loods en of deze in zijn geheel benodigd is voor de ontwikkeling. Gezien het onderhoudt van de landschappelijke inpassing (tractors etc.) als ook de recreatieve opslag is deze benodigd voor de bedrijfsvoering en kan er dus gesproken worden van zorgvuldig ruimtegebruik. 1.8 De verkeersaantrekkendewerking zorgt niet voor een belemmeringen Voor de ontwikkeling moeten 55 parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid om aan deze parkeerbehoefte te voldoen. De ontwikkeling leidt naar verwachting tot circa 112 verkeersbewegingen per etmaal. In de toekomstige situatie zal het verkeer van en naar de locatie voornamelijk bestaan uit personenauto’s. Hierdoor zal het aantal lichte verkeersbewegingen toenemen. Tegelijkertijd komen de verkeersbewegingen van en naar de intensieve veehouderij te vervallen. Dit betekent een afname van circa 86 zware verkeersbewegingen per week. De ontsluitingswegen hebben voldoende capaciteit om deze verkeersbewegingen af te wikkelen. Hoewel het aantal lichte verkeersbewegingen toeneemt, wordt dit deels gecompenseerd door het wegvallen van de zware verkeersbewegingen. Daarom worden geen knelpunten verwacht in de verkeersafwikkeling of doorstroming van en naar de locatie.

4

Raad van 8 juli 2026 nr. 15

Kanttekeningen 2.1 Uit de haalbaarheidstoets kan nog blijken dat het college negatief moet besluiten. Voor een BOPA gelden de beoordelingsregels uit het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (Bkl), in het bijzonder artikel 8.0a lid 2 waarin is opgenomen dat er sprake moet zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties(ETFAL). Uw raad beslist nu over de wenselijkheid van het initiatief. Maar uit de haalbaarheid van het initiatief kan nog steeds blijken dat het college negatief zal moeten besluiten. Uit het verdere onderzoek zal nog moeten blijken dat de te realiseren ontwikkeling volledig haalbaar is en de omliggende bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Hieruit kan dus nog blijken dat het college de aanvraag alsnog moet weigeren. De veiligheidsregio heeft opmerkingen meegeven voor de veiligheid van de gasten. Initiatiefnemer moet namelijk voorzien in vluchtroutes mocht er brand ontstaan. Dit zal als voorwaarde bij de vergunning worden toegevoegd. Financiën Voor het in behandeling nemen van een BOPA wordt volgens de Legesverordening 2025 een vast bedrag aan leges in rekening gebracht. Deze worden op de gebruikelijke wijze geïnd. Communicatie Voorliggend voorstel is vraag aan uw raad om bindend advies. Na verlening van de BOPA wordt het genomen besluit gepubliceerd op officiële bekendmakingen en in de Hilverbode.

Daarnaast wordt de BOPA uiteindelijk op www.omgevingsloket.nl geplaatst. Uitvoering Uw raad wordt om bindend advies gevraagd op de ingekomen BOPA-aanvraag: • Bij een positief advies van uw raad kan het college de omgevingsvergunning verlenen. • Bij een negatief advies van uw raad is het college verplicht de omgevingsvergunning te weigeren, voor zover het advies van uw raad toeziet op de beoordelingscriteria van ETFAL. Dit raadsvoorstel vormt onderdeel van de onderbouwing voor een positief bindend advies. Het advies wat uw raad uitbrengt dient voorzien te zijn van een deugdelijke motivering (in het raadsbesluit). Het concept raadsbesluit is bijgevoegd (bijlage 5). Indien in het vergunningsproces sprake is van ETFAL én uw raad een positief bindend advies uitbrengt, kan het college van burgemeester en wethouders de BOPA verlenen op basis van de ingediende aanvraag. Na verlening van de omgevingsvergunning wordt de BOPA gepubliceerd en kunnen mensen gedurende een periode van 6 weken bezwaar maken tegen de BOPA.

Burgemeester Maarten Houben

Secretaris Frank Jansen

Advies raadscommissie Dit voorstel is op 18 juni beeldvormend en op 25 juni 26 oordeelsvormend behandeld in de commissie Ruimte. Dit agendapunt wordt door de commissie gezien als rijp voor besluitvorming en door CDA en VVD wordt het gezien als hamerstuk, door HOI Werkt als bespreekstuk. Er wordt geadviseerd dit als bespreekstuk te agenderen voor in de raadsvergadering van woensdag 8 juli. De griffier, Maarten Janus 5

Raad van 8 juli 2026 nr. 15

Eindvoorstel Het college handhaaft het voorstel zoals genoemd in de paragraaf “Voorstel”.

Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, Frank Jansen

burgemeester, Maarten Houben

Bijlage (digitaal in raadsinformatiesysteem) 1. Concept raadsbesluit; 2. Concept onderbouwing EFTAL Goirlesedijk 4B; 3. Formulier Bindend advies; 4. Concept landschappelijk inpassingsplan; 5. Concept LIR-berekening; 6. Verslag Omgevingsdialoog.

6