Bestemmingsplan Vroonacker IV - brief inwoners - kavels achter Deusonelaan - geanonimiseerd
Tekst van het document
Aan: College van B&W en Gemeenteraad van Hilvarenbeek
Diessen, 26 januari 2026 Betreft: verzoek tot ambtshalve beperkte perceelsgerichte wijziging bij vaststelling bestemmingsplan Vroonacker IV
Geacht college, Geachte leden van de gemeenteraad,
In verband met de voorgenomen vaststelling van het bestemmingsplan “Vroonacker IV, Diessen”, geagendeerd voor de raadsvergadering van 29 januari aanstaande, wenden wij ons tot u met het verzoek om bij de vaststelling ambtshalve een beperkte, perceelsgerichte aanpassing door te voeren ten aanzien van de aanduiding “specifieke vorm van wonen onbebouwd erf (sw-oe)”. Wij zijn eigenaar van: het perceel kadastraal 5.1.2.e 5.1.2.e en het perceel kadastraal 5.1.2.e
sectie
5.1.2.e
nummer 5.1.2.e
gelegen achter
sectie
5.1.2.e
nummer 5.1.2.e
gelegen achter
5.1.2.e
beide bestemd als Wonen - 2. Daarnaast zijn wij eigenaar van de bestaande woningen aan en 5.1.2.e welke direct grenzen aan deze achterliggende percelen.
5.1.2.e
Ons verzoek ziet uitsluitend op deze twee percelen, die in een aantoonbaar afwijkende situatie verkeren ten opzichte van andere bouwkavels achter de Deusonelaan. 1. Achtergrond van de aanduiding (sw-oe) volgens de Nota van beantwoording zienswijzen
In de Nota van beantwoording zienswijzen bij het bestemmingsplan Vroonacker IV is meerdere malen toegelicht dat, naar aanleiding van zienswijzen van bewoners aan de 5.1.2.e en een strook grond van circa 4 meter breed grenzend aan hun percelen is aangeboden aan deze bewoners. Doel van dit aanbod was om deze bewoners desgewenst zelf een buffer te laten creëren tussen hun woning en de nieuwbouw in Vroonacker IV. Uit dezelfde nota blijkt dat de bewoners van 5.1.2.e en van dit aanbod gebruik hebben gemaakt en deze strook grond daadwerkelijk aankopen en toevoegen aan hun bestaande tuinen. 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
Daarmee ontstaat expliciet een onderscheidende situatie tussen: de bouwkavels achter 5.1.2.e en en 5.1.2.e de bouwkavels achter en 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
1
Daarnaast ontstaat een onderscheid tussen: de bestaande percelen aan de Deusonelaan waaraan de strook wordt toegevoegd, en de bouwkavels achter 5.1.2.e waarvan deze strook onderdeel vormt. 5.1.2.e
5.1.2.e
2. Wezenlijk verschil tussen de bouwkavels achter 5.1.2.e 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
en die achter
5.1.2.e
De bouwkavels achter 5.1.2.e van de bouwkavels achter 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
verschillen planologisch en feitelijk wezenlijk 5.1.2.e 5.1.2.e
5.1.2.e
Dit verschil bestaat uit de volgende elementen: de strook van circa 4 meter met de aanduiding (sw-oe) gaan bij de bouwkavels achter 5.1.2.e niet tot het bouwperceel behoren, maar gaan onderdeel uitmaken van de bestaande percelen aan de Deusonelaan; de bouwkavels achter 5.1.2.e worden door de aankoop van de 5.1.2.e betreffende strook door de bewoners van dieper dan de bouwkavels verderop in dezelfde lijn; de bouwkavels achter 5.1.2.e ondervinden daardoor geen planologische beperking van de aanduiding (sw-oe), omdat deze strook geen onderdeel vormt van hun bouwkavel. 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
De aanduiding (sw-oe) heeft voor de bouwkavels achter 5.1.2.e en derhalve geen invloed op de situering of bruikbaarheid van het bouwperceel, aangezien de strook geen onderdeel zal vormen van die bouwpercelen. 5.1.2.e
5.1.2.e
Voor de bouwkavels achter 5.1.2.e heeft deze aanduiding juist wel invloed op de situering en bruikbaarheid van het bouwperceel. 5.1.2.e
5.1.2.e
3. Fundamenteel andere ruimtelijke uitwerking van de aanduiding (sw-oe) Hoewel de aanduiding (sw-oe) formeel gelijk is, is de feitelijke ruimtelijke uitwerking ervan fundamenteel anders voor de kavels waarop de aanduiding is geplaatst.
Dit komt doordat: en de strook van circa 4 meter wordt toegevoegd aan het bij 5.1.2.e achterste deel van reeds zeer diepe bestaande tuinen; deze strook daar een marginale of in de praktijk zelfs geen beperkende betekenis heeft voor het gebruik van het ontstane perceel; bij de bouwkavels achter 5.1.2.e dezelfde strook daarentegen een relatief groot deel van het bouwperceel zelf vormt, leidend tot een ingrijpende en structurerende beperking van het bouwperceel met directe gevolgen voor de gebruiks- en bouwmogelijkheden; 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
2
bij het betrekken van delen van de bestaande achtertuinen van 5.1.2.e bij de bouwkavels, de strook met aanduiding (sw-oe) zelfs midden over het perceel komt te liggen. 5.1.2.e
5.1.2.e
Daarnaast kopen de bewoners van 5.1.2.e deze strook grond met wetenschap van deze beperking, terwijl voor de bewoners van 5.1.2.e deze beperking wordt opgelegd op hun bestaande kavels. 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
Wij hebben meermaals aangegeven dat wij een deel van onze bestaande achtertuinen ( 5.1.2.e 5.1.2.e ) willen betrekking bij onze bouwkavels. Daarover is in openbare overleggen onder andere door de betrokken planoloog maar los daarvan ook door betrokken beleidsmedewerkers van de gemeente aangegeven dat dit zonder meer mogelijk is. Op dat deel is bebouwing wel toeqestaan. Planologisch gezien ontstaat er dan een onbegrijpelijk erf waarop voor een deel niet gebouwd mag worden en voor een deel, dat nota bene dichter bij de Deusonelaan ligt, juist weer wel. De beoogde bufferfunctie wordt hierbij niet gerealiseerd. 5.1.2.e
5.1.2.e
Ter illustratie van de fundamenteel andere ruimtelijke uitwerking verwijzen wij naar de bijlage bij deze brief met een tekening van de situatie.
4. Ontbreken van de aanleiding voor de buffer bij 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
De aanduiding (sw-oe) is in het plan geïntroduceerd op verzoek van bestaande bewoners aan de 5.1.2.e om afstand te creëren tussen hun woningen en de nieuwbouw. Voor de bouwkavels achter 5.1.2.e ontbreekt deze aanleiding volledig, omdat: de eigenaren van deze bouwkavels zelf de bewoners van 5.1.2.e zijn; geen sprake is van een verzoek om bescherming tegen nieuwbouw door derden; de bufferfunctie waarvoor de aanduiding is bedoeld, hier feitelijk niet aan de orde is. 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
De aanduiding (sw-oe) mist in deze situatie daarmee zowel haar oorspronkelijke aanleiding als haar ruimtelijke functie. 5. Beoordeling los van eventuele grondverwerving door bewoners 5.1.2.e
In de planologische situatie zoals die in het bestemmingsplan is vastgelegd, is niet zichtbaar dat de strook met de aanduiding sw-oe achter 5.1.2.e door hen gekocht zal worden. Ten overvloede merken wij op dat ook (zelfs) in die situatie de aanduiding sw-oe voor de bouwkavels achter 5.1.2.e geen ruimtelijk doel dient. 5.1.2.e 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
De rechtvaardiging van de aanduiding voor deze bouwkavels kan immers niet worden gevonden in een te beschermen belang van de bewoners aan de Deusonelaan, nu de eigenaren van de bouwkavels zelf die bewoners zijn. Ook los van de vraag of en op welke wijze de strook grond achter 5.1.2.e feitelijk wordt ingericht, blijft gelden dat de aanduiding (sw-oe) voor de bouwkavels achter 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
3
geen bufferfunctie vervult. Integendeel: doordat de strook voor deze bouwkavels onderdeel vormt van het bouwperceel en - bij samenvoeging met delen van de bestaande achtertuinen - zelfs midden over het perceel kan lopen, werkt de aanduiding daar uitsluitend beperkend en niet beschermend. Daarmee ontbreekt ook bij een strikt planologische benadering een ruimtelijke doel voor het handhaven van deze aanduiding op de bouwkavels achter 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
6. Onevenredige en ongelijkmatige planologische werking Gelet op het voorgaande leidt de aanduiding (sw-oe) voor de bouwkavels achter tot een onevenredig zware en structurerende planologische beperking, terwijl: - in tegenstelling tot de andere betrokken locaties het beoogde doel van de aanduiding hier ontbreekt; - geen belangen van derden worden beschermd; - de aanduiding bij andere betrokken locaties planologisch buiten de bouwpercelen zal komen te liggen en daarbij geen of slechts een marginale invloed heeft; de aanduiding bij de bouwkavels achter 5.1.2.e wezenlijk andere en zwaardere uitwerking heeft, die bij deze bouwkavels geen doel dient. Dit wordt nog versterkt door het betrekken van een deel van de bestaande achtertuinen bij het bouwkavel. 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
Hierdoor ontstaat een ongelijkmatige en moeilijk te rechtvaardigen planologische uitwerking, nu de aanduiding wordt toegepast op locaties die planologisch niet vergelijkbaar zijn. In het licht van het evenredigheidsbeginsel (artikel 3:4 Algemene wet bestuursrecht) en het aan het gelijkheidsbeginsel verwante uitgangspunt dat ongelijke gevallen niet zonder rechtvaardiging gelijk mogen worden behandeld, achten wij het niet gerechtvaardigd om de aanduiding (swoe) onverkort te laten gelden voor deze twee bouwkavels.
7. Verzoek Wij verzoeken u daarom om bij de vaststelling van het bestemmingsplan Vroonacker IVop 29 januari ambtshalve een aanpassing door te voeren voor de bouwkavels achter 5.1.2.e (percelen kadastraal 5.1.2.e sectie nummer 5.1.2.e en kadastraal 5.1.2.e sectie nummer 5.1.2.e ), als volgt: 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
Primair - het volledig laten vervallen van de aanduiding “specifieke vorm van wonen - onbebouwd erf (sw-oe)”; Subsidiair, indien het primaire verzoek niet wordt gevolgd: - het wijzigen van de aanduiding “specifieke vorm van wonen - onbebouwd erf (sw-oe)” in een aanduiding waarbij uitsluitend het hoofdgebouw is uitgesloten, maar de percelen verder regulier als erf kunnen worden gebruikt.
4
8. Beperkte, perceelsgerichte correctie Wij benadrukken dat dit verzoek: uitsluitend ziet op de bouwkavels achter 5.1.2.e ; betrekking heeft op een aantoonbaar afwijkende ruimtelijke situatie; geen precedentwerking beoogt voor overige kavels binnen Vroonacker IV; geen gevolgen heeft voor derden. 5.1.2.e
5.1.2.e
Ten slotte merken wij op dat de specifieke gevolgen van de aanduiding (sw-oe) voor de bouwkavels achter 5.1.2.e voor ons pas in een zeer laat stadium duidelijk zijn geworden. De aanduiding is niet afzonderlijk of perceelsgericht met ons besproken en de (ruimtelijke en planologische) impact ervan is voor een niet-professionele gebruiker lastig rechtstreeks af te leiden uit de verbeelding. Zodra deze impact voor ons inzichtelijk werd, hebben wij dit punt onder de aandacht gebracht. Ons verzoek ziet dan ook op een inhoudelijke verduidelijking en verbetering van de planregeling. 5.1.2.e
5.1.2.e
De gemeenteraad is bevoegd om bij vaststelling van het bestemmingsplan een dergelijke beperkte en verdedigbare correctie ambtshalve door te voeren, waarmee een separate herzieningsprocedure kan worden voorkomen. 9. Contactpersoon Wij zijn vanzelfsprekend bereid dit verzoek nader toe te lichten of hierover in overleg te treden.
Voor eventuele nadere afstemming voorafgaand aan de raadsvergadering kunt u contact opnemen met onze contactpersoon: 5.1.2.e
e-mailadres: 5.1.2.e telefoonnummer 5.1.2.e
Met vriendelijke groet, 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e 5.1.2.e 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5
Bijlage ter illustratie van de fundamenteel andere ruimtelijke uitwerking.
aanduiding “specifieke vorm van wonen—onbebouwd erf (sw-oe)” de bestaande kavels van 5.1.2.e inclusief de aan te kopen strook, alsmede de bouwkavels achter 5.1.2.e die een deel van de bestaande achtertuin mogen en willen betrekken bij hun bouwkavel. 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
— - de bestaande kadastrale perceelsgrens tussen de huizen aan de Deusonelaan en de bouwkavels daarachter Op deze illustratie is zichtbaar dat de aanduiding sw-oe: - voor de bewoners aan 5.1.2.e een zeer marginale beperking oplevert. Daarbij dient deze beperking het doel waarvoor deze strook dient, namelijk een buffer tussen hen en de nieuwbouw; - voor de bouwkavels achter 5.1.2.e die een deel van hun huidige achtertuin bij hun bouwkavel mogen en willen betrekken, leidt tot een ingrijpende en structurerende beperking van het bouwperceel met directe gevolgen voor de gebruiks- en bouwmogelijkheden; - bij de bouwkavels achter 5.1.2.e in geen enkel geval de beoogde bufferfunctie zal vervullen, die bovendien vanuit de bewoners van 5.1.2.e niet verzocht of gewenst is. 5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
5.1.2.e
l
____
✓
|
N
I 5.1.2.e
1
"1 ( L
•g
\
9"
>
yg
V
rv Q
5.1.2.e
c
\ O. •
T
9.
9
5.1.2.e
\ V \
--4)
KCV
e
\\ 3 x X
—) 5.1.2.e
È.F —E
>—
5.1.2.e
K i
B3
/
/ 7 >
\ \
5A
k
.1
3 d
k X
/ 18A /
43