Bestemmingsplan Esbeekseweg 15-17 (9a bijlage 1 Landschappelijk inpassingsplan)

huidige langgevelboerderij

Landschappelijke inpassing bestaande leibomen

bestaande groenstructuur

Esbeekseweg 15 - 17 te Esbeek, gemeente Hilvarenbeek Definitief

huidige inrit vervalt nieuwe inrit

nieuw woonerf

greppel ter infiltratie van water

2

6m

20m

1

5

doorzicht landschap aanplant leibomen

3

32m

4

(positionering en maatvoeringen zijn indicatief)

30

Inpass ingspl an Mie rbeekNoord

colofon

projectnaam Landschappelijke inpassing datum Oktober 2025 projectnummer P05001 opdrachtgever Fam Aerts Dhr Reyrink BRO projectleider Tsc projectteam RT en IB bron kaft BRO

BRO Willemsplein 2 5211 AK ‘s-Hertogenbosch T +31 (0)73 208 91 55 E info@bro.nl www.bro.nl

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 Aanleiding en initiatief 1.2 Kaders en uitgangspunten

1.3

Plangebied

4

Planvoornemen

4

Bestemmingsplan

5

Historische kenschets

6

Landschapstype

6

Landschapskenmerken

6

Doel

6

Huidige situatie

7

Inpassingsplan 2.1 Inrichtingsmaatregelen 2.2 Beplantingsindicatie

8 9 10

1.4 2

4 4 4

Inpassingsplan

Oktober 2025

11

3

Inleiding

Landschappelijke inpassing

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en initiatief

De eigenaren van de Esbeekseweg 15 en 17 te Esbeek (gemeente Hilvarenbeek) hebben het voornemen ter plaatse enkele ruimte-voor-ruimte woningen te ontwikkelen. In maart 2022 heeft BRO hiervoor een principeverzoek ingediend bij de gemeente Hilvarenbeek, waarop een positief principebesluit is genomen. Om deze transformatie mogelijk te maken, dient er een bestemmingsplan te worden herzien. Een van voorwaarden van deze herziening is het opstellen van een landschappelijk inpassingsplan. Voor deze herziening dient te worden aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing die aansluit op het behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Een plan kan immers afbreuk doen aan bestaande landschappelijke of cultuurhistorische waarden. De landschappelijke inpassing bestudeert de omgeving en aan de hand daarvan worden ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld. Als aan deze voorwaarden worden voldaan kan de bebouwing op een natuurlijke en verzorgde wijze worden ingepast en aansluiten op de aanwezige landschapsstructuren.

1.2

Kaders en uitgangspunten

Het plan voldoet in beginsel aan de kaders vanuit het vigerende beleid dat relevant is voor de landschappelijke inpassing en aan de eisen/wensen vanuit het planvoornemen. Plangebied Het plangebied betreft een perceel aan de Esbeekseweg 15 en 17, kadastraal bekend als: gemeente Hilvarenbeek, sectie P en perceelnummers 1784 en 2838. Het plangebied ligt grofweg tussen de kernen Esbeek en Hilvarenbeek en bevindt zich aan een bebouwingslint in het buitengebied ten noorden van het industrieterrein De Mierbeek. Het plangebied is momenteel in gebruik als een woon- en agrarisch perceel. Met onderstaande luchtfoto is de huidige situatie in beeld gebracht.

Planvoornemen De wens bestaat om op de percelen 5 extra wooneenheden te realiseren in 3 nieuwe gebouwen. Op dit moment geldt conform het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (vastgesteld op 13 maart 2014) op de locatie Esbeekseweg 15 een woonbestemming en bij de Esbeekseweg 17 een agrarische bestemming. De agrarische bestemming zal met het initiatief plaats maken voor een woonbestemming. De bestaande agrarische bedrijfsbebouwing (schuren en stallen) zal daarbij worden gesloopt (ruim 2.400 m2 bebouwing). Het perceel van de woning aan de Esbeekseweg 15 zal worden gehalveerd. Hierdoor ontstaat er ruimte om een woonerf te creëren waarin verschillende ruimte-voor-ruimte woningen een plek kunnen vinden. Bij de Esbeekseweg 15 heeft voorheen al een tweede woning gestaan op het perceel. Historisch kaartmateriaal laat zien dat de locatie ook al gedurende een lange periode als een geclusterde bebouwingsconcentratie heeft gefungeerd in het buitengebied van Hilvarenbeek. In de opzet van het erf staan de landschappelijke doorzichten voorop. De nieuwe woningen bestaan uit twee langgevelvolumes en een vrijstaande woning. De huidig inrit zal worden verplaatst naar het zuiden Hiermee komt het bestaande woonperceel aan het nieuwe erf te liggen. De sloot zal deels worden overkluisd, maar blijft dienst doen als afwateringsvoorziening. Het parkeren wordt voorzien op eigen terrein.

bezoekers parkeren op het erf.

Onderhavig advies geeft inzicht in welke inrichtingsmaatregelen er genomen moeten worden opdat de beoogde ontwikkeling kan worden gerealiseerd. Het principeverzoek vormt de basis voor het landschappelijke inpassingsplan.

Figuur 1: Luchtfoto plangebied

Oktober 2025

4

Inleiding

Landschappelijke inpassing

Bestemmingsplan Op dit moment geldt conform het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (vastgesteld op 13 maart 2014) op de locatie Esbeekseweg 15 een woonbestemming en bij de Esbeekseweg 17 een agrarische bestemming. Daarnaast geldt de gebiedsaanduiding ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’. De agrarische bestemming zal met het initiatief plaats maken voor een woonbestemming. Zie in onderstaande afbeelding het vigerende bestemmingsplan.

• •

Uitgangspunt hierbij is onder andere het hanteren van een maximale bouwhoogte van 2,5 laag bij nieuwe initiatieven. Slechts onder voorwaarden, kan hiervan worden afgeweken. Van deze mogelijkheid is sprake indien dit bij de toetsingscriteria bij de zone benoemd is; Behouden en versterken van de groene, kleinschalige en diverse uitstraling; Sterke groene/blauwe randen rondom het bebouwd gebied en met een visuele relatie (open-heid) met het buitengebied.

Daarnaast ligt het plangebied in het kampenlandschap, ook voor dit landschapstype zijn enkele randvoorwaarden opgesteld die van belang zijn bij het opstellen van de landschappelijke inpassing: Vorm erf • De bouwblokken zijn vaak onregelmatig gevormd en voegen zich naar de situatie. Hierbij wordt ingespeeld op bestaande landschapselementen in de directe omgeving.

Figuur 2: Vigerend bestemmingsplan

Structuurvisie Hilvarenbeek Binnen de structuurvisie van Hilvarenbeek zijn een aantal randvoorwaarden opgenomen voor nieuwbouwontwikkelingen in het woongebied van Esbeek. Onderstaande uitgangspunten bepalen het ruimtelijke karakter in het buitengebied: •

Behoud van de waarden die kenmerkend zijn voor het ontstaan van de gemeente en specifiek zijn per kern. Van belang hierbij is de ruimtelijke structuur, beeldbepalende elementen, routing, zichtlijnen en cultuurhistorie.

Oktober 2025

Inrichting erf • De woningen/woongedeelten zijn primair op de weg (of in de richting van de weg) gericht; • Bedrijfsgebouwen liggen in principe in de tweede lijn, achter de achtergevelrooilijn; • Een overheersende nokrichting is niet aan de orde; met de plaatsing van (ook de grotere) bouwvolumes wordt ingespeeld op de specifieke situatie; • Buitenopslag bij voorkeur op een onopvallende, terugliggende plek op het erf en zo mogelijk inpassen met beplanting; Bebouwing • Bebouwingshoogte overwegend in een bouwlaag met

• • • • •

kap; Eenduidige, heldere bouwvorm; Toepassing van zadeldak (of varianten met wolfseinden, schildkap, e.d.); Traditionele bouwtrant, in aansluiting op historisch (landschappelijk) milieu; Toepassing van traditionele bouwmaterialen zoals baksteen, hout, keramische pan, evt. (deel) riet e.d.; Gebruik van gedekte kleuren op grotere oppervlakken, met lichte accenten (kozijnen, daklijsten, boeiboorden, etc.).

Erfbeplanting • Erfgrenzen worden volledig ingeplant met een houtsingel of bomenrij; • Afhankelijk van de bedrijfsopzet blijft een ondergeschikt deel van een van de erfgrenzen onbeplant t.b.v. de toegang tot de agrarische percelen; • Naast functionele verharde delen worden ook blokhagen, grasvlakken en vruchtbomen ingezet om het algehele beeld te verzachten; • Kleine bospercelen zijn toepasbaar op onrendabele hoeken en dragen bij aan de ruimtelijke afwisseling; • Boomgroepen, of solitairen, aangeplant op strategische plekken verzachten het beeld van bedrijfsgebouwen en silo’s; • Bij de erfbeplanting toepassing van landschappelijke beplantingselementen en streekeigen soorten; • Het bouwblok een zelfstandig element en wordt bij • voorkeur omzoomd met hagen. • Bij langgevelboerderijen die veelal dicht op de weg staan • behoudt de smalle voortuin bij voorkeur een open • karakter, met een eenvoudig blokhaagje als omlijsting; • Indien sprake is van een insteekwegje, wordt ook dit • ingeplant met een enkel-, maar bij voorkeur dubbelzijdige laanbeplanting. 5

Inleiding

Landschappelijke inpassing

1.3

Historische kenschets

Landschapstype Het plangebied is gelegen in het kampenlandschap. Het landschap is ontstaan doordat men de hoge gronden ontgonnen voor akkerbouw. De lagere gronden waren hiervoor niet geschikt en werden veelal gebruikt voor gras- en hooilanden. De kavels werden in het verleden veelal omgeven door houtwallen om het vee buiten de akkers te houden. Veel van deze karakteristieke patronen zijn door de jaren heen verdwenen.

Figuur 5: Historische kaart 1980, bron: topotijdreis

Landschapskenmerken • Op de hoger gelegen gronden liggen de kampen met aangrenzend op de lagergelegen gronden oude graslanden; • Lage grondwaterstanden; • Eerdgronden; • Een kronkelig wegenpatroon; 38Figuur 3: Kampen en Hoevenlandschap • Een onregelmatige blokverkaveling; in de gemeente Hilvarenbeek • Veelal houtwallen rondom percelen, soms bomenrijen langs boerderijen en wegen; • Lintachtige bebouwing met open tussenruimten.

Kampen- en Hoevenlandschap

Structuurvisie Buitengebied Hilvarenbeek - Gemeente Hilvarenbeek - januari 2014

Figuur 6: Historische kaart 2000, bron: topotijdreis

Doel Binnen dit landschap gaat de aandacht uit naar het verstreken van de kleinschaligheid door de aanplant van erfbeplantingen. Doorkijkjes vanaf de openbare weg op de open kampen blijven behouden en worden waar nodig versterkt.

Figuur 4: Historische kaart 1950, bron: topotijdreis

Oktober 2025

Figuur 7: Historische kaart 2021, bron: topotijdreis

6

Inleiding

Landschappelijke inpassing

1.4

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan de Esbeekseweg. Deze weg is een van karakteristieke bebouwingslinten in het buitengebied van Hilvarenbeek. Het plangebied wordt aan de oostzijde begrensd door de inpassingsstrook van toekomstig bedrijventerrein Mierbeek-Noord. Ten oosten zijn de open akkers herkenbaar, waarna deze worden begrensd door de N269 ‘Provincialeweg’. Deze verkeersader wordt begeleid door laanbomen. Ten westen bevinden zich bosschages ter inpassing van het kampeerterrein.

Figuur 8: woonhuis Esbeekseweg 15, bron: Google maps

Figuur 11: volwassen bomen langs de oostzijde

Figuur 9: bestaande laurierhaag langs de straatzijde, bron: Google maps

Figuur 12: groensingel langs het perceel

Figuur 10: woning aan de esbeekseweg 17, bron: Google maps

Figuur 13: zicht vanaf de Notelstraat, bron: Google maps

Het perceel aan de Esbeekseweg 15 is volledig ingericht als woonperceel met tuin, georiënteerd op de Esbeekseweg. Een sterke groene omkadering zorgt voor de erfafscheiding met het naastgelegen perceel van de Esbeekseweg 17. Hier is de agrarische bedrijfsvoering sterk aanwezig. In de hiernaast weergegeven afbeeldingen is de bestaande situatie in beeld gebracht.

Oktober 2025

7

Inpassingsplan

Landschappelijke inpassing

Inpassingsplan

bestaande groenstructuur

bestaande leibomen huidige inrit vervalt nieuwe inrit

nieuw woonerf

greppel ter infiltratie van water

1

4

5

(positionering en maatvoeringen zijn indicatief)

2

doorzicht landschap aanplant leibomen

3 32m

In de bestaande situatie is er een volwaardige groensingel aanwezig in de noordoosthoek. Ter versterking van het kampen- en hoevenlandschap wordt er aangesloten op deze groenstructuur met de ontwikkeling van nieuwe woonpercelen. Met de inpassing wordt aangesloten op de oorspronkelijke cultuurhistorische eigenschappen van het gebied. Door de positie van het erf en de landschapselementen worden zichtlijnen naar het achterland versterkt.

huidige langgevelboerderij

6m

Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Om de planontwikkeling mogelijk te maken zijn een aantal inrichtingsmaatregelen voorgesteld die op basis van het planvoornemen, de beleidskaders en kennis van het landschap en locatie zijn vormgegeven. Nevenstaande schets illustreert de voorgestelde maatregelen, gevolgd door een argumentatie.

20m

2

bestaande bomenrij

30 m

Concreet zijn de volgende ingrepen voorgesteld: 1. Behoud bestaande groensingel; 2. Aanplanten knip- en scheerhagen; 3. Aanplanten struweelhaag; 4. Aanplanten erfbomen; 5. Aanplanten leilinden; 6. Sloop bestaande loodsen; 7. Overkluizen bestaande watergang;

Inpass ingspl an Mie rbeekNoord

milieucontour

Te slopen bebouwing

Figuur 14: Landschappelijke inpassing, zie bijlage 1 voor het inpassingsplan op schaal.

Oktober 2025

8

Inpassingsplan

Landschappelijke inpassing

2.1

Inrichtingsmaatregelen

Behoud bestaande groensingel Het perceel aan de Esbeekseweg 15 is hedendaags omzoomd door een groensingel. Met de realisatie van 3 Ruimtevoor - Ruimte woningen aan een gezamenlijk erf dient de noord- en oostzijde van de groensingel te worden gewaarborgd. Knip- en scheerhagen Om de nieuwe percelen aan het erf in te passen, worden er lage knip- en scheerhagen aangeplant van ca. 1 meter hoog aan de voorzijde van de percelen (voor de voorgevel). Deze knip- en scheerhagen zorgen voor een duidelijke scheiding tussen de percelen en de openbare weg. Ten oosten van het perceel aan de Esbeekseweg 17 en aan de achter-zijden van de nieuwe percelen worden hoge knip en scheerhaag aangeplant. Deze hagen zijn maximaal 2m. hoog en zorgen ervoor dat het zicht op het industrieterrein De Mierbeek en de achtererven wordt weggenomen.

Aanplanten leilinden De nieuwe RvR- woningen zullen bestaan uit 2 langgevelvolumes en één vrijstaande woning. Ter versterking van het ensemble en het gezamenlijke erf worden er op het erf enkele leilinden aangeplant. Hiermee wordt het erf groen ingericht en wordt er aangesloten op de beeldkwaliteit van de huidige woning aan de Esbeekseweg 15. Hier zijn tevens ook leilinden aanwezig. Overkluizen bestaande watergang Het nieuwe erf zal ter plaatse een bestaande watergang worden gerealiseerd. Om de waterhuishouding niet te verstoren wordt de bestaande watergang overkluist. Hiermee blijft de bestaande watergang behouden en fungeert het nog steeds als water/ infiltratiebuffer.

Aanplanten struweelhaag Aan de zuidzijde van het project wordt ca. 600m2 struweel aangeplant met boomvormers. Dit ter inpassing van het aangepaste kavel dat ontstaat na sloop van bedrijfsbebouwing. Aanplanten erfbomen Ter markering van de huidige en nieuwe inrit en op enkele strategische plekken worden er erfbomen aangeplant. Deze bomen zorgen voor een herkenningspunt en breken het directe zicht op de woningen vanaf de weg en omgeving.

Oktober 2025

9

Inpassingsplan

Landschappelijke inpassing

2.2

Beplantingsindicatie

De soortensamenstelling voor de toe te voegen beplanting is toegespitst op inheemse soorten die passen bij het karakter van het gebied en de bodemgesteldheid. In de hiernaast weergegeven tabel zijn de verschillende vakken, maatvoering, voorgesteld sortiment, plantverband en het aantal aan te schaffen stuks opgenomen. Richtlijnen aanleg en beheer Aanplanten hagen H1 Aanplant enkele haag: 6 stuks per meter in de om vang 80/100 cm met een eindhoogte van 100-120 cm. Totaal ca. 195m1/ 1.740 stuks.

Omvang bij aanplant

80/100

140/160

14-16

10-12

80/100

Code

H1

H2

B1

B2

S1

Plantverband

6 p/m1

7 p/m1

n.v.t.

n.v.t.

1x1m

Omvang element

ca. 195m1 1.170st.

ca. 160m1 1.120st.

4 st.

5 st.

425m2

Betula pendula

ruwe berk

Carpinus betulus

haagbeuk

x

x

x

Fagus sylvatica

gewone beuk

x

x

Juglans regia

okkernoot

Ligustrum vulgare

liguster

x

Ilex aquifolium

hulst

x

Quercus robur

zomereik

Tilia europaea

linde (leivorm)

x x x

x

x x x

x x

Sambucus nigra

vlier

x

Aanplant dubbele haag: 7 stuks per meter in de om vang 140/160 cm met een eindhoogte van 200 cm. Totaal ca. 160m1/ 1.400 stuks.

Corylus avellana

hazelaar

x

Crataegus monogyna

meidoorn

x

Sorbus aucuparia

Leisterbes

x

Aanplanten bomen B1 Aanplant erfbomen: met een stamomtrek van 14-16 cm met een eindhoogte van 20 meter. Totaal 4 stuks

Rosa canina

Hondsroos

x

H2

B2

Aanplant leilinden: met een stamomtrek van 10-12 cm, plantafstand 4-5 meter hart op hart met een eindhoogte van ca. 5 meter Totaal 5 stuks Aanplanten struweel S1 Aanplant 2-3 jarig inheems bosplantsoen met boom vormers. Minimale aanplantmaat 80-100. Aanplanten in driehoeksverband 1 x 1m. Totaal ca. 425m2

Oktober 2025

10

Bijlage 1 Inpassingsplan

huidige langgevelboerderij

bestaande groenstructuur

bestaande leibomen huidige inrit vervalt nieuwe inrit

nieuw woonerf

greppel ter infiltratie van water

1

(positionering en maatvoeringen zijn indicatief)

20m

2

6m

doorzicht landschap

5

aanplant leibomen

3

32m

4

30

bestaande bomenrij

Inpass ingspl an Mie rbeekNoord

m

milieucontour

Te slopen bebouwing

Principeschets

Esbeekseweg 15 en 17, Esbeek Gemeente Hilvarenbeek

datum

getekend

projectnr.

pagina

formaat

schaal

07-10-2025

RT

P05001

1/1

A3

1:1000

Hoofdvestiging Den Bosch Willemsplein 2 5211 AK ‘s-Hertogenbosch T +31 (0)73 208 91 55 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 Vestiging Venlo Industriestraat 94

www.bro.nl | info@bro.nl

5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01