Bestemmingsplan Esbeekseweg 15-17 (1 raadsvoorstel)

gemeente Hilvarenbeek

Zaaknummer: 1004678

Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 11 december 2025 : 4 november 2025 : 19 en 27 november 2025 : 12 : Ruimte : Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan “Esbeekseweg 15-17, Esbeek”

Voorstel 1. In te stemmen met de “Nota van beantwoording zienswijzen” en “Nota van ambtshalve wijzigingen” bij het bestemmingsplan “Esbeekseweg 15-17, Esbeek”; 2. Het bestemmingsplan “Esbeekseweg 15-17, Esbeek” bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand: NL.IMRO.0798.BPEsbeekseweg1517-ON01 met bijbehorende bestanden gewijzigd vast te stellen; 3. De afgeleide analoge verbeelding van het onder 2 genoemde bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen; 4. Op basis van artikel 6.12 Wro en artikel 6.2.1 en 6.2.1a Bro geen exploitatieplan vast te stellen, omdat via de anterieure exploitatie-overeenkomst voorzieningen zijn getroffen voor het verhalen van de kosten.

1

Raad 11 december 2025, nr. 12

Inleiding Aan de Esbeekseweg 15 en 17 te Esbeek bestaat het voornemen om 5 nieuwe woningen te realiseren. De bestaande agrarische bedrijfsbebouwing met een oppervlakte van ruim 2.400 m 2 bij nummer 17 zal daarbij worden gesloopt. Daarnaast wordt voor ruim 6.000 m² aan overige voorzieningen gesloopt, zoals erfverharding en kuilvoerplaten. Hierdoor ontstaat er ruimte om een woonerf te creëren waarin verschillende woningen een plek kunnen vinden. De achtertuin van de woning op nummer 15 wordt hierbij gesplitst. Twee nieuwe percelen vormen hierbij het nieuwe woonerf, waarbij de bestaande twee woningen aan de Esbeekseweg (nummer 15 en 17) behouden blijven. In totaal telt het plan dus 7 woningen. De woningen worden gerealiseerd middels de provinciale regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’. Voor de ontwikkeling is een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld dat de nieuwe woningen zorgvuldig in het kampen- en hoevenlandschap inpast. De bestaande groensingel blijft behouden en vormt de basis voor de nieuwe groenstructuur, die wordt versterkt met lage en hoge knip - en scheerhagen, struweel met boomvormers en karakteristieke erfbomen.

Afbeelding 1: Beoogde situatie Esbeekseweg 15-17, Esbeek

Tussen de beoogde woningen en het beoogde bedrijventerrein Mierbeek-Noord zit een brede natuurstrook. Deze strook borgt de feitelijke afstand die nodig is, gemeten vanaf de toekomstige bedrijfskavels tot aan de woonbestemming, zodat een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden.

2

Raad 11 december 2025, nr. 12

Argumenten 1.1 Er zijn zienswijzen ingediend en ambtshalve wijzigingen doorgevoerd Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 28 december 2023 tot en met 7 februari 2024, conform de Wro, voor 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn beantwoord in de tabel “Nota van beantwoording ziensijzen”. Deze tabel maakt onderdeel uit van het definitieve bestemmingsplan. Daarnaast zijn een aantal ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. In de “Nota van ambtshalve wijzigingen” zijn de ambtshalve wijzigingen opgenomen. 2.1 De gemeenteraad is bevoegd het bestemmingsplan vast te stellen Op grond van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening stelt de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meerdere bestemmingsplannen vast. Ook onder de Omgevingswet kan de gemeenteraad een bestemmingsplan vaststellen, mits deze voor inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd. Dat is hier het geval. 2.2 De ontwikkeling past binnen het beleid van de gemeente Vanwege het toevoegen van woningen in het buitengebied wordt getoetst aan de gemeentelijke visie Ruimte voor ruimte. De planlocatie is gelegen in de bebouwingsconcentratie ‘Laag spul/Esbeekseweg’. De visie beschrijft dat woningbouw in bebouwingsconcentraties mogelijk is.

De beoogde woningen liggen achter de achterste rooilijn, maar dit wordt vanwege de positionering als woonerf stedenbouwkundig gezien als wenselijk bevonden. Sinds het ondertekenen van de Woondeal en het vaststellen van het Addendum op de woonvisie moeten nieuwe plannen in principe voldoen aan het streefwoningbouwkader. In onderhavig geval wordt echter gebruik gemaakt van de provinciale regeling ‘Maatwerk omgevingskwaliteit’. Hiermee streeft het plan geen volkshuisvestelijk doel na, maar is het doel het verhogen van omgevingskwaliteit. Hierdoor hoeft niet voldaan te worden aan het addendum op de Woonvisie. In het beleidsstuk ‘Strategie vitalisering buitengebied’ (Vitaal Beeks Buiten) heeft de gemeente keuzes gemaakt als het gaat om passende herbestemmingen op (voormalige) bedrijfslocaties. In onderhavig plan wordt een agrarische bedrijfslocatie beëindigd en wordt de locatie herbestemd naar ‘wonen’. Dit is passend binnen het beleid. In de recentelijk vastgestelde Omgevingsvisie ‘Samen gezond groeien’ wordt onder andere het belang van een goede gezondheid benadrukt. Om een goed en gezond woon- en leefklimaat te garanderen wordt een spuitvrije zone aangebracht. Argument 2.3 gaat hier dieper op in.

2.3 Er wordt een spuitvrije zone aangebracht om een goed en gezond woon- en leefklimaat te garanderen De noordoostelijke zijde buiten het plangebied is in gebruik als agrarische grond waar regelmatig gewassen worden geteeld en bespoten. Om een goed en gezond woon- en leefklimaat te garanderen voor de beoogde woningen is in overleg met de eigenaar van de gr ond een spuitvrije zone aangebracht. Initiatiefnemers tekenen met de eigenaar een overeenkomst waarin dit is vastgelegd. Om te komen tot dit spuitverbod zijn meerdere gesprekken gevoerd. Uiteindelijk is een oplossing gevonden die op een redelijke termijn een goed en gezond woon- en leefklimaat borgt. Tegen een vergoeding wordt een spuitvrije zone aangebracht en geborgd in de planregels. Tussen beide partijen en de gemeente is afgesproken dat dit verbod ingaat na 5 jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. De eigenaar van de grond krijgt daarmee de tijd om naar alternatieve 3

Raad 11 december 2025, nr. 12

vormen van bestrijding te zoeken, ontvangt een vergoeding en tegelijkertijd is de borging een goed en gezond woon- en leefklimaat op een redelijke termijn geborgd. 2.4 De ontwikkeling past binnen het beleid van de provincie Op basis van de plankaart van de Interim omgevingsverordening (hierna: Iov) is de planlocatie opgenomen in het ‘Landelijk gebied’. In het landelijk gebied stimuleert de provincie het mengen van functies voor een sterke plattelandseconomie. Hierbij is vooral de ontwikkeling van landbouw van belang, naast andere vormen van bedrijvigheid, natuur, landschap, recreatie en wonen. Onderhavig plan voorziet in het realiseren van nieuwe woningen middels het toepassen van de regeling ‘Maatwerk omgevingskwaliteit’ en het omschakelen van bedrijfs- naar burgerwoning. Artikel 3.78 (Maatwerk omgevingskwaliteit) van de Iov maakt de realisatie van nieuwe woningen mogelijk. Artikel 3.69 (Afwijken regels wonen) maakt het mogelijk om de bestaande bedrijfswoning op nummer 17 om te schakelen naar burgerwoning. Sinds het beëindigen van de Ruimte voor ruimte-regeling is het niet meer mogelijk om Ruimte voor ruimte-titels bij de provincie aan te kopen. In plaats daarvan moet gebruik worden gemaakt van eerdergenoemde regeling ‘Maatwerk omgevingskwaliteit’. De tegenprestatie betreft, naast o.a.

landschappelijke maatregelen niet meer het aankopen van een ruimte voor ruimte-titel, maar een transactie naar het groenfonds van de gemeente. Voor de beoogde woningen wordt daarom een aanzienlijk bedrag naar de gemeente overgemaakt. Dit bedrag dient de gemeente conform het provinciaal beleid binnen 5 jaar te besteden aan concrete groenprojecten die de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied versterken. 2.5 Het plan is inhoudelijk getoetst en akkoord bevonden Het plan is in het kader van het wettelijk vooroverleg voorgelegd aan de provincie Noord -Brabant, het Waterschap en de Veiligheidsregio. Opmerkingen op basis van deze instanties zijn verbeterd in het bestemmingsplan. Daarnaast is in het bestemmingsplan gekeken naar alle relevante milieuaspecten. De uitwerking hiervan is door de OWMB getoetst, waarna relevante zaken zijn verwerkt. 2.6 Er vindt kwaliteitsverbetering plaats op basis van een Landschappelijk inpassingsplan Voor de ontwikkeling is een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld dat de nieuwe woningen zorgvuldig in het kampen- en hoevenlandschap inpast. De bestaande groensingel blijft behouden en vormt de basis voor de nieuwe groenstructuur, die wordt versterkt met lage en hoge knip - en scheerhagen, struweel met boomvormers en karakteristieke erfbomen.

Door de aanplant van leilinden en de positionering van de erven worden zichtlijnen naar het achterland behouden en sluit het geheel aan op de cultuurhistorische opbouw van het gebied. Het resultaat is een groene, herkenbare en landschappelijk verankerde woonomgeving die de bestaande kwaliteiten van het landschap versterkt. In afbeelding 1 is de beoogde situatie weergegeven, inclusief landschappelijke inpassing. 2.7 Het bestemmingsplan is in lijn met het raadsbesluit van 28 januari 2021 In de raadsvergadering van 28 januari 2021 is ingestemd met een aantal kaders waarbinnen voornamelijk de ontwikkeling Mierbeek-Noord moet blijven. In besluitpunt 2k wordt ook ingaan op onderhavig plan. De locatie moet volgens het raadsbesluit ingericht worden conform de inrichtingssuggestie. Deze inrichtingssuggestie omvat een groene omkadering en een aantal woonkavels. Het bestemmingsplan is in lijn met het raadskader. Het raadskader, inclusief inrichtingssuggestie is bij dit raadsvoorstel bijgevoegd.

4

Raad 11 december 2025, nr. 12

3.1 De analoge verbeelding moet formeel worden vastgesteld Voor alle belanghebbenden is het van belang dat ook visueel duidelijk is hoe de verbeelding eruitziet. Daarom wordt een analoge uitdraai van de verbeelding uit die dataset door de raad vastgesteld. 4.1 We hebben een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer afgesloten Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst getekend. Hierin is onder andere geregeld dat alle kosten die verband houden met de ontwikkeling voor rekening zijn van de initiatiefnemer. Een exploitatieplan hoeft daarom niet vastgesteld te worden. Ook alle mogelijke planschadekosten zijn voor de rekening van de initiatiefnemer. De overeenkomst is in de bijlage toegevoegd.

Kanttekening 2.1 Er kan beroep worden ingediend Na publicatie van dit bestemmingsplan geldt er een beroepstermijn van 6 weken. Zoals bij elk bestemmingsplan kan ook in onderhavig geval beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook als iemand geen zienswijze heeft ingebracht tegen het bestemmingsplan kan een beroep worden ingediend.

Financiën In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt met de initiatiefnemer. Hierbij is overeengekomen dat de initiatiefnemer het vaste bedrag uit de legesverordening van 2022 zal betalen, welke € 15.159,65 voor een bestemmingsplan bedragen (exclusief de externe advieskosten die ook worden doorbelast). Daarnaast wordt een bedrag ter waarde van €174.249,in het groenfonds van de gemeente gestort. Communicatie Na de vaststelling van het bestemmingsplan wordt het genomen besluit gepubliceerd in de Staatscourant en in de Hilverbode. Daarnaast wordt het bestemmingsplan op www.ruimtelijkeplannen.nl en de viewer van het Omgevingsloket geplaatst. Uitvoering Na de vaststelling door de gemeenteraad wordt het bestemmingsplan voor de duur van zes weken ter inzage gelegd voor beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. burgemeester en wethouders van Hilvarenbeek Burgemeester Evert Weys

secretaris Frank Jansen

Advies raadscommissie Dit voorstel is op 19 november 2025 beeldvormend behandeld in de commissie Ruimte. De fracties van HOI Werkt en CDA geven daarbij aan dat dit voorstel rechtstreeks, zonder oordeelsvormende behandeling in de commissie, op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 11 december 2025 kan worden geplaatst. De VVD geeft aan behoefte te hebben aan een oordeelsvormende behandeling in de commissie. Op 25 november 2025 is bericht ontvangen van de VVD dat er niet langer behoefte is aan een oordeelsvormende behandeling en dat dit voorstal voor de VVD als bespreekstuk op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 11 december 2025 kan worden geplaatst. 5

Raad 11 december 2025, nr. 12

De griffier, Maarten Janus

Presidium Het presidium heeft in zijn vergadering van 1 december 2025 besloten om dit voorstel als bespreekstuk op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 11 december 2025 te plaatsen. De griffier, Maarten Janus

Eindvoorstel Het college handhaaft het voorstel zoals genoemd in de paragraaf “Voorstel”. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, Frank Jansen

burgemeester, Evert Weys

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) 1. Concept raadsbesluit; 2. Nota van beantwoording zienswijzen “bestemmingsplan Esbeekseweg 15-17, Esbeek”; 3. Nota van ambtshalve wijzigingen “bestemmingsplan Esbeekseweg 15-17, Esbeek”; 4. Verslag Omgevingsdialoog; 5. Getekende anterieure overeenkomst (vertrouwelijk); 6. Raadsbesluit Mierbeek-Noord van 28 januari 2021; 7. Inrichtingssuggestie gebied boven Mierbeek-Noord; 8. Gewijzigd vast te stellen ontwerpbestemmingsplan “Esbeekseweg 15-17, Esbeek”, bestaande uit: - Toelichting; - Bijlagen bij de toelichting; - Regels; - Bijlagen bij de regels; - Verbeelding.

6