Bestemmingsplan Akkerstraat 2B (7 Toelichting bestemmingsplan)

zorgvuldig ruimtegebruik. Daar komt bij dat het principe van zorgvuldig ruimtegebruik niet van toepassing is voor de realisatie van het boerderijvolume met twee wooneenheden nu een en ander wordt gerealiseerd met toepassing van de provinciale beleidsregel ‘maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’. Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7) In artikel 3.7 is tevens opgenomen dat in de toelichting een verantwoording moet worden opgenomen waaruit blijkt dat rekening is gehouden met de gevolgen van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling voor de in het plan begrepen gronden en de naaste omgeving, in het bijzonder wat betreft de bodemkwaliteit, de waterhuishouding en de archeologische, cultuurhistorische, ecologische, aardkundige en landschappelijke waarden. Verder dient de omvang van de bebouwing en de beoogde functie te passen in de omgeving en de effecten die de ontwikkeling op de omgeving heeft, waaronder vanwege milieuaspecten en volksgezondheid. Tevens dient de ontwikkeling adequaat te worden afgestemd op de aanwezige infrastructuur. Beoordeling De toetsing van de gevolgen van het voornemen op bovengenoemde aspecten is per onderwerp uiteengezet in voorliggende toelichting. Hieruit volgt dat het voornemen ruimtelijk en milieuhygiënisch aanvaardbaar is. Daarmee wordt voldaan aan de zorgplicht uit artikel 3.5.

Meerwaardecreatie (artikel 3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. De Omgevingsverordening geeft aan dat de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 ‘Kwaliteitsverbetering landschap’ deel uit kan maken van de meerwaardecreatie. Beoordeling Het planvoornemen beoogt ‘meerwaardecreatie’ door een agrarisch verwante bedrijfslocatie te herbestemmen naar wonen. Hiermee wordt een bestaande bedrijfswoning herbestemd naar burgerwoning met behoud van een bestaande mantelzorgwoning en wordt overtollige bebouwing en voorzieningen/verhardingen gesloopt. Met de beoogde ontwikkeling wordt derhalve tot een passende herbestemming gekomen voor een agrarisch verwante bedrijfslocatie, waardoor leegstand en verrommeling in het buitengebied en ter plaatse van de dorpsentree van Biest-Houtakker wordt voorkomen.

Verder wordt een boerderijvolume toegevoegd met twee wooneenheden middels de provinciale beleidsregel ‘maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’, waardoor is verzekerd dat met de beoogde ontwikkeling een aanmerkelijke verbetering van de omgevingskwaliteit tot gevolg heeft. Tot slot dient opgemerkt te worden dat binnen de planlocatie een aanmerkelijke landschappelijke kwaliteitsverbetering plaatsvindt aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan. Ook wordt een kwaliteitsverbetering bewerkstelligd door de sloop van overtollige bebouwing en voorzieningen. Kwaliteitsverbetering landschap (artikel 3.9) In artikel 3.9 is voorgeschreven dat bij ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied, de ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving. Deze kwaliteitsverbetering dient bovendien financieel, juridisch en feitelijk te worden geborgd. De bedoelde kwaliteitsverbetering kan mede betreffen een landschappelijke inpassing, het toevoegen van landschapselementen, activiteiten gericht op behoud of herstel van Pagina 30 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, het wegnemen van verharding, het slopen van bebouwing e.d. Indien de kwaliteitsverbetering niet op locatie kan worden bewerkstelligd is het ook mogelijk een passende financiële bijdrage te doen in een (gemeentelijk) landschapsfonds. In regionaal verband zijn de ‘Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant, actualisering 2023’ vastgesteld, waaraan de gemeente Hilvarenbeek zich ook conformeert. De regio acht het wenselijk dat elke ruimtelijke ontwikkeling, die een wezenlijk ruimtelijk effect heeft op de omgeving, gepaard moet gaan met kwaliteitsverbetering van het landschap. De invloed die een ruimtelijke ontwikkeling heeft op de omgeving, wordt onder meer bepaald door: • • • • • •

De omvang van de ontwikkeling (is daarvoor vergroting bestemmingsvlak of bouwvlak nodig); Nieuw ruimtebeslag of wordt er gebruik gemaakt van bestaande bebouwing; De aard van de locatie en de omgeving; De aard van de ontwikkeling en de mogelijke hinder voor de omgeving (verkeersaantrekkende werking, geluid, milieucategorie); Het onderscheid in een (traditioneel) gebiedseigen of gebiedsvreemde ontwikkeling; De ‘gewenstheid’ van een ontwikkeling vanuit een (sectorale) beleidswens.

In dit afsprakenkader is een categorisering uitgewerkt, waarbij al naar gelang de categorie-indeling de mate van inspanning wordt bepaald. Hierbij worden de volgende categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen onderscheiden: • Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap wordt geëist. • Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen met weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn gebonden, of plaatsvinden in hiervoor aangewezen gebieden. De kwaliteitsverbetering vindt plaats in de vorm van landschappelijke inpassingsmaatregelen. Deze categorie is niet limitatief. • Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen welke niet tot categorie 1 of 2 behoren. De kwaliteitsverbetering wordt berekend op basis van de bestemmingswinst. Beoordeling Op voorhand dient hierbij opgemerkt te worden dat het aspect kwaliteitsverbetering landschap niet van toepassing is voor de realisatie van woningen o.b.v. de provinciale beleidsregel ‘maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’. Op basis van gemeentelijk beleid wordt 10% van het bestemmingsvlak van de woning landschappelijk ingepast (categorie 2). Ten aanzien van de rest van het planvoornemen is artikel 3.9 kwaliteitsverbetering van het landschap wel van toepassing.

Op onderstaande afbeelding is dit gevisualiseerd met de paarse contour.

Pagina 31 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

Rood: erf nieuwe woningen

Figuur 19 erf maatwerktitel-woning i.r.t. deel waar kwaliteitsverbetering van toepassing is (paarse contour)

Het plangebied heeft een omvang van 13.240 m2. Voor het bepalen van de kwaliteitsverbetering vervalt het deel betreffende het erf, zie bovenstaande afbeelding, van de maatwerktitel-woningen (2.000 m2) waardoor een oppervlakte van 11.240 m2 resteert. Het voormalige bouwvlak van de bedrijfsbestemming minus het nieuwe deel van het erf van de maatwerktitel-woning bedraagt (4.900 m2 – 100 m2 =) 4.800 m2 aan bedrijfsbestemming mee te nemen in de berekening. Het overige deel van het plangebied heeft in de huidige situatie een agrarische bestemming. In de beoogde situatie wordt het te berekenen deel van de planlocatie omgezet van een bedrijfsbestemming en agrarische bestemming naar ‘wonen’ met een bijgebouw van 260 m² een agrarische bestemming én een aanvullende groenbestemming ‘Groen – Landschappelijke inpassing’. De groenbestemming die buiten het betreffende erf waar de maatwerktitel gaat landen kent een oppervlakte van circa 1.600 m2. Het omzetten en het verkleinen van het bouwvlak levert een “bestemmingsverlies” op. Door het toestaan van 160 m2 meer bijgebouwen wordt een beperkte bebouwingswinst gerealiseerd. Het netto resultaat van de ontwikkeling, behoudens de onderdelen die niet vallen onder artikel ‘maatwerk omgevingskwaliteit’, is een bestemmingsverlies van €254.640,-.

Op basis van de werkafspraken (pagina 7) worden ruimtelijke ontwikkeling die volgens de normbedragen zijn berekend en waarbij de minimale basisinspanning minder dan €1.000, - bedraagt onder categorie 2 geschaard. Hierdoor hoeft op basis van de berekening niet te worden voorzien in aanvullende landschapsinvestering. Gezien het een categorie 2 ontwikkeling betreft dient te worden voorzien in een landschappelijke inpassing.

Pagina 32 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

Figuur 20: Uitsnede LIR-berekening

Aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan wordt voorzien in het vereiste van een goede landschappelijke inpassing. Dit landschappelijk inpassingsplan is als bijlage aan onderhavige toelichting bijgevoegd. In het onderstaande is ook een relevante uitsnede opgenomen. De landschappelijke inpassing wordt bovendien gewaarborgd door een voorwaardelijke verplichting in de regels. Hierdoor wordt invulling gegeven aan de verplichting uit de Omgevingsverordening.

Figuur 21: Uitsnede landschappelijk inpassingsplan

De landschappelijke inpassing, te weten de landschappelijke inpassing aan de uiterst zuidoostelijke zijde van het plangebied en de helft van de inpassing tussen de beoogde woning en de om te zetten bedrijfswoning kan gezien worden als landschappelijke inpassing ten behoeve van de her te bestemmen bedrijfswoning met behoud van meer dan 100 m2 aan bijgebouwen, zoals tevens aangetoond in de LIR-berekening als bijlage. Hierbij dient opgemerkt te worden dat een gedeelte hiervan eveneens met een dubbeldoel als driftreducerende struweelhaag wordt gerealiseerd, welliswaar inheems en gebiedseigen. Volledigheidshalve kan hierbij worden opgemerkt worden dat ten behoeve van de nieuwe woningen wordt uitgegaan van de gemeentelijke verplichting dat 10% van een nieuwe ruimte-voor-ruimtekavel of vergelijkbaar aanvullend groen ingepast moet worden bovenop eerdere verplichting. Gelet op de totale omvang van de groenbestemmingen en het surplus in landschapsinvesteringsberekening wordt hier ruimschoots aan voldaan. Pagina 33 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

De benodigde kwaliteitsverbetering wordt in paragraaf 3.4.5 bij de toetsing aan het gemeentelijke beleid nader uitgewerkt. Beknopt weergegeven, komt hierin naar voren dat de beoogde ontwikkeling geen bestemmingswinst tot gevolg heeft. Aangezien sprake is van bestemmingsverlies kan de beoogde ontwikkeling als een categorie 2 ontwikkeling worden aangemerkt, waaronder enkel landschappelijke inpassing is vereist. ‘Wonen in landelijk gebied’ (artikel 3.68)/‘Afwijkende regels (burger)woningen’ (artikel 3.69) Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied bepaalt dat: a. alleen bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan; b. zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten. Lid 2 Een bestemmingsplan kan bij een bestaande woning de vestiging van een andere functie toelaten, als: a. dit past binnen de voorwaarden die voor die functie zijn opgenomen in deze paragraaf; b. in geval nieuwe bebouwing wordt opgericht, er elders feitelijk en juridisch een gelijkwaardige oppervlakte aan gebouwen is gesloopt. In afwijking van Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in: a. de bouw van een woning ter vervanging van een bestaande woning binnen het bouwperceel , als is verzekerd dat: 1. de bestaande woning feitelijk wordt opgeheven; 2.

overtollige bebouwing wordt gesloopt. b. een inpandige splitsing van een beeldbepalende woonboerderij als: 1. een fysieke tegenprestatie wordt geleverd aan het versterken van de omgevingskwaliteit vergelijkbaar met de tegenprestatie voor een ruimte voor ruimtekavel; en 2. de beeldbepalende woonboerderij wordt behouden. c. de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing . d. in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat: 1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt. Met de onderhavige ontwikkeling wordt een agrarisch verwante bedrijfslocatie herbestemd naar wonen. De huidige bedrijfswoning wordt hierbij in gebruik genomen als burgerwoning en overtollige bouwwerken met een gezamenlijke omvang van circa 890 m2 worden gesloopt, alsook voorzieningen in de hoedanigheid van buitenrennen/verhardingen met een gezamenlijke omvang van circa 1.600 m2. Verder wordt een boerderijvolume met twee wooneenheden met toepassing van de provinciale beleidsregel ‘maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ gerealiseerd. Nu artikel 3.78, lid 4 onder c voorschrijft dat artikel 3.68, eerste lid, onder a, niet van toepassing is, wordt hieraan voldaan.

Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit (artikel 3.78) Lid 1 Een bestemmingsplan kan voor een concreet initiatief nieuwvestiging mogelijk maken als: a. de ontwikkeling volledig tot doel heeft een versterking te geven van de omgevingskwaliteit en voor dat doel de middelen genereert;

Pagina 34 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

Hier is in casu sprake van. Met de beoogde ontwikkeling wordt een agrarisch verwante bedrijfslocatie herbestemd naar wonen. Overtollige bebouwing wordt hierbij gesloopt en er wordt binnen de planlocatie voorzien in een aanmerkelijke landschappelijke kwaliteitsverbetering aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan. De ontwikkeling heeft dan ook een versterking van de omgevingskwaliteit als doel. b. de realisering van de onder a bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd; De versterking van de omgevingskwaliteit is niet op een andere wijze verzekerd. c. de ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen zoals sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos, de verbetering van het woonen leefklimaat, het terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen of het behoud van cultuurhistorische waarden; De ontwikkeling beoogt op meerdere manieren meerwaardecreatie, waaronder door sloop van overtollige bebouwing, het voorkomen van leegstand en verrommeling en een aanmerkelijke landschappelijke en natuurlijke kwaliteitsverbetering aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan. d.

de ontwikkeling en de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 3.77 ; De planlocatie bevindt zich in het buitengebied van de kern Biest-Houtakker in de gemeente Hilvarenbeek en is gelegen aan de Akkerstraat. De Akkerstraat betreft een lokale doorgaande weg die onder meer ontsluiting biedt aan verkeer dat zich vanuit de kern Biest-Houtakker in de richting van de kern Hilvarenbeek begeeft en vice versa. De Akkerstraat laat zich typeren als een bebouwingslint nabij de kern Biest-Houtakker. Aan dit bebouwingslint bevinden zich onder meer agrarische bedrijven, agrarische gronden, woningen en niet-agrarische bedrijvigheid. De omgeving van de planlocatie laat zich, gelet op bovenstaande uiteenzetting, hoofdzakelijk kenschetsen als een overwegend gemengd gebied met onder meer verspreid gelegen woningen. Gelet hierop kan de beoogde herbestemming naar wonen in zijn algemeenheid als passend binnen de heersende omgevingskarakteristiek worden beschouwd. Verder bevindt de planlocatie zich in de directe nabijheid van de kern Biest-Houtakker. De ligging van de planlocatie laat zich hierdoor typeren als een bebouwingsconcentratie in de hoedanigheid van een kernrandzone.

Verder schrijft ook de gemeentelijke visie Ruimte voor Ruimte (2011) voor dat in het geval sprake is van een bestaand erf én indien sprake is van extensiveringsgebied-overig (de kernrandzone), een en ander bestempeld kan worden als een aanvaardbare locatie. Gelet hierop heeft de gemeente Hilvarenbeek de komst van een woning binnen de planlocatie reeds als passend binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied beschouwd. Immers, er is conform gemeentelijk beleid sprake van een aanvaarbare locatie nu sprake is van een bestaand erf binnen een kernrandzone. Het bebouwingslint ter plaatse van de Akkerstraat ter hoogte van het plangebied vormt hierbij de kernentree van de kern Biest-Houtakker en is hierdoor te bestempelen als een kernrandzone. Hierdoor is in casu sprake van een duidelijke driedeling tussen de kern BiestHoutakker, de kernentree (gevormd door de bebouwingsconcentratie) en het buitengebied. De herbestemming naar wonen en de komst van één woning kan als passend binnen een dergelijke kernrandzone worden bestempeld. Daar komt bij dat hiermee een aanmerkelijke Pagina 35 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

kwaliteitsverbetering binnen de kernrandzone wordt bewerkstelligd. Dit vanwege een afname van bebouwing en bestaand ruimtebeslag, alsook een afname van uitstralingseffecten in de hoedanigheid van geluidshinder. Een en ander heeft een aanmerkelijk positief effect op het woon- en leefklimaat binnen de bebouwingsconcentratie aldaar. Te meer nu gemeentelijk beleid voorschrijft dat binnen kernrandzones de komst van woningbouw overwogen kan worden op bestaande erven. Gelet hierop heeft de gemeente Hilvarenbeek de komst van woningbouw ter plaatse van bestaande erven in kernrandzones reeds als afweegbaar aangemerkt, waardoor een en ander passend is binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Verder dient in ogenschouw genomen te worden dat in de directe omgeving van de planlocatie reeds een verdere verkleuring naar wonen aan de orde is. Zo is in 2017 een bestemmingsplan vastgesteld waarmee aan noordwestelijke zijde van de Akkerstraat, aan de Akkerstraat 5, een ruimte-voor-ruimtewoning is toegevoegd. Ook is in 2020 een bestemmingsplan vastgesteld waarmee aan de zuidoostelijke zijde van de Akkerstraat twee woningen zijn gerealiseerd. Gelet hierop vindt in de directe omgeving van de planlocatie reeds een verdere verkleuring naar wonen plaats.

Dit maakt dat de beoogde komst van één woning binnen de planlocatie als passend binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied kan worden beschouwd. Te meer vanwege de omstandigheid dat sprake is van een bestaand erf binnen een kernrandzone, waardoor de beoogde ontwikkeling ook op grond van gemeentelijk beleid passend is binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Tot slot dient opgemerkt te worden dat de planlocatie zich op betrekkelijk korte afstand van de bebouwde kom van de kern Biest-Houtakker en de beoogde woningbouwlocatie ‘Beverakkers V’ bevindt. Hierdoor verkleurt de directe omgeving van de planlocatie, naast vorenstaande individuele bouwplannen, eveneens reeds verder naar wonen en komt de kern Biest-Houtakker op zeer korte afstand van de planlocatie te liggen. Daar komt bij dat met de beoogde ontwikkeling een knelpunt aldaar wordt opgelost. Met de aanwezigheid van een hondenpension/de hondenfokkerij ter plaatse van de planlocatie is binnen de beoogde woonwijk ‘Beverakkers V’ nadrukkelijk geen sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Gelet hierop maakt de beoogde herbestemming de weg vrij voor de beoogde woningbouwlocatie ‘Beverakkers V’, waardoor hiermee een knelpunt wordt opgelost. Een en ander is tevens door de Omgevingsdienst bevestigd.

Dit maakt dat de beoogde herbestemming passend is binnen de ontwikkelingsrichting die gemeente Hilvarenbeek voor ogen heeft. Alles in resumering nemende, kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling passend is binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. e. is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, bezien vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt; De ontwikkeling voorziet in de herbestemming naar wonen, waarbij de huidige bedrijfswoning wordt herbestemd naar burgerwoning en een boerderijvolume met twee wooneenheden wordt toegevoegd. Verder blijft ook een bestaande mantelzorgwoning behouden. Dit in combinatie met een landschappelijke kwaliteitsverbetering aan de hand van een landschappelijk inrichtingsplan en de herbestemming van een deel van de planlocatie naar groen. Hiermee wordt een passende invulling van een agrarisch verwante bedrijfslocatie gevonden. Het beoogde gebruik is vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt volhoudbaar naar de toekomst.

Pagina 36 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

f.

de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en In onderhavige toelichting is uitvoerig getoetst aan relevante uitgangspunten uit de Iov. De conclusie is dat de beoogde ontwikkeling hierbinnen passend is.

g. bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit , onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Een deskundige van de provincie Noord-Brabant is een vroegtijdig stadium betrokken. Het planvoornemen is tijdens het gemeentelijke spreekuur voorgelegd en daarnaast is een en ander in het kader van wettelijk vooroverleg aangeboden aan de provincie. Lid 2 De bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit betreft maatwerk waarbij in ieder geval de volgende aspecten in acht worden genomen en juridisch vastgelegd: a. als de activiteit de realisatie van een woning betreft: 1. wordt de woning opgericht op een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied; Een aanvaardbare locatie wordt in artikel 3.78, derde lid gedefinieerd als een locatie in een bebouwingsconcentratie of wanneer de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. De verordening (Iov) omschrijft een bebouwingsconcentratie als een kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster. Een kernrandzone wordt conform de Iov als volgt gedefinieerd: ‘overgangszone van stedelijk gebied naar het buitengebied, met daarin relatief veel bebouwing op korte afstand van elkaar met een toenemende menging van functies’.

Verder wordt een bebouwingslint als volgt gedefinieerd: ‘min of meer aaneengesloten lijnvormige reeks van bebouwing langs een weg, geheel of gedeeltelijk, in Landelijk gebied’. De planlocatie is gelegen aan de Akkerstraat. De Akkerstraat betreft een lokale doorgaande weg die onder meer ontsluiting biedt aan verkeer dat zich vanuit de kern Biest-Houtakker in de richting van de kern Hilvarenbeek begeeft en vice versa. De Akkerstraat laat zich typeren als een lokale ontsluitingsweg nabij de kern BiestHoutakker waar ter hoogte van het plangebied met name aan de zuidelijke/zuidoostelijke zijde sprake is van aanwezigheid van bebouwing. Aan de Akkerstraat bevinden zich onder meer agrarische bedrijven, agrarische gronden, woningen en niet-agrarische bedrijvigheid. Verder bevindt de planlocatie zich, zoals hiervoor reeds is aangegeven, in de directe nabijheid van de kern Biest-Houtakker. De ligging van de planlocatie laat zich hierdoor typeren als een bebouwingsconcentratie in de hoedanigheid van een kernrandzone. Dit omdat ter plaatse sprake is van een overgangszone tussen stedelijk gebied naar het buitengebied, waarbij ter hoogte van de planlocatie sprake is van relatief veel bebouwing op korte afstand van elkaar met een toenemende menging van functies.

Het bebouwingslint ter plaatse van de Akkerstraat ter hoogte van het plangebied vormt hierbij de kernentree van de kern Biest-Houtakker en is hierdoor te bestempelen als een kernrandzone. Hierdoor is in casu sprake van een duidelijke driedeling tussen de kern Biest-Houtakker, de kernentree (gevormd door de bebouwingsconcentratie) en het Pagina 37 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

buitengebied. Nu sprake is van een ligging binnen een kernrandzone is in casu sprake van een aanvaardbare locatie conform artikel 3.78, derde lid van de Iov. Het vorenstaande wordt tevens bevestigd in de gemeentelijke visie Ruimte voor Ruimte (2011). In voornoemde visie wordt aangegeven dat in het geval van een bestaand erf én indien sprake is van extensiveringsgebied-overig (de kernrandzone), een en ander bestempeld kan worden als een aanvaardbare locatie. 2. is de fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit , qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; en De fysieke tegenprestatie zal qua omvang gelijk zijn aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel. Met toepassing van de provinciale beleidsregel maatwerk met als doel omgevingskwaliteit wordt tot een gedeelte gekomen. Voor het resterende deel wordt een maatwerk ruimte-voor-ruimte bouwtitel aangekocht bij de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte. Dit zodat tot een gezamenlijke tegenprestatie van € 125.000,00 wordt gekomen. 3.

is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort; Ten behoeve van de realisatie van het boerderijvolume met twee wooneenheden wordt een maatwerk ruimte-voor-ruimte bouwtitel aangekocht bij de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte. b. als de ontwikkeling mede tot doel heeft een milieubelastende activiteit te saneren, moeten alle daarvoor aanwezige rechten en toestemmingen, waaronder de verleende vergunningen, zijn ingetrokken; Met de beoogde ontwikkeling worden alle rechten en toestemming ingetrokken. c. als de activiteit de ontwikkeling van een nieuw landgoed betreft: 1. heeft het landgoed ten minste een omvang van 10 hectare; 2. bestaat 50% van het landgoed uit gerealiseerde natuur binnen het Natuur Netwerk Brabant; 3. wordt de fysieke tegenprestatie ingezet voor de ontwikkeling van natuur; 4. is de bebouwing van allure en qua omvang passend bij de uitstraling van het landgoed ; 5. wordt de bebouwing geconcentreerd opgericht buiten het Natuur Netwerk Brabant; 6. zijn naast landgoedwoningen ook andere bij een landgoed passende gebruiksactiviteiten mogelijk, waaronder zorg; en 7. is de openbaarheid van het landgoed verzekerd. Niet van toepassing. d.

als de ontwikkeling plaatsvindt binnen een Cultuurhistorisch waardevol gebied ter behoud van een waardevol cultuurhistorisch complex, zoals beschreven op de Cultuurhistorische Waardenkaart, is de fysieke tegenprestatie gericht op behoud of versterking van de aldaar benoemde waarden en kenmerken. Niet van toepassing.

Pagina 38 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

Lid 3 Er is sprake van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als: a. de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; b. of de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Zie onderbouwing in het vorenstaande. In casu is sprake van een aanvaardbare locatie aangezien sprake is van een ligging binnen een bebouwingsconcentratie in de hoedanigheid van een kernrandzone. De Akkerstraat ter hoogte van het plangebied zorgt hierbij voor een duidelijke driedeling tussen de kern Biest-Houtakker, de kernentree (gevormd door de bebouwingsconcentratie) en het buitengebied. Lid 4 Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik , onder a; b. artikel Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap ; en c. artikel Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied , eerste Lid , onder a. Hier is reeds rekening mee gehouden bij de eerdere toetsing aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies. De ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant’ is een nadere uitwerking van artikel 3.78. In deze beleidsregel is de fysieke tegenprestatie voor het toevoegen van woningen onder de noemer maatwerk omgevingskwaliteit opgenomen. Voor het realiseren van vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen geldt dat: 1.

voor de bijdrage in het versterken van de omgevingskwaliteit een minimale inspanning van € 125.000,00; In het onderhavige geval bestaat de fysieke tegenprestatie uit de sloop van bedrijfsgebouwen en de sanering van voorzieningen. In zijn totaliteit wordt 890 m2 aan bedrijfsgebouwen gesloopt en circa 1.600 m2 aan voorzieningen en verhardingen. Verder is rekening gehouden met het inleveren van ammoniakrechten. Hierbij is uitgegaan van de vigerende vergunning voor het houden van 165 honden, een emissiefactor van 1,266 kg ammoniakemissie per dierplaats per jaar en een waarde van € 15,00 per kg (opgevoerd als zijnde ‘overig in overleg’). Tot slot bestaan de bedrijfsgebouwen met een omvang van circa 610 m2 uit asbestdaken. Hierbij is uitgegaan van een meerwaarde van € 2,00 per m2 ten opzichte van de sloop van reguliere bedrijfsgebouwen zonder asbestdaken. Dit omdat het in verhouding een kleine oppervlakte betreft op lastig gelegen plekken waardoor een meerprijs van toepassing is bij sanering zoals blijkt uit de offerte welke is toegevoegd als bijlage waarbij ruimschoots meer dan €25 per m2 wordt doorberekend. Als bijlage is de totale rekenmodule ‘Maatwerk Omgevingskwaliteit’ toegevoegd van de provincie waaruit blijkt hoe gekomen wordt tot een totale waarde van €125.000,2.

de woningen worden opgericht binnen een bij de omgeving passende bebouwing, met een daarbij passende inhoudsmaat; Hier wordt aan voldaan. Pagina 39 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

3. er geen sprake is van stedelijke ontwikkeling; Hier wordt in casu aan voldaan. Er is geen sprake van stedelijke ontwikkeling. 4. Als tegenprestatie fysieke maatregelen worden ingezet als bedoeld in artikel 7. Fysieke maatregelen bestaan in casu uit het inleveren van ammoniakrechten, het slopen van bedrijfsgebouwen, het slopen van voorzieningen, het slopen van asbestdaken en landschappelijke maatregelen. Verder zal voor het resterende deel van de te realiseren kwaliteitsverbetering een resttitel worden aangekocht. Ruimte-voor-ruimte kavel (artikel 3.79) Zoals in het vorenstaande reeds is aangegeven, wordt volledigheidshalve getoetst aan de regels omtrent ‘Ruimte-voor-ruimte kavel’ (artikel 3.79). Dit omdat bij de provincie Noord-Brabant een maatwerktitel aangekocht wordt. Lid 1 Een bestemmingsplan kan voorzien in een of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels in Stedelijk gebied of Landelijk gebied als deze ontwikkeling: a. door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit: Aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit wordt behaald door de gedeeltelijke aankoop van een van een maatwerk “Bouwtitel” bij de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte.

Hiermee is verzekerd dat in het verleden reeds een aanmerkelijke verbetering van de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit heeft plaatsgevonden middels de sloop van stallen en het doorhalen van fosfaatrechten. Verder wordt het resterende deel van de kwaliteitsverbetering verkregen door een verbetering van de omgevingskwaliteit binnen de planlocatie met toepassing van de beleidsregel maatwerk met als doel omgevingskwaliteit. Zie vorenstaande passages. b. op een aanvaardbare locatie plaatsvindt als bedoeld in Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit , derde Lid: Zie vorenstaande toetsing aan artikel 3.78. De conclusie is dat in casu sprake is van een aanvaardbare locatie. Dit vanwege de ligging binnen een bebouwingsconcentratie in de hoedanigheid van een kernrandzone. c. past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 3.77. Zie de toetsing aan artikel 3.78. De conclusie is dat de beoogde ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Lid 2 Als uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat de in het verleden gedane investering in omgevingskwaliteit is terugverdiend, is het eerste lid niet meer van toepassing. Voor kennisgeving aangenomen. Lid 3 Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a.

artikel Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik , onder a; Pagina 40 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

b. artikel Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap ; en c. artikel Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied , eerste Lid , onder a. Hier is reeds rekening mee gehouden bij de eerdere toetsing aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies. Landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel (artikel 3.32) Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op de Groenblauwe mantel: a. strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de daarmee samenhangende ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden; b. stelt regels ter bescherming van de ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied; c. borgt dat een ontwikkeling gepaard gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden. Met de beoogde ontwikkeling wordt een agrarische verwante bedrijfslocatie herbestemd naar wonen, waarbij een bestaande bedrijfswoning wordt herbestemd naar een reguliere woning en een bestaande vergunde mantelzorgwoning blijft behouden. Verder wordt een boerderijvolume met twee wooneenheden gerealiseerd. Ook worden overtollige bedrijfsgebouwen gesloopt en worden voorzieningen in de hoedanigheid van buitenrennen, alsook verhardingen verwijderd.

Hierdoor gaat de beoogde ontwikkeling gepaard met een afname van het bebouwde oppervlak, waardoor een en ander een positieve bijdrage heeft op het watersysteem en de hydrologische waarden. Verder wordt binnen de planlocatie aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan een landschappelijke kwaliteitsverbetering bewerkstelligd. Deze landschappelijke kwaliteitsverbetering bestaat onder meer uit de aanleg van een streekeigen erfbeplanting, een fruitboomgaard, een (beuken)haag en de realisatie van diverse houtsingels. De realisatie en instandhouding van bovenstaande landschappelijke en natuurlijke elementen is met een voorwaardelijke verplichting geborgd in de planregels. Gelet hierop heeft de beoogde ontwikkeling een aanmerkelijke positieve bijdrage tot gevolg voor de ecologische en landschappelijke waarden. Dit maakt dat geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling een positieve bijdrage levert aan de bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden binnen de groenblauwe mantel. Lid 2 De toelichting bij een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid bevat een beschrijving van de aanwezige ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden.

De beoogde landschappelijke inpassing conform het landschappelijk inpassingsplan die als bijlage aan de onderhavige toelichting is gevoegd is afgestemd op aanwezige waarden in de directe omgeving. 3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Structuurvisie Hilvarenbeek, 2010 Toetsingskader In de Structuurvisie Hilvarenbeek, vastgesteld d.d. 25 februari 2010, zijn de beleidsuitgangspunten opgenomen voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Voor het buitengebied wordt aangegeven dat de agrarische functie sterk is vertegenwoordigd en dat de ruimtelijke karakteristiek van het buitengebied vooral beleefd kan worden vanuit het recreatief gebruik van paden, wegen en Pagina 41 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

recreatieve steunpunten. De kwaliteiten van de natuur zijn verankerd in de robuuste ecologische structuren en verbindingen en het divers karakter op de overgangen tussen buitengebied en de dorpen. De gemeente ziet het als haar basisverantwoordelijkheid voor het behouden van de ruimtelijke karakteristiek van haar gemeente. Hierbij worden de volgende criteria gehanteerd: - Behouden van robuuste natuurgebieden en ecologische verbindingszones; - Behouden van het divers karakter op de overgangen tussen buitengebied en de dorpen; - Behouden van cultuurhistorische waarden in het gebied. Het beleid van de gemeente is gericht op het versterken van de toeristische sector. Verder gelden voor nieuwe functies verschillende criteria. Zo mag de nieuwe functie niet leiden tot negatieve externe effecten op de woon- en leefomgeving, zoals een verkeersaantrekkende werking en parkeren. Nieuwe functies zijn mogelijk indien er sprake is van wonen, zorg, kleinschalige ambachten/bedrijvigheid, toerisme en/of recreatie of educatie. Daarnaast is doorontwikkeling mogelijk, mits dit landschappelijk aanvaardbaar is en er geen negatieve externe effecten optreden. Beoordeling Met de beoogde herontwikkeling wordt een agrarisch verwante bedrijfslocatie herbestemd naar wonen.

De bestaande bedrijfswoning wordt hierbij herbestemd naar een reguliere woning en een bestaande vergunde mantelzorgwoning blijft behouden. Verder wordt een boerderijvolume met twee wooneenheden gerealiseerd. Ook worden overtollige bedrijfsgebouwen gesloopt en worden voorzieningen in de hoedanigheid van buitenrennen en verhardingen verwijderd. Met de beoogde ontwikkeling wordt derhalve een passende herbestemming gevonden voor een agrarische verwante bedrijfslocatie en wordt leegstand en verrommeling van het buitengebied en ter plaatse van een locatie binnen de dorpsentree van de kern Biest-Houtakker voorkomen. Ook wordt met de beoogde ontwikkeling een bijdrage geleverd aan een divers karakter op de overgangen tussen het buitengebied en de dorpen, waardoor de beoogde ontwikkeling passend is binnen relevante uitgangspunten uit de Structuurvisie Hilvarenbeek. Tot slot dient opgemerkt te worden dat binnen de planlocatie diverse natuurlijke en landschappelijke elementen worden gerealiseerd aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan. Vanwege de ligging van de planlocatie binnen de groenblauwe mantel en nabij Natuur Netwerk Brabant en het Spruitenstroompje is de beoogde ontwikkeling ook passend binnen het criteria van de gemeente Hilvarenbeek dat robuuste natuurgebieden en ecologische verbindingszones moeten worden behouden.

Conclusie Alles in resumering nemende kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling passend is binnen relevante uitgangspunten uit de Structuurvisie Hilvarenbeek. De beoogde ontwikkeling draagt namelijk bij aan het behoud en de versterking van de ruimtelijke karakteristiek van de gemeente en heeft op alle drie de genoemde criteria een versterkende werking. 3.4.2 Visie Ruimte voor Ruimte, 2011 De gemeente Hilvarenbeek kent de visie Ruimte voor Ruimte (2011) waarin diverse bebouwingsconcentraties binnen de gemeente zijn aangewezen. De planlocatie is conform voornoemde visie niet gelegen binnen een aangeduide bebouwingsconcentratie. Echter, zoals in paragraaf 3.3.2 uitvoerig is gemotiveerd, bevindt de planlocatie zich binnen een bebouwingsconcentratie in de hoedanigheid van een kernrandzone. De Akkerstraat ter hoogte van het plangebied vormt hierbij de kernentree van de kern Biest-Houtakker en is hierdoor te bestempelen als een kernrandzone. Hierdoor is in casu sprake van een duidelijke driedeling tussen de kern BiestHoutakker, de kernentree (gevormd door de bebouwingsconcentratie) en het buitengebied. De visie Ruimte voor Ruimte (2011) schrijft voor dat ook buiten een in de visie aangeduide bebouwingsconcentratie woning kan worden overwogen indien sprake is van een bestaand erf én indien sprake is van extensiveringsgebied-overig (de kernrandzone).

Zie onderstaande uitsnede. Pagina 42 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

Figuur 22: Uitsnede Visie Ruimte voor Ruimte, 2011

Voor wat betreft de zonering wordt verwezen naar de Structuurvisie Hilvarenbeek. Op grond van deze structuurvisie bevindt de planlocatie zich binnen de zonering ‘extensiveringsgebied-overig’. In het onderstaande is een relevante uitsnede van de zoneringskaart uit de Structuurvisie Hilvarenbeek opgenomen.

Figuur 23: Uitsnede zonering Structuurvisie Hilvarenbeek, 2010 (planlocatie is indicatief voorzien van een rode omlijning)

Tevens ligt de planlocatie momenteel op grond van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant binnen de aanduiding ‘Beperkingen veehouderij’. Een en ander betrof in het verleden op grond van eerdere provinciale verordeningen ten tijde van de reconstructie een extensiveringsgebied. Hierdoor

Pagina 43 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

is een en ander te typeren als een extensiveringsgebied-overig en dus op basis van de visie Ruimte voor Ruimte (2011) als een kernrandzone. Daarnaast is in casu sprake van een bestaand erf, namelijk het erf dat behoorde tot de woning en bedrijfslocatie aan Akkerstraat 2B te Biest-Houtakker. Wanneer wordt gekeken naar bovenstaande uitsneden en de opbouw van de geclusterde bebouwing aan de Akkerstraat in de omgeving van de planlocatie, valt de beoogde ontwikkeling te typeren als het “aansluiten bij de ruimtelijke karakteristiek” in de vorm van het verder aanvullen van een bestaand erf. Met name de middelste variant waarbij het middelste gebouw verder van de weg is gelegen is vergelijkbaar met het planvoornemen. Evenals het streven naar verschillende gebouwvormen op een erf (haaks gevarieerd met parallel aan de weg op één erf etc.).

Figuur 24: Erfopzetten

Conclusie Alles in resumering nemende kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling passend is binnen de Visie Ruimte voor Ruimte (2011). Dit omdat in casu sprake is van een ligging binnen extensiveringsgebied-overig (kernrandzone) en gebruik wordt gemaakt van een bestaand erf. 3.4.3 Structuurvisie Buitengebied, 2014 Op 25 februari 2010 heeft de gemeente Hilvarenbeek de ‘Structuurvisie Hilvarenbeek’ vastgesteld. Dit betreft de Structuurvisie met de hoofdlijnen van de gemeentelijke ambities voor het gehele grondgebied. Ter concretisering van de visie voor het buitengebied is in januari 2014 de ‘Structuurvisie Buitengebied Hilvarenbeek, januari 2014’ vastgesteld. Naast de 6 kernen die de gemeente Hilvarenbeek rijk is, is er ook sprake van een groot landelijk gebied waarin veel ontwikkelingen gaande zijn. De structuurvisie bevat een samenhangende visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Tevens is het de basis geweest voor de actualisatie van het bestemmingsplan voor het buitengebied. Daar waar kansen en voorwaarden voor ontwikkelingen voldoende objectiveerbaar zijn, worden deze vastgelegd in bestemmingsplanregels, met binnenplanse afwijkings- of wijzigingsregels. Voor de meer grootschalige, weinig voorkomende of anderszins specifieke ontwikkelingen is maatwerk nodig.

Dit is niet in algemene planregels te vatten en zal daarom blijvend buitenplans mogelijk worden gemaakt. De structuurvisie bevat bovendien de spelregels voor de diverse landschapstypes binnen de gemeente en de landschappelijke kwaliteitsverbetering. De visie buitengebied Hilvarenbeek richt zich op het behoud en waar mogelijk de versterking van de ruimtelijke en functionele kwaliteit van het plangebied. Het gaat hierbij met name om kwaliteit voor aan het buitengebied gebonden functies (water, landbouw, recreatie, natuur, landschap) en voor de eveneens veelvuldig voorkomende niet-agrarische functies en wonen. Beoordeling De gemeente houdt in het buitengebied ‘overal gelijke ontwikkelingsmogelijkheden’ aan. Hierbij wordt uitgegaan van de volgende standpunten: • Overal gelijke ontwikkelingsmogelijkheden, met uitzondering van LOG; Pagina 44 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

• • •

Overal kwantitatief gelijke tegenprestaties bij een ontwikkeling; Per locatie kwalitatief verschillende randvoorwaarden, afhankelijk van de aard en omvang van het initiatief en de ruimtelijke kenmerken van de omgeving. RvR-ontwikkeling is als uitzondering niet overal mogelijk, maar alleen in de bebouwingsconcentraties zoals uitgewerkt in de structuurvisie.

De planlocatie is gelegen in het ‘Kampen- en Hoevenlandschap’, zoals weergegeven op onderstaande afbeelding.

Figuur 25: Landschapstypen gemeente Hilvarenbeek (planlocatie is indicatief aangegeven met rode cirkel)

Ten aanzien van het kampen- en hoevenlandschap wordt het navolgende gesteld (cursief): ‘Het landschappelijk karakter wordt hier doorgaans gekenmerkt door een organisch gevormd patroon van wegen en (indien aanwezig) waterlopen. De verkaveling vertoont eveneens een afwisselend en vaak onregelmatig beeld, waarbij landbouwgronden, houtwallen en bosjes veelvuldig voorkomen. Het landschapsbeeld is hierdoor sterk afwisselend en veelal kleinschalig van karakter. De nederzettingsstructuur vertoont vanouds een sterk verspreid bebouwingsbeeld: de afzonderlijke hoeven lagen te midden van een eigen kampje, of “eenmansesje”. Door plaatselijke verdichting van bebouwing heeft dit beeld zich hier en daar ontwikkeld tot transparante bebouwingslinten. Hoewel de bebouwing grotendeels langs de wegen is gesitueerd, komt het ook voor dat de oudere boerderijen een vrije ligging kennen en via insteekwegjes bereikbaar zijn. Pagina 45 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

Het erf in dit landschapstype kan niet los gezien worden van de al aanwezige beplanting op of langs de direct aangrenzende percelen. Dat betekent ook dat het onregelmatige verkavelingspatroon herkenbaar is in de vorm en het ruimtelijk beeld van de erven’. Daarnaast is ten aanzien van het kampen- en hoevenlandschap de navolgende visie opgenomen (cursief): ‘Dit landschap kenmerkt zich door een grillig patroon van wegen en waterlopen. Dit betreft een te behouden structuurkenmerk, dat door ruimtelijke ontwikkelingen kan worden versterkt. De verkaveling is eveneens afwisselend en is onregelmatig van vorm. Het landschapsbeeld is in principe sterk wisselend en altijd kleinschalig van karakter; ontwikkelingen moeten zich daarbinnen voegen. Het doel is om de waardevolle structuur van het landschap herkenbaar te houden. Hierbij is behouden en versterken van de afwisseling in openheid en beslotenheid het uitgangspunt. Dat betekent ook dat het onregelmatige verkavelingspatroon herkenbaar blijft, dan wel versterkt wordt bij ontwikkelingen op de schaal van een individueel erf. Daarnaast kan de structuur verstevigd worden door de aanplant van landschapselementen, houtwallen en wegbeplanting, vooral ook buiten de erven. Ook is een goede erfbeplanting belangrijk voor de landschappelijke structuur en samenhang tussen de erven en omliggende landbouwgronden’.

Verder worden diverse beeldkwaliteitseisen gesteld aan de inpassing en inrichting van het erf. Bij het opstellen van het landschappelijk inrichtingsplan is rekening gehouden met de karakteristieken behorende bij het kampen- en hoevenlandschap, zoals in het bovenstaande is beschreven. Met de beoogde landschappelijke inpassing worden diverse houtwallen gerealiseerd en wordt de samenhang tussen het erf en de omliggende landbouwgronden versterkt. Ook ontstaat hierdoor een afwisseling tussen openheid en geslotenheid, waardoor de structuur van het kampen- en hoevenlandschap wordt versterkt. Ook is rekening gehouden met omliggende natuurwaarden, waaronder het Spruitenstroompje en Natuur Netwerk Brabant in de directe omgeving. Het landschappelijk inpassingsplan is als bijlage aan de onderhavige toelichting gevoegd. Verder wordt in de structuurvisie aangegeven dat een en ander gericht is op het behoud en waar mogelijk de versterking van de ruimtelijke en functionele kwaliteit van het buitengebied. Hierbij gaat het met name om kwaliteit voor aan het buitengebied gebonden functies, waaronder natuur en landschap en voor de veelvuldig voorkomende niet-agrarische functies en wonen.

Verder bevat de structuurvisie een aantal doelen die voor het gehele buitengebied gelden, waaronder: - Landschap: behoud en waar mogelijk de versterking van de landschappelijke identiteit en verscheidenheid, - Bos/Natuur: behoud en waar mogelijk versterking van de ecologische verscheidenheid; - Wonen: behoud bestaande woningen; - Niet agrarische functies: behoud bestaande en beperkte ontwikkelingsmogelijkheden nieuwe functies op bestaande locaties. Nu met de beoogde ontwikkeling een agrarisch verwante bedrijfslocatie wordt herbestemd naar wonen, waarbij een verbetering van de landschappelijke en natuurlijke waarden plaatsvindt aan de hand van een landschappelijk inpassingsplan, kan gesteld worden dat de ontwikkeling in algemene zin passend is binnen de doelen uit de ‘Structuurvisie Buitengebied Hilvarenbeek, januari 2014’. Temeer nu ook ten aanzien van wonen als doel het behoud van bestaande woningen geldt. 3.4.4 Het bestemmingsplan “Buitengebied” Het vigerend bestemmingsplan voor de planlocatie betreft het bestemmingsplan “Buitengebied” in combinatie met een aantal beperkte algemene wijzigingen in de regels in het bestemmingsplan Pagina 46 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

“Buitengebied Hilvarenbeek 2014, reparatieplan”, zoals respectievelijk vastgesteld door de raad d.d. 13 maart 2014 en 7 maart 2017 en het “Reparatieplan Buitengebied” (vastgesteld 15-10-2020). Tevens is het bestemmingsplan “Parapluplan Parkeren Hilvarenbeek 2018” (vastgesteld 8-11-2018) van toepassing en is het “Parapluplan Cultuurhistorie Hilvarenbeek” (vastgesteld 29-12-2021). De planlocatie valt in het bestemmingsplan “Buitengebied” onder de bestemmingen “Bedrijf – Agrarisch verwant” en “Agrarisch” en de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie 1”. De bedrijfsbestemming kent een omvang van circa 4.900 m2. Binnen deze bedrijfsbestemming is de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – 11’ van toepassing op grond waarvan binnen de planlocatie een dierenpension toegestaan, waarbij een fokkerij als agrarische neventak is toegestaan. De maximale vloeroppervlakte voor bedrijfsgebouwen ten behoeve van dit agrarisch verwante bedrijf is hierbij vastgelegd op 890 m2. Verder is ter plaatse één bedrijfswoning toegestaan, alsook één mantelzorgwoning. Ten behoeve van laatstgenoemde mantelzorgwoning is bij besluit van 8 mei 2014 een omgevingsvergunning voor de activiteiten bouwen en strijdig gebruik verleend.

Daarnaast zijn binnen de planlocatie de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – attentiegebied ehs’, ‘overige zone – beperkingen veehouderijen’ en ‘overige zone – groenblauwe mantel’, ‘overige zone – akkercomplex’ en ‘overige zone – kamplandschap’ van toepassing. In het onderstaande is een afbeelding van de vigerende planologische situatie binnen de planlocatie opgenomen.

Figuur 26: Uitsnede vigerend bestemmingsplan "Buitengebied" (planlocatie is indicatief aangegeven met rode omlijning)

De beoogde ontwikkeling is niet rechtstreeks passend binnen de vigerende gebruiks- en bouwvoorschriften. Het vigerende bestemmingsplan bevat, zoals in het vorenstaande reeds is aangegeven, in artikel 5.6.3 een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid om na bedrijfsbeëindiging de bestemming “Bedrijf – Agrarisch verwant” te herbestemmen naar wonen. Echter, nu met de beoogde ontwikkeling ook de komst van een boerderijvolume met twee wooneenheden mogelijk wordt gemaakt kan de beoogde ontwikkeling niet mogelijk gemaakt worden met toepassing van voornoemde binnenplanse wijzigingsbevoegdheid. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken dient derhalve Pagina 47 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

een bestemmingsplanherzieningprocedure doorlopen te worden. Met de onderhavige toelichting wordt onderbouwd om welke reden met de beoogde ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Volledigheidshalve en wellicht ten overvloede wordt in het onderstaande illustratief en beknopt getoetst aan voornoemde binnenplanse wijzigingsbevoegdheid (toetsing in cursief). 5.6.3 Wijziging naar Wonen Burgemeester en wethouders kunnen de gronden wijzigen teneinde deze aanduiding te laten vervallen en de bestemming (deels) te wijzigen in de bestemming Artikel 16 Wonen waarbij na bedrijfsbeëindiging de verbouw van een voormalige bedrijfswoning of voormalig (woon)boerderijpand voor woondoeleinden kan worden toegestaan; tevens kan daarbij, mits het betreft (woon)boerderijpanden met de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie', woningsplitsing worden toegestaan. Een en ander mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: Algemene voorwaarden: a. de cultuurhistorische waarden mogen niet onevenredig worden aangetast; Met de beoogde ontwikkeling worden geen cultuurhistorische waarden aangetast. Voor een nadere motivatie wordt verwezen naar hoofdstuk 4. b.

er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en omliggende (agrarische) bedrijven; Omwonenden of omliggende (agrarische) bedrijven worden niet onevenredig in de belangen geschaad. In hoofdstuk 4 van deze toelichting wordt getoetst aan de milieu-hygiënische aspecten. c. er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat; Ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Dit wordt nader toegelicht in hoofdstuk 4. d. de omvang van het bestemmingsvlak Wonen bedraagt niet meer dan 1500 m2; Hier wordt niet aan voldaan waardoor een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk is. e. ten aanzien van kwaliteitsverbetering geldt het volgende: 1. indien het nieuwe bestemmingsvlak 'Wonen' maximaal 30% bedraagt van het voormalige bestemmingsvlak 'Bedrijf - Agrarisch verwant', dan is geen specifieke kwaliteitsverbetering vereist; 2. indien het nieuwe bestemmingsvlak 'Wonen' maximaal 40% bedraagt van het voormalige bestemmingsvlak 'Bedrijf - Agrarisch verwant'. De herinrichting van het erf landschappelijk wordt ingepast in welk kader een inrichtings- en beplantingsplan dient te worden opgesteld; 3. in de overige gevallen vindt er kwaliteitsverbetering; Gelet op de beoogde ontwikkeling en herbesetemming is een kwaliteitsverbetering vereist.

Een en ander is in de paragrafen 3.3.2 en 3.4.5 nader uitgewerkt en ook als bijlage aan de onderhavige toelichting bijgevoegd. f.

het mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de in de directe omgeving aanwezige waarden;

Pagina 48 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot een onevenredige aantasting van de in de directe omgeving aanwezige waarden. Voor een nadere motivatie wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van de onderhavige toelichting. g. uit een onderzoek naar de bodemkwaliteit dient te blijken dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie; Een verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd waarmee is aangetoond dat de bodem geschikt is voor de nieuwe functie. Voor een nadere onderbouwing zie paragraaf 4.2. h. voldaan wordt aan de bepalingen bij of krachtens de Wet geluidhinder; Hier wordt in casu aan voldaan. Voor een nadere uitwerking zie hoofdstuk 4. Specifieke voorwaarden voor wijziging in woondoeleinden: i. de bebouwde oppervlakte en inhoud van de voormalige bedrijfswoning (inclusief de inpandige stal / het inpandig deel) mag niet worden vergroot, met dien verstande dat: a. vergroting is toegestaan indien er per 50 m3 vergroting van de woning telkens minimaal 500 m2 aan legaal opgerichte bebouwing wordt gesloopt; b. de uiteindelijke inhoud niet meer bedraagt dan 1000 m3; c. de bebouwde oppervlakte van de bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 100 m2 per woning; de overtollige bebouwing (niet zijnde cultuurhistorisch waardevol) dient te worden gesloopt; d. in afwijking van het bepaalde onder 3.

mag de bebouwde oppervlakte aan bijgebouwen maximaal 200 m2 bedragen, indien het surplus (alle aanwezige voormalige bedrijfsgebouwen en bijgebouwen boven de standaard maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen van 100 m2) in één keer wordt gesloopt en deze sloop moet als voorwaarde aan de omgevingsvergunning worden verbonden; e. Voor het overige dienen bijgebouwen, voor zover zij niet cultuurhistorisch waardevol zijn, te worden gesloopt. De bebouwde oppervlakte en inhoud van de naar burgerwoning om te zetten bedrijfswoning wijzigt niet. Verder wordt overtollige bebouwing binnen de planlocatie in de hoedanigheid van diverse bijgebouwen en voorzieningen gesloopt. Binnen het bestemmingsvlak van de te herbestemmen bedrijfswoning is bepaald dat het oppervlak voor bijgebouwen niet meer dan 260 m2 mag bedragen. j.

de bestaande situering van de bedrijfswoning mag niet worden gewijzigd; De bestaande situering van de bedrijfswoning blijft ongewijzigd.

k. de sloopbonusregeling als bedoeld onder i is niet van toepassing indien: a. op deze locatie sloop van de bebouwing al heeft plaatsgevonden, b. sloop heeft plaatsgevonden of kan plaatsvinden in het kader van de ruimte-voorruimteregeling, c. sloopsubsidie is verkregen op basis van de Regeling beëindiging veehouderijtakken, d. of de sloop al op andere wijze is verzekerd; In casu is sprake van behoud van bestaande bebouwing/bijgebouwen. De bestaande bebouwing/bijgebouwen wordt als maximale oppervlakte voor bijgebouwen toegestaan bij de te herbestemmen bedrijfswoning. Pagina 49 van 87 Toelichting bestemmingsplan Akkerstraat 2B, Biest-Houtakker

l.

de gesloopte oppervlakte mag slechts éénmaal ten behoeve van nieuwe bebouwing in aanmerking worden genomen; Niet van toepassing

Specifieke voorwaarden voor wijziging t.b.v. woningsplitsing: Lid m t/m r zijn niet van toepassing op onderhavig plan 3.4.5 Strategie Vitaal Beeks Buiten. Niet-agrarische functies Op 11 juni 2020 heeft de gemeenteraad van Hilvarenbeek de visie ‘Strategie Vitaal Beeks Buiten. Nietagrarische functies’ vastgesteld. Deze strategie is gericht op de vitalisering van het buitengebied en bevat de beleidskaders voor het buitengebied, behoudens voor de ontwikkeling van de agrarische sector. De afgelopen jaren is er veel veranderd in het buitengebied en deze trend zet zich door. Het aantal agrarische bedrijven daalt en de overblijvende agrarische sector ontwikkelt (bijvoorbeeld middels intensiveren, specialiseren of het ontplooien van nevenactiviteiten). Daarnaast ontwikkelen ook andere functies zich meer en meer in het buitengebied: wonen, recreëren, energietransitie en andere dan agrarische functies. Om hierin de juiste afwegingen te kunnen maken heeft de gemeente Hilvarenbeek deze uitvoeringsstrategie voor het buitengebied opgesteld. De Uitvoeringsstrategie Buitengebied is een breed pallet aan activiteiten, zoals beoogd in het raadsbrede programma 2018 2022 van de gemeente Hilvarenbeek. De Strategie Vitalisering bevat de ontwikkelingsmogelijkheden voor o.a. vrijkomende (agrarische) gebouwen (VAB’s), ruimte-voor-ruimte-woningen, maar ook doorontwikkeling van andere bestaande functies.

De strategie dient te leiden tot vitalisering van het buitengebied; het behouden en versterken van de leefbaarheid, de draagkracht en kwaliteit van het Beekse buitengebied. Het doel ‘versterken van de kwaliteiten van het buitengebied’ staat in deze strategie centraal. De aard van de nieuwe ontwikkeling is daaraan ondergeschikt. De gemeente wil met deze strategie belemmeringen voor innovatie opheffen en ruimte maken voor een toekomstige ontwikkeling gericht op het versterken van de kernkwaliteiten van het buitengebied van Hilvarenbeek (zoals o.a. beschreven in de Structuurvisie Buitengebied 2014). De gemeente wil de balans tussen ondernemen en een gezonde en veilige fysieke leefomgeving verbeteren. De gemeente wil toewerken naar een buitengebied waar het goed wonen, werken en recreëren is. Dat vergt een forse kwaliteitsslag in de komende jaren. Op basis van het provinciale ruimtelijke beleid moet er bij ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied altijd sprake zijn van een fysieke kwaliteitsverbetering. De gemeente Hilvarenbeek hanteert hierbij de regionale Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant, actualisering 2023. Daarin wordt gewerkt met categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen, afhankelijk van het effect daarvan op het landschap.

Bij categorie 3 (ruimtelijke ontwikkelingen waarbij sprake is van een (substantiële) invloed op het landschap), dient tenminste 20% van de grondwaarde te worden geïnvesteerd in het landschap. Onderdeel van deze visie wordt bovendien gevormd door het werkdocument en rekenbestand ‘Bestemmingswinst en kwaliteitsverbetering landschap’, waarmee de rekenbedragen voor het berekenen van de benodigde kwaliteitsverbetering in het landschap zijn geüniformeerd. In de uitvoeringsstrategie zijn per type functie (zoals VAB’s, ruimte-voor-ruimte en niet-agrarische functies) de beleidskaders uitgewerkt. Beoordeling Voor onderhavig plan is de bij Vitaal Beeks Buiten behorende matrix voor bestemmingswinst en kwaliteitsverbetering ingevoerd ten behoeve van de beoogde herbestemming van de planlocatie met onderstaand resultaat. De volledige berekening is als bijlage aan de onderhavige toelichting bijgevoegd.