2025-22 informatiebrief Woningbouwprojecten en bedrijventerreinen

Zaaknummer: 1028748

Raadsinformatiebrief

Nr. 2025-22

Aan Van Behandeld in collegevergadering van Datum Portefeuillehouder Contactpersoon

: Raad : College van B&W : 1 april 2025 : 25 maart 2025 : Wethouder Machielsen : Bart van Eijk, Maaike van Dam en Roland Theeuwen

Onderwerp Raadssessie thema woningbouwprojecten en de bedrijventerreinen Inleiding Op 23 januari 2025 vond een besloten sessie plaats over de voortgang van diverse woningbouwprojecten in de gemeente Hilvarenbeek. Meerdere projecten ondervinden uitdagingen die de planning en soms eerdere kaders onder druk zetten. In deze brief informeren wij u over de belangrijkste dilemma’s, knelpunten en mogelijke oplossingen, evenals de stand van zaken en het draagvlak voor de voorgestelde aanpak. Kennisnemen van Een toelichting op de voortgang van de specifieke projecten Vroonacker IV, Beverakkers 5, de gebiedsontwikkeling Molenstraat, Slibbroek-Noord, Hart van Haghorst en Mierbeek-Noord. Informatie Er wordt in deze brief een toelichting gegeven op specifieke uitdagingen binnen de projecten, de haalbaarheid van grondexploitaties, spuitzones, planoptimalisaties en inspraakreacties/zienswijzen. Naast de knelpunten worden ook mogelijke oplossingen besproken om de haalbaarheid te vergroten en de projecten te versnellen. Vroonacker IV kampt met vertraging die is ontstaan door diverse juridisch planologische problemen (spuitzones, stikstof en beschermde fauna) en de moeizame grondverwerving. Het project heeft verschillende scenario’s en oplossingsrichtingen uitgewerkt om het alsnog haalbaar te krijgen. De actuele ontwikkelingen worden hier nader toegelicht.

Voor dit project heeft u kaders vastgesteld die in het kort neerkomen op: a) de stedenbouwkundige visie met erven en veel groen in het plan; b) segmentering woningbouw volgens 20% sociale huur, 20% sociale koop en 60% overige woningen; c) een rendementseis van minimaal 2,5%; d) hoofdverkeersaansluiting op Meiraap en Deusonelaan. Eind 2023 is het ontwerp bestemmingsplan gepubliceerd waartegen 11 zienswijzen zijn ingediend. Na publicatie is duidelijk geworden dat er spuitzones aanwezig zijn op korte afstand tot de geplande woningen waarvoor een oplossing gevonden moet worden zoals het verwerven van extra gronden en/of het opnemen van een spuitvrije zone in het plan. Ook is gebleken dat verwerving van alle gronden in het plangebied moeizaam verloopt, niet alle eigenaren zijn bereid om op het initiële aanbod van gemeente in te gaan. Dit alles heeft geleid tot aanzienlijke

Zaaknummer: 1028748

vertraging en hogere plankosten bestedingen. De kosten om spuitzone gronden te verwerven waren niet voorzien. Hierdoor kan niet worden voldaan aan de rendementseis van de gemeenteraad, sterker nog zal het project zonder aanpassingen verliesgevend zijn. Daarnaast zijn er twee actuele ontwikkelingen waarvoor nog oplossingen moeten worden gevonden: a) door de uitspraak van de Raad van state van 18 december 2024 over stikstof mag er geen interne saldering van stikstof uitstoot meer worden toegepast, en b) nader ecologisch onderzoek heeft beschermde diersoorten aangetoond waarvoor momenteel wordt onderzocht welke oplossingen er voorhanden zijn voor het project. Hier worden de oplossingen die we zien nader toegelicht. Uit onderzoek blijkt dat het financiële tekort dat is ontstaan door de spuitzones en de vertraging alleen kan worden opgelost als we het plan optimaliseren door er meer woningen in op te nemen. Het heeft de voorkeur van het college om deze planoptimalisatie binnen de vastgestelde stedenbouwkundige visie te laten passen waardoor het bestemmingsplan na aanpassingen alsnog kan worden vastgesteld. Hierdoor blijft de vertraging relatief beperkt. De hogere grondwaarde die hierdoor zal ontstaan moet voldoende zijn om het plangebied uit te breiden met een robuuste spuitvrije zone van 50m.

Daarmee komen we ook tegemoet aan de wens van de provincie van een betere landschappelijke inpassing aan de rand van het plangebied. We onderzoeken momenteel met de marktpartijen hoe het aangepaste plan er dan uit komt te zien, hoeveel extra woningen hierin passen en wat de financiële effecten zullen zijn. We onderzoeken daarbij de haalbaarheid van twee reële scenario’s namelijk dat gemeente de grondexploitatie gaat voeren en dat markpartijen die gaan voeren. Volgens de vastgestelde nota Grondbeleid past gemeente hier een actief faciliterende rol aangezien meer dan de helft van de te ontwikkelen gronden in bezit zijn van marktpartijen. Het college wil dit project zo snel als mogelijk realiseren, bij de uitwerking van de planoptimalisatie houden we hier rekening mee. Ook willen we de gemeentelijke risico’s zo goed mogelijk beheersen. Zodra we bovenstaande hebben uitgewerkt zullen we u de keuze voorleggen hoe het project verder kan en welke (financiële) effecten dit zal hebben. Dat doen we bij voorkeur nog voor de zomer van dit jaar. Bij een positieve uitkomst willen we de contracten met eigenaren en marktpartijen afronden en passen we het bestemmingsplan aan dat we vervolgens nog in 2025 willen laten vaststellen. Beverakkers 5 ondervindt vertraging door zienswijzen die betrekking hebben op onder andere spuitzones, geluid van beregeningspompen en bouwverkeer.

Mogelijke oplossingen omvatten het realiseren van een spuitvrije zone, vervanging van beregeningspompen en verkeersmaatregelen. Grote wijzigingen kunnen leiden tot een nieuwe planologische procedure. Tussen 27 februari en 10 maart 2025 hebben er een drietal gesprekken plaatsgevonden tussen gemeente, ontwikkelaar, Leystromen en grondeigenaren. Ontwikkelaar en Leystromen hebben gezamenlijk een voorstel gedaan. Zij zijn bereid om voor de betreffende gronden éénmalig de taxatiewaarde te betalen voor het deel van de gronden waarvoor een beperking van het gebruik van de gronden vanwege een spuitzone gaat gelden. De gronden blijven daarbij in bezit van de huidige grondeigenaren. Ook is voor de beregeningspompen de bereidheid voor het vergoeden van de kosten voor vervanging door geluidsarme exemplaren uitgesproken. De grondeigenaren hebben inmiddels alle drie een tegenvoorstel gedaan. Die worden in gezamenlijkheid (Ontwikkelaar/Leystromen/ gemeente) besproken. Molenstraat en omgeving heeft te maken met vertraging door discussie over opbrengstverdeling en al langer lopende onderhandelingen met twee partijen met grondeigendom. De gemeente neemt een faciliterende rol in, zonder deel te nemen aan private onderhandelingen. Het is een complex proces. Er wordt momenteel gekeken naar mogelijkheden om meer opbrengsten te genereren.

Een planningslijn voor de realisatie van de visie is nog niet te geven.

2

Zaaknummer: 1028748

Slibbroek-Noord kent diverse zienswijzen die op het ontwerpbestemmingsplan zijn ingediend en er is een impasse ontstaan in de verwerving van de gronden. De zienswijzen hebben betrekking op ondermeer: de positionering van de bedrijfswoningen in het voorgestelde ontwerp die niet realistisch lijkt gelet op de (geluids)effecten zowel richting de beoogde bedrijfswoningen als richting reeds bestaande bedrijfswoningen; het borgen van een (tijdige) aanleg van de groencompensatie en cultuurhistorische waarden; het landschapspark dat feitelijk geen onderdeel uitmaakt van bestemmingsplan SlibbroekNoord echter in de beeldvorming altijd als integraal onderdeel van Slibbroek-Noord is gepresenteerd; het onderzoeken van mogelijke gezondheidsrisico’s gelet op de ligging van een geitenhouderij in de directe nabijheid Om de impasse te doorbreken is een aantal scenario’s onderzocht variërend van het ‘ongewijzigd’ doorzetten van het huidige bestemmingsplan tot een volledige herziening buiten de plangrenzen. De voorkeur gaat daarbij uit van optimalisatie binnen de bestaande plangrenzen. Op basis hiervan heeft vervolgens een markttechnische update plaatsgevonden van de taxatie van de te verwerven gronden en worden de onderhandelingen met de grondeigenaren voortgezet. Dit voorjaar vinden, met toestemming van de grondeigenaren, al onderzoeken plaats op de beoogde bedrijfsgronden.

Dit om tijdverlies zo veel als mogelijk te beperken. Doelstelling is om in de 2e helft van 2025 het bestemmingsplan door de gemeenteraad vast te laten stellen. Zoals aangegeven staat een realisatie van het landschapspark juridisch los van het bestemmingsplan Slibbroek-Noord. Er wordt nu separaat onderzocht wat nodig is om het park alsnog eigenstandig te realiseren. Hart van Haghorst is grotendeels in uitvoering, maar kent op basis van de huidige inzichten budgetoverschrijdingen bij de multifunctionele accommodatie die een structureel tekort dreigen te veroorzaken. Mogelijke oplossingen zijn een sobere en doelmatige bouw, herziening van het programma en fiscale optimalisatie. In de komende maanden wordt samen met de architect en de betrokken maatschappelijke partners onderzocht welke optimalisaties kunnen worden doorgevoerd. De oorspronkelijke planning die voor dit project is vastgesteld lijkt vooralsnog haalbaar. Concreet betekent dit dat de bouw van de multifunctionele accommodatie in het 2e kwartaal van 2026 start en dat oplevering en ingebruikname van de multifunctionele accommodatie in 2027 kan plaatsvinden. Met betrekking tot de eerste 5 woningen is het tenderresultaat positief uitgevallen. Het resterende deel van het woningbouwprogramma variërend van 12 tot 18 woningen wordt na realisatie van de multifunctionele accommodatie in de markt gezet.

Mierbeek-Noord bevindt zich in de planfase met beperkte zienswijzen en een toetsende rol voor de gemeente. In januari is overeenstemming bereikt met de initiatiefnemer en is de anterieure overeenkomst ondertekend. Doelstelling is om het bestemmingsplan in oktober 2025 aan te bieden aan de gemeenteraad ter vaststelling. Op basis van de huidige inzichten is uitgangspunt een realisatie en uitgifte vanaf 2026. De stikstofuitspraak van 18 december 2024 van de Raad van State blijft een risico.

3