Document · PDF

19 Initiatiefvoorstel CDA flexwonen (1 initiatiefvoorstel)

Gemeenteraad 13 juli 2023, gemeente HilvarenbeekBij agendapunt: Initiatiefvoorstel van het CDA over flexwonen.6.313 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Zaaknummer: 1007047

HILVARENBEEK INITIATIEFVOORSTEL In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 12 juli 2023 : n.v.t. : Ruimte van 29 juni 2023 : 19 : Volkshuisvesting : Business case flexwoningen

IN DE RAADSVERGADERING DOOR DE INDIENER INGETROKKEN. Voorstel De raad besluit: 1. om het college opdracht te geven om zo spoedig mogelijk een businesscase ten behoeve van flexwoningen voor statushouders en spoedzoekers op te stellen. 2. dat in de businesscase ten minste inzichtelijk wordt gemaakt hoe de realisatie van flexwoningen planologisch mogelijk kan worden gemaakt, wat de financiële consequenties zijn, welke subsidie mogelijkheden gebruikt kunnen worden en hoe inwoners hierbij betrokken zijn. 3. dat de businesscase de volgende uitgangspunten heeft: a. Flexwoningen met een maximale inhoud van 150m3 op een perceel van maximaal 80 m2. De instandhoudingstermijn is maximaal 15 jaar. b. Een flexwoning is een zelfstandige betaalbare wooneenheid in de sociale huursector. c. De flexwoningen worden gerealiseerd in de bestaande of nieuwe bestemmingsplannen op reguliere kavels. d. Indien flexwoningen op gemeentelijke gronden worden gerealiseerd dan worden de ingebrachte gronden voor 15 jaar uitgegeven in erfpacht. Na deze periode worden deze gronden weer opgenomen in de grondexploitatie en volledig eigendom van de gemeente. e. Het aantal flexwoningen wordt naar rato van het aantal inwoners over de gemeentelijke kernen verdeeld. 4. dat op basis van de businesscase nader zal worden bepaald welke vervolgstappen worden gezet.

Inleiding Doelgroep Ten aanzien van statushouders en spoedzoekers ligt er een opgave om snel in woningen in de gemeente Hilvarenbeek te voorzien. Statushouders Statushouders zijn mensen die een verblijfsvergunning voor 5 jaar krijgen, waarna mogelijk een permanente verblijfsvergunning volgt. Het is van belang dat ze snel inburgeren en een woonruimte hebben midden tussen de inwoners van Hilvarenbeek. De landelijke overheid, maar zeker ook het COA, roept alle gemeenten in Nederland op om een structurele bijdrage te leveren aan de huisvesting van statushouders zodat de opvang mogelijkheden voor nieuwe asielzoekers georganiseerd kan worden. Wij willen nadrukkelijk een bijdrage leveren aan de huisvesting van statushouders die toegewezen zijn aan de gemeente 1

Raad van 12 juli 2023, nr. 19

Hilvarenbeek. Op dit moment wordt een aantal statushouders tijdelijk gehuisvest in de Nieuwe Erf in Diessen. Deze locatie is voor een periode van 3 jaar gehuurd. Om extra huisvesting te organiseren zijn extra, al dan niet tijdelijke, woningen nodig. Spoedzoekers Spoedzoekers zijn woningzoekenden die door uitzonderlijke situaties per direct op zoek zijn naar onderdak. Een aantal voorbeelden: • Huisuitzettingen en gedwongen verkoop. Bij huisuitzettingen of gedwongen verkoop, meestal door huurachterstanden, wangedrag of baanverlies, komen zij in een bijzondere en complexe groep terecht. Door financiële problemen is er geen zekerheid dat zij toekomstige huur wel kunnen betalen. Desondanks is er voor deze groep een grote behoefte naar snel beschikbare, betaalbare woonoplossingen. • Tijdelijke herhuisvesting door herstructurering. Hierbij gaat het om mensen die als gevolg van ingrijpende werkzaamheden aan hun woning tijdelijk vervangende huisvesting nodig hebben. De huisvesting is tijdelijk, maar moet enigszins vergelijkbaar zijn met de te verlaten woning. • Economisch daklozen. Er is een relatief nieuwe groep daklozen die we vroeger veel minder zagen, we noemen ze economische daklozen. Dat zijn mensen die redelijk zelfredzaam zijn, soms zelfs werken, maar door pech of (relatief kleine) problemen op straat belanden. • Echtscheidingen en andere verbroken relaties.

Bij echtscheidingen verandert een meerpersoonshuishouden of gezinshuishouden plotseling naar meerdere huishoudens. Dat heeft – door de jaarlijkse omvang van het aantal echtscheidingen in Nederland – een belangrijk effect op woningmarkt, maar ook omdat een snelle oplossing gewenst is voor tenminste één van de vertrekkende partners. Scheidingen leiden ook vaak tot financiële problematiek voor de twee ‘nieuwe’ huishoudens, waardoor veel woonoplossingen niet (meer) haalbaar zijn. De oplossingen moeten dus ook betaalbaar zijn. Dit allemaal kan ook gelden voor verbroken relaties tussen samenwonende personen. • Ex-gedetineerden. Dit gaat voornamelijk om de groep langgestraften die langer dan zes maanden in detentie hebben gezeten, vooral omdat zij bij terugkeer in de samenleving minder snel kunnen terugvallen op huisvesting. Bij een lange gevangenisduur is het namelijk een probleem om de huur van een woning te blijven betalen, waardoor zij vaak hun woning kwijtraken. Soms kunnen zij tijdelijk terugvallen op vrienden en familie voor huisvesting, maar in sommige gevallen is dat niet zo. Daarnaast zijn zij zelf verantwoordelijk om zich op tijd in de schrijven als woningzoekende in de gewenste gemeente, een proces dat ook wat tijd inneemt.

Door al deze zaken zoekt een groot deel van de ex-gedetineerden een snel toegankelijke en betaalbare woonruimte Voor spoedzoekers bestaan geen tijdelijke mogelijkheden om snel in woonruimte te voorzien. (Tijdelijke) flexwoningen Flexwoningen zijn kleine woningen die verplaatsbaar, stapelbaar, schakelbaar of splitsbaar zijn. Het begrip tijdelijkheid is op verschillende manieren uit te leggen: • de woning zelf: Voor tijdelijke woningen gelden in het Bouwbesluit lagere eisen dan voor permanente woningen. Tevens wordt gebruik gemaakt van een tijdelijke omgevingsvergunning waarbij de instandhoudingtermijn maximaal 15 jaar mag bedragen. • de bewoning: Er kan worden gebruik gemaakt van een tijdelijk huurcontract. Binnen het huurrecht zijn bepalingen opgenomen over tijdelijke huurcontracten en de voorwaarden die daarbij horen. Er is een ontwikkeling gaande die mogelijk maakt dat een tijdelijk huurcontract een gelijke termijn kent als de tijdelijke vergunning. 2

Raad van 12 juli 2023, nr. 19

Wat betreft omvang en instandhoudingstermijn van flexwoningen hebben wij het volgende voor ogen: • Een maximale inhoud van 150 m3 op een perceel van maximaal 100 m 2. • Een instandhoudingstermijn van maximaal 15 jaar. De achterliggende gedachte is dat wij flexwoningen voor één- of tweepersoonshuishoudens voor ogen hebben. Gezinnen, vaak na hereniging, hebben immers een grotere woning nodig die al regulier gebouwd gaan worden. De flexwoningen zijn vooral bedoeld als doorstroomwoning voor statushouders en spoedzoekers. Nadat de maximale instandhoudingstermijn is verstreken zouden de gronden kunnen worden ingezet voor reguliere woningbouw. We gaan uit van een spreiding van de flexwoningen over alle kernen in de gemeente Hilvarenbeek. Hiervoor is het aantal inwoners per kern leidend. Zo wordt de integratie van statushouders en spoedzoekers gemakkelijker. Zij worden dan meer als individu (buurvrouw/buurman) gezien in plaats van "onderdeel van de groep”. Al met al zorgt de realisatie van tijdelijke flexwoningen voor een snelle woonoplossing en ontwikkelt zich naast het reguliere huren en kopen tot een opkomend nieuw onderdeel van de woningmarkt. Lokaal beleid en regelgeving Woonvisie In de woonvisie wordt niet voorzien in woningen voor statushouders. Bestemmingsplannen Op dit moment zijn er in bijna alle kernen van onze gemeente bestemmingsplannen in ontwikkeling.

Afhankelijk van de aard, omvang en locatie van die bestemmingsplannen ligt daarin mogelijk een kans voor de realisatie van flexwoningen voor statushouders en spoedzoekers. Steun van het Rijk Eind mei 2022 heeft de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting in het leven geroepen. Deze taskforce ondersteunt gemeenten, provincies, woningcorporaties en andere woningmarktpartijen bij de versnelde realisatie van tijdelijke huisvesting voor bepaalde doelgroepen zo is te lezen op www.realisatiehuisvesting.nl. Het Rijk heeft extra middelen ter beschikking gesteld om deze woningen te bouwen. Ook zijn er een aantal regelingen die het mogelijk maken om voor statushouders extra te voorzien in woonruimten. Regionale taskforce betaalbaar wonen Binnen de regio Hart van Brabant is er een taskforce Betaalbaar wonen ingesteld. Binnen deze taskforce worden ervaringen en kennis rondom het thema met elkaar gedeeld. Argumenten We hebben de wettelijke verplichting om een bijdrage te leveren aan de huisvesting van statushouders. Naast de oproep van de landelijke overheid en het COA is het CDA ook van mening dat we ook verplicht zijn om een bijdrage te leveren aan het huisvesten van statushouders. Bovendien hebben we een taakstelling waar we nog onvoldoende inhoud aan hebben gegeven.

1.1 Gelukkig leven wij in een vredig land en hoeven wij niet te vluchten om ons leven veilig te stellen. Helaas in veel andere landen wel. Ook wij, met name onze (voor)ouders, hebben in 3

Raad van 12 juli 2023, nr. 19

het verleden daar mee te maken gehad en aangezien wij een klimaat hebben waar mensen veilig zijn kunnen wij deze opvang en huisvesting bieden. 1.2 De huisvesting van statushouders is niet opgenomen in het huidige woningbouwbeleid. Woningbouw ten behoeve van statushouders is niet opgenomen in de woonvisie. In het addendum is het inmiddels opgenomen. Er is structureel beleid nodig om deze doelgroep op passende wijze te huisvesten. 1.3 De realisatie van flexwoningen vermindert verdringing op de reguliere woningzoekendenlijst. Door de realisatie van flexwoningen kunnen statushouders en spoedzoekers sneller woonruimte bemachtigen buiten de reguliere woningen om en zij worden daarmee minder urgent. Zo ontstaat ruimte op de reguliere woningmarkt voor de overige woningzoekenden. 1.4 Door flexwoningen te spreiden over alle kernen wordt de integratie van statushouders bevorderd. Door deze spreiding, rekening houdende met het aantal inwoners per kern, wordt de integratie van statushouders gemakkelijker. Zij worden dan meer als individu (buurvrouw/buurman) gezien in plaats van "onderdeel van de groep”. Met de dorps coöperaties is deze ontwikkeling besproken en hebben aangegeven in te kunnen stemmen met het bouwen van flexwoningen voor statushouders en spoedzoekers. 1.5 Zorgen om verdringing van de woningmarkt door nieuwe inwoners wordt verminderd.

Inwoners zijn bezorgd dat door de komst van mensen van buiten de gemeente er voor de eigen inwoners geen plaats meer is en de woningnood groter wordt. Daarom is het beter om duidelijkheid te bieden hoeveel ruimte we gebruiken voor de nieuwe inwoners door gebruik te maken van flexwoningen. Door ook spoedzoekers, die nu vaak een grote woning bewonen, in een flexwoning te laten wonen is er in principe geen verdringing van het aantal woningen, immers er staan meer woningen op een kavel. Kanttekeningen 1.1 Er is minder ruimte om reguliere woningen te bouwen. Door dat er meer dan een flexwoning op een kavel kan blijven er per saldo meer reguliere woningen beschikbaar. Die worden immers niet ingenomene door statushouders en spoedzoekers. 1.2 De flexwoning is een tijdelijke woning, doorstroming naar een reguliere woning blijft noodzakelijk. Mensen komen in een flexwoning terecht, maar moeten uiteindelijk toch doorstromen naar een reguliere woning, bijvoorbeeld doordat zij behoefte hebben aan grotere woning of dat de maximale instandhoudingstermijn van de flexwoning is verstreken. Samenwerking Realisatie van de flexwoningen kan plaatsvinden in een publiek-private samenwerking waarbij de gemeente bijvoorbeeld gronden voor een periode van 15 jaar in erfpacht uitgeeft, of door marktpartijen of een woningcorporatie.

Naast iemand die de grond in eigendom heeft moet je ook een partij hebben die deze woningen wil exploiteren. Veelal is dit een coöperatie maar mogelijk zijn er ook ander investeerders die later de woning elders kunnen gebruiken. Financiën Noodzakelijk budget en dekking voor het voorbereiden en leveren van een businesscase is onderdeel van de businesscase.

Raad van 12 juli 2023, nr. 19

Communicatie Om draagvlak en betrokkenheid te creëren is het van belang om de inwoners, eventueel via welzijnsgroepen en dorpscoöperaties, te betrekken bij de plannen. De opgedane ervaringen kunnen dat later in een eventuele verdere uitwerking worden meegenomen. Aandachtspunten zijn: - Inwoners betrekken bij het bepalen van het aantal flexwoningen in de betreffende kern; - Vroegtijdig betrekken van inwoners die in de nabijheid van mogelijke flexwoningen wonen: o Vooral gericht op informatie, meedenken en waar dat kan vroegtijdig kennismaken met de bewoners van de flexwoningen; o Huidige en nieuwe bewoners informeren elkaar over gebruikelijke omgangsvormen in de woonomgeving. o De integratie procedure van statushouders wordt ingevoegd in dit proces. Uitvoering Het college stelt binnen een termijn van 3 maanden een businesscase op. Het college informeert de raad over het moment waarop de businesscase beschikbaar is. Verder informeert het college de raad, indien daar aanleiding voor is, tussentijds over de voortgang en/of bijzonderheden die zich voor doen.

Ter inzage gelegde stukken geen Fractie CDA,

Jan van de Wouw, fractievoorzitter. Reactie d.d. 2 juni 2023 van college op initiatiefvoorstel Op donderdag 13 april 2023 bent u via de griffie geïnformeerd over het initiatiefvoorstel Flexwonen van de CDA-fractie. Het voorstel staat geagendeerd voor de commissie ruimte van 22 juni en oordeelsvorming in de commissie van 29 juni. Op grond van artikel 41 lid 5 van het Reglement is het initiatiefvoorstel voor commentaar in handen van het college gesteld. Met dit schrijven reageert het college op het initiatiefvoorstel Flexwonen van de CDA-fractie. Op de eerste plaats willen wij de CDA-fractie complimenten geven voor het opgestelde initiatiefvoorstel. Wij beseffen als geen ander dat het voorbereiden van een voorstel de nodige tijd en expertise vraagt. Het CDA laat met het initiatiefvoorstel zien zich te hebben verdiept in de materie. Uitgangspunten bieden basis Het college reageert op het initiatiefvoorstel vanuit de omstandigheid dat er nog geen vastgesteld projectplan is voor Flexwonen (zie ook Raadsinformatiebrief Stand van zaken Flexwonen). Het college neemt kennis van de door het CDA geformuleerde uitgangspunten in het voorstel. Wij zijn van mening dat deze een goede basis bieden voor het project. Het college wil samen met betrokken partijen tot gedeelde uitgangspunten te komen. Om die reden kan het college niet op voorhand instemmen met genoemde uitgangspunten.

Raad van 12 juli 2023, nr. 19

Wij zijn van mening dat het formuleren van de gedeelde uitgangspunten onderdeel is van het project dat volgt. We nemen de door het CDA genoemde uitgangspunten mee in het project en betrekken deze bij het formuleren van de gedeelde uitgangspunten. Kanttekeningen Met de kennis en ervaring van Flexwonen binnen de regio plaatst het college kanttekeningen bij een aantal genoemde uitgangspunten. 1. Een Flexwoning is een alternatief voor geen woning. Het gaat om een verplaatsbare woning die gedurende een periode van 15 jaar ergens staat. Juist vanwege die tijdelijkheid hanteren (veel) gemeenten het uitgangspunt dat flexwoningen juist niet gerealiseerd worden op locaties waar binnen nu en 10 jaar reguliere woningen zijn voorzien. Op die locaties dient de focus erop gericht te zijn om de beoogde eindbestemming te realiseren, wat veelal betekent het bouwen van reguliere woningen. Het bouwen van een tijdelijke woning op al voor woondoeleinden bestemde gronden (‘reguliere kavels’) staat de uitvoering van reguliere bouwplannen in de weg. Het college spreekt dan ook de voorkeur uit voor locaties waar de komende tien jaar juist niet is voorzien in woningbouw (en/of andere ontwikkelingen). Het gaat bij voorkeur om tijdelijke locaties. Dit uitgangspunt willen we bespreken met de woonstichting. 2. Er wordt consequent gesproken over bestemmingsplannen.

Bestemmingsplannen zijn niet van tijdelijke aard. Een bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om iets te bouwen, maar moet nog wel worden opgevolgd door een Omgevingsvergunning. Het voordeel van Flexwoningen is dat ze direct met een tijdelijke Omgevingsvergunning gerealiseerd kunnen worden (in afwijking van het bestemmingsplan). De Omgevingsvergunning zelf kent een kortere doorlooptijd dan een bestemmingsplan. Het college wenst te benadrukken dat voor de Omgevingsvergunning wel eenzelfde onderzoeksplicht geldt als voor een bestemmingsplan. Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking en kunnen er geen bestemmingsplannen meer gemaakt worden. Het instrument bestemmingsplan is daarmee niet een juiste term. 3. Voorgesteld wordt om partijen te contracteren met Erfpacht. Erfpacht als contracteringsvorm is een mogelijkheid die al lang bestaat. Rondom het thema Flexwonen wordt ook gesproken over andere contracteringsvormen, zoals bijvoorbeeld het huurafhankelijk opstalrecht. Omdat Flexwonen anders is dan wat we traditioneel gewend zijn, wordt ook nagedacht over bijpassende contractvormen. Onderdeel van het project is om de wijze van contracteren nader te onderzoeken en hierover met de exploitant afspraken te maken. Door erfpacht op voorhand al als uitgangspunt te benoemen, worden andere constructies uitgesloten.

Het college wenst de ruimte te houden om andere contractsvormen te bespreken. 4. Voorgesteld wordt om de flexwoningen over de verschillende kernen te spreiden naar rato van inwoners. Het college heeft een ambitie om 40 flexwoningen te realiseren in deze bestuursperiode. Het college begrijpt de wens om in iedere kern ruimte te bieden voor flexwonen. Het college heeft echter zorgen bij de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van het geformuleerde uitgangspunt. Dit zou in geval van de kleinste kernen leiden tot 1 à 2 flexwoningen. Los van de vraag of een corporatie ertoe bereid is om een dergelijk project te realiseren, resulteert dit uitgangspunt in minimaal zes locaties voor Flexwoningen. Dit betekent ook zes keer alle bijbehorende proces- en ontwikkelkosten. Voor iedere locatie dienen alle te doen gebruikelijke RO onderzoeken uitgevoerd te worden, alsmede het opstellen van een businesscase en bijbehorend communicatietraject. De kosten hiervan per locatie zijn nagenoeg gelijk, los van het aantal flexwoningen op een locatie. In de voorjaarsnota is budgettair rekening gehouden met maximaal 4 locaties. 6

Raad van 12 juli 2023, nr. 19

Het college wil in overleg met de corporatie en gebruik makende van de kennis bij de regio en RVO komen tot haalbare uitgangspunten t.a.v. het minimaal aantal woningen per locatie. Het college is van mening dat we moeten streven naar bepaalde efficiency in de realisatie van onze ambitie en streeft naar twee locaties (voorkeur) en maximaal vier locaties. Ook dit is een uitgangspunt dat we nader met onze partner willen bespreken. Graag horen wij van de raadsleden hoe zij hier tegenaan kijken. 5. Het voorstel benoemt de beoogde doelgroep (statushouders, spoedzoekers). Het college wil samen met de woonstichting uitgangspunten formuleren voor de te huisvesten doelgroep. Het college denkt hierbij net als de raad aan statushouders en spoedzoekers, maar ook aan starters. Het college wil inzetten op een ‘mix van doelgroepen’. Aangezien toewijzing verloopt via de corporatie dienen nadere afspraken gemaakt te worden over de samenstelling. De samenstelling kan mogelijk per locatie verschillen. Het aanbieden van flexwoningen in ee n ‘mixed’ project leidt doorgaans tot meer draagvlak. 6. Voor wat betreft maatvoering is aansluiting gezocht bij definities die de provincie NoordBrabant hanteert (max. 150 m3). Bij Flexwoningen specifiek voor één- en twee persoonshuishoudens lijkt dat een gangbare en gebruikelijke maat (ca. 50 m2).

Binnen het Flex-programma van minister Hugo de Jonge wordt echter gesproken van kleinere eenheden (ca. 28 m2) en grotere eenheden bv. t.b.v. gezinnen. Wij willen ter uitvoering van het project met Leystromen afspraken maken over de doelgroep en hieraan gerelateerd de kwaliteit en maatvoering van de flexwoningen. Er wordt in het voorstel gesproken over een kavelmaat (op voorpagina wordt gesproken over 80 m2 en op bladzijde drie wordt gesproken over 100 m2). Dit suggereert dat het altijd om grondgebonden woningen met een tuin moet gaan. Er zijn echter ook projecten denkbaar met gestapelde eenheden en/of grondgebonden eenheden op een kleiner kavel met bijvoorbeeld een gemeenschappelijke buitenruimte. Het college wil zich niet op voorhand vastleggen op het genoemde uitgangspunt. Dit kan overigens ook per locatie anders zijn. 7. Het voorstel spreekt terecht over de wettelijke taak die wij als gemeente hebben m.b.t. de huisvesting van statushouders. Deze statushouders zijn afhankelijk van de betaalbare woningvoorraad in onze gemeente. Het realiseren van de flexwoningen kan een bijdrage leveren aan het vraagstuk, maar lost het vraagstuk niet op. De oplossing hiervoor is gelegen in het consequent meer betaalbaar aanbod creëren in de woningbouwprojecten en onze woningvoorraad.

Flexwoningen is één van de mogelijkheden om in een tijdelijke oplossing te voorzien, maar zal gelet op de omvang van het vraagstuk niet het probleem kunnen oplossen. 8. Er wordt bij argument 1.2 gesproken over “structureel beleid” voor de huisvesting van Statushouders in onze gemeente. Het project Flexwonen is gericht op het realiseren van woonruimte en draagt bij (uitvoering) aan het vraagstuk. Het project Flexwonen heeft niet tot doel om beleidskaders te stellen voor de huisvesting van Statushouders. 9. Het college onderschrijft dat de genoemde doelgroepen onderdeel zijn van onze samenleving en dat integratie en participatie eenvoudiger is wanneer huisvesting plaatsvindt binnen de kernen. In de uitvoering van het project zal het college samen met de woonstichting onderzoeken welke locaties hiervoor geschikt zijn, hierbij hebben locaties in de kern wat ons betreft de voorkeur boven locaties die in de kernrand of in het buitengebied liggen. Het college verwacht echter dat het noodzakelijk zal zijn om locaties aan de rand en in het buitengebied te selecteren om tot uitvoering van de ambities te komen.

Raad van 12 juli 2023, nr. 19

Advies college Het voorstel biedt aanknopingspunten die wij graag meenemen bij de uitvoering van het project Flexwonen. Daartoe dient de raad in te stemmen met het gevraagde budget in de Voorjaarsnota. Ten aanzien van het opstellen van de gevraagde businesscase geldt dat dit ten aller tijden locatie specifiek moet worden gemaakt. Gelet op de status van het project, kan het college niet binnen de gestelde 3 maanden een locatie specifieke businesscase tonen. Een locatie specifieke businesscase (vergelijkbaar met bijvoorbeeld een Grex) kan pas gemaakt worden als er een locatie geselecteerd is, inclusief verkavelingsopzet en eventuele beperkingen. Het college kan toezeggen dat zij binnen de genoemde drie maanden een bijeenkomst organiseert waarbij u inzicht wordt gegeven in een businesscase van flexwoningen (algemeen). Het college wil dit voorbereiden met RVO en woonstichting Leystromen. Voor het opstellen van deze businesscase zijn in de begroting 2023 geen middelen opgenomen. De kosten komen ten laste van het projectbudget. Het college adviseert de raad om niet te besluiten op het initiatief voorstel in afwachting van het projectplan.

Met vriendelijke groet, Burgemeester Evert Weys

secretaris Frank Jansen

Advies raadscommissie Dit voorstel is behandeld in de raadscommissie op Ruimte op 29 juni 2023. De commissie is van oordeel dat het voorstel als bespreekonderwerp voor besluitvorming aan de raad kan worden voorgelegd. De griffier, Maarten Janus Eindvoorstel Het CDA legt het volgende gewijzigde voorstel aan de raad voor: De raad besluit: Om het college de volgende aspecten/aandachtspunten mee te geven in het project Flexwonen: 1. Flexwoningen1 te bouwen met als doelgroepen statushouders, spoedzoekers en starters en per locatie flexwoningen te streven naar een gemengde samenstelling van de verschillende doelgroepen ten behoeve van draagvlak en integratie 2; 2. De voorwaarden voor starters verder uit te werken in een voorstel voor criteria, bijvoorbeeld: ingeschreven in onze gemeente, al dan niet leeftijdscriteria, aantoonbare inkomsten om aan de huur te voldoen, thans niet zelfstandig wonend, inschrijftijd voor een reguliere woning;

Wij hebben het hier nadrukkelijk over kleine flexwoningen voor 1- of 2 persoons huishoudens waardoor op 1 regulier kavel tijdelijk meerdere flexwoningen gerealiseerd kunnen worden en meer reguliere woningen overblijven voor de reguliere toewijzing en toewijzing van gezinnen 2 Wij hebben het hier nadrukkelijk niet over flexwoningen voor arbeidsmigranten. Dit is een andere categorie waarbij grootte en plaats in de kernen afwijkt van de uitgangspunten van dit voorstel.

Raad van 12 juli 2023, nr. 19

3. De flexwoningen gespreid over de verschillende kernen worden gerealiseerd waarbij rekening wordt gehouden met locatie eigenschappen, omgevingsfactoren en ook rekening wordt gehouden met de grootte van het totale bestemmingsplan en de grootte en draagkracht van de kern; 4. Dat voor ieder project een businesscase wordt uitgewerkt waarin ten minste inzichtelijk wordt gemaakt hoe de realisatie van flexwoningen planologisch mogelijk kan worden gemaakt, wat de financiële consequenties zijn, welke subsidie mogelijkheden gebruikt kunnen worden en hoe inwoners hierbij betrokken worden. 5. Dat een businesscase in principe de volgende uitgangspunten kent: a. De flexwoningen zijn primair bedoeld voor 1 of 2 persoons huishoudens; b. Een flexwoning is een zelfstandige betaalbare wooneenheid in de sociale huursector. c. Flexwoningen hebben een maximale inhoud van 150m3, , ze kunnen zowel gestapeld als grondgebonden zijn, waarbij meerdere flexwoningen op één regulier kavel kunnen worden gerealiseerd. d. De instandhoudingstermijn op één locatie is maximaal 15 jaar. e. De flexwoningen worden gerealiseerd in de bestaande of nieuwe bestemmingsplannen op reguliere kavels dan wel op een tijdelijke locatie in een nieuwbouwplan dat later vrij kan worden gegeven voor b.v. groenontwikkeling.

Ook bestaat de mogelijkheid om flexwoningen te plaatsen op een inbreidingslocatie of uitbreidingslocatie die nu in eigendom van de gemeente is waarop nu geen woonbestemming is. f. Onderzoeken of binnen bestemmingsplannen voor reguliere woningbouw (nieuwbouwplannen) er mogelijkheden zijn voor flexwoningen, bijvoorbeeld op plandelen die later uitgegeven worden of op plandelen waar op dit moment geen/minder vraag naar is. Ook plandelen die uiteindelijk een groene invulling krijgen kunnen in de tijdelijkheid mogelijk ingezet worden voor flexwoningen. 6. Indien flexwoningen op gemeentelijke gronden worden gerealiseerd dan worden met de corporatie afspraken gemaakt over het tijdelijk gebruik van deze gronden. Na deze periode worden deze gronden weer opgenomen in de grondexploitatie en volledig eigendom van de gemeente. 7. Op basis van een locatie specifieke businesscase wordt bepaald of een locatie wordt ingezet voor het doel Flexwonen en zo ja, onder welke voorwaarden. Inleiding Doelgroep Ten aanzien van statushouders en spoedzoekers ligt er een opgave om snel in woningen in de gemeente Hilvarenbeek te voorzien. Daarnaast hebben we veel jongeren die momenteel geen zelfstandige woning kunnen vinden binnen onze gemeente.

Van belang is dat in een blokje flexwoningen een mix gemaakt wordt van deze doelgroepen in vervang met integratie (statushouders) en voorkeur dorp (spoedzoekers, jongeren) en in het algemeen draagvlak bij de naaste inwoners. Veel mensen van deze doelgroep zijn 1- of 2-persoonshuishoudens. Dat is de groep waarop wij ons richten in deze initiatiefnota, dus niet gezinnen. Statushouders Statushouders zijn mensen die een verblijfsvergunning voor 5 jaar krijgen, waarna mogelijk een permanente verblijfsvergunning volgt. Het is van belang dat ze snel inburgeren en een woonruimte hebben midden tussen de inwoners van Hilvarenbeek. De landelijke overheid, maar zeker ook het COA, roept alle gemeenten in Nederland op om een structurele bijdrage te leveren aan de huisvesting van statushouders zodat de opvang mogelijkheden voor nieuwe asielzoekers georganiseerd kan worden. Wij willen nadrukkelijk een bijdrage leveren aan de huisvesting van statushouders die toegewezen zijn aan de gemeente

Raad van 12 juli 2023, nr. 19

Door al deze zaken zoekt een groot deel van de ex-gedetineerden een snel toegankelijke en betaalbare woonruimte Voor spoedzoekers bestaan geen tijdelijke mogelijkheden om snel in woonruimte te voorzien. Jongeren Door het gebrek aan betaalbare(huur- en koop-) woningen in onze gemeente is het voor startende jongeren moeilijk om zelfstandig te gaan wonen in onze gemeente. Het is echter wel belangrijk voor de vitaliteit van de dorpen in onze gemeente dat deze jongeren niet wegtrekken. Om deze jongeren sneller een perspectief te bieden op betaalbare woonruimte in een flexwoning hebben zij de mogelijkheid om hun jonge leven op te bouwen en in alle rust verder te werken aan een volgende stap. De criteria welke jongeren in aanmerking komen dient verder te worden uitgewerkt. (Tijdelijke) flexwoningen Flexwoningen zijn kleine woningen die verplaatsbaar, stapelbaar, schakelbaar of splitsbaar zijn. Het begrip tijdelijkheid is op verschillende manieren uit te leggen: 10

Raad van 12 juli 2023, nr. 19

•

de woning zelf: Voor tijdelijke woningen gelden in het Bouwbesluit lagere eisen dan voor permanente woningen. Tevens wordt gebruik gemaakt van een tijdelijke omgevingsvergunning waarbij de instandhoudingtermijn maximaal 15 jaar mag bedragen. de bewoning: Er kan worden gebruik gemaakt van een tijdelijk huurcontract. Binnen het huurrecht zijn bepalingen opgenomen over tijdelijke huurcontracten en de voorwaarden die daarbij horen. Er is een ontwikkeling gaande die mogelijk maakt dat een tijdelijk huurcontract een gelijke termijn kent als de tijdelijke vergunning.

Wat betreft omvang en instandhoudingstermijn van flexwoningen hebben wij het volgende voor ogen: • Een maximale inhoud van 150 m3; • Mogelijk stapelbaar, waardoor meerdere kleine flexwoningen passen op 1 regulier kavel ; • Een instandhoudingstermijn van maximaal 15 jaar. De achterliggende gedachte is dat wij flexwoningen voor één- of tweepersoonshuishoudens voor ogen hebben. Gezinnen, vaak na hereniging, hebben immers een grotere woning nodig die al regulier gebouwd gaan worden. De flexwoningen zijn vooral bedoeld als doorstroomwoning voor statushouders, spoedzoekers en jongeren. Nadat de maximale instandhoudingstermijn is verstreken zouden de gronden kunnen worden ingezet voor reguliere woningbouw. We gaan uit van een spreiding van de flexwoningen over alle kernen in de gemeente Hilvarenbeek. Hiervoor is het aantal inwoners per kern en de omvang van een bestemmingsplan leidend. Zo wordt de integratie van statushouders en spoedzoekers gemakkelijker Zij worden dan meer als individu (buurvrouw/buurman) gezien in plaats van "onderdeel van de groep”. Voor jongeren maakt deze spreiding het mogelijk om in “hun dorp” een flexwoning te vinden. Al met al zorgt de realisatie van kleine flexwoningen voor een snelle woonoplossing en ontwikkelt zich naast het reguliere huren en kopen tot een opkomend nieuw onderdeel van de woningmarkt.

Lokaal beleid en regelgeving Woonvisie In de woonvisie wordt niet voorzien in woningen voor statushouders. Bestemmingsplannen Op dit moment zijn er in bijna alle kernen van onze gemeente bestemmingsplannen in ontwikkeling. Afhankelijk van de aard, omvang en locatie van die bestemmingsplannen ligt daarin mogelijk een kans voor de realisatie van flexwoningen voor statushouders, spoedzoekers en jongeren. Steun van het Rijk Eind mei 2022 heeft de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting in het leven geroepen. Deze taskforce ondersteunt gemeenten, provincies, woningcorporaties en andere woningmarktpartijen bij de versnelde realisatie van tijdelijke huisvesting voor bepaalde doelgroepen zo is te lezen op www.realisatiehuisvesting.nl. Het Rijk heeft extra middelen ter beschikking gesteld om deze woningen te bouwen. Ook zijn er een aantal regelingen die het mogelijk maken om voor statushouders extra te voorzien in woonruimten. Regionale taskforce betaalbaar wonen Binnen de regio Hart van Brabant is er een taskforce Betaalbaar wonen ingesteld. Binnen deze taskforce worden ervaringen en kennis rondom het thema met elkaar gedeeld. 11

Raad van 12 juli 2023, nr. 19

Argumenten We hebben de wettelijke verplichting om een bijdrage te leveren aan de huisvesting van statushouders. Naast de oproep van de landelijke overheid en het COA is het CDA ook van mening dat we ook verplicht zijn om een bijdrage te leveren aan het huisvesten van statushouders. Bovendien hebben we een taakstelling waar we nog onvoldoende inhoud aan hebben gegeven. 1.1 Huisvesting voor statushouders is niet alleen een wettelijke maar ook een morele plicht. Gelukkig leven wij in een vredig land en hoeven wij niet te vluchten om ons leven veilig te stellen. Helaas in veel andere landen wel. Ook wij, met name onze (voor)ouders, hebben in het verleden daar mee te maken gehad en aangezien wij een klimaat hebben waar mensen veilig zijn kunnen wij deze opvang en huisvesting bieden. 1.2 De huisvesting van statushouders is niet opgenomen in het huidige woningbouwbeleid. Woningbouw ten behoeve van statushouders is niet opgenomen in de woonvisie. In het addendum is het inmiddels opgenomen. Er is structureel beleid nodig om deze doelgroep op passende wijze te huisvesten. 1.3 De realisatie van kleine flexwoningen vermindert verdringing op de reguliere woningzoekendenlijst. Door de realisatie van kleine flexwoningen kunnen statushouders, spoedzoekers en jongeren sneller woonruimte bemachtigen buiten de reguliere woningen om en zij worden daarmee minder urgent.

Zo ontstaat ruimte op de reguliere woningmarkt voor de overige woningzoekenden. 1.4 Door flexwoningen te spreiden over alle kernen wordt de integratie van statushouders bevorderd. Door deze spreiding, rekening houdende met het aantal inwoners per kern, wordt de integratie van statushouders gemakkelijker. Zij worden dan meer als individu (buurvrouw/buurman) gezien in plaats van "onderdeel van de groep”. Met de dorps coöperaties is deze ontwikkeling besproken en zij hebben aangegeven in te kunnen stemmen met het bouwen van flexwoningen voor statushouders en spoedzoekers. 1.5 Nieuwe ontwikkelingen zijn kleinschalig Het vierde uitgangspunt van het samenlevingsakkoord is dat nieuwe ontwikkelingen kleinschalig zijn zodat ze passen in de omgeving en het dorpse karakter van alle kernen bewaard blijft. 1.6 Door verschillende doelgroepen bij elkaar te plaatsen wordt integratie bevorderd en draagvlak vergroot. Door de verschillende doelgroepen – statushouders, spoedzoekers, jongeren- bij elkaar te plaatsen in één nieuw blokje flexwoningen wordt enerzijds integratie van de nieuwe mensen bevorderd maar ook het draagvlak omdat de jongeren uit het dorp een eigen woonplek vinden. 1.7 Zorgen om verdringing van de woningmarkt door nieuwe inwoners wordt verminderd.

Inwoners zijn bezorgd dat door de komst van mensen van buiten de gemeente er voor de eigen inwoners geen plaats meer is, de woningnood groter wordt en de wachttijd op een woning langer duurt. Daarom is het beter om duidelijkheid te bieden hoeveel ruimte we gebruiken voor de nieuwe inwoners door gebruik te maken van flexwoningen. Door ook spoedzoekers, die nu vaak een grote woning bewonen, in een flexwoning te laten wonen is er 12

Raad van 12 juli 2023, nr. 19

in principe geen verdringing van het aantal woningen, immers er staan meer woningen op een kavel. Daarnaast biedt dit ook een kans voor jongeren om sneller aan een eigen, betaalbare, woonruimte te komen in hun geliefde dorp. Kanttekeningen 1.1 Er is minder ruimte om reguliere woningen te bouwen. Door dat er meer dan één flexwoning op een kavel kan blijven er per saldo meer reguliere woningen beschikbaar omdat statushouders en spoedzoekers een hoge urgentie hebben. Ook bestaat de mogelijkheid met flexwonen om te bouwen op een stukje grond dat in de toekomst in een plan natuur wordt of juist die kavels beschikbaar te stellen die moeilijker verkopen. 1.2 De flexwoning is een tijdelijke woning, doorstroming naar een reguliere woning blijft noodzakelijk. Mensen komen in een flexwoning terecht, maar moeten uiteindelijk toch doorstromen naar een reguliere woning, bijvoorbeeld doordat zij behoefte hebben aan grotere woning of dat de maximale instandhoudingstermijn van de flexwoning is verstreken. 1.3 Als we meteen kleine woningen bouwen dan kunnen we ook meer woningen realiseren. Thans blijkt dat als ergens een kleine woning vrij komt men daar niet zo in geïnteresseerd is: men heeft liever een grotere woning. De behoefte aan kleine woningen is gering. Voor tijdelijke woningen voor de doelgroep gaat dat minder op, immers “fijn een eigen woning”.

Daarnaast leert men wellicht dat een kleine woning nog niet zo slecht hoeft te zijn en neemt op termijn wellicht de vraag naar kleine woningen toe. Samenwerking Realisatie van de flexwoningen kan plaatsvinden in een publiek-private samenwerking waarbij de gemeente bijvoorbeeld gronden voor een periode van 15 jaar uitgeeft met huurafhankelijk opstalrecht, of door marktpartijen of een woningcorporatie. Naast iemand die de grond in eigendom heeft moet je ook een partij hebben die deze woningen wil exploiteren. Veelal is dit een coöperatie maar mogelijk zijn er ook ander investeerders die later de woning elders kunnen gebruiken. Op dit moment is de nadrukkelijke voorkeur van Coöperaties om grotere blokken flexwoningen te bouwen. Voor bovengenoemde doelgroep vinden wij dat een minder goed idee: dorps bouwen – ook dorps flexbouwen- dient te passen bij onze gemeente en de kleinschaligheid van onze dorpen. Wellicht kan Hilvarenbeek als pilot met de woningcorporatie deze kleinschalige bouw van flexwonen vormgeven. Financiën Noodzakelijk budget en dekking voor het voorbereiden en leveren van een businesscase is onderdeel van de businesscase. Communicatie Om draagvlak en betrokkenheid te creëren is het van belang om de inwoners, eventueel via welzijnsgroepen en dorpscoöperaties, te betrekken bij de plannen.

De opgedane ervaringen kunnen dat later in een eventuele verdere uitwerking worden meegenomen. Aandachtspunten zijn: - Inwoners betrekken bij het bepalen van het aantal flexwoningen in de betreffende kern; - Vroegtijdig betrekken van inwoners die in de nabijheid van mogelijke flexwoningen wonen: o Vooral gericht op informatie, meedenken en waar dat kan vroegtijdig kennismaken met de bewoners van de flexwoningen; o Huidige en nieuwe bewoners informeren elkaar over gebruikelijke omgangsvormen in de woonomgeving; o De integratie procedure van statushouders wordt ingevoegd in dit proces; 13

Raad van 12 juli 2023, nr. 19

Peilen bij de jongeren die ingeschreven staan voor een woning naar de belangstelling voor een kleine flexwoning.

Uitvoering De verdere verkenning van de mogelijkheden en de businesscase worden meegenomen in het projectplan voor Flexwonen. Van belang hierbij is ook de huidige te ontwikkelen bestemmingsplannen, te weten de Welder II in Haghorst en Vroonackers in Diessen, mee te nemen, maar andere interessante percelen die aan bovenstaande criteria voldoen ook te beschouwen. De tijd dringt en het is de bedoeling om maximaal gebruik te kunnen maken van de bijzondere voorwaarden voor flexwonen om zowel qua budget c.q. subsidiemogelijkheden als versnelling in procedures. Het projectplan voor Flexwonen wordt in augustus aangeboden aan het college. Verder informeert het college de raad, indien daar aanleiding voor is, tussentijds over de voortgang en/of bijzonderheden die zich voor doen, maar in ieder geval direct na het zomerreces.

Ter inzage gelegde stukken geen Fractie CDA,

Jan van de Wouw, fractie voorzitter.

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) • Concept-raadsbesluit

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12976604/2