Document · PDF

18 Grondnota 2021 (5 memo effecten starterslening)

Gemeenteraad 9 december 2021, gemeente HilvarenbeekBij agendapunt: Raadsvoorstel tot vaststelling van de Grondnota 2021.2.920 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Aan de raads- en commissieleden Ruimte-Samenleving Betreft: Memo naar aanleiding van vragen van de Gemeenschapslijst Voorafgaand aan de plenaire commissie op woensdag 20 oktober stelde de fractie Gemeenschapslijst vragen over het effect van de starterslening voor verschillende inkomensgroepen. Voor deze memo hebben wij voor 12 verschillende inkomenssituaties (4 keer een alleenstaande, 8 keer twee gezamenlijke kopers) inzichtelijk gemaakt wat de financiële ruimte (maximale hypotheek met indicatieve bruto maandlast) is. Om het effect van een Starterslening door te rekenen hebben we voor 11 woningen de maximale ruimte die de Starterslening kan bieden in beeld gebracht. In de bijlage bij deze memo staan 5 tabellen: 1. 2. 3. 4. 5.

Verschil tussen maximale financiële ruimte en woningwaarde, zonder Starterslening Verschil tussen maximale financiële ruimte en woningwaarde, met Starterslening Omvang van de Starterslening Bruto maandlast Starterslening Bruto maandlast Hypotheek met Starterslening

Uit tabel 1 volgt dat kopers met een (gezamenlijk) inkomen tot ca. € 45.000 nauwelijks aan bod komen in de koopmarkt. Helaas komen alle varianten in deze vergelijking ook niet in aanmerking voor sociale huur, omdat zij een te hoog (gezamenlijk) inkomen hebben. Deze doelgroep is daarom aangewezen op vrije sector huur, met de daarmee samenhangende hogere huren (€ 700 € 1000 per maand). Uit tabel 2 volgt dat voor alle kopers de financiële ruimte toeneemt. Voor de alleenstaande (4 varianten) in de vergelijking worden woningen van € 195.000 v.o.n. tot ca. € 260.000 v.o.n. bereikbaar. Voor de stellen (8 varianten) in de vergelijking neemt de ruimte in vergelijkbare mate toe. Tabel 3 laat zien dat, om het hierboven beschreven effect te bereiken, we meer ruimte moeten geven in de Starterslening. De Starterslening mag maximaal 20% van de getaxeerde waarde bedragen. In de huidige woningmarkt, en om het beoogde effect te realiseren, zou er daarom geen ander maximum moeten gelden dan 20% van de maximale NHG-grens. Het effect van de beide leningen is inzichtelijk gemaakt in de tabellen 4 en 5. Beide tabellen geven de bruto maandlasten weer, op grond van de toegepaste financiering. Opgemerkt moet worden dat de maandlasten voor de Starterslening pas na het derde jaar ingaan. De Starterslening is immers gedurende 3 jaar rente- en aflossingsvrij.

Er is gerekend met bruto maandlasten, omdat wij niet over de benodigde gegevens beschikken om deze te verwerken naar een netto maandlast (incl. hypotheekrenteaftrek). Tijdens de plenaire commissie op 20 oktober jl. zijn zorgen geuit over de betaalbaarheid (netto maandlast) en overfinanciering. Geconstateerd moet worden dat de bruto maandlasten, tabel 5 laat zien dat lopen die van € 600 tot € 1.050, hoger liggen dan huren in het sociale segment. Wanneer we beseffen dat de inkomens uit deze vergelijking veelal aangewezen zijn op de duurdere vrije sector huur, dan is kopen nog altijd een voordeliger optie. De zorg voor overfinanciering kunnen we begrijpen, maar is slechts gedeeltelijk terecht. Actuele regels voor financiering hebben er al voor gezorgd dat er maar tot 100% van de getaxeerde waarde gefinancierd mag worden. Iedere koper moet eigen geld meenemen om bijkomende kosten te financieren. Dit gaat op voor zowel de primaire hypothecaire lening, als de aanvullende Starterslening. Tabel 3 laat zien dat de maximale Starterslening afneemt, wanneer het verschil tussen de maximale financiering en de getaxeerde waarde kleiner wordt.

Bijlage bij memo naar aanleiding van vragen van de Gemeenschapslijst Variant

alleenstaande 0,9 * modaal met € 20.000

alleenstaande 1,0 * modaal met € 20.000

alleenstaande 1,1 * modaal met € 20.000

alleenstaande 1,2 * modaal met € 20.000

Inkomen partner 1 Inkomen partner 2 Inkomen Max. hypotheek Eigen middelen

€

32.850 €

36.500 €

40.150 €

€ € €

32.850 € 144.688 € 20.000 €

36.500 € 165.493 € 20.000 €

Maximale budget

€

164.688 €

Indicatie bruto maandlast

€

465 €

pagina 1/2

stelletje 1,0 * modaal met € 20.000

stelletje 1,1 * modaal met € 20.000

stelletje 1,2 * modaal met € 20.000

stelletje 1,3 * modaal met € 20.000

stelletje 1,4 * modaal met € 20.000

stelletje 1,5 * modaal met € 20.000

stelletje 1,6 * modaal met € 20.000

€ € € € €

36.500 21.900 58.400 286.417 20.000

Modaal =

Bron: Rabobank op basis van annuitaire hypotheek 1,11%, 10 jaar vast

40.150 € 182.042 € 20.000 €

43.800 € € 43.800 € 198.591 € 20.000 €

29.200 7.300 36.500 169.334 20.000

29.200 10.950 40.150 182.042 20.000

29.200 14.600 43.800 203.201 20.000

36.500 7.300 43.800 203.201 20.000

36.500 10.950 47.450 226.786 20.000

36.500 14.600 51.100 250.832 20.000

36.500 18.250 54.750 268.749 20.000

185.493 €

202.042 €

218.591 €

189.334 €

202.042 €

223.201 €

246.786 €

270.832 €

288.749 €

306.417

532 €

586 €

639 €

533 €

586 €

639 €

732 €

809 €

867 €

901

€

36.500 Bron: CPB, 2021

Passend toewijzen, 2021



Passend toewijzen? Aftoppingsgrens

€

Zonder starterslening

alleenstaande 0,9 * modaal met € 20.000

woning 1 € woning 2 € woning 3 € woning 4 € woning 5 € woning 6 € woning 7 € woning 8 € woning 9 € woning 10 € woning 11 €

633,25 €

-30.312 -48.606 -66.756 -100.039 -102.274 -125.312 -125.469 -125.743 -128.680 -135.564 -138.997

alleenstaande 0,9 * modaal met € 20.000

Met starterslening

woning 1 € woning 2 € woning 3 € woning 4 € woning 5 € woning 6 € woning 7 € woning 8 € woning 9 € woning 10 € woning 11 € Legenda



8.688 -5.948 -20.468 -47.094 -48.882 -67.312 -67.438 -67.657 -70.007 -75.514 -78.260



633,25 €



633,25 €



678,66 €



678,66 €



678,66 €



678,66 €



678,66 €



678,66 €



678,66 €



678,66 €

678,66

alleenstaande 1,0 * modaal met € 20.000

alleenstaande 1,1 * modaal met € 20.000

alleenstaande 1,2 * modaal met € 20.000

stelletje 1,0 * modaal met € 20.000

stelletje 1,1 * modaal met € 20.000

stelletje 1,2 * modaal met € 20.000

stelletje 1,3 * modaal met € 20.000

stelletje 1,4 * modaal met € 20.000

stelletje 1,5 * modaal met € 20.000

stelletje 1,6 * modaal met € 20.000

€ € € € € € € € € € €

-9.507 -27.801 -45.951 -79.234 -81.469 -104.507 -104.664 -104.938 -107.875 -114.759 -118.192

7.042 -11.252 -29.402 -62.685 -64.920 -87.958 -88.115 -88.389 -91.326 -98.210 -101.643

23.591 5.297 -12.853 -46.136 -48.371 -71.409 -71.566 -71.840 -74.777 -81.661 -85.094

-5.666 -23.960 -42.110 -75.393 -77.628 -100.666 -100.823 -101.097 -104.034 -110.918 -114.351

7.042 -11.252 -29.402 -62.685 -64.920 -87.958 -88.115 -88.389 -91.326 -98.210 -101.643

28.201 9.907 -8.243 -41.526 -43.761 -66.799 -66.956 -67.230 -70.167 -77.051 -80.484

51.786 33.492 15.342 -17.941 -20.176 -43.214 -43.371 -43.645 -46.582 -53.466 -56.899

75.832 57.538 39.388 6.105 3.870 -19.168 -19.325 -19.599 -22.536 -29.420 -32.853

93.749 75.455 57.305 24.022 21.787 -1.251 -1.408 -1.682 -4.619 -11.503 -14.936

111.417 93.123 74.973 41.690 39.455 16.417 16.260 15.986 13.049 6.165 2.732

alleenstaande 1,0 * modaal met € 20.000

alleenstaande 1,1 * modaal met € 20.000

alleenstaande 1,2 * modaal met € 20.000

stelletje 1,0 * modaal met € 20.000

stelletje 1,1 * modaal met € 20.000

stelletje 1,2 * modaal met € 20.000

stelletje 1,3 * modaal met € 20.000

stelletje 1,4 * modaal met € 20.000

stelletje 1,5 * modaal met € 20.000

stelletje 1,6 * modaal met € 20.000

€ € € € € € € € € € €

28.274 14.857 337 -26.289 -28.077 -46.507 -46.633 -46.852 -49.202 -54.709 -57.455

29.101 29.101 16.886 -9.740 -11.528 -29.958 -30.084 -30.303 -32.653 -38.160 -40.906

29.928 29.928 29.928 6.809 5.021 -13.409 -13.535 -13.754 -16.104 -21.611 -24.357

32.114 18.698 4.178 -22.448 -24.236 -42.666 -42.792 -43.011 -45.361 -50.868 -53.614

44.822 29.101 16.886 -9.740 -11.528 -29.958 -30.084 -30.303 -32.653 -38.160 -40.906

50.260 50.260 34.538 11.419 9.631 -8.799 -8.925 -9.144 -11.494 -17.001 -19.747

34.538 34.538 34.538 11.419 9.631 -8.799 -8.925 -9.144 -11.494 -17.001 -19.747

51.786 42.401 42.401 35.004 33.216 14.786 14.660 14.441 12.091 6.584 3.838

= positief verschil tussen aanschafwaarde (v.o.n.) en de maximale hypotheek resp. maximale hypotheek + maximale starterslening = verschil tussen aanschafwaarde (v.o.n.) en de maximale hypotheek resp. maximale hypotheek + maximale starterslening valt tussen € 10.000 en € -10.000 = negatief verschil tussen aanschafwaarde (v.o.n.) en de maximale hypotheek resp. maximale hypotheek + maximale starterslening

75.832 57.538 44.436 44.436 44.436 38.832 38.706 38.487 36.137 30.630 27.884

93.749 75.455 57.305 46.182 46.182 46.182 46.182 46.182 46.182 46.182 45.801

111.417 93.123 74.973 41.690 40.492 40.492 40.492 40.492 40.492 40.492 40.492

max. max.

v.o.n. € 195.000 € 213.294 € 231.444 € 264.727 € 266.962 € 290.000 € 290.157 € 290.431 € 293.368 € 300.252 € 303.685

€ 23.725 1-persoon € 32.200 meerpersoons huishouden

Bijlage bij memo naar aanleiding van vragen van de Gemeenschapslijst Omvang starterslening

alleenstaande 0,9 * modaal met € 20.000

woning 1 € woning 2 € woning 3 € woning 4 € woning 5 € woning 6 € woning 7 € woning 8 € woning 9 € woning 10 € woning 11 €

39.000 42.658 46.288 52.945 53.392 58.000 58.031 58.086 58.673 60.050 60.737

alleenstaande 0,9 * modaal met € 20.000

Bruto maandlast starterslening

woning 1 € woning 2 € woning 3 € woning 4 € woning 5 € woning 6 € woning 7 € woning 8 € woning 9 € woning 10 € woning 11 €

Bruto maandlast hypotheek + starterslening

153,97 168,41 182,74 209,02 210,78 228,98 229,10 229,32 231,63 237,07 239,78

alleenstaande 0,9 * modaal met € 20.000 woning 1 € woning 2 € woning 3 € woning 4 € woning 5 € woning 6 € woning 7 € woning 8 € woning 9 € woning 10 € woning 11 € Legenda

618,97 633,41 647,74 674,02 675,78 693,98 694,10 694,32 696,63 702,07 704,78

pagina 2/2

alleenstaande 1,0 * modaal met € 20.000

alleenstaande 1,1 * modaal met € 20.000

alleenstaande 1,2 * modaal met € 20.000

stelletje 1,0 * modaal met € 20.000

stelletje 1,1 * modaal met € 20.000

stelletje 1,2 * modaal met € 20.000

stelletje 1,3 * modaal met € 20.000

stelletje 1,4 * modaal met € 20.000

stelletje 1,5 * modaal met € 20.000

stelletje 1,6 * modaal met € 20.000

€ € € € € € € € € € €

37.781 42.658 46.288 52.945 53.392 58.000 58.031 58.086 58.673 60.050 60.737

22.059 40.353 46.288 52.945 53.392 58.000 58.031 58.086 58.673 60.050 60.737

6.337 24.631 42.781 52.945 53.392 58.000 58.031 58.086 58.673 60.050 60.737

37.780 42.658 46.288 52.945 53.392 58.000 58.031 58.086 58.673 60.050 60.737

37.780 40.353 46.288 52.945 53.392 58.000 58.031 58.086 58.673 60.050 60.737

22.059 40.353 42.781 52.945 53.392 58.000 58.031 58.086 58.673 60.050 60.737

6.337 24.631 42.781 52.945 53.392 58.000 58.031 58.086 58.673 60.050 60.737

8.909 27.059 52.945 53.392 58.000 58.031 58.086 58.673 60.050 60.737

5.048 38.331 40.566 58.000 58.031 58.086 58.673 60.050 60.737

22.160 24.395 47.433 47.590 47.864 50.801 57.685 60.737

1.037 24.075 24.232 24.506 27.443 34.327 37.760

alleenstaande 1,0 * modaal met € 20.000

alleenstaande 1,1 * modaal met € 20.000

alleenstaande 1,2 * modaal met € 20.000

stelletje 1,0 * modaal met € 20.000

stelletje 1,1 * modaal met € 20.000

stelletje 1,2 * modaal met € 20.000

stelletje 1,3 * modaal met € 20.000

stelletje 1,4 * modaal met € 20.000

stelletje 1,5 * modaal met € 20.000

stelletje 1,6 * modaal met € 20.000

€ € € € € € € € € € €

149,15 168,41 182,74 209,02 210,78 228,98 229,10 229,32 231,63 237,07 239,78

87,09 159,31 182,74 209,02 210,78 228,98 229,10 229,32 231,63 237,07 239,78

25,02 97,24 168,89 209,02 210,78 228,98 229,10 229,32 231,63 237,07 239,78

149,15 168,41 182,74 209,02 210,78 228,98 229,10 229,32 231,63 237,07 239,78

149,15 159,31 182,74 209,02 210,78 228,98 229,10 229,32 231,63 237,07 239,78

87,09 159,31 168,89 209,02 210,78 228,98 229,10 229,32 231,63 237,07 239,78

25,02 97,24 168,89 209,02 210,78 228,98 229,10 229,32 231,63 237,07 239,78

35,17 106,83 209,02 210,78 228,98 229,10 229,32 231,63 237,07 239,78

19,93 151,33 160,15 228,98 229,10 229,32 231,63 237,07 239,78

87,48 96,31 187,26 187,88 188,96 200,56 227,73 239,78

95,04 95,66 96,75 108,34 135,52 149,07

alleenstaande 1,0 * modaal met € 20.000

alleenstaande 1,1 * modaal met € 20.000

alleenstaande 1,2 * modaal met € 20.000

stelletje 1,0 * modaal met € 20.000

stelletje 1,1 * modaal met € 20.000

stelletje 1,2 * modaal met € 20.000

stelletje 1,3 * modaal met € 20.000

stelletje 1,4 * modaal met € 20.000

stelletje 1,5 * modaal met € 20.000

stelletje 1,6 * modaal met € 20.000

€ € € € € € € € € € €

681,15 700,41 714,74 741,02 742,78 760,98 761,10 761,32 763,63 769,07 771,78

673,09 745,31 768,74 795,02 796,78 814,98 815,10 815,32 817,63 823,07 825,78

664,02 736,24 807,89 848,02 849,78 867,98 868,10 868,32 870,63 876,07 878,78

682,15 701,41 715,74 742,02 743,78 761,98 762,10 762,32 764,63 770,07 772,78

735,15 745,31 768,74 795,02 796,78 814,98 815,10 815,32 817,63 823,07 825,78

= Starterslening is gelijk aan de maximale 20%, conform de Svn-voorwaarden = Starterslening wordt verlaagd i.v.m. grotere ruimte in primaire hypotheek = komt zo veel tekort in de primaire hypotheek, waardoor de Starterslening onvoldoende soelaas biedt

726,09 798,31 807,89 848,02 849,78 867,98 868,10 868,32 870,63 876,07 878,78

664,02 736,24 807,89 848,02 849,78 867,98 868,10 868,32 870,63 876,07 878,78

732,00 767,17 838,83 941,02 942,78 960,98 961,10 961,32 963,63 969,07 971,78

809,00 809,00 828,93 960,33 969,15 1.037,98 1.038,10 1.038,32 1.040,63 1.046,07 1.048,78

867,00 867,00 867,00 954,48 963,31 1.054,26 1.054,88 1.055,96 1.067,56 1.094,73 1.106,78

901,00 901,00 901,00 901,00 901,00 996,04 996,66 997,75 1.009,34 1.036,52 1.050,07

v.o.n. € 195.000 € 213.294 € 231.444 € 264.727 € 266.962 € 290.000 € 290.157 € 290.431 € 293.368 € 300.252 € 303.685

€ € € € € € € € € € €

20% 39.000 42.658 46.288 52.945 53.392 58.000 58.031 58.086 58.673 60.050 60.737

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10871367/1