18 Grondnota 2021 (3 grondnota 2021)

Grondnota 2021

26

Zaaknummer 57800 Mocht er op basis van vrijwilligheid geen overeenkomst tot stand komen dan heeft de gemeente als stok achter de deur nog de publiekrechtelijke weg (hierbij is wel een exploitatieplan vastgesteld). Dit houdt in dat de betaling van de exploitatiebijdrage wordt gekoppeld aan de omgevingsvergunning. Vooralsnog is ons beleidsuitgangspunt in eerste instantie gericht op vrijwillige samenwerking. Tot op heden hebben wij de publiekrechtelijke weg, middels vaststelling van een exploitatieplan, enkel voor het bestemmingsplan Gelderakkers 1 gelopen. Voor de berekening van het kostenverhaal wordt de bij de Grondexploitatiewet behorende zogenaamde kostensoortenlijst toegepast. Deze kostensoortenlijst is limitatief, hetgeen wil zeggen dat kosten die niet op de lijst staan dus ook niet verhaald mogen worden.

De kostensoortenlijst noemt kort samengevat de volgende componenten: - inbrengwaarde gronden - kosten aanleg voorzieningen - onderzoekskosten - bodemsanering, grondwerken - kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen - kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied - kosten voor toekomstige grondexploitaties - kosten van voorbereiding, toezicht en uitvoering - opstellen ruimtelijke plannen - competities (prijsvragen voor stedenbouwkundige ontwerpen) - plankosten (gemeentelijke apparaatskosten) - tijdelijk beheer - ramingen van planschade - niet-terugvorderbare of niet-compensabele BTW, of andere niet-terugvorderbare belastingen Bron: Besluit ruimtelijke ordening (Bro) art. 6.2.3 t/m 6.2.5. Naast de kosten die uitsluitend worden gemaakt ten dienste van een bepaald exploitatiegebied, is er nog een tweede groep van kosten die mede van belang is voor andere exploitatiegebieden, de zogenaamde bovenwijkse of meerwijkse kosten. Dit betreft kosten in verband met werken, maatregelen en voorzieningen die over meerdere exploitatiegebieden verdeeld en naar rato van profijt toegerekend kunnen worden. De ruimtelijke grondslag dient in samenhang met deze bovenwijkse kosten opgenomen te zijn in een structuurvisie.

Verder dienen nog vermeld te worden de bovenplanse verevening, waarbij een winstgevende grondexploitatie via een fonds bijdraagt aan een plan met een negatief resultaat, en als laatste de bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen elders in de gemeente. Ook voor deze twee soorten kostenverhaal dient de grondslag in de structuurvisie opgenomen te worden. Bijdrage Ruimtelijke kwaliteit In Hilvarenbeek speelt een groot aantal ontwikkelingen dat niet binnen de geldende bestemmingsplannen mogelijk is, maar waaraan we wel graag medewerking zouden willen verlenen. Deze plannen worden getoetst aan bestaande wet- en regelgeving en beleid en beoordeeld wordt of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In alle gevallen zal er sprake zijn van een ingreep in de bestaande omgeving. Deze ingreep zal gevolgen hebben voor de inrichting, functioneren en kwaliteit van de omgeving. De gemeente is verantwoordelijk voor de ruimtelijke kwaliteit binnen haar grondgebied en investeert daar ook continu in. De gemeentelijke investeringen dragen namelijk veelal bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en daarmee het woon-, Grondnota 2021

27

Zaaknummer 57800 leef- en vestigingsklimaat. De investeringen vormen de uitwerking van de ruimtelijke ambities zoals vastgelegd in de Structuurvisie. Op grond van bovenstaande en de aanzet daartoe in de Structuurvisie is een reserve ingevoerd die wordt gevoed door ruimtelijke kwaliteitsbijdragen welke opgebracht worden door initiatiefnemers van ontwikkelingen in het stedelijk gebied. Omgevingswet/ AWG Op 1 juli 2022 treedt naar verwachting de nieuwe Omgevingswet in werking. Als gevolg van de gewijzigde wetgeving zal ook het een en ander op het vlak van kostenverhaal wijzigen. Dit is geregeld in de Aanvullingswet Grondeigendom (AWG). In de AWG worden vier instrumenten van gebiedsontwikkeling gemoderniseerd: onteigening, voorkeursrecht, kostenverhaal/grondexploitatie en inrichten landelijk gebied. Nieuw toegevoegd aan het instrumentarium is het onderdeel kavelruil. Met name op het vlak van kostenverhaal vinden wijzigingen plaats. Bij de totstandkoming van de regels onder de Wro werd met name uitgegaan van een actief grondbeleid, een eindplan en voldoende inzicht in kosten, opbrengsten en fasering.

De tijden zijn echter veranderd en ook andere vormen van gebiedsontwikkeling zijn meer en meer aan de orde van de dag zoals faciliterend grondbeleid en organische ontwikkeling zonder eindplan met onzekerheid over kosten en opbrengsten, en onduidelijkheid over het moment waarop ontwikkelingen gerealiseerd zullen worden. Om bij alle vormen van gebiedsontwikkeling en grondbeleid te kunnen voldoen aan de plicht tot kostenverhaal, zijn in de AWG twee systemen voor kostenverhaal gecreëerd. Aan de ene kant is er straks het systeem met tijdvak, dat past bij ontwikkelingen met een integraal plan en actieve sturing. In dit systeem worden kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling binnen het exploitatiegebied verevend (net als in de Wro). Aan de andere kant het systeem zonder tijdvak, dat past bij ontwikkelingen met een ontwikkelingskader en veel ruimte voor marktinitiatieven. In dat systeem wordt niet verevend, maar per bouwinitiatief een waardevermeerderingstoets uitgevoerd om de bijdrage kostenverhaal ‘rechtvaardig’ te houden. Deze systemen zullen het huidige kostenverhaalsinstrument van het exploitatieplan vervangen. De voorkeur en mogelijkheid blijft om zaken omtrent kostenverhaal middels anterieure overeenkomsten vast te leggen.

Grondnota 2021

28

Zaaknummer 57800

-

Hoofdstuk 7

Uitgifteprijzen

7. Uitgifteprijzen

De gemeentelijke grondprijzen zijn in het afgelopen jaar deels verhoogd ten opzichte van het voorgaand jaar. Het aantal beschikbare kavels is nog beperkt. Op grond van een grondprijsadvies achten we een verhoging van de grondprijzen zeker haalbaar. Ten aanzien van de tot op heden gehanteerde kortingstarieven voor starters, wensen wij deze niet meer in deze mate te hanteren en de starters op een andere wijze te ondersteunen in het kopen van een woning. Landelijke ontwikkelingen Landelijk gezien is sprake van een groot woningtekort welke op dit moment niet snel wordt ingelopen. Ontwikkelingen op het vlak van het huisvesten van statushouders maken dat ook niet makkelijker. Vergeleken met een jaar geleden is er een fors aantal bestaande woningen minder verkocht. Dit tekent de krapte in de markt, die ook leidt tot fors overbieden. Door de onzekerheid of aankoop van een woning mogelijk is, stokt doorstroming omdat de eigen woning pas wordt aangeboden zodra een nieuwe woning is gekocht. Het nieuwbouwaanbod blijft gering en de woningprijzen evenals de bouwkosten stijgen nog steeds. Schaarste heeft een grote invloed op dit moment. Vanwege vertraagde besluitvorming over nieuwbouwlokaties zal voor de korte termijn minder aanbod van nieuwbouwwoningen zijn. De rentestand is historisch laag en levert daardoor ook een flinke bijdrage aan oplopende prijzen in de krappe woningmarkt.

Vroeg of laat zal deze naar verwachting wel weer wat gaan oplopen. Dat hoeft geen reden tot paniek te zijn, echter wanneer de prijzen in de bouw onverminderd blijven stijgen dan bestaat het risico dat de ontwikkeling van de bouwkosten per saldo leidt tot een onevenredig hogere prijsontwikkeling dan die van bestaande woningen. Prijzen van nieuwbouwwoningen raken dan een bovengrens wat er op termijn toe kan leiden dat de grondprijzen vervolgens onder druk komen staan. Voor de korte termijn voorzien we hierin echter geen problemen. Ten opzichte van de bestaande bouw is een nieuwbouwwoning over het algemeen al duurder. In relatie tot de leencapaciteit mag niet meer dan 100% van de waarde van een woning worden geleend (loan to value 100%). Dat betekent dat men eigen geld in moet brengen om een woning te kunnen kopen. Dat geldt ook voor bedragen die worden overboden maar niet gestaafd worden door een taxatie. Met name voor starters weegt dit zwaar. Dit kan ook de reden zijn dat door minder starters een woning gekocht wordt/ kan worden.

Grondnota 2021

29

Zaaknummer 57800 Regionale en lokale ontwikkelingen In onze regio zijn in het afgelopen jaar fors minder transacties als het vorige jaar geweest en is sprake van fors stijgende verkoopprijzen in de bestaande bouw. De verkoopsnelheid is nog nooit zo hoog geweest. Uit deze ontwikkelingen valt op te maken dat er een forse schaarste in de regio is. Aan de onderkant van de markt wordt het voor starters steeds lastiger een betaalbare woning te bemachtigen. Hier ligt dus een opgave voor de nieuwbouw om onze starters een betaalbaar alternatief te kunnen bieden. Tot op heden hanteren wij voor starters gereduceerde grondprijzen. Echter gelet op de huidige markt, de financiële situatie van de gemeente en het beperkte maatschappelijk effect op de woningvoorraad, ondanks inzet van algemene middelen, zijn we van mening dat hiervoor beter een andere methode te hanteren is. In onze plangebieden is op dit moment niet veel direct aanbod meer beschikbaar. De lokaties die we (hebben) kunnen aanbieden zoals CPO in Gelderakkers 2 en het project Leerakker in Gelderakkers 1 laten zien dat er zeer veel belangstelling en interesse is voor nieuwbouw. Taxatie We hebben er voor gekozen onze prijzen dit jaar te laten beoordelen door Antea Group. Daarbij is in beginsel op basis van residuele grondwaardemethodiek berekend wat grondprijzen kunnen zijn.

Daarvoor hebben we onderscheid laten maken in diverse woningtypes (rijwoning/ tweekapper/ vrijstaand) in diverse groottes (klein/middel/groot). Hieruit zijn vervolgens gemiddelde prijzen bepaald die geadviseerd zijn te hanteren. Voor vrijstaande woningen is gebleken dat deze rekenmethodiek niet zo geschikt bleek gelet op de ervaringen met gerealiseerde uitgifteprijzen. Belangrijke conclusie uit het advies is dat rijwoningen in onze gemeente per m2 residueel een fors hogere waarde vertegenwoordigen dan de prijzen die we voor dit type doorgaans voor starters hanteren. Dat betekent dat er gelet op de marktwaarde enorme kortingen gegeven worden. Die kortingen leiden echter maar zeer beperkt tot woningen die op termijn voor een nieuwe starter opnieuw betaalbaar zijn, zeker in de huidige schaarse markt. Omdat we hier kortingen geven met maatschappelijk geld die ons inziens te weinig leiden tot structureel betaalbare woningen op basis van de verschijningsvorm, heffen wij de bestaande kortingstarieven voor starters op en verhogen de prijs naar een marktconformer tarief. In het voorgestelde tarief is echter nog steeds sprake van een korting ten opzichte van de residueel onderbouwde grondwaarde.

Ter ondersteuning van de onderkant van de woningmarkt bieden wij kopers met een inkomensgrens van 1,25 x BMI, van kavels tot 100 m2 die een woning van maximaal 350 m3 (conform NEN 2580) bouwen, een extra ondersteuning in de vorm van een korting. Hierin zal onderscheid gemaakt worden tussen de kernen. Tevens zal daar het antispeculatiebeding worden gehanteerd zoals dat nu geldt bij het vigerende starters gereduceerd tarief met een looptijd van 10 jaar en een boete van 2 maal de verkregen korting bij doorverkoop aan een niet starter. Het grotere voordeel dat starters eerder hadden van de korting willen wij verder compenseren door een ruimhartige toepassing van de starterslening. Hiervoor stelt de raad gelijktijdig een nieuwe verordening vast. De gedachte hier achter is dat doordat er een marktconformer tarief voor de grond wordt betaald, er minder sprake is van individuele subsidie, die in veel gevallen ook niet leidt tot een woning die op termijn betaalbaar blijft voor een starter. Die individuele subsidie ruilen we vervolgens in voor meer mogelijkheden met de starterslening die op dit moment voor veel nieuwbouwwoningen ook niet toepasbaar is. Tegelijk denken we dat hierdoor gemiddeld gesproken ook kleinere woningen gerealiseerd zullen worden, die op termijn beter betaalbaar zijn voor toekomstige starters. Door de Grondnota 2021

30

Zaaknummer 57800 extra korting op de kleinste woningtypes willen we dit verder stimuleren. Ook voor bestaande woningen zal de regeling van de starterslening ruimer inzetbaar worden. Voorbeeld: Een starter met beperkt inkomen koopt een kavel van 100 m2 tegen € 200,- per m2 excl btw. voor een rijwoning. Op basis van vigerende regels zou een starterslening van max € 20.000,- mogelijk zijn op voorwaarde dat de VON prijs onder de € 170.000,- blijft. Vraag is of dat haalbaar is en dan zou het alternatief een bedrag van max € 10.000,- starterslening zijn (op voorwaarde dat VON prijs niet hoger is dan € 200.000). Wanneer een vrije sector tarief wordt betaald aan de gemeente is reeds mogelijkheid om max € 40.000 te lenen mits de VON prijs onder de € 200.000 blijft. Die grens is ons inziens echter niet meer marktconform en kunnen we verhogen zodat de starterslening als middel breder inzetbaar is. We kiezen ervoor de starterslening maximaal te benutten zodat er geen beperkingen zijn ten opzichte van de huidige situatie, anders dan dat de korting wordt omgezet in een starterslening. De grens van € 200.000 VON stellen we dan ruim naar boven bij volgens de maxima die toegestaan zijn in de regeling van SVN. Vanaf 2022 is de NHG grens € 355.000,- Ten opzichte van de huidige mogelijkheden ontstaat er dan reëel gezien maximaal € 60.000,- meer ruimte om via een starterslening te financieren.

Een verhoging van de grondprijs naar € 520,- per m2 in Hilvarenbeek, betekent voor een perceel van 100 m2 een prijsverhoging van € 38.720,- incl. BTW. Dat kan naar verwachting geheel opgevangen worden door een ruimere starterslening. In dit voorbeeld zou daarnaast ook nog de genoemde extra korting mogelijk zijn. Gelet op het grondprijs advies van Antea zijn deze verschillen in de andere kernen een stuk kleiner en biedt de starterslening daar juist extra mogelijkheden. Gevolg van deze werkwijze is dat we verwachten dat kleiner en daardoor meer structureel betaalbaar zal worden gebouwd. Behoudens het prijsbeleid zal daar ook op gestuurd worden bij het vaststellen van nieuwe (bestemmings)plannen. Daarnaast is het voor de financiële positie van de gemeente beter om gelden die anders individueel in prijskortingen landen, in te zetten voor een starterslening zodat die gelden op termijn ook weer bij ons terug komen en opnieuw ingezet kunnen worden voor andere starters, ook in bestaande woningen. Voorgestelde wijzigingen Met Antea is een opzet gemaakt voor het bepalen van de grondprijzen. Aanvankelijk is daarbij een onderscheid gemaakt per kern, gedifferentieerd naar woningtypes rijwoning, tweekapper en vrijstaand. Daarbij is het advies gebaseerd op de residuele berekeningen voor diverse perceel/ woninggroottes. Dat is omgezet naar een gemiddelde adviesprijs.

Gelet op de beperkte verschillen, weergegeven bandbreedtes en de praktische toepasbaarheid hebben we gemeend ons te kunnen beperken tot 1 vrije sector tarief per kern. Een bandbreedte van 10% zoals we die kenden blijft hier ook van toepassing. Voor rijwoningen merken we op dat dit bedrag residueel gezien nog steeds een korting in zich heeft. Starters die een woning bouwen van maximaal 350 m3 (NEN2580) op een perceel van max 100 m2 en aan de inkomensvoorwaarde van maximaal 1,25 maal BMI (CPB) voldoen komen in aanmerking voor een vast kortingsbedrag. Deze wensen we te beschermen met een antispeculatiebeding. Per kern stellen we een vast kortingsbedrag vast. De kortingen voor de kernen worden in verhouding tot die van Hilvarenbeek bepaald naar rato van de gehanteerde vrije sectorprijs. Als gevolg van deze korting wordt de boeteregeling conform artikel 3.8 van onze uitgiftevoorwaarden toegepast.

Grondnota 2021

31

Zaaknummer 57800 Voor met name de kern Hilvarenbeek betekent het voorstel een forse prijsverhoging, in de andere kernen zijn de verhogingen iets beperkter. Voor vrijstaande woningen is gebleken dat de rekenkundige resultaten niet aansluiten op bedragen die uit actuele referenties blijken. Enkel voor Hilvarenbeek is het mogelijk gebleken op basis van voldoende vergelijkingsmateriaal een advies te geven voor de m2 prijs voor vrijstaande woningen. Voor de overige kernen wordt een beperkte verhoging tov de vigerende tarieven reëel geacht. Het afslagpercentage van 25% zoals we dat eerder hanteerden voor percelen groter dan 500 m2 vervalt, enerzijds omdat we nauwelijks aanbod hebben in dat segment en anderzijds omdat Antea daarvoor geen afslag heeft geadviseerd. Daar waar sprake is van andere of specifieke woonvormen die niet onder de genoemde woningcategorieën te scharen zijn, zal een separaat waardeadvies gevraagd worden. Hierdoor kan het college altijd op grond van marktconformiteit handelen. De wijzigingen willen we doorvoeren vanaf 1 januari 2022. Op dit moment lopen er een drietal CPO projecten waar de vaststelling van de grondprijzen relevant is, aangezien er nog geen koopcontracten zijn gesloten. Het betreft CPO starters in Gelderakkers 2, CPO senioren in Gelderakkers 2 en CPO starters De Welder 2.

Omdat er vergaande gesprekken zijn geweest en een concept samenwerkingsovereenkomst nagenoeg gereed is voor ondertekening met als uitgangspunt de vigerende starterstarieven, achten wij het niet redelijk dat het CPO starters in Gelderakkers 2 met de verhoogde tarieven wordt geconfronteerd. Overigens geldt voor hen dan ook niet de verruimde starterslening aangezien daar de voorwaarde is opgenomen dat wordt aangekocht tegen de verhoogde tarieven van 2022. Met het CPO senioren in Gelderakkers 2 zijn in vergelijking met CPO starters Gelderakkers 2 nog geen verwachtingen gewekt qua tarief en is ook nog geen sprake van een uitgewerkte samenwerkingsovereenkomst met aannames over grondprijzen. Om die reden zouden zij wel de verhoogde tarieven van 2022 moeten accepteren. Hetzelfde geldt voor het CPO starters De Welder 2 waar recentelijk een eerste toewijzing heeft plaatsgevonden voor 5 rijwoningen die een plek moeten krijgen in het plan De Welder 2. Daarbij zijn geen verwachtingen gewekt over te hanteren grondprijzen, laat staan dat er een samenwerkingsovereenkomst is die daar aannames over doet. Volgens ons zouden zij dan ook aan de nieuwe tarieven moeten voldoen. In de praktijk hanteerden wij tot op heden bij verkoop van projecten voor in eigendom over te dragen achterpaden of parkeervoorzieningen in beginsel het starters gereduceerd tarief van € 200,per m2 excl btw.

Wegens het vervallen van dat tarief, leggen we deze prijs nu apart vast. Het tarief voor sociale koop zoals we dat tot op heden vaststelden, wordt in de praktijk niet toegepast. Om die reden hebben we die niet opnieuw opgenomen. Voor overhoeken en groenstroken wordt een verhoging opgenomen ter hoogte van een inflatiecorrectie van ca. 2% Voor wat betreft de gronden in Bedrijventerrein De Mierbeek te Esbeek kunnen we aangeven dat voor het laatst beschikbare perceel er op dit moment een concrete gegadigde is evenals reservekandidaten. Afzet in 2021 lijkt ons mogelijk maar indien nodig zouden we in 2022 graag vasthouden aan het tarief van € 125,- per m2 waartegen het perceel op dit moment is aangeboden. In lijn met hetgeen hier eerder over is vastgelegd willen wij de aanvullende bepaling in stand houden die het mogelijk maakt om een korting of verhoging van 10% toe te passen op de vastgestelde prijs. Grondnota 2021

32

Zaaknummer 57800 Toepassing hiervan geeft per 1 januari 2022 de volgende prijzen: De hieronder genoemde uitgifteprijzen zijn in euro's per m2, of per kavel en exclusief BTW. a. Grondprijzen voor woningbouw

Vrije sector grondprijs Hilvarenbeek Diessen Esbeek Biest-Houtakker Haghorst Baarschot

Basistarief 520 405 355 325 325 325

Tabel | grondprijs in euro’s per m2 en exclusief BTW In de kernen Baarschot en Biest Houtakker hebben wij geen plannen in exploitatie. Afhankelijk van vorm en liggingsfactoren is er de mogelijkheid om de genoemde basisprijs te verhogen of te verlagen met maximaal 10 %. Verder geldt een zelfbewoningsplicht en verbod op doorverkoop van 1 jaar. Starterskorting * Hilvarenbeek Diessen Esbeek Biest-Houtakker Haghorst Baarschot

Vast bedrag 10.000 7800 6800 6200 6200 6200

Tabel | korting in euro’s en exclusief BTW *Voor woningen van maximaal 350 m3 (NEN 2580) op een perceel van maximaal 100 m2, kunnen starters met een inkomen niet hoger dan 1,25 maal BMI (CPB) in aanmerking komen voor een vaste korting. In dat geval geldt een antispeculatiebeding met zelfbewoningsplicht voor de duur van 10 jaar en een boeteregeling e.e.a. conform artikel 3.8 van de vigerende algemene uitgiftevoorwaarden bouwgrond. Sociale huurwoningen/appartementen kavelprijs Sociale huurwoningen/appartementen (alle lagen)

Voor alle kernen 20.000

Dit betreft een kavel met een oppervlakte van gemiddeld maximaal 120 m2 en appartementen met een oppervlakte van gemiddeld maximaal circa 100 m2 BVO. Er wordt geen onderscheid gemaakt in verdiepingen voor de bepaling van de prijs. Verhuur De koper mag de woning/ appartement niet verhuren voor een aanvangshuur die de sociale huurgrens overstijgt (kale huurprijs), zodat een huurder in principe in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Deze huurtoeslaggrens ligt op dit moment op € 752,33. Vanaf 1 januari 2022 wordt deze naar verwachting nog gewijzigd. Daarnaast mag de door het rijk vastgestelde gezinsinkomensgrens voor sociale huurwoningen, door de huurder op het Grondnota 2021

33

Zaaknummer 57800 moment van toewijzing niet worden overschreden. Op basis van het rijksbeleid in 2022 ligt deze grens voor eenpersoonshuishoudens bij een bruto inkomen tot en met € 40.024,- per jaar, voor meerpersoonshuishoudens geldt een bovengrens van € 44.196,- . Huurder dient dit aan te tonen met een inkomensverklaring van de belastingdienst. Als aan deze voorwaarden niet wordt voldaan is koper aan de gemeente een toeslag verschuldigd gelijk aan twee maal het verschil tussen de oorspronkelijk betaalde koopsom en de vrije sector grondprijs op het moment van aankoop. Deze voorwaarde vervalt 10 jaar na datum eerste bewoning. Doorverkoop Bij de starterswoningen waar extra korting wordt gegeven zal nog sprake zijn van het antispeculatiebeding met zelfbewoningsplicht en het bijbehorende 10 jarig boetebeding ingeval van doorverkoop van gronden. We hanteren bij vrije sector het gebruikelijke verbod op doorverkoop en zelfbewoningsplicht gedurende 1 jaar. Ingeval de sociale huurwoning/ appartement wordt doorverkocht, dan is aan de gemeente eveneens een toeslag verschuldigd gelijk aan twee maal het verschil tussen de oorspronkelijk betaalde koopsom en de vrije sector grondprijs op het moment van aankoop.

Wanneer de koper de grens van maximaal 1 maal het bruto modaal inkomen niet overschrijdt dan is geen boete verschuldigd en neemt de koper de resterende termijn van de verplichting over. Deze voorwaarde vervalt 10 jaar na datum eerste bewoning. b. Grondprijs voor bedrijfsgrond

Grondprijs bedrijfsgrond Bedrijventerrein De Mierbeek (Esbeek)

125

Afhankelijk van vorm en liggingsfactoren is er de mogelijkheid om de genoemde basisprijs te verhogen of te verlagen met maximaal 10 %. Voor toekomstige bedrijvenlokaties zullen separaat grondprijzen worden vastgesteld bij vaststelling van de betreffende plannen. c. Bijdrage bouw bedrijfswoningen Voor de bouw van een bedrijfswoning wordt een bijdrage in rekening gebracht, waarbij de fictieve kavelgrootte is bepaald op tenminste 350 m2. De toeslag per m2 is gebaseerd op het verschil tussen de oorspronkelijk betaalde bedrijfsgrondprijs en de grondprijs voor de vrije sector woningbouw in de betreffende kern, zoals deze geldt op de dag van het indienen van de aanvraag voor de bouwvergunning van de bedrijfswoning. De hieronder genoemde uitgifte- en huurprijs zijn in euro's per m2 en exclusief eventuele belastingen d. Verkoop van overhoeken Overhoek gronden die in gebruik zijn als openbaar groen en gelegen zijn in oude - of nog via de grondexploitatie lopende - bestemmingsplannen Groenstroken waarin zich kabels en leidingen bevinden komen niet voor verkoop in aanmerking.

Grondnota 2021

34

Zaaknummer 57800 Voor overhoeken wordt onderscheid gemaakt in hoofd- en kleine kernen. De prijs bedraagt 50 % van de laagste basisuitgifteprijs: Grondprijs overhoeken exclusief belastingen Overhoeken

e. Huurprijs van overhoeken Per m2 per jaar

Grondnota 2021

Hoofdkern 202,50

Kleine kernen 162,50

2,20

35

Zaaknummer 57800

-

Hoofdstuk 8

Conclusies en voorstellen

8. 8. Conclusies en voorstellen

8.1

Benodigde omvang algemene reserve grondexploitatie

8.1 Benodigde omvang algemene reserve grondexploitatie

De benodigde omvang van de algemene reserve grondexploitatie per 31 december 2020, wordt op basis van de geactualiseerde risicoanalyse, vastgesteld op minimaal € 2.025.000 ,-.

8.2

Vaststelling grondprijzen en grondprijsvoorwaarden per 1 januari 2022

8.2 Vaststelling grondprijzen/ grondprijsvoorwaarden per 1 januari 2022

Alle genoemde prijzen zijn exclusief 21 % BTW en kosten koper: -De basis “vrije sector grondprijs” Hilvarenbeek Diessen Esbeek Biest Houtakker Haghorst Baarschot

€ 520,- per m2 € 405,- per m2 € 355,- per m2 € 325,- per m2 € 325,- per m2 € 325,- per m2

In alle plangebieden kan de basisprijs per m2 als gevolg van liggingsfactoren met 10% verhoogd of verlaagd worden. -Mogelijkheid tot extra korting voor starters onder voorwaarden per woning Hilvarenbeek Diessen Esbeek Biest Houtakker Haghorst Baarschot

€ 10.000,€ 7800,€ 6.800,€ 6.200,€ 6.200,€ 6.200,-

-De kavelprijs voor “sociale huurwoningen/appartementen”:

€ 20.000,-

-De m2 prijs voor achterpaden en parkeerplaatsen:

€ 200,- per m2

-De grondprijs exclusief belastingen voor overhoeken voor: de hoofdkernen de kleine kernen

€ 202,50 per m2 € 162,50,- per m2

-De bedrijfsgrondprijs in "Bedrijventerrein De Mierbeek":

€ 125,- per m2

Grondnota 2021

36

Zaaknummer 57800 Afhankelijk van vorm en liggingsfactoren is er de mogelijkheid om de genoemde basisprijs voor bedrijfsgrond in de Mierbeek te verhogen of te verlagen met maximaal 10 %. Voor de gevallen waarin de vastgestelde grondprijzen niet voorzien komen we op basis van een taxatie tot waardebepaling.

8.3

Huurprijs van overhoeken

8.3 Huurprijs van overhoeken

De huurprijs van overhoeken vanaf 1 januari 2022 vast te stellen op € 2,20 per m2 per jaar.

8.4

Strategische grondverwerving

8.4 Strategische grondverwerving

Voor 2022 krijgt het college volmacht tot een bedrag van maximaal € 1.000.000,- ten behoeve van strategische grondaankopen.

8.5

Wijziging begroting 2021 en 2022

8.5 Wijziging Begroting 2021 en 2022

Door de actualisatie van de exploitatieopzetten die zijn verwerkt in deze grondnota zijn de financiële effecten van het gevoerde grondbeleid over het afgelopen jaar en de effecten voor de (meerjaren)begroting inzichtelijk gemaakt. De gemeenteraad stemt er mee in de budgettaire gevolgen van deze grondnota in de begroting 2021 en 2022 te verwerken om invulling te geven aan haar budgetbevoegdheid.

Grondnota 2021

37

Zaaknummer 57800 Bijlage 1 | Calculatieverschillen onderhanden werken/gronden met kostprijsberekening. 2020

De Mierbeek, Esbeek Loosche Akkers, Hilvarenbeek Vroonacker 3, Diessen De Welder, Haghorst De Leeuwerik 3, Esbeek Gelderakkers 1, Hilvarenbeek Gelderakkers 2, Hilvarenbeek Totaal

2.962.287 4.993.563 1.634.030 24.593 164 1.009.716 2.313.463 12.937.816

2021

2.965.796 5.062.086 1.612.086 15.703 1.293 1.483.120 104.942 11.245.026

Verschil

B/N

-3.509 -68.523 21.944 8.890 -1.129 -473.404 2.208.521 1.692.791

B B N N B B N N

Zowel in het hier voorgaande overzicht als in onderstaande verschillenanalyse per plan geldt: B = Batig en N = Nadelig.

Bedrijventerrein De Mierbeek (Esbeek) Afname kosten en bouw- en woonrijpmaken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Toename rentekosten Totaal

-26.667 B 21.229 N 1.929 N -3.509 B

Loosche Akkers (Hilvarenbeek) Afname kosten bouw en woonrijpmaken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Toename rentekosten Toename grondverkopen Totaal

-63.883 B 22.831 N 144 N -27.615 B -68.523 B

Vroonacker 3 (Diessen) Afname kosten bouw en woonrijpmaken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Afname rentekosten Toename overige ontvangsten Afname grondverkopen Totaal

-25.000 B 97.986 N -1.161 B -50.681 B 800 N 21.944 N

De Welder (Haghorst) Afname kosten bouw en woonrijpmaken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Afname rentekosten Toename overige ontvangsten Totaal

-42 B 16.688 N -6.966 B -790 B 8.890 N

Grondnota 2021

38

Zaaknummer 57800

De Leeuwerik 3 (Esbeek) Afname kosten bouw en woonrijpmaken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Toename rentekosten Totaal

-4.620 B 2.938 N 553 N -1.129 B

Gelderakkers 1 (Hilvarenbeek) Toename kosten bouw en woonrijpmaken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Afname rentekosten Afname exploitatiebijdrage Toename verkopen Totaal

2.280 N 21.315 N -6 B 5.192 N -502.185 B -473.404 B

Gelderakkers 2 (Hilvarenbeek) Afname grondverwerving Toename kosten bouw en woonrijpmaken Toename voorbereiding/toezicht en alg kosten Afname L.I.R. Afname rentekosten Afname grondverkopen Totaal

-118.030,00 B 519.652,00 N 466.177,00 N -53.002,00 B -103.259,00 B 1.496.983,00 N 2.208.521,00 N

Bij een aantal exploitaties zijn de kosten van bouw- en woonrijpmaken toegenomen. Dit betreft over het algemeen de gevolgen van indexering van de kosten voor geraamde werkzaamheden. De toename van voorbereiding, toezicht en algemene kosten ontstaat veelal door prijsaanpassingen, extra werkzaamheden of looptijdverlenging van het plan. In Gelderakkers 1 en 2 zijn enkele forse afwijkingen ten opzichte van de laatste opzet. In Gelderakkers 1 gaat het om een batig verschil dat met name wordt veroorzaakt door de verkoop van de locatie met 15 compacte woningen aan de Zadelmaker tegen vrije sectortarief waar eerder was gerekend met een opbrengst gebaseerd op de kavelprijs voor sociale huur. In Gelderakkers 2 is een fors nadeliger resultaat ontstaan op grond van de in de zomer bijgestelde exploitatieopzet. Dit is het gevolg van een invulling die een fors lager aantal m2 uitgeefbaar kent in met name de vrije sector categorie. Tevens hebben actuele parkeernormen geleid tot een hoger aantal te realiseren parkeerplekken dan eerder voorzien was in het oude plan. Ook zijn in de loop van het jaar diverse kostenposten zoals archeologie nader bepaald en hebben die hun weerslag gehad in de raming.

Grondnota 2021

39

Zaaknummer 57800 Bijlage 2 | Benodigde omvang reserve op basis van geactualiseerde risicoanalyse Nr.

Onderwerp

Risico / Oorzaak

Beheersmaatregel

K G Bedrag

I/S

Risico- % score

€

Risico’s Grondbedrijf 1.

Afzet gronden

2.

Prijsrisico/inflatie

3.

Loosche Akkers

4.

Geurcontour De Leeuwerik 3

5.

Gelderakkers 2

6.

Aannames ten aanzien van reële grondprijzen en afzet van gronden (in de tijd gezien) zijn binnen de huidige woningmarkt moeilijk te onderbouwen. Wij hebben binnen het kader van risicomanagement het negatieve effect van de rente berekend in geval binnen de huidige meerjaren periode geen gronden worden verkocht. Wij hebben onderzocht wat het effect op de grondexploitaties is als wel de inflatie op de kosten doorloopt terwijl de grondopbrengsten constant blijven.

Binnen grondbedrijf continue aandacht en focus op 3 3 €260.000 beheersmaatregelen die van positieve invloed kunnen zijn op de grondverkopen.

I

9

50%

€ 130.000

Vasthouden aan jaarlijkse herziening van de exploitatieopzetten.

3 3 € 280.000

S

9

25%

€ 70.000

Binnen het uitgiftegebied van Loosche Akkers is een 2 tal percelen gelegen waarvan in het verleden afboeking heeft plaats gevonden als gevolg van een geurbelemmering. Die lijkt inmiddels niet meer aan de orde. Voor deze twee percelen dient dus nog een BP wijziging plaats te vinden. Wanneer om redenen deze BP wijziging niet kan worden afgerond dan zal opnieuw afboeking aan de orde zijn. Binnen het uitgiftegebied van De Leeuwerik 3 belemmert een stankcirkel de uitgifte van enkele percelen.

Concept bestemmingsplan is opgesteld en zal in procedure gebracht worden.

3 2 € 330.000

i

6

50%

€ 165.000

In overleg gaan met vergunninghouder icm planvorming Leeuwerik 4

3 2 € 100.000

i

6

50%

€ 50.000

Scherp blijven op planontwikkeling en op mogelijkheden om eventuele bezwaarmakers binnen het proces mee te krijgen.

3 3 € 2.600.000

i

9

50%

€ 1.300.000

Op dit moment wordt actief gewerkt met het opstellen van een bestemmingsplan voor de uitbreiding van De Welder

3 3 € 620.000

I

9

50 %

€ 310.000

Het plangebied Gelderakkers is in twee fasen geknipt waarbij fase 2 nog agrarisch gebied betreft met wijzigingsbevoegdheid. Een nieuw BP is in voorbereiding echter tot vaststelling is risico aanwezig dat gronden van fase 2 niet de status "uitgeefbaar" kunnen krijgen. Indien risico, meer realiteit gaat worden, dan ligt afboeken tot niveau van landbouwwaarde voor de hand. De Welder Het plangebied De Welder is in twee fasen gedeeld, waarbij fase 2 gebied betreft met op dit moment een agrarische bestemming zonder wijzigingsbevoegdheid. Risico is derhalve aanwezig dat gronden van fase 2 niet de status "uitgeefbaar" kunnen krijgen. Indien risico, meer realiteit gaat worden, dan ligt afboeken voor de hand. Totaal risico's grondbedrijf

Grondnota 2021

€ 2.025.000

40