18 Grondnota 2021 (1 raadsvoorstel NIEUW)

Zaaknummer: 57800

gemeente Hilvarenbeek

Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 9 december 2021 : 11 november 2021 : Ruimte van 22 november 2021 : 18 : : Grondnota 2021

Voorstel 1. In te stemmen met de in de Grondnota 2021 opgenomen uitgangspunten en voorstellen en daarmee de herzieningen per 1-1-2021 van de exploitatieopzetten Gelderakkers 1, Gelderakkers 2, Vroonacker 3, De Welder, Leeuwerik 3, Loosche Akkers en Bedrijventerrein De Mierbeek vast te stellen. 2 De grondprijzen per 1 januari 2022 als volgt vast te stellen, waarbij de weergegeven prijzen exclusief 21 % BTW en kosten koper zijn: - “Vrije sector grondprijs”: Basistarief Hilvarenbeek 520 Diessen 405 Esbeek 355 Biest Houtakker 325 Haghorst 325 Baarschot 325 Afhankelijk van vorm en liggingsfactoren is er de mogelijkheid om de genoemde basisprijs te verhogen of te verlagen met maximaal 10 %. -Mogelijkheid tot extra korting voor starters onder voorwaarden per woning Hilvarenbeek € 10.000,Diessen € 7800,Esbeek € 6.800,Biest Houtakker € 6.200,Haghorst € 6.200,Baarschot € 6.200,- de m2 prijs voor achterpaden en parkeerplaatsen € 200,- per m2 - de kavelprijs voor “sociale huurwoningen/appartementen” € 20.000,--. - de grondprijs voor bedrijfsgrond in Bedrijventerrein De Mierbeek in Esbeek € 125,-- per m2; - te bepalen dat afhankelijk van vorm en liggingsfactoren het college de mogelijkheid heeft om de genoemde basisprijs van bedrijfsgrond te verhogen of te verlagen met maximaal 10 %.

- de huurprijs van overhoeken € 2,20 per m2 per jaar; - de grondprijs voor overhoeken € 202,50 per m2 voor de hoofdkernen en € 162,50,-- per m2 voor de kleine kernen; - in de gevallen waarin de vastgestelde grondprijzen niet voorzien, de prijs te laten bepalen op basis van een taxatie; 1

Raad van 9 december 2021, nr. 18

3. De minimaal benodigde omvang van de algemene bedrijfsreserve grondexploitatie per 31 december 2020 vast te stellen op € 2.025.000,--. 4. De niet aan de grondexploitatie toe te rekenen rente van de (im)materiele vaste activa ‘Gronden in afgesloten bestemmingsplannen’, De Wingerd, De Welder 2, Vroonacker 4 en Hispohal te dekken uit de Algemene reserve Grondexploitatie. 5. Voor 2022 volmacht te geven aan het college tot een bedrag van maximaal € 1.000.000,-ten behoeve van strategische grondaankopen. 6. De begroting 2021 en 2022 dienovereenkomstig te wijzigen. 7. In te stemmen met de Verordening Starterslening gemeente Hilvarenbeek 2022

Inleiding Hierbij bieden wij u de grondnota 2021 aan. Hierin treft u aan: - een compleet overzicht van de grondexploitatie op basis van de per 1 januari 2021 geactualiseerde exploitatieopzetten. - een weerslag van de financiële effecten van het gevoerde grondbeleid over het afgelopen jaar en de effecten voor de (meerjaren-) begroting. - de vermogenspositie in relatie tot de gewenste buffer voor onvoorziene risico’s. - het meerjarenperspectief inzake het verloop van de grondexploitatie in relatie tot het vastgestelde weerstandvermogen. - de stand van zaken met betrekking tot het aspect Vennootschapsbelasting welke vanaf 1-1-2016 door gemeenten verschuldigd is over de winst uit haar commerciële activiteiten. - voorstellen om de financiële effecten van de grondnota te verwerken in de relevante begrotingen. - voorstel tot het vaststellen van de grondprijzen per 1 januari 2022 - een beschrijving van de aanwezíge risico’s. In dit voorstel gaan wij in op enkele specifieke besluitpunten, de overige besluitpunten zijn onderbouwd en toegelicht in de bijlage 1 Grondnota 2021.

Argumenten 1.1 In Gelderakkers 1 en Gelderakkers 2 zijn forse wijzigingen in het resultaat becijferd In de exploitatieopzetten van Gelderakkers 1 en Gelderakkers 2 zijn forse wijzigingen opgenomen ten opzichte van die van afgelopen jaar. In Gelderakkers 1 gaat het om een batig verschil dat met name wordt veroorzaakt door de verkoop van de locatie met 15 compacte woningen aan de Zadelmaker tegen vrije sectortarief waar eerder was gerekend met een opbrengst gebaseerd op de kavelprijs voor sociale huur. In Gelderakkers 2 is een fors nadeliger resultaat ontstaan op grond van de in deze zomer bijgestelde exploitatieopzet. Dit is het gevolg van een invulling die een fors lager aantal m2 uitgeefbaar kent in met name de vrije sector categorie. Tevens hebben actuele parkeernormen geleid tot een hoger aantal te realiseren parkeerplekken dan eerder voorzien was in het oude plan. Ook zijn in de loop van het jaar diverse kostenposten zoals archeologie nader bepaald en hebben die hun weerslag gehad in de raming. Er wordt nog gewerkt aan optimalisatie van het plan. 2.1

Wij zien aanleiding grondprijzen te verhogen Algemeen We hebben er voor gekozen onze prijzen dit jaar te laten beoordelen door Antea Group. Daarbij is in beginsel op basis van residuele grondwaardemethodiek berekend wat grondprijzen kunnen zijn. Daarvoor hebben we ter onderbouwing onderscheid laten maken in diverse woningtypes (rijwoning/ tweekapper/ vrijstaand) in diverse groottes 2

Raad van 9 december 2021, nr. 18

(klein/middel/groot). Hieruit zijn vervolgens gemiddelde prijzen bepaald die geadviseerd zijn te hanteren. Voor vrijstaande woningen is gebleken dat de residuele rekenmethodiek niet zo geschikt bleek, gelet op de ervaringen met gerealiseerde uitgifteprijzen. Starters Met ons grondbedrijf voeren we een actieve grondpolitiek, die gericht is op het realiseren van de Woonvisie. Bijzondere aandacht hebben daarbij de starters. Belangrijke conclusie uit het Antea advies is dat rijwoningen in onze gemeente per m2 residueel een fors hogere waarde vertegenwoordigen dan de prijzen die we voor dit type doorgaans voor starters hanteren. Dat betekent dat er gelet op de marktwaarde enorme kortingen gegeven worden. Die kortingen leiden in de praktijk echter maar zeer beperkt tot woningen die op termijn voor een gemiddelde starter opnieuw betaalbaar zijn, zeker in de huidige schaarse markt. Sturing Omdat we hier kortingen geven met maatschappelijk geld die ons inziens te weinig leiden tot structureel betaalbare woningen op basis van de verschijningsvorm, stellen we voor op een andere wijze om te gaan met deze kortingstarieven voor starters teneinde de gemeentelijke middelen anders in te zetten om te sturen op structureel betaalbare woningen. Daarnaast is het voornemen om ook te sturen op betaalbaarheid door in nieuwe plangebieden kleinere percelen/woontypes op te nemen.

Op basis van vigerende tarieven laat de berekende grondprijskorting zich als volgt vertalen waarbij de kern Hilvarenbeek als voorbeeld is aangehouden. De korting is tussen haakjes opgenomen. Kavel (Hilvarenbeek, 2021)

Vrije sector (incl. btw)

Starter (incl. btw)

Starter gereduceerd (incl. btw)

100 m²

€ 49.610

€ 24.200 (€ 25.410)

150 m²

€ 74.415

€ 33.275 (€ 16.335) € 49.912 (€ 24.503)

€ 36.300 (€ 38.115)

Gebleken is dat de residuele grondwaarde van de starterswoningen gemiddeld ruim boven onze vigerende vrije sectortarieven uit komt. Feitelijk is de korting ten opzichte van de marktprijs dus nog behoorlijk hoger dan hierboven berekend. Het verstrekken van korting werkt negatief door in de grondexploitatie. Daardoor ontstaat er een natuurlijke rem op het opnemen van dit soort kavels voor starters. Om meer starterspercelen te kunnen realiseren is het hanteren van een hogere grondprijs relevant er van uitgaande dat we niet willen uitgaan van negatieve grondexploitaties. Daarnaast wordt hierdoor ook het individuele directe voordeel beperkt. In combinatie met een verhoging van de grondprijs, stellen wij voor de Verordening Starterslening aan te passen zodat die breder ingezet kan worden en als vangnet dient voor een verhoogde grondprijs. Overwogen oplossingen Optie 1 : Gelijk trekken grondprijs + compensatie via Starterslening In de Grondnota 2021 wordt voorgesteld om de tarieven Starters en Starters gereduceerd af te schaffen en één uitgiftetarief per kern vast te stellen. Om de starters hiervoor (deels) te compenseren in de netto maandlast, wordt dan de Starterslening verruimd. In de bijlage treft u een aangepaste verordening Starterslening die hiervoor kan worden vastgesteld. 3

Raad van 9 december 2021, nr. 18

In Bijlage 1 treft u een weergave per kern wat de beoogde verhoging betekent ten opzichte van de vigerende tariefstelling. Dit varieert van een verhoging van ca. € 12.000,tot ca. € 58.000,- incl. btw uitgaande van het gereduceerde starterstarief. Optie 2 : Vaste korting Een andere variant is het rekenen met vrije sector prijzen, te verminderen middels het toekennen van een vaste korting per starter (bijvoorbeeld € 10.000 excl. Btw per starter). Kavel (Hilvarenbeek, 2022)

Vrije sector (incl. btw)

Starter (incl. btw)

80 m² 100 m² 150 m²

€ 50.336 € 62.920 € 94.380

€ 38.236 € 50.820 € 82.280

Optie 3 : Lagere grondprijs met maximum Een derde bekeken variant is het in stand houden van een tarief voor Starters, maar deze te beperken op een lager maximum perceeloppervlak. Als wij kijken naar de kavels die projectontwikkelaars onder betaalbare (< € 200.000) woningen leggen, dan valt te denken aan een maximum van 80 m². De korting incl. btw staat tussen haakjes. Kavel (Hilvarenbeek, 2022)

Vrije sector (incl. btw)

Starter (€ 300 voor de eerste 80m²) (incl. btw)

80 m² 100 m² 150 m²

€ 50.336 € 62.920 € 94.380

€ 29.040 (€ 21.296) € 41.624 (€ 21.296) € 73.084 (€ 21.296)

Voorstel Bij de behandeling van de Grondnota in de raadscommissies is over deze varianten gesproken. In beginsel troffen wij geen weerzin tegen het verruimen van de mogelijkheden met de starterslening. Daarnaast merkten we echter ook dat het voor sommigen wenselijk was nog iets te doen met een (vaste) korting. In het verleden is dit juist los gelaten vanwege een stapeling van faciliteiten die niet altijd dienstbaar blijken aan het gestelde doel van structureel betaalbare woningen. We hebben gemeend om in beginsel voor optie 1 te kiezen en één Vrije sector tarief per kern vast te stellen. Ter compensatie daarvan stellen wij voor de als bijlage opgenomen Verordening Starterslening vast te stellen. De strekking hiervan is dat kopers van een nieuwbouwwoning van max 350 m3 ruimere mogelijkheden krijgen om hun woning middels starterslening te financieren, tot 20% van de verwervingskosten van de woning die met NHG gefinancierd wordt, op voorwaarde dat op grond van de verhoogde uitgifteprijzen vanaf 2022 is aangekocht. Ook voor bestaande woningen zal deze verruiming gelden. Aanvullend hierop willen wij, gehoord de beraadslagingen in commissiebijeenkomsten, de kopers van de kleinste percelen in combi met optie 1 een aanvullende korting bieden.

Voor de hoofdkern Hilvarenbeek achten wij een extra starterskorting van €10.000 per woning redelijk, de andere kernen zullen naar rato van het vrije sectortarief bepaald worden op €7.800 voor Diessen, €6.800 voor Esbeek en €6.200 voor de overige kernen Biest Houtakker, Baarschot en Haghorst. Die korting is dan enkel van toepassing op percelen van maximaal 100 m2 oppervlak en ten behoeve van woningen niet groter dan 350 m3 inhoud excl. garage (hoekwoningen max. 360 m3) conform de rekenmethode NEN 2580. Vergelijkbaar met de vigerende regeling voor het starters gereduceerd tarief koppelen we hier een inkomensgrens aan van maximaal 1,25 maal het bruto modaal 4

Raad van 9 december 2021, nr. 18

inkomen (CPB) met labeling en zelfbewoningsplicht van 10 jaar en een boete die gelijk staat aan twee maal de verkregen korting. Naar aanleiding van vragen van Gemeenschapslijst is een memo opgesteld en verstuurd die inzicht biedt in de financiële gevolgen en de effecten van de starterslening bij diverse woningen. Deze gaat ook als bijlage bij dit voorstel. Het verdwenen voordeel dat starters eerder hadden van de korting willen wij (deels) compenseren door een maximale toepassing van de starterslening. Voor veel nieuwbouwwoningen blijkt die nu ook niet toepasbaar vanwege de beperking in maximale VON prijs. Voor de kern Hilvarenbeek zal de tariefverhoging betekenen dat die mogelijk niet volledig opgevangen wordt door de starterslening maar dat kan juist ook bijdragen tot het realiseren van kleinere en op termijn structureel betaalbare woningen. CPO projecten De wijzigingen willen we doorvoeren vanaf 1 januari 2022. Op dit moment lopen er een drietal CPO projecten waar de vaststelling van de grondprijzen relevant is, aangezien er nog geen koopcontracten zijn gesloten. Het betreft CPO starters in Gelderakkers 2, CPO senioren in Gelderakkers 2 en CPO starters De Welder 2.

Omdat er vergaande gesprekken zijn geweest en een concept samenwerkingsovereenkomst nagenoeg gereed is voor ondertekening met als uitgangspunt vigerende starterstarieven, achten wij het niet redelijk dat het CPO starters in Gelderakkers 2 met de verhoogde tarieven wordt geconfronteerd. Overigens geldt voor hen dan ook niet de verruimde starterslening. Met het CPO senioren in Gelderakkers 2 zijn in vergelijking met CPO starters Gelderakkers 2 nog geen verwachtingen gewekt qua tarief en is ook nog geen sprake van een uitgewerkte samenwerkingsovereenkomst met aannames over grondprijzen. Om die reden zouden zij wel de verhoogde tarieven van 2022 moeten accepteren. Hetzelfde geldt voor het CPO starters De Welder 2 waar recentelijk een eerste toewijzing heeft plaatsgevonden voor 5 rijwoningen die een plek moeten krijgen in het plan De Welder 2. Daarbij zijn geen verwachtingen gewekt over te hanteren grondprijzen, laat staan dat er een samenwerkingsovereenkomst is die daar aannames over doet. Volgens ons zouden zij dan ook aan de nieuwe tarieven moeten voldoen. Dat hoeft voor de bouwers van starterswoningen tot 350 m3 zeker niet de mogelijkheden te beperken anders dan dat er nu mogelijk een starterslening noodzakelijk kan zijn ter financiering. Gevolg van de gewijzigde tarieven is dat we verwachten dat kleiner en daardoor structureel betaalbaar zal worden gebouwd.

Daarnaast is het voor de financiële positie van de gemeente beter om de gelden die anders individueel in prijskortingen landen, in te zetten voor een starterslening zodat die gelden op termijn ook weer bij ons terug komen en opnieuw ingezet kunnen worden voor andere starters, ook in bestaande woningen. Vrije sector Voor de vrije sector in de vorm van bijvoorbeeld tweekappers en vrijstaand geldt eveneens dat een prijsverhoging realistisch is. Niet in de omvang zoals bij de rijwoningen maar toch enigszins tov de in 2021 gehanteerde tarieven in de vrije sector. De kern Hilvarenbeek vormt daarbij een uitschieter qua verhoging. Voor vrijstaande woningen is gebleken dat de rekenkundige resultaten niet aansluiten op bedragen die uit actuele referenties blijken. Enkel voor Hilvarenbeek is het mogelijk gebleken op basis van voldoende vergelijkingsmateriaal een advies te geven voor de m2 prijs voor vrijstaande woningen. Voor de overige kernen wordt een beperktere verhoging t.o.v. de vigerende tarieven reëel geacht. Zoals aangegeven hebben we gemeend om per kern één vrije sectortarief vast te stellen dat voor alle types gehanteerd kan worden Daarvoor is gezocht naar bedragen die passen binnen de gehanteerde bandbreedtes van het advies. 5

Raad van 9 december 2021, nr. 18

Het afslagpercentage van 25% zoals we dat eerder hanteerden voor percelen groter dan 500 m2 vervalt. Met percelen groter dan 1000 m2 houden we geen rekening meer in de prijzen. Afhankelijk van vorm en liggingsfactoren is er de mogelijkheid om de genoemde basisprijs te verhogen of te verlagen met maximaal 10 %. Daar waar sprake is van andere of specifieke woonvormen die niet onder de genoemde categorieën te scharen zijn, zal een separaat waardeadvies gevraagd worden. Hierdoor kan het college altijd op grond van marktconformiteit handelen. In de praktijk hanteerden wij tot op heden bij verkoop van projecten voor in eigendom over te dragen achterpaden of parkeervoorzieningen in beginsel het starters gereduceerd tarief van € 200,- per m2 excl. btw. Wegens het voorstel tot het laten vervallen van dat tarief, leggen we deze prijs nu apart vast. Het tarief voor sociale koop zoals we dat tot op heden vaststelden, wordt in de praktijk niet toegepast. Om die reden hebben we die niet opnieuw opgenomen. Voor overhoeken en groenstroken wordt een verhoging opgenomen ter hoogte van een inflatiecorrectie van ca. 2%. Voor wat betreft de gronden in Bedrijventerrein De Mierbeek te Esbeek kunnen we aangeven dat voor het laatst beschikbare perceel er op dit moment een concrete gegadigde is evenals reservekandidaten.

Afzet in 2021 lijkt ons mogelijk maar indien nodig zouden we in 2022 graag vasthouden aan het tarief van € 125,- per m2 waartegen het perceel op dit moment is aangeboden. 3.1

Binnen het grondbedrijf bestaan risico’s die van invloed kunnen zijn op de ramingen. Daarbij dient met name gedacht te worden aan onderstaande zaken: - Algemeen; onzekerheid over de daadwerkelijke afzet van gronden - Grondprijswaardering; Wanneer blijkt dat de gemeentelijke grondprijzen onder druk komen te staan, dan vertaalt een eventuele verlaging zich direct in vermindering van de exploitatieresultaten. - Gelderakkers 2; Mocht dit gebied in de toekomst geen woonbestemming krijgen en de voorgenomen exploitatie kan niet plaats vinden dan zal de boekwaarde ten laste van de algemene reserve grondexploitatie afgeboekt dienen te worden tot agrarische waarde. Op dit moment zijn de voorbereidingen voor dit plan in volle gang. Het plan is deze zomer doorgerekend op grond van de toen beoogde verkaveling. Op basis van de laatste aangepaste raming zal dit plan nog maar tot een beperkt positief resultaat leiden in tegenstelling tot een veel ruimere winstverwachting op grond van het oorspronkelijke plan. Optimalisatiemogelijkheden worden nog bezien nu het plan met een fors lager financieel resultaat sluit dan oorspronkelijk geraamd. Deze lagere winstverwachting heeft dus gevolgen voor de toevoegingen aan de algemene reserve grondexploitatie. - De Leeuwerik 3; Dit plan leidt volgens de huidige berekeningen tot een zeer beperkt positief resultaat.

Tegenvallers kunnen makkelijker leiden tot een verlies dat vervolgens ook afgeboekt dient te worden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie. In dit plan is sprake van een geurcontour die op dit moment een drietal percelen belemmert. We zijn in contact met de eigenaar van de aangrenzende percelen welke tevens rechthebbende is van de vergunning waar de geurbeperking uit voortkomt. - De Welder; Dit plan leidt volgens de huidige berekeningen nog slechts tot een beperkte winst. Tegenvallers kunnen makkelijker leiden tot een verlies dat vervolgens ook afgeboekt dient te worden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie. Daarnaast is een deel van het plangebied dat deel uitmaakt van de grondexploitatie nog niet feitelijk opgenomen in een bestemmingsplan dat aan de grond de bestemming Wonen toekent. 6

Raad van 9 december 2021, nr. 18

Hier worden op dit moment voorbereidingen getroffen in combinatie met een verdere uitbreiding van dit plangebied. Wanneer vaststelling van dit plan vanwege bijvoorbeeld ruimtelijke ordeningsaspecten uitblijft, leidt dat tot een behoorlijk nadelig exploitatieresultaat. - Loosche Akkers; In het plangebied Loosche Akkers zijn in de opbrengstraming 2 percelen opgenomen waarvoor een bestemmingsplanwijziging naar Wonen noodzakelijk is. Het ontwerp bestemmingsplan hiervoor is inmiddels ingediend. Vanwege het feitelijk ontbreken van de woonbestemming op dit moment, vormt dit nog een risico om rekening mee te houden. - Dekking afboekingen immateriële en materiële activa; Hoewel in formele zin geen rekening gehouden wordt in de vorming van de reserve met investeringen die gedaan worden ten behoeve van nieuwe planontwikkelingen, is het wel verstandig deze te benoemen. Voor een aantal ontwikkelingen worden/ zijn op dit moment voorbereidingskosten en aankoopkosten gemaakt. Te denken valt daarbij aan Hispohal, uitbreiding van Vroonacker, Slibbroek en De Welder. Door de raad is daarvoor voorbereidingskrediet vastgesteld. Deze kosten zijn in de meeste gevallen niet gebaseerd op een vastgestelde GREX waardoor deze vooralsnog als (im)materiele activa op de balans van de gemeentebegroting worden opgenomen.

Zodra een GREX door de raad wordt vastgesteld kunnen deze kosten daarin boekhoudkundig worden opgenomen en zijn ze niet langer als balanspost zichtbaar. Wanneer een plan geen doorgang kan vinden en feitelijk nog geen GREX is vastgesteld, is het niet ongebruikelijk dat op dat moment alsnog de Algemene Reserve Grondexploitatie wordt aangesproken ter dekking van de op dat moment noodzakelijke afboeking van de gemaakte kosten. Met name omdat wij ons op dit moment actief bezig houden met nieuwe planontwikkelingen inclusief verwerving van gronden, is het verstandig een surplus aan te houden ten opzichte van de minimaal benodigde reserve. Op dit moment kwantificeren we dit niet in geld maar benoemen we het als een algemeen risico. - Rente; De rente die in de plannen wordt toegerekend bedraagt 0,96 %. De rente is historisch laag en de vraag zal zijn voor hoe lang dit percentage te hanteren is. Dit risico drukken wij op dit moment nog niet in geld uit. In bijlage 2 van de grondnota is opgenomen welke aspecten deel uitmaken van de berekening van de minimaal benodigde omvang van de algemene bedrijfsreserve grondexploitatie. 5.1

Gelet op voorbereidingen van diverse nieuwe ontwikkelingen is instandhouding van volmacht gewenst Voor de eerste schakel van het productieproces - de aankoop van gronden - is het van belang dat ook in 2022 slagvaardig kan worden gehandeld zodra zich mogelijkheden voordoen om eigenaar te worden van strategische grondposities.

7.1

De bijgaande verordening geeft invulling aan de gedane voorstellen In dit voorstel is aangehaald dat we de verordening starterslening wensen aan te passen in combinatie met de grondprijswijzigingen. In de bijlage is een aangepaste verordening opgenomen die hieraan invulling geeft. Dit document is afgestemd met SVN en kan spoedig na instemming in werking treden. De nieuwe verordening voor de starterslening is grotendeels in lijn met ons oorspronkelijke voorstel behoudens dat we hem nu volledig maximaal willen benutten waar we aanvankelijk nog aan een maximaal leenbedrag van ca. 40.000 dachten. In de meeste gevallen zal dat de verhoging van de grondprijs opvangen waardoor de korting per saldo wordt omgezet in een lening, maar in veel gevallen, met name in de kleine kernen, biedt dit juist ook extra mogelijkheden. 7

Raad van 9 december 2021, nr. 18

De lening is wel beperkt bij nieuwbouw tot woningen met max 350 m3 inhoud. Indien de ondergrond is aangekocht bij de gemeente dan moet die zijn afgenomen tegen de verhoogde tarieven zoals die vanaf 2022 gelden. Daarmee kan CPO starters Gelderakkers 2 hier geen gebruik meer van maken aangezien die de oude prijzen mogen hanteren wat ons betreft. Ook voor bestaande bouw kan het product wat ons betreft maximaal benut worden. Dat betekent maximaal 20% van de verwervingskosten die onder NHG financierbaar zijn. Vanaf 2022 is die NHG grens €355.000,- waardoor max ca. €70.000,- financierbaar is middels de starterslening. In de praktijk betekent het dat iemand die voor €250.000 koopt maximaal € 50.000 middels starterslening kan financieren. Het beschikbare budget voor de starterslening bedraagt op dit moment nog ca. € 700.000,- op de rekening Courant bij SVN. Vooralsnog vragen we nog geen extra middelen mede omdat in relatie met de andere leenproducten Duurzaamheidslening, Blijverslening en Verzilverlening nog €400.000 bij te storten is binnen de in de begroting geraamde bijbehorende financieringslast. Kanttekeningen

4.1

Diverse ontwikkelingen hebben nog geen plek in de grondexploitatie. Voor verschillende locaties geldt dat de gemeente actief is met voorbereidingen om die te (her) ontwikkelen. Daarbij valt te denken aan de locatie Hispohal, De Wingerd, maar daarnaast worden ook voorbereidingen getroffen voor de locaties waar we eerder WVG vestigden, namelijk Slibbroek, Vroonacker en De Welder. Voor elk van deze locaties loopt een proces maar er is nog geen sprake van voldoende uitgewerkte plannen om op te nemen als nieuw BIE (=bouwgrond in exploitatie) complex in de grondexploitatie. Tot deze tijd worden kosten die gemaakt worden voor deze ontwikkelingen als (im)materieel vast activum gewaardeerd op de balans.

Samenwerking Niet van toepassing

Financiën In de grondnota is uitgegaan van de per 1 januari 2021 herziene exploitatieopzetten. De dekking van deze plannen wordt hoofdzakelijk verkregen uit de opbrengsten van grondverkopen. Algemene reserve grondexploitatie. Voor de berekening van de benodigde hoogte van deze reserve wordt uitgegaan van de geactualiseerde risicoanalyse voortvloeiend uit de methodiek van de nota ‘Risicomanagement & Weerstandsvermogen 2013-2017’ zoals opgenomen in de begroting 2020. Hieruit blijkt dat het benodigde weerstandsvermogen op het gebied van grondexploitaties ingeschat kan worden op € 2.025.000,--. Dit bestaat uit het risico voor het niet in exploitatie brengen van het gehele plan Gelderakkers 2 waarvoor een bedrag is opgenomen van € 1.300.000,--. Daarnaast is er een bedrag van € 310.000 opgenomen voor het deels niet in exploitatie kunnen brengen van gronden in “De Welder”. Ook is nog het risico rond het in exploitatie brengen van 2 percelen in Loosche Akkers, ter hoogte van € 165.000,-- opgenomen. Tevens zijn er nog enkele andere risico’s ingeschat op een gezamenlijk bedrag van € 250.000,--. In de grondnota is een meerjarenoverzicht gegeven van de geraamde toevoegingen door tussentijdse- en eindwinstnemingen. Hierbij dient nogmaals benadrukt te worden dat dit geraamde winstnemingen betreffen die pas gerealiseerd worden als de koopsommen van de 8

Raad van 9 december 2021, nr. 18

gronden daadwerkelijk conform de uitgiftepatronen in de exploitatieopzetten worden ontvangen tegen de vigerende grondprijzen. Hierop kan dus niet zondermeer geanticipeerd worden. Communicatie Er zal geen specifieke communicatie plaats vinden rondom de vaststelling van de Grondnota 2021.

Uitvoering Op basis van het raadsbesluit zullen vanaf 1 januari 2022 de vastgestelde grondprijzen worden gehanteerd. Ter inzage gelegde stukken - Grondprijsadvies Antea (vertrouwelijk)

Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester, Frank Jansen

Evert Weys

Advies raadscommissie Dit voorstel is behandeld in de plenaire raadscommissie op 22 november 2021. De commissie is van oordeel dat het voorstel als bespreekonderwerp voor besluitvorming aan de raad kan worden voorgelegd. De griffier, Maarten Janus Eindvoorstel Het college handhaaft de voorstellen genoemd onder de paragraaf “Voorstel”.

Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester, Frank Jansen

Evert Weys

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) • Raadsbesluit • Grondnota 2021 • Verordening starterslening Hilvarenbeek 2022 • Bijlage 1: Effecten grondprijsverhoging mbt vigerende starterstarieven (op volgende pagina) • Bijlage 2 Memo effecten starterslening

9

Raad van 9 december 2021, nr. 18

Bijlage 1: Effecten Grondprijsverhoging mbt vigerende starterstarieven

Verhoging grondprijs t.o.v.: Starters gereduceerd Starters incl btw Kern m2 inc btw Hilvarenbeek 80 € 30.976 € 23.716 100 € 38.720 € 29.645 150 € 58.080 € 44.468 Diessen

80 100 150

€ 19.844 € 12.584 € 24.805 € 15.730 € 37.208 € 23.595

Esbeek

80 100 150

€ 15.004 € 10.164 € 18.755 € 12.705 € 28.133 € 19.058

Haghorst

80 100 150

€ 12.100 € 7.260 € 15.125 € 9.075 € 22.688 € 13.613

Baarschot

80 100 150

€ 12.100 € 7.260 € 15.125 € 9.075 € 22.688 € 13.613

Biest Houtakker

80 100 150

€ 12.100 € 7.260 € 15.125 € 9.075 € 22.688 € 13.613

10