Document · PDF

17 Grondnota 2023 (3 bijlage Nota)

Gemeenteraad 14 december 2023, gemeente HilvarenbeekBij agendapunt: Raadsvoorstel tot vaststelling van de Grondnota 2023.12.618 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Zaaknummer 1011054

Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054

1. Algemeen............................................................................................................................................. 4 2. Ontwikkelingen.................................................................................................................................... 5 2.1 Ontwikkelingen op locatieniveau .................................................................................................. 5 2.2 Algemene ontwikkelingen ............................................................................................................. 6 3. Grondbeleid ......................................................................................................................................... 7 3.1 Realisatie doelstellingen van de programma’s in de begroting .................................................... 7 3.2 Uitvoering gemeentelijk grondbeleid............................................................................................ 8 3.3 Verkoop grond in relatie tot Didam arrest .................................................................................. 10 3.4 Winstnemingen ...........................................................................................................................

11 3.5 Vennootschapsbelasting (Vpb) .................................................................................................... 14 3.6 Algemene reserve grondexploitatie in relatie tot risico’s ........................................................... 15 3.7 Voorziening nog te maken kosten afgesloten bestemmingsplannen ......................................... 19 3.8 Prognose te verwachten resultaten grondexploitatie ................................................................ 19 4. Vraag en aanbod................................................................................................................................ 21 4.1 Inschrijving als gegadigde voor woningbouwgrond .................................................................... 21 4.2 Vraag naar bedrijfsgrond ............................................................................................................. 21 4.3 Aanbod bouwgrond ..................................................................................................................... 22 4.4 Plancapaciteit woningen in gemeentelijke exploitaties .............................................................. 22 4.5 Doelgroepenbeleid ...................................................................................................................... 23 5.

Vaste activa ....................................................................................................................................... 24 5.1 Immateriële vaste activa ............................................................................................................. 24 5.2 Materiële vaste activa ................................................................................................................. 24 5.3 Rente ........................................................................................................................................... 25 6. Toerekening kosten en Grondexploitatiewet.................................................................................... 27 6.1 Toerekening kosten aan gemeentelijke grondexploitaties ......................................................... 27 6.2 Kostenverhaal op basis van de Grondexploitatiewet.................................................................. 27 6.3 Bijdrage ruimtelijke kwaliteit ...................................................................................................... 28 6.4 Omgevingswet/ AWG .................................................................................................................. 29 7. Uitgifteprijzen ....................................................................................................................................

30 7.1 Landelijke ontwikkelingen ........................................................................................................... 30 7.2 Regionale en lokale ontwikkelingen ............................................................................................ 30 7.3 Grondwaardebepaling ................................................................................................................. 31 7.4 Uitgifteprijzen 2023 ..................................................................................................................... 32 8. Conclusies en voorstellen .................................................................................................................. 35 8.1 Benodigde omvang algemene reserve grondexploitatie ............................................................ 35

Zaaknummer 1011054 8.2 Vaststelling grondprijzen en grondprijsvoorwaarden per 1 januari 2023 .................................. 35 8.3 Huurprijs van overhoeken ........................................................................................................... 36 8.4 Strategische grondverwerving..................................................................................................... 36 8.5 Wijziging begroting 2022 en 2023 ............................................................................................... 36 Bijlage 1 | Calculatieverschillen onderhanden werken/gronden met kostprijsberekening. ................ 37 Bijlage 2 | Benodigde omvang reserve op basis van geactualiseerde risicoanalyse ............................ 39

Zaaknummer 1011054

Hoofdstuk 1

Algemeen

1. Algemeen

De Grondnota 2023 is de basis voor een transparante uitvoering van het grondbeleid van de gemeente Hilvarenbeek. Met het vaststellen van de jaarlijkse Grondnota worden de grondexploitaties geactualiseerd en grondprijzen vastgesteld, evenals de invloed daarvan op de algemene reserve grondexploitatie. De grondexploitatie is van grote invloed op de financiële positie van onze gemeente. Er bestaat geen koppeling tussen winstverwachtingen van de grondexploitatie en de aanvulling van de Algemene Bedrijfsreserve. Dit vanwege het uitgangspunt van solide financieel beleid, de ontwikkelingen op de woningmarkt en de onzekerheid over de afzet van gronden. Met behulp van de jaarlijks vast te stellen grondnota worden de ontwikkelingen met betrekking tot de grondexploitatie en de invloed daarvan op de algemene reserve grondexploitatie inzichtelijk gemaakt. Door de actualisatie van de grondnota worden de financiële effecten van het gevoerde grondbeleid over het afgelopen jaar en de effecten voor de (meerjaren)begroting inzichtelijk gemaakt. De raad geeft toestemming de budgettaire gevolgen van deze grondnota in de begroting te verwerken om invulling te geven aan haar budgetbevoegdheid. Het actualiseringsmoment van de grondnota ligt vóór het samenstellen van de jaarrekening.

Door deze tijdstipkeuze kunnen eventuele consequenties ten gevolge van besluiten en bijstellingen in deze grondnota ook in de jaarrekening worden verwerkt. De cijfers uit de jaarrekening 2022 en de laatste per 1 januari 2023 herziene exploitatieopzetten vormen de basis voor de grondnota. Het college neemt de raad de komende periode mee in de overwegingen om in de toekomst op een andere wijze invulling te geven aan het vastleggen van het gemeentelijk grondbeleid en daarnaast omtrent de plek die de grondnota zoals die tot op heden wordt opgesteld daarbij te vervullen heeft.

Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054

Hoofdstuk 2

2. Ontwikkelingen

Ontwikkelingen

Sinds de vorige, door de raad op 10 november 2022 vastgestelde grondnota, hebben zich diverse algemene en locatie-ontwikkelingen in relatie tot door ons te realiseren plannen voorgedaan. 2.1

Ontwikkelingen op locatieniveau

2.1 Ontwikkelingen op locatieniveau

Op locatieniveau hebben zich de volgende ontwikkelingen voorgedaan: -

In bestemmingsplan Gelderakkers 1 zijn de 15 woningen van v Grunsven, deels in de koop en deels in de huur, opgeleverd. Met de ontwikkelaar van 4 projectmatig te realiseren woningen wordt toegewerkt naar een overeenkomst waardoor deze percelen weer vrij beschikbaar kunnen komen voor de gemeente. De bedoeling is dit te combineren met een bouwopgave voor deze partij die nog resteert in Gelderakkers 2. Het vrije kavel aan de Zadelmaker is aangeboden en in optie gegeven. In Vroonacker 3 is een CPO actief bezig om tot realisatie te komen van 16 starterswoningen op de laatst beschikbare bouwplekken in het plangebied. In plangebied Loosche Akkers zijn de laatste 2 percelen in optie/ onder voorbehoud verkocht. Het plangebied De Welder is uitgebreid met het nieuwe bestemmingsplan De Welder 2 dat onherroepelijk is geworden. De voorbereidingen mbt het bouwrijp maken zijn gestart. Vooralsnog verwachten we voor de zomervakantie 2024 het gebied bouwrijp te kunnen hebben. In bedrijventerrein De Mierbeek is het laatste perceel verkocht en geleverd. Het gebouw is ook opgeleverd. Het bestemmingsplan voor plangebied Gelderakkers 2 is vastgesteld, maar nog steeds niet onherroepelijk vanwege ingediend beroep. CPO starters is volop aan het bouwen, ook Leystromen heeft de 13 woningen in aanbouw. CPO senioren hebben de grondovereenkomsten getekend en staan met de aannemer in de startblokken.

Voor de resterende 22 projectmatig te realiseren woningen dienen nog afspraken gemaakt te worden. De kosten voor archeologie in Gelderakkers 2 zijn behoorlijk opgelopen. Bij de jaarrekening 2022 is daar echter voor het grootste deel reeds in voorzien bij de herziening van de exploitatieopzet. Voor de J.F. Kennedylaan 1 (voormalige Hispohal) is het bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld. Voor het gezondheidscentrum ligt een onherroepelijke omgevingsvergunning zodat die starten met de bouw. De voorbereiding van de noodzakelijk tenderprocedure voor de verkoop van het resterende deel van het terrein vraagt veel tijd en energie. Inmiddels is het resterende plangebied via Tendernet aangeboden.

Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054 -

2.2

De vrijgekomen schoollocatie in Esbeek vraagt om een passende herbestemming. Het voornemen is de herontwikkeling van deze locatie binnen het grondbedrijf te laten plaats vinden. Met de dorpscoöperatie zijn afspraken gemaakt over tijdelijk gebruik en beheer van de leegstaande school. In de organisatie is een start gemaakt met het proces om tot die herontwikkeling te komen. We werken aan ontwikkeling van nieuwe plangebieden waarbij we verwachten dat die onderdeel gaan uitmaken van de grondexploitatie door de gemeente. Concreet gaat het om De Leeuwerik 4, Vroonacker 4 en Slibbroek Noord. De laatste betreft de ontwikkeling van een bedrijventerrein, de andere betreffen woongebied. Voor de ontwikkeling van deze plannen geldt dat we hiervoor een grondexploitatie zullen opstellen die de gemeenteraad uiterlijk bij behandeling van het bestemmings-/ omgevingsplan vaststelt. Voor de uitbreiding van het bedrijventerrein Slibbroek Noord en de ontwikkeling van de plangebieden Vroonacker 4 en De Leeuwerik 4 worden gesprekken gevoerd met diverse grondeigenaren. Zowel in Slibbroek als Vroonacker zijn concrete voorstellen gedaan aan eigenaren. In Slibbroek heeft dat nog niet tot verwerving geleid. In Vroonacker worden stappen gezet maar is nog niet overal akkoord.

Er wordt gelijktijdig voor die plannen gewerkt aan een exploitatieplan zodat het kostenverhaal geborgd is bij vaststelling van een bestemmingsplan zonder dat de gemeente eigenaar is van de gronden. In Leeuwerik vindt goed overleg plaats met betrokken eigenaren Gemeente is in overleg met twee ontwikkelaars en architect m.b.t. uitvoering van de Gebiedsvisie Molenstraat en omgeving.

Algemene ontwikkelingen

2.2 Algemene ontwikkelingen

De volgende algemene ontwikkelingen hebben zich voorgedaan: -

Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Ontwikkelingen waarbij voor die datum een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd kunnen nog als bestemmingsplan worden vastgesteld. Voor andere ontwikkelingen moet er een Omgevingsplan worden opgesteld. Zaken als onteigening en voorkeursrecht wijzigen niet wezenlijk onder de Omgevingswet, maar worden wel gemoderniseerd en verduidelijkt. Gemeenten krijgen zelf de bevoegdheid om een onteigeningsbeschikking te nemen en dit hoeft niet meer door De Kroon. Het kostenverhaal kent wel een aantal wijzigingen onder de Omgevingswet, welke verder worden uitgewerkt onder paragraaf 6.4. Op 9 maart 2023 heeft de gemeente Hilvarenbeek samen met de andere gemeenten in de stedelijke regio Breda - Tilburg de Woondeal SRBT-woondeal 2022-2030 gesloten. Hierin is vastgelegd dat van de gerealiseerde woningen minimaal 30% sociale huur moet zijn en 40% betaalbare koop/middeldure huur. Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan over de manier waarop een overheidsorganisatie partijen moet selecteren bij gronduitgiftes. In dit zogenoemde Didamarrest is bepaald dat overheden onroerende zaken niet langer uitsluitend aan één partij mogen aanbieden en verkopen. De gemeente moet conform het gelijkheidsbeginsel een koper selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.

De gemeente Hilvarenbeek handelt conform het Didam-arrest, maar neemt dit nog mee in nieuw uit te werken grond(uitgifte)beleid.

Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054

Hoofdstuk 3

Grondbeleid

3. Grondbeleid

Als onderdeel van de begroting, tussentijdse rapportages en jaarstukken wordt jaarlijks een paragraaf grondbeleid opgesteld. In het “Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten” (Bbv) is in artikel 16 geregeld wat deze paragraaf dient te bevatten. Daarnaast wordt jaarlijks de grondnota opgesteld en ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Mede gelet op het moment van actualisering van deze grondnota in relatie tot de planning & control cyclus is het van groot belang inzicht te verschaffen in het grondbeleid. Bovendien kunnen in de begroting en jaarrekening zo nodig (over en weer) verwijzingen naar de grondnota plaatsvinden. Er wordt overwogen in de toekomst op een andere wijze om te gaan met de Grondnota door daar enerzijds een meerjarig beleidsdocument voor in te richten en anderzijds eenmaal per jaar binnen de reguliere begrotingscyclus bij de jaarrekening de raad te voorzien van inzicht in de herziene exploitatieopzetten. Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking, wat ook een logische aanleiding is om een meerjarige Nota Grondbeleid op te stellen, waarin de handelswijze van het grondbedrijf en de visie op het te voeren grondbeleid worden afgewogen. 3.1

Realisatie doelstellingen van de programma's in de begroting

3.1 Realisatie doelstellingen van de programma’s in de begroting

In het collegeprogramma Belevend Hilvarenbeek worden in de paragraaf ‘Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting’ onder andere de kaders benoemd om enerzijds in uitbreidingsgebieden en anderzijds op inbreidingslocaties functies als wonen en werken te kunnen realiseren. Met name gaat het dan om het uitvoering geven aan en handelen naar de woonvisie en op te stellen Omgevingsvisie. Uitbreidingsplannen Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte van onze inwoners zijn bouwlocaties nodig. Uitgangspunt daarbij is een beleid dat gericht is op ‘bouwen naar behoefte’ met behoud van het dorpse karakter. De volgende uitbreidingsplannen kunnen in dit kader genoemd worden: 1. De Welder (Haghorst) 2. Vroonacker 3 (Diessen) 3. Gelderakkers 1 (Hilvarenbeek) 4. Gelderakkers 2 (Hilvarenbeek) 5. De Leeuwerik 3 (Esbeek) 6. Loosche Akkers (Hilvarenbeek) 7. Brouwershof (Baarschot)

Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054 Alle voornoemde bestemmingsplannen zijn bouwrijp en behoudens Gelderakkers 2 zijn er nog slechts enkele kavels beschikbaar. Voor de gemeentelijke locaties geldt dat op dit moment ook gewerkt wordt aan nieuwe plannen. Te noemen zijn De Welder 2 welke recent onherroepelijk werd, Vroonacker 4 waar het plan nog moet worden vastgesteld en Leeuwerik 4 waar de plannen nog in een wat vroeger stadium zijn. Het plangebied Brouwershof is in exploitatie bij derden. Voor het gevulde plan Beverakkers 4 is een nieuwe uitbreiding in voorbereiding. Inbreidingsplannen We hebben als gemeente op dit moment één inbreidingsplan in voorbereiding. Het betreft het plan J.F. Kennedylaan 1 (voormalige Hispohal) te Hilvarenbeek. Hiervoor heeft de raad in 2022 een grondexploitatiecomplex vastgesteld gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan. Verder zal in de toekomst sprake zijn van herontwikkeling van de voormalige school in Esbeek naar een nieuwe bestemming/functie. Daar zal naar verwachting ook een grondexploitatiecomplex voor komen. 3.2

Uitvoering gemeentelijk grondbeleid

3.2 Uitvoering gemeentelijk grondbeleid

Actieve grondpolitiek Wij streven zoveel mogelijk een actieve grondpolitiek na, hetgeen wil zeggen dat er sprake is van een productieproces gericht op de vervaardiging van bouwrijpe gronden dat bestaat uit de aankoop van gronden, het bouwrijp maken en de uitgifte daarvan. Hoewel dit het gemeentelijk uitgangspunt is, doen zich in de praktijk situaties voor die van invloed kunnen zijn op deze vorm van grondpolitiek. Te denken valt daarbij aan verwerving door ontwikkelaars, waardoor niet meer de volledige regie door de gemeente kan worden gevoerd. In dat geval zal de gemeente een faciliterende rol vervullen en kunnen de plankosten worden verhaald. Strategische grondaankopen Voor de eerste schakel van het productieproces - de aankoop van gronden - is het van belang dat slagvaardig kan worden gehandeld zodra zich mogelijkheden voordoen ten behoeve van toekomstige uitbreidingsgebieden voor woningbouw of bedrijvigheid c.q. strategische verwervingen. Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarin het wenselijk is dat de gemeente snel kan handelen. Dan dient het beslissingstraject zo kort mogelijk te zijn. De raad geeft volmacht aan het college tot een bedrag van maximaal € 1.000.000 om in 2024 hiervoor in te zetten. Indien noodzakelijk komt het college terug bij de raad voor een verruiming van de volmacht. In 2023 is nog geen gebruik gemaakt van de volmacht bij de aankoop.

Dit heeft met name te maken met de wijze van contracteren waarbij veelal de afname en betaling afhankelijk is van het onherroepelijk worden van een plan. Op dat moment beschikken we reeds over een vastgestelde grondexploitatie waardoor eea regulier binnen de exploitatie plaats vindt. Voorkeursrecht Een ander element met betrekking tot het voeren van actief grondbeleid wordt gevormd door de Wet voorkeursrecht gemeenten. Dit instrument biedt de mogelijkheid gronden aan te wijzen, die zodra deze op de markt komen, als eerste te koop aangeboden dienen te worden aan onze gemeente. Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054 Onteigening Indien niet alle benodigde gronden of panden verworven kunnen worden kan in het uiterste geval besloten worden om over te gaan tot onteigening. Indien wij geen minnelijke overeenstemming kunnen bereiken om een benodigd perceel te verkrijgen voor een concrete ontwikkeling dan zien wij de weg van onteigening als een realistische vorm om dat alsnog te bewerkstelligen. Prestatieafspraken Leystromen Er is sprake van een behoefte aan nieuwbouwwoningen in de sociale huursector. Op grond van de Woningwet leggen gemeente en Stichting Leystromen jaarlijks prestatieafspraken vast. Deze prestatieafspraken bevatten onder andere een projectenlijst met de stand van zaken. In het periodiek overleg tussen Leystromen en gemeente wordt de ontwikkeling van de projecten gemonitord en eventueel bijgesteld. December aanstaande zullen de afspraken voor 2024 worden vastgelegd. Doelgroepenbeleid Reeds meerdere jaren wordt er een doelgroepenbeleid gevoerd waarbij bouwgrond en koopwoningen met voorrang aan starters en senioren worden toegewezen. Dit beleid zal in beginsel worden voortgezet met in gedachte de uitgangspunten van het addendum op de Woonvisie 20202030. Wel wordt ook aan vraag vanuit de groep doorstromers tegemoet gekomen door deze bij toewijzing van woningen en kavels niet uit te sluiten. Dit vindt op dit moment in principe plaats bij alle projecten.

Het doelgroepenbeleid is nader uitgewerkt in hoofdstuk 4 onder paragraaf 4.5. Woningbouwbeleid Op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting is in het ‘Samenlevingsakkoord 20222026’ de ambitie uitgesproken om in hoog tempo doelgroepgericht betaalbare woningen te bouwen. De Brabantse Agenda Wonen biedt hiervoor de ruimte en die ruimte wil de gemeenteraad nemen. De woningen dienen aan te sluiten bij de vraag van onze inwoners. Dat betekent dat er betaalbare huur- en koopwoningen voor starters, senioren en middeninkomens in alle kernen van onze gemeente worden gebouwd. De woningbouw stemmen we af op de gezinssamenstellingen van de toekomst. Dus meer woningen voor eenpersoonshuishoudens en woningen waar wonen met zorg mogelijk is. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) Waar de plannen dit toelaten en bij voldoende belangstelling, zijn wij altijd bereid de mogelijkheid te bieden om in de toekomst met CPO tot woningontwikkeling te komen in onze plannen. Tot op heden zijn in vier kernen van onze gemeente CPO-projecten gerealiseerd. Op dit moment zijn CPO projecten in uitvoering of voorbereiding in Gelderakkers 2 (2) en in Vroonacker 3. In De Welder 2 zijn we ook voornemens een invulling middels CPO te faciliteren ten behoeve van starterswoningen.

Compensatieregeling bedrijfsverplaatsing Het komt regelmatig voor dat (agrarische) bedrijven - zowel binnen als buiten de bebouwde kom -, in ruil voor verplaatsing een tegemoetkoming van de gemeente vragen. Vaak gaat het om een tegemoetkoming in de vorm van woningbouw (de mogelijkheid om woningen te realiseren). Met een bedrijfsverplaatsing zijn vaak substantiële uitgaven gemoeid. In hoeverre wil de gemeente verplaatsing van een bedrijf faciliteren? Hoe groot mag/moet de geboden compensatie zijn? Teneinde de objectiviteit bij het beoordelen van verzoeken om compensatie te kunnen waarborgen Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054 heeft het college in 2014 een beleidsregel opgesteld voor het bepalen van een compensatie bij sanering van zowel agrarische als niet-agrarische bedrijven in zowel de bebouwde kom als in het buitengebied. Bij vaststelling van een nieuw grondbeleidsdocument zal deze regeling heroverwogen worden. De uitgangspunten waaraan wordt getoetst komen voor een belangrijk deel overeen met regels die in de onteigeningswetgeving zijn opgenomen. Het handelen conform de uitgangspunten in die wet bij het beoordelen van compensatieverzoeken zou daarmee ook de lading kunnen dekken.

3.3

Verkoop grond in relatie tot Didam-arrest

3.3 Verkoop grond in relatie tot Didam arrest

Bij gebiedsontwikkelingen moet tegenwoordig rekening worden gehouden met het Didam-arrest; één-op-één-uitgiftes zijn niet zomaar meer toegestaan. Voor particulieren is en blijft de toewijzingsverordening van toepassing. Voor andere (vaak grootschalige) grondverkopen wordt hieronder de werkwijze nader toegelicht. Toewijzingsverordening 2014 Voor de toewijzing van woningbouwkavels heeft de gemeente in 2014 de “Toewijzingsverordening bouwgrond voor woningen gemeente Hilvarenbeek 2014” vastgesteld. Het Didam-arrest heeft echter geen gevolgen voor deze toewijzingsverordening en de wijze waarop bouwgrond voor woningen wordt toegewezen aan particulieren. Eén gegadigde Indien mag worden aangenomen dat er op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria er maar één partij in aanmerking komt, kan deze partij worden geselecteerd. De voorgenomen verkoop dient aan het college te worden voorgelegd en het besluit dient openbaar te worden gemaakt via een publicatie in het gemeenteblad. Redenen kunnen zijn dat er geen andere gegadigden zijn of dat er maar een geschikte partij is zoals de woningcorporatie Leystromen bij sociale woningbouw of de aangrenzende eigenaar van een overhoek. Marktconsultatie Bij marktconsultatie wordt op basis van de uitgiftevoorwaarden een uitvraag op de markt gedaan of er meerdere gegadigden geïnteresseerd zijn.

Een markconsultatie kan worden gestart wanneer een marktpartij met een initiatief komt voor een perceel in eigendom van de gemeente. De gemeente stelt in de consultatie dan voorwaarden op basis waarvan de gemeente dat perceel wenst uit te geven. Als uit de marktconsultatie blijkt dat er meerdere gegadigden zijn wordt er een openbare selectieprocedure opgestart. Openbare selectieprocedure Indien er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn dan moet er een openbare selectieprocedure worden opgestart. Dit betekent dat een partij wordt geselecteerd op basis van objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria. Deze selectiecriteria kunnen worden opgedeeld in geschiktheidseisen en uitsluitingsgronden. Geschiktheidseisen zijn de eisen waar een gegadigde aan moet kunnen voldoen om in aanmerking te komen voor de uitgifte. Voorbeelden zijn een minimale financiële draagkracht en aantoonbare kennis en ervaring. Uitsluitingsgronden zijn de gronden op basis waarvan een gegadigde kan worden Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054 uitgesloten zoals valse verklaringen, gegevens achterhouden of het verkeren in staat van faillissement. Daarnaast kan de gemeente ervoor kiezen om naast de selectiecriteria ook nog gunningscriteria te stellen. Op basis van deze criteria kan worden bepaald welke gegadigde het beste ‘bod’ doet. Op basis van de criteria en het aantal punten per criterium kan, op basis van een objectieve beoordeling, bepaald worden welke gegadigde het hoogste aantal punten scoort en dus het beste ‘bod’ heeft gedaan. Voorbeelden van gunningscriteria zijn de hoogte van de prijs, de kwaliteit van een plan, de mate van duurzaamheid en maatschappelijke of lokale binding. Hierbij moet er niet alleen op prijs of op kwaliteit worden gestuurd, maar is een goede prijs-kwaliteitsverhouding cruciaal. De gunningscriteria zijn maatwerk en dienen per gronduitgifte te worden bepaald. 3.4

Winstnemingen

3.4 Winstnemingen

Financiële afwikkeling Vanwege de (verwachte) verkopen in 2023 van de laatste percelen in De Mierbeek en Loosche Akkers voorzien wij dat die plannen aan het eind van 2023 financieel afgesloten kunnen worden. Tussentijdse winstneming Sinds de notitie Grondexploitaties 2016 (BBV) en herhaald in de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van juli 2019 dient, indien het resultaat op de grondexploitatie op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, tussentijdse winst te worden genomen op basis van de PoC-methode (percentage of completion). Uitgangspunten van deze methodiek zijn: •

Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. • Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. • Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. De winst wordt naar rato van de gerealiseerde kosten en opbrengsten genomen. Naar rato van de voortgang van het project wordt tussentijds winst verantwoord. De voortgang wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. In formule: % kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % Poc.

Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054 Overeenkomstig bovengenoemde voorwaarden zijn in 2022 de volgende tussentijdse winstnemingen genomen: Plangebied

Tussentijdse winstnemingen 2022

Bedrijventerrein De Mierbeek

-6.477

Loosche Akkers

91.288

Vroonacker

- 31.888

De Welder

-27.108

De Leeuwerik 3

1.082

Gelderakkers 1

-21.276

Gelderakkers 2

-526

J.F. Kennedylaan

10.271

Totaal

15.367

Eindwinstnemingen In onze gemeente is het beleidsuitgangspunt om verliesgevende plannen zo veel mogelijk te vermijden. Hierna brengen wij in beeld op welke resultaten de individuele plannen zijn geraamd. Bij deze berekeningen is gebruik gemaakt van de per 1 januari 2023 vastgestelde grondprijzen. De geraamde tussentijdse en eindwinstnemingen zoals hierna worden weergegeven zijn gebaseerd op de PoCmethode. -

Bedrijventerrein De Mierbeek Dit plan heeft per 1 januari 2023 een boekwaarde van € 208.314. In de herziene exploitatieopzet wordt de eindwinst in 2023 genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2022 2023 Eindwinstneming 2023 subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

2.843.053 102.532 102.532 2.945.586

Loosche Akkers Dit plan heeft per 1 januari 2023 een boekwaarde van € 72.937. In de herziene exploitatieopzet wordt de eindwinst in 2023 genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2022 2023 Eindwinstneming 2023 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

Grondnota 2023

4.943.185 260.886 260.886 5.204.071

Zaaknummer 1011054 -

Vroonacker 3 Dit plan heeft per 1 januari 2023 een boekwaarde van € 142.297. In de herziene exploitatieopzet wordt de eindwinst in 2024 genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2022 2023 Tussentijdse winstneming 2023 2024 Eindwinstneming 2024 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

Gerealiseerde winstneming tot en met 2022 Tussentijdse winstneming 2023 Tussentijdse winstneming 2024 Tussentijdse winstneming 2025 Eindwinstneming 2026 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd negatief exploitatieresultaat

354.370 1.984.013

76.917 -630.436 0 0 0 -630.436 -553.519

De Leeuwerik 3 Dit plan heeft per 1 januari 2023 een boekwaarde van € 73.397. In de herziene exploitatieopzet wordt in 2024 de eindwinst genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2022 2023 Tussentijdse winstneming 2023 2024 Eindwinstneming 2024 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

36.554 317.816

De Welder Dit plan heeft per 1 januari 2023 een boekwaarde van € 590.445. Dit bedrag bestaat uit de boekwaarde van het oorspronkelijke plan op 1-1-2023 (404.665) aangevuld met de kosten die op 1-1-2023 onder de immateriële activa voor de uitbreiding van het plan stonden geboekt (185.780). Door vaststelling van de gewijzigde GREX voor deze ontwikkeling lopende 2023, zijn de genoemde immateriele kosten opgenomen in die GREX en vindt ook de rentetoerekening binnen die GREX plaats. In de herziene exploitatieopzet wordt in 2026 de eindwinst genomen. Dit is 3 jaar verlenging ten opzichte van de laatste herziening bij de jaarrekening vanwege de uitbreiding van het plangebied. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: 2023 2024 2025 2026

1.629.643

32.160 831 4.638 5.469 37.629

Gelderakkers 1 Dit plan heeft per 1 januari 2023 een boekwaarde van € 400.281. In de herziene exploitatieopzet wordt in 2024 de eindwinst genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2022 2023 Tussentijdse winstneming 2023 2024 Eindwinstneming 2024 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

Grondnota 2023

1.236.530 55.446 316.389 371.835 1.608.365 13

Zaaknummer 1011054 -

Gelderakkers 2 Dit plan heeft per 1 januari 2023 een boekwaarde van € 4.108.356. Deze 2e fase van Gelderakkers is onderdeel van een vastgesteld maar nog niet onherroepelijk bestemmingsplan dat hier woningbouw mogelijk maakt, met eindwinstneming in 2025. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2022 2023 Tussentijdse winstneming 2023 2024 Tussentijdse winstneming 2024 2025 Eindwinstneming 2025 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

649.401 648.875

De Gulden akker 32 Dit plan heeft per 1 januari 2023 een boekwaarde van € 161.714. In de herziene exploitatieopzet wordt in 2025 de eindwinst genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: 2023 Tussentijdse winstneming 2023 2024 Tussentijdse winstneming 2024 2025 Eindwinstneming 2025 Subtotaal ongerealiseerde winst Totaal geraamd batig exploitatieresultaat

-526 253.760 311.475 84.167

0 0

74.473 74.473 74.473

J.F. Kennedylaan Dit plan heeft per 1 januari 2023 een boekwaarde van € 1.197.214. Het bedrag waarmee de locatie in 2019 werd afgewaardeerd is geen onderdeel van de (resultaatsbepaling in de) grondexploitatie. In de herziene exploitatieopzet wordt in 2026 de eindwinst genomen. De specificatie van de winstnemingen is dan als volgt: Gerealiseerde winstneming tot en met 2022 10.271 2023 Tussentijdse winstneming 2023 151.918 2024 Tussentijdse winstneming 2024 296.084 2025 Tussentijdse winstneming 2025 99.093 2026 Eindwinstneming 2026 11.778 Subtotaal ongerealiseerde winst 558.873 Totaal geraamd batig exploitatieresultaat 569.144

Uitdrukkelijk wordt erop gewezen, dat de genoemde winstnemingen sterk afhankelijk zijn van eventuele risico’s en van daadwerkelijke gronduitgiftes en ontvangsten van de koopsommen in de betreffende jaren. 3.5

Vennootschapsbelasting (Vpb)

3.5 Vennootschapsbelasting (Vpb)

Op 1 januari 2016 is de wet ‘modernisering Vennootschapsbelastingplicht (Vpb) voor overheidsondernemingen’ in werking getreden. Gemeenten zijn vanaf dat moment Vpb-plichtig voor zover zij een onderneming drijven.

Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054 Wij hebben al onze activiteiten geïnventariseerd om te bepalen of er sprake is van een onderneming en of ze vallen onder de vennootschapsplicht. We zijn van mening dat enkel ons grondbedrijf Vpbplichtig is. De fiscale winstberekening wijkt af van de commerciële (BBV) winstberekening. Bij aanvang van de vennootschapsbelastingplicht moest een fiscale openingsbalans worden opgesteld waarmee een scheiding werd aangebracht tussen de onbelaste en belaste periode (voor en na 1 januari 2016). De fiscale openingsbalans geeft het startpunt aan van de VPB-plicht, de waardeontwikkeling die zich ná 1 januari 2016 voordoet ten opzichte van de fiscale openingsbalans wordt in de VPB betrokken. Bij de aangifte VPB 2016 is voor de grondexploitaties de fiscale openingsbalans berekend aan de hand van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2016, en jaarlijks wordt op basis van de geactualiseerde MPG en de gerealiseerde resultaten de fiscale doorrekening van de grondexploitatie geactualiseerd. Vanwege de neerwaartse bijstellingen in de MPG sinds 2016 en vanwege de jaarlijkse fiscale rentetoerekening, welke aanzienlijk hoger is dan de rente die op BBV-grondslagen aan de grondexploitaties wordt toegerekend, werd in de jaren 2016 tot en met 2020 een fiscaal verlies geleden. Een fiscaal verlies kan worden verrekend met positieve resultaten van toekomstige jaren.

Op dit moment is er nog geen zicht op eventuele verschuldigdheid van VPB over 2022. 3.6

Algemene reserve grondexploitatie in relatie tot risico’s

3.6 Algemene reserve grondexploitatie in relatie tot risico’s

De raad heeft de nota ‘Risicomanagement & Weerstandsvermogen 2013-2017’ vastgesteld en is nog steeds van kracht. Daarbij is ook inzicht verschaft in het risicoprofiel en de bijbehorende weerstandscapaciteit op het gebied van grondexploitaties. In de Begroting 2024 is dit in de paragraaf ‘Weerstandsvermogen en Risicobeheersing’ geactualiseerd overeenkomstig de gegevens uit de jaarrekening. Als gevolg van de laatste herzieningen heeft dit geleid tot een kleine afwijking. Grondexploitatie is een sterk conjunctuurgevoelige activiteit, waarbij veel en grote risico's worden gelopen. De economische situatie speelt een grote rol. De woningbehoefte is nog steeds groot, dit vertaalt zich naar een krapte op de woningmarkt. Met name omdat er onvoldoende woningen worden toegevoegd. De flinke loonstijgingen als gevolg van de hoge inflatie maken dat de verwachting is dat bij een stabiel blijvende hypotheekrente de woningprijzen weer kunnen oplopen. Er ontstaat dan immers meer leencapaciteit. De nieuwbouw zit in algemene zin in een lastige periode. Er zijn echter signalen dat het vertrouwen onder kopers en ontwikkelaars weer wat toeneemt. De markt is veranderd en betaalbaarheid is waar de meeste kopers naar zoeken. Ondanks bovenstaande wordt er wel rekening mee gehouden dat de bouwproductie in 2024 een dip zal meemaken.

Door de oorlog in Oekraïne, de krapte op de arbeidsmarkt en de grote vraag naar bouwmaterialen zijn de bouwkosten in de afgelopen jaren sterk gestegen. Door de stijgende (hypotheek)rente, hoge inflatie en minder afgegeven vergunningen nam de vraag deels af en dit zorgde ervoor dat de opbrengsten niet evenredig mee stegen. Hierdoor zijn veel bouwprojecten onder druk komen te staan. Vanwege de invloed van onder andere bovenstaande ontwikkelingen op de waarde van bouwgrond hebben we een lokale makelaar advies gevraagd over de door ons gehanteerde/ te hanteren prijzen. Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054 Zijn conclusie dat er geen druk zit op de door ons gehanteerde prijzen en er ruimte is om de prijzen te verhogen. Gelet op dit signaal met daarbij stevige ruimte om prijzen te verhogen, hebben wij gemeend hier nog een extra, uitgebreider, advies van een andere partij op te vragen. Dat tweede advies gaf een genuanceerder beeld wat aanleiding geeft niet voor alle kernen de tarieven te wijzigen. Qua risico’s kan verder nog gedacht worden aan rentevoetwijzigingen in combinatie met looptijdaanpassingen, prijsstijgingen van diverse kostenfactoren zoals hogere werkelijke grondverwervingskosten dan oorspronkelijk geraamd, onzekerheden rondom de exploitatiebijdragen van derden, stagnatie door bestemmingsplanprocedures al dan niet veroorzaakt door de huidige stikstofproblematiek of beroepsprocedures, lagere opbrengsten als gevolg van grondprijsdaling en tegemoetkomingen in schade (planschadeclaims). Ook de luchtkwaliteit, archeologisch onderzoek en de aanwezigheid van bijzondere flora en fauna kan vertragend en kostenverhogend werken, waarbij het in het uiterste geval zelfs mogelijk is dat een plan geen doorgang kan vinden. Als dekking van deze risico's is de algemene reserve grondexploitatie bedoeld. Meer specifiek kunnen onder andere de volgende risico's vermeld worden: -

Gelderakkers 2 Op basis van de huidige raming zal dit plan tot een positief resultaat leiden. Het in december 2021 vastgestelde bestemmingsplan is op dit moment nog niet onherroepelijk. Wanneer de voorgenomen exploitatie niet kan plaatsvinden dan zal de boekwaarde ten laste van de algemene reserve grondexploitatie afgeboekt dienen te worden tot agrarische waarde. Zolang het bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt, zal dit risico opgenomen blijven. Op dit moment is het plangebied bouwrijp en zijn woningen in aanbouw. Met betrekking tot het hiervoor genoemde betekent dit dat bij elke gronduitgifte ondanks dat het plan niet onherroepelijk is, de boekwaarde lager wordt en een te reserveren bedrag voor het afboekingsrisico ook. In het plangebied heeft een uitgebreid archeologisch onderzoek plaats gevonden. De bijgewerkte kostenraming daarvan is voor het grootste deel reeds verwerkt in de herziening bij de jaarrekening 2022 zodat daar nu geen grote verschillen ontstaan en ook geen risico’s in verwacht worden.

De Leeuwerik 3 Dit plan leidt volgens de huidige berekeningen tot een zeer beperkt positief resultaat. In het plan is nog een drietal woningen opgenomen waarvoor een opbrengst geraamd staat. De bestemming moet daarvoor echter nog gewijzigd worden zodra de aanwezige geurcontour is opgeheven. Het is voorstelbaar dat dit gebeurt in combinatie met de ontwikkeling van De Leeuwerik 4. Tegenvallers kunnen makkelijker leiden tot een verlies dat vervolgens ook afgeboekt dient te worden ten laste van de algemene reserve grondexploitatie.

Dekking afboekingen immateriële en materiële vaste activa Hoewel in formele zin geen rekening gehouden wordt in de vorming van de reserve met investeringen die gedaan worden ten behoeve van nieuwe planontwikkelingen, is het wel verstandig deze te benoemen. Voor een aantal ontwikkelingen zijn/ worden voorbereidingskosten en aankoopkosten gemaakt. Te denken valt daarbij aan de voorbereiding van Vroonacker 4, Slibbroek Noord, Hart van Haghorst, De Leeuwerik 4 en De Wingerd. Deze kosten zijn niet gebaseerd op een vastgestelde GREX waardoor deze vooralsnog als (im)materiële activa op de Balans van de

Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054 gemeentebegroting worden opgenomen. Zodra een GREX door de raad wordt vastgesteld kunnen deze kosten daarin boekhoudkundig worden opgenomen en zijn ze niet langer als balanspost zichtbaar. Tevens vervalt dan een eventueel voorbereidingskrediet betreffende die GREX van de balans. Wanneer een plan geen doorgang kan vinden en feitelijk nog geen GREX is vastgesteld, is het niet ongebruikelijk dat op dat moment alsnog de algemene reserve grondexploitatie wordt aangesproken ter dekking van de op dat moment noodzakelijke afboeking van de gemaakte kosten. Met name omdat wij ons op dit moment actief bezig houden met nieuwe planontwikkelingen inclusief verwerving van gronden, is het verstandig een surplus aan te houden ten opzichte van de minimaal benodigde reserve. Op dit moment kwantificeren we dit risico niet in geld maar benoemen we het als een algemeen risico. Op 1-1-2023 staat een bedrag van ca € 930.000 aan immateriële vaste activa geboekt welke nog via planrealisatie verhaald moet worden. Wij denken dat het goed is hiervoor bij het grondbeleid waar we mee aan de gang gaan, een kader te bepalen -

Rente De berekeningssystematiek voor het bepalen de toe te rekenen rente ligt vast door de administratieve spelregels en is dus geen vrije keuze van de gemeente. De renteberekening actualiseren we jaarlijks bij de begroting, met nacalculatie bij de jaarrekening. De rente die we aan de boekwaarden van de plannen toerekenen bedraagt in de begroting voor de jaren 2024 tot en met 2026 0,89%. Uit de begroting 2024 blijkt dat het percentage in 2027 oploopt naar 1,83%. Voor de plannen die in 2027 nog actueel zijn, geldt vanaf dat jaar een hogere rentetoerekening. Een oplopende rente leidt uiteraard tot hogere kosten binnen de grondexploitatie, wat weer invloed heeft op de uiteindelijke resultaten. We hebben hiervoor geen specifiek risico opgenomen, maar maakt impliciet onderdeel van het risico dat we wel jaarlijks opnemen met de noemer ‘Prijsrisico/inflatie’. We nemen dit aspect wel mee bij het opstellen van grondbeleid waar we mee aan de gang gaan.

Tegemoetkoming in schade (planschadeclaims) Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en vanaf 1 januari 2024 op grond van de Omgevingswet kunnen belanghebbenden, die als gevolg van planologische maatregelen schade menen te ondervinden, hiertoe een aanvraag voor tegemoetkoming indienen. Vervolgens dient er een onderzoek uitgevoerd te worden door een onafhankelijk adviesbureau. De conclusie kan dan zijn dat er een tegemoetkoming betaald dient te worden. De advieskosten en de daaruit voortvloeiende eventuele tegemoetkomingen kunnen als financieel risico bestempeld worden. In de planologische praktijk zal daarom steeds getracht worden het risico van het indienen van planschadeverzoeken zoveel mogelijk te beperken. Risicoanalyses worden opgesteld om te bepalen wat de reële te verwachten planschade als gevolg van een plan is.

Stikstof Op vrijdag 16 december 2022 is het programma Stikstofreductie en Natuurverbetering vastgesteld in de ministerraad. Het programma geeft invulling aan de Wet stikstofreductie en natuurverbetering die sinds 1 juli 2021 in werking is. Deze wet schrijft een programma met maatregelen voor om de natuur te versterken en de stikstofneerslag te verminderen. Er is hiermee een basis gelegd voor de structurele stikstofaanpak.

Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054 De aangekondigde versnelling en verbreding van de aanpak is nog niet meegenomen in het programma. Dit krijgt in 2023 verder invulling in onder meer het Nationaal Programma Landelijk Gebied. In dit programma worden uitdagingen op het gebied van water, klimaat en natuur integraal en gebiedsgericht aangepakt. Door maatregelen te combineren, wordt gelijktijdig gewerkt aan natuurherstel, bodem- en waterkwaliteit én het tegengaan van klimaatverandering. Vanaf medio 2023 wordt het programma Stikstofreductie en Natuurverbetering geactualiseerd. Daarvoor leveren de beschikbare gebiedsplannen, natuurdoelanalyses en monitoringgegevens input. Het programma blijft daarmee de basis voor de structurele stikstofaanpak voor de verschillende sectoren als landbouw, industrie, verkeer en vervoer. De bouwvrijstelling zoals die eerder gold is komen te vervallen waardoor bij projecten/ vergunningen beoordeeld moet worden of er sprake is van overschrijding van grenzen m.b.t. stikstofuitstoot. Dit kan tot gevolg hebben dat projecten een langere doorlooptijd krijgen om daarmee de piekbelasting te verlagen en binnen de normen te blijven. Ook intern of extern salderen van stikstofuitstoot kan een bijdrage leveren aan de haalbaarheid van een ontwikkeling.

Benodigde omvang van de algemene reserve grondexploitatie Aangezien grondexploitatie een risicovolle activiteit betreft, wordt het in het kader van een goed financieel beleid nodig geacht een algemene reserve grondexploitatie vast te stellen. Uit de geactualiseerde risicoanalyse voortvloeiend uit de methodiek van de nota ‘Risicomanagement & Weerstandsvermogen 2013-2017’ blijkt dat het benodigde weerstandvermogen op het gebied van grondexploitaties ingeschat kan worden op een bedrag van € 2.392.500,-. Dit is in de Begroting 2023 voor een ander bedrag opgenomen omdat de lopende exploitaties op dat moment nog niet waren herzien. In Bijlage 2 is een actueel overzicht toegevoegd na herziening van de lopende grondexploitaties. Het saldo van de algemene reserve grondexploitatie bedraagt per 1-1-2023 Benodigde omvang reserve op basis van geactualiseerde risicoanalyse Surplus / Tekort

1.606.994 2.392.500 -785.506

De meerjarenprognose van het verloop van de reserve kan als volgt worden weergegeven:

Saldo per 1 januari Toevoegingen: De Mierbeek Loosche Akkers Vroonacker 3 De Welder De Leeuwerik 3 Gelderakkers 1 Gelderakkers 2 J.F. Kennedylaan Gulden Akker Onttrekkingen: Vrijval Reserve nav voorjaarsnota 2020 knop 72 Grondnota 2023

2023

2024

2025

2026

1.606.994

1.421.673

2.647.057

2.883.774

84.167 99.093 74.473

11.778

102.532 260.886 36.554 -630.436 831 55.446 253.760 151.918

317.816 4.638 316.389 311.475 296.084

-400.000 18

Zaaknummer 1011054 Toe te rekenen kapitaallasten vaste activa Saldo per 31 december Benodigde omvang reserve Surplus Tabel | algemene reserve grondexploitatie

-16.813 1.421.673 2.392.500 -970.827

-21.017 2.647.057 2.392.500 254.557

-21.017 2.883.774 2.392.500 491.274

-21.017 2.874.535 2.392.500 482.035

Volgens deze ramingen kan het te verwachten surplus van de algemene reserve grondexploitatie over de periode 2023 tot en met 2026 gesteld worden op een totaalbedrag van € 482.035,-. Hierbij dient aangetekend te worden dat dit gebaseerd is op het realiseren van de in de exploitatieopzetten geraamde grondverkopen in de diverse jaren tegen de grondprijzen zoals die per 1 januari 2023 zijn vastgesteld. Tevens is hierin nog geen rekening gehouden met de plannen die op dit moment voorbereid worden en waarvan het grondexploitatiecomplex nog vastgesteld moet worden. Op het moment dat deze plannen worden vastgesteld is er een reële kans dat hier nog risico’s uit voortvloeien die meegenomen moeten worden in de berekening van de benodigde algemene reserve grondexploitatie. De afzetbaarheid van gronden in het geraamde tempo is onzeker. Mede daarom is het anticiperen op winstnemingen uit de grondexploitatie met stortingen uit de algemene reserve grondexploitatie naar de algemene reserve losgelaten. In beginsel treffen wij geen voorzieningen ten behoeve van de afdracht van Vennootschapsbelasting over de winsten uit het grondbedrijf. Op dit moment is nog geen exact zicht op de fiscale winsten/verliezen binnen de grondexploitaties. Gelet op nog beschikbare verrekenbare verliezen zien we vooralsnog geen aanleiding om een voorziening te treffen. Er is ook nog geen voorlopige aanslag opgelegd.

3.7

Voorziening nog te maken kosten afgesloten bestemmingsplannen

3.7 Voorziening nog te maken kosten afgesloten bestemmingsplannen

Deze voorziening is bestemd voor werkzaamheden die nog uitgevoerd dienen te worden in reeds eerder afgesloten bestemmingsplannen. Bij de financiële afwikkeling van de betreffende complexen is rekening gehouden met de aard en de kwantificering van deze nog te maken kosten. Het saldo van deze voorziening bedraagt per 1 januari 2023 € 70.635. Er zijn in 2022 geen afboekingen geweest. Het saldo in onderstaand schema is bestemd voor nog uit te voeren werken in de volgende plannen: Plan

Kern

Omschrijving werk

Nieuwe Erven Beverakkers 3 Hof Zuiderbeek Totaal

Diessen Biest-Houtakker Hilvarenbeek

Afbouw Afbouw Afbouw

3.8

Bedrag

3.500 23.272 43.863 70.635

Prognose te verwachten resultaten grondexploitatie

3.8 Prognose te verwachten resultaten grondexploitatie

In de jaarrekening 2022 zijn de op dat moment meest actuele exploitatieberekeningen opgenomen. In 2023 zijn alle exploitatieopzetten herzien. Van deze geactualiseerde opzetten, die de basis voor deze grondnota vormen, zijn in onderstaand overzicht de geraamde resultaten weergegeven. Hierbij wordt opgemerkt dat deze resultaten gebaseerd zijn op de grondprijzen zoals ze per 1 januari 2023 zijn vastgesteld. Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054 Complex

De Mierbeek Loosche Akkers Vroonacker 3 De Welder De Leeuwerik 3 Gelderakkers 1 Gelderakkers 2 J.F. Kennedylaan Gulden Akker Totaal Batig

Einde looptijd

31-12-23 31-12-23 31-12-24 31-12-26 31-12-24 31-12-24 31-12-25 31-12-26 31-12-25

Geraamd resultaat

2.945.586 5.204.071 1.984.013 -553.519 37.629 1.608.365 648.875 569.144 74.473 12.518.637

Waarvan gerealiseerd

2.843.053 4.943.185 1.629.643 76.917 32.161 1.236.530 -526 10.271 0 10.771.234

Waarvan ongerealiseerd

102.533 260.886 354.370 -630.436 5.468 371.835 649.401 558.873 74.473 1.747.403

Bij de herziene exploitatieopzetten is het rentepercentage voor 2023 e.v. van 0,95% gehanteerd dat volgt uit de vaste rekensystematiek die in het BBV voor de grondexploitatie is voorgeschreven. Gelet op de stijgende rentes valt dit als een laag percentage te beschouwen. Echter gelet op de wijze waarop deze rente tot stand komt en het gegeven dat we hier met nog kortlopende exploitaties te maken hebben, beschouwen we dit niet als een risico waar we in financiële zin nu rekening mee moeten houden. Het geraamde verloop van de rente die in de Begroting vastgesteld is, zal bij de jaarrekening worden toegepast om daarmee het renterisico op de langere termijn te beperken. In de vorige grondnota was de versie per 1 januari 2022 van de exploitatieopzetten opgenomen. In de per 1 januari 2023 herziene opzetten, zijn de meest actuele gegevens verwerkt, daardoor kunnen er calculatieverschillen zijn ontstaan ten opzichte van de vorige versies. Voor een overzicht hiervan wordt verwezen naar Bijlage 1 van deze grondnota.

Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054

Hoofdstuk 4

Vraag en aanbod

4. Vraag en aanbod

4.1

Inschrijving als gegadigde voor woningbouwgrond

4.1 Inschrijving als gegadigde voor woningbouwgrond

Ingevolge de "Toewijzingsverordening bouwgrond voor woningen gemeente Hilvarenbeek 2014" kan men slechts ingeschreven worden als de afgelopen 5 jaar niet eerder op basis van deze verordening een toewijzing voor bouwgrond of een koopwoning is verkregen. Het inschrijfgeld voor nieuwe gegadigden bedraagt o.b.v. de verordening uit 2014 eenmalig € 272,-. Zij worden onderaan de lijst toegevoegd. De administratieve werkzaamheden met betrekking tot het inschrijfsysteem worden door ons uitgevoerd. Het grondbeleid, het woningbouwprogramma en de toewijzing aan de daarvoor in aanmerking komende doelgroepen, zijn tevens zaken die in dit kader door de gemeente worden uitgevoerd. Naar aanleiding van de beantwoording van vragen hieromtrent eerder dit jaar, is het de bedoeling om de verordening spoedig te updaten waarbij in elk geval een verlaging van het inschrijfgeld beoogd wordt. Onderstaand volgt een overzicht van het aantal inschrijvingen voor bouwgrond en/of koopwoningen per 31 december van het betreffende jaar. Jaar 2013 Aantal inschrijvingen 1131 Tabel | aantal inschrijvingen 4.2

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

1129

1134

1161

1212

1219

1271

1438

1703

1836

Vraag naar bedrijfsgrond

4.2 Vraag naar bedrijfsgrond

In 2019 zijn de resultaten van een inventarisatie gepresenteerd zoals die is uitgevoerd door het Economisch Platform in onze gemeente. Nadien hebben wij door middel van een vragenlijst de concrete behoefte opgehaald en telkens geactualiseerd. Uit deze actuele inventarisatie blijkt nog steeds dat er behoefte is naar ruimte voor nieuwe ontwikkelingen ter grootte van 8 tot 15 hectare. De plannen voor bedrijventerrein Slibbroek en Mierbeek Noord zullen daar deels in kunnen voorzien.

Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054

4.3

Aanbod bouwgrond

4.3 Aanbod bouwgrond

In het volgende overzicht zijn de bij onze gemeente beschikbare gronden op 1-1-2023, en ook de mogelijk toekomstige uitgeefbare gronden weergegeven in m2:

De Mierbeek, Esbeek Loosche Akkers, Hilvarenbeek Vroonacker 3, Diessen De Welder, Haghorst De Leeuwerik 3, Esbeek Gelderakkers 1, Hilvarenbeek Gelderakkers 2, Hilvarenbeek J.F. Kennedylaan Gulden Akker Totaal Tabel | uitgeefbare grond

Woningbouw Woningbouw Bedrijfsgrond Totaal exploitatie exploitatie m2 gemeente door derden 2.726 2.726 789 789 2.383 2.383 9.029 6.209 15.238 461 461 1.852 1.622 3.474 16.361 16.361 8.044 8.044 821 821 38.919 7.831 2.726 49.476

In de loop van 2023 is een aantal transacties afgerond of zijn nieuwe overeenkomsten gesloten. 4.4

Plancapaciteit woningen in gemeentelijke exploitaties

4.4 Plancapaciteit woningen in gemeentelijke exploitaties

Een doorkijk van de uitgiftemogelijkheden (basis: geraamd jaar van notarieel transport) tot en met 2027 zoals deze zijn opgenomen in de diverse exploitatieopzetten geeft het volgende overzicht van het aantal kavels: 2023

2024

2025

2026

2027

1 2

14 34 3 8 23

1 2 14 74 3 8 83

55 1

122

Totaal

241

Ten aanzien van het plan De Leeuwerik 3 merken wij op dat er op dit moment drie percelen belemmerd worden door een geurcontour. In Gelderakkers 2 is nog geen sprake van een onherroepelijke bestemming Wonen maar vinden wel uitgiftes plaats. De genoemde aantallen zijn daardoor afhankelijk van het daadwerkelijk in het geraamde tempo in exploitatie kunnen brengen van het plan. Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054

4.5

Doelgroepenbeleid

4.5 Doelgroepenbeleid

Sinds 1 januari 2001 wordt het doelgroepenbeleid gehanteerd. Hiertoe behoren starters, senioren en doorstromers. Deze groepen worden als volgt gedefinieerd: Starter: - degene die niet beschikt over zelfstandige woonruimte en aan wie nooit eerder een bouwkavel of koopwoning is toegewezen. - ook wordt onder een starter verstaan, degene die jonger is dan 36 jaar en die ten tijde van het aanbod van een bouwkavel of koopwoning een huurwoning bewoont.

Senior: een ingeschrevene die op de datum van toewijzing 55 jaar of ouder is.

Doorstromer: een ingeschrevene niet zijnde een starter of een senior. Nieuwe woongebieden In de Woonvisie 2020-2030 is per kern opgenomen waar de nadruk bij nieuwe ontwikkelingen op zou moeten liggen. In het algemeen is de opgave om woningen toe te voegen in segmenten die nu nog te beperkt aanwezig zijn, zoals starterswoningen die structureel in het betaalbare segment blijven. Tevens wordt ingezet op middeldure grondgebonden koopwoningen voor doorstromers, en kleine levensloopgeschikte woningen voor inwoners die extra ondersteuning of zorg nodig hebben zowel in huur als koop. In het Addendum op de Woonvisie uit 2023 is het streefwoningbouwkader nader vastgesteld met daarin o.a. actuele prijsklassen als gevolg van bouwkosten stijgingen in de voorbije jaren. Voor de diverse plannen die in uitvoering en ontwikkeling zijn, trachten wij zo goed mogelijk invulling te geven aan de gestelde doelen, waarbij uiteraard ook de economische haalbaarheid in het oog gehouden moet worden. Voor nieuwe ontwikkelingen zal het Addendum in beginsel aan de basis gelegd worden van de beoogde invulling. Starters De doelgroep starters staat hoog in ons vaandel. In dat kader is dan ook een systeem ontwikkeld voor ondersteuning bij het verkrijgen van betaalbare eigen woonruimte c.q. bouwgrond.

Daarbij valt te denken aan korting op grondprijzen voor de kleinste woningtypen gekoppeld aan inkomenseisen en ruime mogelijkheden voor startersleningen. Sinds 2008 beschikken we over de Verordening VROM Starterslening gemeente Hilvarenbeek. Via de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) kan onder bepaalde voorwaarden een extra lening worden verstrekt aan starters, waarbij gedurende de eerste drie jaar geen rente en aflossing is verschuldigd. De gemeenteraad heeft 10 november 2022 de vigerende verordening starterslening vastgesteld. De gemeente bekostigt de aanvragen geheel met eigen middelen die daar door de raad voor beschikbaar zijn gesteld.

Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054

Hoofdstuk 5

Vaste activa

5. Vaste activa

5.1

Immateriële vaste activa

5.1 Immateriële vaste activa

Om met nieuwe ontwikkellocaties van start te kunnen gaan dienen er voorbereidingskosten te worden gemaakt voor met name onderzoeken en advieskosten. Deze kosten mogen we tijdelijk activeren. Zodra er van de locatie een grondexploitatie wordt vastgesteld, kunnen deze kosten afgeboekt worden ten laste van deze grondexploitatie. Er is tot en met de voorjaarsnota 2023 een bedrag van totaal € 1.177.450 voorbereidingskrediet door de raad beschikbaar gesteld (excl. De Welder). De boekwaarde per 1 januari 2023 van de immateriële vaste activa bedraagt € 929.574,-.

5.2

Materiële vaste activa

5.2 Materiële vaste activa

Zolang gronden nog niet gekwalificeerd zijn als bouwgrond in exploitatie (BIE), staan ze op de balans onder de materiële vaste activa (MVA) als “strategische gronden”. De kostentoerekening van rente en andere kosten is niet toegestaan voor gronden die (nog) niet in exploitatie zijn genomen. Concreet bevinden zich binnen de categorie MVA gronden en panden, ruilobjecten en strategische aankopen in “Gronden in afgesloten bestemmingsplannen”. In 2023 zijn/ worden mogelijk opnieuw gronden/ locaties aangekocht die onder de Materiele Vaste Activa als strategische gronden worden aangemerkt. Het gaat hier dan om gronden die zijn/ worden aangekocht in verband met de ontwikkeling van nieuwe plangebieden zoals bijvoorbeeld Vroonacker 4. Op 1-1-2023 vallen onder de Materiele Vaste Activa: Vroonacker 4 Voor de ontwikkeling van deze locatie is grond aangekocht. Zolang deze grond niet is opgenomen in de grondexploitatie voor het plan, dient deze als materiële vaste activa op de balans te worden gewaardeerd. Omdat de gronden zijn aangekocht voor een bedrag binnen de bandbreedte van de getaxeerde waarde is afwaardering niet aan de orde.

Grondnota 2023

Zaaknummer 1011054 Ypelaerstraat 1 Om een ontsluitingsmogelijkheid te creëren tussen het parkeerterrein achter de woningen aan de Koestraat, en de Ypelaerstraat, is de woning Ypelaerstraat 1 aangekocht. Een deel van dat perceel wordt aangewend om die ontsluiting te kunnen maken. De woning was bestemd om door te verkopen wat inmiddels ook is gebeurd. De woning is boven de taxatiewaarde aangekocht waardoor in 2022 reeds een afwaardering heeft plaatsgevonden tot de taxatiewaarde. Voor dat bedrag is het object op 1 januari opgenomen onder de MVA. Zodra realisatie van de ontsluiting aan de orde is zal het object opgaan in de algemene dienst. Binnen het uitvoeringskrediet is geld gereserveerd om de afboeking te kunnen doen. De Wingerd Deze locatie is eigendom van de gemeente en is bestemd voor herontwikkeling. Zolang deze locatie niet is opgenomen in een grondexploitatie, dient deze als materiële vaste activa op de balans te worden gewaardeerd. Omdat dit gebouw sinds 1 januari 2020 onder materiële activa valt, is afschrijving op het gebouw niet meer aan de orde, zoals in het verleden wel toegepast werd op schoolgebouwen. Het pand wordt tijdelijk bewoond en zal naar verwachting eind 2024 weer vrijkomen van bewoning.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13575232/1