17 Grondnota 2023 (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 1011054

gemeente Hilvarenbeek

In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 14 december 2023 : 13 november 2023 : Ruimte van 23 en 30 november 2023 : 17 : Grondzaken : Grondnota 2023

Voorstel 1. In te stemmen met de in de Grondnota 2023 opgenomen uitgangspunten en voorstellen en daarmee de herzieningen per 1-1-2023 van de exploitatieopzetten Gelderakkers 1, Gelderakkers 2, Vroonacker 3, De Welder, Leeuwerik 3, Loosche Akkers, Gulden Akker 32, J.F. Kennedylaan en Bedrijventerrein De Mierbeek vast te stellen. 2 De grondprijzen per 1 januari 2024 als volgt vast te stellen, waarbij de weergegeven prijzen exclusief 21 % BTW en kosten koper zijn: - “Vrije sector grondprijs”: Basistarief Hilvarenbeek 520 Diessen 405 Esbeek 355 Biest Houtakker 325 Haghorst 325 Baarschot 325 Afhankelijk van vorm en liggingsfactoren is er de mogelijkheid om de genoemde basisprijs te verhogen of te verlagen met maximaal 10%. -Mogelijkheid tot extra korting voor starters onder voorwaarden per woning Hilvarenbeek € 10.000,Diessen € 7.800,Esbeek € 6.800,Biest Houtakker € 6.200,Haghorst € 6.200,Baarschot € 6.200,- de m2 prijs voor achterpaden en parkeerplaatsen € 200,- per m2 - de kavelprijs voor “sociale huurwoningen/appartementen” € 20.000,--.

- de grondprijs voor bedrijfsgrond te bepalen obv specifieke waardebepaling wegens ontbreken van aanbod - de huurprijs van overhoeken € 2,20 per m2 per jaar; - de grondprijs voor overhoeken € 202,50 per m2 voor de hoofdkernen en € 162,50 per m2 voor de kleine kernen; - in de gevallen waarin de vastgestelde grondprijzen niet voorzien, de prijs te laten bepalen op basis van een taxatie/ waardebepaling; 3. De minimaal benodigde omvang van de algemene bedrijfsreserve grondexploitatie vast te stellen op € 2.392.500,--. 1

Raad van 14 december 2023, nr. 17

4. De niet aan de grondexploitatie toe te rekenen rente van de (im)materiele vaste activa De Wingerd, Vroonacker 4, Leeuwerik 4, Mierbeek Noord, Slibbroek Noord, Hart van Haghorst te dekken uit de Algemene reserve Grondexploitatie. 5. Voor 2024 volmacht te geven aan het college tot een bedrag van maximaal € 1.000.000,-ten behoeve van strategische grondaankopen. 6. De begroting 2023 en 2024 dienovereenkomstig te wijzigen. 7. Zo spoedig mogelijk in 2024 een raadsvoorstel te behandelen over de Toewijzingsverordening teneinde in elk geval het inschrijfgeld te verlagen tot een bedrag van € 175,-, en vooruitlopend daarop nieuwe inschrijvingen vanaf 16 december 2023 reeds tegen dit tarief te verwerken.

Inleiding Hierbij bieden wij u de Grondnota 2023 aan. We trachten de inhoud van deze grondnota iets beknopter te maken. Op beleidsmatig vlak presenteren we namelijk al een aantal jaren vergelijkbare inhoud. Over met name de beleidsaspecten zullen we met de gemeenteraad separaat het gesprek aan gaan. De nadruk van deze grondnota richt zich daarom met name op de tussentijdse herzieningen van de grondexploitaties en de gevolgen daarvan. U treft in de Grondnota 2023: - een compleet overzicht van de grondexploitatie op basis van de per 1 januari 2023 geactualiseerde exploitatieopzetten. - een weerslag van de financiële effecten van het gevoerde grondbeleid over het afgelopen jaar en de effecten voor de (meerjaren-) begroting. - de vermogenspositie in relatie tot de gewenste buffer voor onvoorziene risico’s. - het meerjarenperspectief inzake het verloop van de grondexploitatie in relatie tot het vastgestelde weerstandvermogen. - de stand van zaken met betrekking tot het aspect Vennootschapsbelasting welke door gemeenten verschuldigd is over de winst uit haar commerciële activiteiten. - voorstellen om de financiële effecten van de grondnota te verwerken in de relevante begrotingen. - voorstel tot het vaststellen van de grondprijzen per 1 januari 2024 - een beschrijving van de aanwezíge risico’s.

Daarnaast doen wij een voorzet over een aanpassing van het inschrijfgeld dat van toepassing is om ingeschreven te worden op de gemeentelijke lijst voor gegadigden voor bouwgrond en nieuwbouwwoningen. In dit voorstel gaan wij in op enkele specifieke besluitpunten, de overige besluitpunten zijn onderbouwd en toegelicht in de bijlage 1 Grondnota 2023.

Argumenten 1.1 In enkele plannen worden geraamde winsten later verwacht In plangebieden Vroonacker 3, Gelderakkers 1 en 2 zullen naar de huidige inzichten een aantal geraamde opbrengsten (net) niet meer in de jaarschijf 2023 gehaald worden en doorschuiven naar 2024. Dat heeft invloed op de geraamde winstnemingen voor 2023. Dit leidt er toe dat de algemene reserve grondexploitatie niet wordt aangevuld in de bij de jaarrekening 2022 geraamde omvang. Bij het jaarwerk over 2023 zal blijken wat de exacte winstnemingen zijn. Per saldo zal op dat moment blijken hoe de reservepositie van de grondexploitatie zich verhoudt tot het beoogd nivo.

2

Raad van 14 december 2023, nr. 17

2.1 Wij zien geen aanleiding grondprijzen aan te passen Wij hebben in eerste instantie een lokale makelaar gevraagd onze prijsstellingen te beoordelen op marktconformiteit. Dat advies luidde dat er ruimte bestaat voor verhoging. We hebben dat advies gezien als belangrijk signaal. Gelet op de gevolgen ervan bij het doorvoeren, hebben wij gemeend een derde partij om advies te vragen teneinde de orde van grootte bevestigd te krijgen en te kunnen bepalen. Dit leverde een genuanceerder beeld op en tegelijkertijd inzicht in de beperking van de wijze waarop wij tot op heden de prijzen hanteren. Door slechts één prijsstelling per kern te hanteren zal je voor sommige woningtypes aan de bovenkant van de reële marktwaarde zitten en voor andere types aan de onderkant. Wij trekken uit de beide adviezen de conclusie dat er geen eenduidig advies is over de waardering van de grondprijzen. Met name voor de kern Hilvarenbeek zit een groot verschil van inzicht. Omdat wij recente referenties hebben op basis waarvan de vigerende uitgifteprijzen in elk geval nog hanteerbaar zijn, stellen we voor de prijzen in de gemeente in 2024 te bevriezen. We nemen ons in dit verband voor om bij het traject om tot vaststelling van een grondbeleidsdocument te komen ook de wijze van grondprijsvaststelling te betrekken.

Wegens het verkopen van het laatste perceel op Mierbeek beschikt de gemeente op dit moment niet over aan te bieden bedrijfsgronden. De ervaring leert dat de waarde van bedrijfsgronden sterk afhangt van perceelomvang, milieucategorie en ligging tov ontsluitingswegen. Vanwege het ontbreken van actueel aanbod en de specifieke omstandigheden van lokaties, stellen we daar nu geen bedrag voor vast en zal dat per voorkomend geval obv een lokatiegebonden waardeadvies bepaald worden. Op deze wijze komen we op een later moment ook voor het project Slibbroek-Noord tot bepaling van prijzen. Daar waar sprake is van andere of specifieke woonvormen die niet onder de opgenomen categorieën te scharen zijn, zal ook een separaat waardeadvies gevraagd worden. Hierdoor kan het college altijd op grond van marktconformiteit handelen. 3.1 Binnen het grondbedrijf bestaan risico’s die van invloed kunnen zijn op de ramingen. De in onderstaande tabel opgenomen risico’s zijn daarbij financieel vertaald ten behoeve van het bepalen van de benodigde omvang van de algemene reserve grondexploitatie. Risico 1. Algemeen 2. Grondprijswaardering

3. Gelderakkers 2

4. Leeuwerik 3

Toelichting Er zal altijd onzekerheid zijn over daadwerkelijke afzet van gronden Wanneer grondprijzen onder druk staan, vertaalt zich een eventuele verlaging zich direct in vermindering van het exploitatieresultaat Plan heeft nog geen onherroepelijke woonbestemming wat een afboekingsrisico tot gevolg heeft wanneer die uitblijft. Het geraamde risicobedrag neemt af naar mate we gronden uitgeven, het plan is immers in werking. In 2024 zal dat tot een substantiële verlaging van het risicobedrag leiden tot naar onze inschatting ca. 600.000,3 percelen in dit plan worden gehinderd door een geurcontour. Met de eigenaar van die milieurechten en aangrenzende gronden wordt gewerkt aan Leeuwerik 4 wat ook positief effect heeft voor de genoemde percelen. 3

Raad van 14 december 2023, nr. 17

(Im)materiele vaste activa Naast de in de tabel opgenomen risico’s onderkennen wij dat in de bepaling van de reserve niet in directe zin rekening houden met het risico van afboekingen van immateriële en materiële activa. Die posten bestaan uit investeringen die gedaan worden t.b.v. nieuwe planontwikkelingen. De kosten brengen we onder bij een GREX zodra die is vastgesteld door de raad. Te denken valt daarbij o.a. aan Vroonacker 4, Slibbroek Noord, Hart van Haghorst, De Leeuwerik 4 en De Wingerd. Door de raad zijn daarvoor voorbereidingskredieten beschikbaar gesteld. Wanneer een plan geen doorgang kan vinden en de raad dus feitelijk geen GREX vaststelt, is het gebruikelijk op dat moment alsnog de Algemene Reserve Grondexploitatie aan te spreken ter dekking van de op dat moment noodzakelijke afboeking van de gemaakte kosten. Op dit moment kwantificeren we dit risico niet in geld maar benoemen we het als een algemeen risico. Op 1-1-2023 staat een bedrag van ca € 930.000 aan immateriële vaste activa geboekt welke nog via planrealisatie verhaald moet worden. Wij denken dat het goed is hiervoor bij het grondbeleid waar we mee aan de gang gaan, een kader te bepalen. Rente De berekeningssystematiek voor het bepalen de toe te rekenen rente ligt vast door de administratieve spelregels en is dus geen vrije keuze van de gemeente.

De renteberekening actualiseren we jaarlijks bij de begroting, met nacalculatie bij de jaarrekening. De rente die we aan de boekwaarden van de plannen toerekenen bedraagt in de begroting voor de jaren 2024 tot en met 2026 0,89%. Uit de begroting 2024 blijkt dat het percentage in 2027 oploopt naar 1,83%. Voor de plannen die in 2027 nog actueel zijn, geldt vanaf dat jaar een hogere rentetoerekening. Een oplopende rente leidt uiteraard tot hogere kosten binnen de grondexploitatie, wat weer invloed heeft op de uiteindelijke resultaten. We hebben hiervoor geen specifiek risico opgenomen, maar maakt impliciet onderdeel van het risico dat we wel jaarlijks opnemen met de noemer ‘Prijsrisico/inflatie’. We nemen dit aspect wel mee bij het opstellen van grondbeleid waar we mee aan de gang gaan. In bijlage 2 van de grondnota is opgenomen welke aspecten deel uitmaken van de berekening van de minimaal benodigde omvang van de algemene bedrijfsreserve grondexploitatie. 5.1 Gelet op voorbereidingen van diverse nieuwe ontwikkelingen is instandhouding van volmacht gewenst Voor de eerste schakel van het productieproces - de aankoop van gronden - is het van belang dat ook in 2024 slagvaardig kan worden gehandeld zodra zich mogelijkheden voordoen om eigenaar te worden van strategische grondposities.

7.1 Het inschrijfgeld voor de wachtlijst kan verlaagd worden In de beantwoording van raadsvragen over het inschrijfgeld in mei 2023 hebben we aangegeven dat we aanleiding zien om de Toewijzingsverordening 2014 te actualiseren. Dit geldt in eerste instantie voor de hoogte van het inschrijfgeld. Aanvullend daarop denken we dat er zaken aangescherpt of verduidelijkt kunnen worden als gevolg van de ervaringen met de toepassing ervan de afgelopen jaren. Ten aanzien van het inschrijfgeld doen wij alvast een voorschot. Dit willen we z.s.m. vertalen in een nieuwe versie van de Toewijzingsverordening om die door de raad te laten vaststellen. Bij de beantwoording van de vragen gaven we al aan uit te gaan van een jaarlijkse last van ca. 10.000 euro die verbonden is aan het in stand houden en hanteren van het inschrijfsysteem. Dat is gebaseerd op: -administratie en correspondentie voor in-/uitschrijven -toetsen van aanmeldingen bij toewijzingen 4

Raad van 14 december 2023, nr. 17

-overhead -ontheffingsverzoeken bij doorverkoop De afgelopen 10 jaar hebben we gemiddeld ca 110 nieuwe inschrijfnummers uitgegeven per jaar. Per saldo is gemiddeld een aantal van ca 70 ingeschrevenen netto toegevoegd. Dat betekent dus tevens een aantal van gemiddeld 40 uitschrijvingen per jaar. Wij achten het reëel om per inschrijving gemiddeld uit te gaan van 1,5 uur tijdbesteding gedurende de inschrijftijd. Obv een uurtarief van € 115,- all-in, maal 1,5 uur komt dat dan neer op €172,50 per inschrijving. Omdat we in beginsel niet jaarlijks dat tarief opnieuw willen vastleggen/ indexeren, maar er feitelijk wel indexatie van het uurtarief zal plaatsvinden de komende jaren, stellen we voor het inschrijfgeld af te ronden op € 175,-. Daarbij vervalt het restitutiebedrag van € 45,-, welke nu nog terugbetaald wordt wanneer men op eigen verzoek uitschrijft zonder toewijzing. De praktijk leert dat die situatie namelijk zelden voorkomt. Om praktische redenen stellen we voor om vanaf 16 december 2023 reeds het nieuw te hanteren tarief toe te passen vooruitlopend op de formele vaststelling van een nieuwe verordening.

Doordat er nu een voorschot op de inhoud van die verordening wordt genomen mbt het inschrijfgeld zou dat tot ongewenste situaties kunnen leiden doordat er dan onderscheid zou ontstaan tussen mensen die nog bereid zijn een hoger tarief te betalen voor een betere positie op de lijst t.o.v. mensen die wachten op het moment dat de verordening wordt vastgesteld. Kanttekeningen 3.1 De algemene reserve grondexploitatie is per 1-1-23 fors onder het beoogde nivo Het benodigde weerstandsvermogen op het gebied van grondexploitaties is volgens de te hanteren rekensystematiek per 1-1-2023 bepaald op € 2.392.500,--. Per 1-1-2023 bedraagt de reserve afgerond echter € 1.607.000,-. Op basis van de laatste ramingen verwachten we op 31 december 2023 op een reserve van afgerond € 1.422.000,- uit te komen. Dit is een substantieel tekort ten opzichte van de ondergrens die we o.b.v. de methodiek bepalen. Dit heeft geen gevolgen in de vorm van bijvoorbeeld een onttrekking aan de algemene bedrijfsreserve, maar vraagt wel om aandacht voor de betrokken risico’s. Vanwege de verkopen die plaats vinden in Gelderakkers 2 zal het te dekken risicobedrag substantieel lager zijn op 1-1-2024 met als gevolg dat op dat moment zeer waarschijnlijk wel voldaan kan worden aan de bijgestelde ondergrens voor de algemene reserve grondexploitatie. 4.1 Diverse ontwikkelingen hebben nog geen plek in de grondexploitatie.

Voor verschillende locaties geldt dat de gemeente actief is met voorbereidingen om die te (her) ontwikkelen. Daarbij valt te denken aan De Wingerd, Leeuwerik 4, Slibbroek Noord en Vroonacker 4. Voor elk van deze locaties loopt een proces maar is er op 1-1-2023 nog geen sprake van voldoende uitgewerkte plannen om op te nemen als nieuw BIE (=bouwgrond in exploitatie) complex in de grondexploitatie. Tot deze tijd worden kosten die gemaakt worden voor deze ontwikkelingen als (im)materieel vast activum gewaardeerd op de balans. Samenwerking Niet van toepassing

5

Raad van 14 december 2023, nr. 17

Financiën In de grondnota is uitgegaan van de per 1 januari 2023 herziene exploitatieopzetten. De dekking van deze plannen wordt hoofdzakelijk verkregen uit de opbrengsten van grondverkopen. Algemene reserve grondexploitatie. Voor de berekening van de benodigde hoogte van deze reserve wordt uitgegaan van de geactualiseerde risicoanalyse voortvloeiend uit de methodiek van de nota ‘Risicomanagement & Weerstandsvermogen 2013-2017’ zoals opgenomen in de Begroting 2024. Hieruit blijkt dat het benodigde weerstandsvermogen op het gebied van grondexploitaties ingeschat kan worden op € 2.392.500,--. In de grondnota is een meerjarenoverzicht gegeven van de geraamde toevoegingen door tussentijdse- en eindwinstnemingen. Hierbij dient nogmaals benadrukt te worden dat dit geraamde winstnemingen betreffen die pas gerealiseerd worden als de koopsommen van de gronden daadwerkelijk conform de uitgiftepatronen in de exploitatieopzetten worden ontvangen tegen de vigerende grondprijzen. Hierop kan dus niet zondermeer geanticipeerd worden. Communicatie In elk geval de nieuwe grondprijzen zullen via de gemeentelijke website vindbaar gemaakt worden. Ook zullen de nieuwe tarieven via de gemeentepagina in de Hilverbode gecommuniceerd worden. Uitvoering Op basis van het raadsbesluit zullen vanaf 1 januari 2024 de vastgestelde grondprijzen worden gehanteerd.

Advies raadscommissie Dit voorstel is behandeld in de plenaire commissie op 30 november 2023. De commissie is van oordeel dat het voorstel als hamerstuk voor besluitvorming aan de raad kan worden voorgelegd. De griffier, Maarten Janus Eindvoorstel Het college handhaaft het voorstel genoemd onder de paragraaf “Voorstel”. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester, Frank Jansen Evert Weys Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) -Raadsbesluit -Grondnota 2023 Ter inzage gelegde stukken Nvt burgemeester Evert Weys secretaris Frank Jansen 6