17 GREX en bestemmingsplan Hart van Haghorst (1 raadsvoorstel)
Tekst van het document
gemeente Hilvarenbeek
Zaaknummer: 1018445
Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp
: 3 juli 2024 : 14 mei 2024 : Ruimte van 6 en 12 juni 2024 : 17 : Ruimtelijke Ordening : Vaststellen bestemmingsplan “Hart van Haghorst”
Voorstel 1. In te stemmen met de “Nota beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen” behorende bij het bestemmingsplan “Hart van Haghorst”; 2. Het bestemmingsplan “Hart van Haghorst bestaande uit de geometrisch bepaald planobjecten als vervat in het GML-bestand: NL.IMRO.0798.BPHartvanHaghorst-ON01 met bijbehorende bestanden gewijzigd vast te stellen; 3. Het beeldkwaliteitsplan Hart van Haghorst zoals deze is opgenomen in bijlage 5 en als ambtshalve wijziging vast te stellen en deze toe te voegen als aan de Nota Ruimtelijke Kwaliteit; 4. Vaststellen van de nieuwe Grondexploitatie Hart van Haghorst inclusief de bijbehorende grondexploitatiebegroting, en hierbij geen exploitatieplan vast te stellen voor de gronden waarop het plan Hart van Haghorst is voorzien; 5. Het positieve resultaat van de grondexploitatie toe te voegen aan de “reserve dekking kapitaallasten”; 6. De financiële effecten van voorliggend voorstel te verwerken in de Voorjaarsnota 2024. Inleiding Op 20 april 2023 heeft de gemeenteraad besloten voor de zogeheten “compacte” variant voor de ontwikkeling en realisatie van Hart van Haghorst bestaande uit de sloop van de bestaande gebouwen en de realisatie van een multifunctionele accommodatie (MFA) en maximaal 23 wooneenheden.
In het MFA worden een dorpshuis met horeca, een basisschool en kinderopvang inclusief een gym- en evenementenzaal geclusterd in één gebouw. Met dit besluit en aansluitend met de vaststelling van de Voorjaarsnota op 13 juli 2023 is voor deze variant ook financieel ruimte gecreëerd in de begroting. Om de ontwikkeling van Hart van Haghorst mogelijk te maken heeft het college o p 19 december 2023 besloten om het ontwerp bestemmingsplan “Hart van Haghorst” ter visie te leggen. Het ontwerp bestemmingsplan heeft 6 weken ter inzage gelegen en er is een inloopavond georganiseerd, welke druk is bezocht. Er zijn 5 zienswijzen ingekomen op het ontwerp bestemmingsplan. Van de ingediende zienswijzen is een “Nota beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen” opgesteld. De ingediende zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen van het vast te stellen bestemmingsplan. Daarnaast zijn ook een aantal ambtshalve aanpassingen doorgevoerd.
1
Raad van 3 juli 2024, nr. 17
Parallel aan het opstellen van het bestemmingsplan heeft een actualisatie en herijking plaatsgevonden van de financiële kaders die ten grondslag hebben gelegen aan Hart van Haghorst een en ander zoals opgenomen bij de vaststelling van de Voorjaarsnota op 13 juli 2023. Dit heeft geleid tot een grondexploitatie die als bijlage is toegevoegd en waarmee het kostenverhaal is geregeld. Argumenten 1.1 De ingebrachte zienswijzen leiden tot aanpassing van het bestemmingsplan maar vormen geen bezwaar voor de vaststelling. Er zijn vijf zienswijzen ingekomen op het ontwerp bestemmingsplan. De ingediende zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een reactie in de bijgevoegde “Nota beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen”. De indieners zijn zoals gebruikelijk in de gelegenheid gesteld om hun zienswijze mondeling toe te lichten. Daarnaast zijn er een aantal ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. 2.1 Uw raad is het bevoegd orgaan om een bestemmingsplan vast te stellen. Op basis van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening is uw raad bevoegd een bestemmingsplan, dat betrekking heeft op (een deel van) het grondgebied van Hilvarenbeek, vast te stellen. 3.1 Een beeldkwaliteitsplan geeft uitgangspunten aan voor het te ontwikkelen stedenbouwkundige en architectonische ontwerp Hart van Haghorst.
Sturen op de beeldkwaliteit is belangrijk om de verschillende schaalniveaus stedenbouwkundig en architectonisch op elkaar aan te laten sluiten en ook zeker gewenst. De invulling van het gebied vraagt om ruimtelijke kwaliteit, zorgvuldigheid en aansluiting bij de karakteristiek van de omgeving, zodat een aantrekkelijk Hart van Haghorst ontstaat met voorzieningen en woningen. Het beeldkwaliteitsplan maakt onderdeel uit van het vast te stellen bestemmingsplan en is gedeeld met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. 4.1 Uw raad is het bevoegd orgaan om een bouwgrond in exploitatie (BIE) te activeren door middel van een raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatie, inclusief grondexploitatiebegroting. Het startpunt van bouwgrond in exploitatie (BIE) is het raadsbesluit met de vaststelling van de grondexploitatie, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat de grondexploitatie uitsluitend toeziet op het deel van het bestemmingsplan waar de woningbouw is voorzien. 4.2 De grondexploitatie is de basis voor het kostenverhaal De gemeente verhaalt de door haar gemaakte kosten binnen het grondexploitatiecomplex middels gronduitgifte.
Op basis van de grondexploitatie “Hart van Haghorst” (bijlage 4) wordt er geen verlies voorziening getroffen, aangezien de geraamde opbrengsten per heden de geraamde kosten in de grondexploitatie overstijgen. 5.1 De grondexploitatie laat een positief resultaat zien Het geldt als bestaand beleid om de resultaten grondexploitatie te verwerken via de reserve grondexploitaties. In voorliggend geval stellen we voor het resultaat toe te voegen aan de “reserve dekking kapitaallasten”. Dit is in lijn met het raadskader uit 2023. Van daaruit kunnen we dan vervolgens jaarlijks een bijdrage doen aan de algemene dienst ter gedeeltelijke dekking van de kapitaallasten van het MFA.
2
Raad van 3 juli 2024, nr. 17
6.1 Door verwerking in de Voorjaarsnota ontstaat er een marktconform uitgangspunt voor wat betreft de grondexploitatie De grondexploitatie laat een positief resultaat zien. Dit resultaat is gebaseerd op marktconforme ramingen van kosten en opbrengsten. De raming van de opbrengsten heeft plaatsgevonden door middel van de residuele grondwaarde methodiek. Bij deze methode worden de geraamde opbrengsten van de woningen in de markt verminderd met de geraamde stichtingskosten, welk resulteert in een grondprijs per vierkante meter welke marktconform is voor het betreffende woningbouwprogramma. Voor het woningbouwprogramma binnen Hart van Haghorst resulteert dit in een hoger bedrag per vierkante meter dan is voorgeschreven in de grondnota. Dit ligt in lijn met het eerder vastgestelde raadskader dat ook is gebaseerd op hogere uitgifteprijzen dan de vastgestelde grondprijzen per kern. Hoewel de grondexploitatie op zichzelf een positief resultaat laat zien, wijkt deze in negatieve zin af van hetgeen opgenomen in het raadskader, welke op 20 april 2023 is vastgesteld. Door het verschil nu op te nemen in de Voorjaarsnota ontstaat er een geactualiseerd vertrekpunt voor de verdere ontwikkeling en uitgifte van het woningbouwprogramma.
Kanttekeningen 1.1 Het akoestisch onderzoek adviseert geluidsbeperkende maatregelen als gevolg van de speelplaats Het akoestisch onderzoek industrielawaai adviseert een voorziening te treffen, zodat de basisschool en de kinderopvang vanuit akoestisch oogpunt inpasbaar zijn. Daarbij kan gedacht worden aan het plaatsen van een scherm dan wel het treffen van voorzieningen aan de woningen. De maatregelen worden in het vervolgproces verder uitgewerkt en zijn uitvoerbaar binnen de regels van het bestemmingsplan. 2.1 Belanghebbenden kunnen beroep instellen op het vast te stellen bestemmingsplan bij de Raad van State. Ondanks het feit dat er een goed onderbouwd standpunt wordt voorgesteld op de ingediende zienswijzen kunnen belanghebbenden beroep instellen op (onderdelen van) het vast te stellen bestemmingsplan. Dit leidt tot vertraging in de verdere planontwikkeling. 3.1 Het doortrekken van het dorpsplein over de Sint Josephstraat valt buiten de scope van het project In het beeldkwaliteitsplan zijn de bestaande parkeerplaatsen gelegen aan de Sint Josephstraat visueel meegenomen en wordt een suggestie gedaan voor het doortrekken van het dorpsplein over de Sint Josephstraat. De herinrichting van deze openbare ruimte behoort echter niet tot de scope van het project Hart van Haghorst en het beeldkwaliteitsplan heeft hier geen doorwerking op.
6.1 Het vaststellen van het bestemmingsplan en de daaraan gekoppelde grondexploitatiebegroting leidt tot een bijstelling van het financiële raadskader. De bijgesloten grondexploitatiebegroting laat een positief resultaat zien van afgerond € 500.000,- (raming). Met dit resultaat komt de jaarlijkse dekking dan gedurende 15 jaar uit op € 33.000,-. Oftewel een negatieve structurele bijstelling van € 63.000,- t.o.v. het financiële raadskader (zie ook onder financiën). Financiën Potentiële grondopbrengst Uitgangspunt van het raadsvoorstel van 20 april 2023 was een potentiële grondopbrengst van € 708.000,-. Tijdens de behandeling gaf u het college als bijgesteld kader mee om uit te gaan van een potentiële grondopbrengst van € 1.441.000,-, verdeeld over twee tranches. 3
Raad van 3 juli 2024, nr. 17
Dit is indertijd verwerkt, samen met een aantal andere bijgestelde raadskaders, in de voorjaarsnota 2023. raadskader april 2023
herijking april 2024
prognose april 2024
Resultaat grondexploitatie
1,4
0,5
Exploitatie MFA
3,4
3,4
pm
Bijdrage school (gemeente)
2,5
2,5
-
TOTAAL
7,3
6,4
Verwerving gronden
1,8
1,8
Bouw- en woonrijpmaken MFA
0,6
0,6
-
Investeringskosten MFA
5,6
5,6
-
TOTAAL
8,0
8,0
(0,7)
(1,6)
Opbrengsten
Kosten
Resultaat
V
Conform raadsbesluit gebruikten we deze opbrengst om vanaf 2027 voor een periode van 15 jaar in te zetten als gedeeltelijke dekking van de lasten, zijnde € 96.000,- (€ 1.441.000,- / 15). De bijgesloten grondexploitatiebegroting laat een positief resultaat zien van afgerond € 500.000,-. Met dit resultaat komt de jaarlijkse dekking dan gedurende 15 jaar uit op € 33.000,-. Oftewel een negatieve structurele bijstelling van € 63.000,-. Het verschil t.o.v. het raadskader wordt veroorzaakt doordat het resultaat indertijd is gebaseerd op een bieding (met prijspeil 2022) van een marktpartij voor uitsluitend het ontwikkelen van het woningbouwprogramma i.c.m. de grondexploitatiekosten. In deze bieding zaten er weinig kosten voor de gemeente verrekend, aangezien het uitgangspunt was dat de ontwikkelende partij voor dit bedrag het volledige woningbouwdeel realiseerde. Verder had de herinrichting van de openbare ruimte uitsluitend betrekking op het gebied dat direct gerelateerd was aan het woningbouwprogramma. In de huidige opstelling is het gehele plangebied (m.u.v. het MFA met bijbehorende schoolplein) in de grondexploitatie opgenomen. Dit betekent dat naast de geraamde opbrengsten, welke vergelijkbaar zijn met het raadskader van 2023, er ook kosten zijn geraamd t.b.v. deze woningbouw.
Denk hierbij aan plankosten, bouw- en woonrijp maken, boekwaarde, planschade en ruimtelijke kwaliteitsbijdrage. Destijds zijn deze kosten gebaseerd op een inschatting van een marktpartij en verwerkt in de bieding die wij ontvangen hebben, terwijl deze in de huidige opstelling conform gangbare methodiek binnen de gemeente Hilvarenbeek zijn toegepast en verwerkt zijn in de opgestelde gemeentelijke grondexploitatie. Tenslotte is de bieding in 2022 gedaan. De aanzienlijke prijsstijgingen van grondexploitatiekosten (plankosten en kosten bouw- en woonrijp maken) in de afgelopen twee jaar hebben een negatief effect op het resultaat van de grondexploitatie. Boekwaarden huidige school en gymzaal In de oorspronkelijke opzet (stand besluitvorming Voorjaarsnota 2023) voorzagen we een afwaardering van de boekwaarden huidige school en gymzaal tot een totaalbedrag van € 56.000 in 2027 ten laste van de algemene bedrijfsreserve.
4
Raad van 3 juli 2024, nr. 17
In de voorliggende opzet brengen we de boekwaarden in bij de grondexploitatie (een en ander conform wet- en regelgeving). De afwaardering van de boekwaarden ten laste van de algemene bedrijfsreserve komt daarmee te vervallen. Verdere uitwerking en bijstelling financiële kaders Dit voorstel beperkt zich tot het openen van een grondexploitatie. Binnen het huidige financiële kader, zijn er nog steeds een aantal elementen die ook nog kunnen leiden tot bijstelling. U kan daarbij als voorbeelden denken aan de exploitatie van de MFA (opbrengsten en kosten). We verwachten uw raad hierover in de 2e helft van 2024 verder over te kunnen informeren. We nemen dit risico ook mee in het hoofdstuk niet-financieel vertaalde ontwikkelingen bij de Voorjaarsnota 2024. Zoals ook aangegeven in het raadsvoorstel van 14 maart jl. met betrekking tot de verwerving van de percelen, dient er een afwaardering plaats te vinden op deze gronden (een en ander conform administratieve voorschriften van de gemeenten (BBV, artikel 63). In de begroting is hiertoe reeds rekening gehouden met een afwaardering van € 1.500.000 in 2026 die gedekt wordt door een onttrekking aan de algemene bedrijfsreserve.
Communicatie Na vaststelling van het bestemmingsplan wordt het besluit gepubliceerd in de Staatscourant en in de Hilverbode. Het vastgestelde plan ligt dan gedurende een termijn van 6 weken ter visie. Daarnaast worden de indieners van de zienswijze geïnformeerd over het standpunt op de zienswijze en over het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. Alle belanghebbenden kunnen binnen deze termijn beroep instellen bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Uitvoering Zie onder het kopje ‘communicatie’. Daarnaast wordt het plan op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester, Frank Jansen Evert Weys
Advies raadscommissie Dit voorstel is op 13 juni 2024 behandeld in de commissie Ruimte. De commissie adviseert het presidium om dit voorstel als bespreekstuk op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 3 juli 2024 te plaatsen. De griffier, Maarten Janus
Eindvoorstel Het college handhaaft het voorstel zoals genoemd in de paragraaf “Voorstel”.
Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester, Frank Jansen Evert Weys 5
Raad van 3 juli 2024, nr. 17
Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) 1. Nota beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen “Hart van Haghorst” 2. Ontwerp bestemmingsplan “Hart van Haghorst” met toelichting, regels en verbeelding met bijbehorende bijlagen, zoals deze ter inzage heeft gelegen. 3. Concept raadsbesluit 4. Grondexploitatie “Hart van Haghorst” - vertrouwelijk 5. Beeldkwaliteitsplan “Hart van Haghorst”
6