17 bp De Welder 2 (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 65801

gemeente Hilvarenbeek

In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 12 juli 2023 : 13 juni 2023 : Ruimte van : 17 : Ruimtelijke ordening :

Voorstel Voorgesteld wordt: 1. De zienswijze van de provincie ontvankelijk te verklaren; 2. De zienswijze van de provincie zoals verwoord in de zienswijzentabel (bijlage 2) (deels) gegrond te verklaren; 3. De ambtelijke wijzigingen zoals verwoord in de tabel ambtshalve wijzigingen (bijlage 3) over te nemen; 4. Het bestemmingsplan “De Welder 2” gewijzigd vast te stellen; 5. Het beeldkwaliteitplan “De Welder 2, Haghorst” vast te stellen en deze toe te voegen aan de Nota Ruimtelijke Kwaliteit; 6. Afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en Herstelwet (Chw) van toepassing te verklaren; 7. Geen exploitatieplan vast te stellen voor de gronden waarop het plan “De Welder 2” is voorzien; 8. De grondexploitatie voor De Welder te herzien op basis van het aangepaste vergrote exploitatiegebied en het daarbij voorziene tekort te dekken uit de Algemene reserve Grondexploitatie en indien daar de ondergrens van wordt bereikt het restant te dekken uit de Algemene bedrijfsreserve.

Inleiding Het bestemmingsplan “De Welder 2” is een tweede fase in het plan De Welder. Het plan voorziet in de bouw van maximaal 75 grondgebonden koop- en huurwoningen voor zowel starters, doorstromers en senioren. Op 22 maart 2022 hebben wij besloten de bestemmingsplanprocedure voor het bestemmingsplan “De Welder 2" op te starten. Daarover bent u destijds geïnformeerd middels een raadsinformatiebrief. Binnen de inzagetermijn van het ontwerpbestemmingsplan zijn er drie zienswijzen binnengekomen, inclusief één van de provincie. De twee overige zienswijzen zijn inmiddels weer ingetrokken. De zienswijze van de provincie is samengevat en voorzien van een reactie in de bijgevoegde zienswijzentabel (bijlage 2). Daarnaast zijn er een aantal wenselijke wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan, waarvoor een tabel ambtshalve wijzigingen is toegevoegd (bijlage 3). Het bestemmingsplan wordt aan u aangeboden, met het verzoek het gewijzigd vast te stellen.

1

Raad van 12 juli 2023, nr. 17

Argumenten 1.1 De zienswijzen voldoen aan de indieningsvereisten uit de Algemene wet bestuursrecht De zienswijze zijn allen binnen de gestelde termijn ingediend en voldoen aan de voorwaarden die daaraan gesteld zijn in de Algemene wet bestuursrecht, zoals naam en adres van de indiener en ondertekening. Alle zienswijzen kunnen daarom ontvankelijk verklaard worden. 2.1 De ingebrachte zienswijzen vormen geen bezwaar voor de vaststelling van het bestemmingplan. Er zijn drie zienswijzen ingediend op het ontwerpbestemmingsplan, inclusief een zienswijze van de provincie. Eén van de drie zienswijzen is inmiddels weer ingetrokken. Met deze personen zijn afspraken vastgelegd in overeenkomsten. Een tweede zienswijze wordt op korte termijn ingetrokken. Met deze persoon zijn inmiddels mondeling afspraken overeen gekomen, die nog in een anterieure overeenkomst moeten worden vastgelegd. Vóór de vaststelling van het bestemmingsplan is naar verwachting ook deze overeenkomst getekend en de zienswijze ingetrokken. Als gevolg van bovengenoemde afspraken worden aanpassingen gedaan in het bestemmingsplan, die in de tabel met ambtshalve wijzigingen zijn opgenomen. De ingediende zienswijze van de provincie is samengevat en voorzien van een reactie in de bijgevoegde zienswijzentabel. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding hiervan op onderdelen aangepast.

3.1 Er zijn een aantal wenselijke wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan Naar aanleiding van de nadere uitwerking van het stedenbouwkundig plan van de wijk “De Welder 2”, de laatste onderhandelingen met grondeigenaren en de onlangs ondertekende “Woondeal”, is het wenselijk een aantal wijzigingen door te voeren in het bestemmingsplan. Daarnaast worden als gevolg van twee zienswijzen de locaties Witvenstraat 23A en 23B (in overeenstemming met de provincie) omgezet van de bestemming “Agrarisch” in de bestemming “Wonen” en (deels) de bestemming “Tuin”. Ook zijn er een aantal wijzigingen vanwege aanpassingen in de onderzoeken en/of onderbouwing daarvan in de toelichting. Alle wijzigingen zijn opgesomd in de bijgevoegde tabel ambtshalve wijzigingen. 4.1 Het plan is passend in rijksbeleid, provinciaal- en gemeentelijk beleid In het bestemmingsplan is de gevraagde ontwikkeling ruimtelijk onderbouwd. Hieruit blijkt dat de ontwikkelingen passen in het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente Hilvarenbeek. De provincie heeft in hun zienswijze op het plan aangegeven dat in het plan (dat een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk maakt) onvoldoende is onderbouwd dat het plan gepaard gaat met een kwaliteitsverbetering van het landschap.

Daarbij is ook verwezen naar de regionale afspraken voor een stedelijke ontwikkeling in het voor verstedelijking afweegbaar gebied. Inmiddels is het plan aangevuld met een extra (juridische en financiële) onderbouwing, waar de provincie mee heeft ingestemd. Zie hiervoor de zienswijzetabel. 4.2 Het woningbouwprogramma komt tegemoet aan de Woonvisie, het addendum en de Woondeal Op 5 juni 2019 is de Woonvisie 2020-2030 vastgesteld. In de Woonvisie wordt benoemd dat de woningvraag binnen de gemeente groter is dan het aanbod. Er zijn een aantal ambities gesteld. We willen de komende jaren vooral woningen toevoegen in marktsegmenten die nu nog te beperkt aanwezig zijn. Het gaat hierbij om starterswoningen die structureel in het betaalbare segment blijven, kleine, levensloopbestendige woningen (zowel in de koop- als huursector) en grondgebonden woningen in de prijsklasse tussen € 200.000 en € 350.000, voor doorstromers. Om in te kunnen spelen op die behoefte moet er ruimte worden geboden om woningbouw op inbreidingslocaties en woningbouw aan de randen van de kernen te realiseren. Het afronden van “De Welder 2” vormt een belangrijk onderdeel in het realiseren van deze ambitie.

Door het realiseren van een woningbouwprogramma met een diversiteit aan type woningen in het huur- en koopsegment en in diverse prijsklassen, wordt aangesloten op het streefwoningbouwprogramma van de Woonvisie 2020-2030.

2

Raad van 12 juli 2023, nr. 17

Op grond van de onlangs ondertekende Woondeal moeten woningbouwplannen voldoen aan de verdeling 30% sociale huurwoningen, 40% betaalbare woningen (koop < € 355.000,= /huur < € 1.000,=) en 30% overig. Voor het bestemmingsplan “De Welder 2” is ruim voorafgaand aan de Woondeal al een traject doorlopen om het woningbouwprogramma vast te stellen. Het woningbouwprogramma is opgesteld aan de hand van de Woonvisie 2020-2030 en bijgesteld aan de hand van participatie, onderhandelingen met grondeigenaren en het addendum op de Woonvisie. Recent is het woningbouwprogramma aangepast vanwege de Woondeal. Het gevolg daarvan is dat we meer betaalbare woningen toevoegen. Rekening houdend met de afspraken die gemaakt zijn en verwachtingen die gewekt zijn in Haghorst is onderstaand woningbouwprogramma tot stand gekomen. Het plangebied biedt ruimte voor 63 grondgebonden woningen (plus maximaal 12 na gebruik van de wijzigingsbevoegdheid). Type woningen Sociale huur Betaalbaar Overig Totaal

Aantal woningen 20 31 24 75

Percentage 27% 41% 32% 100%

Streefpercentage 30% 40% 30% 100%

4.3 Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling dient inzichtelijk gemaakt te worden of er vanuit milieu hygiënisch oogpunt belemmeringen en/of beperkingen aanwezig zijn voor de beoogde ontwikkeling. De milieukwaliteit vormt dan ook een belangrijke afweging bij de ont wikkeling van ruimtelijke functies. In dat kader zijn er diverse onderzoeken uitgevoerd, waaronder een bodemonderzoek, een quickscan natuurwetgeving, een stikstofberekening en een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai. Uit de quickscan natuurwetgeving is gebleken dat er in de halfopen schuur bij Witvenstraat 27 (buiten het plangebied) een roestplaats van de kerkuil aanwezig is. De als weilanden/ speelveld (gazon) ingerichte delen van het plangebied vormen daarom mogelijk foerageergebied van deze soort. Kerkuilennesten en het leefgebied van de kerkuil zijn in Noord-Brabant beschermd onder de Wet natuurbescherming. Daarom moet er, wanneer er foerageergebied verloren gaat, een ontheffing te worden aangevraagd. Om uit te kunnen sluiten of het plangebied al dan niet als foerageergebied dient, is de functie van het plangebied en haar omgeving voor de kerkuil in kaart gebracht. Daaruit bleek het volgende. Het dichtstbijzijnde kerkuilennest bevindt zich op zo’n 500 meter van het plangebied.

Doordat de omgeving in een straal van 1 kilometer rond de nesten voornamelijk bestaat uit grasland/weiland, heeft het verlies aan foerageergebied in het plangebied geen noemenswaardig effect op de instandhouding van de aanwezige kerkuilen. Er hoeft geen ontheffing op de Wet natuurbescherming aangevraagd te worden en er hoeven geen aanvullende regels voor opgenomen te worden in het bestemmingsplan. De onderzoeken hebben aangetoond dat er geen belemmering is voor de realisatie van de gevraagde woningen en dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Het gezondheidsaspect heeft de laatste jaren steeds meer aandacht als het gaat om veehouderijen in de nabijheid van woningen en woonkernen. Met name de komst of de aanwezigheid van intensieve veehouderijen kan onrust veroorzaken over de gezondheid bij omwonenden. Het Rijksinstituut voor volksgezondheid en milieu (RIVM) heeft in het kader daarvan onderzoek laten verrichten. Dit heeft geresulteerd in twee onderzoeksrapporten. De belangrijkste resultaten uit deze onderzoeken zijn: • Rond pluimveehouderijen en geitenhouderijen komen iets vaker longontstekingen voor; • Bij mensen die dicht bij een veehouderij wonen komen astma en neusallergie minder voor; • Mensen die in de buurt van veel veehouderijen wonen kunnen een verminderde longfunctie hebben.

3

Raad van 12 juli 2023, nr. 17

Ten aanzien van de gezondheidsaspecten in relatie tot “De Welder 2” is advies ingewonnen bij de GGD. De GGD opmerkingen geplaatst bij de onderbouwing van de aspecten geur, luchtkwaliteit, geluid en gezondheid. Met betrekking tot aspecten geur, luchtkwaliteit en geluid zijn op basis hiervan aanvullingen gedaan in de onderbouwing. Met betrekking tot gezondheid heeft de GGD aandachtspunten benoemd die GGD belangrijk vindt in het kader van een goed woon-/leefklimaat. Zo adviseert de GGD ten minste 500 meter afstand aan te houden tussen geitenhouderijen en nieuw te bouwen woningen. De GGD concludeert dat hieraan wordt voldaan. Verder ziet de GGD in de ontwikkeling van “De Welder 2” kansen voor gezondheidsbevordering en ‘positieve gezondheid’. De GGD waardeert het positief dat het plangebied groen en water(opvang) aanwezig zijn. Er is sprake van robuuste singels rondom de erven voor een landschappelijke en biodiverse inpassing en bomenrijen die de dorpsafronding begeleiden. Hiertussen liggen wadi’s met specifieke soorten beplanting. In het plangebied wordt ruimte gecreëerd voor speel- en informele zitgelegenheid. Dergelijke voorzieningen kunnen een positieve invloed hebben op gezondheid, omdat het bewegen en ontmoetingen stimuleert.

Het robuuste groenplan dat is opgesteld voor de wijk “De Welder 2” geeft een impuls aan het gebied voor wat betreft biodiversiteit en klimaatbestendigheid, dat ook ten goede komt aan het woon- en leefklimaat. Dit alles is beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan. 4.4 Er wordt een impuls gegeven aan de biodiversiteit en ecologische kwaliteit Zoals aangegeven bij het vorige argument is met medewerking van het b-team en de VNMH een robuust groenplan opgesteld, dat een impuls geeft aan het gebied voor wat betreft biodiversiteit/ecologie en klimaatbestendigheid. Het gebied is nu grotendeels een open grasvlakte, met de bestemming “Agrarisch”. In het groen- en landschappelijk inpassingsplan is weergegeven hoe het plan “De Welder 2” nauwkeurig ingepast kan worden in het omringende landschap. Het groen in de nieuwe wijk wordt ingericht met inheemse beplanting, bestaande uit bomen en heesters. Samen met hoogteverschillen (wadi’s) zorgt dit voor een toename van biodiversiteit en ecologische kwaliteit in het plangebied. Het groen- en landschappelijk inpassingsplan is bijgevoegd als bijlage 5. 4.5 We komen tegemoet aan de wensen van de inwoners van Haghorst In de periode dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen heeft er een inloopavond plaatsgevonden bij Den Horst in Haghorst.

Tijdens deze avond kwam met name naar voren dat er onder de jongeren in Haghorst ook behoefte is aan woningen die net wat groter zijn dan de doorsnee kleine starterswoningen. Haghorst wacht al enkele jaren op het uitbreidingsplan van De Welder. Daardoor zijn er onder de starters inmiddels een behoorlijk aantal die de leeftijd van 25 jaar gepasseerd zijn en wat meer te besteden hebben dan de jonge starters. Op basis daarvan is het plan verder geoptimaliseerd en zijn er meer tweekappers en hoekwoningen aan het plan toegevoegd. Hiermee komen we tegemoet aan de wensen van Haghorst. 4.6 De archeologische opgraving wordt geborgd in het bestemmingsplan Voor het plangebied van “De Welder 2” zijn diverse archeologische onderzoeken uitgevoerd. Gezien de archeologische verwachtingswaarde van de onderhavige planlocatie op de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart is een vooronderzoek uitgevoerd, in de vorm van een bureauonderzoek en een inventariserend booronderzoek. Uit de resultaten van dit onderzoek bleek een hoge verwachtingswaarde op het aantreffen van archeologische resten in het plangebied. Naar aanleiding hiervan is in het najaar van 2022 een veldonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Uit het proefsleuvenonderzoek is gebleken dat het zuidelijke deel van het plangebied archeologisch waardevol is.

Binnen het zuidelijk deel van het plangebied is een vindplaats uit de Late Middeleeuwen vastgesteld. Uitgangspunt van de Nederlandse regelgeving voor archeologisch hoog gewaardeerde terreinen is behoud in situ (in de bodem). Aangezien in het plangebied de aanleg van een woonwijk is voorzien, zal dit moeilijk te realiseren zijn, mede gezien de verspreiding van de vindplaatsen over het terrein. Daarom wordt een opgraving uitgevoerd. 4

Raad van 12 juli 2023, nr. 17

De start van deze opgraving staat vooralsnog gepland voor september 2023, na de beroepstermijn van het bestemmingsplan. Dit omdat anders de juridische zekerheid van het plan niet gegarandeerd is. Omdat deze opgraving dus niet voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan is afgerond wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan, waarmee het uitvoeren van de opgraving geborgd is. Om de archeologische opgraving juridisch te borgen is een selectiebesluit nodig. Het bijgevoegde selectiebesluit (bijlage 4) wordt als bijlage toegevoegd aan de toelichting van het bestemmingsplan en omvat het volgende: • • •

het noordelijk deelgebied 1 (op kaart aangegeven als zone C) archeologisch wordt vrij gegeven; het zuidelijke deelgebied 2 (hieronder aangeduid als zone A) wordt nader onderzocht middels een opgraving van de hier aanwezige archeologische resten; het plandeel zone B in het noordwesten grenzend aan zone A wordt nader onderzocht middels opgraving.

Plandeel B betreft het deel waarvoor in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid wordt opgenomen. Alle milieutechnische onderzoeken worden daarvoor uitgevoerd op het moment dat gebruik wordt gemaakt van deze bevoegdheid. Omdat plandeel B nu in het bestemmingsplan “Buitengebied” een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft wordt het nader onderzoek van dit plandeel (uit oogpunt van kostenbesparing) meegenomen bij de reeds geplande opgraving van plandeel A. Naar aanleiding het bovenstaande wordt de dubbelbestemming “Waarde - archeologie 3” die op de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan “De Welder 2” aanwezig is verwijderd. Plandeel C kan al worden vrijgegeven. Plandeel A en B worden na de geplande opgraving vrijgegeven. Zoals eerder aangegeven wordt om de opgraving te borgen een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Hierin is opgenomen dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning pas verleend wordt als bij de aanvraag is aangetoond dat de archeologische opgraving is uitgevoerd en het hele gebied is vrijgegeven. Dit is opgenomen in de tabel ambtshalve wijzigingen.

5

Raad van 12 juli 2023, nr. 17

4.7 De herbegrenzingsprocedure is doorlopen Het plangebied van “De Welder 2” is voor een deel gelegen in het door de provincie aangewezen gebied “Verstedelijking afweegbaar”. De overige gronden zijn aangewezen als zogenaamd “Landelijk gebied”. Voor de gronden ter plaatse van het “Landelijk gebied” geldt op basis van de provinciale Interim Omgevingsverordening (IOV) dat alleen bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan. Nieuwvestiging van woningbouw is daar in beginsel uitgesloten. In geval van een beperkte afronding van het gebied kan een gemeente bij Gedeputeerde Staten onder voorwaarden een verzoek indienen om de begrenzing van het gebied ‘Verstedelijking afweegbaar’ te wijzigen. Er is geen aanleiding om de kern Haghorst aan de oostzijde uit te breiden (Sociaal-ruimtelijke visie Haghorst). Aan de oostzijde zijn de randen naar het buitengebied hard. Er is nauwelijks sprake van een verbinding tussen dorp en buitengebied aan deze zijde. Aan de westzijde is meer aanleiding om de kern uit te breiden (ter plaatse van het plangebied). Daarom is bij de provincie een verzoek ingediend om de aanduiding “Verstedelijk afweegbaar” aan de oostzijde van de kern Haghorst te laten vervallen en aan de westzijde van de kern uit te breiden. In onderstaande afbeelding is deze verschuiving weergegeven.

Bestaande situatie verstedelijking afweegbaar gebied

Boogde situatie verstedelijking afweegbaar gebied

De provincie heeft positief gereageerd op dit verzoek. Omdat het grootste gedeelte van “De Welder 2” binnen “verstedelijking afweegbaar” ligt wordt dit werkingsgebied uitgebreid. Er vindt dus geen verschuiving plaats van verstedelijking afweegbaar gebied. De daarop volgende aanpassing van het gebied “verstedelijking afweegbaar” in “stedelijk gebied” wordt door de provincie meegenomen in de jaarlijkse aanpassingsronde van de kaart van de Omgevingsverordening. 5.1 Het beeldkwaliteitsplan moet worden vastgesteld om het als toetsingskader te gebruiken Het “Beeldkwaliteitplan De Welder 2, Haghorst” maakt als bijlage onderdeel uit van het bestemmingsplan “De Welder 2”. Dit beeldkwaliteitplan moet apart door u worden vastgesteld, om het als toetsingskader voor het plangebied te kunnen gebruiken bij de toekomstige aanvragen omgevingsvergunningen voor het bouwen van de woningen. Het beeldkwaliteitplan is besproken met de commissie ruimtelijke kwaliteit en aan de hand daarvan aangepast. Dit is opgenomen in de tabel ambtshalve wijzigingen. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage 6 toegevoegd.

6.1 Door het toepassen van de Crisis- en Herstelwet kan er een procedurele versnelling plaatsvinden De Crisis- en Herstelwet (Chw) kan onder andere van toepassing worden verklaard op ontwikkeling en verwezenlijking van werken en gebieden ten behoeve van de bouw van mee r dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied of de herstructurering van woon- en werkgebieden. Hierdoor vindt er een procedurele versnelling plaats. 6

Raad van 12 juli 2023, nr. 17

Dit betekent dat, indien er beroep wordt instelt tegen het bestemmingsplan, in het beroepschrift moet worden aangeven welke beroepsgronden worden aangevoerd tegen het besluit. Er kan geen pro-forma beroep worden ingesteld. Het beroep wordt niet-ontvankelijk verklaard, als binnen de beroepstermijn geen gronden zijn ingediend. En na afloop van de beroepstermijn van 6 weken kunnen geen nieuwe beroepsgronden meer worden aangevoerd. Daarnaast worden beroepsschriften van procedures waarop de Chw van toepassing is verklaard met voorrang behandeld bij de Raad van State. Op het beroep moet bij toepassing van de Chw binnen 6 maanden na binnenkomst van het beroepschrift beslist worden. Binnen die periode vindt ook een zitting plaats. Na de zitting laat de uitspraak nog 6 weken op zich wachten. In de praktijk lopen de termijnen echter vaak uit. Momenteel duren de termijnen bij de Raad van State aanmerkelijk langer, vanwege vertraging die is opgelopen door de coronapandemie en personele omstandigheden. 7.1 Het kostenverhaal is geregeld op basis van anterieure overeenkomsten met de grondeigenaren Omdat er derde partijen eigenaar zijn van grond in dit plangebied zijn er anterieure overeenkomsten gesloten. Hierin zijn afspraken gemaakt over de aankoop van de gronden, bouwclaims en een exploitatiebijdrage voor deze claims.

Het kostenverhaal is daarmee geborgd waardoor er geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld. Op de valreep bleek een juridische onvolkomenheid te zitten in de afspraken die gemaakt waren met een grondeigenaar. Op grond daarvan zouden we juridisch gezien het wettelijk verplichte kostenverhaal onvoldoende verzekerd hebben. Om die reden leek het erop dat we niet op de voorziene datum dit voorstel naar de raad konden brengen. Dit is inmiddels, mede dankzij een meedenkende houding van de betreffende grondeigenaar, alsnog opgelost doordat we met hem in het gebied met de wijzigingsbevoegdheid een termijn hebben vastgelegd op basis waarvan de gemeente uiterlijk 5 jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan De Welder 2, eigenaar wordt van het gebied waarop een deel sociale huur is voorzien. 8.1 Het exploitatiegebied wordt uitgebreid op basis van het woningbouwplan De Welder 2 Voor de woningbouwontwikkeling van De Welder is in 2006 reeds een gemeentelijke grondexploitatie geopend. Het exploitatiegebied voor De Welder wordt echter uitgebreid met het bouwplan voor “De Welder 2”, waardoor de grondexploitatie moet worden herzien. De uitbreiding van het exploitatiegebied is in beeld gebracht in de bijlagen 7 en 8. In de grondexploitatie zijn alle meest recente kosten en opbrengsten verwerkt.

In de bijlagen is een overzicht van de grondexploitatie opgenomen waaruit blijkt met welk financieel resultaat rekening wordt gehouden voor “De Welder 1” en “De Welder 2” tezamen. Onder het kopje ‘Financiën’ wordt het financieel resultaat van de grondexploitatie nader toegelicht. De grondexploitatie zal gedurende de looptijd jaarlijks worden herzien waarna in de grondnota hiervan verslag wordt gedaan. Kanttekeningen 1. Er bestaat een kans dat beroep wordt ingesteld tegen het bestemmingsplan We komen tegemoet aan de wensen van de provincie. Er is geen aanleiding om een reactieve aanwijzing te verwachten van de provincie op het vast te stellen bestemmingsplan. De overige indieners van de zienswijzen inspraakreacties zijn we tegemoet komen in hun wensen. Ondanks de zorgvuldigheid waarmee het plan tot stand gekomen is bestaat er een kans dat er beroep wordt ingesteld tegen het vastgestelde bestemmingsplan. 2. Nog niet alle handtekeningen zijn gezet onder de anterieure- en koopovereenkomsten Bij een tweetal eigenaren hebben wij mondeling overeenstemming bereikt over de inhoud van een koop- en anterieure overeenkomst. Deze zullen nog worden gevolgd door de ondertekening. Die zal plaats vinden voordat op 13 juli 2023 een raadsbesluit kan worden genomen.

7

Raad van 12 juli 2023, nr. 17

Samenwerking Het onderhavige plan heeft betrekking op specifieke ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeentegrenzen van Hilvarenbeek, waarop in dit geval de gemeentelijke samenwerking niet van toepassing is. Wel is actief samenwerking gezocht met de VNMH en het biodiversiteitsteam bij de totstandkoming van het groenplan. Met betrekking tot de Woondeal is er een samenwerking tussen de provincie, gemeenten en woningbouwcorporaties in de Stedelijke regio Breda/Tilburg (SRBT). De opgave die er ligt om in het plan “De Welder 2” 20 sociale huurwoningen te realiseren wordt in samenwerking met Leystromen opgepakt. Financiën Er is overeenstemming bereikt met alle grondeigenaren binnen het plangebied van “De Welder 2”. De afspraken zijn/ worden vastgelegd in anterieure- danwel koopovereenkomsten. Het kostenverhaalsaspect is daarmee geborgd in het kader van de wet door middel van exploitatiebijdragen van particuliere grondeigenaren in het gebied, en opbrengst uit grondverkoop door de gemeente. In de bijlagen 8 en 9 is een overzicht van de herziene grondexploitatie opgenomen. Hieruit blijkt dat er sprake is van een negatief resultaat van € 554.000,-. Dit terwijl het voormalige plan in de herziening bij de jaarrekening 2022 uitkwam op een positief resultaat van ca. € 120.000,-.

Dit negatieve resultaat is te verklaren door de volgende zaken: • Het lage percentage uitgeefbare grond van slechts 37% voor het plangebied van “De Welder 2”; • De hoge advies- en rentekosten door de lange looptijd van het project; • Fors oplopende bouwprijzen irt bouw en woonrijpmaken • Er wordt circa € 200.000,- ingeruimd voor archeologische opgravingen; • Het hoge aandeel sociale huur (bijna 30%) waar we aan moeten voldoen conform de woondeal, waar in de oorspronkelijke plannen van een veel lager aandeel werd uitgegaan; • In de Grondexploitatie van De Welder (1) zat nog een te realiseren verkoopopbrengst van ruim 1 miljoen euro welke geraamd was op het gebied dat nog niet in het bestemmingsplan de Welder (1) was opgenomen. Daar stonden ook nog te maken kosten tegenover. Het beoogde plan leidde met inbegrip van die geraamde kosten en opbrengsten tot een geraamde eindwinst van de genoemde € 120.000. Daarvan is reeds ca. € 77.000, tussentijds winst genomen. In de opgenomen risico’s in de onderbouwing van de benodigde algemene Reserve Grondexploitatie, is het nog te behalen verkoopresultaat/risico ook opgenomen. Het betreffende gebied is in het nieuwe plan volledig herverkaveld waardoor die geraamde opbrengst niet meer aan de orde is.

Daarvoor in de plaats is het nieuwe verkavelingsplan gekomen voor bestemmingsplan De Welder 2 met daarin alle actuele uitgangspunten qua doelgroepen etc. Het geraamde verlies beogen wij te dekken vanuit de algemene reserve grondexploitatie. Daar is reeds voor het plan Welder rekening gehouden met een risicoreservering van € 385.000. Het overige deel (incl. terug draaien tussentijdse winstneming) zou normaliter uit het surplus op de grex reserve gehaald kunnen worden. Er staat in 2023 echter een grote onttrekking aan de reserve geraamd i.v.m. het precario risico. Op voorhand is onzeker of de geraamde winstnemingen in 2023 afdoende zullen zijn om de benodigde ondergrens van de reserve grondexploitatie te bereiken en daarmee mogelijk de extra benodigde buffer te hebben. Het voorstel is om wanneer de algemene reserve grondexploitatie niet afdoende blijkt het tekort ten laste te brengen van de Algemene Dienst.

8

Raad van 12 juli 2023, nr. 17

Communicatie Om omwonenden te betrekken bij het plan en op te halen wat de wensen en bedenkingen uit de omgeving zijn er in het voortraject, bij de totstandkoming van het plan, en gedurende de procedure diverse voorlichtings- en gespreksmomenten geweest. Door de maatregelen van de landelijke overheid tegen de verspreiding van het coronavirus heeft de omgevingsdialoog grotendeels digitaal plaatsgevonden. Op deze manier was het toch mogelijk de omgeving te informeren en wensen en bedenkingen op te halen. Tijdens deze avond zijn met een livestream mensen geïnformeerd over de mogelijkheid om tussen 12 juli en 30 augustus 2021 een digitale enquête in te vullen over “De Welder 2” (Maptionnaire). Tijdens een fysieke bewonersavond in april 2022 zijn de inwoners van Haghorst geïnformeerd over de invulling van het plangebied en het ontwerpbestemmingsplan, naar aanleiding van de omgevingsdialoog en Maptionnaire. Het verslag van de omgevinngsdialoog is als bijlage 9 toegevoegd. Als laatste zijn de inwoners van Haghorst in januari 2023, tijdens de jaarvergadering van de coöperatie Haghorst, geïnformeerd over de stand van zaken en de aanpassingen die worden gedaan naar aanleiding van ingediende zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan. Met de personen die een zienswijze hebben ingediend tijdens de procedure van het bestemmingsplan, zijn afzonderlijke gesprekken gevoerd.

De inhoud van de gesprekken is betrokken bij de behandeling van de zienswijzen en de beantwoording in de zienswijzetabel.

Uitvoering De vaststelling van het bestemmingsplan wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd in de Hilverbode, de Staatscourant en op de landelijke website www.ruimtekijkeplannen.nl. Na deze (laatste) inzageperiode, indien althans geen beroep wordt ingesteld of een voorlopige voorziening wordt gevraagd, is er sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan. Ook dit wordt te zijner tijd gepubliceerd in de Hilverbode.

Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester, Frank Jansen

Evert Weys

Advies raadscommissie Dit voorstel is behandeld in de raadscommissie Ruimte op 29 juni 2023. De commissie is van oordeel dat het voorstel rijp voor besluitvorming is. Voor de fractie van CDA is het een hamerstuk en voor de fracties van HOI Werkt en VVD een bespreekstuk, voor HOI Werkt in verband met de nog te ontvangen ondertekende overeenkomsten en voor de VVD in verband met de toegezegde nadere informatie over de realisatie van extra woningen bij Brouwershof. De griffier, Maarten Janus Eindvoorstel Het college handhaaft de voorstellen genoemd onder de paragraaf “Voorstel”, met dien 9

Raad van 12 juli 2023, nr. 17

verstande dat de plankaart op een enkel onderdeel is aangepast t.o.v. de versie die in de commissievergadering van 29 juni 2023 aan de orde is geweest. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester, Frank Jansen

Evert Weys

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) Bijlage 1 Raadsbesluit; Bijlage 2 Zienswijzetabel; Bijlage 3 Tabel ambtshalve wijzigingen; Bijlage 4 Selectieadvies archeologie; Bijlage 5 Groen- en landschappelijk inpassingsplan; Bijlage 6 Beeldkwaliteitplan; Bijlage 7 Overzicht grondexploitatie; Bijlage 8 Kaart aanpassing exploitatiegebied; Bijlage 9 Verslag omgevingsdialoog De Welder 2; Bijlage 10 Landschappelijk inpassingsplan Witvenstraat 23b, Haghorst; Bijlage 11 Uitgeefbaar gebied “De Welder 2” Bijlage 12 Verbeelding met wijzigingen t.o.v. verbeelding ontwerpbestemmingsplan; Bijlage 13 Aangepaste verbeelding met verkavelingstekening; Bijlage 14 Aangepaste verbeelding bestemmingsplan “De Welder 2”; Bijlage 15 Aangepaste toelichting bestemmingsplan “De Welder 2”; Bijlage 16 Aangepaste regels bestemmingsplan “De Welder 2”; Bijlage 17 Verzoeken en motivering herbegrenzing verstedelijking afweegbaar; Bijlage 18 Archeologisch bureau- en veldonderzoek – zuid; Bijlage 19 Archeologisch bureau- en veldonderzoek – noord; Bijlage 20 Inventariserend veldonderzoek archeologie; Bijlage 21 Selectiebesluit archeologie; Bijlage 22 Verkennend bodemonderzoek De Welder 2, Haghorst; Bijlage 23 Verkennend bodemonderzoek Sint Josehstraat (ong.), Haghorst; Bijlage 24 Verkennend bodemonderzoek Perceel sectie N, nummer 1435, Haghorst; Bijlage 25 Standaardadvies veiligheidsregio; Bijlage 26 Akoestisch

onderzoek; Bijlage 27 Geurberekening; Bijlage 28 Lichthinderonderzoek; Bijlage 29 Quickscan natuurwetgeving; Bijlage 30 Rapportage kerkuilen; Bijlage 31 Stikstofberekening; Bijlage 32 Vooronderzoek ontplofbare oorlogsresten; Bijlage 33 Infiltratieonderzoek - zuid; Bijlage 34 Infiltratieonderzoek – noord; Bijlage 35 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.; Bijlage 36 Bijlage 4 bij de regels – staat van bedrijfsactiviteiten; Bijlage 37 Ruimtelijke onderbouwing Witvenstraat 23b; Bijlage 38 AERIUS-berekening bij ruimtelijke onderbouwing Witvenstraat 23b. Bijlage 39 Anterieure overeenkomst grondeigenaar kadastraal perceel Hilvarenbeek N 1435; Bijlage 40 Anterieure overeenkomst grondeigenaar kadastraal perceel Hilvarenbeek N 1439; Bijlage 41 Anterieure overeenkomst grondeigenaar kadastraal perceel Diessen D 646; Bijlage 42 Anterieure overeenkomst grondeigenaar kadastraal perceel Hilvarenbeek N 1433. 10