15 Raadskaders Herontwikkeling De Wingerd (6c Memo toetsing grondbeleid De Wingerd)

Zaaknummer: 1019690

Aan c.c. Van Datum Betreft

: College van burgemeester en wethouders : : Steef Gorissen : 26 november 2024 : Gemeentelijke rol & instrumenten t.a.v. plangebied De Wingerd

Onderwerp Gemeentelijke rol & te hanteren instrumenten, o.b.v. de Nota Grondbeleid Hilvarenbeek 2024, t.a.v. plangebied De Wingerd. Inleiding Op 26 september 2024 heeft de gemeenteraad de “Nota Grondbeleid Hilvarenbeek 2024” vastgesteld. Deze meerjarige nota grondbeleid helpt de gemeente om regie te pakken op haar ambities en beleidsopgaven waar zij dat nodig acht. Daarom heeft de gemeente gekoz en voor dynamisch grondbeleid. Haar rolneming ligt met dynamisch grondbeleid niet per definitie vast. Overwegend zal dit actief zijn. Ook is denkbaar dat de gemeente het initiatief aan de markt overlaat en een meer faciliterende rol aanneemt. Dit kan een overweging zijn als bijvoorbeeld marktpartijen reeds grondposities hebben ingenomen en bereid zijn om de ambities van de gemeente te verwezenlijken. Het grondbeleid geeft de gemeente dus beter de mogelijkheid om voor elk ruimtelijk initiatief de zorgvuldige afweging te maken welke rol in het grondbeleid het meest geschikt is en te besluiten of een actieve houding nodig is om de ambities en beleidsopgaven te realiseren. De gekozen rol bepaalt ook welke grondbeleidsinstrumenten de gemeente hiervoor kan inzetten. Aan de hand van de vastgesteld Nota Grondbeleid worden nieuwe initiatieven getoetst. Allereerst wordt de houding getoetst.

Dit om te bepalen of de gemeente überhaupt haar medewerking aan het project wilt verlenen en mocht zij haar medewerking willen verlenen aan het initiatief welke houding zij inneemt: actief of passief. Vervolgens wordt de rol bepaald van de gemeente. Uiteraard is haar rol bij de twee uiterste heel duidelijk, namelijk bij actief doet zij alles in eigen beheer en bij passief doet zij allen het hoog nodige. Alle tussenvarianten van actief-faciliterend kunnen ingevuld worden met verschillende vormen van betrokkenheid en daarmee een andere rol. Als laatste wordt gekeken naar de inzet van grondbeleidsinstrumenten. Welke instrumenten zijn passend bij de houding en de rol die de gemeente aanneemt in het ruimtelijk initiatief. Uiteraard horen bij een passieve houding en faciliterende rol totaal andere instrumenten dan bij een actieve houding en actieve rol. In onderhavige memo wordt getoetst welke houding, rol en grondbeleidsinstrumenten passend zijn bij het initiatief van De Wingerd. Daarvoor zal eerst een toelichting gegeven worden op het plangebied De Wingerd en de bijbehorende uitgangspunten en parameters van het plangebied. Deze zijn belangrijk om een goed beeld te vormen van de locatie en haar karakteristieken en hoe deze invloed hebben op de manier hoe de gemeente Hilvarenbeek haar grondbeleid toepast op dit initiatief.

Zaaknummer: 80215 In de onderstaande verbeelding is de planlocatie opgenomen van De Wingerd. Duidelijk wordt dat het gebied gelegen is in het centrum van de kern Esbeek. Het betreft een voormalige locatie van een basisschool. In de kernvisie is de locatie aangeduid als een woningbouwplan in de grote van circa 5 tot 25 woningen.

De locatie De Wingerd is als initiatief voorgedragen door de gemeente Hilvarenbeek. Deze heeft het plangebied volledig in eigendom. Gemeentelijke “Houding” Zoals in de inleiding omschreven is de eerste stap het toetsen van de gemeentelijke houding richting het initiatief. Welke houding de gemeente kiest hangt af van: 1. de mate waarin een ruimtelijk initiatief bijdraagt aan de ambitie en de beleidsopgave; 2. of het ruimtelijk initiatief prioriteit heeft; 3. en, of het ruimtelijk initiatief potentie heeft. Dit alles wordt benaderd door de gemeente Hilvarenbeek vanuit de voorkeur voor een actieve houding. Met die blik toetst zij het ruimtelijk initiatief aan de uitvoering van de omgevingsvisie, het beleid, bestuurlijke ambities, de prioriteit en de potentie. Blijkt de afweging een actieve houding niet te rechtvaardigen, dan neemt de gemeente een passieve houding aan of besluit zij om niet mee te werken aan een ruimtelijk initiatief. Dit laatste gebeurt als het ruimtelijk initiatief niet past binnen de gemeentelijke visies en het beleid. Onderstaand is dit weergegeven in het schuifjesmodel. Let op, dit betreft puur een verbeelding, deze is onderstaand niet zo ingevuld voor De Wingerd.

2

Zaaknummer: 80215 Omgevings- en Kernvisie Het motto van de kernvisie bedraagt “samen, gezond groeien”. De centrale opgave bestaat uit het plaats bieden voor de groei van woningen en bedrijven. Het is belangrijk om ouderen én jongeren een toekomst in betaalbare woningen te bieden. Dit geeft ook ruimte voor groei van bedrijvigheid. Dit gebeurt op een manier waarmee inwoners en ondernemers deel (blijven) uitmaken van de sociale gemeenschappen in kernen. In 2050 bestaat de gemeente Hilvarenbeek nog altijd uit zes unieke kernen met bloeiende gemeenschappen. Dit dient mogelijk gemaakt te worden door het groeien van het inwonertal door de bouw van voldoende woningen voor starters en senioren binnen en aan de randen van elke kern. Op buurtniveau zijn de betaalbare huur en betaalbare koop gemengd, zodat er sprake is van gevarieerde buurten. Deze woningen zijn kleiner, compacter en energieneutraal. Ze passen in vorm en uitstraling bij het dorpse karakter van de gemeente. Verder is de locatie van De Wingerd, zoals eerder opgemerkt, aangeduid als “woningbouwplan” met 5 tot 25 woningen op de verbeelding van de Kernvisie en wordt voor de locatie de volgende ambitie omschreven: 1) Plaats voor jongere generatie a. We zorgen voor betaalbare starterswoningen in of aan de randen van de kernen. Bij alle kernen lijken één of meer locatie geschikt voor onderzoek op de mogelijkheden voor woningbouw.

Het gaat om woningbouw die ook bijdraagt aan het uitvoeren van meerdere, andere maatschappelijke doelen. Bijvoorbeeld de natuur- en klimaatopgave. Bij potentiële uitbreidingslocaties, is het een opgave om naast de bebouwing te zorgen voor buitenruimte die de natuurlijke kwaliteiten van de leefomgeving versterkt: wateropvang en voller, stevig, groen passend bij de streek. 2) Zorg voor ouderen en kwetsbaren a. Er komen passende woningen voor ouderen en kwetsbaren in, of aan de randen van de kernen. Dat gebeurt op dezelfde manier en in combinatie met het bouwen van meer woningen voor jongeren. Aanvullend daarop stimuleert de gemeente het behoud en de groei van (maatschappelijke) voorzieningen en woningaanpassingen. Dit biedt ouderen of kwetsbare mensen de juiste ondersteuning in de eigen, vertrouwde woonomgeving. 3) Herkenbaar dorps karakter a. De gemeente biedt ruimte voor woningen en bedrijven op een manier waarop de binding met de lokale gemeenschap op een natuurlijke wijze tot stand komt. Bijvoorbeeld door gedeelde buitenruimten, gemeenschappelijk opdrachtgeverschap of bedrijventerrein-management (parkmanagement). Wanneer we de bovenstaande punten bekijken kunnen we zien dat De Wingerd bijdraagt aan het motto, namelijk gezond groeiende woningbouw.

Het voldoet aan het toekomstbeeld 2050, er zijn mogelijkheden voor het creëren van voldoende betaalbare huur en betaalbare koop woningen zodat er spraken is van een gevarieerde/betaalbare buurt. De locatie is al aangewezen als een “woningbouwplan”, wat betekent dat hier de ambitie voor woningbouw concreet bestaat. En het initiatief c.q. de locatie voldoet aan 3 ambities in de omgevingsvisie. Prioriteit & Potentie Het document ‘prioritering woningbouwinitiatieven Esbeek’ (op 6 juni 2023 door college behandeld en akkoord bevonden) heeft een inventarisatie gemaakt van alle mogelijke ontwikkelingen in Esbeek en geeft de prioriteit van enkele initiatieven weer die op korte termijn tot realisatie moeten komen t.b.v. de vraag in Esbeek naar nieuwe woningen. Deze initiatieven hebben de prioriteit gekregen, omdat deze het meest concreet zijn en het meeste potentie vertonen. Ook maakt het document een inschatting van het te realiseren aantal woningen per initiatief, om zo voldoende op de vraag in te spelen, maar ook niet te veel aanbod te creëren. Dit kan immers schadelijk zijn. Ook

3

Zaaknummer: 80215 hier is het initiatief De Wingerd opgenomen als een initiatief met prioriteit en voldoende potentie. Dit maakte de locatie aantrekkelijk om tot ontwikkeling over te gaan. Conclusie Uit hetgeen hiervoor omschreven kunnen we concluderen dat het initiatief De Wingerd een hoge maatschappelijk meerwaarde heeft (voldoet aan beleid, visie en ambitie) en een hoge prioriteit en potentie heeft. Dit betekent dat op basis van de vastgestelde Nota Grondbeleid een actieve houding wenselijk is. Dit is dan ook de gekozen houding voor dit initiatief. Gemeentelijke “Rol” Bij een actieve houding maakt Hilvarenbeek haar afweging om te komen tot haar rol in een ruimtelijk initiatief aan de hand van een aantal thema’s. Deze thema’s zijn als afwegingskader meegenomen in de routekaart. De weging van argumenten op de verschillende thema’s is niet voor ieder ruimtelijk initiatief hetzelfde. Soms is de realisatie zo urgent dat de gemeente eerder kiest om vanuit een grondpositie sturing te geven aan de realisatie dan vanuit haar beleidsmatige kaders. Nadat een de rol is bepaald dient te worden gekeken of deze ook uitgevoerd kan worden. Hierbij zijn factoren als de financiële haalbaarheid, het risicoprofiel, maar ook de beschikbaarheid van (ambtelijke) capaciteit van belang. Als deze factoren geen belemmering vormen of voor de gemeente acceptabel zijn, is de rol definitief bepaald.

Als dit niet het geval is kan het noodzakelijk zijn om ambities bij te stellen en daarmee een mogelijke heroverweging van de houding.

Afwegingskader • Sturing en regie o Er is voldoende vraag naar sturing en regie. Het initiatief maakt onderdeel uit van de kernvisie en ook in de verdeling naar toekomstige woningen is het initiatief meegenomen en heeft het prioriteit ontvangen. De gemeente wilt op de locatie voornamelijk goedkope/betaalbare woningen. Om de ambities waar te maken is voldoende sturing en regie wenselijk. • Samenwerking o Al eerder is aangegeven dat het betrekken van de markt positieve gevolgen kan hebben voor de haalbaarheid. Dit gaat uit van het uitgangspunt dat ontwikkelende partijen zowel kosten uit de grondexploitatie kunnen dekken op grondexploitatie opbrengsten en opstalexploitatie opbrengsten. Vandaar dat het samenwerken met de markt als positief en wenselijk wordt ervaren. Hiermee kan de haalbaarheid voor de gemeente Hilvarenbeek worden vergroot.

4

Zaaknummer: 80215 •

Grondpositie o De gemeente heeft grondpositie in het plan. Het plangebied is namelijk volledig eigendom van de gemeente Hilvarenbeek.

Op basis van bovenstaande analyse is zowel actief als actief faciliterend grondbeleid geschikt. Actief grondbeleid meer vanuit de wens voor sturing en regie en grondpositie, actief faciliterend meer vanuit de wens voor samenwerking om de haalbaarheid te vergroten. Wanneer we beiden opties toetsen aan de uitvoerbaarheid zal de keuze duidelijk moeten worden. Uitvoerbaarheid gekozen rol • Financiële haalbaarheid o Voor dit initiatief is de verwachting en inschatting gemaakt dat een positief sluitende BIE (bouwgrond in exploitatie, ofwel gemeentelijke grondexploitatie) onwaarschijnlijk is. Dit betekent dat het project hoogstwaarschijnlijk verlieslatend zal zijn en dat actief grondbeleid niet de eerste keuze is. Actief faciliterend zou de financiële haalbaarheid kunnen vergroten. • Risico’s (Risicoprofiel) o De financiële risico’s van dit initiatief worden ingeschat als middel(hoog). Wanneer er verlies gemaakt wordt op het project, dan is de verwachting dat dit geen grote verliezen zullen zijn o.b.v. de grootte van het project. Echter de aannemelijkheid dat het verlies c.q. risico zich voordoet is wel zeer aannemelijk. Ook vanuit dit aspect is actief faciliterend meer wenselijk dan actief grondbeleid, omdat de risico’s dan gedeeld kunnen worden met een derde partij.

• Inzet (ambtelijke) capaciteit o Het initiatief De Wingerd is een klein initiatief in termen van kwantiteit, maar groot in termen van kwaliteit, omdat het een centrale ligging heeft en de bestaande omwonenden van groot belang zijn. De benodigde ambtelijke capaciteit zal dan ook groot zijn wanneer de gemeente het initiatief actief tot ontwikkeling gaat brengen. Dit vergt capaciteit van de ambtelijke organisatie, terwijl er een beperkt aantal woningen wordt gerealiseerd. Vanwege deze reden ligt de voorkeur op een actief faciliterende rol. Hierin kan de markt namelijk ook een rol spelen en is de ambtelijke capaciteit beschikbaar voor andere projecten met een grotere kwantiteit, de capaciteit kan dan efficiënter worden ingezet. Op basis van bovenstaande analyse is het innemen van een actief faciliterende “Rol”, ofwel actief faciliterend grondbeleid, in het initiatief door de gemeente Hilvarenbeek uitvoerbaar en hier ligt dan ook de voorkeur. Inzet van grondbeleidsinstrumenten Bij elke rol hoort een palet van instrumenten die de gemeente kan inzetten om haar doel te bereiken. Deze instrumenten zorgen ervoor dat de gemeente voorwaarden kan stellen en kan sturen bij een ruimtelijk initiatief. De inzet van deze instrumenten hangt af van de gekozen rol in het grondbeleid. Dit is de derde stap van de routekaart.

In dit onderdeel van de memo wordt een toelichting gegeven op de instrumenten welke de gemeente kan inzetten als hulpmiddel bij de gekozen rol die zij in het grondbeleid wil innemen.

Uit bovenstaande verbeelding kan worden afgeleid dat bij een actief faciliterend grondbeleid, de instrumenten: • Anterieure overeenkomst (verkoop in tenderprocedure), van toepassing is. 5

Zaaknummer: 80215 Dit instrument zal dan ook door de gemeente Hilvarenbeek worden ingezet om het ruimtelijk initiatief tot realisatie te brengen. In de Nota Grondbeleid Hilvarenbeek 2024 staan ook de verschillende samenwerkingsvormen vermeld. Hieronder zijn deze weergegeven.

Het project De Wingerd bevindt zich nu in de “initiatief” fase. De gemeente inventariseert de locatie en stelt de kaders op waaraan de ontwikkeling dient te voldoen. De gemeente beoogd vanwege de hiervoor omschreven redenen een actief faciliterende rol aan te nemen en samenwerking te zoeken met een marktpartij om hiermee de risico’s te verkleinen en het project financieel te optimaliseren. Vanwege het Didam-arrest is het niet mogelijk één op één zaken te doen met een marktpartij. Dit zal dan ook niet gebeuren. Dit betekent dat de locatie aanbesteed gaat worden, waarbij de gemeente van de ontwikkelende partij(en) zal verwachten dat zij in de tender “visie en programma” en ”planuitwerking” zal aanleveren. Het beste ontwerp (in samenwerking met omwonenden, dorpscoöperatie en Leystromen) zal gerealiseerd worden. Vervolgens zal de marktpartij “bouwrijp maken”, “projectontwikkeling”, “bouw opstal” en “woonrijp maken”, waarna het openbaar gebied wordt terug geleverd aan de gemeente Hilvarenbeek. Deze beoogde vorm van samenwerking staat hierboven weergegeven als “Joint venture (PPS Alliantie)”. Dit is dan ook de voorgestelde samenwerkingsvorm. Conclusie: Op basis van de toetsing van initiatief De Wingerd aan de Nota Grondbeleid Hilvarenbeek 2024 kan geconcludeerd worden dat 1) een actieve houding passend is, 2) een actief faciliterende rol c.q.

actief faciliterend grondbeleid passend is, 3) het instrument dat geschikt is de anterieure overeenkomst betreft (verkoopovereenkomst) en 4) de samenwerkingsvorm “Joint venture (PPS Alliantie)” betreft. Hiermee heeft de gemeente Hilvarenbeek haar voorgenomen grondbeleid in kaart gebracht voor het initiatief De Wingerd. Op basis van deze analyse zal zij, overeenkomstig met hetgeen hiervoor omschreven, uitvoering gaan geven aan dit grondbeleid voor dit specifieke initiatief.

6