15 Raadskaders Herontwikkeling De Wingerd (5 bijlage 3 Memo Leystromen)

MEMO De Wingerd Esbeek 3 februari 2025 In deze notitie wordt gereageerd op de vragen die afgelopen maand vanuit de gemeente Hilvarenbeek zijn gesteld op het voornemen van Leystromen om op de locatie De Wingerd in Esbeek 8 boven-/benedenwoningen te realiseren. Voor de volledigheid wordt eerst de nodige achtergrondinformatie geschetst.

Achtergrondinformatie Vertreksituatie De gemeente Hilvarenbeek heeft relatief veel koopwoningen (75%); hoger dan het regionaal (SRBT) gemiddelde (circa 59%) en landelijk gezien (circa 57%). Ongeveer 14% is eigendom van een corporatie (Leystromen), wat juist lager is dan regionaal (27,5%) en landelijk (28,5%) (bron: CBS-status van bewoning, 2024). In de gemeente Hilvarenbeek heeft Leystromen circa 1.000 wooneenheden: Tot DAEB-grens

Boven DAEB-grens

Grondgebonden woning

60,6%

0,5%

Appartement met lift

18,6%

2,1%

Appartement zonder lift

12,1%

0%

Kamer (onzelfstandig)

0,8%

0%

Intramuraal

6,2%

In Esbeek bestaat de woningvoorraad van Leystromen uit 38 sociale huurwoningen. Het gaat om 4 appartementen zonder lift en 34 grondgebonden woningen, waarvan een deel met een gelijkvloers woonprogramma. Op onze huurwoningen die beschikbaar komen in Esbeek wordt weinig tot niet gereageerd door ingeschreven woningzoekenden uit het dorp. De lokale behoefte in Esbeek m.b.t sociale huurwoningen is beperkt. Wel is er sprake van een regionale opgave. Opgave Regionale Woondeal In december 2024 is de nieuwbouwopgave in de SRBT-regio (in kwantitatief opzicht) herijkt. Voor de gemeente Hilvarenbeek wordt uitgegaan van een netto nieuwbouwopgave van 585 woningen in de periode 2024 tot en met 2030. Uitgaande van de verdeling 30-40-30% komt de opgave voor Leystromen uit op zo’n 175 sociale huurwoningen. In 2024/2025 zijn 28 sociale huurwoningen door Leystromen gerealiseerd. De resterende opgave bedraagt 145-150 woningen. In de Regionale Woondeal wordt geen onderscheid gemaakt in de opgave voor de verschillende dorpskernen. Vanuit woonwensen zien we de behoefte aan sociale huur voornamelijk in de grotere dorpen. Zoals met de gemeente besproken, is het voor zowel Leystromen als gemeente geen doel op zich om in elk project en in elke kern 30% sociale huur te realiseren.

Met de gemeente stemmen we met regelmaat met de projectleiders en portefeuillehouders de nieuwbouwopgave en -plannen af, zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht. Leystromen voorziet in voldoende plancapaciteit en investeringsruimte om de opgave te realiseren. Huishoudensprognose en behoeften In Hilvarenbeek is sprake van afnemende groei qua huishoudensontwikkeling; het aantal huishoudens neemt nog wel toe maar minder sterk dan voorheen. Het aandeel 1 en 2-persoons

1

huishoudens gaat de komende jaren sterk toenemen. Er is sprake van ‘ontgroening’ en ‘vergrijzing’: het aandeel jongeren neemt af terwijl het aandeel 75-plussers sterk toeneemt. Door de veranderingen in leeftijdssamenstelling, waarbij de sterke vergrijzing het meest in het oog springt, heeft ‘wonen met zorg en welzijn’ de komende jaren nog veel aandacht nodig. Er is sprake van gewijzigde financieel-economische omstandigheden, ontwikkelingen in het nationaal beleid –zoals de extramuralisering van de lichtere zorgzwaartepakketten (ZZP)– en verander(en)de woonwensen van de gebruikers zelf. Uit de bevolkings- en woonbehoefteprognose van de provincie Noord-Brabant blijkt onder meer dat de toename van het aantal huishoudens met een mobiliteitsbeperking zorgt voor een groei in de vraag naar geschikt wonen. In de huursector (zowel in het sociale als in het geliberaliseerde segment) ligt met name de opgave voor geclusterde (ouderen)woningen1. Ook ligt er een opgave om in het kader van ‘Weer Thuis’ mensen vanuit beschermd wonen en maatschappelijke opvang weer zelfstandig te laten wonen in de wijk. Hierover zijn in de regio Hart van Brabant afspraken gemaakt.

Esbeek Opgave In Esbeek dient -net als in de rest van de gemeente Hilvarenbeek- met name onze portefeuille grondgebonden woningen vernieuwd te worden en staan we voor de opgave om meer differentiatie aan te brengen. Concreet betekent dit dat het toevoegen van compactere woningen wenselijk is. Zeker met het oog op de vergrijzing (veelal 1/2-persoons huishoudens) is een toename van gelijkvloerse woningen wenselijk. Dat kan in de vorm van appartementen en/of boven-/benedenwoningen. De gelijkvloerse woningen realiseren we bij voorkeur in de directe nabijheid van voorzieningen, waaronder winkels, OV en zorg. Kansen In Esbeek kunnen op korte termijn op twee locaties (o.a.) sociale huurwoningen ontwikkeld worden, namelijk (1) Centrumlocatie De Wingerd en (2) Uitbreidingswijk Leeuwerik 3. Er is ruimte voor respectievelijk circa 16 en 70 woningen. Door hier nieuwe huurwoningen toe te voegen kan Leystromen:  Een meer evenwichtige portefeuille qua woningtypen bereiken, zeker in Esbeek. In een eerdere fase van De Leeuwerik zijn ruime grondgebonden huurwoningen ontwikkeld door Leystromen. Andere, wat oudere, woningen zijn voornamelijk ook wat ruimere eengezinswoningen en gelijkvloerse (senioren)woningen.

 Invulling geven aan de veranderende woningbehoefte, rekening houdend met het toenemende aandeel een- en tweepersoonshuishoudens en de vergrijzing;  Doorstroming binnen de sociale huurvoorraad van Leystromen bevorderen: door (met name) de senioren een meer passende (gelijkvloerse) woning aan te bieden, komen eengezinswoningen beschikbaar voor andere huishoudens. Op die manier worden de woningen op een efficiëntere manier ingezet. Vanaf 2023 zijn we concreet, op constructieve wijze samen met de gemeente in gesprek over beide locaties. Beproken is dat Leystromen de komende jaren zo’n 21 sociale huurwoningen gaat ontwikkelen in Esbeek. Daarbij is in goed overleg met de gemeente gekozen voor een wat hoger aandeel huurwoningen (aantal: 8) op de centrumlocatie; in de uitbreidingslocatie zijn dan verhoudingsgewijs minder huurwoningen voorzien (aantal: 13).

1 Voor de nieuwbouwopgave hanteert het ministerie van BZK en VWS de definitie van tenminste twaalf woningen en

een ontmoetingsruimte, bewoond door overwegend ouderen.

2

Voor Leystromen is het met het oog op ontwikkelkosten én vanuit beheeroogpunt wenselijk een bepaald volume per locatie te realiseren. Te gespikkeld bezit werkt minder efficiënt en is daarmee kostenverhogend. Programma Rekening houdend met onze bestaande woningvoorraad, woonbehoeften en prognoses, betaalbaarheid én de ligging van beide locaties, zijn we tot onderstaande programmering gekomen2. 

De Wingerd: 8 boven-/benedenwoningen PMC(‘s)



PMC7 LBB (100%)

Type

4 benedenwoningen

4 bovenwoningen

Slaapkamer(s)

2

2

GBO

55-75m2

55-75m2

Beukmaat

5 – 6,5m

5 – 6,5m

Lagen/kap

1 laags / gelijkvloers

Buitenruimte

Tuintje/terras

1 laag met platdak óf 1 laag met schuine kap (of met terugliggende gevel en plat dak) Balkon/loggia

Doelgroep(en)

1-2 pers.huishoudens Lage inkomens Senioren en/of mensen met mobiliteitsbeperking

1-2 pers.huishoudens Lage inkomens

Huurklasse(n)

Sociale huur

Sociale huur

Leeuwerik: 13 grondgebonden woningen PMC(‘s)

PMC2 (70%)

PMC3 (30%)

Slaapkamer(s)

2

3

GBO

55-65m2

70-90m2

Kavel

Max. 100m2

Ca. 100m2

Beukmaat

3,6 - 4,5 m

4,5 – 5,1m

Lagen/kap Doelgroep(en)

2 lagen met platdak óf 1 laag met schuine kap 1-2 pers.huishoudens Lage inkomens

2 lagen + kap (of 3e laag met terugliggende gevel en met plat dak) Kleine gezinnen Lage inkomens

Huurklasse(n)

Sociale huur

Sociale huur

Deze is in augustus 2024 -inclusief een aantal algemene randvoorwaarden die van toepassing zijn- gedeeld met de gemeente, die dit in november 2024 heeft verwerkt in haar Kaderdocument.

Reactie op gestelde vragen De gestelde vragen hebben betrekking op vier thema’s, welke onderling met elkaar samenhangen: Omvang  Vraag: Is een aantal van minder dan 8 woningen op de locatie van De Wingerd bespreekbaar? 2 Gebaseerd op De Woonstandaard

3

Om de volgende redenen houden we vast aan (tenminste) 8 woningen:  Bouwopgave: Slechts 7% van de woningen in Esbeek is een corporatiewoning; in de totale gemeente ligt dit op circa 15%. In lijn met de regionale woondeal streven we naar 30% sociale huur per gemeente.  Bouwblok: Het wenselijke programma bestaande uit beneden- en bovenwoningen vloeit voort uit onze portefeuillestrategie waarbij ook rekening is gehouden met de ontwikkellocatie Leeuwerik 3 (zie achtergrondinfo). Hier is in de stedenbouwkundige opzet die gemaakt is door de gemeente eveneens vanuit gegaan. Zoals eerder toegelicht wordt uitgegaan van één solitair bouwblok welke volledig in eigendom is van Leystromen. Anders is het nodig een VvE op te richten, wat niet past bij de schaalgrootte en vanuit beheeroogpunt onwenselijk is.  Projectgrootte: In basis gaan we uit van een project met minimaal 12 woningen. Dit heeft vooral te maken met projectkosten; hoe minder woningen (in een project) hoe hogere ontwikkelkosten per woning. Aangezien we hier te maken hebben met een relatief klein project én bekend is dat ook (vooral) vanuit de Esbeekse gemeenschap behoefte is aan koopwoningen, is hier al een concessie gedaan. We zijn bereid de financiële consequentie hiervan op ons te nemen.

Ter aanvulling: Bekend is dat uit een door de dorpscoöperatie uitgevoerd onderzoek naar voren komt dat er behoefte is aan 6 seniorenwoningen. Echter, met het oog op de Regionale Woondeal, hebben we naast ‘lokale behoeften’ ook te maken met een regionale opgave. Bovendien is het onderzoek door de dorpscoöperatie alleen onder (een deel van) de senioren in Esbeek uitgezet en gaat in op de huidige behoefte, zonder gegevens over bijvoorbeeld plattegronden en huurprijzen. Ook is niet bekend of geïnteresseerden staan ingeschreven als woningzoekende bij WiZ en/of ze qua inkomen (en vermogen) in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning, rekening houdend met de landelijke toewijzingsregels (‘passend toewijzen’). Toegankelijkheid  Vraag: Is het mogelijk alle beoogde sociale huurwoningen levensloopgeschikt uit te voeren? We begrijpen levensloopgeschikt bouwen als wens. De invulling ervan is afhankelijk van de exacte definitie hiervan. In de Woonzorgvisie van de gemeente Hilvarenbeek staat een levensloopgeschikte woning als volgt gedefinieerd: ‘Een woning die goed toegankelijk is voor mensen met een mobiliteitsbeperking. De voordeur is te bereiken zonder traplopen en de belangrijkste vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en één slaapkamer) zijn bereikbaar zonder gebruik te hoeven maken van een trap.’ 



Bouwkundig: Het project bestaat voor de helft uit bovenwoningen (aantal: 4). Deze bestaan uit 2 woonlagen en zijn enkel toegankelijk middels een trap. De bovenwoningen zijn daarmee niet levensloopgeschikt zoals hierboven gedefinieerd. Afweging woningtype i.r.t. behoefte/opgave én locatie: Uit diverse onderzoeken blijkt dat er met name behoefte is aan rollatortoegankelijke woningen. Landelijke cijfers geven aan dat onder senioren (65 jaar en ouder) 65% gebruik maakt van een rollator, tegenover zo’n 17% rolstoelgebruikers (bron: CBS). Een groot deel van met name deze rolstoelgebruikers is woonachtig in of nabij een woonzorgvoorziening of verhuist daarheen. Leystromen beschikt onder meer in de directe omgeving van woonzorgcentrum De Clossenborch in Hilvarenbeek over de nodige rolstoelgeschikte woningen.

4



Leystromen voert de benedenwoningen op locatie De Wingerd in een rollatorgeschikte variant uit. Deze zijn geschikt voor mensen met een mobiliteitsbeperking die een rollator gebruiken, ook in huis. Dit betekent dat de woning -bestaande uit één bouwlaag- drempelvrij is en voldoende ruimte biedt om met een rollator te manoeuvreren. We werken uiteraard een zo optimaal mogelijke variant uit. Een eerste schets daarvan hebben we afgelopen maand gedeeld met de projectleider3. Zoals toegelicht betekent dit niet dat ze daarmee ook volledig geschikt zijn voor mensen die rolstoelafhankelijk zijn, zowel in huis als daarbuiten. De ervaring leert dat deze mensen doorgaans in de nabijheid van (zorg) voorzieningen willen danwel moeten wonen. Dat is op deze locatie niet aan de orde. Financieel: Bij dit project wordt een zogenoemde onrendabele top voorzien: dit verwijst naar het verschil tussen de totale kosten van een project en de huuropbrengsten die het project genereert. De onrendabele top ontstaat doordat de huurprijzen gereguleerd zijn en daardoor lager liggen dan wat economisch rendabel is. We vangen deze onrendabele top op, echter zitten hier wel grenzen aan. Voor onze financiële continuïteit (om betaalbare woningen te kunnen blijven aanbieden) hebben we rekening te houden met diverse financiële ratio’s. Het realiseren van draaicirkels in de woningen t.b.v.

rolstoelgebruikers brengt te veel extra investeringen met zich mee en is -zoals eerder benoemd- bovendien niet passend op deze locatie (zie achtergrondinformatie, behoefte&opgave).

Betaalbaarheid  Vraag: Hoe hoog worden de huurprijzen als de woningen levensloopgeschikt worden uitgevoerd in plaats van rollatorgeschikt? Hoewel dit niet als zodanig gedefinieerd staat in de Woonzorgvisie, gaan we ervan uit dat hiermee ‘rolstoelgeschikt’ bedoeld wordt. 



Algemeen: Voor huurprijzen van sociale huurwoningen gelden landelijke regels. Deze worden bepaald aan de hand van een puntensysteem (woningwaarderingsstelstel, kortweg WWS). Dit systeem houdt rekening met verschillende kenmerken van de woning, zoals: oppervlakte, WOZ-waarde, energieprestatie en voorzieningen, zoals bijvoorbeeld een balkon, tuin of lift. Elk van deze kenmerken levert een bepaald aantal punten op. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die voor de woning gevraagd mag worden. Verder geldt dat huurprijzen voor sociale huurwoningen niet boven een bepaalde grens mogen uitkomen. Voor 2025 is deze grens vastgesteld op €900,07. Bovendien hebben we als corporatie te maken met ‘passend toewijzen’ om ervoor te zorgen dat huishoudens met een laag inkomen een woning krijgen toegewezen waarvan de huurprijs past bij hun inkomen. Dit voorkomt dat zij een te hoge huur moeten betalen. Huurprijsbepaling: Op dit moment zijn van het project nog geen exacte huurprijzen te noemen, doordat kenmerken nog niet bekend zijn. Op basis van referentieplattegronden kunnen we bij een volledig rolstoelgeschikte woning uitgaan van tenminste 180 WWS-punten, met een bijbehorende maximale huurprijs van circa € 1.145. Deze ligt ruim boven de sociale huurgrens van €900,07 (beiden prijspeil 2025).

Dat betekent dat bewoners niet in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag, afhankelijk van het inkomen en vermogen. N.B: ruimere benedenwoningen i.v.m. het aanbrengen van draaicirkels, betekent ook ruimere bovenwoningen (meer m2 en daarmee WWS-punten). Dit is niet gewenst aangezien

3 In het document staat eveneens opgenomen dat volledig rolstoeltoegankelijke benedenwoningen enkel

gerealiseerd kunnen worden op voorwaarde dat de grondprijs van het project substantieel verlaagd wordt om zo het project financieel voldoende haalbaar te houden. Daarbij geldt dat dit woningtype conform geldend beleid toegewezen wordt aan kandidaten met WMO-verklaring.

5

het ten koste gaat van de betaalbaarheid en de gewenste differentiatie van het woningbestand in Esbeek; we staan voor de opgave om juist compactere, betaalbare woningen aan onze voorraad toe te voegen aangezien we al voldoende ruimere woningen in bezit hebben. Woningtoewijzing  Vraag : Wil Leystromen een pilot gaan draaien in Esbeek m.b.t. het toewijzen aan lokale inwoners? Hierbij hebben we te maken met het volgende:  Regionale afspraken: Woningen van de corporaties uit de regio, waaronder die van Leystromen, worden toegewezen via het regionale woonruimteverdeelsysteem Woning in Zicht. Woningen worden toegewezen conform gemaakte afspraken.





Binnen de Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT) loopt in opdracht van de gemeenten een onderzoek waarin binnen de regio de mogelijkheden, nut en noodzaak van sturing op lokale binding worden verkend. Daaruit zal blijken of het regionaal nodig én wenselijk is om van de nieuwe wettelijke mogelijkheden gebruik te maken. Herziening Woningwet: Volgens de herziening van de Huisvestingswet mogen gemeenten tot 50% van de beschikbare huur- en koopwoningen toewijzen aan inwoners met een lokale binding. Dat kan middels een door de gemeente op te stellen Huisvestingsverordening, met als voorwaarde het aantonen van schaarste. Zoals eerder gedeeld (o.a. tijdens Platform Beeks Wonen in april 2024), zien we dat Leystromen ongeveer de helft van de woningen in de gemeente Hilvarenbeek al toewijst aan kandidaten die op het moment van toewijzing woonachtig zijn in de gemeente. Dit is exclusief spijtoptanten en andere kandidaten met een maatschappelijke of economische binding. Prestatieafspraken: In het verlengde van bovengenoemd punt, staat in de Prestatieafspraken 2025 het volgende opgenomen: “De gemeente onderzoekt de mogelijkheden om een deel van de sociale huur voorraad met voorrang toe te wijzen aan inwoners van of die een binding hebben met de gemeente Hilvarenbeek, in lijn met de Huisvestingswet en regionale afspraken.

Hierover vindt overleg plaats met Leystromen.” Hier conformeren we ons uiteraard aan.

Conclusie Samenvattend ziet onze uitwerking voor project De Wingerd er als volgt uit: 





We blijven uitgaan van (tenminste) 8 sociale huurwoningen door Leystromen in het project De Wingerd: - 4 rollatorgeschikte benedenwoningen bestemd voor senioren en - 4 ‘reguliere’ bovenwoningen Voor de benedenwoningen optimaliseert Leystromen zoveel mogelijk door hier grotendeels rekening te houden met draaicirkels, rekening houdend met de betaalbaarheid en financiële haalbaarheid. Dit leidt mogelijk wel tot bredere beukmaten, wat moet passen binnen het door de gemeente uitgewerkte plan. We gaan conform gemaakte (prestatie)afspraak graag komend jaar met de gemeente in gesprek over de eventuele mogelijkheden om door middel van een Huisvestingsverordering een deel van de beschikbare woningen in de gemeente met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met binding aan de gemeente, uiteraard binnen de geldende wet- en regelgeving en rekening houdend met regionale afspraken hierover. Vooruitlopen op deze eventuele Huisvestingsverordening onder de noemer van een pilot vinden we onwenselijk.

6