15 Raadskaders Herontwikkeling De Wingerd (4 bijlage 2 Memo bij raadsvoorstel)

Zaaknummer: 1019690

Aan de raads- en commissieleden Ruimte Betreft: Herontwikkeling voormalige locatie basisschool De Wingerd in Esbeek Datum: 28 januari 2025 In de commissievergadering van 9 januari 2025 is een raadsnotitie over de herontwikkeling van de voormalige locatie van basisschool de Wingerd in Esbeek behandeld. In deze memo gaan wij in de op de onderwerpen waarover vragen zijn gesteld tijdens de behandeling van de raadsnotitie. Bebouwingspercentage & kwalitatief hoogstaand niveau Er is een spanningsveld tussen enerzijds de gewenste ruimtelijke kwaliteit en anderzijds de financiële haalbaarheid en wens om voor zo veel mogelijk inwoners een woning te kunnen bieden. De vraag die daaruit volgt is of het wenselijk is om meer bebouwing in het gebied toe te staan. In de huidige versie van het kaderdocument was hiervoor het volgende opgenomen: •

Het bebouwingspercentage mag (conform de huidige bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan) maximaal 33% bedragen, gerekend over het plangebied met een oppervlakte van 3.400 m 2. Dit betekent dat er maximaal 1.100 m 2 aan bebouwing aanwezig mag zijn.

•

De nieuwe ontwikkeling draagt bij om de woonbuurt te vergroenen en van betekenisvolle en functionele openbare groene ruimten te voorzien. Er dient minimaal 33% (minimaal 1.100 m2) aan openbare, groene ruimten aanwezig te zijn. Deze maat is gelijk aan de oppervlakte van de huidige schoolpleinen;

Deze maatvoering van 1.100 m 2 volgt uit een naar boven afronden van de oppervlakte van het huidige bouwvlak van de school. Dit bouwvlak heeft in het huidige bestemmingsplan een oppervlakte van 1.030 m 2. Hierbij moet opgemerkt worden dat het planologische bouwvlak groter is dan de feitelijke bebouwing van de school. De footprint van het huidige schoolgebouw bedraagt namelijk ca. 750 m 2. Bestaande situatie

Oppervlakte

Goothoogte

bouwhoogte

Inhoud

Planologisch bouwvlak

1.030 m2

4m

5m

Ca. 4.125 m 3

Feitelijk schoolgebouw

750 m2

4m

4m

Ca. 3.000 m 3

Nieuwe situatie

Oppervlakte

Goothoogte

bouwhoogte

Inhoud

Planologisch bouwvlak

1.100 m2

6m (klein deel zuidzijde 4 m)

10 m (klein deel zuidzijde 7 m)

Ca. 8.800 m 3

Zaaknummer: 1019690

De geboden bouwmogelijkheden in het kaderdocument betekenen een verdubbeling van de huidige planologische bouwmogelijkheden qua inhoud en bijna een verdriedubbeling in oppervlakte ten opzicht van de feitelijk aanwezige bebouwing. Zowel in footprint als in de hoogte worden dus meer mogelijkheden geboden. Deze extra bouwmogelijkheden zijn inpasbaar in de omgeving, rekening houdend met de bestaande bebouwing in de omgeving, de aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden en voldoende groen als contramal. Groen en openbare ruimte Vanuit de participatie is de wens ontstaan om ook de woonbuurt te vergroenen en van een functionele openbare groene ruimte te voorzien. Dit vanwege de ligging direct naast het cultuurhistorische centrum gebied met monumentale school/kerk, vm pastorie, begraafplaats, kerkepaden, zichtlijnen e.d. Daarnaast bieden de aanwezige grote bomen aanleiding om deze in te passen in een grotere groenstructuur. Tenslotte kent de kern Esbeek weinig openbaar groen. Naast speeltuin de Loop aan de zuidzijde van de kern is de enige grotere groene plek de groenzone aan de Hofstad in het nieuwbouwdeel van de kern. De groenzone aan de Hofstad heeft een oppervlakte van ca. 1.650 m 2. In het kaderdocument is een minimum van 1.100 m 2 aan openbare groene ruimte gesteld.

Deze oppervlakte komt overeen met de oppervlakte van het huidige schoolplein aan de noord- en oostzijde van het schoolgebouw. De groenzone aan de Hofstad is met 1.650 m 2 ca. 50% groter dan de beoogde groene ruimte bij de Wingerd. Voor de beeldvorming hierbij een vergelijkbare groene ruimte met woningbouw (speeltuin en appartementen Van Spreeuwelstraat in Hilvarenbeek, oppervlakte speeltuin en omringende bomen 1.100 m 2):

De maat van 1.100 m2 (33% van totaal plangebied) is noodzakelijk om een betekenisvolle groene ruimte te kunnen maken. Daarnaast is de groene ruimte noodzakelijk als contramal voor de extra bouwmogelijkheden die al geboden worden ten opzichte van het huidige bestemmingsplan.

2

Zaaknummer: 1019690

Dit in combinatie met de mogelijkheden voor kleinere woningtypen met geen of beperkte eigen buitenruimte, waardoor de kwaliteit van de woonomgeving belangrijker wordt. Het groen is tevens nodig om ruimte te bieden voor de benodigde waterberging. Bij een kleiner oppervlakte aan groen zal het groen een beperktere invloed op het ruimtelijk beeld hebben, en vooral als waterberging en snipper/buurtgroen fungeren. De voorgestelde verdeling was: - 33% voor groen; - 33% voor bebouwing; - 33% overige voorzieningen (verkeer, parkeren, paden, buitenruimtes). Met deze evenredige verdeling tussen bebouwing en overig is het al een uitdaging om alle voorzieningen passend te krijgen. Wanneer het bebouwingspercentage toeneemt wordt het verdienmodel ook beter. Meer bebouwingspercentage en minder groen leidt per saldo tot meer grondwaarde en dus hogere opbrengsten voor de gemeente Hilvarenbeek. Dit gaat echter ten kosten van de openbare ruimte. Hierboven is beschreven waarom dit niet wenselijk is. Toch is er wel ruimte om het bebouwingspercentage te verruimen. De kaders in het kaderdocument, zoals onder andere de parkeernorm en een maximale bouwhoogte van 10 meter, zorgen uiteindelijk voor een balans in het gebied. Daarom is het mogelijk het bebouwingpercentage te verruimen, met behoud van het percentage van minimaal 33 % voor een openbare groene ruimte te behouden.

Hiermee is het wederom aan de creativiteit van geïnteresseerde ontwikkelende partijen om te komen met een optimale invulling. Voorrang aan eigen inwoners Op de toewijzing van de toekomstige koopwoningen is het gemeentelijke toewijzingsbeleid van toepassing. Daarmee hebben eigen inwoners voorrang. Daarnaast worden op basis van de doelgroepenverordening de koopwoningen in dit project bij voorrang aangeboden aan ouderen met een AOW-gerechtigde leeftijd. Voor de gemeente Hilvarenbeek zijn er op dit moment geen juridische aanknopingspunten om de sociale huurwoningen in de Wingerd toe te wijzen aan eigen inwoners. Toewijzen aan inwoners kan alleen op basis van een urgentieverordening en alleen wanneer schaarste kan worden aangetoond. Binnen de Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT) loopt in opdracht van de gemeenten een onderzoek waarin binnen de regio de mogelijkheden, nut en noodzaak van sturing op lokale binding worden verkend. Hierbij is verwachtingsmanagement aan de orde is. Aangezien in Hilvarenbeek gemiddeld > 50% van de huurwoningen aan eigen inwoners wordt toegewezen kan schaarste onvoldoende worden aangetoond. In de bijgevoegde memo van Leystromen (bijlage 2 raadsvoorstel) kunt u lezen dat Leystromen bij het toewijzen van woningen te maken heeft met regionale afspraken en prestatieafspraken.

In het verlengde daarvan is in de Prestatieafspraken 2025 opgenomen dat de gemeente de mogelijkheden onderzoekt om een deel van de sociale huur voorraad met voorrang toe te wijzen aan inwoners van of die een binding hebben met de gemeente Hilvarenbeek, in lijn met de Huisvestingswet en regionale afspraken. Leystromen heeft nogmaals bevestigd hierover komend jaar met ons in gesprek te zullen gaan (zie memo Leystromen, bijlage 2). Aantal koopwoningen: Binnen de gestelde kaders willen we vrijheid geven aan de creativiteit van geïnteresseerde ontwikkelende partijen. Op die manier verwachten we verschillende mogelijke invullingen om uit te kiezen. Door het aantal koopwoningen te benoemen beperken we de meerwaarde van een tender, namelijk het aanspreken van de ontwerpkracht van de markt.

3

Zaaknummer: 1019690

Naar verwachting zullen er 16 tot 20 woningen gerealiseerd kunnen worden, waarmee tevens de verwachting is dat tenminste 50% koopwoningen zullen zijn. In het kaderdocument is opgenomen dat de woningen sociale huurwoningen en woningen in de categorie “betaalbaar” moeten zijn. Wat ons betreft dus geen middenhuur. Alle woningen levensloopgeschikt De Wingerd is bij uitstek een locatie waar de woningbouwopgave verwerkt kan worden in een project met voldoende betaalbare huur- en koopwoningen voor senioren en starters. Het uitgangspunt voor woningbouw op de locatie van de Wingerd is dat het programma van woningbouwplannen voldoet aan de procentuele verdeling van het streefwoningbouwkader uit het Addendum op de Woonvisie Woonvisie (30% sociale huur, 40% betaalbaar en 30% overig). Het programma voldoet dan ‘automatisch’ ook aan de SRBT-woondeal, waarmee we ook op regionaal niveau aan onze woningbouwopgaven voldoen. Omdat de ontwikkeling van de Wingerd volgens de gemeentelijke afspraken kan worden gezien als een ‘klein plan’ hebben we als hard kader opgenomen dat (conform de Woondeal) alle woningen op deze locatie in de categorie betaalbaar te laten vallen, waarbij we de focus leggen op sociale huur- en betaalbare koopwoningen. Op basis van het streefwoningbouwkader in het addendum op de Woonvisie en de Woonzorgvisie moet minimaal 15% van de woningen levensloopgeschikt.

In het kaderdocument is als hard kader opgenomen dat alle woningen op de begane grond levensloopgeschikt worden uitgevoerd. Dit geldt voor gestapelde, maar ook voor grondgebonden woningen. Dit doen we omdat we het op deze locatie bij uitstek als een kans zien om woningen te realiseren voor senioren. Hiermee gaan we dus veel verder dan de 15% die vastligt in onze beleidskaders. In onze Woonzorgvisie staat een levensloopgeschikte woning als volgt gedefinieerd: “Een woning die goed toegankelijk is voor mensen met een mobiliteitsbeperking. De voordeur is te bereiken zonder traplopen en de belangrijkste vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en één slaapkamer) zijn bereikbaar zonder gebruik te hoeven maken van een trap.” Vanwege keuze om alle woningen in de categorie betaalbaar te realiseren is het financieel niet haalbaar om ook bovenwoningen/appartementen op verdiepingen levensloopgeschikt uit te voeren. Dit houdt namelijk in dat er een lift aanwezig moet zijn. Daarnaast is het ook wenselijk om een mix met starters/jongeren te huisvesten in het plan. Daarvoor is 100% levensloopgeschiktheid niet nodig. Leystromen is gevraagd of zij de beoogde benedenwoningen ook levensloopgeschikt kunnen uitvoeren. Landelijke cijfers geven aan dat onder senioren (65 jaar en ouder) 65% gebruik maakt van een rollator, tegenover zo’n 17% rolstoelgebruikers (bron: CBS).

Er is dus met name behoefte is aan rollatortoegankelijke woningen. Leystromen voert de benedenwoningen op locatie De Wingerd in een rollatorgeschikte variant uit. In hun memo legt Leystromen nader uit dat zijn de benedenwoningen op locatie De Wingerd uitvoeren in een rollatorgeschikte variant. Deze levensloopgeschikte woningen zullen worden voorzien van een label voor 65+. Hierdoor mogen alleen personen met de leeftijd van 65 jaar of ouder reageren om in aanmerking te komen. Bopa of Omgevingsplan? De planning is dat de eerste wijziging omgevingsplan (kern Biest-Houtakker) op 17 april 2025 wordt vastgesteld door de gemeenteraad. De tweede wijziging omgevingsplan gaat over onder ander de kern Esbeek en de planning is dat deze nog voor de zomervakantie ter inzage gaat.

4

Zaaknummer: 1019690

Om hierin mee te kunnen gaan moet een plan voor De Wingerd uiterlijk in mei goedgekeurd en uitgewerkt zijn. Dit is niet haalbaar. Wat wel mee kan in wijziging omgevingsplan voor kern Esbeek, is de “verkleuring”. Naast de reeds aanwezige functie “maatschappelijk” komt er dan ook de functie “Wonen” op te liggen. Stapelen van functies mag met een omgevingsplan. Er is dan wel nog een Bopa nodig voor de activiteit “Wonen” en het koppelen van de “woon-activiteiten” aan die locatie. Nadat de Bopa verleend is, “ruimen” we functie “maatschappelijk” op die locatie op. Dit nemen we dan mee in een wijziging omgevingsplan. Natuurinclusief bouwen & biodiversiteit Als hard kader is de nota “Het implementeren van natuur inclusieve elementen en energie neutrale maatregelen in nieuwbouwprojecten in de Gemeente Hilvarenbeek” (natuurinclusief bouwen) van de VNMH/B-team opgenomen in het kaderdocument. In de tender wordt daarmee op bevordering van biodiversiteit getoetst. Zorgen voor genoeg groen dat kwalitatief bijdraagt aan klimaatadaptatie en het versterken van de biodiversiteit is hiermee een voorwaarde voor ontwikkelingen. Dit is ook toegevoegd aan de raadskaders.

Gebruik voormalig handvaardigheidlokaal Tijdens de commissie Ruimte is aangegeven dat wanneer aan het voormalige handvaardigheidlokaal een maatschappelijke functie wordt toegekend, verwacht wordt dat dit een robuuste langjarige functie krijgt, die jaarrond gebruikt wordt door de samenleving. De dorpscoöperatie heeft in de bijlage de jaarronde invulling, zoals zij dat zien, uiteengezet. Optimalisatie parkeren Het uitgangspunt is dat de parkeerbehoefte van de ontwikkeling binnen het plangebied wordt gerealiseerd. In openbaar gebied kan door ontwikkelende partijen worden gezocht naar optimalisatie, omdat uit het uitgevoerde parkeerdrukonderzoek blijkt dat de parkeerdruk laag is. Het parkeerdrukonderzoek kan gebruikt worden om te motiveren waarom een aantal publieke parkeerplekken gebruikt kan worden voor de nieuwe ontwikkeling, door de restcapaciteit aan te tonen. Het volgt de logica dat hetgeen nu rondom het plangebied ligt gerealiseerd is met de basisschool in gedachten. Nu de basisschool is verplaatst, is er een andere parkeerbehoefte en aantoonbaar restcapaciteit aanwezig. Piet Machielsen | wethouder Ruimtelijke ontwikkeling, Wonen, Economie & Financiën Vrijthof 10 | 5081 CA Hilvarenbeek Postbus 3 | 5080 AA Hilvarenbeek (013) 505 83 00 | www.hilvarenbeek.nl | @gemeenteHbeek

5