15 Raadskaders Herontwikkeling De Wingerd (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 1019690

gemeente Hilvarenbeek

Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 13 maart 2025. : 4 februari 2025. : Ruimte van 13 februari 2025. : 15 : Ruimtelijke ontwikkeling. : Herontwikkeling locatie basisschool De Wingerd in Esbeek.

Voorstel 1. De “Raadskaders herontwikkeling De Wingerd” (bijlage 1) vast te stellen. Inleiding In 2019 is in de kerk van Esbeek samenwijs accommodatie de Torenlei gerealiseerd. Daarmee kwam het voormalige schoolgebouw van basisschool De Wingerd leeg te staan. Vanaf 2020 wordt het schoolgebouw onder de leegstandwet verhuurd aan mensen die tijdelijk woonruimte nodig hebben. Op dit moment is er een projectteam bezig met de herontwikkeling van de locatie. Er is in overleg met de dorpscoöperatie, Woonstichting Leystromen, VNMH/B-team en een afvaardiging van omwonenden een kaderdocument opgesteld, aan de hand waarvan de locatie herontwikkeld kan worden. Het kaderdocument is dus tot stand gekomen op basis van participatie. Hierin zijn voorwaarden opgenomen die als uitgangspunt gelden bij de tenderprocedure. Dit kaderdocument bevat kaders die voortvloeien uit vastgesteld beleid en overige kaders. Deze overige kaders zijn de raadskaders waarvan wij u vragen deze vast te stellen. Op 9 januari is de beoogde herontwikkeling oriënterend besproken in de vergadering van de commissie Ruimte, aan de hand van een raadsnotitie. De wensen en bedenkingen die geuit zijn hebben we samengevat en beantwoord in bijgevoegde memo (bijlage 2). Dit hebben wij meegewogen in de besluitvorming behorende bij dit raadsvoorstel. Een aantal van de onderwerpen laten we hieronder kort de revue passeren.

Verhogen bebouwingspercentage Het verruimen van het bebouwingspercentage van 33% is mogelijk. In de bijgevoegde memo is uitgelegd waar het huidige bebouwingspercentage (33% = 1100 m 2) vandaan komt en waarom het in ieder geval niet wenselijk is om het percentage aan openbaar groen (33% = 1100 m 2) te verlagen. De kaders in het kaderdocument, zoals onder andere de parkeernorm en een maximale bouwhoogte van 10 meter, zorgen uiteindelijk voor een balans in het gebied. Daarom is het mogelijk het bebouwingpercentage aan te passen naar minimaal 33% en het percentage van minimaal 33 % voor een openbare groene ruimte te behouden. Hierop zijn de raadskaders aangepast. Uit de creativiteit van de markt zal blijken of er mogelijkheden zijn om een hoger bebouwingspercentage te halen.

1

Raad van 13 maart 2025, nr. 15

Voorrang bij toewijzen van woningen U heeft gevraagd of het mogelijk is eigen inwoners voorrang te geven bij het toewijzen van de woningen. Zoals u weet is op de toewijzing van de toekomstige koopwoningen het gemeentelijke toewijzingsbeleid van toepassing. Daarmee hebben eigen inwoners voorrang. Voor ons als gemeente zijn er op dit moment geen juridische aanknopingspunten om de sociale huurwoningen in het plan toe te wijzen aan eigen inwoners. Leystromen heeft bij het toewijzen van woningen te maken met regionale afspraken en prestatieafspraken. In lijn met deze afspraken is Leystromen bereid komend jaar met ons in gesprek te gaan over de mogelijkheden. Zie ook de memo van Leystromen in bijlage 3. Aantal koopwoningen U heeft ook gevraagd of het mogelijk is om het aantal koopwoningen vast te leggen. Binnen de gestelde kaders willen we vrijheid geven aan de creativiteit van geïnteresseerde ontwikkelende partijen. Op die manier verwachten we verschillende mogelijke invullingen om uit te kiezen. Door het aantal koopwoningen te benoemen beperken we de meerwaarde van een tender, namelijk het aanspreken van de ontwerpkracht van de markt. Naar verwachting zullen er 16 tot 20 woningen gerealiseerd kunnen worden. Aantal huurwoningen: In het kaderdocument was eerder een aantal van minimaal 8 sociale huurwoningen opgenomen.

U heeft gevraagd om met Leystromen in gesprek te gaan over dit aantal, met de achterliggende vraag of het ook minder woningen kunnen zijn. Ook hier wordt in de bijgevoegde memo van Leystromen (bijlage 3) verder op ingegaan door Leystromen. In de basis gaat Leystromen binnen een project uit van minimaal 12 woningen. Dit heeft vooral te maken met projectkosten. Aangezien we hier te maken hebben met een relatief klein project en er vanuit de Esbeekse gemeenschap vooral behoefte is aan koopwoningen, is hier een concessie gedaan door Leystromen. Leystromen is bereid de financiële consequentie hiervan op zich te nemen. Daarnaast is slechts 7% van de woningen in Esbeek een corporatiewoning. In de gemeente ligt dit op circa 15%. In lijn met de regionale woondeal streven we naar 30% sociale huur per gemeente. Op basis hiervan houden we vast aan het aantal van 8 sociale huurwoningen. Het woord “minimum” geschrapt uit het kaderdocument en de raadskaders. 100% levensloopgeschikt In de bijgevoegde memo (bijlage 2) gaan we ook wat uitgebreider in op de vraag of het mogelijk is alle woningen in het plan levensloopgeschikt uit te voeren. Op basis van het streefwoningbouwkader uit het Addendum op de Woonvisie en de gemeentelijke Woonzorgvisie moet tenminste 15% van de woningen levensloopgeschikt zijn.

Als aanvulling hierop is in het kaderdocument als hard kader opgenomen dat alle woningen op de begane grond levensloopgeschikt moeten worden uitgevoerd. Dit geldt voor gestapelde, maar ook voor grondgebonden woningen. Alle woningen levensloopgeschikt legt een forse financiële druk op een relatief kleine ontwikkeling met enkel betaalbare woningen. Bovendien wordt gestreefd naar een mix van doelgroepen: senioren en starters. Leystromen is gevraagd of zij de beoogde benedenwoningen ook levensloopgeschikt kunnen uitvoeren. In de memo van Leystromen (bijlage 3) is uitgelegd dat zij de benedenwoningen op locatie De Wingerd uitvoeren in een rollatorgeschikte variant. Bopa of Omgevingsplan De planning is dat de eerste wijziging omgevingsplan (kern Biest-Houtakker) op 17 april 2025 wordt vastgesteld door de gemeenteraad. De tweede wijziging omgevingsplan gaat over onder ander de kern Esbeek en de planning is dat deze nog voor de zomervakantie ter inzage gaat. Om hierin mee te kunnen gaan moet een plan voor De Wingerd uiterlijk in mei goedgekeurd en 2

Raad van 13 maart 2025, nr. 15

uitgewerkt zijn. Dit is niet haalbaar. Wat wel mee kan in wijziging omgevingsplan voor kern Esbeek, is de “verkleuring”. Naast de reeds aanwezige functie “maatschappelijk” komt er dan ook de functie “Wonen” op te liggen. Stapelen van functies mag met een omgevingsplan. Er is dan wel nog een Bopa nodig voor de activiteit “Wonen” en het koppelen van de “woon-activiteiten” aan die locatie. Nadat de Bopa verleend is, “ruimen” we functie “maatschappelijk” op die locatie op. Dit wordt dan meegenomen in een wijziging omgevingsplan. Argumenten 1.1 Er is draagvlak voor de kaders bij interne en externe betrokkenen Interne en externe betrokkenen hebben input geleverd voor het kaderdocument. Intern betreft dit diverse collega’s van verschillende vakdisciplines. Extern betreft dit Woonstichting Leystromen, VNMH/B-team, een afvaardiging van direct omwonenden en de dorpscoöperatie van Esbeek. In mei 2020 heeft het college naar aanleiding van een brief van de dorpscoöperatie besloten dat de dorpscoöperatie van Esbeek een actieve rol krijgt in het proces van de herontwikkeling van de locatie. De coöperatie trekt als partner in nauw overleg met de gemeente op in het onderzoek naar en de voorbereidingen op de herontwikkeling van de locatie van de voormalige basisschool in Esbeek voor woningbouw.

Woningstichting Leystromen gaat na realisatie een deel van de woningen afnemen en hebben ook aan de voorkant hun kaders en wensen aangegeven. Het concept kaderdocument is met bovengenoemde partijen afgestemd. 1.2 Het kaderdocument en de raadskaders zijn aangepast naar aanleiding van de voorhangprocedure De voorhangprocedure is aanleiding geweest om het kaderdocument en de raadskaders op de volgende onderdelen aan te passen: - Percentage bebouwing is aangepast in minimaal 33%; - Onderdeel parkeren is aangepast. Hier stond “De omliggende parkeerdruk is aantoonbaar laag (45% gemiddeld). Uitzondering zijn Klapstaarten en Heuvelaar. De parkeerdruk mag niet hoger worden, om overlast zoveel als mogelijk te voorkomen.” Dit is gewijzigd in “Het uitgangspunt is dat de parkeerbehoefte van de ontwikkeling binnen het plangebied wordt gerealiseerd. Mocht de kwaliteit van het bouwplan dit vragen, kan door ontwikkelende partijen in openbaar gebied gezocht worden naar optimalisatie, omdat uit het uitgevoerde parkeerdrukonderzoek blijkt dat de parkeerdruk laag is (gemiddeld 45%). Het parkeerdrukonderzoek kan gebruikt worden om te motiveren waarom een aantal publieke parkeerplekken gebruikt kan worden voor de nieuwe ontwikkeling.

De parkeerdruk mag beperkt hoger worden, om overlast zoveel als mogelijk te voorkomen.”; - De financiële koppeling tussen de ontwikkeling van De Wingerd en Leeuwerik IV is niet langer van toepassing. Wanneer uit de het resultaat van de tender (aanbesteding) een verlies blijkt op de locatie van De Wingerd, dan is dit maximaal de boekwaarde. Deze wordt dan rechtstreeks op de algemene reserve grondexploitatie in mindering gebracht. 1.3 Bestaand beleid is doorgevoerd in het kaderdocument Vastgesteld beleid zoals het parkeerbeleid, de Woonvisie etc. is doorgevoerd in het kaderdocument. Deze beleidsdocumenten heeft u eerder vastgesteld en zijn van toepassing op de herontwikkeling. Daar hoeft u nu geen besluit meer over te nemen.

3

Raad van 13 maart 2025, nr. 15

Kanttekeningen 1.1 Het is mogelijk dat de herontwikkeling geen positief financieel eindresultaat oplevert Op basis van het grondbeleid is een actief faciliterende rol voor de gemeente bij deze herontwikkeling gekozen. Dit heeft als gevolg dat er minder risico’s zijn voor de gemeente Hilvarenbeek. Ook is er minder ambtelijke capaciteit benodigd, dus zullen er minder kosten gemaakt worden. De verwachting is dat een marktpartij een dergelijke ontwikkeling sneller en efficiënter kan oppakken. Vanwege de aanwezige boekwaarde en het feit dat het een relatief kleine locatie betreft, in combinatie met vrij hoge kosten (sloop bestaand gebouw, parkeervoorzieningen en openbaar groen aanleggen, etc.) en de keuze voor een kwalitatieve invulling is het mogelijk dat de beoogde herontwikkeling geen positief financieel resultaat oplevert. Voorstel is dan ook om af te zien van een verplicht positief planeconomisch eindresultaat. Dit betekent niet dat het uitgesloten is dat er een positief resultaat of ‘nul’ resultaat wordt bereikt. Echter is het onduidelijk met welke creatieve invullingen marktpartijen zullen komen. Vandaar de gemeente uitgaat van het minst gunstigste scenario. Ieder scenario waarbij meer woningen worden ingetekend door marktpartijen kan financieel alleen maar gunstiger uitpakken voor de gemeente Hilvarenbeek.

Er wordt rekening gehouden in het ongunstigste scenario met een tekort van maximaal de boekwaarde van de voormalige basisschool. 1.2 Een verkleuring in het omgevingsplan heeft een effect op de tender In de inleiding is al stilgestaan bij de afweging tussen BOPA of wijziging omgevingsplan. Hieruit bleek dat de Wingerd onderdeel laten worden van de wijziging omgevingsplan waarin de Kern Esbeek wordt meegenomen niet mogelijk is. Wel kan de activiteit “Wonen” in die procedure worden toegevoegd aan de locatie. De verwachting is dat deze “verkleuring” een klein effect heeft op de biedingen die marktpartijen gaan doen in de tender. Dit effect zal minimaal zijn, want er wordt nog altijd een onroerende zaak verkocht (ruwe bouwgrond) en er moet alsnog een Bopa procedure doorlopen worden. Dit betekent dat alle kosten nog dienen te worden gemaakt, inclusief planologische kosten. De “verkleuring” straalt vooral vertrouwen uit richting de marktpartijen die wensen in te schrijven op de tender. Samenwerking Dit collegeadvies heeft betrekking op een specifieke locatie in de gemeente Hilvarenbeek. De intergemeentelijke samenwerking is hierop niet van toepassing. Het kaderdocument is tot stand gekomen in samenwerking met de dorpscoöperatie van Esbeek, Woonstichting Leystromen, VNMH/B-team en een afvaardiging van direct omwonenden.

Financiën Er zijn vanuit planeconomisch perspectief verschillende mogelijkheden om de voormalige locatie van basisschool De Wingerd vorm te geven. Hiermee willen we aangeven dat de stedenbouwkundige kaders en kaders vanuit woningbouwprogrammering een grote invloed hebben op het financieel resultaat. Wanneer de locatie gesloopt zou worden en volledig wordt opgedeeld in vrije kavels (t.b.v. bouw vrijstaande woningen), dan ontstaat een positief resultaat. Er worden immers vrij beperkt kosten gemaakt en er ontstaan hoge opbrengsten. Het kaderdocument is echter opgesteld op basis van een uitgebreid proces van participatie. Dit in combinatie met de inventarisatie vanuit andere disciplines (stedenbouw, woningbouwprogrammering, groen, flora & fauna en water) heeft gezorgd voor de keuze voor een kwalitatieve invulling, in de vorm van woningen voor een speciale doelgroep met ruimte voor voldoende kwalitatief openbaar gebied.

4

Raad van 13 maart 2025, nr. 15

Zoals aangegeven bij de kanttekeningen is het financiële resultaat afhankelijk van het bod van geïnteresseerde ontwikkelende partijen. Daarom wordt rekening gehouden met het meest ongunstige scenario, namelijk een tekort van maximaal de boekwaarde van de voormalige basisschool. Communicatie De partijen die betrokken zijn geweest bij de totstandkoming van het kaderdocument worden op de hoogte gebracht van de besluiten die genomen worden. Uitvoering Aan de hand van het genomen besluit wordt een tenderprocedure gestart. Het doel is in Q3/4 van 2025 een ontwikkelende partij te kiezen, die in snel daarna gaat starten met realiseren. Advies raadscommissie Dit voorstel is op 20 februari 2025 beeldvormend behandeld in de commissie Ruimte. Alle fracties geven aan dat het voorstel rijp voor besluitvorming is en als bespreekstuk op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 13 maart 2025 kan worden geplaatst. De griffier, Maarten Janus Eindvoorstel Het college handhaaft het voorstel zoals genoemd in de paragraaf “Voorstel”. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, Frank Jansen

burgemeester, Evert Weys

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) 1. Raadskaders herontwikkeling De Wingerd; 2. Memo bij raadsvoorstel; 3. Memo van Leystromen; 4. Raadsbesluit; 5. Kaderdocument.

5