15 Doelgroepenverordening (4 bijlage Memo toelichting)

Zaaknummer: 79295

INTERNE MEMO

Aan Van Datum Betreft

: Commissie Ruimte : Wethouder Van de Moosdijk | Jos Vingerhoets : 19 april 2022 : Toelichting op raadsvoorstel tot vaststelling van een doelgroepenverordening

Beste commissieleden, Op 14 april heeft u gesproken over het voorstel om een doelgroepenverordening vast te stellen. Tijdens de behandeling bleek er bij de commissie behoefte te bestaan aan een uitgebreidere toelichting op de inzet van dit instrument. Deze memo voorziet daarin.

Toelichting doelgroepenverordening Wettelijk kader De Wet ruimtelijke ordening staat in beginsel alleen ‘ruimtelijke relevante’ regels toe in een bestemmingsplan. Als het gaat om woningen zijn dat bijvoorbeeld kwalificaties als ‘(half )vrijstaand’, ‘aaneengebouwd’ of ‘gestapeld’. Onder speciale voorwaarden is het mogelijk om volkshuisvestelijke aanduidingen op te nemen, zoals ‘sociale koop’, ‘sociale huur’, ‘middenhuur’, ‘vrije sector’ e.d. Dat is wel beperkt: er kan alleen geregeld worden dat voorgeschreven percentages van bepaalde woningbouwcategorieën in het plangebied gebouwd moeten worden. Dat kan enkel voor de volgende categorieën: sociale huurwoning, sociale koopwoning, geliberaliseerde woning voor de middenhuur en woningen onder particulier opdrachtgeverschap. Voor de eerste drie woningtypen stelt het Besluit ruimtelijke ordening (Bor) de voorwaarde dat er een doelgroepenverordening is, waarin in elk geval is vastgelegd: de maximale huurprijs voor de middenhuur. De grenzen voor sociale huur- en sociale koop én de ondergrens voor de middenhuur liggen vast in het Bor. de doelgroepen voor de verschillende categorieën op basis van inkomensgrenzen. hoe lang de woningen voor de doelgroepen beschikbaar moeten blijven (de instandhoudingstermijnen).

Woningbouwplannen zonder doelgroepenverordening Bij de voorbereidingen van een bestemmingsplan voor woningbouw spreekt de gemeente met de initiatiefnemer af welk programma met het plan gerealiseerd zal worden. Het programma kan zowel ruimtelijke als volkshuisvestelijke aspecten benoemen. De initiatiefnemer doet een voorstel en de gemeente beoordeelt dat aan de hand van o.a. de woonvisie. Afhankelijk van de bevindingen wordt overlegd over eventuele aanpassing van het programma.

1

De uiteindelijke afspraken werkt de initiatiefnemer uit in een bestemmingsplan. Zoals aangegeven kunnen in een bestemmingsplan alleen de ruimtelijk relevante aspecten geregeld worden en niet de volkshuisvestelijke. Daarom worden de afspraken ook vastgelegd in een privaatrechtelijke, anterieure overeenkomst. Daar kunnen in beginsel alle aspecten een plek krijgen. Deze werkwijze is gebaseerd op een vrijwillige privaatrechtelijke overeenkomst. Een publiekrechtelijke regeling ontbreekt en daarom ook bestuursrechtelijke handhavingsmiddelen. Als de ontwikkelaar zich niet houdt aan de afspraken uit de overeenkomst moet de gemeente een civiel proces beginnen om dat alsnog af te dwingen. Woningbouwplannen mét doelgroepenverordening Het overleg met de initiatiefnemer en de beoordeling van het programma door de gemeente blijft hetzelfde. Ook het vastleggen van de afspraken in de anterieure overeenkomst blijft. Mocht er echter geen overeenstemming bereikt kunnen worden over de inhoud van de overeenkomst, werkt de doelgroepenverordening als ‘stok achter de deur’. In het bestemmingsplan wordt, behalve de gebruikelijke regels, vastgelegd dat minimaal “X” procent van het aantal woningen in het plangebied moeten worden gerealiseerd als sociale huurwoning, als sociale koopwoning en/of middeldure huurwoning.

Voor die woningen geldt de d oelgroepenverordening voor de prijsgrenzen, doelgroepen en instandhoudingstermijnen. Naast de privaatrechtelijke relatie via de anterieure overeenkomst bestaat er nu dus ook de publiekrechtelijke band door de doelgroepenverordening. Die laatste geldt voor de initiatiefnemer, maar automatisch ook voor zijn rechtsopvolgers. De mogelijkheid van een civiele procedure bestaat nog steeds, maar ook de bestuursrechtelijke handhavingsmiddelen als het opleggen van een dwangsom kunnen toegepast worden. Welke bestemmingsplannen? De verordening heeft geen invloed op de vraag in welke gevallen de gemeente afspraken wil maken over de te bouwen woningen. Wel verbetert het de manier waarop die afspraken vastgelegd worden. De doelgroepenverordening zal met name een rol spelen bij de plannen van ontwikkelaars, waarbij de gemeente en de woningcorporatie niet in beeld zijn. Ook zal het plan een zekere omvang moeten hebben om differentiatie in het programma aan te kunnen brengen. Dat wordt per situatie beoordeeld. Handhaving Toezicht en handhaving van de verordening zal in de meeste gevallen bestaan naast de nakoming van de afspraken die in de anterieure overeenkomst gemaakt zijn.

Handhaving huur (sociaal en middenhuur): Om toezicht te kunnen uitoefenen en te kunnen handhaven op het juiste gebruik van de huurwoningen moet de gemeente op de eerste plaats op de hoogte zijn van alle nieuwe huurovereenkomsten die afgesloten worden. Om dat te vergemakkelijken is in de verordening daar een meldingsplicht voor opgenomen. Maar daarnaast kan de gemeente natuurlijk ook aan de hand van de mutaties in Basisregistratie Personen (BRP) nieuwe huurders achterhalen om inkomens en huurprijs te controleren. Handhaving gebeurt door het aanspreken van de verhuurder op grond van strijd met het bestemmingsplan. De normale bestuursrechtelijke middelen zijn daarvoor beschikbaar, zoals het opleggen van een dwangsom. Sociale huur: de maximale huurprijs is gelijk gesteld aan de huurtoeslaggrens. Dat bedrag wordt van rijkswege elk jaar aangepast. Die aanpassing werkt dan ook meteen door in de verordening. Middenhuur: De ondergrens is gelijk aan de huurtoeslaggrens. Daar geldt dus het voorgaande voor. De bovengrens is in de verordening vastgelegd mét een jaarlijkse indexering.

2

Handhaving sociale koop: Bij de sociale koop moeten de woningen binnen de instandhoudingstermijn (door)verkocht worden tegen de maximale prijs van € 200.000 vrij op naam en aan een koper, die qua inkomen voldoet aan de doelgroepenverordening. Wij brengen de lokaal werkende notaris(sen) op de hoogte van het bestaan en de werking van de doelgroepenverordening, zodat bij overdracht een toetsing plaats kan vinden. Sociale koop: Worden de huurprijsgrenzen elk jaar aangepast aan de actuele situatie, dat geldt niet voor de maximale prijs voor de sociale koopwoning. Die is in het Bor bepaald op € 200.000 vrij op naam, maar er is geen periodieke indexering op van toepassing. Voor een verandering van de prijsgrens is wijziging van het Bor nodig.

De wethouder van Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting, Leon van de Moosdijk

3