14 Hart van Haghorst - Beantwoording vragen CDA voor 30 maart 2023

Zaaknummer:

Commissie Ruimte van 30 maart 2023 - Beantwoording vragen van CDA Datum: 29 maart 2023 Deze memo bevat de vooraf ontvangen vragen van dhr. Van de Wouw (commissielid namens CDA) voor onderstaand agendapunt voor de commissie Ruimte op 30 maart 2023. Cursief gedrukt is de beantwoording per vraag opgenomen. Agendapunt 5 – raadsvoorstel Hart van Haghorst: 1.

Wie is de opsteller van de vertrouwelijke bijlagen 7 en 8 uit het raadsvoorstel? Bureau Horeca.

2.

In bijlage 4 van het raadsvoorstel worden een aantal zaken genoemd waarmee niet is gerekend. Kan de portefeuillehouder hier voor beide varianten een inschatting van laten maken, en de financiële consequenties in beeld laten brengen? Deze aspecten zijn in de uitgangspuntennotitie (bijlage 4) genoemd om te attenderen op aspecten die mogelijk nog gaan kómen. De zaken waarmee niet is gerekend, kunnen daarom pas concreet gemaakt worden bij verdere uitwerking van het plan.

3.

In dezelfde bijlage 4 worden de uitgangspunten van twee varianten besproken. Kan het college per variant in beeld laten brengen wat concreet de financiële risico's zijn? De financiële risico’s kunnen concreet worden zodra een keuze is gemaakt voor een van de varianten en we de nadere uitwerking doen.

4.

In de door Antea opgestelde second opinion is gerekend met een BAR van 3, deze hoort bij een erg laag risico. Wat zijn de consequenties als dit niet wordt gehaald als we al in aanbouw zijn, en wie draagt het bijbehorende risico? In de haalbaarheidsstudie van de projectgroep is voor de multifunctionele accommodatie een bruto aanvangsrendement (BAR) aangehouden van 3%. De BAR methode wordt met name gehanteerd voor vastgoed dat door een belegger wordt aangekocht. De BAR geeft de verhouding tussen de huurinkomsten per jaar 1 en de waarde van het vastgoed weer. Hoe lager de BAR, des te meer is een belegger bereid om voor het vastgoed te betalen. Voor zeer gewild vastgoed, waaronder logistiek vastgoed, ligt de BAR rond de 4%. Daarentegen ligt de BAR voor kantoorruimtes gemiddeld op 8%. Afhankelijk van een gunstige locatie (zichtlocatie langs snelwegen, of naast openbaar vervoerskruispunten) en een goed energielabel is het vastgoed gewilder met als gevolg dat ook de BAR lager ligt. Maatschappelijk vastgoed wordt veelal omschreven als vastgoed waarbij nietcommerciële activiteiten worden aangeboden, of vastgoed in eigendom van nietcommerciële partijen. De waarderingsmethodiek middels de BAR ligt daarmee niet voor de hand.

De waarde van het vastgoed is daarom in kaart gebracht door te kijken naar de verwachte huurstromen en onderhoudskosten gedurende de verwachte levensduur van het gebouw. Dit is volgens Antea Group een betere aanpak bij het niet commerciële karakter van maatschappelijk vastgoed. In hoofdstuk 2.3.1 van de second opinion van Antea Group wordt de BAR methodiek verlaten en wordt de DCF methode toegepast. Indien we op basis van de uitgangspunten van de DCF (met als enige uitzondering dat een commerciële instelling het gebouw

Zaaknummer: uitbaat) een BAR zouden toekennen aan de multifunctionele accommodatie (MFA) dan komen we op afgerond 8%. (Bron: Second opinion, Antea Group) We werken niet meer met de BAR, dus is daar geen consequentie. 5.

Uit de juridische bijlage van Next advocaten blijkt dat het de voorkeur verdient dat de Gemeente alle locaties in eigendom verwerft, en gezien de grootte van het project (compacte variant) een Europese aanbesteding dient te organiseren. Wat voor effect kan dit hebben op de medewerking van de huidige locatie eigenaren? Als de gemeente voor het totale plangebied bij de geoptimaliseerde compacte variant de gronden verwerft in lijn met het juridisch advies, zal het zakelijk gesprek gevoerd moeten worden met de partijen. De medewerking van de huidige locatie eigenaren is een randvoorwaarde om het te kunnen doen. Aangezien een ontwikkelaar/aannemer een koopovereenkomst heeft in het plangebied, kan de juridische constructie een onderwerp van gesprek worden. Welk effect dit kan hebben, is bijvoorbeeld wel of geen medewerking of een afspraak die voortkomt uit onderhandeling, wat zal blijken uit de te voeren gesprekken. Ons is bekend dat Gispro de aanbesteding van de school respecteert.

6.

Wij zijn ervan op de hoogte dat gerekend is met een raming van 2,5 mln. voor dit project. Voor de compacte variant is de benodigde investering ruim 8 mln. Wat is het effect van dit verschil op onze solvabiliteit? De vastgestelde meerjarenbegroting, dus inclusief de daarbij horende begrotingsresultaten, komt uit op een solvabiliteitsratio van 0,22 in 2026. Als we de investering die hoor bij de compacte variant daarin betrekken, daalt de ratio naar 0,20.

7.

Is de basis van het raadsvoorstel om alleen fase 1 te realiseren alleen gebaseerd op het in bijlage 4 genoemde dekkingstekort, of zijn er meerdere relevante argumenten? Zo ja, welke zijn dat dan? In het raadsvoorstel zijn de argumenten en kanttekeningen vanuit zowel financiële als andere invalshoeken genoemd.

8.

Wat voor andere mogelijkheden zijn er te bedenken om toch te voldoen aan de wens van de inwoners op het gebied van ontmoeting en horeca als nieuwbouw niet mogelijk is? Andere mogelijkheden om toch te voldoen aan de wens van inwoners op het gebied van ontmoeting en horeca kunnen zijn, het gebruik maken van bestaande accommodaties. Een voorbeeld kan zijn het gebruikmaken van een voetbalkantine.

9.

Uit de krant vernamen wij dat er naast de coöperatie ook een protestgroep is, die graag gelijk behandeld wenst te worden zoals Esbeek en Biest Houtakker. Kan het college in beeld brengen wat de jaarlijkse lasten/investeringen /subsidies van de locatie in Biest Houtakker en Esbeek zijn, zodat we dit kunnen bettrekken in een vergelijk van drie locaties? Hiervoor verwijzen we graag naar het antwoord op vraag 12 en verder.

10. Uit de begroting 2023 blijkt dat we in 2026 al een structureel begrotingstekort ramen van

111K, daar komt dan voor de complete compacte variant volgens het voorstel nog 115K bij, dat betekent een structureel geraamd begrotingstekort van 226K voor 2026 e.v. Wat voor dekkingsmogelijkheden zijn er om dit gat te dekken? Met de begroting 2023 maakten we met u de afspraak dat we met de voorjaarsnota 2023 een nieuwe balans opmaken. Zowel waar het gaat om (nieuwe) uitgaven als de bijstelling van de inkomsten van met name de algemene uitkering. Dit geeft u de gelegenheid een integrale afweging te maken, waar we nu niet op vooruit willen lopen.

2

Zaaknummer: Naast de vragen die betrekking hebben op Hart van de Haghorst en de verwijzing dat een gelijke behandeling in alle kernen gewenst is hebben wij onderstaande extra vragen betreffende de Multy Functionele Accommodaties MFA van alle kernen: 11. Wat was de investering van de gemeente in de realisatie en separaat in de inrichting van de MFA’s in alle kernen van onze gemeente?

Hierbij zijn wel een aantal kanttekeningen op zijn plaats voor een zuiver vergelijk. Zo vonden een aantal investeringen zover in het verleden plaats dat ze niet meer op balans voorkomen, omdat ze bijvoorbeeld boekhoudkundig volledig zijn afgeschreven. Daarnaast kan het zomaar zijn dat er in het verre verleden investeringen zijn gedaan die in één keer geheel of deels ten laste van de exploitatie, en/of reserves en/of subsidies zijn afgeboekt. Dit lieten de administratieve regels toen nog toe. Voor zover we na kunnen gaan is Hercules in 1994 voor het overnamebedrag op de balans terecht gekomen. Wat de realisatie van Hercules (gymzaal/ontmoetingsruimte) oorspronkelijk gekost heeft, is niet meer te achterhalen. 12. Wat zijn de jaarlijkse kosten voor deze MFA’s?

Afgerond op € 1.000 MCC Elckerlyc Hercules Ome Toon D'n Deel OZB, rioolheffing, verzekeringen beheercontracten 42.000 19.000 1.000 1.000 Klein en groot onderhoud 28.000 29.000 10.000 3.000 Kapitaallasten (afschrijving en rente) 135.000 16.000 11.000 0 Subsidies 292.000 52.000 50.000 0 Exploitatiebijdrage 66.000 0 0 0 Huurinkomsten gemeente -197.000 -35.000 -50.000 0 366.000 81.000 22.000 4.000 Noot: bij de ‘Exploitatiebijdrage’ bij Elckerlyc heeft het college in 2021 besloten deze voor een periode van 5 jaar te verstrekken om daarna te kijken of de bijdrage nog langer nodig is.

13. Welke subsidies worden jaarlijks verstrekt in het kader van huur en separaat in de

exploitatie van de MFA’s? Subsidies die jaarlijks worden verstrekt zijn als volgt. Voor Cultureel Elckerlyc (exploitant en huurder Stichting Elckerlyc) is de huur 197.000 per jaar (excl. BTW) en subsidie 292.000 (bestaande uit activiteiten- en exploitatiesubsidie). Voor Ome Toon (exploitant en huurder Coöperatie Biest-Houtakker) is de huur 50.000 per jaar en de subsidie 50.000 (oorspronkelijk huursubsidie). Bij Hercules (exploitant en huurder VOF Aerts) is de huur 35.000 en de subsidie 52.000 (exploitatiesubsidie. Bij Schuttershof (Coöperatie Esbeek) is huur en subsidie niet van toepassing. We willen er op wijzen dat een huursubsidie of exploitatiesubsidie altijd afhangt van de omstandigheden van de accommodatie, de plek, de gemeentelijke opdracht/wensen/maatschappelijke behoefte, business case en mogelijkheden om inkomsten te werven. De systematiek/constructie kan op nieuwe situaties worden toegepast, maar de details en uitwerking verschillen per accommodatie/exploitant/gemeentelijke opdracht en visie! Daarnaast kan er sprake zijn van subsidies aan gebruikers van de MFA’s.

3

Zaaknummer: 14. Welke investeringen zijn er gedaan los van de rol van de verplichting als verhuurder in de MFA”s (keuken Hercules)? Voor zover we na kunnen gaan is er het verleden geen sprake geweest van investeringen los van de rol van de verplichting als verhuurder in de MFA’s. 15. Welke andere bijdragen zijn of worden er vanuit de gemeente gedaan aan alle MFA’s?

Er is geen sprake van een specifieke bijdrage die we aan alle MFA’s verstrekken. 16. Wie is de eigenaar, wie is de exploitant, wie is de huurder van de MFA’s?

Per MFA hebben we éen aanspreekpunt. Bij alle MFA’s is de gemeente eigenaar behalve Schuttershof. De huurder en exploitant staan genoemd in het antwoord op vraag 13. Elckerlyc Eigenaar = Gemeente Hilvarenbeek Exploitant = Stichting Elckerlyc Huurder = Stichting Elckerlyc Hercules Eigenaar = Gemeente Hilvarenbeek Exploitant = V.O.F. Aerts Huurder = V.O.F. Aerts Ome Toon Eigenaar = Gemeente Hilvarenbeek Exploitant = Coöperatie Biest-Houtakker U.A. Huurder = Coöperatie Biest-Houtakker U.A. D’n Deel Eigenaar = Gemeente Hilvarenbeek

17. Hoe is per MFA en Kern de omvang in m2 in relatie tot het aantal inwoners?

De omvang van MFA’s hebben we (nu) niet paraat, mede omdat die niet altijd in de huurovereenkomsten staan vermeld. Een vergelijking tussen MFA’s is niet zuiver te maken, want de functies binnen de MFA’s verschillen. Er is nooit naar omvang in vierkante meters in relatie tot het aantal inwoners gekeken in de projecten/processen om nieuwe MFA’s te realiseren. Piet Machielsen | wethouder Ruimtelijke ontwikkeling, wonen, economie & financiën Vrijthof 10 | 5081 CA Hilvarenbeek Postbus 3 | 5080 AA Hilvarenbeek (013) 505 83 00 | www.hilvarenbeek.nl | @gemeenteHbeek

4