14 Hart van Haghorst - Beantwoording resterende vragen raadscommissie 30 maart 2023

Zaaknummer: 71388

Commissie Ruimte van 30 maart 2023 - Beantwoording vragen van leden van raadscommissie Ruimte Datum: 5 april 2023 Deze memo bevat de tijdens de commissie Ruimte ontvangen vragen van raadscommissie ruimte bij onderstaand agendapunt voor de commissie Ruimte op 30 maart 2023. Cursief gedrukt is de beantwoording per vraag opgenomen. Agendapunt 5 – raadsvoorstel Hart van Haghorst: 1. Is de DCF methode wel geschikt als berekening voor maatschappelijk vastgoed? Graag de onderbouwing. De DCF methode, is een aanbevolen methode (waarderingskamer) voor de waardering van niet courant vastgoed , zoals onder andere: multifunctionele accommodatie. Niet courant vastgoed kent weinig tot geen geschikte referenties om een BAR (Bruto Aanvangs Rendement) te bepalen. De BAR methode wordt veelal voor ontwikkelaars gebruikt die het te ontwikkelen object (veelal na oplevering) doorstoten aan een investeerder. Deze methode geeft een snel beeld op de rendabiliteit van het object. 2. Bruto aanvangsrendement (BAR). Vaak met commerciële beleggers te maken. In dit geval is die partij dan eigenlijk de gemeente want die blijft eigenaar van het pand.

Stel, je gaat er vanuit dat de gemeente niets aan rendement over hoeft te houden (geen winst eruit hoeft te halen zoals een commerciële belegger wel), kom je dan tot andere conclusies? Bijvoorbeeld, wat is dan het netto aanvangsrendement waarmee gerekend is, oftewel wanneer de gemeente er niet beter van hoeft te worden, kom je dan tot een andere BAR dan jullie berekend hebben? Zoals hierboven beantwoord is er niet gerekend met een BAR. Binnen de DCF methode is een discontovoet van 2% gehanteerd om het saldo van de jaarlijkse inkomsten en uitgaven contant te maken. De discontovoet van 2% is gebasseerd op het uitgangspunt van de commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten). Dit percentage past bij een gemeentelijke exploitatie. In het geval van een commerciële partij (lees ontwikkelaar) wordt voor de discontovoet veelal een hoger percentage gehanteerd. 3. U noemt leegstand die is meegerekend. Kunt u benoemen wat voor leegstand dat is? is dat een tijd geen exploitant hebben, of dat niet alle ruimtes verhuurd zijn, o.i.d.? Met wat voor leegstand is gerekend? Gedurende de exploitatieperiode (uitgangspunt gemeente Hilvarenbeek is 40 jaar) van het MFA, is gerekend met leegstand van de verschillende functies (1) Horeca, (2) BSO en (3) Evenementen/sport ruimte.

Hierbij zijn percentages opgenomen dat binnen de exploitatieperiode de ruimtes leegstand, waarbij voor horeca 90% verhuurd is, de BSO voor 95% en de sport/evenementenhal voor 95% verhuurd is. Er is een aanname gedaan voor het percentage leegstand op basis van expert judgement. Daarbinnen is horeca sterk conjunctuur

Zaaknummer: gevoelig, en omwille daarvan is een hoger percentage aangehouden. Er is geen rekening gehouden met aanvangsleegstand nog frictieleegstand. Piet Machielsen | wethouder Ruimtelijke ontwikkeling, wonen, economie & financiën Vrijthof 10 | 5081 CA Hilvarenbeek Postbus 3 | 5080 AA Hilvarenbeek (013) 505 83 00 | www.hilvarenbeek.nl | @gemeenteHbeek

2