14 Hart van Haghorst (3 bijlage 1 Samenvatting verzamelde feiten over geopt. compacte variant en fase 1)

Bijlage 1 – Samenvatting van de feiten over de geoptimaliseerde compacte variant en Fase 1 Om vanuit het perspectief van het gemeente een goede objectieve inschatting te maken is er diverse informatie vergaard. Het doel daarvan is de haalbaarheid ‘aan de voorkant’ goed in beeld te hebben. Naar aanleiding van het op 1 december aangekondigde vervolg, de toets op de cijfers van de gepresenteerde nieuwe planvariant en ook naar aanleiding van vragen die op 1 december zijn gesteld. In onderstaande tabel het overzicht van een aantal belangrijke bronnen over de ‘geoptimaliseerde compacte variant’ (werkgroep Hart van Haghorst, 2022). Onderwerp

Subonderwerp

Bron (resultaat in de vorm van advies)

Gebouwelijke uitgangspunten

Ruimtelijke schets

Uitwerking door Gewoon Architecten 7-9-2022 Verslag bestuurlijk gesprek Samenwijs 20-1-2023 en 27-2-2023 Hilvarenbeek - Second Opinion Hart van Haghorst definitief 17-2-2023

Energieneutraliteit & kostendekking Financiën

Toets op de cijfers

Structurele lasten in beeld volgens Intern ambtelijk advies gemeentelijke begroting systematiek Exploitatie

School

Verdieping op horeca cijfers Juridisch

Eigendomsverhoudingen

Leerlingenprognoses 2022-2040 Basisonderwijs Gemeente Hilvarenbeek Buro Planning Verband Groningen BV 7-12-2022 Bureau Horeca prognose omzet 31-12023 Advies Next Advocaten 6-2-2023

Grond overdracht rekening houdend met Didam arrest Aanbesteding: tijdspad

Advies intern

Geoptimaliseerde compacte variant (Werkgroep) Gebouwelijk / ruimtelijk De huidige werkgroep variant is een compacte geoptimaliseerde variant. Het is het nieuwste planconcept wat de Werkgroep Hart van Haghorst (adviseurs van de grondeigenaren namelijk van Den Horst, Gispro, gemeente) door een architect in de zomer van 2022 in schetsen heeft vertaald op basis van het programma van eisen.

Energieneutraliteit Stichting Samenwijs geeft aan, dat het compacte gebouw hun voorkeur heeft, maar realisatie van een nieuw schoolgebouw staat voorop. Vanaf 2030 is ENG de norm. Er is Europese wetgeving in ontwikkeling, waarin ENG mogelijk al vanaf 2027 de norm wordt. In maart 2022 heeft de raad een motie aangenomen, waarin ze verwacht dat Samenwijs de meerkosten van BENG naar ENG op zich neemt. De meerkosten voor ENG worden op dit moment globaal ingeschat op € 150,- per bruto m2. In een gesprek heeft de bestuurder van Samenwijs aangegeven dat het uitgangspunt van Samenwijs is om een zo duurzaam mogelijk gebouw te realiseren. Er is een positieve grondhouding om een gebouw te realiseren dat aan de ENG norm voldoet. Als er helderheid is over de varianten inclusief oppervlakten en de meerkosten, dan kan Samenwijs hierover een uitspraak doen.

Procedure / tijdspad De volgende bouw- en sloopvolgorde is dan denkbaar, maar hier zijn nog varianten in volgorde mogelijk: ➢ Besluit omtrent haalbaarheid ➢ Onherroepelijk bestemmingsplan (14 mnd zonder Raad van State) o Parallel daar aan het opstellen bestek en tekeningen en aanbestedings-gereedmaken school, MFA BSO en gymzaal. ➢ Realisatie 5 tal woningen op huidige locatie Den Deel o Parallel daar aan Europese aanbesteding school, MFA, BSO en gymzaal voornemen tot gunnen en opdrachtverstrekking ➢ Realisatie school, MFA BSO en gymzaal incl. sloop bestaande gebouwen ➢ Realisatie overige 12 grondgebonden woningen Financieel: objectieve toets door Antea Group en intern advies De kolom ‘Huidig’ toont de cijfers die de Werkgroep Hart van Haghorst in 2022 heeft opgesteld op basis van een eigen methodiek met Bruto Aanvangsrendement (BAR).

De inschatting van de doorwerking naar de gemeentelijke begroting is als volgt. De uitgangspunten die bij deze inschatting gehanteerd zijn, zijn opgenomen in de Uitgangspuntennotitie. Samenvattend investering bij compacte variant: Investering school € 2.515.000 Investering Kinderopvang € 841.000 Investering gymzaal € 1.853.000 Investering MFA € 3.214.000 Totaal € 8.423.000

Exploitatie Leerlingenprognose In onderstaande tabel de leerlingenprognose 2022-2040, Basisonderwijs Gemeente Hilvarenbeek door Buro Planning Verband Groningen BV (7-12-2022).

Huurinkomsten horeca Antea Group heeft een inschatting van haalbaarheid op de inkomsten door Antea Group gemaakt. Daarnaast heeft Coöperatie Haghorst een verdiepend advies ingewonnen bij Bureau Horeca voor een omzetprognose en winst- en verliesrekening. Vervolgens heeft Antea hier naar gekeken. Antea Group heeft, om de inkomsten te bepalen van de multifunctionele accommodatie, marktonderzoek verricht in de regio. Hiervoor is vastgoeddata als bron gebruikt. Antea heeft de cijfers van de Werkgroep vergeleken met de eigen referenties en komt daarmee tot de volgende tabel.

Antea Group beschrijft: Het projectteam heeft een externe partij gevraagd om een gedetailleerd inzicht in de horeca potentie van het Hart van Haghorst te geven. Uit deze inschatting blijkt dat er € 16.900,- betaald kan worden voor de huisvesting voor het horeca deel per jaar. Echter is er binnen de post ‘huisvestingskosten’ van de Algemene Kosten geen huur opgenomen. Uit de winst en verliesrekening blijkt dat er een resultaat na aflossing is van € 20.530,-. Het resultaat na aflossing betreft een marge van 5%, wat een te verwachten marge is voor een commercieel bedrijf. Indien de complete marge als huur zou worden ingezet, dan is dit nog niet marktconform (betreft 5% van totale omzet). Een marktconforme huur komt neer op 10% - 15% van de totale omzet op basis van expert judgement. De ingeschatte huurinkomsten van zowel de haalbaarheidsstudie van het projectteam als het referentieonderzoek komen op een dergelijk percentage. Indien er niet meer betaald kan worden voor huur van de horeca gelegenheid betekend dit dat de resultaten van second opinion negatiever zullen uitvallen.

Juridisch (uittreksel uit advies NeXT advocaten 6 februari 2023) Eigendomsverhoudingen Bij de laatste voorkeursvariant (de variant van 7 september 2022) voor de herontwikkeling, wordt op de percelen in eigendom bij Den Horst en Van Gisbergen (St. Josephstraat 1 en 1a) één multifunctionele accommodatie, bestaande uit een sportaccommodatie, buitenschoolse opvang, een basisschool, en een buurthuis, met commerciële horecavoorziening gerealiseerd. Op de percelen waarop thans het buurthuis, de basisschool en de gymzaal staan (Emmastraat 1, Emmastraat 1a en

St. Jozefstraat 3) is het de bedoeling dat de thans aanwezige opstallen gesloopt worden en dat dit gebied herontwikkeld wordt voor grondgebonden woningbouw. Evident is dat voor de uitvoering van de hiervoor genoemde voorkeursvariant noodzakelijk is dat de gemeente de gronden van Van Gisbergen (St. Jozefstraat 1a) en van Den Horst (St. Jozefstraat 1) verwerft, teneinde over te kunnen gaan tot sloop van de op die percelen bestaande opstallen en opdracht te kunnen geven tot de bouw van de multifunctionele accommodatie. Didamarrest Er is geen mogelijkheid om buiten een mededingingsprocedure op grond van het Didamarrest de gronden van het bestaande buurthuis, de school en de gymzaal zonder mededingingsprocedure te kunnen verkopen. Aanbesteding In alle geval zal voor de bouw van het MFA (ook al beperkt het gebouw zich tot enkele onderdelen, zoals een basisschool en bijbehorende gymzaal) een aanbestedingsprocedure (nationaal of Europees) gevoerd moeten worden. Voor de bouw van de grondgebonden woningen zal geen aanbestedingsprocedure doorlopen hoeven te worden, ervan uitgaande dat er louter publiekrechtelijke regels (via het bestemmings- en beeldkwaliteitsplan) voor die bouw zullen gelden.

Alhoewel de verkoop van de gronden ten behoeve van de woningbouwontwikkeling niet aanbestedingsplichtig is, zal op grond van HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778, op basis van het gelijkheidsbeginsel, voor de verkoop een mededingingsprocedure gevoerd moeten worden, waarin op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria een gelijke kans geboden zal dienen te worden aan gegadigden voor de koop en ontwikkeling van die gronden. De mogelijkheid om de opdracht voor bouw van de multifunctionele accommodatie als één opdracht te combineren met de opdracht voor de bouw van de woningen, stuit af op het arrest van 19 juli 2022 van het Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2022:1463). Intern advies met betrekking tot de doorlooptijd van een aanbestedingsprocedure luidt, zodra bestek/Programma van eisen gereed zijn minimaal 6-7 maanden.

Fase 1 (Raadsbesluit 10 maart 2022) Gebouwelijk / ruimtelijk Een eerdere variant die al ter sprake kwam bij het besluit van de gemeenteraad in maart 2022, is dat de gemeente met ‘fase 1’ aan de slag gaat op uitsluitend eigen grond. Dit scenario betekent in fase 1 Hart van Haghorst de nieuwbouw van de school, kinderopvang, renovatie van de gymzaal aangevuld met wooneenheden, en bestaat uitsluitend uit ontwikkelingen op gemeentelijke grond. De overige delen in het plangebied met wooneenheden en de multifunctionele accommodatie (MFA) met horeca worden overgelaten aan de markt (en dus private partijen) en is fase 2 Hart van Haghorst. In deze variant is uitgegaan van wooneenheden op de school (nieuwbouw van 5 appartementen op de school) en 9 grondgebonden woningen binnen dit deel van het gebied.

Procedure / tijdspad De stappen kunnen er als volgt uit zien: ➢ Besluit omtrent haalbaarheid ➢ Onherroepelijk bestemmingsplan (12 mnd zonder Raad van State) ➢ Parallel daar aan opstellen bestek en tekeningen onderhandse aanbesteding school, BSO en onderhoud gymzaal ➢ Realisatie school en appartementen, incl. sloop bestaande gebouwen ➢ Realisatie overige 9 grondgebonden woningen met handhaven bestaande gymzaal

Financieel Samenvattend investering bij variant fase 1: Investering school € 2.575.000 Investering Kinderopvang € 985.000 Investering gymzaal € 305.000 Totaal € 3.865.000

Op basis van een 40 jarige afschrijving termijn en een rente van 1,5% vertegenwoordigd het structureel overschot van € 2.686 een investeringsbedrag van ca. € 68.000.

Juridisch (uittreksel uit eerder advies) Ingeval van oorspronkelijke variant ‘fase 1’, gunning van opdracht tot bouw basisschool, BSO en renovatie gymzaal via (nationale) onderhandse aanbesteding. We hebben eerdere juridische adviezen (voorafgaand aan het raadsbesluit van maart 2022) voorhanden.