14 Hart van Haghorst (3 bijlage 1 beantwoording motie M-05

Zaaknummer:

77924

INTERNE MEMO

Aan c.c. Van Datum Betreft

: Gemeenteraad van Hilvarenbeek : : College van B&W : 26 januari 2022 : Bijlage 1 Resultaten scenario’s Hart van Haghorst

Memo ter beantwoording van Motie M-05 “Regie op en duidelijkheid over het proces Hart van Haghorst” Behorende bij agendapunt 13, begroting 2022, 11 november 2021 In deze bijlage wordt puntsgewijs beantwoording van de memo gegeven.

1. Aan de raad middels een raadsvoorstel de resultaten te presenteren van de verschillende scenario’s en mogelijke samenwerkingsvormen voor realisatie van Hart van Haghorst, waarbij er getoetst is of het project financieel, juridisch en maatschappelijk haalbaar is. En waarbij voor elk afzonderlijk scenario de risico’s duidelijk in beeld zijn gebracht. Sinds de besloten bijeenkomst op 4 november 2021 met raads- en commissieleden, zijn de scenario’s bijgesteld op basis van de nieuwste informatie en de kaders die genoemd zijn in de motie. De inhoud van de scenario’s zijn daarmee als volgt en weergegeven in de tabel op de volgende pagina.

Zaaknummer: 77924 Scenario Onderdelen Basis Verwerving

Onderdelen (waarde creatie)

Aansluiting bij SRV*

Ruimtelijke bijzonderheden

1

2

3

4

Totaalproject, mits Fase 1 Gemeente realiseert op eigen grond, Fase 2 privaat Gemeente: • Nieuwbouw school incl. kinderopvang • Renovatie gymzaal • Nieuwbouw 5 appartementen (op school) • Nieuwbouw 9 grondgebonden woningen Potentieel privaat: • Nieuwbouw MFA • Nieuwbouw 8 appartementen en 3 rijwoningen Niet volledig, want renovatie van de gymzaal is minder multifunctioneel en toekomstbestendig Gymzaal blijft op huidige plek.

Totaalproject, mits Fase 1 Gemeente realiseert op eigen grond, Fase 2 privaat Gemeente: • Nieuwbouw school incl. kinderopvang • Nieuwbouw gymzaal • Nieuwbouw 5 appartementen (op school) • Nieuwbouw 6 grondgebonden woningen Potentieel privaat: • Nieuwbouw MFA • Nieuwbouw 8 appartementen en 3 rijwoningen Volledig, maar het potentieel is afhankelijk van private partij(en)

Totaalproject Integraal, Gemeente verwerft heel plangebied

Minimalistisch Gemeente realiseert beperkt deel

•

Nieuwbouw school incl. kinderopvang

•

Nieuwbouw gymzaal Nieuwbouw MFA

Gemeente: • Nieuwbouw school incl. kinderopvang • Renovatie gymzaal • Verkoop D’n Deel

•

•

Nieuwbouw 13 appartementen en 12 rijwoningen

Volledig

Gymzaal op nieuwe plek binnen plangebied.

Beperkt

Minder vernieuwing van dorpshart

*SRV = sociaal-ruimtelijke visie van Haghorst (vastgesteld, 2020) Bij het eerste scenario, het voorkeursscenario van het college, wil de gemeente het beeld uit de ‘Sociaal Ruimtelijke Visie’ realiseren (zie afbeelding op de volgende pagina), maar een gedeelte overlaten aan ‘de markt’. Op deze manier investeert de gemeente niet in alle delen, maar streeft zij wel naar een integrale realisatie van de onderdelen uit de sociaal-ruimtelijke visie. De school blijft op de huidige locatie en de gymzaal wordt gerenoveerd. Fase 1 bestaat uit de realisatie van de onderdelen op gemeentelijke grond: nieuwbouw van de school en kinderopvang, renovatie van de gymzaal, en woningbouw. Fase 2 is realisatie van de MFA en woningbouw door private partijen. De school, kinderopvang, MFA, horeca en gymzaal kunnen in de toekomst multifunctioneel benut worden wanneer er voldoende afstemming is binnen het plangebied (in de ontwerpfase) waarbij onderlinge relaties gelegd worden. Indien de MFA aan private partijen overgelaten wordt, kan de gemeente overigens (juridisch) géén invloed uitoefenen op kenmerken van de bouw van de MFA, noch eigenaar worden van de MFA. Het verschil tussen het eerste en tweede scenario is renovatie van de gymzaal versus nieuwbouw van de gymzaal. Scenario 1 is dat de school nieuw gebouwd wordt en de gymzaal op de huidige plek blijft.

Bij het tweede scenario verkoopt de gemeente een deel van de gronden voor de bouw van woningen, bij het eerste scenario nog meer, omdat de gymzaal dan op de huidige plek blijft en de school dan op de plek van D’n Deel komt.

2

Zaaknummer: 77924 Er is in de tabel gerekend met het aantal wooneenheden dat eerder in de sociaal-ruimtelijke visie genoemd was. Hoe het aantal woningen zich verhoudt tot de totale ruimtebehoefte in het gebied vanuit het programma van eisen, zal nog bekeken worden. Het derde scenario doelt op een realisatie van alle delen uit het plangebied in lijn met de sociaalruimtelijke visie van Haghorst met de gemeente in de volledige regierol. Dit betekent dat de gemeente de trekker is, de gronden in het plangebied verwerft en zorgt voor integrale realisatie. Dit scenario heeft de meeste mogelijkheden tot realisatie van de doelen en integrale samenhang van de onderdelen uit de sociaal-ruimtelijke visie. Door horeca in een MFA en de nieuwbouw van de school en gymzaal te combineren kan een complex ontstaan dat breed ingezet kan worden. De gebouwen kunnen in het toekomstige ontwerp een plek krijgen zodat de onderlinge relaties (zoals genoemd in het programma van eisen) vervuld worden. Het vierde scenario is juist heel anders, want minimalistisch op basis van vooral financiële drijfveren. Scenario 4 beperkt zich tot nieuwbouw van de school inclusief kinderopvang, renovatie van de gymzaal en verkoop van D’n Deel. Woningbouw wordt hierbij achterwege gelaten.

Schets streefbeeld als uitgangspunt bij de ruimtelijke en financiële inschatting (schets van juli 2020, presentatie sociaal-ruimtelijke visie)

Bij het opstellen van de scenario’s hebben we met een aantal aspecten rekening gehouden. Bij het verkennen van de maatschappelijke impact van de scenario’s hebben wij gelet op onder andere de volgende factoren: -

-

Uitgaande van het vertrekpunt uit de sociaal-ruimtelijke visie en de raads- en collegebesluiten in 2021 aangaande Hart van Haghorst. o Met de daarin benoemde doelen en ambities die de leefbaarheid en levendigheid van Haghorst behouden en versterken (toekomstbestendig) Draagvlak van de achterban (met eerste aanspreekpunt coöperatie Haghorst) 3

Zaaknummer: 77924 Bij het verkennen van de juridische kant van de scenario’s hebben wij gelet op onder andere de volgende factoren: - Aanbestedingsrecht; - Staatssteunrecht; - Kansen en knelpunten van traditionele versus publiek-private constructies; - Verdere landelijke kaders zoals wetgeving m.b.t. onderwijs en beginselen van behoor lijk bestuur De financiële resultaten van de scenario’s voor de gemeente zijn weergegeven in onderstaande tabel. Hierbij is berekend wat de gemeente naar inschatting aan kosten en investering zou hebben op basis van de uitgangspunten uit de sociaal-ruimtelijke visie en (de oppervlakten uit) het programma van eisen zoals besproken met de Coöperatie en Stichting Samenwijs. De cijfers zijn afgerond. Scenario 1 Fase 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

Verwerving + sloop

0,1

0,1

2

0,1

Projectkosten & onvoorzien

0,1

0,2

0,2

0,1

Bouwkosten + bijkomende kosten

2,9

4,8

6,3

3,1

Investeringen totaal

3,1

5,1

8,5

3,3

Opbrengsten + beschikbare middelen (uit begroting)

4,3

4

5,8

3,6

Resultaat

1,2

-1,1

-2,7

0,3

De verdere financiële achterliggende gegevens zijn beschikbaar in de vertrouwelijke bijlage 3 en 4. In bovenstaande tabel is met de volgende kostenopbouw gerekend: -

-

-

Verwerving en sloop: kosten van verwerving onroerend goed in het plangebied en sloopkosten Projectkosten, op basis van: o kosten stedenbouw t/m ontwerp bestemmingsplan, o kosten RO/bestemmingsplan en aanvullende onderzoeken, o archeologisch onderzoek, o kosten planeconomie, o kosten communicatie, verkoopkosten. Bouwkosten: kosteninschatting van de nieuwbouw en renovatie op basis van bijvoorbeeld oppervlakte bij programma’s van eisen in concept, en normentabellen en/of kengetallen waar mogelijk Onvoorziene kosten (10% over verwerving, projectkosten en bouwkosten) Bijkomende kosten: o.a. overheidsheffingen/leges, kosten Nuts aansluitingen

4

-

Zaaknummer: 77924 Opbrengsten: van verkoop van wooneenheden en/of bouwgronden, en kostendekking van kinderopvang Beschikbare middelen: krediet volgens de begroting gelabeld aan nieuwbouw van de school en renovatie van de gymzaal

Daarbij moet benadrukt worden dat om een inschatting bij scenario’s gaat, en dat daar onzekerheden en/of beïnvloedbare financiële aspecten in kunnen zitten zoals: - Kosten van verwerving - (Mogelijkheid tot) spreiding van investeringen - Planschade (pm) - Bijstellen van programma’s van eisen - Onvoorziene kosten waarin bijvoorbeeld de hoogte van de kosten van de verwerving meetelt - Winst van woningen of verkopen van bouwgrond kan in realiteit anders zijn Naarmate het project concreter vorm krijgt, zal de mate van onzekerheid reduceren. Ook moet worden opgemerkt dat deze financiële verkenning niet een op een vergeleken kan worden met de globale financiële verkenning ten tijde van het opstellen van de sociaal-ruimtelijke visie. Dit, omdat er gerekend wordt met andere (en realistische) oppervlakten van de school en multifunctionele accommodatie.

Samenwerkingsvormen Er zijn samenwerkingsvormen verkend die van toepassing kunnen zijn op realisatie van Hart van Haghorst. Daarbij is gelet op de eerder genoemde maatschappelijke en juridische aspecten. Aanvankelijk zijn in 2020 en 2021 meerdere richtingen verkend: • Dat de coöperatie optreedt als initiatiefnemer voor de realisatie van het project en derhalve voor eigen rekening en risico het project zal gaan ontwikkelen en realiseren. Er wordt gewerkt met anterieure overeenkomsten (per fase van het ontwerp en de bouw) waarin de medewerking van de gemeente aan het bestemmingsplan is opgenomen, alsmede de verschillende kooptransacties en de realisatie van het programma voor rekening en risico van de coöperatie. •

Dat de gemeente optreedt als initiatiefnemer voor de realisatie van het project en derhalve zelf gronden gaat verwerven en op ‘traditionele’ wijze de regie neemt waarbij de Coöperatie Haghorst nauw betrokken is bij de planvorming.

Later, toen een bouwer / ontwikkelaar in het plangebied een voorlopige koopovereenk omst had gesloten, zagen we aanleiding om nogmaals te kijken of publiek-private constructies (PPS) een oplossing zijn voor realisatie van het Hart van Haghorst. • Een publiek-private constructie, wat inhoudt iedere constructie waarbij een publiekrechtelijk orgaan (i.c. de gemeente) een samenwerking aangaat met een private partij (of meer) en waarbij een project voor gemeenschappelijk risico en gemeenschappelijke kosten wordt uitgevoerd. Iedere partij heeft zijn eigen verantwoordelijkheden binnen de samenwerking naast gemeenschappelijke belangen. De gemeente participeert binnen zo’n samenwerking veelal met inbreng van het publiekrechtelijke bevoegdheden, toezicht, financiën, de grondexploitatie en eventueel met inbreng van gronden. (bron: Van Kampen, 30-11-2021) o

Hierbinnen zijn meerdere constructies ter sprake gekomen, waaronder een joint venture light en een gemeenschappelijke entiteit.

5

Zaaknummer: 77924 De gemeente dient binnen de PPS-constructie te borgen dat het Europese aanbestedingsrecht wordt nageleefd. Indien de PPS mede betrekking heeft op aanbestedingsplichtige werken zal of de ontwikkeling/realisatie hiervan of de keuze van de marktpartij met wie een PPS wordt aangegaan, moeten worden aanbesteed. Dit wordt niet anders als de marktpartij zelf een (beperkte) grondpositie heeft in het gebied. In december 2021 is een gesprek georganiseerd waarbij meerdere juridisch adviseurs tot een gezamenlijke conclusie zijn gekomen. De conclusie is dat de school aanbestedingsplichtig. Dit komt doordat: •

• •

de gemeente (al eerder) heeft besloten over de school en er tóen een breder plan gemaakt is in de vorm van de sociaal-ruimtelijke visie. De raad heeft een besluit genomen en het is duidelijk dat die het koppelt aan de school. De gemeente wil ook bepalen hoe de school eruit komt te zien en levert een financiële bijdrage. Er is geen tijd meer om terug te vallen op een dubbelbestemming en uitgestelde besluitvorming over realisatie van de school als onderdeel van de verdere ontwikkelingen binnen de kern Haghorst; de gemeente eigenaar/huurder is en te maken heeft met de onderwijs wetgeving; de gemeente de randvoorwaarden wil bepalen.

Dit betekent ook dat de gemeente de aanbesteding de integrale realisatie van Hart van Haghorst voorbereid, en daarbij de Coöperatie betrekt. Een passende vervolgstap is dat partijen snel aan tafel gaan om te bezien op welke wijze de school en eventueel ook de rest van het project wordt aanbesteed. De gemeente werkt met de stakeholders samen voor het ontwikkelen van het Hart van Haghorst (dus centrumgebied). Concreet betekent dit, dat Samenwijs en de Coöperatie Haghorst betrokken zijn in het opstellen van programma’s van eisen. Verder worden met de Coöperatie afspraken gemaakt over de rol van de Coöperatie bij de voorbereiding zoals aanbestedingsgereed maken. De Coöperatie heeft bijvoorbeeld lokale kennis en ideeën en is goed in het betrekken van de achterban. Het geluid uit de samenleving is nu dat het belangrijk is om knopen door te hakken voor dit project en snel te besluiten, want Samenwijs en de inwoners zien de noodzaak om de school, kinderopvang en gymzaal aan te pakken (nieuwbouw). Ten tijde van de voorbereiding op de aanbesteding, denken we ook alvast na over de doorkijk naar de onderhoudscyclus, zodat we niet na de beoogde Design & Construct samenwerking voor verrassingen komen te staan.

6

Zaaknummer:

77924

Risico’s Scenario Invalshoek

Financieel

1 (Fase 1 door gemeente Nieuwbouw school, renovatie gymzaal en woningbouw. Fase 2 door private partijen) Renovatie is tijdelijk; gemeente komt alsnog op lange termijn voor (grote) investering in gymzaal te staan. Precieze opbrengst van woningen of verkopen van bouwgrond nog onder voorbehoud. Nog onbekend of/welk aanbod van private partijen er zal zijn.

Juridisch

Maatschappelijk

Ruimtelijk

Financiële consequenties voor Coöperatie Haghorst of private partijen. Geen directe invloed op kenmerken van de bouw van de MFA, mits het meegenomen kan worden in de aanbesteding. Gemeente geen eigenaar van MFA.

Plaatsing Gymzaal: Gymzaal blijft op huidige plaats in het plangebied,

2 (Fase 1 door gemeente, nieuwbouw school, nieuwbouw gymzaal en woningbouw, fase 2 door private partijen) Precieze opbrengst van woningen of verkopen van bouwgrond nog onder voorbehoud. Minder ruimte voor rijwoningen ten opzichte van scenario 2. Nog onbekend of/welk aanbod van private partijen er zal zijn.

3 (Integraal heel Hart van Haghorst waarbij de gemeente gronden verwerft in het plangebied)

4 (Minimalistisch, alleen nieuwbouw school en renovatie gymzaal, geen woningbouw)

Kosten van verwerving kunnen hoger zijn dan verwacht.

Gemeente komt alsnog op lange termijn voor (grote) investering in gymzaal te staan.

Precieze opbrengst van woningen of verkopen van bouwgrond nog onder voorbehoud. Gemeente heeft te weinig financiële middelen om extra te investeren.

Financiële consequenties voor Coöperatie Haghorst of private partijen.

Geen directe invloed op kenmerken van de bouw van de MFA, mits het meegenomen kan worden in de aanbesteding. Gemeente geen eigenaar van MFA.

Mits binnen de kaders van staatssteun en aanbestedingsrecht, geen bijzonderheden. Draagvlak of gunfactor: Bereidheid van grondeigenaren voor verkoop is nodig.

Geen draagvlak van de Coöperatie Haghorst voor dit scenario; vertrouwen is dan weg. Nauwelijks vernieuwing van dorpshart, waardoor doelen uit de

Zaaknummer: 77924

waardoor relaties tussen gebouwen en multifunctionaliteit minder zijn dan scenario 2.

sociaal-ruimtelijke visie zeer beperkt worden gehaald.

Een wenselijke plek voor de MFA met horeca is aan de kant van het kanaal, de verbinding met de gymzaal is dan fysiek mogelijk ‘te ver weg’. Onzekerheid welke onderdelen uit de SRV er daadwerkelijk gerealiseerd worden in het plangebied.

o o o

Groen: deze risico’s kun je accepteren. Je doet je best om ze te voorkomen en doen ze toch voor, dan los je dat eenvoudig op. Oranje: deze bekijk je één voor één. Neem je ze mee in de ‘groene golf’ en doe je er niets mee? Of behandel je ze als een rood risico? Of parkeer je ze even? Dit bespreek je met je projectteam. Rood: deze verdienen de meeste aandacht. Stel met het projectteam de volgende vragen: ▪ Hoe voorkomen we dat dit risico zich voordoet? ▪ Hoe krijgen we het zo snel mogelijk in de gaten als dit daadwerkelijk gebeurt? ▪ Hoe beperken we dan de schade (welke denkbare scenario’s zijn er)? ▪ Wat zijn dan de gevolgen voor bijvoorbeeld budget, planning, het projectplan, de projectopdracht of zelfs voor de opdrachtgever?

Bij scenario 4 wordt zichtbaar dat er twee risico’s zijn die extra aandacht verdienen (in het rode vlak). Het draagvlak van de Coöperatie kan alleen behouden worden indien niet gekozen wordt voor scenario 4. Verder voldoet scenario 4 onvoldoende aan de uitgangspunten van de sociaal-ruimtelijke visie, doordat er ruimtelijk weinig vernieuwing van het dorpshart wordt gerealiseerd. Bij scenario 2 staat vermeld dat de gemeente geen invloed uitoefent op kenmerken van de MFA. Gezien de kracht uit de samenleving en de betrokkenheid van de Coöperatie, staat er een basis om de realisatie en exploitatie van een MFA invulling te gaan geven.

8

Zaaknummer:

77924

2. Aan de door de raad vastgestelde financiële kaders vast te houden te weten € 2.300.000,-- voor de nieuwbouw van de school. En budgetneutraal (€ 0,00) voor de bouw van de MFA met horeca, de woningen en appartementen. Op basis van de financiële resultaten bij de scenario’s en de juridische en maatschappelijke aspecten, wordt het project haalbaar geacht wanneer gekozen wordt voor strategie ‘scenario 1’. De gemeente kan zich aan het vastgestelde kader houden van 2,3 mln voor de nieuwbouw van de school, en naar het totaalproject per saldo kijken naar de kosten en opbrengsten van dit project om binnen de kaders te blijven. Bij scenario 1 zal de gemeente investeringen van naar inschatting 3,1 mln moeten maken, maar daartegenover opbrengst genereren door de verkoop van in het gebied. In bijgaande vertrouwelijke specificaties is dat inzichtelijk. In bijlage 3 (vertrouwelijk, 26 januari 2022) de kostenindicatie bij het concept programma van eisen door ICS (7 januari 2022) en in bijlage 4 staan de details van de scenario’s, zodat zichtbaar wordt hoe de financiële verkenning is opgebouwd.

3. Het onder 1 genoemde raadsvoorstel voor 10 maart 2022 ter besluitvorming voor te leggen aan de raad. Het bijbehorende raadsvoorstel ligt ter besluitvorming voor aan de raad op uiterlijk 10 maart 2022. 4. In het onder 1 genoemde raadsvoorstel eveneens een overzicht op te nemen van de momenten waarop het college in het verdere proces terugkomt bij de raad voor besluitvorming en informatie. Het is belangrijk om de raad bij mijlpalen in het project te betrekken, omdat het een groot project is qua financiën en impact op het dorpshart. We hanteren de volgende procedure om de raad te betrekken en transparantie in het proces te blijven houden. Middels een raadsinformatiebrief informeren we over de mijlpalen in het project. Bij belangrijke keuzes wordt de raad betrokken indien daar aanleiding toe is, zoals wanneer het buiten de gestelde (financiële) kaders zou vallen.

Jaar 2022

Kwartaal (verwachting) Q3

2022

Q4

Onderwerp

Communicatiemiddel

Afspraken met Coöperatie Haghorst over rol en samenwerking; Programma’s van Eisen; het (globale) Bestemmingsplan (RO) Voortgang van het aanbestedingsgereed maken en/of de aanbesteding en aanbestedingsresultaten

Raadsinformatiebrief

Raadsinformatiebrief

5. In de onder 1 t/m 4 genoemde punten zo veel als mogelijk openbaarheid te betrachten. De achterliggende cijfers van de kostenopbouw per scenario, is vertrouwelijk omdat het openbaar maken van alle cijfers de aanbesteding kan beïnvloeden.