14 Hart van Haghorst (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 1002448

gemeente Hilvarenbeek

In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 20 april 2023 : 7 maart 2023 : Ruimte van 30 maart en 5 april 2023 : 14 : Ruimte : Hart van Haghorst

Voorstel 1. Kennis te nemen van de feiten over de ‘geoptimaliseerde compacte variant’ (bijlage 1 t/m 10). 2. Te besluiten dat het niet past binnen de raadskaders van 10 maart 2022 om fase 1 en 2 van het plan Hart van Haghorst in samenhang uit te voeren. 3. Het raadsbesluit van 10 maart 2022 te bekrachtigen door het college opdracht te geven fase 1 van het plan ‘Hart van Haghorst’ uit te voeren door: a. een bestemmingsplan/Omgevingsplan voor te bereiden voor het plangebied. b. een aanbesteding te organiseren voor nieuwbouw van de school, renovatie van de gymzaal en bijbehorende wooneenheden. c. het verwachte structurele overschot van € 2.686 te reserveren voor mogelijke lasten die voortvloeien uit de toekomstige investering die bijdraagt aan fase 2 van realisatie van Hart van Haghorst op initiatief van private partijen. Inleiding Dit raadsvoorstel heeft als doel om duidelijkheid te scheppen bij stakeholders over met welk plan voor het Hart van Haghorst we verder gaan en een volgende stap te kunnen zetten in de ontwikkeling van Hart van Haghorst. Op 10 maart 2022 heeft u met uw raadsbesluit gekozen voor een ontwikkelstrategie genaamd fase 1 Hart van Haghorst. Tevens heeft u ons opdracht gegeven voor de uitwerking.

Bij de raadsbehandeling in maart 2022 is als eerste vervolgstap aangegeven dat we een ‘gecombineerde aanpak fase 1 en 2’ onderzoeken door in gesprek te gaan met de betrokken partijen. Fase 1 van Hart van Haghorst betekent nieuwbouw van de school en kinderopvang, renovatie van de gymzaal, aangevuld met wooneenheden, en bestaat uitsluitend uit ontwikkelingen op gemeentelijke grond. De overige delen in het plangebied met wooneenheden en de multifunctionele accommodatie (MFA) met horeca worden overgelaten aan de markt (en dus private partijen) en is ‘fase 2’ Hart van Haghorst 1. Het gesprek met partijen en het verkennen van de haalbaarheid hebben we in eerste instantie in werkgroepverband gedaan. De werkgroep bestond uit de adviseurs van de grondeigenaren, ambtenaren van de gemeente en een onafhankelijk voorzitter. Vervolgens hebben we er vanuit eigen perspectief en begroting naar gekeken. Het plangebied voor Hart van Haghorst heeft 1

De toenmalige scenario’s voor Hart van Haghorst inclusief de beschrijving van ‘fase 1 en 2’ en toenmalige financiële verkenning is bij het raadsbesluit van 10 maart 2022 als bijlage (zie deze link) te vinden.

1

Raad van 20 april 2023, nr. 14

namelijk meerdere grondeigenaren. Dat zijn de gemeente en twee private partijen. Daarom is er samen met hen - en met inhoudsdeskundige adviseurs - gekeken naar de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van een totaalplan waar alle functies voor Hart van Haghorst in samenkomen op basis van een eerder opgesteld ruimtelijk-functioneel en technisch Programma van Eisen. Een architect (Gewoon Architecten) heeft het programma van eisen in 2022 vertaald naar schetsen om de ruimtelijke haalbaarheid in beeld te brengen en de volumes vertaald naar eenheden om mee te rekenen (bijlage 2). Die schets is nieuw ten opzichte van de Sociaalruimtelijke visie van Haghorst en bestaat uit een compact geoptimaliseerd multifunctioneel gebouw waarbij de woningbouw is los gekoppeld van de multifunctionele accommodatie. De werkgroep heeft op basis van die volumes een inschatting gemaakt van de financiële haalbaarheid. Op 1 december hebben we u tussentijds met een informerende presentatie hierover geïnformeerd. In die presentatie is ook de terugkoppeling op de besluitpunten van 10 maart 2022 aan bod gekomen. Wij hebben vervolgens de feiten op een rij gezet over financiële en andere risico’s bij de opbrengsten en exploitatie, over de diverse rollen en (juridische) eigendom na realisatie, en over hoe onder andere het Didam arrest speelt bij deze casus.

Voor een aantal antwoorden hebben we externe adviseurs ingeschakeld. In dit raadsvoorstel zetten wij deze input op een rijtje in de vorm van argumentatie bij een raadsbesluit. Dat is nodig om de voorbereidingen op het bestemmingsplan en de aanbesteding in gang te zetten. Argumenten 1.1 De feiten over de geoptimaliseerde compacte variant onderbouwen de argumenten voor de beslispunten in dit raadsvoorstel. De feiten vanuit de externe en interne toets op de cijfers vanuit financiële invalshoek, het juridisch advies, en de positie die de Coöperatie inneemt over een rol dienen als een onderbouwing voor de richting die dit raadsvoorstel geeft, namelijk terugvallen op het eerdere besluit van 10 maart 2022. 2.1 Een totaalplan voor Hart van Haghorst - waarin fase 1 en 2 zijn gecombineerd in een geoptimaliseerde compacte variant - past niet binnen uw financiële kaders. De financiële haalbaarheid leek aanvankelijk redelijk gunstig. In de presentatie op 1 december 2022 lieten we een berekening van de werkgroep zien die uitkwam op een tekort van circa € 600.000,-. Uit een externe toets op die cijfers én een inschatting van de structurele lasten voor de gemeente, blijkt iets anders. We hebben Antea Group gevraagd om een toets op de cijfers uit te voeren (second opinion, bijlage 3).

Antea heeft de haalbaarheid inzichtelijk gemaakt aan de hand van de beschikbare projectinformatie in combinatie met marktinformatie. De haalbaarheid van het project is bepaald door toepassing van de residuele grondwaarde (voor woningen) en de DCF methode (voor de multifunctionele accommodatie). DCF staat voor Discounted Cash Methode en is een methode om bedrijven te waarderen. De uitkomst van deze studie laat zien dat het resultaat uit komt op ca. €3.000.000, wat ruim €2.400.000 verschilt met het resultaat van de werkgroep. In een vergelijking op postniveau valt op dat het verschil voortkomt uit het in de tijd zetten van de kosten en inkomsten en dat er in de exploitatie van de multifunctionele accommodatie (MFA) geen rekening is gehouden met onder andere onderhoud. We hebben de resultaten van deze analyse vervolgens verwerkt volgens de gemeentelijke begrotingssystematiek om een voorlopige inschatting te kunnen maken van de gevolgen voor de gemeentelijke begroting (Uitgangspuntennotitie, bijlage 4). We noemen dit bewust een inschatting, want er zijn diverse aspecten van invloed zoals: verandering in BTW als kostenverhogende factor voor MFA, het tijdspad en bouwvolgorde oftewel momenten van investeringen en verkoop en bijbehorend prijspeil. Voor meer informatie over de uitgangspunten verwijzen we u naar de bijlage Uitgangspuntennotitie.

2

Raad van 20 april 2023, nr. 14

Samenvattend voor de geoptimaliseerde compacte variant, zouden de structurele lasten voor de gemeente er vanaf 2027 als volgt uit zien. Het totaal aan investeringen voor de gemeente (school, kinderopvang, gymzaal, MFA) beslaat €8.423.000. Het netto structureel effect van het totaal is €-115.891. Op basis van huidige financiële inzichten voor de komende jaren, is er geen ruimte. 3.1 Het plan voor fase 1 uit uw raadsbesluit van 10 maart 2022 past binnen de financiële kaders. Uw raad heeft in de begroting al krediet opgenomen voor nieuwbouw van de school opgenomen en voor renovatie van de gymzaal. De financiële haalbaarheid van het plan voor fase 1 is positief, door inzet van opbrengsten uit de grondverkoop voor woningbouw. Meer hierover leest u onder het onderdeel Financiën. 3.2 Bij het plan voor fase 1 kunnen we uitgaan van een gebruikelijke eigendoms- en beheerconstructie voor onderwijsgebouwen en de bestaande gymzaal. We houden het juridisch en qua eigendom daardoor behapbaar met ‘fase 1’, want bij de geoptimaliseerde compacte variant zou de gemeente overgaan tot verwerving van gronden, tot eigendom van de multifunctionele accommodatie, en exploitatie ervan. De gunning van de opdracht tot bouw van de basisschool en kinderopvang dient via een nationale aanbesteding te lopen. Bij de opdracht tot bouw voor het MFA op Europees niveau.

3.3 Bij fase 1 is de rol en het risico voor de gemeente met betrekking tot exploitatie klein. In deze variant is verwerven van gronden en bouw en exploitatie van het MFA niet aan de orde. Nieuwbouw van de school is nog steeds relevant. Met betrekking tot exploitatie baseren we ons op actuele leerlingenprognoses voor 2022-2040 (december 2022). De prognose van het aantal leerlingen is voor de St. Jozef tussen de 61 en 89 leerlingen.

Kanttekeningen 2.1 Er is draagvlak in de samenleving voor de geoptimaliseerde compacte variant van het plan. De klankbordgroep van Hart van Haghorst staat achter de geoptimaliseerde compacte variant. We hebben vernomen dat er een concept verklaring van stakeholders in wording is, die intenties van partijen weergeeft waarin grondeigenaren, coöperatie en Samenwijs de compacte variant ondersteunen. Mensen zien de meerwaarde van een multifunctioneel gebouw op een gunstige plek aan het kanaal met daarin de voorzieningen die de leefbaarheid van het dorp ondersteunen. Ook de woningtypologie die in dat plan is geschetst, wordt ondersteund. Men ziet liever grondgebonden woningen dan appartementen. Met een besluit over realisatie van fase 1 komen we tegemoet aan de wens van de samenleving om snelheid te maken en duidelijkheid te geven. Die snelheid is met name van belang voor de school in verband met de staat van het gebouw. Duidelijkheid over het plan waar we mee verder gaan is onder meer belangrijk voor de huidige grondeigenaren die graag willen weten waar zij aan toe zijn. 2.2 Coöperatie Haghorst heeft heel recent nog aanvullende informatie aangeleverd (bijlage 10) die de exploitatiecijfers ophogen, maar geen invloed hebben op de financiële inschatting.

We hebben een document ontvangen van Coöperatie Haghorst waarin benadrukt wordt dat in de eerder aangeleverde prognose (bijlage 7 en 8) voorzichtig is ingeschat. Coöperatie Haghorst heeft aanvullende potentiële activiteiten opgesomd die bijdragen aan een extra omzet uit de multifunctionele accommodatie en horeca. De coöperatie komt nu op een exploitatieoverschot van 50.000 euro wat neer komt op een rendement van 10 %. Deze 3

Raad van 20 april 2023, nr. 14

aanvulling van de coöperatie heeft geen invloed heeft op onze berekeningen van het structureel effect voor de gemeente, aangezien die al uitgaan van een door Antea hoger geraamde reële huuropbrengst.

3.1 Fase 1 dekt niet alle ambities voor leefbaarheid uit de sociaal-ruimtelijke visie. Fase 1 biedt geen sociale ontmoetingsruimte ter vervanging van D’n Deel. Hier is nog geen alternatief voor, want multifunctioneel gebruik van bijvoorbeeld ruimten in de school (zoals klaslokalen) blijkt in de praktijk lastig. Bij het bouwen van de school en renoveren van de gymzaal is er geen sprake van multifunctioneel gebruik van gebouwen zoals het ruimtelijkfunctioneel programma van eisen weergeeft. Voor Coöperatie Haghorst is een horeca gelegenheid en een multifunctionele ruimte waar verenigingen en andere gebruikers terecht kunnen belangrijk. Bij het kiezen voor fase 1 wordt het realiseren van een MFA en/of horeca aan de markt overgelaten. Het is daardoor onzeker of die er komt.

Samenwerking In samenwerking met werkgroep Hart van Haghorst (adviseurs van grondeigenaren en gemeente ambtenaren en een onafhankelijk voorzitter), grondeigenaren, Stichting Samenwijs, en Coöperatie Hart van Haghorst. Financiën Een nogmaals geactualiseerde financiële inschatting voor ‘fase 1’ wanneer we kijken naar de doorwerking van de begroting ziet er als volgt uit.

Een financieel aspect wat los staat van de begroting, maar wel relevant om te vermelden is dat uit de opbrengsten van een zonneweide in Haghorst een jaarlijkse bijdrage van €12.500 beschikbaar 4

Raad van 20 april 2023, nr. 14

gesteld zal worden aan Coöperatie Haghorst. In het participatieplan is omschreven dat dit geld kan worden ingezet voor projecten op het gebied leefbaarheid, sociale cohesie, duurzaamheid en landschappelijke kwaliteit. In het participatieplan bij de vergunning is besloten de looptijd te verlengen tot 25 jaar.

Communicatie De meest recente communicatie die heeft plaatsgevonden, is: 1 december 2022 Informerende tussentijdse presentatie raad 16 januari 2023 Presentatie op Jaarvergadering Coöperatie Haghorst 20 januari 2023 Gesprek met bestuur Stichting Samenwijs 2 februari 2023 Klankbordgroep Hart van Haghorst 23 februari 2023 Werkgroep Hart van Haghorst 27 februari 2023 Gesprek met bestuur Stichting Samenwijs Tussentijds is er contact geweest met Coöperatie Haghorst. Zodra uw raad een besluit heeft genomen, communiceren wij middels gebruikelijke communicatiekanalen over de inhoud van het besluit zodat die eenduidig en begrijpelijk is voor inwoners en geïnteresseerden. Ook koppelen wij terug aan de klankbordgroep en werkgroep, en zetten we het gesprek met Stichting Samenwijs voort om tot nadere afspraken te komen. We blijven met Coöperatie Haghorst in gesprek.

Uitvoering Zodra het besluit omtrent haalbaarheid gemaakt is, bereiden we het bestemmingsplan voor. Vervolgens stellen we bestek en tekeningen op en parallel daar aan een onderhandse aanbestedingsprocedure voor school, BSO en renovatie van de gymzaal. Het voorgelegd besluit heeft gevolgen voor de leefbaarheid van Haghorst. We gaan in overleg met Coöporatie Haghorst over de vraag wat het betekent voor de leefbaarheid dat de geoptimaliseerde compacte variant geen doorgang vindt. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester, Frank Jansen

Evert Weys

Advies raadscommissie Dit voorstel is behandeld in de raadscommissie Ruimte op 5 april 2023. De commissie is van oordeel dat het voorstel als bespreekstuk voor besluitvorming aan de raad kan worden voorgelegd. De griffier, Maarten Janus Eindvoorstel Het college handhaaft de voorstellen genoemd onder de paragraaf “Voorstel”. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester, Frank Jansen

Evert Weys

5

Raad van 20 april 2023, nr. 14

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) Enkele bijlagen zijn vertrouwelijk, om te voorkomen dat in de toekomst een aanbestedingsprocedure beïnvloed wordt en/of om te voorkomen dat gegevens die private partijen aangaan openbaar worden. 1. Samenvatting verzamelde feiten over ‘geoptimaliseerde compacte variant’ en ‘fase 1’ 2. Ruimtelijke verkenning Gewoon Architecten (2022) 3. Second opinion Hart van Haghorst (vertrouwelijk) 4. Uitgangspuntennotitie vertaling naar begroting gemeente Hilvarenbeek 5. Juridisch advies NeXT advocaten 6. Leerlingenprognoses 7. Omzetspecificatie Horeca (vertrouwelijk) 8. Prognose Horeca (vertrouwelijk) 9. Rolomschrijving Coöperatie Haghorst 10. Vervolg op aangeleverde exploitatiecijfers MFA Hart van Haghorst

Ter inzage gelegde stukken

burgemeester en wethouders van Hilvarenbeek,

burgemeester Evert Weys

secretaris Frank Jansen

6