14 Grondnota 2022 (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 79118

gemeente Hilvarenbeek

In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 10 november 2022 : 27 september 2022 : Ruimte van 19 oktober 2022 : 14 : : Grondnota 2022

Voorstel 1. In te stemmen met de in de Grondnota 2022 opgenomen uitgangspunten en voorstellen en daarmee de herzieningen per 1-1-2022 van de exploitatieopzetten Gelderakkers 1, Gelderakkers 2, Vroonacker 3, De Welder, Leeuwerik 3, Loosche Akkers en Bedrijventerrein De Mierbeek vast te stellen. 2 De grondprijzen per 1 januari 2023 als volgt vast te stellen, waarbij de weergegeven prijzen exclusief 21 % BTW en kosten koper zijn: - “Vrije sector grondprijs”: Basistarief Hilvarenbeek 520 Diessen 405 Esbeek 355 Biest Houtakker 325 Haghorst 325 Baarschot 325 Afhankelijk van vorm en liggingsfactoren is er de mogelijkheid om de genoemde basisprijs te verhogen of te verlagen met maximaal 10 %. -Mogelijkheid tot extra korting voor starters onder voorwaarden per woning Hilvarenbeek € 10.000,Diessen € 7.800,Esbeek € 6.800,Biest Houtakker € 6.200,Haghorst € 6.200,Baarschot € 6.200,- de m2 prijs voor achterpaden en parkeerplaatsen € 200,- per m2 - de kavelprijs voor “sociale huurwoningen/appartementen” € 20.000,--. - de grondprijs voor bedrijfsgrond in Bedrijventerrein De Mierbeek in Esbeek € 125,-- per m2; - te bepalen dat afhankelijk van vorm en liggingsfactoren het college de mogelijkheid heeft om de genoemde basisprijs van bedrijfsgrond te verhogen of te verlagen met maximaal 10 %.

- de huurprijs van overhoeken € 2,20 per m2 per jaar; - de grondprijs voor overhoeken € 202,50 per m2 voor de hoofdkernen en € 162,50,-- per m2 voor de kleine kernen; - in de gevallen waarin de vastgestelde grondprijzen niet voorzien, de prijs te laten bepalen op basis van een taxatie; 3. De minimaal benodigde omvang van de algemene bedrijfsreserve grondexploitatie vast te stellen op € 2.257.500,--. 4. De niet aan de grondexploitatie toe te rekenen rente van de (im)materiele vaste activa

1

Raad van 10 november 2022, nr. 14

‘Gronden in afgesloten bestemmingsplannen’, De Wingerd, De Welder 2, Vroonacker 4, Leeuwerik 4, Mierbeek Noord, Slibbroek Noord, Hart van Haghorst en J.F. Kennedylaan te dekken uit de Algemene reserve Grondexploitatie. 5. Voor 2023 volmacht te geven aan het college tot een bedrag van maximaal € 1.000.000,-ten behoeve van strategische grondaankopen. 6. De begroting 2022 en 2023 dienovereenkomstig te wijzigen. 7. In te stemmen met de Verordening Starterslening gemeente Hilvarenbeek 2023 Inleiding Hierbij bieden wij u de grondnota 2022 aan. Hierin treft u aan: - een compleet overzicht van de grondexploitatie op basis van de per 1 januari 2022 geactualiseerde exploitatieopzetten. - een weerslag van de financiële effecten van het gevoerde grondbeleid over het afgelopen jaar en de effecten voor de (meerjaren-) begroting. - de vermogenspositie in relatie tot de gewenste buffer voor onvoorziene risico’s. - het meerjarenperspectief inzake het verloop van de grondexploitatie in relatie tot het vastgestelde weerstandvermogen. - de stand van zaken met betrekking tot het aspect Vennootschapsbelasting welke door gemeenten verschuldigd is over de winst uit haar commerciële activiteiten. - voorstellen om de financiële effecten van de grondnota te verwerken in de relevante begrotingen.

- voorstel tot het vaststellen van de grondprijzen per 1 januari 2023 - een beschrijving van de aanwezíge risico’s. - een toelichting op het voorstel de verordening Starterslening te wijzigen. In dit voorstel gaan wij in op enkele specifieke besluitpunten, de overige besluitpunten zijn onderbouwd en toegelicht in de bijlage 1 Grondnota 2022. Argumenten 1.1 (Geraamde) resultaten zijn verbeterd als gevolg van grondprijsverhoging per 1-1-2022 Voor alle exploitaties van woongebieden is t.o.v. de vorige grondnota een verbetering van het financieel resultaat te zien. Dit is veroorzaakt door de stijging van de grondprijzen per 1-1-2022. Evenwel zijn door de extra indexering van de kosten van bouw en woonrijpmaken de totale kosten behoorlijk gestegen. Daarnaast heeft met name het archeologisch onderzoek in Gelderakkers 2 fors duurder uitgepakt dan eerder geraamd. 2.1

3.1

Wij zien geen aanleiding grondprijzen aan te passen Vanaf het jaar 2022 zijn de grondprijzen verhoogd op basis van een advies van Antea die daarin de residuele grondwaardemethodiek toepast. We kiezen ervoor de prijzen niet opnieuw te laten beoordelen maar de vigerende prijzen ook in 2023 van toepassing te verklaren. Reden daarvoor is dat vorig jaar de prijzen al zeer fors verhoogd zijn naar marktconformere bedragen. De huizenprijzen zijn gestegen, de mate waarin de prijzen stijgen stagneert echter op dit moment. De huidige economische ontwikkelingen op het vlak van stijgende rente en hoge inflatie (als gevolg van oa. stijging energiekosten), zijn aanleiding om geen verhoging van de grondprijzen toe te passen. Gelet op de ervaringen met marktverkenningen zien we geen aanleiding de prijzen op dit moment te verlagen. De prijzen achten we nog steeds marktconform. Daar waar sprake is van andere of specifieke woonvormen die niet onder de opgenomen categorieën te scharen zijn, zal een separaat waardeadvies gevraagd worden. Hierdoor kan het college altijd op grond van marktconformiteit handel en. Binnen het grondbedrijf bestaan risico’s die van invloed kunnen zijn op de ramingen. Daarbij dient met name gedacht te worden aan onderstaande zaken: - Algemeen; onzekerheid over de daadwerkelijke afzet van gronden 2

Raad van 10 november 2022, nr. 14

- Grondprijswaardering; Wanneer blijkt dat de gemeentelijke grondprijzen onder druk komen te staan, dan vertaalt een eventuele verlaging zich direct in vermindering van de exploitatieresultaten. - Gelderakkers 2; Mocht dit gebied in de toekomst geen onherroepelijke woonbestemming krijgen en de voorgenomen exploitatie kan niet plaats vinden dan zal de boekwaarde ten laste van de algemene reserve grondexploitatie afgeboekt dienen te worden tot agrarische waarde. Op dit moment is het bestemmingsplan vastgesteld maar loopt er nog beroep bij de Raad van State. De werkzaamheden mbt het bouwrijp maken zijn aangevangen maar hebben vertraging opgelopen vanwege de bezwaren rondom de aan te leggen bouwweg. Onzeker is op welk moment het terrein bouwrijp opgeleverd kan worden vanwege de afhankelijkheid van Enexis voor Nuts voorzieningen. - De Leeuwerik 3; In dit plan bevinden zich 3 kavels die belemmerd worden door een geurcontour, mocht deze contour niet verdwijnen, dan kunnen deze percelen niet uitgegeven worden. Er is in 2022 een intentieovereenkomst gesloten met de eigenaar van de geurcontour en de aangrenzende gronden, in verband met de ontwikkeling van het gebied van Leeuwerik 4. Op grond daarvan wordt er gewerkt aan een planinvulling. - De Welder; Dit plan leidt volgens de huidige berekeningen tot een winst.

Een deel van het plangebied dat deel uitmaakt van de grondexploitatie is feitelijk nog niet opgenomen in een bestemmingsplan dat aan de grond de bestemming Wonen toekent. Wanneer vaststelling van dit plan vanwege bijvoorbeeld ruimtelijke ordeningsaspecten uitblijft, leidt dat tot een behoorlijk nadelig exploitatieresultaat. We voorzien dat dit exploitatiecomplex zal worden uitgebreid met (een deel van) het gebied dat deel uitmaakt van de door ons gevestigde WVG ten behoeve van ui tbreiding van de Welder. Dat moet leiden tot een verbetering van het resultaat. Zodra de plannen voldoende concreet zijn kan het exploitatiecomplex hierop worden aangepast. - Loosche Akkers; In dit plan is een tweetal percelen gelegen welke eerder zijn afgeboekt vanwege een aanwezige geurbeperking. Deze is er volgens ons niet meer. Voor deze locatie is samen met enkele andere lokaties een bestemmingsplan vastgesteld maar nog niet onherroepelijk. De daadwerkelijke omzetting van het bestemmingsplan valt als risico te oormerken. - Dekking afboekingen immateriële en materiële activa; Hoewel in formele zin geen rekening gehouden wordt in de vorming van de reserve met investeringen die gedaan worden ten behoeve van nieuwe planontwikkelingen, is het wel verstandig deze te benoemen. Voor een aantal ontwikkelingen worden/ zijn op dit moment voorbereidingskosten en aankoopkosten gemaakt.

Te denken valt daarbij o.a. aan J.F Kennedylaan 1, uitbreiding van Vroonacker, Slibbroek en De Welder. Door de raad is daarvoor voorbereidingskrediet vastgesteld. Deze kosten zijn in de meeste gevallen niet gebaseerd op een vastgestelde GREX waardoor deze vooralsnog als (im)materiele activa op de balans van de gemeentebegroting worden opgenomen. Zodra een GREX door de raad wordt vastgesteld kunnen deze kosten daarin boekhoudkundig worden opgenomen en zijn ze niet langer als balanspost zichtbaar. Wanneer een plan geen doorgang kan vinden en feitelijk nog geen GREX is vastgesteld, is het niet ongebruikelijk dat op dat moment alsnog de Algemene Reserve Grondexploitatie wordt aangesproken ter dekking van de op dat moment noodzakelijke afboeking van de gemaakte kosten. Met name omdat wij ons op dit moment actief bezig houden met nieuwe planontwikkelingen inclusief verwerving van gronden, is het verstandig een surplus aan te houden ten opzichte van de minimaal benodigde reserve. Op dit moment kwantificeren we dit niet in geld maar benoemen we het als een algemeen risico.

3

Raad van 10 november 2022, nr. 14

- Rente; De rente die in de plannen wordt toegerekend bedraagt 0,95 %. De rente is historisch laag en de vraag zal zijn voor hoe lang dit percentage te hanteren is. Dit risico drukken wij op dit moment nog niet in geld uit, gelet op de wijze waarop dit percentage wordt bepaald en de relatief korte looptijd van de op dit moment in de grondexploitatie opgenomen plannen. In bijlage 2 van de grondnota is opgenomen welke aspecten deel uitmaken van de berekening van de minimaal benodigde omvang van de algemene bedrijfsreserve grondexploitatie. 5.1

Gelet op voorbereidingen van diverse nieuwe ontwikkelingen is instandhouding van volmacht gewenst Voor de eerste schakel van het productieproces - de aankoop van gronden - is het van belang dat ook in 2023 slagvaardig kan worden gehandeld zodra zich mogelijkheden voordoen om eigenaar te worden van strategische grondposities.

7.1

Wijziging van Verordening Starterslening 2022 is wenselijk In het plangebied Gelderakkers 2 hebben we op dit moment te maken met ongewenste vertraging die ook behoorlijke financiële gevolgen heeft voor de kopers van de gronden in het plan. Alles wordt fors duurder en de leencapaciteit stijgt meestal niet evenredig mee. Met name het starters CPO heeft hier sterk onder te lijden en de haalbaarheid van het project staat onder druk. Om die reden wensen wij een handreiking te bieden teneinde het project haalbaar te houden. Omdat de verwachting is dat de vigerende verordening starterslening geen afdoende oplossing biedt voor alle gevallen, stellen wij voor binnen de verordening een extra categorie starters toe te voegen met een beperkt maximaal leenbedrag van € 15.000. Dat schept dan extra lucht voor dit project, starters gaan dan niet veel grotere schulden aan dan verondersteld werd en de stapeling van faciliteiten is dan slechts beperkt. We achten het niet reëel dat de starters in het CPO ook van de maximale mogelijkheden van de vigerende starterslening gebruik kunnen maken gelet op de vergelijking met kopers die wel vrije sectorprijzen betalen voor de grond. Bovenstaande voorgestelde wijziging dienen we op te nemen in een nieuwe verordening starterslening.

Daarbij voegen we een categorie starters toe die de bouwgrond aanko opt tegen gereduceerde starterstarieven, en op grond daarvan maximaal € 15.000 starterslening kan verkrijgen. In artikel 5.7 van de bijgevoegde verordening staat dit verwoord. Hiernaast wensen we tevens een wijziging op te nemen van de maximale leensom. D ie is namelijk gebaseerd op 20% van de NHG grens die op dit moment € 355.000,- bedraagt. Er zijn geluiden die om een substantiële verhoging van de NHG grens vragen. Wanneer dat daadwerkelijk wordt toegepast en de maximale leensom blijft hierop gebaseerd da n is de relatie tussen het ontstaan van deze regeling en de beoogde doelstelling wat ons betreft verdwenen. Om die reden voegen we een absolute maximum leensom toe aan de verordening van € 71.000. Dit komt overeen met het vigerende maximum. Deze aanpassing van de verordening is tevens opgenomen in artikel 5.7.

Kanttekeningen 4.1 Diverse ontwikkelingen hebben nog geen plek in de grondexploitatie. Voor verschillende locaties geldt dat de gemeente actief is met voorbereidingen om die te (her) ontwikkelen. Daarbij valt te denken aan de locatie J.F Kennedylaan, De Wingerd, Leeuwerik 4 maar daarnaast worden ook voorbereidingen getroffen voor de locaties waar we eerder WVG vestigden, namelijk Slibbroek, Vroonacker en De Welder.

4

Raad van 10 november 2022, nr. 14

Voor elk van deze locaties loopt een proces maar is er op 1-1-2022 nog geen sprake van voldoende uitgewerkte plannen om op te nemen als nieuw BIE (=bouwgrond in exploitatie) complex in de grondexploitatie. Tot deze tijd worden kosten die gemaakt worden voor deze ontwikkelingen als (im)materieel vast activum gewaardeerd op de balans. Voor de ontwikkeling aan de J.F. Kennedylaan 1 is inmiddels een BIE complex vastgesteld zodat deze kosten van de balans worden overgeboekt naar die grondexploitatie. Samenwerking Niet van toepassing Financiën In de grondnota is uitgegaan van de per 1 januari 2022 herziene exploitatieopzetten. De dekking van deze plannen wordt hoofdzakelijk verkregen uit de opbrengsten van grondverkopen. Algemene reserve grondexploitatie. Voor de berekening van de benodigde hoogte van deze reserve wordt uitgegaan van de geactualiseerde risicoanalyse voortvloeiend uit de methodiek van de nota ‘Risicomanagement & Weerstandsvermogen 2013-2017’ zoals opgenomen in de Begroting 2021. Hieruit blijkt dat het benodigde weerstandsvermogen op het gebied van grondexploitaties ingeschat kan worden op € 2.257.500,--. Dit bestaat uit het risico voor het niet in exploitatie brengen van het gehele plan Gelderakkers 2 waarvoor een bedrag is opgenomen van € 1.400.000,-.

Daarnaast is er een bedrag van € 310.000,- opgenomen voor het deels niet in exploitatie kunnen brengen van gronden in “De Welder”. Ook is nog het risico rond het in exploitatie brengen van 2 percelen in Loosche Akkers, ter hoogte van € 205.000,-- opgenomen. Tevens zijn er nog enkele andere risico’s ingeschat op een gezamenlijk bedrag van € 342.500,--. In de grondnota is een meerjarenoverzicht gegeven van de geraamde toevoegingen door tussentijdse- en eindwinstnemingen. Hierbij dient nogmaals benadrukt te worden dat dit geraamde winstnemingen betreffen die pas gerealiseerd worden als de koopsommen van de gronden daadwerkelijk conform de uitgiftepatronen in de exploitatieopzetten worden ontvangen tegen de vigerende grondprijzen. Hierop kan dus niet zondermeer geanticipeerd worden. Communicatie Er zal geen specifieke communicatie plaats vinden rondom de vaststelling van de Grondnota 2022. De verordening Starterslening zal op de gebruikelijke wijze worden kenbaar gemaakt. Uitvoering Op basis van het raadsbesluit zullen vanaf 1 januari 2023 de ongewijzigd vastgestelde grondprijzen worden gehanteerd.

Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester,

Frank Jansen

Evert Weys

5

Raad van 10 november 2022, nr. 14

Advies raadscommissie Dit voorstel is behandeld in de plenaire raadscommissie Ruimte-Samenleving op 20 oktober 2022. De commissie is van oordeel dat het voorstel als bespreekstuk voor besluitvorming aan de raad van 10 november 2022 kan worden voorgelegd. De griffier,

Maarten Janus Eindvoorstel Naar aanleiding van de behandeling van de Grondnota 2022 in de raadscommissie zijn enkele zaken opgemerkt die tot aanpassing of toevoeging van informatie in de stukken leiden. Concreet gaat het om een aanpassing van de tabel op pagina 43 mbt het plan Vroonacker waarin aanvankelijk ‘ Afname grondverkopen’ stond waar dat ‘Toename’ moet zijn. In het aangepaste document Grondnota 2022 is dit verwerkt. Daarnaast is opgemerkt dat in de verordening starterslening bij het toepassingsbereik in artikel 2 een verwijzing ontbrak naar de nieuw opgenomen categorie in artikel 5.7. Tekstueel is dit aangepast en staat in artikel 2 nu een verwijzing naar artikel 5.7 opgenomen. Ook is opgemerkt dat er op 9 december 2021 een motie is aangenomen omtrent de verkoop van achterpaden en parkeerplaatsen. In de grondnota was daar inhoudelijk niets van terug te lezen. Wij hebben in hoofdstuk 7.3 op blz 36 een verwijzing opgenomen naar de betreffende motie en de wijze waarop we daar mee om willen gaan. Het college wil niet zo ver gaan als dat de motie aangeeft vanwege een aantal (praktische) kanttekeningen. Die maken dat we van mening zijn dat verkoop van parkeerplaatsen in onze plannen in beginsel niet aan de orde is. Het college handhaaft de voorstellen genoemd onder de paragraaf “Voorstel”, met dien verstande dat de hierboven genoemde stukken zijn aangepast zoals beschreven.

Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester,

Frank Jansen

Evert Weys

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) - Raadsbesluit - Grondnota 2022 - Verordening Starterslening gemeente Hilvarenbeek 2023

6