14 Gebiedsvisie Vrijthof Noord (6 bijlage Presentatie commissie Ruimte 13 februari 2025)

VI S I E VR I J T H O F N O O R D H I LVAR E N B E EK Pre se ntat i e R a a ds co m m i s s i e 13 fe bru a ri 20 2 5 buro burg

s t e d e nb o uw & l a n d s c h a p

DOEL EN AANLEIDING • Samenhangende visie voor de langere termijn voor totale gebied • Cultuurhistorische kwaliteiten als basis • Toetsingskader en inspiratie-document voor planinitiatieven • Nastreven hoge ruimtelijke en architectonische kwaliteit • Twee concrete initiatieven: • Brouwerij de Roos/fam. de Leijer • Protestantse kerk • Nadenken over overige percelen en functies in de toekomst Monumenten en beschermd dorpsgezicht

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

2

Vo or ts ep ad

Sin t Se ba st ia an st ra at

TERUGBLIK 12 september ‘24 - Raadscommissie

• presentatie concept visie • positief over de zorgvuldigheid en ambities H o ls t r a a t

• bedenkingen over openingen in muren / te veel aan doorbrekingen

Fa ffe

• parkeren ondermijnt de ambitie van een groene invulling - onderzoeken of afwijken naar lagere parkeernorm mogelijk is

straa

• openstelling steeg naast protestantse kerk van groot belang voor gebied

tje

Sint Seba

• hoogwaardige architectuur nieuwe bebouwing is belangrijk - wat zijn harde eisen en wat zijn aanbevelingen?

stiaanstr aat

Vrijtho

f

Concept visie september 2024

3

TERUGBLIK - AFSTEMMING MONUMENTENCOMMISSIE • verschillende overleggen (oktober - januari) • nader onderzoek naar cultuurhistorische waarden van het gebied • maatschappelijke aanleiding en de meerwaarde van de initiatieven beter onderbouwen • omvang nieuw toe te voegen bebouwing - te fors? • wat is de functie van het (collectieve) groen en wordt deze gewaarborgd (moestuin, boomgaard)? • Holstraat moet geen woonstraat worden, sfeer van achterpad behouden • architectonische uitwerking nader uitwerken

AFSTEMMING MET INITIATIEFNEMERS initiatiefnemers zijn positief over de visie, hebben vragen/aandachtspunten: • blijft er ruimte voor creativiteit en materiaalkeuze? • wat zijn harde eisen en wat zijn aanbevelingen? • protestantse kerk: minimaal 7 woningen nodig ivm haalbaarheid • zorg bij idee om steeg te herstellen • algemeen: proces van beoordeling - door opsteller visie/ monumentencommissie?

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

4

CULTUURHISTORISCHE WAARDEN De visie dient ruimte te bieden voor nieuwe bebouwing waarbij het specifieke, wat verborgen karakter, stand houdt en voortbouwt op de volgende waarden: 1. identiteit van achtererfgebied 2. beslotenheid met muren en poorten 3. parcellering in noord-zuid richting 4. groene (nu niet toegankelijke) binnenwereld

1. Identiteit van achtererfgebied - nieuwe bebouwing ondergeschikt

2. Beslotenheid met muren en poorten - behouden

3. Parcellering in noord-zuid richting - basis voor ontwikkelingen

4. Groene binnenwereld - toegankelijk maken Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

5

Vo or ts ep ad

Sin t Se ba st ia an st ra at

VISIE VRIJTHOF NOORD • bestaande parcellering basis voor de positionering en oriëntatie van nieuwbouw • nieuwe bebouwing blijft ondergeschikt aan de bestaande bebouwing langs de Vrijthof H o ls t r a a t

• het achtererfgebied krijgt nadrukkelijk een groene invulling, informele inrichting en collectief gebruik

Fa ffe

• het besloten karakter blijft in stand door bestaande tuinmuren te behouden (restaureren) en nieuwe toe te voegen

straa tje

Sint Seba

• het achtererfgebied wordt (deels) opengesteld/ toegankelijk gemaakt voor voetgangers

stiaanstr

• het rijksmonument van de protestantse kerk wordt meer centraal gesteld door het gebouw ook een voorkant aan het groene achtererf-gebied te geven

aat

• bij nieuwe initiatieven wordt de parkeerbehoefte op eigen terrein opgelost

Vrijtho

f

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

6

AANPASSINGEN T.O.V. CONCEPT VISIE • bebouwing niet direct aan de Holstraat, maar achter de muren, met uitzondering van hoekwoning aan St. Sebastiaanstraat • beperken onderbrekingen in muren: • alleen looppoorten toevoegen in bestaande muren • toegang tot gebied voor auto’s op plekken waar nu geen muur is Concept visie september 2024

• wonen achter de muur van Holstraat en Faffestraatje • parkeren achter de muur, binnengebied groen houden en zo veel mogelijk autovrij • lagere parkeernorm bij maatschappelijke woonvorm (woningen bij protestantse kerk) nog meer ruimte voor groen • bijgebouw bij vrijstaand woonhuis aan erf bij museum/brouwerij situeren • maatvoeringen geschakelde woningen beperkt • woonprogramma bij Leermakers wat verkleind

Definitieve visie februari 2025

7

NIEUWE BEBOUWING Stedenbouwkundige uitgangspunten • nieuwe bebouwing volgt de bestaande parcellering (noord- zuid) • bouwhoogte: maximaal 1 bouwlaag met kap • toepassing van een zadeldak, afwijkende kapvormen zijn niet mogelijk • goothoogte: max. 3,5 meter, nokhoogte max. 7,5 meter • vrijstaande woning op de hoek Holstraat St. Sebastiaanstraat: goothoogte maximaal 4 meter, nokhoogte max. 8 meter • vrijstaande woning op de hoek Holstraat - St. Sebastiaanstraat: oriëntatie van de woning naar twee zijden • vrijstaande bijgebouwen / collectieve fietsenbergingen: 1 bouwlaag met zadeldak • voorgevels gericht naar de openbare ruimte en naar de binnentuin

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

8

Principe aanzichten B

Holstraat

A

De Vrijthof

7m 3,5 m

8m 4m

Sint Sebastiaanstraat

Faffestraatje

A Sint Sebastiaanstraat

B Holstraat

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

9

KWALITEITSBEWAKING Proces van beoordeling van initiatieven • de visie is richtlijn en toetsingskader • visie is ook inspiratiebron voor ontwerpers om een heel hoge ruimtelijke en architectonische kwaliteit te bereiken • afwijkingen op richtlijnen uit visie zijn mogelijk als dit leidt tot meerwaarde en grotere kwaliteit (ruimte bieden voor creativiteit) • supervisor aanstellen om de projecten in samenhang te kunnen beoordelen en bijsturen waar nodig • plannen moeten worden voorgelegd aan de monumentencommissie supervisor werkt collegiaal samen met monumentencommissie

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

10

VISIEKAART VRIJTHOF NOORD

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

11

SAMENVATTING UITWERKING VISIE VRIJTHOF NOORD

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

12

PROGRAMMA perceel Brouwerij de Roos • uitbreiden museum de Roos • toevoegen 1 vrijstaande woning op achtererf 2

perceel Protestantse kerk • toevoegen maximaal 7 geschakelde woningen • sloop aanbouwen aan kerk en herstellen steeg

1

2

3

4

protestantse kerk • behoud/transformatie van Open Huis en kerkgebouw met maatschappelijke functie

2

perceel Holstraat 8 • mogelijkheid voor 2 woningen ter vervanging van bestaande bungalow

perceel katholieke kerk (Leermakers) • toevoegen maximaal 4 geschakelde woningen • transformatie van kantoorpand naar maximaal 5 appartementen in pand Vrijthof 25 óf: • een centrumfunctie op begane grond met 3 appartementen daarboven

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

13

Architectonische uitgangspunten • dorpse typologie met traditionele ondertoon, maar niet historiserend (hedendaagse uitwerking) • ingetogen, enigszins sobere architectuur • baksteenarchitectuur met subtiele toevoegingen van siermetselwerk • bijgebouwen mee ontwerpen met de hoofdbebouwing • bij toepassing van dakkappellen: kleine doorgestoken dakkappellen

Voorbeeld wonen rondom een collectief hof, ingetogen architectuur

• nette positionering en integrale vormgeving van pv-panelen

Voorbeeld ingetogen moderne architectuur Andere steenkleur toepassen dan in voorbeeld

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

14

Materialisatie bebouwing • baksteen in beige-bruine teint, dit geldt zowel voor het hoofdvolume als voor bijgebouwen of evt. aanbouwen • vrij vlakke keramische dakpannen, kleur antraciet • houten kozijnen, kleur antraciet • ondergeschikt kunnen afwijkende materialen (hout, aluminium, natuursteen) worden toegepast, als de architectuur daarom vraagt

Metselsteen n.t.b. - kleur beige-bruin (afwijkend van en lichter dan bestaande tuinmuren)

Tuinmuren • bestaande tuinmuren worden behouden en gerestaureerd • daar waar de bestaande tuinmuur samenvalt met de voorgevel van nieuwe bebouwing wordt de tuinmuur in de architectuur geïntegreerd • doorgangen in de bestaande en nieuwe tuinmuren worden voorzien van transparante metalen (loop) poorten met behoud van zicht op de wereld erachter

Voorbeelden architectuur die opgaat in oude muur

Voorbeeld wonen achter de muur (Faffestraatje) Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

15

ROUTES • vanaf de Holstraat een wandelroute met zicht op de protestantse kerk • herstel van de steeg tussen protestantse kerk en open huis • informele route door gebied voor voetgangers • transparante, afsluitbare (loop)poorten om het binnengebied ‘s avonds af te kunnen sluiten

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

16

GROENE RUIMTES • collectieve groene ruimte binnenterrein voor de protestantse kerk en Brouwerij de Roos • overdag openbaar toegankelijk, ‘s avonds afsluitbaar met transparante hekken/ poorten • mogelijkheid voor gemeenschappelijk tuinhuis/ berging in binnentuinen • De vrijstaande woning op de hoek krijgt een besloten, particuliere tuin, zo groen mogelijk ingericht • muurvegetatie op de oude tuinmuren zo veel mogelijk behouden

Collectieve binnentuin Collectieve moestuin Privétuin Bestaande behoudenswaardige bomen Nieuwe bomen (locaties indicatief) Haag Huidige perceelsgrens Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

17

4m

A

B 7m

Faffestraatje

8m

Collectief groen erf achter de protestantse kerk

Sint Sebastiaanstraat

PRINCIPE DOORSNEDEN

3,5 m

7m 3,5 m

Holstraat

A oost - west (kijkrichting noord)

Vrijthof

B noord-zuid (kijkrichting west) Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

18

GROENE RUIMTES • groene karakter versterken, inzetten op zo veel mogelijk collectief en openbaar toegankelijk groen • de groene ruimtes krijgen betekenis voor het gehele dorp • informele inrichting van de collectieve groene ruimtes o.a. met moestuin en solitairen of kleine boomgroepen • bestaande beplanting, met uitzondering van de waardevolle bomen in de tuin van Leermakers, is niet behoudenswaardig • een groene inrichting moet bij alle planinitiatieven centraal staan!

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

19

MUREN, POORTEN EN HAGEN • karakteristieke tuinmuren met penanten behouden en restaureren • toepassing van nieuwe tuinmuur bij percelen grenzend aan openbaar gebied • bestaande tuinmuur onderdeel maken van architectuur woningen achter de kerk • bij erf brouwerij worden lage tuinmuren gecombineerd met beplanting toegepast • overige erfafscheidingen: hagen • zicht op binnentuinen via kleine openingen in bestaande of nieuwe tuinmuren • de toegangen worden voorzien van transparante hekwerken, zicht op het groene binnengebied bij sluiten poorten Bestaande tuinmuur behouden/restaureren Poort Tuinmuur in architectuur nieuwe bebouwing opnemen Deel tuinmuur slopen t.b.v. toegang/poort Nieuwe tuinmuur toevoegen Nieuwe tuinmuur aansluiten op architectuur woonhuis Haag als erfafscheiding in binnengebied Huidige perceelsgrens Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

20

MUREN EN POORTEN

Erfafscheidingen grenzend aan openbaar gebied Toegang via afsluitbare en transparante poorten

Doorzichten in tuinmuur voor inkijk in besloten binnenwereld

Voorbeelden architectuur die opgaat in oude muur

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

21

VERKEER • Holstraat en Voortsepad omzetten naar één-richting verkeer • een nader onderzoek moet uitwijzen welke rijrichting gekozen moet worden • voorlopig uitgangspunt: Holstraat rijrichting richting de Doelenstraat - Voortsepad richting Holstraat • zo min mogelijk opritten/aansluitingen op Holstraat • onderzoeken of één-richting verkeer voor Sint Sebastiaanstraat mogelijk is en daarbij inzetten op een vergroening van het profiel

Tweerichtingverkeer Eenrichtingverkeer Voetgangers en fietsers / stegen Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

22

PARKEREN • parkeerbehoefte van nieuwe ontwikkelingen moeten worden gerealiseerd op eigen terrein • hanteren gemeentelijke parkeernormen • 1,0 parkeerplaats per woning voor de collectieve en maatschappelijke woonvorm in de tuin achter de protestantse kerk • parkeerplaatsen in open verharding (grasbetonstenen) • Sint Sebastiaanstraat met één-richting verkeer: schuine parkeerplaatsen realiseren en de zone voor het museum groen inrichten • herinrichten parkeerterrein Holstraat: toegang vanaf de St. Sebastiaanstraat en vergroenen aan de zijde van de Holstraat (kwaliteitsimpuls)

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

23

AANBEVELINGEN PARKEREN OMGEVING VRIJTHOF-NOORD

van Hoornstraat

-2 pp

straat Doelen r ete 0m 10

St. Sebastiaanstraat

ter me 250

• er komen circa 8 parkeerplaatsen te vervallen bij herinrichting St. Sebastiaanstraat en parkeerterrein Holstraat

at

Holstra

• alternatieve locaties parkeergelegenheid aanwenden ter compensatie, loopafstanden mogen zijn: • 100 meter bij een woonfunctie • 100-250 meter voor bezoek woonfunctie • 100-600 meter voor ontspanning

-6 pp

traat

ns Paarde Wouw

erstraa

t

-10 pp

• parkeeronderzoek 2021 laat zien dat er alternatieve locaties zijn waar de parkeerdruk lager is:

f

Vrijtho

t

Kapittelstraa

t

10 0

er et m

2 5 0m et er

t

aa

str

t

s

e Ko

• blauwe zone uitbreiden met St. Sebastiaanstraat en nieuwbouwlocatie Vrijthof 19

er

rstraa

ld

at

Ypelae

Ge

stra

anij

Dek

t

r Va

k

s en

• bebording op straat + informatie websites aanpassen

P a tra

m

k ar

• Paardenstraat (woonfunctie/bezoek) • van Hoornstraat (woonfunctie/bezoek) • Parkeergarage (Ypelaerstraat) (ontspanning) • Dekanijstraat (ontspanning) • Koestraat (ontspanning)

Raadscommissie 13 februari 2025 - Visie Vrijthof Noord

24