14 Gebiedsvisie Vrijthof Noord (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 1012208

gemeente Hilvarenbeek

Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 13 maart 2025 : 28 januari 2025 : Ruimte van 13 februari 2025 : 14 : Ruimtelijke Ordening : Visie Vrijthof Noord

Voorstel 1. De gebiedsvisie “Vrijthof Noord”, bestaande uit een Visieboek en een Visiekaart, vast te stellen. Inleiding In september 2023 bent u geïnformeerd over de start van een historisch stedenbouwkundige gebiedsanalyse van Vrijthof Noord. De aanleiding hiervoor was een advies van de Rijksdienst Cultureel Erfgoed (RCE) op een tweetal plannen in het gebied, van Brouwerij De Roos/bewoner Vrijthof 20 en de protestantse kerk. Dit omdat het betreffende gebied aangeduid is als beschermd dorpsgezicht, vanwege verschillende kwaliteiten. In april en september 2024 hebben er oriënterende sessies over dit onderwerp plaatsgevonden in de Commissie Ruimte. In april 2024 zijn de commissieleden aan de hand van een presentatie van Buro Burg meegenomen in de historische analyse en zijn wensen en ideeën opgehaald. In september hebben wij de commissieleden kennis laten nemen van de concept gebiedsvisie en hebben wij input gekregen voor het verdere proces richting de vaststelling. Hierbij is onder andere aandacht gevraagd voor de materialisatie die benoemd was in de conceptvisie, het behouden van de aanwezige schansmuren, de parkeernorm en het herstellen van de steeg tussen het Open Huis en de protestantse kerk. De concept gebiedsvisie is aan de hand van deze input en die van de monumentencommissie en de RCE op een aantal onderdelen aangepast. Inmiddels is deze klaar om vastgesteld te worden.

De voornaamste wijzigingen die zijn doorgevoerd zijn: We gaan uit van een lagere parkeernorm (1 per woning) voor de maatschappelijke woningen achter de protestantse kerk waardoor er 4 parkeerplaatsen vervallen; dit komt de groene inrichting ten goede; Parkeren is gesitueerd aan de noordrand van het gebied, niet in het hart van het gebied. Uitzondering daarop vormen de twee parkeerplaatsen behorend bij de particuliere woningen aan de Vrijthof (nr. 23 en 23A) ; Bestaande muren zijn zoveel mogelijk intact gelaten: o De bebouwing aan het Faffestraatje wordt achter de muur gesitueerd; o Rijtje van drie woningen achter de protestantse kerk is niet meer in de muur bij de Holstraat gesitueerd, maar staat los van de muur;

1

Raad van 13 maart 2025, nr. 14

o

-

-

Het aantal nieuwe openingen in de bestaande tuinmuren is zoveel mogelijk beperkt. Er zijn alleen smalle poorten voor voetgangers toegevoegd, voor toegang vanuit de Holstraat tot het perceel van de protestantse kerk en voor informele dwarsverbindingen tussen de percelen van Brouwerij de Roos, de protestantse kerk en Leermakers. Alle grote openingen die op de visiekaart staan (blauwe pijlen), zijn nu ook al aanwezig of worden onderdeel van een nieuw toe te voegen muur; De ruimtelijke uitgangspunten voor de hoekwoning achter de brouwerij is beter omschreven. Het bijgebouw bij deze woning is zuidwaarts verplaatst en sluit nu met de achtergevel aan op het binnenplein/erf bij het museum en krijgt vanuit het binnenpleintje gezien een voorkant; Invulling van het groen in het gebied is nader beschreven; Er is een mogelijkheid voor een moestuin achter de muur aan de Holstraat; De tweekapper aan de Holstraat (nr. 8) is kleiner en lager. Bijgebouwen bij de woningen moeten los staan; dus geen traditionele tweekapper met aangebouwde bijgebouwen.

Bij het opstellen van deze visie is ook gekeken naar de verkeerroutes, parkeersituaties en de uitstraling van het openbaar gebied in de directe omgeving van het plangebied. Zo wordt er onder andere voorgesteld de Sint Sebastiaanstraat in te richten als een weg voor éénrichtingsverkeer. Hiermee ontstaat er ruimte om te vergroenen. Dat zorgt ervoor dat de sfeer in de Sint Sebastiaanstraat minder stenig wordt, wat beter past bij het historische beeld van de dorpskern. Visie Vrijthof Noord is een voorlopige naam en wordt gebruikt als werktitel. De Heemkundige Kring heeft op ons verzoek een voorstel gedaan voor een toepasselijke naam. Bij de straatnaamgeving voor de woningen achter de protestantse kerk wordt een definitieve naam gekozen. Hierbij wordt ook de input vanuit de gebruikers in het gebied meegenomen. Argumenten 1.1 Bewoners, gebruikers en grondeigenaren in het gebied zijn betrokken. In 2024 hebben we vier keer een bijeenkomst georganiseerd met de grondeigenaren, bewoners en gebruikers in het gebied. Hierbij waren ook de initiatiefnemers van de plannen in het gebied aanwezig. Vruchtbare bijeenkomsten, waarbij we steeds een stapje verder kwamen in de visievorming. In grote lijnen kunnen alle betrokkenen zich vinden in de voorliggende visie. Er zijn een aantal bezwaren. Hier wordt bij de kanttekeningen nader op in gegaan. 1.2

De gebiedsvisie is opgesteld in overleg met de monumentencommissie en de Rijksdienst Cultureel Erfgoed (RCE). De monumentencommissie heeft in juli 2023 in samenspraak met de RCE, de plannen bij Brouwerij De Roos aangehouden. Het inbedden van het plan in het Rijks beschermd dorpsgezicht dient naar de mening van de commissie en de RCE middels een stedenbouwkundige analyse en visie tot stand te komen. Zowel de historische stedenbouwkundige analyse als de visie zelf zijn in een diverse vergaderingen met de monumentencommissie en de RCE besproken. Inmiddels hebben zij ingestemd met de voorliggende definitieve versie van de concept visie. Zie bijlage 1.

Kanttekeningen 1.1

De gemeente Hilvarenbeek is geen grondeigenaar in het gebied. De gemeente is geen grondeigenaar in het plangebied van de gebiedsvisie. De realisatie van de visie is dus afhankelijk van particuliere eigenaren en betreft een lange termijn traject. Het consequent sturen op de door de raad te stellen publieke kaders is daarom een vereiste om de ambities uit de visie te realiseren. 2

Raad van 13 maart 2025, nr. 14

1.2

De protestantse gemeente kan zich niet vinden in het herstellen van de steeg naast de kerk. Tussen Vrijthof 21 (open huis) en Vrijthof 22 (protestantse kerk) is een steeg aanwezig, die sinds 2002 doodlopend is. In 2002 zijn Vrijthof 21 en Vrijhof 22 met elkaar verbonden door het realiseren van een aanbouw achter de kerk. Hierdoor is het niet meer mogelijk om via de steeg het achterliggende gebied te bereiken. Wij vinden een open steeg een waardevolle toevoeging voor de doorwaadbaarheid van het gebied, in combinatie met de aansluiting op de Vrijthof. De protestantse gemeente geeft aan dat de aanbouw destijds is gefinancierd uit een crowdfunding actie. Daardoor ligt sloop hiervan erg gevoelig. In de visie is toch een open steeg opgenomen. Wanneer de protestantse gemeente overeenkomstig de visie komt met een aanvraag voor het realiseren van de woningen achter op het terrein, zal in een overeenkomst een afspraak worden opgenomen over het moment waarop de aanbouw gesloopt en de steeg open zal moeten zijn. Dit kan bijvoorbeeld het moment zijn dat de woningen in gebruik worden genomen. Buro Burg heeft overigens in de visie opgenomen dat het voorstelbaar is de gesloopte vierkante meters te verplaatsen naar achter het open huis.

1.3

Maatschappij van Welstand kan zich niet vinden in de visie. Maatschappij van Welstand is eigenaar van de voormalige pastorie. De rentmeester van de Maatschappij van Welstand is betrokken geweest bij het proces van de totstandkoming van de visie. Hij heeft onlangs in een mail aangegeven dat er bij het opstellen van de visie geen rekening is gehouden met het monumentale karakter en de beleving vanuit de pastorie. Een achtertuin van 130 m 2 is daarbij niet passend volgens de Maatschappij van Welstand. Het eigendom van Maatschappij van Welstand betreft 400 m 2, met een achtertuin van ca. 130/140 m2 Op de onderstaande luchtfoto is dit aangegeven. Het geel omlijnde perceel is het eigendom van Maatschappij van Welstand, het gearceerde gedeelte daarvan is de achtertuin.

Het achterliggende gebied (het kadastrale perceel 6396) is eigendom van de protestantse gemeente. Er is in de huidige situatie geen erfafscheiding tussen deze percelen aanwezig. Het achter liggende gebied is open tot aan de muur aan de Holstraat.

3

Raad van 13 maart 2025, nr. 14

Zodra bekend werd dat er een wens is van de Maatschappij van Welstand om de tuin te vergroten is er gekeken naar de mogelijkheid om hieraan tegemoet te komen in de visie. In de huidige visie is bij de woning een achtererfgebied met een oppervlakte van 175 m2 opgenomen en is het perceel vanaf de Holstraat met de auto toegankelijk. Zie uitsnede uit de visie op de volgende pagina. Een groter achtererfgebied is niet wenselijk. Dit gaat ten koste van de grote ruimtelijke kwaliteit in het gebied. In dit geval het zicht op en de verbinding met het kerkje en het open en groen houden van het binnen gebied, in combinatie met de parkeeropgave.

1.3

De Heemkundige Kring kan zich nog niet geheel vinden in de gebiedsvisie. In het kader van de historische analyse is gesproken met de Heemkundige Kring van Hilvarenbeek en Diessen. De input van de Heemkundige Kring is meegenomen in de totstandkoming van de analyse en de visie. De denkrichtingen van de visie zijn met de Heemkundige Kring besproken. Zij konden zich hierin vinden en gaven aan het fijn te vinden dat eerder door hun aangegeven aandachtspunten herkenbaar terug komen in de visie. Ondanks dat stuurde de Heemkundige Kring voorafgaand aan de commissievergadering een mail met op- en aanmerkingen naar diverse raads- en commissieleden. Deze op- en aanmerkingen van de Heemkundige Kring zijn meegenomen in het vervolgtraject. De nu voorliggende definitieve concept visie is ook naar de Heemkundige Kring gestuurd. Zij hebben daarop als volgt gereageerd: “Wij constateren flinke verbeteringen: groen beter omschreven, betere situering van de huizen, minder parkeren, betere bescherming muren. Maar zeven woningen vinden we nog steeds te veel en wij hechten aan harde afspraken met de eigenaar over de heropening van het pad tussen Open Huis en kerk.”

1.4

Voor wat betreft verkeer & parkeren moeten er op een later moment nog keuzes worden gemaakt en besluiten worden genomen. Bij het opstellen van de visie is ook gekeken naar de verkeerroutes, parkeersituaties en de uitstraling van het openbaar gebied in de directe omgeving van het plangebied. De huidige verkeersstructuur, de huidige parkeersituatie en parkeeropgave voor de toekomstige situatie zijn in beeld gebracht. Daarnaast zijn er concrete voorstellen gedaan voor: - aanpassingen in de verkeersstructuur; - aanpassingen in openbaar gebied ten behoeve van parkeren. Om ervoor te zorgen dat de sfeer in de Sint Sebastiaanstraat minder stenig wordt, wat beter past bij het historische beeld van de dorpskern, wordt voorgesteld deze en omliggende straten in te richten als een weg voor éénrichtingsverkeer. Hiermee ontstaat er ruimte om te vergroenen. De visie bevat ook een aantal aanbevelingen voor wat betreft verkeer en parkeren, zoals het aanpassen van de aanwezige bebording.

4

Raad van 13 maart 2025, nr. 14

Deze voorstellen en aanbevelingen worden als input gebruikt voor het opstellen van een verkeerskundig onderzoek. Een dergelijk onderzoek onderbouwt zowel kwantitatief als kwalitatief welke verkeerskundige scenario’s mogelijk zijn. Voor het uitvoeren van dit onderzoek wordt geld gevraagd in de voorjaarsnota. Na het uitvoeren van het onderzoek moeten er nog verkeersbesluiten genomen worden en zal er een omgevingsdialoog gevoerd moeten worden. 1.5

Voor de huidige opzet moet er worden afgeweken van de geldende parkeernormen. In de visie wordt uitgegaan van een maximaal aantal van 19 te realiseren woningen. Dit is inclusief een mogelijke toekomstige ontwikkeling op het perceel van accountantskantoor Leermakers. Zowel de monumentencommissie, de RCE als de leden van de commissie Ruimte hebben gevraagd of het mogelijk is om een andere parkeernorm te hanteren voor de beoogde woonvorm achter de protestantse kerk. Bij de ontwikkeling van dit gebied is de maatschappelijke meerwaarde van groot belang. Het openstellen en toegankelijk maken van het gebied is daarin een essentieel element. De groene binnenwereld is dan van meerwaarde voor alle inwoners en bezoekers van Hilvarenbeek. Voor het borgen van de kwaliteiten in het gebied is het wenselijk verharding in het gebied (waaronder parkeervoorzieningen) en het aanzien van auto’s zoveel als mogelijk te beperken. In sommige gevallen kan het voorkomen dat een parkeernorm niet realistisch is bij de behorende ruimtelijke ontwikkeling, of omdat andere belangen veel zwaarder wegen dan het parkeerbelang. Op basis van de Algemene wet bestuursrecht is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om gemotiveerd af te wijken van de normen en regels met betrekking tot de parkeernormen uit het parkeerbeleid. De protestantse kerk (Andreaskerk) aan de Vrijthof is gebouwd in 1809.

Er is een trend gaande dat kerkgemeenten steeds kleiner worden. Dit geldt ook voor de protestantse gemeente in Hilvarenbeek. Met het Open Huis op Vrijthof 21 richt de kerkgemeente zich steeds meer op maatschappelijke bijeenkomsten en activiteiten. In het verlengde daarvan wil de kerk op het onbebouwde achter terrein woningen realiseren aan een groen, collectief erf. Daarbij zet de kerk in op oudere bewoners, die ook een bijdrage leveren aan de activiteiten die in het Open Huis worden georganiseerd. De gronden zullen worden verpacht aan de bewoners/eigenaren van de woningen. De toekomstige bewoners zullen inzet leveren aan beheer en onderhoud van Open Huis en/of maatschappelijke activiteiten begeleiden. De pachtopbrengsten worden aangewend voor onderhoud aan de Andreaskerk en het Open Huis. De protestantse gemeente legt in de pachtovereenkomsten met de toekomstige eigenaren voorwaarden vast met betrekking tot autogebruik (maximaal 1 per woning). Wij hebben besloten in te stemmen met het afwijken van de parkeernorm voor de 7 beoogde woningen. Wanneer hiervoor een concrete aanvraag wordt ingediend zijn wij voornemens in te stemmen met een norm van 1 auto per woning in plaats van de geldende norm van 1,5 auto per woning.

Samenwerking De visie is tot stand gekomen in een nauwe samenwerking met grondeigenaren, bewoners en gebruikers in het gebied. Daarbij zijn de verschillende individuele belangen goed op tafel gekomen. Ook de Heemkundige Kring van Hilvarenbeek en Diessen, de monumentencommissie en de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed (RCE) zijn intensief betrokken. Er is met betrekking tot de visie geen sprake geweest van intergemeentelijke of regionale samenwerking.

5

Raad van 13 maart 2025, nr. 14

Financiën Jaarlijks ramen we een bedrag aan leges voor het behandelen van ruimtelijke verzoeken. We dekken de kosten voor het opstellen van de visie uit de ontvangen leges van 2024. Communicatie Over de gebiedsvisie hebben we actief gecommuniceerd. We hebben alle belanghebbenden actief benaderd en uitgenodigd om mee te denken. Daarnaast hebben we hen gevraagd om foto’s en informatie van het gebied met ons te delen. Aan dit verzoek is vanuit verschillende invalshoeken gehoor gegeven. Er was een grote betrokkenheid tijdens het proces. Uitvoering De “Visie Vrijthof Noord” is een visie waaraan in de toekomst aan de hand van concrete initiatieven invulling wordt gegeven. De gemeente Hilvarenbeek is geen grondeigenaar in het gebied. Het is een langere termijn visie. Advies raadscommissie Dit voorstel is op 20 februari 2025 beeldvormend behandeld in de commissie Ruimte. Alle fracties geven aan dat het voorstel rijp voor besluitvorming is en als hamerstuk op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 13 maart 2025 kan worden geplaatst. De griffier, Maarten Janus Eindvoorstel Het college handhaaft het voorstel zoals genoemd in de paragraaf “Voorstel”. Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, Frank Jansen

burgemeester, Evert Weys

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) 1. Advies monumentencommissie. 2. Concept Visieboek Vrijthof Noord; 3. Concept Visiekaart Vrijthof Noord; 4. Raadsbesluit vaststelling Visie.

6