13 Vroonacker IV - kaders (3 bijlage Stedenbouwkundige visie)

Stedenbouwkundige visie woongebied Vroonacker IV Dit stuk is een aanvulling op de stukken waarmee de raad komt tot vaststelling van de kaders op 2 februari 2023 en bevat een toelichting op de stedenbouwkundige en landschappelijke planvorming voor Vroonacker IV.

Een nieuw woongebied voor Diessen Hilvarenbeek wil bouwen voor haar inwoners. Ook in Diessen, als tweede grote kern, bestaat een grote vraag naar woningen. De locatie Vroonacker IV wordt begrensd door de kern Diessen in het oosten, de lintbebouwing Westerwijk en Waterstraat in het zuiden en het westen en het woongebied Vroonackers in het noordoosten. Een logische plek voor een uitbreiding die al lange tijd op het netvlies staat.

Het landschap en de ondergrond vormen de basis Het plangebied Vroonacker wordt gekenmerkt door haar ligging in het historisch kempenlandschap. Het gebied is te herkennen aan de afwisseling in akkers, graslanden en meer ruige gronden aan de beekdalen. Het plan speelt in op het bestaande hoogteverschil van ca. 1 meter. Op het hoge deel wordt gebouwd, het lage deel blijft vrij van bebouwing. Deze bestaande laagte biedt ruimte voor duurzaam waterbeheer en een landschappelijke inpassing van de nieuwe woonwijk en het noodzakelijke ecologisch groen.

Voortborduren op historische patronen Het historisch patroon vormt op een natuurlijke wijze de begrenzing van de bebouwing. Daarnaast worden historische structuren opgepakt en zichtbaar gemaakt in de verkaveling. Het bestaande zandpad vormt de noordelijke begrenzing van de verkaveling en een belangrijke structuurlijn. In het zuidwestelijk deel, in de oksel van de Westerwijk en de Waterstraat is altijd sprake geweest van opstaande groenelementen en beslotenheid. Dit deel wordt dan ook niet bebouwd. Met een zorgvuldige situering van nieuwe beplanting maken we het historische patroon meer zichtbaar. De Westerwijk en de Waterstraat zijn historische bebouwingslinten linten die altijd vrij in het landschap hebben gelegen. Om te voorkomen dat deze linten ‘vastgroeien’ aan het dorp Diessen is het voorwaarde dat de uitbreiding los komt te liggen van deze waardevolle linten. De ondergrond, het bestaande waardevolle landschap en de (cultuur)historische situatie geven de kaders voor een duurzame invulling van het nieuwe woongebied.

Hoogtes, historische lijnen en bestaande landschapselementen bepalen de ruimtelijke kaders

Het omliggende bebouwingspatroon biedt de inspiratie voor de stedenbouwkundige opzet Vanuit landschap en ondergrond zijn de kaders voor de ontwikkeling bepaald. De opgave is om een invulling te maken die op een duurzame wijze uiting geeft aan de dorpsrand van Diessen. De inspiratie hiervoor halen we uit de directe omgeving. Kenmerkend voor Diessen, maar ook voor de andere kernen binnen de gemeente, is het zichtbare verschil tussen de lintbebouwing en de reguliere dorpsuitbreiding. In Diessen liggen de (voormalige) boerenerven aan de Waterstraat en Westerwijk mooi los in het landschap. De opgaande beplanting langs de perceelgrenzen benadrukken deze unieke ligging. Deze groen omkaderde erven bieden de inspiratie om ook op deze wijze een vanzelfsprekende en herkenbare dorpafronding te maken. De bestaande open ruimtes en brinken, zoals deze ook zijn ingezet bij de stedenbouwkundige opzet van de bestaande wijk Vroonacker, maken ook voor dit nieuwe plangebied het verschil. Geen strakke dorpsrand, maar een natuurlijke verweving van rode en groene elementen.

Groen omkaderde erven langs de Waterstraat en Westerwijk en kenmerkende open, groene ruimtes in de omgeving geven de inspiratie voor de opzet van de nieuwe woonwijk

De stedenbouwkundige structuur bestaat enerzijds uit een reguliere dorpsafronding ten (zuid)westen van de Deusonelaan en anderzijds uit een groen-rode verweving in de vorm van twee grote erven in het open landschap. Het landschap wordt naar binnen gehaald zodat ook centraal in de nieuwe uitbreiding het landschap optimaal wordt beleefd. De erven lenen zich er niet voor om in de toekomst op aan te sluiten met nieuwe woningbouw, zodat er sprake is van een duurzame afronding. Op basis van een verkeersonderzoek is bepaald dat de wijk op twee punten wordt ontsloten. Ten noorden sluit de nieuwe wijk aan op de bestaande wijk Vroonacker, waar via Schorseneer en Meiraap de rotonde op de N395 wordt bereikt. Aan de zuidzijde is een aansluiting op de Deusonelaan het meest efficiënt. Dit ontsluitingspunt ligt in het verlengde van de Veltackerstraat. Deze twee ontsluitingspunten worden verbonden door een weg die zich in zijn ligging en vorm voegt in de stedenbouwkundig-landschappelijke opzet van de nieuwe wijk. Groot voordeel van de ontsluiting via de Deusonelaan is dat de landschappelijke zone tussen de nieuwe woonwijk en de Westerwijk niet wordt doorsneden.

Betaalbare woningen in een landschappelijke setting Vanuit de Woonvisie en regionale afspraken is er druk op het betaalbaar bouwen in Vroonacker IV. De opgave bestaat uit 20% sociale huur en 20% sociale koop. Dit sociale en betaalbare programma betekent relatief kleine kavels en gesloten bebouwing. Ook geeft dit druk op de uitgeefbaarheid en op de openbare ruimte. De parkeerdruk is hoog bij de relatief kleine kavels. Dit vraagt een zorgvuldig ontwerp, waarbij compact gebouwd gaat worden in een relatief open landschap. Er zal veel aandacht gegeven moeten worden aan de overgang privé-openbaar. Erven vormen een voor de hand liggende verkavelingsvorm. Niet alleen gezien vanuit de directe omgeving maar ook vanwege de mogelijkheden om flexibel te bouwen en om daarmee tegemoet te komen aan een zo’n groot mogelijke woningdifferentiatie. Ook biedt een erf goede mogelijkheden om alternatieve betaalbare woonvormen zoals bijvoorbeeld kleine betaalbare eenheden in het erf te situeren. Kortom, we denken hiermee goed in te kunnen spelen aan de voortdurende veranderende woningvraag.

Dit vraagt uiteraard aandacht voor ruimte geven aan privacy én een groene landschappelijke inpassing. Daar waar in het erf achtertuinen of parkeervoorzieningen grenzen aan het open landschap worden groensingels aangeplant. De singels bestaan naast solitaire bomen uit heesters en struiken om het zicht om bergingen en geparkeerde auto’s te blokkeren. Een erf heeft een kritieke maat en een maximaal aantal gebouwen om van een erf te kunnen blijven spreken. Dit betekent dat de situering en de footprint van het erf en ook de onderlinge afstand vastligt en dat dit ook juridisch geborgd moet worden.

Het ontwerpproces in stappen

Maatwerk in typologie en hoogte Daar waar de bebouwing grenst aan de bestaande bebouwing, bijvoorbeeld bij de achterpercelen aan de Deusonelaan, wordt maatwerk geleverd. Met één-laagse patiobebouwing wordt rekening gehouden met de privacy van bestaande bewoners en is tegelijkertijd een passende typologie als overgang naar de meer reguliere bebouwing in rest van de nieuwe wijk. Kleine betaalbare eenheden, beneden-boven woningen en kleinschalige appartementen kunnen een welkome aanvulling zijn op het bekende en meer reguliere woonprogramma van geschakelde, twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen. De vraag naar kleinere en betaalbare woningen is groot. Ook gelijkvloers wonen is in trek. Er zijn zeer aansprekende voorbeelden bekend waar alternatieve woonvormen goed beantwoorden aan de veranderend vraag naar wonen en woonomgevingen. Het plan bezit de flexibiliteit om hier ruimte aan te geven.

Parkeren geconcentreerd en uit het zicht Parkeren is een behoorlijke opgave gezien het grote aandeel van betaalbare en compacte bebouwing. Parkeren zal in de openbare ruimte moeten plaatsvinden. In het plan is bewust gekozen om het parkeren zoveel als mogelijk geclusterd uit te voeren. Dit vindt plaats tussen de bouwblokken of aan de rand van de erven. In de erven wordt het parkeren, zoals eerder vermeld, landschappelijk ingepast. Bij dubbele of vrijstaande woningen vindt het parkeren plaats op eigen terrein. Langs de centrale ontsluitingsweg worden geen aparte parkeerplaatsen aangelegd. Er is ruimte voor bezoekers om incidenteel in de berm te parkeren op grasbetonstenen om het groene karakter niet te verstoren.

De parkeernorm is hoog. Er rijst zich de vraag op of het verstandig is om al deze normatieve parkeerplaatsen nu al aan te leggen. De gedachte is er – we moeten dat nog nader onderzoeken- om niet alle normatieve parkeerplaatsen nu al aan te leggen. We reserveren wel de ruimte en we richten deze ruimte bijvoorbeeld in als collectieve moestuin. Aan de hand van het gebruik en de wensen van de nieuwe bewoners -een erf leent zicht immers voor collectief gebruik- kan op een later tijdstip de beslissing genomen worden om extra parkeerplaatsen aan te leggen of de collectieve ruimte groen te houden. Dit vraagt om nader onderzoek naar de (juridische) handhaafbaarheid van deze gedachte.

Een nieuw landschap voor de bewoners én het dorp Met het realiseren van de nieuwe wijk realiseren we ook een nieuw landschap. Bewoners lopen letterlijk via hun achtertuin het buitengebied in. Maar ook voor het dorp ontstaat er een nieuw aantrekkelijk landschap waar ruimte is voor recreëren en het maken van ommetjes. Het nieuwe landschap wordt geen stadspark. Het karakter van het agrarisch buitengebied blijft in stand en waar mogelijk kunnen agrarische activiteiten plaatsvinden passend bij de woonomgeving. Wellicht lopen hier straks ook schapen en paarden rond. Wel wordt het gebied heringericht gezien de nieuwe functies. In het nog op te stellen inrichtings- en beplantingsplan maken we een invulling gebaseerd op ecologie en biodiversiteit. Er komt ruimte voor waterberging in de vorm van poelen en een meanderende waterloop. Zandpaden worden aangelegd om in het gebied rond te kunnen lopen. Met grondverzet accentueren we het hoogteverschil. Boomgroepen, heesters en lijnvormige struweelbeplanting geven meer intimiteit aan het gebied en maken het gebied aantrekkelijk om in rond te wandelen.

Een duurzame afronding Eigenlijk een titel van waaruit een toelichting zou moeten beginnen. In de planvorming van Vroonacker IV speelt duurzaamheid een essentiële rol. Een kwalitatieve woon- en leefomgeving staat hierbij voorop. Op woningniveau zal, uiteraard, duurzaam gebouwd gaan worden met nul op de meter woningen. Ook circulair bouwen zal worden aangemoedigd. De verwachting is dat beide aspecten ten tijde van de realisatie van de wijk in de regelgeving zijn verweven. De kwaliteit van het plan zit vooral in de duurzame afronding van de nieuwe dorpsrand. In bovenstaande toelichting komt dit op diverse plekken terug: ▪

De opzet van Vroonacker IV is landschappelijk, groen en kleinschalig;

▪

Klimaatadaptatie speelt een belangrijk rol in het plan. Er is veel ruimte voor groen en (beleving van) water. Er wordt in het plan ruim boven de norm groen gecompenseerd. Verharding is geminimaliseerd om hittestress tegen te gaan. Daarnaast zal door de inrichting van het landschap een verrijking plaatsvinden van de nu aanwezige natuurwaarden.

▪

De inrichting is natuur-inclusief en biodivers. Inheemse plantsoorten worden toegepast en de diversiteit van de soorten is groot.

▪

De afronding is herkenbaar, gebaseerd op de bestaande geografie en cultuurhistorie. Bewoners voelen zich er thuis.

▪

Het gebied is toegankelijk voor de nieuwe bewoners én het dorp met veel ruimte voor ommetjes, recreatie en gezonde beweging.

Kortom, een nieuwe woon- en leefomgeving in een aantrekkelijk landschap. Afgerond. Voor nu en de toekomstige generatie.

December 2022

Mogelijk invulling Vroonacker IV

N