13 Vroonacker IV - kaders (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 1000583

gemeente Hilvarenbeek

Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 2 februari 2023 : 24 januari 2023 : Ruimte van 17 november 2022, 12 januari 2023 en 19 januari 2023 : 13 : Ruimtelijke Ordening : Kaders voor ontwikkeling Vroonacker 4 in Diessen

Voorstel De volgende kaders voor Vroonacker IV vast te stellen: 1. woningbouwprogramma met 20% sociale huur en 20% sociale koop; 2. uitvoering maatschappelijke doelstellingen samenlevingsakkoord/ collegeprogramma door extra investering in duurzaam ontwerp en kwaliteit van de openbare ruimte; 3. financieel rendement van minimaal 2,5%; 4. de hoofdinfrastructuur met ontsluiting op de Meiraap en de Deusonelaan; 5. de stedenbouwkundige hoofdstructuur zoals omschreven in de stedenbouwkundige visie. Inleiding Ten westen van de kern Diessen ligt de locatie voor de ontwikkeling van Vroonacker IV. Momenteel is dit gebied voornamelijk voor agrarische doeleinden in gebruik. In dit gebied wordt woningbouwontwikkeling mogelijk gemaakt waarbij het groene en dorpse karakter behouden blijft. De eerste stap in de woningbouwontwikkeling is het bepalen van haalbare kaders. Daarbinnen kan vervolgens het plan verder worden ontwikkeld. Afgelopen jaar is door het projectteam, samen met ketenpartners, interne adviseurs en met intensieve participatie en gesprekken met belanghebbenden gewerkt aan het bepalen van de haalbare kaders. Het concept kader werd daarbij regelmatig getoetst aan een proefverkaveling. Er ligt nu een concept kader dat een balans laat zien in woningbouwprogramma, kwaliteit en financieel rendement. Deze concept kaders zijn communicerende vaten.

Wijzig je de een, dan heeft dat consequenties voor de ander. Het is een bevoegdheid van de raad om de kaders vast te stellen. Argumenten 1.1 De voorstelde kaders volgen uit de conclusies en aanbevelingen van de raadscommissie van 19 januari 2023 Naast de hier voorgestelde kaders worden naar aanleiding van de kaderstellende commissie ook de volgende elementen meegenomen in de ontwikkeling van Vroonacker 4: • rug aan rug woningen eruit, in plaats daarvan ‘kleine betaalbare eenheden’; • mensen betrekken bij woningenbehoeftepeilingen en CPO; • minimaal 2,5% rendement, geen bovengrens; • onderzoek doen naar verkeersremmende maatregelen op de Meiraap; 1

Raad van 2 februari 2023, nr. 13

• •

bouwverkeer via bestaande infrastructuur en nieuwe hoofdinfrastructuur VA4 tot aan de Meiraap. Noordelijke aansluiting op Vroonacker 3 niet gebruiken voor bouwverkeer; woningen met 3 woonlagen denkbaar in het belang van goede en betaalbare woningen. Wel bijzondere aandacht voor architectuur, de locatie van deze woningen en een goede inpassing en dorpste uitstraling.

1.2 Het concept woningbouwprogramma sluit aan op de woonvisie Binnen het voorgestelde kader kunnen circa 144 woningen worden geprogrammeerd. In onderstaand overzicht is te zien hoe deze woningen in de huidige proefverkaveling zijn verdeeld over koop, huur en typen. Deze verdeling geeft een indicatie, de genoemde prijsklassen zijn dus geen harde kaders. Het kader van 20% sociale huur en 20% sociale koop is dat wel. De provincie gaat akkoord met 20% sociale huur vanwege de bovengemiddelde aandacht voor maatschappelijke doelen in dit plan.

Woningtype/Prijsklasse

Advies woonvisie abs. %

Programma- Wonintypen (indicatief) voorstel abs. %

Eengezins- / meergezinswoning < € 236.600

29

20%

29

20%

19 rijtjes, 5 boven en 5 klein betaalbaar

Eengezinswoning € 236.600-€ 414.100

22

15%

25

17%

16 rijtjes en 9 3^1 kap

Levensloopgeschikt (EGW of MGW) < € 354.900 Overig

46

32%

46

32%

5 beneden, 5 appartement, 20 2^1 kap, 12 vrijstaand en 4 patio's

0

0%

0

0%

Totaal

97

67%

100

69%

Alle woningtypen < € 808

43

30%

29

20%

Alle woningtypen > € 808

4

3%

15

10%

Totaal

47

33%

44

31%

Totaal Totaal

144

100%

144

100%

Vroonacker IV Koop

Huur

9 rijtjes, 10 bebo's en 10 klein betaalbaar 10 rijtjes en 5 patio's

Voorgesteld wordt om de woningen in 3 fasen te realiseren. De eerste fase dicht tegen de bestaande bebouwing aan. De tweede en derde fase daarlangs in westelijke richting. In elke fase wordt voorzien in een mix van type en prijsklasse woningen. Daardoor wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de lokale woningbehoefte. 1.3 De concept kaders sluiten aan bij de maatschappelijke doelstellingen in het Samenlevingsakkoord/collegeprogramma Om de maatschappelijke doelstellingen uit het Samenlevingsakkoord en het collegeprogramma 2023-2026 te realiseren, is het nodig om extra te investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte en kwaliteit van het stedenbouwkundig plan. De maatschappelijke opgaven die in de kaders zijn verwerkt: ▪ Bouwen van meer woningen ▪ Versterken van biodiversiteit en natuurinclusiviteit ▪ Werken aan een duurzame gemeente ▪ Vergroten klimaatbestendigheid ▪ Versterken van het groene profiel van onze gemeente ▪ Stimuleren sport, bewegen en gezonde leefstijl 1.4 Een rendement van minimaal 2,5% past bij het sociale programma en het inzetten op kwaliteit die past bij onze maatschappelijke doelstellingen De keuze voor een sociaal woningbouwprogramma en de realisatie van maatschappelijke doelstellingen, betekent tegelijkertijd dat je kiest voor een bescheiden financieel rendement. 2

Raad van 2 februari 2023, nr. 13

We hebben de proefverkaveling op basis van de concept kaders door laten rekenen door adviesbureau Gloudemans. Hieruit blijkt dat een rendement van minimaal 2,5% realistisch is. 1.5 De hoofdinfrastructuur volgt uit onderzoek van Antea Antea heeft een verkeersonderzoek uitgevoerd om de verkeersafwikkeling rondom Vroonacker 4 in beeld te brengen. Het onderzoek moest antwoord geven op de vraag hoe de nieuwe woonwijk het beste kan worden ontsloten. Om antwoord te geven op deze vraag, zijn vier ontsluitingsvarianten doorgerekend. Ook is de verkeersafwikkeling op een aantal bepalende kruispunten in de directe omgeving van het plangebied beoordeeld en is gekeken naar de maatregelen die nodig zijn voor een veilige verkeersafwikkeling. Als de voor- en nadelen tegen elkaar worden afgezet, blijkt dat een westelijke ontsluiting op de Waterstraat vooral nadelen heeft, mede omdat deze door particuliere grond loopt. Ook blijkt dat een variant met drie ontsluitingen niet past bij de schaalgrootte van Vroonacker IV. De variant op de Westerwijk heeft als nadeel dat er grotere infrastructurele (en dus ook financiële) ingrepen noodzakelijk zijn om tot een verkeersveilige wegenstructuur te komen. Zo is het advies om de komgrens te verplaatsen en het wegprofiel te wijzigen tot aan de nieuwe komgrens.

Daarnaast ontstaan lange rechte wegen binnen Vroonacker IV, waardoor extra snelheidsremmende maatregelen nodig zijn. De variant met ontsluiting op de Deusonelaan heeft geen extra maatregelen nodig en heeft hetzelfde effect als de aansluiting op de Westerwijk. De kans op doorgaand verkeer via de route Deusonelaan – De Elders – Molenacker is wel iets groter. Het gaat hierbij echter om zeer beperkte verkeersaantallen. Tot slot is de verkeersafwikkeling beoordeeld. Hieruit blijkt dat er in alle varianten geen knelpunten in de verkeersafwikkeling te verwachten zijn. Ook blijven de toekomstige verkeersintensiteiten binnen de bebouwde kom van Diessen ruimschoots onder de 2.500 motorvoertuigen per etmaal. Dit betekent dat de huidige inrichting van de wegen goed functioneert en er geen extra maatregelen voor langzaam verkeer nodig zijn. Desalniettemin begrijp het college de zorgen rondom de toename van verkeersintensiteit rondom de Meiraap en de speeltuin. Het college heeft toegezegd om snelheidsremmende maatregelen te nemen en de situatie daar goed te monitoren en aanvullende maatregelen te nemen als dat nodig blijkt te zijn. Het verkeersonderzoek is bijgevoegd. 1.6 De stedenbouwkundige structuur sluit aan op de gebiedseigen kenmerken en structuren Vroonacker 4 wordt gebouwd op de hoogstgelegen gronden. De historische lijnen van het gebied zijn terug te vinden in het ontwerp.

De erven sluiten aan op de typische erven die aan de linten in het gebied zijn terug te vinden. De complete stedenbouwkundige visie is te lezen in de bijlage. Kanttekeningen 1.1 Zorgen en bezwaren bij sommige omwonenden De kaders zijn na zorgvuldige analyse en participatie tot stand gekomen. Dit neemt niet weg dat er zorgen zijn en soms ook bezwaren bij sommige omwonenden over de toekomstige ontwikkeling van Vroonacker IV. Dit blijkt uit de gesprekken en bijeenkomsten met bewoners en andere belanghebbenden en de reacties op de maptionnaire (bijgevoegd). De eerste reacties betroffen vooral de ontsluiting via de Meiraap, de bouw aansluitend op de woningen aan de Deusonelaan en de bouw van sociale huur. De reacties hebben geleid tot diverse aanpassingen in de kaders. Het aandeel sociale huur in het woningbouwprogramma is teruggebracht naar 20%, het plan kent een grotere woningdifferentiatie en de oostrand van het plan, grenzend aan de Deusonelaan, is gewijzigd om meer privacy en betere zichtlijnen te krijgen. Na de presentatie van het tweede plan waren er vooral nog zorgen over de verkeersafwikkeling door/langs Vroonacker 3 en de aansluiting op de Deusonelaan. Het 3

Raad van 2 februari 2023, nr. 13

college heeft toegezegd snelheidsremmende maatregelen te treffen en ook nauwkeurig de verkeersafwikkeling te monitoren en meer acties te ondernemen als dat nodig is. (zie ook punt 1.5 van dit voorstel) Naar aanleiding van de reacties van bewoners aan de Deusonelaan heeft het college nogmaals met de bewoners gesproken op 18 januari 2023. Het college heeft voorgesteld om een groene buffer te realiseren tussen de woningen aan de Deusonelaan en de nieuwe wijk. De bewoners hebben positief gereageerd op dit voorstel. Gemeente en bewoners praten op korte termijn verder om het voorstel verder uit te werken. Samenwerking Bij het bepalen van het concept kader is intern nauw samengewerkt met de teams openbare ruimte en ruimtelijke ordening. Daarnaast is drie keer een omgevingstafel georganiseerd met ketenpartners OMWB, Waterschap, Provincie Noord Brabant, GGD en de veiligheidsregio waarbij een integraal advies is gegeven over de ontwikkeling van Vroonacker IV. De vroege betrokkenheid én de manier waarop het ontwerp integraal en met ruimte voor maatschappelijke opgaven is ontworpen word door de ketenpartners zeer gewaardeerd. Het B-team heeft geadviseerd over de biodiversiteit in het plan en heeft tot aanpassingen in het plan geleid. Financiën We hebben de proefverkaveling op basis van de concept kaders door laten rekenen door adviesbureau Gloudemans.

Daaruit blijkt dat op dit moment een rendement van minimaal 2,5% wordt gehaald op de totale grondexploitatie, een marge die wordt aangehouden in verband met de risico’s. Rekenkundig houden we nu nog rekening met een post onvoorzien. Het financiële resultaat kan wijzigen door ontwikkelingen waar wij zelf geen invloed op hebben, zoals rentestijging en stijgende bouwkosten. Maar ook kan dit nog beïnvloed worden door afspraken die wij maken met grondeigenaren in het gebied. Dit kan gaan om substantiële bedragen. Ten slotte is de uitkomsten van de onderzoeken zoals bij archeologie een financieel risico. Communicatie Vanaf de start van het project Vroonacker IV heeft op verschillende manieren en met verschillende doelgroepen participatie plaatsgevonden. Een greep uit de vele momenten van communicatie. ▪

▪

▪

De eerste omgevingsdialoog voor alle belangstellenden heeft plaatsgevonden op 14 maart 2022. Alle direct omwonenden waren per brief uitgenodigd om bij de Nieuwe Erf een toelichting op het plan te krijgen. Deze bijeenkomst was ook online via een livestream te volgen voor iedereen die zich had aangemeld op de gemeentelijke website. Tijdens de avond zijn vragen gesteld en reacties gegeven die op de avond zelf zijn beantwoord. Tussen 14 maart en 4 april 2022 konden respondenten de online omgevingsdialoog openen. De vragenlijst is beschikbaar geweest voor iedereen, de link heeft op de gemeentesite van Hilvarenbeek gestaan. In het totaal hebben 156 respondenten de digitale omgevingsdialoog bezocht en zijn er 301 reacties gegeven. Het college heeft de reacties zorgvuldig beoordeeld en het ontwerp op meerdere punten aangepast. De tweede omgevingsdialoog vond plaats op 8 december 2022 in de Eenhoorn in Diessen. Men kon wederom de maptionnaire invullen. Hiervan is door 40 respondenten gebruik gemaakt. De reacties hebben wederom tot heroverwegingen geleid, zoals aanvullende verkeersmaatregelen, verleggen van routes door het gebied en met de bewoners aan de Deusonelaan zijn afspraken gemaakt over een bufferzone achter hun percelen. Het rapport van de maptionnaire is bijgevoegd. Daarnaast zijn de grondeigenaren drie keer geïnformeerd over de voortgang en hebben input geleverd.

4

Raad van 2 februari 2023, nr. 13

▪

▪

Alle bewoners van de Deusonelaan zijn uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek om de persoonlijke situatie ter plekke te bekijken en te bespreken. Vrijwel alle bewoners hebben hier gebruik van gemaakt. Er hebben vele 1 op 1 gesprekken plaatsgevonden met bewoners, grondeigenaren, woningzoekenden, belangenorganisaties. Die hadden vooral een informerend karakter en als doel om het belang onder de aandacht te brengen. Bij de overwegingen voor het bepalen van de kaders is geprobeerd een balans te vinden in de verschillende belangen.

Uitvoering De onderstaande planning laat het optimale scenario zien zonder vertragingen. Fase Definitiefase

Wat Vaststellen kaders door raad

Wanneer Heden - 2 februari 2023

Ontwerpfase

Ontwerpbestemmingsplan Anterieure overeenkomst Wettelijk vooroverleg Zienswijzen Vaststellen bestemmingsplan Onherroepelijk bestemmingsplan Definitieve aankoop grond na onherroepelijk bestemmingsplan Bouwrijp maken Bouwen Woonrijp maken 1e fase (totaal 3 fasen)

Februari 2023

Uitvoeringsfase

December 2023 Januari 2024

December 2026

In een complex proces als een gebiedsontwikkeling zijn er altijd factoren die voor vertraging kunnen zorgen. Het gaat bijvoorbeeld om bezwaar en beroep, archeologische vondsten, onderhandelingen met grondeigenaren. Wij proberen die zo goed mogelijk te managen door de risico’s in beeld te hebben en hierop te anticiperen.

burgemeester en wethouders van Hilvarenbeek, burgemeester Evert Weys

secretaris Frank Jansen

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) 1. Stedenbouwkundige visie 2. Presentatie informatiebijeenkomst 12 januari 2023 3. Verslag maptionnaire 5 januari 2023 4. Verkeersonderzoek 5. Verslag omgevingstafel

5