13 herontwikkeling Hispohalterrein keuze ontwikkeling gezondheidscentrum (3 bijlage 1 Memo resultaten gesprekken SGH juni 2021)
Tekst van het document
Zaaknummer: 65921
gemeente Hilvarenbeek
Bijlage 1: Resultaten gesprekken gezondheidscentrum Hispohalterrein Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Inleiding Besproken varianten Voorstel SGH Gemeentelijke overwegingen ten aanzien van voorstel SGH Vervolg Conclusie
1. Inleiding Tijdens de raadsbehandeling van de Ontwikkelstrategie Hispohal in oktober 2020 heeft het college van B&W de opdracht gekregen om te onderzoeken of het haalbaar is om een gedeelte van de Hispohal-locatie af te splitsen, zodat dit onderhands kan worden verkocht aan de Stichting Gezondheidscentrum Hilvarenbeek (hierna SGH) ten behoeve van de ontwikkeling van een gezondheidscentrum, in lijn met het door de stichting gepresenteerde plan (deel gezondheidscentrum) en met inachtneming van de door de raad bepaalde kaders. In maart zijn de resultaten van de gesprekken met SGH gepresenteerd aan de raadscommissie. Naar aanleiding van deze commissievergadering is Antea gevraagd om een second opinion uit te voeren op de gemeentelijke berekeningen (hierna Antea berekeningen) en heeft een nadere verkenning plaatsgevonden naar optimalisatiemogelijkheden. We willen de commissie Ruimte graag informeren over de uitkomsten van de second opinion en het onderzoek naar optimalisatiemogelijkheden. We vragen de commissie Ruimte of hiermee nu voldoende informatie op tafel ligt op basis waarvan de raad een uitspraak kan doen over het al dan niet verder meewerken aan het initiatief voor een gezondheidscentrum op de locatie Hispohal. Voorliggende notitie gaat in op de resultaten van de gesprekken die hebben plaatsgevonden met de SGH.
2. Besproken varianten Tijdens de gesprekken zijn diverse varianten besproken. Hieronder volgt een overzicht van de besproken varianten. Variant 1. Drielaags gebouw gezondheidscentrum in de hoek Doornboomstraat – school
Kenmerken Enkel gezondheidscentrum Gebouw in drie lagen Oppervlakte gebouw bedraagt 1125 m2 Situering in de hoek Doornboomstraat – school
2.
-
Tweelaags gebouw gezondheidscentrum aan de JF Kennedylaan
Enkel gezondheidscentrum Gebouw in twee lagen Oppervlakte gebouw bedraagt 2.247 m2
Overwegingen In lijn met eerder plan SGH Hoogte passend binnen molenbiotoop Complexiteit afstemming gezondheidscentrum versus overig deel (ontsluiting, openbaar terrein, planning) Ontsluiting op Doornboomstraat is aandachtspunt (zeker in combinatie met school) Aandachtspunt vormt parkeeropgave Hoogte passend binnen molenbiotoop Versterking functies gezondheidscentrum – detailhandel Apollostraat
-
Situering aan de JF Kennedylaan
-
-
3.
Drielaags gebouw gezondheidscentrum in combinatie met wonen aan de JF Kennedylaan
-
Gezondheidscentrum en woningbouw Gebouw in drie lagen Oppervlakte gebouw bedraagt 2.247 m2 Situering aan JF Kennedylaan
-
-
Goede ontsluitingsmogelijkheden langs JF Kennedylaan Minder complexe afstemming door duidelijke splitsing perceel GZC versus overig deel mogelijk Groter ruimtebeslag dan variant 1. Financieel voorstel voor gemeente nadeliger dan optie 1 Aandachtspunt vormt parkeeropgave Hoogte niet zonder meer passend binnen molenbiotoop Versterking functies gezondheidscentrum – detailhandel Apollostraat Goede ontsluitingsmogelijkheden langs JF Kennedylaan Minder complexe afstemming door duidelijke splitsing perceel GZC versus overig deel mogelijk Groter ruimtebeslag dan variant 1 Mogelijkheden voor sociale woningbouwopgave Financieel gunstiger dan variant 2 door combinatie woningbouw Aandachtspunt vormt parkeeropgave
Met het afvallen van het gepresenteerde plan van SGH (oktober 2020) is de ontwikkeling van een gezondheidscentrum op de locatie in variant 1 (Doornboomstraat – school Starrebos) complexer geworden. Deze locatie vraagt immers om een uitgewerkte inrichting ten aanzien van ontsluiting en openbare ruimte. Deze uitgewerkte inrichting is met de keuze voor splitsing van het perceel echter afhankelijk van de invulling van het resterende deel van het terrein en is daarmee tot aan de aanbesteding nog niet duidelijk. SGH heeft de plannen heroverwogen en aangegeven dat zij een voorkeur heeft voor ligging aan de JF Kennedylaan. Wanneer gekozen wordt voor de locatie aan de JF Kennedylaan dan kan SGH meer zelfstandig het gezondheidscentrum ontwikkelen. De inrichting van de openbare ruimte en de ontsluiting zijn dan minder afhankelijk van de uitkomsten van de aanbesteding. Het financieel voorstel is door toename van het benodigd ruimtebeslag in variant 2 echter voor de gemeente nadeliger dan in variant 1. De gemeente zou in deze variant niet volledig worden gecompenseerd. Door het toevoegen van de woningbouwfunctie in variant 3 ontstaat de mogelijkheid om de opbrengsten voor de gemeente te verhogen ten opzichte van variant 2. SGH geeft eigenlijk de sterke voorkeur aan een stand alone ontwikkeling.
Na beraad heeft SGH aangegeven bereid te zijn om de combinatie met woningbouw toch verder uit te werken. Op basis van de bereidheid van SGH heeft er een gesprek plaatsgevonden met Leystromen. Een combinatie met Leystromen kent de volgende voordelen: - De ontwikkeling van woningbouw door Leystromen kan de gewenste doorstroming op gang brengen binnen het centrum van Hilvarenbeek. - De woningbouwontwikkeling, realisatie en beheer ligt bij één partij, hetgeen voor SGH gunstig is. - Leystromen kan de sociale woningbouwopgave voor dit terrein op zich nemen. Er ligt dan geen sociale woningbouwopgave meer voor het resterende deel van het terrein. Leystromen geeft dat zij in beginsel meerwaarde zien in de ontwikkeling van woningen op dit terrein. De ontwikkeling van het Hispohalterrein is echter niet binnen de planning van Leystromen opgenomen. Leystromen heeft echter twijfels bij de betaalbaarheid van de woningen. Leystromen ziet 15 appartementen als ondergrens om betaalbare appartementen voor hun primaire doelgroepen (d.w.z. huurprijs onder de aftoppingsgrens) met alle benodigde faciliteiten zoals een lift te kunnen realiseren. 2
SGH geeft aan dat het mogelijk is om op de tweede laag 16 appartementen te realiseren. Door optimalisatie naar 16 appartementen is deze ondergrens haalbaar. In het vervolgproces dient nadere afstemming met Leystromen plaats te vinden.
3. Voorstel SGH De verdere uitwerking van variant 3 heeft geleid tot een concreet ruimtelijk voorstel van SGH, zie bijlage 2 bij het raadsvoorstel. Het financiële voorstel van SGH is opgenomen in de bijlage 3 bij het raadsvoorstel. Deze bijlage is vertrouwelijk.
4. Gemeentelijke overwegingen ten aanzien van voorstel SGH Functioneel Reacties vanuit de omgeving (omwonenden, detailhandel) gedurende het proces geven een positief beeld over realisatie van een gezondheidscentrum op het Hispohalterrein. Dit vooral vanwege de ligging van de locatie in de kern van Hilvarenbeek, nabij het centrum, goed ontsloten en dichtbij voorzieningen. Er liggen kansen voor een combinatie met de sociale woningbouwopgave. De opgave voor het Hispohalterrein in lijn met de Woonvisie kan boven het gezondheidscentrum worden ingevuld. Hoogte De hoogte van het gebouw in het voorstel bedraagt 10,7 meter. Op grond van het vigerende bestemmingsplan geldt: - tussen de 100 m en de 400 m van de molen mag de hoogte van bebouwing en beplanting niet hoger zijn dan 3,72 m vermeerderd met 1/30 van de afstand tussen het bouwwerk dan wel de beplanting en de molen. Het gebouw is volgens het voorstel op circa 190 meter van de molen gesitueerd. Dit betekent dat de hoogte 10 meter mag bedragen. Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijke n van het bepaalde in artikel 28.2.2, mits daardoor de windvang, het functioneren en de zichtbaarheid van de molen niet in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.
Een beperkte optimalisatie in de hoogte is wellicht nog mogelijk, maar realisatie van het gebouw zal alleen mogelijk zijn met toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in het bestemmingsplan. Parkeerbehoefte In alle varianten vormt de parkeeropgave een belangrijk aandachtspunt. De tabel hieronder bevat het berekende aantal benodigde parkeerplaatsen aan de hand van het gemeentelijk parkeerbeleid, geen rekening houdend met dubbel gebruik. Hierbij wordt opgemerkt dat de gemeente in de basis de maximale norm wordt gehanteerd. Afwijking is mogelijk, mits dit goed is onderbouwd. Functies Normen
34 behandelkamers Apotheek 14 sociale huurwoningen Totaal
Min: 2.2 Max: 2.7 Min: 3.1 Max: 3.6 Min: 1.2 Max: 2.0
Gemeentelijk parkeerbeleid Aantal bij Aantal bij minimale norm gemiddelde norm 74.8 83.3
Aantal bij maximale norm 91.8
3.1
3,35
3.6
16,8
22,4
28
94.7
109.05
123.4
3
Mogelijkheden invulling parkeeropgave Er zijn mogelijkheden voor dubbelgebruik van parkeerplaatsen voor de functies gezondheidscentrum en wonen. Op grond van de aanwezigheidspercentages uit het gemeentelijke parkeerbeleid blijkt dat voor deze functies de ochtenden van een werkdag maatgevend zijn. 50% van de parkeerplaatsen voor woningen kan benut worden voor functies binnen het gezondheidscentrum. De parkeeropgave voor de appartementen boven het gezondheidscentrum bedraagt dus 14 parkeerplaatsen (maximale norm). De parkeeropgave voor het gezondheidscentrum inclusief 14 appartementen bedraagt bij maximale norm 109 parkeerplaatsen. Functies Normen
34 behandelkamers Apotheek 14 sociale huurwoningen Totaal
Min: 2.2 Max: 2.7 Min: 3.1 Max: 3.6 Min: 1.2 Max: 2.0
Gemeentelijk parkeerbeleid Aantal bij Aantal bij minimale norm gemiddelde norm 74.8 83.3
Aantal bij maximale norm 91.8
3.1
3,35
3.6
8,4
11,2
14
86.3
98
109
Op de kopse kanten van het gezondheidscentrum zijn 52 parkeerplaatsen op eigen terrein mogelijk. Afhankelijk van de te hanteren parkeernorm, resteert nog een opgave van 57 parkeerplaatsen. Het resterend deel van het Hispohalterrein wordt ingevuld met woningen. De parkeerplaatsen benodigd voor deze woningen kunnen ook ingezet worden voor de functies in het gezondheidscentrum. Indien wordt gerekend met de maximale invulling van 34 appartementen op het resterend deel van het terrein, dan zijn voor deze appartementen op grond van een maximale norm 78 parkeerplaatsen nodig. De helft van deze parkeerplaatsen (39 parkeerplaatsen) kan dan tevens benut worden voor de functies in het gezondheidscentrum. Uiteraard valt dit aantal lager uit bij een ontwikkeling met minder woningen. Daarbij geldt de randvoorwaarde dat de parkeerplaatsen openbaar toegankelijk moeten zijn. Er is gerekend aan de mogelijkheden voor ondergronds parkeren. Daarbij is ook gekeken naar het opbrengend vermogen van de verkoop van parkeerplaatsen (behorend bij de woningen). Uit deze berekeningen volgt dat de kosten voor realisatie van een parkeergarage te hoog zullen zijn om rendabel te kunnen maken. Daarmee is het uitgangspunt dat ondergronds parkeren geen reële optie is. Er zijn wel mogelijkheden om een deel van de parkeeropgave op te lossen in de openbare ruimte rondom het Hispohalterrein.
Deze mogelijkheden zijn enerzijds door optimalisatie van parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Om parkeren op de rijbaan beter te reguleren zijn er mogelijkheden op de Doornboomstraat en Elsakkersstraat door langsparkeervakken aan te leggen aan de kant van de school/Hispohallocatie (inschatting is dat het in totaal 5 tot 15 parkeerplaatsen betreft). Aan de JF Kennedylaan zijn er mogelijkheden om enkele parkeervakken (maximaal 6 parkeerplaatsen) toe te voegen. De samenhang met de inrichting van de Hispohallocatie blijft hierin belangrijk.
4
Anderzijds liggen er in de openbare ruimte mogelijkheden om dubbelgebruik te onderzoeken ter plaatse van reeds aanwezige parkeerplaatsen (bijvoorbeeld langs de JF Kennedylaan en de Apollostraat). De mogelijkheden voor het inzetten van reeds aanwezige parke erplaatsen dienen onderzocht te worden middels een parkeerdrukonderzoek naar het gebruik van deze parkeerplaatsen. Er kan volstaan worden met minder parkeerplaatsen dan de parkeereis, indien: 1. De huidige parkeerdruk in de omgeving van de ontwikkeling wordt gemeten; 2. De parkeerbehoefte van de ontwikkeling berekend wordt aan de hand van de parkeernormen; 3. Bepalen of de huidige parkeerdruk (1) en de parkeerbehoefte (2) op het maatgevende moment in de week onder de 85% blijft. Tot slot kunnen er redenen zijn om voor de specifieke functie van het gezondheidscentrum een gemiddelde parkeernorm te hanteren. Er dient dan onderbouwd te worden dat gelet op de ligging van deze locatie bezoekers van het gezondheidscentrum vooral met de fiets of te voet zullen komen waardoor het autogebruik lager is. De parkeeropgave vraagt een concrete uitwerking. Gelet op bovenstaande is invulling van de parkeeropgave wel haalbaar en vormt dit daarmee geen belemmering voor de realisatie van een gezondheidscentrum op deze locatie.
Ontsluiting De ontsluiting aan de JF Kennedylaan wordt positief gezien ten opzichte van een ontsluiting van het gezondheidscentrum aan de Doornboomstraat, zeker in de ochtend wanneer verkeersbewegingen van en naar het gezondheidscentrum gelijktijdig vallen met de brengtijden van de school. Financiële beschouwing en optimalisaties Een financiële beschouwing is opgenomen in bijlage 3 bij dit raadsvoorstel. Ten behoeve van financiële optimalisaties is gekeken naar de volgende optimalisatiemogelijkheden. Het gaat hier om: • Verdichting van het bouwprogramma door zes appartementen toe te voegen. Dit is mogelijk binnen de ruimtelijk randvoorwaarden als bebouwingsoppervlak en hoogte (molenbiotoop). Aandachtspunt hierbij is dat deze optimalisatie extra parkeeropgave vraagt waarvoor weinig tot geen ruimte is. Er zou gezocht moeten worden naar creatieve oplossingen zoals het opnemen van deelauto’s. • V.o.n.-prijsstijging: hiermee wordt een stijging bedoeld van de v.o.n.-prijs ten opzichte van de referentietransacties. De referentietransacties hebben plaatsgevonden tussen juli en december 5
•
2020. Tussen het moment waarop de transactie heeft plaatsgevonden en de peildatum (1 maart 2021) zijn v.o.n.-prijzen gestegen. Hoeveel precies is niet te onderbouwen, omdat er in Hilvarenbeek geen of onvoldoende transacties hebben plaatsgevonden om dat te bepalen. Beperking van sociale woningbouw-programmering. Dit betekent dat er geen sprake meer is van sociale huur en dat alle woningen verkocht worden in het vrije segment als koopwoning. Deze optimalisatie komt in strijd met de Woonvisie van de gemeente.
Garanties invulling gezondheidscentrum Er is een schriftelijke notitie van het bestuur van de Stichting (Visie en Missie) gedeeld. Hieruit blijkt dat gestreefd wordt naar een gezondheidscentrum waarin diverse disciplines ondergebracht zijn. Voorts heeft SGH getekende intentieovereenkomsten met apotheker en fysiotherapeuten aan de gemeente overhandigd. De huisartsen, apotheker en fysiotherapeuten vullen 88% van het gezondheidscentrum. De belangrijkste onderdelen in deze intentieovereenkomsten zijn: • dat de huurder bekend is met het plan en hiermee instemt; • dat de intentieovereenkomst gelden totdat er huurovereenkomsten zijn gesloten tussen huurder en ontwikkelaar; • dat partijen een huurovereenkomst aangaan voor een huurperiode van 15 jaar; • dat gelet op deze lange periode ‘indeplaatsstelling’ mogelijk is.
5. Vervolg Een besluit van de raad om verdere medewerking te verlenen zou betekenen dat een overeenkomst wordt uitgewerkt met de initiatiefnemers van het gezondheidscentrum om te komen tot koop van de grond. In deze overeenkomst zal onder meer geborgd worden dat wanneer het initiatief onverhoopt niet door kan gaan, de locatie door de gemeente ontwikkeld kan worden met woningbouw. In het bestemmingsplan wordt dit geborgd door de grond te bestemmen voor woningbouw, met een aanduiding gezondheidscentrum. Na akkoord op de koopovereenkomst door de raad kan de aanbesteding opgestart worden. Een besluit van de raad om geen verdere medewerking aan het gezondheidscentrum zou betekenen dat de gemeente met de initiatiefnemers in gesprek gaat over een terugvaloptie (alternatieve locatie) om zo toch een gezondheidscentrum in Hilvarenbeek te kunnen realiseren.
6. Conclusie Gelet op de ontsluiting, versterkingsmogelijkheden met andere functies en de wensen van SGH wordt geconcludeerd dat variant 3 de meest gewenste variant is om een gezondheidscentrum op het Hispohalterrein te kunnen ontwikkelen. De parkeeropgave vraagt een concrete uitwerking, maar invulling van de parkeeropgave is wel haalbaar en vormt dit daarmee geen belemmering voor de realisatie van een gezondheidscentrum op deze locatie. De optimalisaties ‘verdichting van het bouwprogramma door zes appartementen’ en ‘v.o.n.prijsstijging’ zorgen ervoor dat het negatief financieel resultaat voor de gemeente beperkt blijft. Er liggen getekende intentieovereenkomsten op grond waarvan er meer zekerheid is over: • brede invulling van het gezondheidscentrum (tenminste huisartsen, apotheker en fysiotherapie); • voorkomen van leegstand (88% is gevuld); • financiële haalbaarheid van het gezondheidscentrum.
6