13 herontwikkeling Hispohalterrein keuze ontwikkeling gezondheidscentrum (1 raadsvoorstel)

Zaaknummer: 65921

gemeente Hilvarenbeek

Voorstel aan de raad In de vergadering van Behandeld in college op Behandeld in commissie(s) Agendapunt Beleidsveld Onderwerp

: 8 juli 2021 : 8 juni 2021 : Ruimte van 17 juni 2021 : 13 : Openbare Werken : Herontwikkeling Hispohal keuze ontwikkeling gezondheidscentrum

Voorstel Het college adviseert de raad om: 1. De herontwikkeling van het Hispohalterrein verder op te pakken door middel van het starten van de planologische procedure en de voorbereiding van de aanbesteding, uitgaande van de vestiging van een gezondheidscentrum in combinatie met woningbouw op het terrein; 2. De kaderstellende uitspraak ‘uitgangspunt bij planontwikkeling is dat de gemeente het project tenminste budgettair-neutraal afrondt’ (raadsbesluit 5 maart 2020) los te laten om een negatief resultaat te accepteren tot een maximum van € 300.000,-. Inleiding Tijdens de raadsbehandeling van de Ontwikkelstrategie Hispohal in oktober 2020 heeft het college van B&W de opdracht gekregen om te onderzoeken of het haalbaar is om een gedeelte van de Hispohal-locatie af te splitsen, zodat dit onderhands kan worden verkocht aan de Stichting Gezondheidscentrum Hilvarenbeek (hierna SGH) ten behoeve van de ontwikkeling van een GZC, in lijn met het door de stichting gepresenteerde plan (deel GZC) en met inachtneming van de door de raad bepaalde kaders. Naar aanleiding van de raadsbehandeling zijn diverse gesprekken gevoerd met de initiatiefnemers van het gezondheidscentrum, Stichting Gezondheidscentrum Hilvarenbeek (hierna SGH). Diverse varianten zijn besproken. Bijlage 1 bij dit raadsvoorstel gaat in op de resultaten van deze gesprekken.

Uitkomst van deze gesprekken is een voorstel van SGH. Dit voorstel is opgenomen in bijlage 2. In maart zijn de resultaten van de gesprekken met SGH gepresenteerd aan de raadscommissie. Naar aanleiding van deze commissievergadering is Antea gevraagd om een second opinion uit te voeren op de gemeentelijke berekeningen en heeft een nadere verkenning plaatsgevonden naar optimalisatiemogelijkheden. Deze berekeningen zijn opgenomen in bijlage 3. Bijlage 3 is, gelet op de financiële aspecten gerelateerd aan de onderhandelingspositie van de gemeente, enkel vertrouwelijk. De commissie Ruimte is op 20 mei vertrouwelijk geïnformeerd over de uitkomsten van de second opinion en het onderzoek naar optimalisatiemogelijkheden. Op grond van de informatie die er nu ligt, is dit nieuwe raadsvoorstel opgesteld. 1

Raad van 8 juli 2021, nr. 13

Argumenten 1.1 Het Hispohalterrein kent een gunstige ligging voor een gezondheidscentrum, een functie met maatschappelijke meerwaarde voor de gemeente Hilvarenbeek De centrale ligging van het Hispohalterrein, op korte afstand van centrumvoorzieningen in Hilvarenbeek, maakt de ligging geschikt voor de functie van een gezondheidscentrum. 1.2

Er is draagvlak binnen de gemeente voor de functie gezondheidscentrum Uit diverse reacties op de herontwikkeling van het Hispohalterrein blijkt dat er draagvlak is voor een gezondheidscentrum. Zowel diverse bewoners van Hilvarenbeek (inclusief een aantal direct omwonenden), de seniorenraad als omliggende bedrijven geven aan in beginsel positief te staan tegenover de komst van een gezondheidscentrum.

1.3

De parkeeropgave bij het gezondheidscentrum is groot, maar wel in te passen Rekening houdend met het gemeentelijk parkeerbeleid en gelet op de gewenste functies, is er met de beoogde ontwikkeling van een gezondheidscentrum sprake van een behoorlijke parkeeropgave. Er ligt op dit moment voldoende informatie op basis waarvan gesteld kan worden dat deze parkeeropgave kan worden ingevuld. De exacte invulling dient wel nader te worden uitgewerkt door SGH, in samenwerking met de gemeente.

1.4

Er zijn getekende intentieovereenkomsten met andere zorgaanbieders waarmee 88% van het gezondheidscentrum gevuld wordt SGH heeft getekende intentieovereenkomsten met apotheker en fysiotherapeuten aan de gemeente overhandigd. De huisartsen, apotheker en fysiotherapeuten vullen 88% van het gezondheidscentrum. Met de intentieovereenkomsten is meer zekerheid gegeven over: brede invulling van het gezondheidscentrum; voorkomen van leegstand; financiële haalbaarheid van het gezondheidscentrum.

1.5

De ligging van een eventuele alternatieve locatie is waarschijnlijk suboptimaal Indien een alternatieve locatie binnen Hilvarenbeek gevonden kan worden, dan is deze suboptimaal in vergelijking met de ligging van de Hispohallocatie in de kern van Hilvarenbeek.

1.6

Woningbouw blijft een mogelijkheid, ook wanneer blijkt dat het gezondheidscentrum onverhoopt geen doorgang kan vinden Het voorstel is om de herontwikkeling van het Hispohalterrein verder op te pakken uitgaande van de vestiging van een gezondheidscentrum in combinatie met woningbouw op het terrein. Mocht het gezondheidscentrum onverhoopt geen doorgang vinden dan blijft het voor de gemeente mogelijk om ter plaatse woningbouw te realiseren. Deze optie borgen we in het bestemmingsplan, in de koopovereenkomst met het gezondheidscentrum en voor zover mogelijk in het aanbestedingstraject. Om onnodig tijd en kosten te verliezen, is het van belang om zo snel als mogelijk (najaar 2021) te komen tot een ondertekend contract.

2.1

Het totaal financieel resultaat voor de gemeente kan beperkt negatief blijven Met het hernieuwde financieel voorstel van SGH en met een gunstige ontwikkeling van v.o.n-prijzen, kan het financieel resultaat beperkt negatief blijven. Het Hispohalterrein wordt dan ontwikkeld met een gezondheidscentrum met een laag sociale woningbouw 2

Raad van 8 juli 2021, nr. 13

(16 appartementen). Het resterende deel wordt via een aanbesteding ontwikkeld door een ontwikkelaar met enkel woningbouw. De ontwikkelaar kiest bij inschrijving zelf voor type woningen (appartementen of grondgebonden woningbouw). De optimalisatie ‘verdichting van het bouwprogramma door zes appartementen’ en ‘v.o.n.-prijsstijging’ geeft voldoende garantie dat het financieel resultaat voor de gemeente beperkt blijft. De optimalisatie ‘beperking van sociale woningbouwprogrammering’ zou nodig zijn om het tekort te dichten, maar is in strijd met de Woonvisie hetgeen niet wenselijk is.

Kanttekeningen 1.1 De betaalbaarheid van woningen boven het gezondheidscentrum staat onder druk In gesprekken met SGH is het idee ontstaan om het gezondheidscentrum te combineren met de sociale woningbouwopgave. SGH heeft dan enkel te maken met één partij en de sociale woningbouwopgave hoeft dan geen onderdeel meer te zijn van de ontwikkeling van het resterende deel. De gemeente heeft het meeste baat bij de ontwikkeling van reguliere woningbouw binnen de aanbestedingsprocedure. Dit is dan ook de reden dat de combinatie van een gezondheidscentrum met sociale woningbouw de voorkeur geniet voor de gemeente ten opzichte van een combinatie met reguliere woningbouw. Het voorstel om het gezondheidscentrum te combineren met woningbouw is voorgelegd aan Leystromen. Leystromen geeft aan dat zij meerwaarde zien in de ontwikkeling van woningen op dit terrein, maar dat de ontwikkeling van het Hispohalterrein niet binnen de planning is opgenomen. Leystromen heeft echter twijfels bij de betaalbaarheid van de woningen. Leystromen ziet 15 appartementen als ondergrens om betaalbare appartementen voor hun primaire doelgroepen (d.w.z. huurprijs onder de aftoppingsgrens) met alle benodigde faciliteiten zoals een lift te kunnen realiseren. Door optimalisatie naar 16 appartementen is deze ondergrens haalbaar. In het vervolgproces dient nadere afstemming met Leystromen plaats te vinden. 1.2

Een scenario met enkel woningbouw draagt verder bij aan de woningbouwbehoefte in de gemeente Wanneer niet gekozen wordt voor de ontwikkeling van een gezondheidscentrum op het Hispohalterrein, kan deze ruimte ingevuld worden met (sociale) woningbouw. Daarmee kan verder worden ingespeeld op de woningbouwbehoefte in Hilvarenbeek dan het geval is wanneer wel gekozen wordt voor een gezondheidscentrum.

1.3

Voorstel SGH moet nog richting omgeving worden gecommuniceerd De uitkomst van gesprekken met SGH worden eerst aan de raad overlegd. Uit eerdere reacties op de plannen voor herontwikkeling Hispohal blijkt dat de omgeving over het algemeen positief is over de komst van een gezondheidscentrum op deze locatie. Daarbij is enkel een stand alone gezondheidscentrum met drie lagen aan de Doornboomstraat gecommuniceerd. Na de raadsvergadering worden alle betrokken partijen geïnformeerd over de keuzes die door de raad gemaakt zijn. We combineren dit met de dialoog over het bestemmingsplan.

3

Raad van 8 juli 2021, nr. 13

2.1

De keuze voor een gezondheidscentrum conflicteert met het door de raad gestelde financiële kader Uit de berekeningen blijkt dat het financieel resultaat beperkt negatief is. Daarmee kan geen garantie worden afgegeven dat het terrein budgettair neutraal kan worden ontwikkeld. Met name door het hernieuwde voorstel van SGH en rekening houdend met hogere v.o.n.-prijsstijging dan eerder was uitgegaan, blijft het financieel resultaat wel aanmerkelijk minder negatief dan eerder was berekend.

2.2

Met realisatie van een gezondheidscentrum is er sprake van een negatief financieel resultaat terwijl realisatie van een gezondheidscentrum geen concreet beleidsdoel is Een gezondheidscentrum in Hilvarenbeek is maatschappelijk gewenst en zal een meerwaarde hebben voor Hilvarenbeek. Wel betekent de keuze voor een gezondheidscentrum dat een financieel negatief resultaat wordt geaccepteerd. Realisatie van het gezondheidscentrum is echter geen concreet beleidsdoel.

Samenwerking Er heeft goede samenwerking plaatsgevonden met SGH. Diverse varianten zijn in overleggen besproken. Huisartsen hebben zelf contacten met fysiotherapeuten, apotheker en andere eerstelijns zorgaanbieders. Daarbij hebben apotheker en fysiotherapeuten een intentieovereenkomst ondertekend. Financiën • Zie bijlage 3 bij het raadsvoorstel voor een financiële beschouwing. Dit betreft een vertrouwelijke bijlage en is enkel voor raadsleden vertrouwelijk in te zien bij de griffie; Communicatie We informeren initiatiefnemers persoonlijk over het besluit van de raad. Verder informeren we de omgeving als volgt: na dit raadsbesluit zal een nieuwsbrief worden opgesteld waarin de direct omwonenden en de andere geïnteresseerden die zich bij de gemeente gemeld hebben, worden geïnformeerd over de voortgang van alle ontwikkelingen rondom het Hispohalterrein en een ieder wordt uitgenodigd voor een bijeenkomst op het Hispohalterrein. Uitvoering Na het raadsbesluit worden de volgende acties opgepakt: afronding ontwerp bestemmingsplan; voorbereiding aanbesteding; communicatie naar alle betrokken partijen.

Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester,

Frank Jansen

Evert Weys

4

Raad van 8 juli 2021, nr. 13

Advies raadscommissie Dit voorstel is behandeld in de raadscommissie Ruimte op 17 juni 2021.Na de behandeling concludeert de voorzitter dat het voorstel voor de fracties van LEV, HOI Werkt, VVD en CDA rijp voor besluitvorming is. Gemeenschapslijst neemt hierover nog geen standpunt in. De commissie spreekt zich nog niet uit over de vraag of het voorstel een hamer- of bespreekstuk kan zijn in de raadsvergadering van 8 juli 2021. De griffier, Maarten Janus Presidium 28 juni 2021 Het presidium besluit om dit voorstel als bespreekstuk op de voorlopige agenda van de raadsvergadering van 8 juli 2021 te plaatsen. De griffier, Maarten Janus

Eindvoorstel Het college handhaaft de voorstellen genoemd onder de paragraaf “Voorstel”.

Burgemeester en Wethouders van Hilvarenbeek, secretaris, burgemeester,

Frank Jansen

Evert Weys

Bijlagen (digitaal in raadsinformatiesysteem) 1. Resultaten gesprekken gezondheidscentrum 2. Ruimtelijk voorstel SGH 3. Uitgangspuntennotitie, residuele berekening Hispohal Hilvarenbeek, VERTROUWELIJK (enkel voor raadsleden vertrouwelijk in te zien bij de griffie)

5