12 openbaar gemaakte informatie (Uitgangspuntennotitie managementsamenvatting)

Uitgangspuntennotitie Residuele berekening Hispohal Hilvarenbeek

projectnummer 0469770.100 definitief 2 juni 2021

Uitgangspuntennotitie Residuele berekening Hispohal Hilvarenbeek

projectnummer 0469770.100 definitief 2 juni 2021

Auteurs J.F.A. Grolleman MSc M.J.E. Höppener BSc J. Sonsma MSc

Opdrachtgever Gemeente Hilvarenbeek Vrijthof 10 5081 CA HILVARENBEEK

datum vrijgave 08-06-2021

beschrijving revisie Definitief

gecontroleerd Matthijs Höppener

vrijgave Joost Sonsma

Uitgangspuntennotitie Residuele berekening Hispohal Hilvarenbeek projectnummer 0469770.100 2 juni 2021 Gemeente Hilvarenbeek

Managementsamenvatting Deze rapportage bevat de uitgangspunten behorend bij de Excel berekening. De rekenbladen hiervan zijn bijgevoegd in de bijlage. Deze rapportage met bijbehorende berekeningen is een vervolg op een eerder opgestelde uitgangspuntennotitie en twee optimalisatiememo’s. Onderwerp van het partijdeskundigadvies Omschrijving werkzaamheden : Second opinion residuele berekening Adres : John F Kennedylaan Postcode : n.v.t. Plaats : Hilvarenbeek Provincie : Noord-Brabant Kadastrale aanduiding : n.v.t. Oppervlakte plangebied : 9.000 m² Scenario’s De residuele berekening bestaat uit twee scenario’s op de locatie ‘Hispohal’ in Hilvarenbeek. Scenario 1 heeft betrekking op de ontwikkeling van enkel woningbouw in de vorm van rij- en gestapelde woningen. Scenario 2 heeft betrekking op een ontwikkeling van gestapelde woningbouw in combinatie met een gezondheidscentrum. Proces Door Antea Group is een second opinion opgesteld op de door de gemeente opgestelde berekeningen van bovengenoemde scenario’s. Deze second opinion van d.d. 12 april 2021 ‘20210412_469770_Uitgangspuntennotitie residuele waarden Hispohal Hilvarenbeek_definitief’ is opgenomen in bijlage 6. De resultaten van deze eerste second opinion waren voor beide scenario’s aanzienlijk negatief. Vervolgens zijn twee optimalisatiememo’s opgesteld met het doel om optimalisatiemogelijkheden van het plan te verkennen.

Een mogelijke oplossingsrichting zit in het toevoegen van een ondergrondse parkeergarage waardoor ruimte vrijkomt om bouwprogramma toe te voegen. De eerste memo van d.d. 6 april 2021 ‘20210407_046977_aanvullende Memo optimalisatieberekening’ is opgenomen in bijlage 7. Deze memo concludeert dat het realiseren van een ondergrondse parkeergarage financieel niet rendabel is. Daarnaast is geconcludeerd dat verdichting met zes appartementen wel mogelijk is. In navolging op deze eerste optimalisatiememo is een tweede optimalisatiememo opgesteld, d.d. 17 mei 2021, ‘20210517_memo optimalisatieberekeningen mei’, welke is bijgevoegd in bijlage 8. In deze memo is het effect op het resultaat van drie optimalisaties in beeld gebracht. De optimalisaties zijn: de toevoeging van zes appartementen, stijging van de v.o.n.-prijs en het loslaten van de verplichting van de sociale huurwoningen. Op basis van de gemeenteraadsvergadering van d.d. 20 mei 2021 is Antea Group verzocht om de berekeningen te herzien. Hierbij is Antea Group verzocht om met onderstaande zaken rekening te houden:  Optimalisatie 1 (toevoeging zes appartementen) meenemen in de uiteindelijke berekening;  Optimalisatie 2 (5% v.o.n.-prijsstijging) meenemen in berekening;

Blad 3 van 35

Uitgangspuntennotitie Residuele berekening Hispohal Hilvarenbeek projectnummer 0469770.100 2 juni 2021 Gemeente Hilvarenbeek



Een check uitvoeren of alle gemeentelijke kosten meegenomen zijn.

Deze managementsamenvatting gaat verder met de resultaten van de twee scenario’s, bovenstaande zaken in acht nemend. Deze managementsamenvatting sluit af met een aanduiding van het verschil tussen voorgaande en deze exercitie. Nominale waarde vs. contante waarde De gemeenteraad heeft Antea Group nadrukkelijk verzocht het resultaat van de scenario’s uit te drukken in de nominale waarde. In het resultatenoverzicht is de nominale waarde van de resultaten dan ook weergeven. Echter, de nominale waarde geeft een vertekend beeld. Met de nominale waarde doe je jezelf tekort. Opbrengsten (woningbouw) vallen immers in de toekomst en het is de verwachting dat deze opbrengsten door prijsstijgingen zullen toenemen. Door te kijken naar de nominale waarde wordt deze opbrengstenstijging niet meegenomen in het resultaat, immers reken je zonder opbrengstenstijging en eventuele rente. De nominale waarde is de waarde van de ontwikkeling op dit moment. De nominale waarde gaat er dus vanuit dat er nu gebouwd wordt, dat verhardingen nu worden aangelegd en dat woningen nu worden verkocht en dat opbrengsten en kosten nu plaatsvinden plaats. Feitelijk is dit onjuist, omdat opbrengsten en kosten in de toekomst plaatsvinden.

De nominale waarde houdt dus geen rekening met indexatie en geven geen antwoord op de vraag hoe hoog de opbrengsten en kosten zijn als deze daadwerkelijk plaatsvinden? Om de waarde van de toekomstige ontwikkeling op dit moment te bepalen is het van belang rekening te houden met indexatie van opbrengsten en kosten om het vervolgens contant te maken naar het huidige prijspeil: wat heb je nu nodig om de investering mogelijk te maken met alle randvoorwaarden die van toepassing zijn (rente, fasering, opbrengstenstijging) Voor deze berekening is gerekend met twee verschillende contantmakingspercentages. Ten eerste zijn de opbrengsten en kosten die een ontwikkelaar in de toekomst gaat maken contant gemaakt met 4,5%. De opbrengsten en kosten die een ontwikkelaar gaat maken zijn teruggerekend naar het moment van transactie tussen de gemeente en een ontwikkelaar. Aangenomen is dat dit moment valt op 1 maart 2023. Dit is het bedrag dat de gemeente op 1 maart 2023 gaat ontvangen van een ontwikkelaar voor de grond. Vervolgens is het bedrag dat de gemeente op 1 maart 2023 ontvangt van een ontwikkelaar en de kosten die de gemeente de komende jaren nog gaat maken in verband met de voorbereiding (waaronder het opstellen van een nieuw bestemmingsplan) contant gemaakt naar prijspeil heden (1 maart 2021) met een percentage van 2% (zoals voorgeschreven door de BBV).

Blad 4 van 35

Uitgangspuntennotitie Residuele berekening Hispohal Hilvarenbeek projectnummer 0469770.100 2 juni 2021 Gemeente Hilvarenbeek

Figuur 1: Contante waarde berekening (bron: Antea Group)

De resultaten zijn uitgedrukt in twee waardes. Ten eerste de nominale waarde en ten tweede de contante waarde op prijspeil heden (1 maart 2021). Resultaten Tabel 1: Resultaten scenario 1 en 2 (bron: Antea Group)

Waarde Nominale waarde Contante waarde 1 maart 2021

Resultaat scenario 1 zonder GZC

Resultaat scenario 2 met GZC

Resultaat € 8.532,€ 501.225,-

Resultaat - € 599.211,- € 244.449,-

Verschillen met vorige ramingen Het verschil tussen bovenstaande resultaten en eerder gedeelde resultaten is als volgt te verklaren: 1. Wegens nieuwe inzichten en de planning van de gemeente met betrekking tot de voorbereiding hebben wijzigingen plaatsgevonden in de fasering; 2. Er heeft een wijziging van de manier van contantmaking plaatsgevonden. In voorgaande berekeningen werd volledig contant gemaakt tegen 4,5%. Nu heeft contantmaking deels plaatsgevonden op basis van 4,5% en deel op basis van 2%, zoals hierboven onder het kopje ‘Nominale waarde vs. contante waarde’ is beschreven; 3. Er zijn meer kosten opgenomen voor de plan- en voorbereidingskosten van de gemeente. In voorgaande berekeningen zijn de plan- en voorbereidingskosten van de gemeente geraamd middels de plankostenscan. Op basis van een analyse van de reeds gemaakte en nog te verwachten kosten van de gemeente is geconcludeerd dat de plankostenscan ontoereikend is. Derhalve is besloten de plankostenscan volledig uit de berekening te halen en uit te gaan van de daadwerkelijk gemaakte kosten en de nog te verwachte kosten. De plan- en voorbereidingskosten voor de gemeente betreffen nu: a. Pilot kaderstelling proeftuin : € 19.604,b. Oriënterende bijeenkomst : € 20.115,-

Blad 5 van 35

Uitgangspuntennotitie Residuele berekening Hispohal Hilvarenbeek projectnummer 0469770.100 2 juni 2021 Gemeente Hilvarenbeek

c. Kaderstelling en scenariostudie : € 36.352,d. Besluitvorming raad : € 22.444,e. Scenariostudie : € 8.600,f. Proces uitwerking : € 38.212,g. Stedenbouwkundige uitwerking : € 12.765,h. Evaluatie pilot : € 6.510,i. Voorbereiding aanbesteding : € 1.035,j. Aanvullend krediet : € 100.000,k. Totaal : € 265.637,Hierbij dient opgemerkt te worden dat de gemaakte sloopkosten al onderdeel uitmaakten van de berekeningen en derhalve niet in bovenstaand rijtje staan. Daarnaast is er rekening gehouden met een post onvoorzien van 10% over de nog te maken kosten (aanvullend krediet). De plankostenscan is wel gehanteerd om de kosten voor de uitwerking van een stedenbouwkundig plan, wat een ontwikkelaar gaat doen bij ontwikkeling, inzichtelijk te maken en mee te nemen in de berekening. Al met al zijn de plan- en voorbereidingskosten met circa € 175.000,- tot € 190.000,- gestegen. Optimalisatie v.o.n.-prijs en 2 extra sociale huurappartementen In bovenstaande tabel zijn de resultaten per scenario weergeven. Daarnaast zijn in onderstaande tabel de resultaten weergeven bij een 7,5% v.o.n.-prijsstijging en een 10% v.o.n.-prijsstijging. Een stijging van 7,5% brengt significante risico’s met zich mee, zijnde dat de verwachte stijging niet realiseerbaar blijkt en de gemeente zich derhalve ‘rijk’ rekent. Een stijging van 10% is vanuit de markt niet te onderbouwen en derhalve niet realistisch.

De terminologie v.o.n.-prijsstijging behoeft enige uitleg. Met een v.o.n.-prijsstijging van X% wordt een stijging bedoeld van de v.o.n.-prijs ten opzichte van de referentietransacties. De referentietransacties hebben plaatsgevonden tussen juli en december 2020. Tussen het moment waarop de transactie heeft plaatsgevonden en de peildatum (1 maart 2021) zijn v.o.n.-prijzen gestegen. Hoeveel precies is niet te onderbouwen, omdat er in Hilvarenbeek geen of onvoldoende transacties hebben plaatsgevonden om dat te bepalen. Met de terminologie v.o.n.-prijsstijging wordt dus niet de indexatie van de v.o.n.-prijs tussen het prijspeil en het moment waarop de woningen verkocht worden bedoeld. Deze indexatie is in deze, en alle voorgaande, berekeningen uitgevoerd. In tabel 2 is de v.o.n.-prijsstijging tussen de transactiedata van de referenties en het prijspeil en de toekomstige indexering weergeven. Tabel 2: V.o.n.-prijsstijging en indexering

V.o.n.-prijsstijging en indexering

v.o.n.-prijs verhoging

Tussen transactie datum referenties en prijspeil (1-3-2021) 5% (nu berekend) of 7,5% of 10%

Blad 6 van 35

Tussen 1-3-2021 en 1-3-2022 5%

Tussen 1-3-2021 en 1-3-2023 en daarop volgende jaren 2,5%

Uitgangspuntennotitie Residuele berekening Hispohal Hilvarenbeek projectnummer 0469770.100 2 juni 2021 Gemeente Hilvarenbeek

Tabel 3: Resultaten bij 7,5% en 10% v.o.n.-prijsstijging (bron: Antea Group)

Waarde Nominale waarde Contante waarde 1 maart 2021

Resultaat scenario 1 zonder GZC

Resultaat scenario 2 met GZC

7,5% v.o.n.prijsstijging € 272.572,-

10% v.o.n.prijsstijging € 532.564,-

7,5% v.o.n.prijsstijging - € 402.227,-

10% v.o.n.prijsstijging - € 207.935,-

€ 760.864,-

€ 1.016.524,-

- € 19.207,-

€ 171.408,-

Naast een v.o.n.-prijsstijging is er nog een optimalisatie mee te geven. Deze betreft de toevoeging van twee extra sociale huurappartementen. Er is nu rekening gehouden met 14 sociale huur appartementen. Het GZC heeft aangegeven dat dit er mogelijk ook 16 kunnen zijn. De toevoeging van twee extra sociale huurwoningen heeft een positief effect van circa. € 40.000,-.

Blad 7 van 35

Over Antea Group Antea Group is het thuis van 1500 trotse ingenieurs en adviseurs. Samen bouwen wij elke dag aan een veilige, gezonde en toekomstbestendige leefomgeving. Je vindt bij ons de allerbeste vakspecialisten van Nederland, maar ook innovatieve oplossingen op het gebied van data, sensoring en IT. Hiermee dragen wij bij aan de ontwikkeling van infra, woonwijken of waterwerken. Maar ook aan vraagstukken rondom klimaatadaptatie, energietransitie en de vervangingsopgave. Van onderzoek tot ontwerp, van realisatie tot beheer: voor elke opgave brengen wij de juiste kennis aan tafel. Wij denken kritisch mee en altijd vanuit de mindset om samen voor het beste resultaat te gaan. Op deze manier anticiperen wij op de vragen van vandaag en de oplossingen voor morgen. Al bijna 70 jaar.

Contactgegevens Monitorweg 29 1322 BK ALMERE Postbus 10044 1301 AA ALMERE T. 06 15 96 63 20 E. Joost.Sonsma@anteagroup.nl

www.anteagroup.nl

Copyright © 2021 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.