12 J.F. Kennedylaan - memo met antwoorden op vragen raadsleden

Aan de raads- en commissieleden Ruimte Betreft: Vragen en antwoorden n.a.v. commissie 8 september 2022 Datum: 12 september 2022 Op 8 september 2022 vond er een beeldvormende bijeenkomst plaats t.a.v. de twee raadsvoorstellen m.b.t. de J.F. Kennedylaan. Tijdens deze bijeenkomst is een aantal vragen gesteld. In deze memo beantwoorden wij deze vragen. Naast deze memo heeft het college de volgende documenten met de raad gedeeld: Raadsinformatiebrief; hierin geeft het college een toelichting op verschillende onderdelen van het project, waaronder de moties en wordt een doorkijk gegeven naar het vervolgproces. Memo analyse kaderstelling; Hierin wordt ingegaan op de gestelde kaders en de mate waarin het plan voldoet/afwijkt van de eerder door de raad vastgestelde kaders. Beantwoording vragen VVD-fractie t.a.v. de motie 1 en 2. De vragen zijn verdeeld in drie blokken: a. Financieel b. Aanbesteding c. Plan d. Beleid e. Optimalisatie A. VRAGEN T.A.V. GRONDEXPLOITATIE A.1 Inbrengwaarde Er zijn vragen gesteld over de waarde van de locatie in relatie tot de grondexploitatie. De gemeente heeft de locatie J.F. Kennedylaan in 2018 gekocht. Bij vaststelling van de jaarrekening 2019, behandeld door de gemeenteraad op 28 mei 2020, heeft een afwaardering plaatsgevonden op de locatie van €1,25 miljoen.

Deze afwaardering heeft plaatsgevonden op grond van paragraaf 4.2 BBV en een onderliggende taxatie. De afwaardering is in 2019 ten laste gebracht van de reserve grondbedrijf. In de grondexploitatie wordt een locatie/object ingebracht tegen een inbrengwaarde. Deze is gelijk aan de getaxeerde waarde waartegen de locatie/object in de boeken staat. In dit geval is dat de €880.000 uit het voorstel. Een positief resultaat op de grondexploitatie, gaat naar de reserve grondbedrijf. A.2 Planschade De geraamde planschade is bepaald in overleg met deskundigen. Bij initiatieven van derden vindt het verhalen van planschade plaats via een planschadeovereenkomst. In dit geval is de gemeente zelf eigenaar en initiatiefnemer om deze locatie te ontwikkelen. De gemeente stelt ook de ruimtelijke kaders waarbinnen ontwikkeld mag worden via het bestemmingsplan. In dat geval is de gemeente zelf verantwoordelijk voor de planschade. Mocht de gemeente via de aanbesteding de mogelijkheden tot planschade middels de ontwikkelovereenkomsten wensen door te leggen aan één van de inschrijvers, dan zal dat zich vertalen in de grondbieding. A.3 Woningbouwprogramma en grondexploitatie Er zijn vragen gesteld over het woningbouwprogramma in relatie tot de grondexploitatie.

Ter voorbereiding op de besluitvorming in juli 2021 is in opdracht van de gemeente Hilvarenbeek door Antea een scenariostudie met financiële doorrekening gemaakt. Hierbij is het onderscheid gemaakt tussen een scenario met en een scenario zonder gezondheidscentrum. Omdat een doorrekening te kunnen maken is een fictief woningbouwprogramma gebruikt voor het aan te besteden deel. Daarbij is gebruik gemaakt van de eerder uitgevoerde scenariostudie. Het fictieve programma voor het aan te besteden deel bestaat uit 17 goedkope, 17 middeldure en 6 dure appartementen. Dit fictieve programma incl. uitkomst is als basis gebruikt voor de grondexploitatie die nu voorligt.

Het bestemmingsplan stelt geen voorwaarden aan het woningbouwprogramma in het aan te besteden deel. De bouwregels (rooilijnen en hoogte) in combinatie met de eisen t.a.v. parkeren en waterberging zijn kaders waarbinnen een geselecteerde partij een inschrijving gaat doen. Daarbij staan aantal, type woning en programma niet op voorhand vast. Daartoe is eerder door de raad ook bij de kaderstelling nadrukkelijk over gesproken. In de grondexploitatie wordt dus uitgegaan van een fictief programma. Pas na aanbesteding is bekend wat het daadwerkelijke programma en daarmee de grondbieding is voor het aan te besteden deel. A.4 Prijsniveaus Er zijn vragen gesteld over de prijsniveaus in de Woonvisie. De gemeenteraad heeft met de Woonvisie de prijsgrenzen vastgesteld voor woningen. De feitelijke situatie op de markt maakt dat er onder de €300.000 op dit moment geen woningen beschikbaar zijn in Hilvarenbeek. Sinds juni 2021 zijn de transactieprijzen voor tussenwoningen bijvoorbeeld met 14,2% gestegen (bron: NVM). In het referentieonderzoek uit 2021 bleek al dat het prijsniveau van bestaande woningen ruim boven deze grenzen ligt. Een koopsom van minder dan €200.000 lijkt daarmee niet reëel. Anderzijds maakt het dat prijsstijgingen in de bouwmaterialensector ertoe leiden dat het vervaardigen van een woning fors duurder is geworden.

Uit de bouwkostenindex volgt dat de bouwkosten sinds september 2020 met zo’n 12,5% zijn gestegen tot 137% t.o.v. het basisjaar 2007. Dit roept terecht vraag op of goedkope woningen nog gerealiseerd kunnen worden binnen de (verkoop) prijsgrenzen die de gemeente in de Woonvisie heeft vastgesteld. Het vaststellen van andere prijsgrenzen voor verschillende segmenten op de woningmarkt valt buiten de scope van voorliggende raadsvoorstellen.

Figuur 1: Bouwkosten index (bron: bouwkostenindex.nl)

A.5 Exploitatiegebied Er is een vraag gesteld t.a.v. het kaartje dat bij de grondexploitatie zit. Het kaartje suggereert dat we maar een klein deel van de locatie in exploitatie nemen (gemeentelijk deel). Het kaartje geeft, zoals tijdens de vergadering is opgemerkt, de toekomstige situatie weer. Het totale exploitatiegebied is het geheel. Het betreft de rood, paars en groen gearceerde delen als geheel. Het geheel is nu in eigendom van de gemeente. Het groene gedeelte is het enige deel (openbaar gebied) wat na de realisatie van het gezondheidscentrum en de woningontwikkeling nog in eigendom en beheer van de gemeente zal zijn. A.6 Openbaarheid grondexploitatie Bij het behandelen van een voorstel rondom de vaststelling van een grondexploitatie is het gebruikelijk om op hoofdlijnen inzicht te geven in de grondexploitatie. Het betreft een samenvatting van de onderliggende cijfers. Het is te doen gebruikelijk om dit overzicht op hoofdlijnen openbaar beschikbaar te maken. Het is de raad toegestaan om vanwege vermeende financiële belangen deze informatie geheim te houden. Het college heeft de gebruikelijke lijn gehanteerd.

A.7 Rente In de grondexploitatie wordt gerekend met een rentepercentage. Het betreft de interne rekenrente die jaarlijks bij de begroting wordt vastgesteld. Daarmee dienen wij te rekenen in de grondexploitatie conform de BBV-regels. De rente fluctueert en wordt jaarlijks meegenomen bij de herziening van de opzet. A.8 Externe kosten Er zijn vragen gesteld over de hoeveelheid externe kosten in dit project. Het betreft kosten die gemaakt zijn sinds 2019. Deze worden nu geactiveerd. Het merendeel van de kosten is al gemaakt. De te maken kosten houden verband met de begeleiding van het project tot aan contractering van partijen. Een gespecifieerd overzicht van gemaakte kosten is voorhanden. Het is niet gebruikelijke een dergelijk gespecifieerd overzicht in openbaarheid met elkaar te bespreken. Als u een verdere specificatie wenst kunt u een afspraak maken met de planeconoom. B. VRAGEN T.A.V. AANBESTEDING B.1 Aanbesteding, rol straatvertegenwoordigers In één van de zienswijzen doen de straatvertegenwoordigers het verzoek om een zwaarwegende stem te krijgen bij de beoordeling van de plannen die voortkomen uit de aanbesteding. Tijdens de mondelinge toelichting op de zienswijzen heeft de wethouder richting de straatvertegenwoordigers toegezegd dat zij een rol krijgen in dit proces. Voor de aanbesteding worden diverse documenten opgesteld.

Het gaat om een selectieleidraad (waar moet een partij aan voldoen en hoe selecteren wij partijen) en de beoordelingsleidraad (waar moet een plan aan voldoen en hoe en waarop gaan wij deze plannen beoordelen). In de beoordelingsleidraad zal staan dat de inschrijvingen worden beoordeeld door de gemeente. De toezegging van de wethouder ziet erop toe dat de straatvertegenwoordigers zitting hebben in de (ambtelijke) beoordelingscommissie van de gemeente. Tijdens de mondelinge toelichting heeft de wethouder illustratief gesproken over een beoordelingscommissie van 6 personen, waarvan 2 straatvertegenwoordigers. B.2 Start aanbesteding Er zijn vragen gesteld over het moment van starten van de aanbesteding. Het college wil de eerste fase van de aanbesteding starten (selectiefase) nadat het bestemmingsplan is vastgesteld. Tijdens dit selectieproces zal duidelijk zijn of er gebruik wordt gemaakt van de beroepsmogelijkheden of niet. Het tweede deel van de aanbestedingsprocedure (inschrijving) wordt pas gestart als er sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan. Hoe meer zekerheden geboden kunnen worden, des te groter de kans dat het aanbestedingsproces succesvol kan worden afgerond. C.

VRAGEN T.A.V. HET PLAN

C.1 Hoogte en bebouwing Er zij vragen gesteld over de hoogte in relatie tot molenbiotoop en de bouwmassa op de locatie. In eerdere documenten is inzichtelijk gemaakt hoe de hoogtelijn vanaf de molenbiotoop loopt (scenariostudie). Vervolgens zijn in het kader van de uitwerking en de omgevingsdialoog stedenbouwkundige beelden gemaakt over de massa. Binnen een maximale bouwhoogte van 12 meter zijn vier bouwlagen mogelijk. Bij een maximale bouwhoogte van 10 meter zijn maximaal 3 bouwlagen mogelijk. Dit betekent dat als gevolg van de molenbiotoop op slechts een deel van het terrein een bouwhoogte van 12 meter mogelijk is. In bijlage 1 zijn de eerder gedeelde beelden toegevoegd. C.2 Groen Er zijn vragen gesteld over het de kwantiteit en de kwaliteit van het groen. In de raadsinformatiebrief leest u hier meer over. Inmiddels is de kapvergunning afgegeven voor de bestaande bomen. Er is sprake van een herplantplicht. Bij de stukken zit een inrichtingstekening waaruit blijkt dat de groenstructuur rondom de locatie in stand wordt gelaten en waar mogelijk wordt verstrekt. De groenstroken rondom zijn tenminste 2 meter breed en geven de ruimte om nieuwe bomen en nieuwe hagen te plaatsen. Voor de invulling van het gezondheidscentrum is bekend waar groen wordt toegepast op het eigen terrein. Voor het aan te besteden deel is dit nog niet bekend.

C.3 Ambtshalve wijzigingen Gevraagd is of het opschuiven van de rooilijn met twee meter een ambtshalve wijziging is of dat het bestemmingsplan hiermee opnieuw als ontwerp ter visie had gemoeten. Volgens vaste jurisprudentie van de raad van state dient slechts als de afwijkingen van het ontwerp naar aard en omvang zo groot zijn dat er sprake is van een wezenlijk ander plan de wettelijke procedure opnieuw doorlopen te worden. De voorgestelde ambtshalve wijziging brengt geen wijzigingen aan in plangebied en bestemmingen en kan naar aard en omvang niet als ‘wezenlijk ander plan’ worden gedefinieerd. D. VRAGEN T.A.V. BELEID D.1 Woonvisie Er zijn vragen gesteld over de Woonvisie en het kader dat dit biedt. In de Woonvisie is onderstaand streefwoningbouwprogramma opgenomen. Bij de kaderstelling voor de locatie J.F. Kennedylaan is uit de Woonvisie als kader het volgende opgenomen: ▪ Tenminste 15% sociale huurwoningen ▪ 20% woningen aantrekkelijk voor senioren Met het gezondheidscentrum wordt voldaan aan het eerste kader. Er zitten 15 sociale huurwoningen in het plan. Het tweede kader, wordt meegenomen in de aanbesteding van het overige deel. De gemeenteraad heeft geen andere kaders gesteld t.a.v. het woningbouwprogramma in het aan te besteden deel. Eigendom Koop

Type Eengezins / meergezins Eengezins Levensloopbestendig Overig

Prijs <€200.000 €200.000-350.000 <€300.000 Overige

Huur

Alle type Alle type

<€720 >€720

% 15-20% 15-20% 20-25% 10-15% 75% 15-20% 5-10% 25%

D.2 Doelgroepenverordening De doelgroepenverordening moet in samenhang met het bestemmingsplan worden bezien. In het bestemmingsplan hebben we opgenomen dat er ook maximaal 16 sociale huurwoningen gerealiseerd worden in het gedeelte van het gezondheidscentrum. Het gezondheidscentrum heeft op basis van de overeenkomst de verplichting om de samenwerking aan te gaan met een toegelaten instelling (corporatie). Corporaties zijn vanuit de Woningwet verplicht om huurwoningen gedurende deze termijn te exploiteren. Verder ziet de doelgroepenverordening enkel toe op sociale huur, middeldure huur en sociale koopwoningen. Voor sociale koopwoningen sluit deze aan bij het wettelijk kader van het Besluit ruimtelijke ordening. Het betreft een koopsom v.o.n. van maximaal €200.000. Gelet op de bouwkosten is het zeer de vraag of goedkope koopwoningen realiseerbaar zijn voor deze prijs gezien de gestegen bouwkosten. De raad heeft geen programmatische kaders gesteld voor het aan te besteden deel. De doelgroepenverordening is daarmee alleen van toepassing als inschrijvers woningen in het plan opnemen die voldoen aan hetgeen in de verordening is benoemd. De verordening zal deel uitmaken van de aanbestedingsdocumenten.

E. OPTIMALISATIE Er zijn vragen gesteld of het mogelijk is om de grondexploitatie te optimaliseren of het bestemmingsplan te optimaliseren waardoor een ander financieel resultaat haalbaar is teneinde dichter bij het uitgangspunt ‘budgettair neutraal’ uit te komen. E.1 Aanbesteding Grootste onzekere factor is het resultaat van de aanbesteding. Afhankelijk van het aantal woningen en het programma waarvoor inschrijver kiest, wordt de uitkomst van de grondbieding bepaald. ▪ Hoe meer zekerheden de gemeente kan bieden (bv. onherroepelijk bestemmingsplan) des te kleiner het risico is voor de inschrijvers. ▪ Naarmate er meer inhoudelijke/kwalitatieve eisen en/of beperkingen worden door de gemeente zal dit van invloed zijn op de inschrijvingen. De grondexploitatie is opgesteld op basis van kengetallen voor o.a. bouw- en woonrijp maken en een fictief programma. Ieder ander fictief programma voor het aan te besteden deel leidt tot een andere uitkomst. Voorstel zou zijn om de aanbesteding af te wachten. Als u wenst te sturen op het te realiseren programma in het aan te besteden deel, dient u daarvoor een nieuw kader vast te stellen. Dit dient u te doen voordat de aanbesteding start.

E.2 Woningbouwprogramma in grondexploitatie Vooralsnog gaat het college uit van een aanbesteding waarbij geen eisen gesteld worden aan het woningbouwprogramma, anders dan de 20% die aantrekkelijk moet zijn voor senioren. In onze grondexploitatie hebben we wel rekening gehouden met een samengesteld maatschappelijk woningbouwprogramma. We kunnen de grondexploitatie aanpassen en hier een ander fictief programma in kwijt. Een andere samenstelling van het programma leidt echter niet tot grote verschillen aan de opbrengstenkant. Een duur appartement levert weliswaar meer op dan een goedkoop appartement, het ruimtegebruik is echter ook twee keer zo groot. Belangrijkste ‘knop’ is het aantal woningen dat in dit deel van het plan gerealiseerd kan gaan worden. Wij hebben aansluiting gezocht bij de rapportage van Antea uit 2021, maar uiteindelijk volgt het daadwerkelijke aantal woningen uit de aanbesteding. Het voorstel is om de aanbesteding af te wachten. Het bestemmingsplan stelt geen maximum, de bouwhoogte, parkeernomen en wateropgave bepalen het laadvermogen van de locatie. E.3 parkeren openbare ruimte Zoals gezegd wordt bij de aanbesteding de voorwaarde gesteld dat er 40 parkeerplaatsen in dubbelgebruik openbaar toegankelijk moeten zijn vanwege het gezondheidscentrum. Dit ruimtegebruik is een beperking (kader) bij het ontwikkelen van een plan.

Op basis van het parkeerdrukonderzoek zouden we dit aantal terug kunnen brengen tot 14 parkeerplaatsen. Daarmee krijgen partijen meer ruimte binnen het aan te besteden deel. Nadeel hiervan is dat de parkeerdruk in de omgeving omhooggaat. Het college is hier geen voorstander van en adviseert vast te houden aan het voorstel. E.4 Geen afdracht Regeling ruimtelijke kwaliteitsbijdrage De gemeente kent een regeling ruimtelijke kwaliteitsbijdrage. Deze regeling laat initiatiefnemers van woningbouwplannen volgens een berekening een afdracht doen aan de gemeente (algemeen fonds). De gemeente initieert met deze middelen ruimtelijke kwaliteit elders. Vanuit het project J.F. Kennedylaan wordt een afdracht aan deze regeling gedaan. De daadwerkelijke hoogte van de afdracht kan pas bepaald worden als we weten wat het programma en massa is vanuit het aan te besteden deel. In de grondexploitatie is rekening gehouden met een (voorlopige) kwaliteitsbijdrage van ca. €170.000. De raad zou kunnen besluiten deze verplichting niet aan zichzelf op te leggen om op die manier het exploitatieresultaat positief te beïnvloeden. Daarmee handelt de gemeente echter niet volgens haar eigen beleid. Het college is hier geen voorstander. E.5 Kosten In de grondexploitatie is gerekend met eenheidsprijzen voor wat betreft uit te voeren werkzaamheden (bouw- en woonrijp maken).

Tijdens de vergadering is gesproken over de hoeveelheid aan externe kosten die in dit project is

begroot. Het merendeel hiervan is al gemaakt in de jaren 2019-2022. Deze kosten worden nu geactiveerd omdat er een grondexploitatie wordt geopend. De resterende middelen zijn voor de begeleiding van het traject tot en met aanbesteding en contractering. Hier zitten geen optimaliseringskansen volgens het college. Een gespecifieerd inzicht van de gemaakte kosten is beschikbaar. Het is niet gebruikelijk om deze informatie op dat niveau in een openbaarheid te bespreken. Hiervoor kunt u een afspraak maken met de planeconoom van de gemeente. E.6 Minimaal grondbod Met een minimaal grondbod kan het college sturing geven aan de minimale opbrengst van het aan te besteden deel. Een minimaal grondbod moet echter wel reëel zijn, omdat er anders geen partijen zijn die inschrijven. Bij het vaststellen van de aanbestedingsdocumenten wordt een minimaal grondbod opgenomen. De exacte hoogte ervan moet nog bepaald worden. Andere voorstellen t.a.v. optimalisatie zijn vooralsnog niet voorhanden. Piet Machielsen| wethouder Ruimtelijke ontwikkeling Vrijthof 10 | 5081 CA Hilvarenbeek Postbus 3 | 5080 AA Hilvarenbeek (013) 505 83 00 | www.hilvarenbeek.nl | @gemeenteHbeek

Bijlage 1

Figuur 2 hoogteverloop locatie J.F. Kennedylaan (Bron: scenariostudie gemeente Hilvarenbeek)

Figuur 3: stedenbouwkundige kaders J.F. Kennedylaan (Bron: gemeente Hilvarenbeek)

Figuur 4: stedenbouwkundige kaders J.F. Kennedylaan (bron: gemeente Hilvarenbeek)